在水一方家園房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

“在水一方家園”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE80-題目：《“在水一方家園”房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項(xiàng)目概況 51.1項(xiàng)目概況 51.2項(xiàng)目建設(shè)背景 5第二章項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件論證 71.1指導(dǎo)思想 71.2項(xiàng)目區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 71.3項(xiàng)目區(qū)的條件分析 9第三章建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 113.1人飲工程： 113.2道路建設(shè)： 11第四章建筑方案選擇 124.1建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 124.2建筑方案 12第五章節(jié)能、節(jié)水措施 155.1節(jié)能 155.2節(jié)水 16第六章項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度計(jì)劃 186.1項(xiàng)目建設(shè)周期: 186.2工程進(jìn)度計(jì)劃： 18第七章環(huán)保分析 197.1環(huán)境保護(hù)方案設(shè)計(jì)原則 197.2環(huán)境保護(hù)方案的要求 207.3建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 217.4項(xiàng)目建設(shè)期的環(huán)境影響因素分析 217.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 25第八章組織機(jī)構(gòu)管理 278.1組織機(jī)構(gòu) 278.2職能 278.3項(xiàng)目資金管理 288.4項(xiàng)目工程質(zhì)量管理 28第九章項(xiàng)目招投標(biāo) 309.1項(xiàng)目招標(biāo)執(zhí)行文件及標(biāo)準(zhǔn) 309.2招標(biāo)范圍 309.3招標(biāo)組織形式 319.4招標(biāo)方式 319.5招標(biāo)程序 31第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 3310.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排計(jì)劃如下 3310.2進(jìn)度安排 33第十一章投資估算與資金籌措 3411.1編制范圍 3411.2估算依據(jù) 3411.3估算說明 3411.4估算指標(biāo) 3411.5固定資產(chǎn)投資 35第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析 3712.1主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 3712.2風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃 3712.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 3812.4風(fēng)險(xiǎn)程度分析 3912.5風(fēng)險(xiǎn)對策與評(píng)估 39第十三章結(jié)論與建議 41中文摘要摘要本次畢業(yè)設(shè)計(jì)是針對在水一方家園項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告。報(bào)告的編制是從項(xiàng)目相關(guān)的資料的收集整理開始的，之后是進(jìn)行市場情況的調(diào)查研究工作的，再之后是進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位以及項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)，最后通過對項(xiàng)目的投資以及銷售計(jì)劃的策劃，進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作。最后的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是盈利能力、財(cái)務(wù)平衡及償債能力和不確定性分析。最后得出的結(jié)論是：本報(bào)告的項(xiàng)目定位是可行的，項(xiàng)目具有較好的盈利能力，有一定的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有基本的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。關(guān)鍵詞：規(guī)劃設(shè)計(jì)；市場調(diào)查；敏感性分析；內(nèi)部收益率 AbstractThegraduationprojectisaimedattheupperstreamhomelandprojectfeasibilitystudyreportprepared.Thepreparationofthereportarefromtheproject-relateddatacollectionorganizethestart,followedbymarketconditionstocarryoutinvestigationandresearchwork,andthenarecarriedoutaftertheproject'smarketpositioning,andprojectplanninganddesignprogramdesign,finaladoptionoftheprojectinvestmentandsalesplanning,projectfinancialevaluation.Finallythefinancialevaluationisprofitability,solvencyandthefinancialbalanceanduncertaintyanalysis.Finallytheconclusionsare:thepresentreport,theprojectlocationisfeasible,theprojecthasgoodprofitability,musthaveabilitytorepaytheloansandtheirownbalance,butthereisabasicabilitytoresistrisks.Keywords：planninganddesign;marketresearch;sensitivityanalysis;internalrateofreturn目錄中文摘要 -2-Abstract -3-1項(xiàng)目總論 -6-1.1建設(shè)項(xiàng)目總論 -6-1.1.1項(xiàng)目名稱： -6-1.1.2項(xiàng)目坐落位置： -6-1.1.3主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) -6-1.1.4項(xiàng)目概況 -6-1.1.5建設(shè)單位概況 -6-1.2建設(shè)項(xiàng)目的必要性 -7-1.3可行性研究結(jié)論及建議 -7-1.4可行性研究的編制依據(jù) -8-2市場分析 -8-2.1宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 -8-2.1.1國際方面 -8-2.1.2國內(nèi)方面 -8-2.2房地產(chǎn)市場分析 -10-2.2.12008年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)(以下是我摘錄的有關(guān)信息)： -10-2.2.2影響2008年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 -13-2.2.32009年房地產(chǎn)市場展望 -14-2.3湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 -14-2.3.1回顧2008年湖州房地產(chǎn)市場情況 -14-2.3.22009年湖州房地產(chǎn)市場的展望。 -16-2.3.2需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析） -17-2.3.3供給狀況 -25-2.4SWOT分析 -27-2.4.1項(xiàng)目的優(yōu)勢(Strengths) -27-2.4.2項(xiàng)目的劣勢(Weaknesses) -28-2.4.3項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)(Opportunities) -28-2.4.4項(xiàng)目面臨的威脅(Threats) -29-2.5項(xiàng)目的市場定位 -29-3項(xiàng)目建設(shè)條件 -29-3.1項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 -29-3.2項(xiàng)目建設(shè)自然條件 -29-3.3市政配套條件 -30-4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 -30-4.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) -30-4.2總平面設(shè)計(jì) -30-4.3建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) -31-5項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度 -34-6項(xiàng)目的銷售方案策劃 -34-6.1房地產(chǎn)營銷渠道策略(Place) -34-6.1.1總體廣告策略： -35-6.1.2分期廣告策略： -35-6.1.3企業(yè)直接推銷 -35-6.1.4委托代理推銷 -36-6.1.5網(wǎng)絡(luò)營銷 -36-6.1.6房地產(chǎn)超市營銷 -36-6.1.7項(xiàng)目營銷活動(dòng)建議： -36-6.2房地產(chǎn)營銷促銷策略(Promotion) -37-6.2.1廣告 -37-6.2.2營業(yè)推廣 -37-6.3銷售期營銷計(jì)劃 -38-6.3.1銷售準(zhǔn)備期(2010.7-2010.8)： -38-6.3.2引導(dǎo)試銷期（2010.9-2010.10）： -38-6.3.3公開銷售期（2010.11-2010.12）： -38-6.3.4銷售沖刺期(2011.1-2011.3)： -38-6.4營銷方案媒體的選擇與分析 -39-6.4.1平面媒體 -39-6.4.2電視媒體 -39-6.4.3戶外媒體 -39-6.4.4其它媒體 -39-6.5銷售價(jià)格的市場定位（采用市場法） -39-7項(xiàng)目總投資估算 -40-7.1估算依據(jù)和原則 -40-7.2總投資估算 -41-7.3總投資資金來源 -42-8項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) -42-8.1財(cái)務(wù)效益 -42-8.2贏利能力分析 -42-8.2.1全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo) -43-8.3不確定性分析 -43-8.3.1盈虧平衡分析 -43-8.3.2敏感性分析 -44-8.4經(jīng)濟(jì)效益測估綜合 -44-9項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論 -45-致謝 -46-參考文獻(xiàn) -47-1項(xiàng)目總論1.1建設(shè)項(xiàng)目總論1.1.1項(xiàng)目名稱：“在水一方家園”1.1.2項(xiàng)目坐落位置：位于湖州市仁皇山新區(qū)；西至規(guī)劃保留河流；北至規(guī)劃保留河流；東至德清路；南至三環(huán)北路見附表21.1.3主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積6.32035公頃容積率1.46建筑密度32.7%凈用地面積3.742公頃綠地率37.3綠化率60%總建筑面積:54828.8平方米(其中:住宅建筑面積:52904.3平方米;高層建筑面積:24827.1平方米;多層建筑面積:20333.7平方米;聯(lián)排建筑面積:8011.9平方米;商業(yè)用房建筑面積:1160.0平方米;其他物業(yè)建筑面積:317平方米;社區(qū)辦公活動(dòng)用房建筑面積:94平方米)1.1.4項(xiàng)目概況“在水一方”項(xiàng)目規(guī)劃為家園社區(qū)，建筑總面積約6萬平方米，是個(gè)典型的半島親水式太陽能智能生態(tài)社區(qū)。位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需15分鐘車程，港灣式公交站臺(tái)距離社區(qū)入口僅30米之遙，抵達(dá)市民廣場僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，小區(qū)集6幢多層、17幢排屋、6幢小高層錯(cuò)落有致，日照間距合理優(yōu)化，1.1.5建設(shè)單位概況建設(shè)單位：浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司系浙江達(dá)多集團(tuán)投資組建浙江達(dá)多集團(tuán)位于太湖南岸的浙江省湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬省級(jí)集團(tuán)公司，湖州市重點(diǎn)骨干企業(yè)，2005年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷售收入前五十強(qiáng),納稅前五十強(qiáng).浙江達(dá)多耐火材料集團(tuán)有限公司是集團(tuán)的骨干企業(yè)，還包括浙江湖州達(dá)多塑料制品有限公司,湖州達(dá)多皮革有限公司等多家主體企業(yè).集團(tuán)公司自1980年創(chuàng)建以來，現(xiàn)已成為以制造業(yè)為基礎(chǔ)，涉足房地產(chǎn)行業(yè)等領(lǐng)域的多元化發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司還承建了東方達(dá)多龍庭，該項(xiàng)目是湖州首個(gè)中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目——東方達(dá)多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由9幢板點(diǎn)結(jié)合高層圍合而成，得天獨(dú)厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風(fēng)景線。東方達(dá)多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段，428戶尊?。ㄉ倭可鐓^(qū)服務(wù)用房除外）開啟社區(qū)純住宅時(shí)代。在紅旗路上約80000平方米花園式社區(qū)，數(shù)百米休閑風(fēng)情水岸，與龍溪港壯闊水面，一起構(gòu)造庭院四維空間。一萬平方米超大中庭，13%的低密度，47%1.2建設(shè)項(xiàng)目的必要性加快湖州市城市周邊環(huán)境建設(shè)，美化湖州市容，為湖州市的城市建設(shè)更上一個(gè)新臺(tái)階做扎實(shí)的支持工作。繁榮市場，促進(jìn)湖州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮湖州市的經(jīng)濟(jì)，為湖州市帶來新的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。1.3可行性研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。因此，項(xiàng)目的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進(jìn)行投資全過程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。1.4可行性研究的編制依據(jù) 湖州市國民經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo) 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本參數(shù)和指標(biāo)2市場分析2.1宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析2.1.1國際方面受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。預(yù)計(jì)未來幾年世界經(jīng)濟(jì)增長將可望保持在3.0%的水平。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于2008年和2009年初陷入或接近衰退，2009年的隨后時(shí)間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個(gè)漸進(jìn)的過程。目前的救助計(jì)劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問題。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。2.1.2國內(nèi)方面A.2008年經(jīng)濟(jì)情況回顧2008年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用16字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。增長較快。初步核算，2008年GDP比上年增長9%。價(jià)格回穩(wěn)。2月份，物價(jià)上漲演繹出一個(gè)高峰，CPI當(dāng)月漲幅達(dá)到8.7%。結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。2008年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。民生改善。2008年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長14.5%，實(shí)際增長8.4%；農(nóng)村居民人均純收入名義增長15%，實(shí)際增長8%。雖然中國受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。但是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長方式仍然比較粗放。B.2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)測：三大沖擊——中國經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。一是“去存貨化”成為2008年10月份以來中國工業(yè)急劇下滑的主要?jiǎng)恿Α６浅隹谪?fù)增長可能是2009年最為確定性的事件。三是房地產(chǎn)部門的衰退成為2009年中國經(jīng)濟(jì)最大的不確定性。房價(jià)調(diào)整或會(huì)加劇。政府刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的成效關(guān)鍵在于帶動(dòng)民間需求。力補(bǔ)民生欠賬方能解除制約消費(fèi)的瓶頸。比二次分配更重要的是初次分配。提升經(jīng)濟(jì)體的效率、釋放經(jīng)濟(jì)活力我們有很多事情要做。總之，我們必須加大貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長方式，才是長遠(yuǎn)的良方。三、對2009年主要指標(biāo)的預(yù)測： 下調(diào)2009年CPI、PPI增長預(yù)測。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響，2009年我國CPI將負(fù)增長1.1%左右。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響，2009年我國PPI將負(fù)增長3.5%左右。下調(diào)2009年投資、消費(fèi)、出口增長速度。投資名義增速下調(diào)至13%，實(shí)際增速上調(diào)至17.2%，消費(fèi)名義增速下調(diào)至9.5%，實(shí)際增速下調(diào)至10.6%，出口增速下調(diào)至8.5%。下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至1.44%，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.31%，人民幣匯率下調(diào)至6.90。下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至9.0%。下調(diào)GDP增長率至8.1%。 隨著2008年7月中旬國際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。2009年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長將成為2009年中國經(jīng)濟(jì)的顯著特征。為此，我們對2009年投資、消費(fèi)、出口、居民收入、GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測值進(jìn)行調(diào)整。2.2房地產(chǎn)市場分析在國際金融市場動(dòng)蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，2008年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價(jià)上漲幅度逐步放緩。2.2.12008年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)(以下是我摘錄的有關(guān)信息)：A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰，2008年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢估計(jì)第四季度仍將持續(xù)。從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到2008年7月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為15.7%，與上年30%~40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到7月份已經(jīng)為負(fù)增長，同比減少5.7%。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到25.9%、26.9%和27.5%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動(dòng)市場。D、全國房價(jià)上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房價(jià)回落“珠三角”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房價(jià)下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速從6月份出現(xiàn)下降，8月同比下降已達(dá)到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降1.8%。E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過50％。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。例如，湖州市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，按照規(guī)定，湖州市民在2008年9月4日至2009年12月31F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展2008年的《政府工作報(bào)告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。如《上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計(jì)劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出，2008年將供應(yīng)保障型住房用地0.5~0.9平方公里，規(guī)劃建筑面積100萬~180萬平方米，2009年計(jì)劃供應(yīng)同類用地0.8~1.01平方公里，規(guī)劃建筑面積158萬~200萬平方米；珠海市政府出臺(tái)《2008~2010年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來3年，推出1899套廉租住房，新建5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤；2月18日，北京市建設(shè)委員會(huì)正式公布《限價(jià)商品住房管理辦法（試行）》，首批限價(jià)房源163772.2.2影響2008年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析A.美國次貸危機(jī)引發(fā)國際金融市場動(dòng)蕩，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場2007年4月，以美國第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國爆發(fā)了次貸危機(jī)。2008年3月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約2.4億美元收購。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾，2008年9月，華爾街上5家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險(xiǎn)公司美國國際集團(tuán)（AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。美國大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動(dòng)蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。美國金融危機(jī)，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟(jì)明顯收縮。8月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了1.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。美國商品零售額在7月份下降0.5%后，8月份再次下降0.3%。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟(jì)存在著過快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。B.經(jīng)濟(jì)增長速度放慢已成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免2008年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。C.貨幣政策持續(xù)收緊，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn)為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動(dòng)性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國自2006年開始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。從緊的貨幣政策的作用在2008年開始顯現(xiàn)，對供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求降低，市場交易量下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及2007年9月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需求，特別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時(shí)，房價(jià)漲幅也出現(xiàn)明顯回落。在這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。2008年7月2.2.32009年房地產(chǎn)市場展望2009年，房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來一輪“洗牌”，房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決2.3湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.3.1回顧2008年湖州房地產(chǎn)市場情況A．2008年湖州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形式2008年對于湖州的房地產(chǎn)市場是個(gè)不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設(shè)局加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、監(jiān)管力度，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。 投資趨向理性。上半年，湖州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資54.43億元，同比增長24.5%，低于全國28.5%的漲幅，比一季度下降了12.4個(gè)百分點(diǎn)，與固定資產(chǎn)投資增長幅度基本保持一致，房地產(chǎn)投資增幅趨向理性。 市場供應(yīng)充足。截止6月底，中心城區(qū)(不含織里)累計(jì)可售商品住房面積為64.97萬平方米，套數(shù)為5600套，同比分別增長5%和5.8%，中心城區(qū)商品住房供應(yīng)量充足。同時(shí)，市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地面積93萬平方米，比去年同期增長10.3%,土地市場保持平穩(wěn)增長。 資金配比合理。上半年，湖州市投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金總計(jì)85.14億元，同比增長26.8%。投資資金主要來源仍然為預(yù)售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來源的28.13%，比去年同期增長2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資資金組成日趨合理。 價(jià)升量降明顯。上半年，受全國經(jīng)濟(jì)形勢的趨緊以及宏觀調(diào)控政策的影響，全市商品房銷售面積為118萬平方米，與去年同期相比下降5.2%，銷售量首次出現(xiàn)下降。同時(shí)，主要受建筑材料和人工費(fèi)用大幅上漲的影響，中心城區(qū)商品住房和普通住宅的平均價(jià)格同比分別增加7.4%和8.14%，略低于全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)8.2%的增幅，保持了房價(jià)平穩(wěn)增長。從2008年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價(jià)格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的湖州房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于湖州購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺(tái)的利好政策中得以緩和。B．2008年湖州房地產(chǎn)市場分析2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機(jī)帶來的金融風(fēng)暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。全國房地產(chǎn)價(jià)格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房價(jià)出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到湖州房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。近幾年來，湖州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，湖州房價(jià)是否存在泡沫，是否存在大的降價(jià)空間，正確看待，對促進(jìn)湖州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，地產(chǎn)泡沫的破裂極易產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說是投機(jī)需求。目前度量泡沫標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有專家用30個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)根據(jù)，從目前研究來看，房地產(chǎn)投資占GDP比重、房價(jià)收入比、月供收入比是普遍運(yùn)用的三個(gè)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資占GDP的比重。用于判斷是否存在對未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置。一般認(rèn)為，處于加快城市化進(jìn)程中的城市和地區(qū)，6%至10%的比重尚處于相對合理范圍內(nèi)。湖州上半年地區(qū)生產(chǎn)總值為487.79億元，房地產(chǎn)投資為53.43億元，房地產(chǎn)投資占GDP的比重指標(biāo)約為10.74%，略超這個(gè)范圍，基本上接近上半年全國房地產(chǎn)投資占GDP10.41%的比重，在長三角16個(gè)城市中，則排名相對靠前。一定程度上說明上半年湖州房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)率較高。房價(jià)收入比。是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。按一般經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間，而房價(jià)若為家庭年均收入6倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。以2007年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與2008年上半年湖州房價(jià)相比為例，房價(jià)收入比約為4.0，完全處于合理范圍內(nèi)。月供收入比。家庭月供收入比是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。目前，國內(nèi)貸款的一般標(biāo)準(zhǔn)是，首付款不低于總房款的30%、月供按揭貸款/月收入不得超過50%。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2007年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20046元，按湖城目前5000元/平方米左右的商品房均價(jià)來計(jì)算，三口之家，100平方米的住房面積，銀行按揭貸款70%，按揭20年，在當(dāng)前利率水平下，月均還款2500元左右，月供收入比為50%從以上指標(biāo)來看，湖州房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波等地房價(jià)大幅上漲的情況下，湖州的房價(jià)依然保持在一個(gè)相對穩(wěn)定的水平。當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，湖州房地產(chǎn)市場避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對購房者來說，要清醒認(rèn)識(shí)到湖州房價(jià)下降的空間并不大，也要正確對待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該出手時(shí)就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做“加法”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個(gè)“多贏”的市場。2.3.22009年湖州房地產(chǎn)市場的展望。2009年全市經(jīng)濟(jì)仍將有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢上，湖州市與全國、全省保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長的幾項(xiàng)主要因素預(yù)期情況也與全國、全省存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有25個(gè)樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。“要認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵(lì)普通自住住房和改善型住房消費(fèi)，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。這是1月19日09年湖州將重點(diǎn)抓好“一港兩區(qū)六路”。加快龍溪港東岸、愛山廣場（步行街）、衣裳街歷史文化街區(qū)等“一港兩區(qū)”建設(shè)，打造集酒店、商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。全面啟動(dòng)?xùn)|街綜合整治、人民路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動(dòng)路南延、南街北段拓寬等“六路改造工程”。按照中心城市“一核五區(qū)”的新格局，進(jìn)一步加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)新區(qū)發(fā)展。仁皇山新區(qū)?；就瓿赡咸髽蚬珗@整治提升、仁皇山中學(xué)及配套工程，加快推進(jìn)仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)?；就瓿赡细迾蚣?zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風(fēng)情線的重要節(jié)點(diǎn)。湖東新區(qū)。實(shí)施318國道外環(huán)線以南區(qū)域5.7平方公里的建設(shè)開發(fā)，全力推進(jìn)苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農(nóng)民新村建設(shè)，努力推動(dòng)?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。市北分區(qū)。加快推進(jìn)白魚潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進(jìn)一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強(qiáng)分區(qū)與老城區(qū)的連接。同時(shí)，緊緊抓住湖州“山、水、文、綠、凈”的城市特點(diǎn)，著力做好“顯山露水”的文章，高標(biāo)準(zhǔn)完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū)等規(guī)劃編制，適時(shí)啟動(dòng)建設(shè)。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。房地產(chǎn)業(yè)要以這15項(xiàng)政策出臺(tái)為契機(jī)，科學(xué)研判市場走勢，及時(shí)調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時(shí)，根據(jù)市場實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價(jià)格和市場的穩(wěn)定。2009年的湖州房地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚,政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會(huì)逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會(huì)抓好社會(huì)保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺(tái)社會(huì)保障房計(jì)劃，穩(wěn)定整個(gè)市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會(huì)保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會(huì)保險(xiǎn)等方面的投入，消除市場遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會(huì)整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。從上述的幾點(diǎn)分析可以看出，2009年湖州的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是2008年調(diào)整的延續(xù)，市場將會(huì)在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。2.3.2需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析）依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計(jì)了如下的問題：（共15個(gè)）1.消費(fèi)者您現(xiàn)在的家庭居住人口2.您打算什么時(shí)候購買住房3.您現(xiàn)在的家庭月收入4.您購房時(shí)希望選擇的區(qū)域位置5.你在購房時(shí)希望選擇（現(xiàn)房、期房）6.您比較喜歡哪種樓型7.您在購房時(shí)所接受的價(jià)格8.您對戶型的選擇9.您希望選擇的面積10.您在購房時(shí)最關(guān)注的因素是（多選）11.您購房時(shí)希望周圍有何配套設(shè)施12.您希望采用的付款方式13.您在選擇戶型時(shí)對裝修的要求是14.您認(rèn)為小區(qū)合理的車位標(biāo)準(zhǔn)是15.您購房的主要信息來源是（多選）最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問卷中我們收到80份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析：1.接受調(diào)查居民家庭居住人口：家庭人口1人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%12.5254012.510數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為3人的居多，2-3人的占到總調(diào)查對象的65%。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在2-4人以上。2.接受調(diào)查居民買房時(shí)間：時(shí)間1年內(nèi)1-3年3-5年5年后所選人數(shù)1141235所占百分率%13.7551.2528.756.25數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在1-3年內(nèi)會(huì)買房，在5年內(nèi)買房的人達(dá)到94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購房意向。3.接受調(diào)查居民家庭居月收入：收入狀況2千以下2-3千3-4.5千4.5-6千6千以上所選人數(shù)102123206所占百分率%12.526.2528.75257.5數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在2000元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被調(diào)查對象的六成。4.接受調(diào)查居民的理想購房位置：位置城內(nèi)東郊南郊西郊北郊所選人數(shù)920182310所占百分率%11.252522.528.7512.5數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)，。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。5.接受調(diào)查居民對現(xiàn)期房的接受程度：選項(xiàng)現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)62144所占百分率%77．517．55數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到77.5%。6.接受調(diào)查居民的理想的樓型：樓型6層以下7-9層高層其它所選人數(shù)12272912所占百分率%1533.7536.2515數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和7-9層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有70%之多。7.接受調(diào)查居民所能接收的價(jià)位：價(jià)位2-3千3-4千4-5千5-6千6千以上所選人數(shù)272018105所占百分率%33.752522.512.56.25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價(jià)位在2000-4000元/平方米之間的占多數(shù)，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000元/平方米的戰(zhàn)25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受2000-4000元/平方米的價(jià)格。而選擇能夠接受5000元/平方米以上的消費(fèi)者不多。8.接受調(diào)查居民的理想的戶型：戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)所選人數(shù)37202312645所占百分率%3．758．752528．75157．556．25數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是8.75%、25%、15%，選擇四室兩廳的人占7.5%。9.接受調(diào)查居民的希望面積：面積㎡50以下51-8081-100101-130131-150150以上所選人數(shù)362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75數(shù)據(jù)分析：選擇81-100、101-130、131-150的人比較多，分別占被調(diào)查者的26.25%、35%和18.75%，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說是比較合理的。10.接受調(diào)查居民購房考慮的關(guān)鍵因素（多選）：關(guān)注因素位置價(jià)格交通戶型配套設(shè)施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實(shí)力所選人數(shù)6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價(jià)格12.5%、位置7.5%、周遍環(huán)境10%、交通11.25%、戶型16.25%。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有7.5%和5%。11.接受調(diào)查居民購房要求的配套設(shè)施:選擇設(shè)施購物醫(yī)療咖啡吧、茶座金融健身、美容餐飲所選人數(shù)1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占22.5%和18.75%。而其余選項(xiàng)選擇所占的比例比較接近。12.接受調(diào)查居民購房時(shí)付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%2528.7546.25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是28.75%和25%。13.接受調(diào)查居民購房時(shí)對裝修的要求：裝修程度廚衛(wèi)精裝全部精裝毛坯房所選人數(shù)261836所占百分率%32.522.545數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%和32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有22.5%。14.接受調(diào)查居民購房時(shí)對車位的要求：要求情況不需要8萬元/個(gè)10萬元/個(gè)12萬元/個(gè)所選人數(shù)1047158所占百分率%12.558.7518.7510數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的87.5%的人中，有58.75%認(rèn)為8萬元/個(gè)的價(jià)格是比較合理的，18.75%的人選擇10萬元/個(gè)，只有10%的人選擇12萬元/個(gè)車位的價(jià)格是合理的。15.接受調(diào)查居民購房的主要信息來源：電視報(bào)紙電臺(tái)房交會(huì)房地產(chǎn)超市宣傳單互聯(lián)網(wǎng)中介機(jī)構(gòu)已購房親友其它所選人數(shù)15135465106106所占百分率%18．7516．256．2557．56．2512．57．512．57．5數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個(gè)方面最多，它們所占的比例分別是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I銷的方案提供參考。需求分析結(jié)果：根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房價(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強(qiáng)勁的。在被調(diào)查的人中間，有77.5%的人家庭人口在2-4人之間；打算在五年內(nèi)買房的占93.75%，三年內(nèi)買房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000元以上，月收入4500元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占77.5%；70%的人愿意選擇小高層或者高層；25%的人可以接受3000元/平方米的價(jià)格，而能夠接受4000元/平方米價(jià)格的只有22.5%；更多的人比較喜歡大的房子，有88.75%的人選擇80平方米以上，62.5%的人選擇100平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占28.75%和25%，選擇復(fù)式和躍層的只有11.25%；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價(jià)格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在87.5%的希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為8萬元/個(gè)車位的價(jià)格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個(gè)方面的到有關(guān)的購房信息。2.3.3供給狀況湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到2010年，湖州市將實(shí)現(xiàn)人均建筑面積40平方米，2008年的人均建筑面積為35.57平方米，以此推算，2009年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約37.68平方米。依據(jù)湖州市城區(qū)當(dāng)前人口108萬計(jì)算：2009年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積（37.68-35.57）×108=227.88萬平方米。而湖東區(qū)域目前幾個(gè)樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了58萬㎡，約占2009年總需求量的四分之一。據(jù)相關(guān)調(diào)查表明湖州市2009年商品房供應(yīng)量約為328萬㎡。同時(shí)考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計(jì)的二手房市場的供給情況，總的來說，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為湖州市的房地產(chǎn)市場有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來湖州市房地產(chǎn)市場的競爭是相當(dāng)?shù)募ち业?。對于?yán)重的供大于求的問題。當(dāng)面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時(shí)，開發(fā)商選擇SP促銷活動(dòng)，希望能通過有效的方式最快地解決自家的問題，只是一個(gè)明智之舉。綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期。短期內(nèi)房價(jià)下調(diào)將成定局。從長期來看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。以下是收集的與本項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料:1.獸王*城市之心基本信息：開發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：仁皇山年新區(qū)3號(hào)地塊詳細(xì)信息:建筑類型:多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪戶型面積:40-260平方米建筑面積:約180000平方米樓盤價(jià)格:多層起價(jià)3330元/平方米，均價(jià)4000元/平方米、電梯公寓起價(jià)3500元/平方米,均價(jià)4000元/平方米，排屋起價(jià)5400元/平方米2.天盛花園基本信息:開發(fā)商：湖州泰祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置:仁皇山新區(qū)詳細(xì)信息:建筑類型:多層、高層、小高層、排屋戶型面積:90-250平方米建筑面積:209463平方米3.中義凱萊國際物業(yè)類型：普通住宅、商鋪銷售狀態(tài)：在售建筑類別：多層裝修狀況：毛坯城市/區(qū)縣：湖州/鳳凰開發(fā)區(qū)容積率：1.55綠化率：35%占地面積：120000平方米建筑面積：193000平方米開盤時(shí)間：2008-04-19交房時(shí)間：2009-12-314.江南華苑基本信息：開發(fā)商：湖州廣際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：湖州市體育場路東側(cè)、陵陽路以北建筑類型：高層、小高層戶型面積：88-140平方米（單身公寓25-47平方米）建筑面積：56947平方米5.美欣達(dá)*清麗家園基本信息：開發(fā)商：湖州美欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：西至鳳凰路、東北接輕紡路、東于湖州電力局辦公室和富麗家園二期接壤、南側(cè)與嘉欣金世紀(jì)廣場相連詳細(xì)信息：建筑類型：多層、高層、小高層戶型面積：單身公寓54平方米，多層90-133平方米,小高層、高層120-140平方米建筑面積：15237平方米（土地建筑面積117115平方米,其他建筑面積35259平方米）樓盤價(jià)格：未定6.金色地中海基本信息：開發(fā)商：湖州美欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：仁皇山新區(qū)建筑類型：別墅、多層建筑面積：27萬平米2.4SWOT分析2.4.1項(xiàng)目的優(yōu)勢(Strengths)1．地理環(huán)境優(yōu)越交通便利，配套齊全“在水一方”家園社區(qū)，位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山，南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需15分鐘車程，港灣式公交站臺(tái)距離社區(qū)入口僅30米之遙，抵達(dá)市民廣場僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。建筑總面積約6萬平方米，是個(gè)典型的半島親水式太陽能智能生態(tài)社區(qū)。環(huán)繞“在水一方家園”四周的百年名校愛山小學(xué)、湖州中學(xué)、湖州一中、湖州電力學(xué)校、信息工程學(xué)院、湖州藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)校等，豐富的教育資源為業(yè)主子女受教育提供了便利；緊鄰市政府，14萬平米的市民廣場生態(tài)公園和8萬平米的湖州歷史名人文化園、劇院、圖書館、音樂廳、博物館、少年宮等公共配套更為業(yè)主帶來了休閑文化娛樂精神上的享受；東北邊的體育館和網(wǎng)球中心是熱愛鍛煉的居民周末鍛煉的好去處；香火旺盛的法華寺，晨鐘暮鼓的鐘聲穿過弁山裊裊傳來，別是一番人間煙火。2．科技節(jié)能“在水一方家園”擁有5個(gè)區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨(dú)特特點(diǎn)，它是湖州市第一個(gè)經(jīng)政府批準(zhǔn)的生態(tài)小區(qū)；第一個(gè)太陽能與建筑一體化的示范小區(qū)；第一個(gè)用太陽能發(fā)電使用公用樓道燈的小區(qū)；第一個(gè)采用太陽能氣源熱泵中央熱水系統(tǒng)為業(yè)主24小時(shí)“家庭用水酒店化”集中提供生活熱水的小區(qū)；整個(gè)小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、主墻體控溫細(xì)致周到，全方位太陽能采集為業(yè)主帶來了現(xiàn)代化的舒適生活享受。獨(dú)為小區(qū)開發(fā)的藍(lán)天陽光太陽能采集系統(tǒng)，領(lǐng)先科技。平板太陽能集熱、IC卡淋浴流量控制系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)、太陽能光伏供電。即使三天陰雨無電，依然可享受熱水與樓道、社區(qū)布景燈帶來的舒適。藍(lán)天陽光太陽能采集系統(tǒng)由浙江天