銷(xiāo)售收入地確認(rèn)原則

銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則一、企業(yè)

銷(xiāo)售商品同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（結(jié)合國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件）

1.商品銷(xiāo)售合同已經(jīng)簽訂

，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；第六條

企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（一）一次性全額收款方式

采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則（二）分期收款方式（新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅調(diào)整問(wèn)題）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，①應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。1、注意收入同成本要配比。（收入分期，成本不能按全部）

2、現(xiàn)實(shí)生活中有傻傻的，提前付款的情況么？（凡事不符合常理，背后必有問(wèn)題）“躲貓貓事件”。。。3、新所得稅法的規(guī)定（實(shí)施條例第23條第一款），沒(méi)有提到提前付款的情形如何處理。實(shí)施條例23條：以分期收款方式銷(xiāo)售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

如果企業(yè)采取企業(yè)會(huì)計(jì)制度，則稅收同會(huì)計(jì)無(wú)差異；如果采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，則存在會(huì)計(jì)同稅收的差異。

銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則（二）分期收款方式（新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅調(diào)整問(wèn)題）某企業(yè)采取分期收款方式銷(xiāo)售商品，商品價(jià)值為250萬(wàn)元，對(duì)方可以分3年交付價(jià)款，每年100萬(wàn)元。(讀懂申報(bào)表的知識(shí)）則：借：長(zhǎng)期應(yīng)收款300萬(wàn)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入250萬(wàn)未實(shí)現(xiàn)融資收益50萬(wàn)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本210萬(wàn)貸：庫(kù)存商品210萬(wàn)借：未實(shí)現(xiàn)融資收益20萬(wàn)貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用20萬(wàn)此時(shí)第一年應(yīng)當(dāng)調(diào)整如下：第5行，調(diào)減收入150萬(wàn)，第40行調(diào)增140萬(wàn)元（即調(diào)減140萬(wàn)成本），第36行，調(diào)減未確認(rèn)融資收益20萬(wàn)元。申報(bào)表中未涉及分期收款的成本問(wèn)題。以上3個(gè)步驟，就完成了調(diào)整。

銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則（三）銀行按揭方式（兩個(gè)條款）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其①首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則（三）銀行按揭方式（也存在會(huì)計(jì)同稅收的差異）1、首付款和按揭款確認(rèn)收入時(shí)間的不一致，如何解決其銷(xiāo)售成本的分?jǐn)倖?wèn)題？2、按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？（次貸危機(jī)）（國(guó)稅函發(fā)【2007】1272號(hào)文件）3、關(guān)于銀行按揭款項(xiàng)的稽查（1）偽造銀行按揭合同案例（別墅和住宅賣(mài)一樣的價(jià)錢(qián)）（2）假按揭案例（建設(shè)銀行假按揭事件、森豪假按揭事件）問(wèn)：假按揭在稅收上如何處理呢？（疑難解答）

稅收不區(qū)分合法收入與非法收入，一律納稅。

銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則

（三）銀行按揭方式專(zhuān)題：假按揭的稅務(wù)處理1、假按揭的特征（1）購(gòu)房人員能在工資表中看到（本企業(yè)人員）（2）內(nèi)部人員買(mǎi)房不便宜，反而貴。（3）將按揭銷(xiāo)售收入計(jì)入短期借款，混同融資行為。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支個(gè)人按揭利息。（5）企業(yè)代替?zhèn)€人還按揭款項(xiàng)，計(jì)入其他應(yīng)收款。（6）房子沒(méi)有賣(mài)出去前的租金，沖銷(xiāo)個(gè)人應(yīng)收款。2、稽查查到以后的交涉。（不要輕言放棄，作退房處理）利用銀行和稅務(wù)信息的不對(duì)稱(chēng)，爭(zhēng)取“實(shí)質(zhì)重于形式”。銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則五、銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則（四）委托銷(xiāo)售方式思考：代理銷(xiāo)售和銷(xiāo)售的區(qū)別？（國(guó)稅函【2005】917號(hào)）向海外支付傭金

1、境外支付傭金（國(guó)稅發(fā)[1999]242號(hào)）2、第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

思考：向海外支付傭金，是否代扣代繳營(yíng)業(yè)稅及預(yù)提所得稅？第四條條例第一條所稱(chēng)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)境內(nèi))提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指：

(一)提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；

“收入來(lái)源地原則”+“勞務(wù)發(fā)生地原則”

銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則（四）委托銷(xiāo)售方式（財(cái)稅[2009]29號(hào)文件）1、必須是支付給具有合法經(jīng)營(yíng)資格的中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人。2、必須同具有合法經(jīng)營(yíng)資格的中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂了代辦合同和協(xié)議。3、支付給單位的款項(xiàng)，必須是通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬。4、無(wú)論支付給單位還是個(gè)人，其支付金額均不得超過(guò)服務(wù)合同或協(xié)議金額的5%。5、傭金和手續(xù)費(fèi)是支付給交易雙方以外的中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人（第三方），而不包括交易雙方、代理人、代表人之間支付的款項(xiàng)，防止將返利、回扣混同手續(xù)費(fèi)和傭金。（反腐敗措施）6、強(qiáng)調(diào)收支兩條線(xiàn)的原則，做為銷(xiāo)售方支付的手續(xù)費(fèi)不能作扣服務(wù)金額；做為購(gòu)買(mǎi)方支付的傭金和手續(xù)費(fèi)不能直接扣除，而是做為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)。7、依法取得合法真實(shí)憑證。8、文件執(zhí)行時(shí)間：2008年1月1日。銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則（四）委托銷(xiāo)售方式（銷(xiāo)售方式）1、支付手續(xù)費(fèi)方式（1）多支付傭金（隱瞞收入）；案例：以傭金推算收入。詢(xún)問(wèn)筆錄的技巧。（2）不支付傭金（以房降價(jià)差價(jià)抵債）2、視同買(mǎi)斷方式3、超基價(jià)分成方式4、包銷(xiāo)方式體現(xiàn)原則：“收支兩條線(xiàn)”、“國(guó)家不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題：包銷(xiāo)方式的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)當(dāng)如何繳納？國(guó)稅函發(fā)【1996】684號(hào)文件銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則五、銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則（五）專(zhuān)題：關(guān)于土地及不動(dòng)產(chǎn)差額征收問(wèn)題(見(jiàn)總結(jié)的表格）財(cái)稅[2003]16號(hào)文件第三條第19款：1、差額征稅基本規(guī)定。（財(cái)稅【2003】16號(hào)文件）2、上一個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有征稅，是否可以差額征收？（國(guó)稅函[2005]83號(hào)）3、扣稅憑證問(wèn)題。（16號(hào)文件第五條、新實(shí)施細(xì)則第19條、國(guó)稅函[2005]77號(hào)）4、房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)進(jìn)土地，銷(xiāo)售房屋是否能夠差額征收？（平行和交叉）銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則

五、銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則（五）專(zhuān)題：關(guān)于土地及不動(dòng)產(chǎn)差額征收問(wèn)題(見(jiàn)總結(jié)的表格）財(cái)稅[2003]16號(hào)文件第三條第19款：5、購(gòu)買(mǎi)土地，直接賣(mài)掉，是否可以差額繳稅？6、購(gòu)買(mǎi)爛尾樓，做了裝修賣(mài)掉，是否可以差額繳稅？7、購(gòu)買(mǎi)爛尾樓，加10層后賣(mài)掉，是否可以差額繳稅？8、（轉(zhuǎn)讓在建工程的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定（16號(hào)文件第二條第7款）2009年全國(guó)稽查考試試題答案。9、轉(zhuǎn)讓在建工程的土地增值稅規(guī)定（國(guó)稅函發(fā)【1995】110號(hào)文件第六條、國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)文件第38條）10、將土地歸還政府的行為（國(guó)稅函【2008】277號(hào)，操縱政府）銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則五、銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則專(zhuān)題：關(guān)于土地及不動(dòng)產(chǎn)差額征收問(wèn)題(見(jiàn)總結(jié)的表格

2005年，某企業(yè)以5000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)入已完成土地開(kāi)發(fā)并進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，完工后以8000萬(wàn)元售出，該項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是（

）萬(wàn)元。