美泰華絲路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新絲路中心項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目投資可研報(bào)告

烏魯木齊市“新絲路中心”一期國(guó)際采購(gòu)中心項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱新絲路中心一期項(xiàng)目區(qū)位紅光山會(huì)展中心片區(qū)用地性質(zhì)商住建設(shè)用地面積199畝項(xiàng)目總用地面積1258畝，一期總用地面積299畝，建設(shè)用地面積199畝建設(shè)規(guī)模建設(shè)總規(guī)模502600㎡住宅㎡其中：商業(yè)502600㎡工業(yè)㎡地下室待定其他㎡投資估算總投資531976萬(wàn)元土地費(fèi)用122754萬(wàn)元建安費(fèi)用297534萬(wàn)元管理費(fèi)用12212萬(wàn)元銷售費(fèi)用52773萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用46703萬(wàn)元資金籌措啟動(dòng)資金65865萬(wàn)元自有資金65865萬(wàn)元融資金額60000萬(wàn)元融資方式貸款、信托、基金經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)銷售收入1759100萬(wàn)元稅前利潤(rùn)1056251萬(wàn)元銷售利潤(rùn)率60%稅前利潤(rùn)/自有資金16倍附件一：項(xiàng)目一期烏魯木齊市發(fā)改委投資項(xiàng)目登記備案證附件二：項(xiàng)目可行性分析報(bào)告附件一：項(xiàng)目一期烏魯木齊市發(fā)改委投資項(xiàng)目登記備案證附件二：美泰華絲路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新絲路中心項(xiàng)目一期可行性分析報(bào)告項(xiàng)目概況美泰華絲路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的新疆新絲路中心項(xiàng)目位于烏魯木市水磨溝區(qū)紅光山會(huì)展片區(qū)中亞風(fēng)情商貿(mào)區(qū)內(nèi)。建設(shè)內(nèi)容為大型商業(yè)綜合體，四周環(huán)于商業(yè)住宅地產(chǎn)，項(xiàng)目以商業(yè)街區(qū)為核心，項(xiàng)目總用地面積為1258畝，總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積178.16萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資150億元，建設(shè)周期為5年，分三期建設(shè)。一期商業(yè)綜合體用地面積299畝，建設(shè)用地面積190畝，輔以綠化及配套設(shè)施用地109畝，建筑面積50.26萬(wàn)平方米，商業(yè)步行街長(zhǎng)約1.2公里，總投資53億元人民幣。二期和三期的商住用地面積959畝，建筑面積127.87萬(wàn)平方米。“新絲路中心”項(xiàng)目一期于2014年7月申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)，于8月取得烏魯木齊市發(fā)改委投資項(xiàng)目備案登記證。按目前市場(chǎng)的售價(jià)及成本費(fèi)用水平，該項(xiàng)目一期總投資為53億元（含土地、建筑安裝、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），銷售收入175.91億元，稅前利潤(rùn)105.63億元。項(xiàng)目投資具有可行性。第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析（一）宏觀環(huán)境分析1、新疆是對(duì)外開放的戰(zhàn)略前沿，烏魯木齊是中國(guó)向西開放的重要門戶。新疆地處中國(guó)西北，面積166萬(wàn)平方公里，與蒙古、俄羅斯、哈薩克斯坦、吉爾吉斯坦、塔吉克斯坦、阿富汗、巴基斯坦和印度接壤，中國(guó)提出新絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略后，新疆已由中國(guó)的戰(zhàn)略后方變?yōu)閷?duì)外開發(fā)的戰(zhàn)略前沿。位于新疆中部的烏魯木齊市，地處天山北麓、準(zhǔn)噶爾盆地南緣,是新疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技中心，是中國(guó)向西開放的重要門戶，是新歐亞大陸橋中國(guó)西段的橋頭堡,地處亞洲大陸地理中心。國(guó)家正強(qiáng)化對(duì)烏魯木齊的支持力度，將其建設(shè)成為絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶上的交通樞紐中心、商貿(mào)物流中心、金融服務(wù)中心、文化科技中心和醫(yī)療服務(wù)中心。以建設(shè)絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶為契機(jī)，烏魯木齊將全面擴(kuò)大對(duì)外開放，成為具有國(guó)際影響力的商貿(mào)中心城市和絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的核心。位于烏魯木齊紅光山會(huì)展中心，是中國(guó)-亞歐博覽會(huì)的永久會(huì)址，已成功舉辦四屆，其連接中歐、連接中國(guó)內(nèi)地中東部地區(qū)和西部地區(qū)的橋梁作用日益突現(xiàn)。新疆對(duì)外開放將形成三條戰(zhàn)略交通通道新疆規(guī)劃的“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶三大戰(zhàn)略交通通道”中，蘭新通道是中通道，隨著蘭新高鐵在今年底開通，既有的蘭新鐵路將實(shí)現(xiàn)客貨分離，運(yùn)輸量將增加近一倍，達(dá)到1.5億噸。哈密至額濟(jì)納鐵路已于今年7月開工建設(shè)，將打通部分北通道，2015年將軍廟至哈密鐵路將開工建設(shè)，將徹底打通北通道；今年12月庫(kù)爾勒至格爾木鐵路也將開工建設(shè)，有望打通南通道。這三大通道將在"十三五"發(fā)揮作用，構(gòu)建新疆對(duì)外開放的新格局。未來(lái)隨著中吉烏鐵路、中巴鐵路的開建，經(jīng)由新疆的鐵路交通大通道將會(huì)更多更暢通，新亞歐大陸橋鐵路通道運(yùn)輸能力將會(huì)進(jìn)一步得到提升。3、烏魯木齊的商貿(mào)物流中心和交通樞紐地位日益突顯目前，從內(nèi)地城市經(jīng)新疆阿拉山口和霍爾果斯口岸站出境的中歐班列，規(guī)劃了11條運(yùn)行線。其中，包括蓉歐、渝新歐在內(nèi)的8列經(jīng)阿拉山口出境，有3列經(jīng)霍爾果斯出境。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年從內(nèi)地城市經(jīng)新疆出境的中歐班列超過(guò)150列。由于各地開出的專列都經(jīng)過(guò)烏魯木齊，烏魯木齊嘗試將專列資源進(jìn)行整合，在烏魯木齊統(tǒng)一裝車發(fā)貨，烏魯木齊將成為國(guó)際貿(mào)易的組織者。今年3月，新疆-中亞(烏西-阿拉山口-多斯特克-阿拉木圖)國(guó)際貨運(yùn)測(cè)試班列開行，主要發(fā)運(yùn)建材、機(jī)械設(shè)備、汽車配件、特色輕工、服裝百貨等產(chǎn)品，該班列采用始發(fā)站一次報(bào)關(guān)、一次查驗(yàn)、沿線國(guó)家全線放行的通關(guān)模式組織運(yùn)行，輻射中亞5國(guó)43個(gè)站點(diǎn)，運(yùn)輸時(shí)間由最初的15天壓縮至3天，現(xiàn)在每周穩(wěn)定開行1列。此外，新疆-西亞(土耳其)國(guó)際貨運(yùn)班列北線于今年7月5日開行首趟測(cè)試專列，主要發(fā)送粘膠纖維。另新疆和俄羅斯方面亦有意開行國(guó)際貨運(yùn)班列。4、“吐烏昌石城市群”協(xié)調(diào)發(fā)展，烏魯木齊強(qiáng)化中心城市功能從區(qū)域經(jīng)濟(jì)的布局分析，烏魯木齊還將啟動(dòng)“五大經(jīng)濟(jì)圈”城際鐵路規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)“吐烏昌石”城市群經(jīng)濟(jì)協(xié)作互動(dòng)（吐魯番市、烏魯木齊市、昌吉市、石河子市等位核心，向周圍輻射所構(gòu)成的多個(gè)城市集合體），推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，烏魯木齊的中心城市功能將進(jìn)一步強(qiáng)化。5、烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入較快增長(zhǎng)在城市經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展趨勢(shì)方面，2013年烏魯木齊市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2400億元，比上年增長(zhǎng)15%，2014年上半年GDP增長(zhǎng)10.3%，經(jīng)濟(jì)增速較快。在人口總量方面，2013年末，全市常住人口346萬(wàn)人，與上年相比增加11萬(wàn)人。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20780元，比上年增長(zhǎng)13%。農(nóng)牧民人均純收入12065元，增長(zhǎng)16.5%。城市人均消費(fèi)支出16438元，比上年增長(zhǎng)18.6%。綜上所述，項(xiàng)目的宏觀環(huán)境比較有利。（二）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析1、烏魯木齊市紅光山會(huì)展片區(qū)發(fā)展規(guī)劃(1)城市發(fā)展方向:城市用地實(shí)行“南控、北擴(kuò)、先西延、后東進(jìn)”的控制原則。城市南部進(jìn)行嚴(yán)格控制，以優(yōu)化和整治為主，城市北部為主要發(fā)展方向；城市西部(西山農(nóng)場(chǎng))在保障生態(tài)和地質(zhì)安全的前提下適度拓展，城市東部(米東區(qū))強(qiáng)化與市域北部地區(qū)的協(xié)調(diào)，預(yù)留發(fā)展空間。(2)城市空間結(jié)構(gòu)按照“多中心、組團(tuán)式”的空間發(fā)展思路,規(guī)劃中心城區(qū)形成“一軸、雙核多心、六組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。雙核多心:規(guī)劃在老城區(qū)和三坪新區(qū)形成兩個(gè)綜合性的市級(jí)公共服務(wù)中心。規(guī)劃在高鐵新區(qū)、西山新區(qū)、紅光山片區(qū)、以及新市區(qū)、米東區(qū)和頭屯河區(qū)等構(gòu)筑多個(gè)專業(yè)型公共服務(wù)中心和區(qū)級(jí)綜合服務(wù)中心。2、紅光山國(guó)際會(huì)展中心區(qū)域職能(1)專業(yè)型服務(wù)中心:以紅光山國(guó)際會(huì)展中心為核心,積極培育會(huì)展及文化、傳媒等現(xiàn)代服務(wù)功能,形成專業(yè)化的文化會(huì)展服務(wù)中心。(2)行政辦公區(qū):結(jié)合紅光山國(guó)際會(huì)展中心,建設(shè)專業(yè)化的藝術(shù)、文化創(chuàng)意、傳媒類企業(yè)辦公區(qū)。(3)文化娛樂(lè)中心:結(jié)合紅光山國(guó)際會(huì)展中心,積極發(fā)展國(guó)際會(huì)展及文化傳媒等現(xiàn)代文化交流功能。3、烏魯木齊市城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃國(guó)家發(fā)改委于2012年11月26日公布的烏魯木齊市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃已獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。烏魯木齊市城市地鐵線路總體規(guī)劃(2011-2020年)中包括了4條地鐵線路,其中1號(hào)線自三屯碑起至烏魯木齊地窩堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)，2號(hào)線自邊防局起至開發(fā)區(qū)二期泰山路，3號(hào)線自倉(cāng)房溝路起至長(zhǎng)春路，4號(hào)線自高鐵片區(qū)起至國(guó)際會(huì)展中心。綜上所述，本項(xiàng)目處于該區(qū)域的核心位置。第三部分項(xiàng)目供求分析及定位烏魯木齊作為中西亞綜合交通樞紐、亞歐“絲路經(jīng)濟(jì)”帶中心城市，正在打造繼長(zhǎng)三角、珠三角之后，中國(guó)陸路對(duì)外開放的“第三商貿(mào)區(qū)”，商業(yè)地產(chǎn)的行態(tài)正由臨街商鋪為主的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)向以城市綜合體為主的現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，烏魯木齊在建的大型項(xiàng)目包括新疆友好集團(tuán)在國(guó)際會(huì)展中心區(qū)域競(jìng)拍6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心及總部辦公區(qū)用地項(xiàng)目，上海\t"/2013/06/09/_blank"綠地集團(tuán)計(jì)劃投資百億元打造的會(huì)展中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目，恒昌地產(chǎn)投資開發(fā)占地1100多畝、總建筑面積150萬(wàn)平米的空港總部公園項(xiàng)目，新天潤(rùn)地產(chǎn)投資開發(fā)的100萬(wàn)平米的豪布斯卡項(xiàng)目，在高鐵片區(qū)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資100億元的經(jīng)開萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目和深圳寶能投資100億元的寶能城項(xiàng)目，全球知名企業(yè)環(huán)球奧特萊斯投資運(yùn)營(yíng)有限公司將投資100億元在西山白鳥湖片區(qū)打造的城市綜合體項(xiàng)目等，未來(lái)幾年入市和開建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目將達(dá)2000萬(wàn)平方米，按15%商業(yè)中心面積估算，商業(yè)中心的面積將達(dá)到300萬(wàn)平方米，按人均1平方米商業(yè)中心面積計(jì)算，基本飽和。大量高端商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)駐烏魯木齊，一方面說(shuō)明地區(qū)眾多商家看好烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)的前景，另一方面未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈。本項(xiàng)目所處的會(huì)展中心片區(qū)已知進(jìn)駐的知名商家包括新疆友好集團(tuán)、上海綠地集團(tuán)、紅星美凱龍、伊泰集團(tuán)等，如何合理利用會(huì)展中心的區(qū)位功能，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目定位是關(guān)鍵。項(xiàng)目定位：集日用品、耐用品和工業(yè)原器件在大烏魯木齊（“吐烏昌石”城市群）的展銷中心，和商品向西亞、中亞和歐州出口的國(guó)際貿(mào)易中心雙核職能，兼具商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、配套生活設(shè)施和辦公職能的復(fù)合式商業(yè)中心。本項(xiàng)目1.2公里長(zhǎng)的商業(yè)步行街為商品展示和銷售提供了天然的絕佳舞臺(tái)。功能定位：通過(guò)本項(xiàng)目的投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)四項(xiàng)功能。具有面向全疆的日用品、耐用品和工業(yè)原器件的集散功能。面向中亞、西亞和歐州國(guó)家的出口功能。具有面向全國(guó)乃至中亞、西亞和歐州國(guó)家的大中型企業(yè)的辦公和商業(yè)服務(wù)功能。具有面向全國(guó)乃至于中亞國(guó)家旅客的旅游服務(wù)功能。客戶定位：有意開拓大烏魯木齊市場(chǎng)的廠商，有意開拓中西亞和歐州市場(chǎng)的廠商和投資商。租售定位：100%出售。第四部分SWOT分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅分析）一、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（一）項(xiàng)目屬烏魯木齊會(huì)展中心片區(qū)，毗鄰會(huì)展中心和自治區(qū)政府駐地，是烏魯木齊市新城市中心之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。（二）項(xiàng)目體量巨大，項(xiàng)目總用地面積為1258畝，總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積178.16萬(wàn)平方米。其中一期商業(yè)街用地面積299畝，建設(shè)用地面積190畝，輔以綠化及配套設(shè)施用地109畝，建筑面積50.26萬(wàn)平方米。巨大的項(xiàng)目為公司提供了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備。（三）項(xiàng)目一期的商業(yè)中心與政府的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃高度吻合，有望成為未來(lái)烏魯木齊市的主要商業(yè)中心。（四）未來(lái)烏魯木齊市常住人口可能快速增長(zhǎng)。二、項(xiàng)目威脅（一）項(xiàng)目的巨大規(guī)模意味著巨大的投入，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資將達(dá)到150億元，其中一期總投資53億元。（二）項(xiàng)目用地在七道灣區(qū)域，存在大量的農(nóng)民房，拆遷工作量大。（三）該項(xiàng)目周邊文化中心、住宅小區(qū)及市政配套設(shè)施尚未

建設(shè)完成，商品住宅正在建設(shè)中，項(xiàng)目目前周邊人口密度較低。（四）市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)：該項(xiàng)目處于烏市城市發(fā)展的新區(qū)，周邊商業(yè)氛圍不夠，項(xiàng)目需2-3年市場(chǎng)培育期。（五）區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣問(wèn)題：目前烏市居民主要習(xí)慣在中山路商圈、友好商圈、鐵路局商圈等傳統(tǒng)商圈消費(fèi)，項(xiàng)目地處城市新區(qū)，改變居民的消費(fèi)習(xí)慣時(shí)間較長(zhǎng)，需要在商業(yè)運(yùn)作、品牌營(yíng)銷等方面來(lái)進(jìn)行提升、培養(yǎng)。（六）項(xiàng)目地處新疆首府，偶發(fā)性的恐怖襲擊會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成短期沖擊。公司優(yōu)勢(shì)政府對(duì)本項(xiàng)目支持力度強(qiáng)，各部門配合好，項(xiàng)目進(jìn)度快。公司可通過(guò)分期分批辦理土地手續(xù)，降低項(xiàng)目的初期投資總額，通過(guò)分期分批滾動(dòng)開發(fā)和項(xiàng)目融資，以小投入撬動(dòng)大項(xiàng)目。（三）項(xiàng)目用地的拆遷工作已納入烏魯木齊市政府的“棚改項(xiàng)目”，項(xiàng)目開發(fā)與舊城改造相結(jié)合，既能享受政府稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，又可向國(guó)家開發(fā)銀行申請(qǐng)低息貸款，確保滾動(dòng)開發(fā)的資金儲(chǔ)備。（四）公司可充分利用會(huì)展中心的會(huì)展職能，搭順風(fēng)車，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)中心的采購(gòu)中心職能，迅速培育市場(chǎng)。四、公司劣勢(shì)公司的主要劣勢(shì)是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)超大型商業(yè)中心的經(jīng)驗(yàn)。第五部分項(xiàng)目資金使用計(jì)劃項(xiàng)目一期計(jì)劃投資53億元建設(shè)的城市綜合體項(xiàng)目，實(shí)行分批拿地、分批建設(shè)、分批銷售、滾動(dòng)開發(fā)的方式進(jìn)行開發(fā)。開發(fā)按30%：30%：40%分三批在四年內(nèi)建設(shè)完成，首批需募集開發(fā)資金約6.6億元，后續(xù)資金由項(xiàng)目貸款、承建單位墊資和項(xiàng)目銷售回籠資金實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，具體明細(xì)資金計(jì)劃表如下：項(xiàng)目金額第1年第2年第3年第4年第5年銷售收入1,759,100527,730527,730527,730175,910銷售稅金及附加168,874-50,662-50,662-50,662-16,887其中：營(yíng)業(yè)稅87,955-26,387-26,387-26,387-8,796城建稅6,157-1,847-1,847-1,847-616教育附加4,398-1,319-1,319-1,319-440土地增值稅70,364-21,109-21,109-21,109-7,036開發(fā)成本420,288-103,756-148,717-101,825-53,778-12,212其中：土地成本122,754-61,377-61,377土地開發(fā)工程費(fèi)1,005-503-503前期工程費(fèi)15,426-1,543-6,170-7,713房屋開發(fā)費(fèi)-建安工程費(fèi)251,300-37,695-75,390-87,955-50,260房屋開發(fā)費(fèi)-基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)17,591-2,639-5,277-6,157-3,518不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用12,212-12,212開發(fā)費(fèi)用111,688-13,145-27,274-27,274-27,274-16,720其中:管理費(fèi)用12,212-2,442-2,442-2,442-2,442-2,442財(cái)務(wù)費(fèi)用46,703-10,703-9,000-9,000-9,000-9,000銷售費(fèi)用52,773-15,832-15,832-15,832-5,277稅前利潤(rùn)1,058,251初始投入65,865-65,865銀行貸款60,000-60,000承建商墊資37,695-37,695凈現(xiàn)金流量46,658263,381347,969396,0154,226累計(jì)凈現(xiàn)金流量46,658310,040658,0091,054,0241,058,250第六部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析預(yù)計(jì)項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為1,058,250.52萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率為60%，項(xiàng)目利潤(rùn)表及各項(xiàng)明細(xì)估算依據(jù)如下述。項(xiàng)目利潤(rùn)估算表（萬(wàn)元）項(xiàng)目單價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量或計(jì)量基礎(chǔ)金額（萬(wàn)元）銷售收入35000元/平方米502600平方米1,759,100.00銷售稅金及附加168,873.60其中：營(yíng)業(yè)稅5.00%銷售收入87,955.00城建稅7.00%營(yíng)業(yè)稅6,156.85教育附加5.00%營(yíng)業(yè)稅4,397.75土地增值稅預(yù)征率4%銷售收入70,364.00開發(fā)成本420,288.18其中：土地成本6510元/平方米199600平方米122,754.00土地開發(fā)工程費(fèi)20元/平方米502600平方米1,005.20前期工程費(fèi)6.14%建安工程費(fèi)15,425.85房屋開發(fā)費(fèi)-建安工程費(fèi)5000元/平方米502600平方米251,300.00房屋開發(fā)費(fèi)-基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)350元/平方米502600平方米17,591.00不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3.00%土地費(fèi)用＋前期工程費(fèi)＋房屋開發(fā)費(fèi)12,212.13開發(fā)費(fèi)用111,687.71其中:管理費(fèi)用3.00%土地費(fèi)用＋前期工程費(fèi)＋房屋開發(fā)費(fèi)12,212.13財(cái)務(wù)費(fèi)用15.57%60000萬(wàn)元46,702.58銷售費(fèi)用3.00%銷售收入52,773.00稅前利潤(rùn)銷售收入-銷售稅金及附加-開發(fā)成本-開發(fā)費(fèi)用1,058,250.52一、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模方案1、新絲路中心規(guī)劃用地面積199600平方米建筑面積（不含地下室）502600平方米容積率2.52二、投資成本估算1、成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算方法對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是建設(shè)投資和流動(dòng)資金之和。對(duì)于開發(fā)后出售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用可分為開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；開發(fā)費(fèi)用主要包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（一）開發(fā)成本1、土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地開發(fā)工程費(fèi)。土地費(fèi)用：按照烏魯木齊國(guó)土局頒發(fā)的2014年城市基準(zhǔn)地價(jià)，一類地段商業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)為5800元/平方米，估標(biāo)價(jià)為6150元/平方米*199600平方米。項(xiàng)目的土地費(fèi)用總計(jì)122754萬(wàn)元；土地開發(fā)工程費(fèi)“五通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上場(chǎng)地平整費(fèi)用和通電、通路、通訊、供水、排水、通暖、通氣的費(fèi)用，按20元/平方米計(jì)算，本項(xiàng)目的土地開發(fā)工程費(fèi)用為1005.20萬(wàn)元。3、前期工程費(fèi)用包括：開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及建安工程專業(yè)費(fèi)用。建安工程專業(yè)費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按建安工程費(fèi)用的一定比例進(jìn)行估算。計(jì)算公式：前期工程費(fèi)用＝建安工程費(fèi)用×費(fèi)率取值標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)的費(fèi)率取2.5%；勘察費(fèi)的費(fèi)率取0.35%；可行性研究費(fèi)的費(fèi)率取0.2%；工程監(jiān)理費(fèi)的費(fèi)率取2%；施工圖審查費(fèi)按4.5元/建筑面積計(jì)算；竣工圖編制費(fèi)按勘察費(fèi)的8%計(jì)算；其他建安工程專業(yè)費(fèi)用的費(fèi)率為1%。建筑安裝工程費(fèi)的取值用請(qǐng)見(jiàn)后文計(jì)算結(jié)果，當(dāng)項(xiàng)目按照本方案開發(fā)時(shí)，項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用預(yù)計(jì)15426.85萬(wàn)元。4、房屋開發(fā)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)是指在房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，本項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)主要包括建安工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。當(dāng)項(xiàng)目按照方案開發(fā)時(shí)，項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)總計(jì)268891萬(wàn)元。（1）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。建安工程費(fèi)＝總建筑面積×建安成本=251300萬(wàn)元取值標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)建筑建安單位成本5000元/平方米，商業(yè)建筑面積502600平方米（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。本項(xiàng)目將基礎(chǔ)設(shè)施按大市政進(jìn)行估算?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＝大市政建設(shè)費(fèi)＝規(guī)劃建筑面積×大市政工程造價(jià)=17591萬(wàn)元取值標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e的大市政工程造價(jià)取350元/平方米，建筑面積502600平方米。5、稅費(fèi)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)烏魯木齊市有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算（不含企業(yè)所得稅）。營(yíng)業(yè)稅=銷售收入*5%，城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅*12%土地增值稅=銷售收入*4%稅費(fèi)＝銷售收入×費(fèi)率（9.6%）=1759100萬(wàn)元*9.60%=168873.60萬(wàn)元6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，按各項(xiàng)費(fèi)用的3%~7%估算。本項(xiàng)目按3%進(jìn)行計(jì)算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)＝（土地費(fèi)用＋前期工程費(fèi)＋房屋開發(fā)費(fèi)）×費(fèi)率=407069.85*3%=12212.13萬(wàn)元土地費(fèi)用122752萬(wàn)元前期工程費(fèi)15426.85萬(wàn)元房屋開發(fā)費(fèi)268891萬(wàn)元當(dāng)項(xiàng)目按照方案開發(fā)時(shí)，項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)總計(jì)12212.13萬(wàn)元；（二）開發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)=（土地費(fèi)用＋前期工程費(fèi)＋房屋開發(fā)費(fèi)）×費(fèi)率=407069.85萬(wàn)元*3%=12212.13萬(wàn)元 本項(xiàng)目費(fèi)率取3%。2、銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。銷售費(fèi)用=銷售收入×費(fèi)率=1759100萬(wàn)元*3%=52773萬(wàn)元銷售收入的取值請(qǐng)見(jiàn)銷售收入預(yù)測(cè)，銷售費(fèi)用的費(fèi)率取3%。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為建設(shè)期貸款利息，按每一年貸款6億元，年利率15%，共使用5年計(jì)算。其中第一年的融資費(fèi)用按1702.58萬(wàn)元估算。?預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用=46702.58萬(wàn)元三、銷售收入預(yù)測(cè)

近期我們通過(guò)收集資料、整理信息，對(duì)烏魯木齊市各區(qū)域內(nèi)的商業(yè)房進(jìn)行了抽樣調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：位置面積（㎡）層數(shù)、類型建造時(shí)間均價(jià)（元/㎡）揚(yáng)子江路紅十月小區(qū)61.00商鋪（地上1層）2003年28,700阿勒泰路嘉和園小區(qū)121.00商鋪（地上1層）2003年38,000商貿(mào)城旁德匯大廈2,250.00商鋪（1-3層）2012年40,000安居南路鴻瑞豪庭489.35商鋪（地上1層）2012年47,500鯉魚山北路魯達(dá)國(guó)際5,400.00商鋪（1-3層）2013年31,000迎賓路萊茵莊園4,000.00商鋪（地上1層）2013年30,000蘇州路御園世家1,800.00商鋪（地上1層）在建50,000衛(wèi)星路秦郡二期1,500.00商鋪（地上1層）2012年32,000衛(wèi)星路美好尚郡300.00商鋪（地上1層）2012年34,000目前，本片區(qū)綠地百合公寓的售價(jià)為15000-18000元/平方米左右，估計(jì)是烏魯木齊市住宅類項(xiàng)目的高價(jià)樓盤，類比本項(xiàng)目片區(qū)的商鋪也會(huì)與市內(nèi)成熟社區(qū)的商鋪價(jià)格持平，結(jié)合上表中各區(qū)域商鋪的價(jià)格，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為35000元/平方米。建筑面積商業(yè)502600（平米）銷售價(jià)格商業(yè)35000(元)銷售收入商業(yè)1759100（萬(wàn)元）第七部分項(xiàng)目敏感性分析由于成本費(fèi)用的彈性較小，從風(fēng)險(xiǎn)的角度，主要對(duì)收入進(jìn)行敏感性分析，具體見(jiàn)下表。收入敏感性分析（萬(wàn)元）項(xiàng)目金額售價(jià)-10%售價(jià)-20%售價(jià)-30%售價(jià)-50%銷售收入1,759,100.001,583,190.001,407,280.001,231,370.00879,550.00銷售稅金及附加168,873.60151,986.24135,098.88118,211.5284,436.80其中：營(yíng)業(yè)稅87,955.0079,159.5070,364.0061,568.5043,977.50城建稅6,156.855,541.174,925.484,309.803,078.43教育附加4,397.753,957.983,518.203,078.432,198.88土地增值稅70,364.0063,327.6056,291.2049,254.8035,182.00開發(fā)成本420,288.18420,288.18420,288.18420,288.18420,288.18開發(fā)費(fèi)用111,687.71106,411.41101,135.1195,858.8176,159.64其中:管理費(fèi)用12,212.1312,212.1312,212.1312,212.1312,212.13財(cái)務(wù)費(fèi)用46,702.5846,703.5846,704.5846,705.5846,706.58銷售費(fèi)用52,773.0047,495.7042,218.4036,941.1017,240.94稅前利潤(rùn)1,058,250.52904,504.18750,757.84597,011.50298,665.38從收入敏感性分析來(lái)看，本項(xiàng)目的售價(jià)降低50%時(shí)，稅前利潤(rùn)為298,665.38萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率為34%，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較低。第八部分結(jié)論項(xiàng)目一期的原始投入約為6.6億元，利潤(rùn)約105.8億元，原始投資回報(bào)為16倍。同時(shí)，通過(guò)項(xiàng)目一期產(chǎn)生的現(xiàn)金流，為項(xiàng)目取得以后幾期959畝商住用地的使用權(quán)創(chuàng)造了條件。項(xiàng)目具有投資可行性?；贑8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無(wú)功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實(shí)踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實(shí)現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實(shí)驗(yàn)中的應(yīng)用研究基于單片機(jī)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究與應(yīng)用基于PIC16F877單片機(jī)的莫爾斯碼自動(dòng)譯碼系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應(yīng)用研究基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機(jī)的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機(jī)的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)與Internet互聯(lián)的研究與實(shí)現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機(jī)控制器的研究基于單片機(jī)γ-免疫計(jì)數(shù)器自動(dòng)換樣功能的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的倒立擺控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)單片機(jī)嵌入式以太網(wǎng)防盜報(bào)警系統(tǒng)基于51單片機(jī)的嵌入式Internet系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)單片機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)在擠壓機(jī)上的應(yīng)用MSP430單片機(jī)在智