重慶市涪陵新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房c區(qū)項(xiàng)目140925-畢業(yè)論文

重慶市涪陵新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房C區(qū)可行性研究報(bào)告PAGEPAGE5目錄第一章總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、業(yè)主簡(jiǎn)介 2三、編制依據(jù) 3四、編制內(nèi)容 4五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4六、簡(jiǎn)要結(jié)論 5第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性 7一、項(xiàng)目提出的背景 7二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 17第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析 19一、重慶市標(biāo)準(zhǔn)廠房發(fā)展現(xiàn)狀分析 19二、重慶市標(biāo)準(zhǔn)廠房發(fā)展前景分析 21三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析 23四、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 25五、SWOT分析 28第四章經(jīng)營(yíng)模式分析 30一、開(kāi)發(fā)模式 30二、商業(yè)模式 31三、項(xiàng)目招商 32第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 34一、建設(shè)地址 34二、建設(shè)條件 35第六章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 39一、建設(shè)內(nèi)容 39二、建設(shè)規(guī)模 39第七章工程方案 40一、總圖布局 40二、建筑方案 43三、設(shè)備方案 48四、公用工程方案 48第八章節(jié)能 58一、設(shè)計(jì)依據(jù) 58二、設(shè)計(jì)原則 58三、總圖布置 59四、建筑節(jié)能 59五、給排水節(jié)能 60六、電氣節(jié)能 61七、節(jié)能效果評(píng)價(jià) 62第九章環(huán)境保護(hù) 63一、設(shè)計(jì)依據(jù) 63二、設(shè)計(jì)原則 63三、項(xiàng)目施工期的環(huán)境影響及治理措施 64四、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境影響及治理措施 66五、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 67第十章勞動(dòng)安全衛(wèi)生 68一、工程概述 68二、設(shè)計(jì)原則 68三、勞動(dòng)保護(hù) 69四、勞動(dòng)安全衛(wèi)生主要防范措施 69五、工業(yè)衛(wèi)生 70六、安全急救及衛(wèi)生保健 70七、職業(yè)安全衛(wèi)生教育 71八、預(yù)期效果及評(píng)價(jià) 71第十一章消防 72一、設(shè)計(jì)依據(jù) 72二、總圖消防 72三、建筑消防 72四、給排水消防 73五、電氣消防 74六、消防管理 75第十二章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及招標(biāo)方案 76一、進(jìn)度計(jì)劃 76二、招標(biāo)方案 76第十三章投資估算及資金籌措 78一、投資估算范圍 78二、投資估算依據(jù) 78三、項(xiàng)目總投資 79四、資金籌措 82第十四章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 87一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù) 87二、營(yíng)業(yè)收入及稅金估算 87三、成本費(fèi)用估算 91四、盈利能力分析 92五、償債能力分析 93六、財(cái)務(wù)生存能力分析 93七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 94第十五章社會(huì)評(píng)價(jià) 110一、社會(huì)影響分析 110二、互適性分析 111三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 111第十六章風(fēng)險(xiǎn)分析 112一、風(fēng)險(xiǎn)因素分析 112二、風(fēng)險(xiǎn)防范措施 112第十七章結(jié)論與建議 114一、結(jié)論 114二、建議 115附圖：項(xiàng)目總平面布置圖項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖PAGEPAGE1第一章總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：重慶市涪陵新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房C區(qū)（二）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（三）建設(shè)地點(diǎn)：重慶市涪陵新區(qū)（四）項(xiàng)目業(yè)主：重慶市涪陵區(qū)李渡新區(qū)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司（五）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目總用地面積69251.48m2（合103.88畝），其中建筑占地面積25962.38m2，建筑密度37.49%，容積率為0.92；綠化占地面積13026.2m2，綠地率18.81%；道路及廣場(chǎng)占地面積30262.9m2。本項(xiàng)目總建筑面積64583.56m2，其中，標(biāo)準(zhǔn)廠房50717.6m2，配套用房12491.56m2（辦公綜合樓3182.63m2，倒班樓6271.66m2，食堂2582.82m2，倉(cāng)庫(kù)372.64m2，消防控制室81.81m2），車庫(kù)319.64m2，設(shè)備用房1054.76m2。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)適合汽車零部件生產(chǎn)加工的標(biāo)準(zhǔn)廠房、庫(kù)房、辦公綜合樓、倒班樓及食堂等，并完善水、電、氣及其他配套設(shè)施等安裝工程，并完成綜合管網(wǎng)、道路及廣場(chǎng)、綠化等室外工程。（六）項(xiàng)目總投資與資金籌措1、本項(xiàng)目總投資為19516萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用為12000萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用5807萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)890萬(wàn)元，建設(shè)期利息819萬(wàn)元。2、本項(xiàng)目擬通過(guò)業(yè)主自籌和銀行貸款兩種方式籌集，其中：（1）業(yè)主自籌5650萬(wàn)元，占總投資的33.39%；（2）銀行貸款13000萬(wàn)元，占總投資的66.61%。（七）建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期共2年，即2014年12月至2016年12月。（八）經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益本項(xiàng)目入駐企業(yè)達(dá)產(chǎn)后，預(yù)計(jì)可形成7億元以上的年產(chǎn)值，年創(chuàng)造稅收3000萬(wàn)元以上，同時(shí)可解決800人以上就業(yè)。二、業(yè)主簡(jiǎn)介重慶市涪陵區(qū)李渡新區(qū)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司是重慶市涪陵區(qū)區(qū)屬國(guó)有獨(dú)立企業(yè)、涪陵區(qū)十大國(guó)有投資集團(tuán)公司之一，集團(tuán)公司注冊(cè)資本金15402萬(wàn)元，總資產(chǎn)83.95億元。集團(tuán)公司目前主要承擔(dān)涪陵區(qū)李渡新區(qū)內(nèi)城市道路、城市管網(wǎng)、市政配套設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房建設(shè)管理；園區(qū)招商引資、土地整治、土地儲(chǔ)備、物業(yè)管理、市政公共設(shè)施維護(hù)管理等工作。集團(tuán)內(nèi)設(shè)綜合管理部、發(fā)展計(jì)劃部、總工辦、財(cái)務(wù)部、招標(biāo)合同部、工程部、資產(chǎn)管理部七部（室），擁有重慶市涪陵區(qū)李渡新區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)有限公司、重慶市涪陵區(qū)李渡新區(qū)市政園林有限公司、重慶市涪陵城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司三個(gè)全資子公司。重慶市涪陵區(qū)李渡新區(qū)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司秉承“團(tuán)結(jié)求實(shí)、文明誠(chéng)信、艱苦創(chuàng)業(yè)、不甘人后”的涪陵精神、踐行“一天當(dāng)作兩天用、五年干成十年事”的工作激情，承擔(dān)起涪陵區(qū)“雙百”現(xiàn)代化大城市建設(shè)主戰(zhàn)場(chǎng)的建設(shè)重任；按照“理清思路、明確目標(biāo)、創(chuàng)新機(jī)制、集聚力量、突破瓶頸、攻克目標(biāo)”工作方針；充分利用現(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人才、土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等資源優(yōu)勢(shì)，不斷加強(qiáng)精細(xì)化管理，積極探索改革發(fā)展的新思路，持續(xù)、穩(wěn)健做大做強(qiáng)公司，并將集團(tuán)公司打造成為集工程建設(shè)管理、項(xiàng)目承包建設(shè)、土地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等綜合性企業(yè)集團(tuán)，確保國(guó)有資產(chǎn)的保值、增值。三、編制依據(jù)（一）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（二）《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的意見(jiàn)》（國(guó)務(wù)院〔2009〕3號(hào)）；（三）《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年（2011-2015年）規(guī)劃綱要》；（四）《重慶市特色工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》（渝辦發(fā)〔2007〕325號(hào)）；（五）《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快重慶市特色工業(yè)園區(qū)發(fā)展的意見(jiàn)》（渝府發(fā)[2009]76號(hào)）；（六）《重慶市涪陵區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》；（七）《重慶市涪陵區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市涪陵區(qū)“十二五”工業(yè)及能源發(fā)展規(guī)劃的通知》（涪府發(fā)〔2011〕105號(hào)）；（八）中共重慶市委、重慶市人民政府《關(guān)于加快涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的決定》（渝委發(fā)〔2010〕37號(hào)）；（九）《重慶市涪陵區(qū)人民政府2014年政府工作報(bào)告》；（十）國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；（十一）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定及政策；項(xiàng)目其他相關(guān)資料。四、編制內(nèi)容可行性研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)投資、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等方面?！犊尚行匝芯繄?bào)告》對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開(kāi)展下階段工作的基礎(chǔ)。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1-1：表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注1總用地面積m269251.48合103.88畝2總建筑面積m264583.563項(xiàng)目總投資萬(wàn)元195163.1其中：工程費(fèi)用萬(wàn)元120003.2工程建設(shè)其它費(fèi)用萬(wàn)元58073.3預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元8903.4建設(shè)期利息萬(wàn)元8194資金來(lái)源萬(wàn)元195164.1業(yè)主自籌萬(wàn)元65164.2銀行貸款萬(wàn)元130005總收入萬(wàn)元60580整個(gè)計(jì)算期內(nèi)6總成本費(fèi)用萬(wàn)元17860整個(gè)計(jì)算期內(nèi)7營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元1641整個(gè)計(jì)算期內(nèi)8所得稅萬(wàn)元10270整個(gè)計(jì)算期內(nèi)9凈利潤(rùn)萬(wàn)元30809整個(gè)計(jì)算期內(nèi)10所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%16.5411所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元1302012所得稅前投資回收期年7.72含建設(shè)期13所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%13.9714所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元844615所得稅后投資回收期年8.36含建設(shè)期16資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%19.7717總投資收益率%17.81運(yùn)營(yíng)期年均值18資本金凈利潤(rùn)率%36.37運(yùn)營(yíng)期年均值六、簡(jiǎn)要結(jié)論標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)有利于集約利用土地，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，是國(guó)家鼓勵(lì)和支持發(fā)展的項(xiàng)目。本項(xiàng)目建設(shè)適合汽車零部件生產(chǎn)加工的標(biāo)準(zhǔn)廠房，符合重慶市及涪陵區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合涪陵新區(qū)大力發(fā)展汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位，可促進(jìn)涪陵區(qū)汽車零部件產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展。本項(xiàng)目主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來(lái)工業(yè)投資項(xiàng)目提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的發(fā)展平臺(tái)，配套完善，手續(xù)齊全，入住即用，可縮短企業(yè)的建設(shè)周期，免卻繁瑣的建設(shè)手續(xù)，減少企業(yè)的資金占用，為中小企業(yè)提供了發(fā)展平臺(tái)。項(xiàng)目的建設(shè)有利于優(yōu)化資源配置，緩解用地緊張矛盾，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。本項(xiàng)目總用地面積69251.48m2（合103.88畝），總建筑面積64583.56m2，總投資19516萬(wàn)元。計(jì)算期內(nèi)凈利潤(rùn)30809萬(wàn)元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13.97%，投資回收期8.36年，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。本項(xiàng)目建成全部招商完成后，預(yù)計(jì)可形成7億元以上的年產(chǎn)值，年創(chuàng)造稅收3000萬(wàn)元以上，同時(shí)可解決800人以上就業(yè)。項(xiàng)目具有十分顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本項(xiàng)目選址科學(xué)，建設(shè)規(guī)模適度，項(xiàng)目建設(shè)的水、電、氣、道路、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足要求，建設(shè)方案合理可行，經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益良好。項(xiàng)目建設(shè)是可行的。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要而可行的。第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性一、項(xiàng)目提出的背景（一）涪陵區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況涪陵區(qū)地處重慶市中部，東鄰豐都縣，南接南川市、武隆縣，西連巴南區(qū)，北靠長(zhǎng)壽區(qū)、墊江縣。全境東西寬74.5公里，南北長(zhǎng)70.8公里，幅員面積2941.46平方公里。轄8個(gè)街道、12個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)，面積2941.46平方公里，戶籍人口為116.66萬(wàn)人。涪陵區(qū)位于重慶市及三峽庫(kù)區(qū)腹地，扼長(zhǎng)江、烏江交匯要沖，歷來(lái)有川東南門戶之稱，經(jīng)濟(jì)上處于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、烏江干流開(kāi)發(fā)區(qū)、武陵山扶貧開(kāi)發(fā)區(qū)的結(jié)合部，有承東啟西和沿長(zhǎng)江、烏江輻射的戰(zhàn)略地位，是重慶市中部區(qū)域性中心城市，長(zhǎng)江上游與烏江流域重要的交通樞紐和物流中心，三峽庫(kù)區(qū)具有山水園林特色的新興工業(yè)城市。長(zhǎng)涪高速、319國(guó)道從涪陵城區(qū)穿過(guò)，交通條件優(yōu)越。圖2-1涪陵在重慶的區(qū)位圖2013年，涪陵區(qū)圍繞“城市拓展年”工作主題，凝心聚力，克難奮進(jìn)，堅(jiān)定不移穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生，全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展保持了穩(wěn)中有進(jìn)、安定和諧的良好局面。全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值690億元，增長(zhǎng)13%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破1萬(wàn)美元；規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值1000億元，增長(zhǎng)15%；固定資產(chǎn)投資490億元，增長(zhǎng)12%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額178億元，增長(zhǎng)16%；公共財(cái)政預(yù)算收入44.8億元，增長(zhǎng)19.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24740元，增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入9014元，增長(zhǎng)13.5%；單位生產(chǎn)總值能耗下降3.4%；主要污染物減排達(dá)到市上約束性要求。1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量趨好。著力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為6.4︰61.1︰32.5，第三產(chǎn)業(yè)占比提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，稅收占公共財(cái)政預(yù)算收入比重提高至63%。工業(yè)園區(qū)化、集群化步伐加快，三大工業(yè)園區(qū)、六大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重分別達(dá)到73.5%、80.9%，新增規(guī)上工業(yè)企業(yè)16家，規(guī)上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)比全市高66個(gè)百分點(diǎn)。新增國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)4家，科技對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率提高至50%。國(guó)有、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模突破1000億元，居全市各區(qū)縣第一；民投、涪商兩大民企集團(tuán)成功組建，新增各類市場(chǎng)主體5000戶。2、發(fā)展后勁強(qiáng)力蓄積。產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)項(xiàng)目引進(jìn)取得突破，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了質(zhì)的變化，引進(jìn)產(chǎn)值50億元以上項(xiàng)目6個(gè)，實(shí)際利用內(nèi)外資220億元，華晨鑫源汽車、萬(wàn)豐輪轂、云河特種車、東本專用車等優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目落地，汽車及配套產(chǎn)業(yè)加速集聚；緊密牽手化醫(yī)集團(tuán)打造重慶綜合化工產(chǎn)業(yè)基地，華峰集團(tuán)再投差別化氨綸項(xiàng)目，攀華集團(tuán)新建精密鋼管項(xiàng)目，化工、高端型材產(chǎn)業(yè)加速壯大。區(qū)域綜合交通樞紐基本成型，兩條鐵路、三條高速公路建成通車，開(kāi)通往返重慶主城動(dòng)車5對(duì)10趟，涪陵至“北上廣”朝發(fā)夕至成為現(xiàn)實(shí)，僅有一條支線高速公路的歷史終結(jié)，水運(yùn)主要指標(biāo)繼續(xù)領(lǐng)跑全市，鐵、公、水綜合運(yùn)輸能力顯著提升。3、城鄉(xiāng)建設(shè)提速提質(zhì)。新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有序推進(jìn)，承載能力不斷增強(qiáng)，32條道路建設(shè)全面鋪開(kāi)，新建11公里污水管網(wǎng)；CBD總體設(shè)計(jì)完成，公用工程開(kāi)工建設(shè)；新城區(qū)行政服務(wù)中心正式啟用，區(qū)公安局指揮中心、十九中、中醫(yī)院李渡新院基本建成；景觀綠化工程全面推進(jìn)，聚龍大道西段成功創(chuàng)建重慶市園林式市街。城市建成區(qū)面積由52.7平方公里擴(kuò)大到55.3平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.8%。（二）2014年涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)2014年，是全面貫徹黨的十八屆三中全會(huì)精神的開(kāi)局之年，也是深入落實(shí)全市主體功能區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵之年。政府的工作思路是緊緊圍繞“城市建設(shè)年”工作主題，優(yōu)化“3151”工作格局，統(tǒng)籌推進(jìn)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，著力壯大產(chǎn)業(yè)、做靚城市，深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放，改善民生、促進(jìn)和諧，加快建設(shè)“三區(qū)一城、幸福涪陵”。2014年全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)為：地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%，規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)14%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)15%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)13%，公共財(cái)政預(yù)算收入增長(zhǎng)15%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)9%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)10%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.5%以內(nèi)，單位生產(chǎn)總值能耗下降3.2%，主要污染物減排達(dá)到市上約束性要求。1、以產(chǎn)業(yè)集群為引領(lǐng)，大力推進(jìn)新型工業(yè)化。堅(jiān)持工業(yè)為先、產(chǎn)業(yè)為重，深化重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，加快推動(dòng)“工業(yè)大區(qū)”向“工業(yè)強(qiáng)區(qū)”邁進(jìn)，筑牢工業(yè)在城市發(fā)展新區(qū)中一馬當(dāng)先的領(lǐng)跑地位。增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)力。圍繞產(chǎn)業(yè)集群化、規(guī)?；l(fā)展，著力擴(kuò)增量、調(diào)結(jié)構(gòu)，深度融入全市主體功能區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)全區(qū)工業(yè)整體上檔升級(jí)，力爭(zhēng)六大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1000億元。改造提升傳統(tǒng)化工產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)與化醫(yī)集團(tuán)的深度合作，力爭(zhēng)開(kāi)工20萬(wàn)噸甲醛、10萬(wàn)噸BDO項(xiàng)目，建成華峰差別化氨綸、聚氨酯樹(shù)脂項(xiàng)目，竣工投產(chǎn)龍海石化重油深加工、華峰己二酸二期等項(xiàng)目，力爭(zhēng)化工化纖產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到180億元。加速發(fā)展裝備制造、醫(yī)藥食品、新型材料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，完成華晨鑫源汽車項(xiàng)目主體及設(shè)備安裝，開(kāi)工萬(wàn)豐輪轂、超力高科汽車零部件、東本專用車等項(xiàng)目，加快三愛(ài)海陵技改搬遷，竣工投產(chǎn)云河特種車、江森蓄電池等項(xiàng)目，強(qiáng)力打造汽車及配套產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)裝備制造產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，力爭(zhēng)裝備制造產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到130億元；加快太極集團(tuán)中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、華蘭生物血液制品和疫苗生產(chǎn)基地等項(xiàng)目建設(shè)，竣工投產(chǎn)涪陵卷煙廠、葵花藥業(yè)等“退城入園”項(xiàng)目，力爭(zhēng)醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破250億元；加快攀華精密鋼管、大朗鋁業(yè)大板錠等項(xiàng)目建設(shè)，力爭(zhēng)材料產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到340億元。努力發(fā)展電子信息、新能源等新興產(chǎn)業(yè)，竣工投產(chǎn)華通電腦印制電路板、深特發(fā)光纜、嘉惠環(huán)保電子等項(xiàng)目，力爭(zhēng)電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到35億元；以頁(yè)巖氣開(kāi)發(fā)推動(dòng)能源產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，加強(qiáng)頁(yè)巖氣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究，促進(jìn)就地轉(zhuǎn)化利用，積極發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)，使頁(yè)巖氣開(kāi)發(fā)利用成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，力爭(zhēng)能源產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到75億元。增強(qiáng)園區(qū)承載力。圍繞建設(shè)“千億園區(qū)”，同步推進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、公用工程、環(huán)保設(shè)施、物流配送、綜合服務(wù)建設(shè)，大力提升產(chǎn)業(yè)承載能力，打造全市綜合產(chǎn)業(yè)集聚的示范平臺(tái)。涪陵工業(yè)園區(qū)李渡組團(tuán)重點(diǎn)加快向西拓展，依托攀華碼頭、火車北站建設(shè)水上、陸上物流中心，力爭(zhēng)完成工業(yè)投資70億元、產(chǎn)值620億元；增強(qiáng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力。圍繞培育“百億企業(yè)”，著力實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，打造一批技術(shù)水平領(lǐng)先、核心競(jìng)爭(zhēng)力明顯的企業(yè)航母，確保產(chǎn)值10億元以上企業(yè)達(dá)到25戶，其中產(chǎn)值50億元以上達(dá)到4戶。堅(jiān)持外延擴(kuò)張與內(nèi)涵提升并舉，強(qiáng)化企業(yè)創(chuàng)新主體地位，引導(dǎo)企業(yè)加大科研投入，加快技術(shù)改造和創(chuàng)新步伐。深入推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研合作，構(gòu)建企業(yè)、高校、科研院所協(xié)同創(chuàng)新機(jī)制，加快科技成果轉(zhuǎn)化利用。增強(qiáng)要素保障力。強(qiáng)化國(guó)家電網(wǎng)和聚龍電網(wǎng)雙通道聯(lián)絡(luò)，建成隆盛至黃山220千伏線路、新城區(qū)楊柳沖110千伏變電站，開(kāi)工石沱110千伏輸變電工程，加快建設(shè)堅(jiān)強(qiáng)智能電網(wǎng)，打造市內(nèi)最優(yōu)供電環(huán)境。全力建設(shè)國(guó)家級(jí)頁(yè)巖氣開(kāi)發(fā)示范區(qū)，抓好江東、白濤、羅云等區(qū)域開(kāi)采拓展工作，力爭(zhēng)年產(chǎn)量達(dá)到10億立方米，積極構(gòu)建多方參與的區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)體系，建立地方氣網(wǎng)，提高頁(yè)巖氣開(kāi)發(fā)利用對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度。建成長(zhǎng)南線白濤配氣站、龍橋分輸站及其至城西配氣站管道，不斷提高管網(wǎng)聯(lián)動(dòng)輸送能力。調(diào)整優(yōu)化用地空間，加快園區(qū)土地調(diào)規(guī)，節(jié)約、集約工業(yè)用地，新引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)出強(qiáng)度不低于100億元/平方公里；千方百計(jì)爭(zhēng)取用地指標(biāo)，力爭(zhēng)全年獲批各類建設(shè)用地400公頃。2、以擴(kuò)容提質(zhì)為要?jiǎng)?wù)，加快建設(shè)宜居宜業(yè)的大城市。堅(jiān)持產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)并重、彰顯個(gè)性，突出“城市建設(shè)年”重心，大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，聯(lián)動(dòng)發(fā)展“兩區(qū)五組團(tuán)”，著力提升精品魅力城市形象。提速建設(shè)新城區(qū)。把新城區(qū)作為城市建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，高層次定位，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，努力打造現(xiàn)代化精品新城。突出抓形象，提速核心區(qū)建設(shè)，建成CBD商務(wù)廣場(chǎng)主體，開(kāi)工6棟商業(yè)辦公大廈，推進(jìn)中央公園建設(shè)，加快打造火車北站綜合樞紐門戶形象。重點(diǎn)抓基礎(chǔ)，提速道路管網(wǎng)升級(jí)，推進(jìn)太乙大道二期等29條道路建設(shè)，其中建成投用蘭桂路等15條道路，加快綜合管網(wǎng)覆蓋，實(shí)施綠化、燈飾等景觀改造工程。同步抓配套，提速服務(wù)功能完善，開(kāi)工公共衛(wèi)生服務(wù)中心，加快中心醫(yī)院李渡分院、涪陵巴蜀中學(xué)、二十一中、十四小學(xué)建設(shè)，竣工投用奧體中心、中醫(yī)院李渡新院、市醫(yī)藥衛(wèi)生學(xué)校實(shí)訓(xùn)樓、十三小學(xué)，開(kāi)展實(shí)驗(yàn)中學(xué)李渡分校前期工作。著力抓開(kāi)發(fā)，提速人氣商氣集聚，推進(jìn)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)，加大專業(yè)市場(chǎng)、樓宇經(jīng)濟(jì)招引力度，引導(dǎo)和支持服務(wù)類企業(yè)落地發(fā)展，打造高品質(zhì)居住小區(qū)，加快形成興旺繁榮的城市氛圍。（三）涪陵新區(qū)發(fā)展概況及發(fā)展規(guī)劃為加快推進(jìn)涪陵區(qū)域性中心城市建設(shè)，培育重慶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后援，2010年12月，市委、市政府出臺(tái)了《關(guān)于加快涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的決定》（渝委發(fā)〔2010〕37號(hào)），確立了涪陵“418”發(fā)展戰(zhàn)略，賦予了涪陵“全市重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極”、“全市重要工業(yè)基地”、“重慶江南萬(wàn)億工業(yè)走廊核心區(qū)”等戰(zhàn)略定位，將加快推進(jìn)“雙百”現(xiàn)代化大城市建設(shè)。涪陵新區(qū)是涪陵“雙百”現(xiàn)代化大城市建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，是國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地（食品），是重慶工業(yè)基地的重要組成部分，是具有輻射周邊區(qū)縣功能的區(qū)域性新區(qū)。1、涪陵新區(qū)建設(shè)發(fā)展現(xiàn)狀涪陵新區(qū)位于涪陵西部，距涪陵老城約8公里，轄20個(gè)社區(qū)居委，幅員80km2，戶籍人口7.5萬(wàn)人，常住人口12萬(wàn)人。城市規(guī)劃面積65km2，以淶灘河為天然分界線，河西為產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃面積20km2，河?xùn)|為城市集聚區(qū)，規(guī)劃面積45km2。自2007年大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)以來(lái)，新區(qū)按照“產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)”的理念，堅(jiān)持“集群化產(chǎn)業(yè)發(fā)展、精品化城市建設(shè)”原則，認(rèn)真開(kāi)展各項(xiàng)規(guī)劃及建設(shè)管理工作，并大力招商引資，全力推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)。截止目前，工業(yè)園區(qū)已基本形成“一區(qū)四園”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，成為重慶“十強(qiáng)工業(yè)園區(qū)”，是國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地；新城區(qū)已形成“一軸、四中心、五大片”的城市建設(shè)格局，城區(qū)建成面積約31平方公里。當(dāng)前正在貫徹落實(shí)重慶“城市發(fā)展新區(qū)”和涪陵“三區(qū)一城”的戰(zhàn)略部署，全力推進(jìn)新區(qū)建設(shè)發(fā)展?！耙粎^(qū)四園”。一區(qū)：即現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，集總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品檢測(cè)、技術(shù)服務(wù)等于一體的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。四園：即材料產(chǎn)業(yè)園、食品醫(yī)藥園、電子信息園、裝備產(chǎn)業(yè)園，每個(gè)產(chǎn)業(yè)園都由幾個(gè)龍頭企業(yè)帶動(dòng)，分別有攀華薄板及汽車板、太極集團(tuán)、煙廠、華通電腦、云河汽車、華晨鑫源汽車等企業(yè)，產(chǎn)業(yè)之間呈互為鏈條、互為補(bǔ)充的發(fā)展態(tài)勢(shì)，相互配套、相互依存的關(guān)系越來(lái)越緊密，已形成集群式的規(guī)模發(fā)展效應(yīng)。目前，已入駐工業(yè)項(xiàng)目111個(gè)，100億級(jí)項(xiàng)目6個(gè)，積聚產(chǎn)能超過(guò)1800億元，現(xiàn)已投產(chǎn)項(xiàng)目69個(gè)，在建項(xiàng)目17個(gè)，待建項(xiàng)目25個(gè)，規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值已在2013年突破500億元?！耙惠S、四中心、五大片”?！耙惠S”即：沿太白大道形成城市發(fā)展軸；“四中心”即：高鐵樞紐中心、中央商務(wù)中心、科教文體中心、市民服務(wù)中心四大城市主要功能區(qū)；“五大片”即：雙溪片區(qū)、玉屏片區(qū)、太乙片區(qū)、馬鞍片區(qū)、兩桂片區(qū)。其中，生態(tài)建設(shè)以長(zhǎng)江、淶灘河為依托，布局“五湖五公園”，即：朱家溝、銅鼓石、龍井坵、鎖口坵和兩桂湖，中央公園、朱家溝濕地公園、東寶寨遺址公園、浙江廣場(chǎng)公園和斑竹林公園，加上城市周邊黃草山、石龍山環(huán)抱，構(gòu)成山水相依、園林輝映的城市生態(tài)體系。2、涪陵新區(qū)發(fā)展規(guī)劃新區(qū)堅(jiān)持“新型城鎮(zhèn)化、新型工業(yè)化”的發(fā)展道路，按照“產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)”的發(fā)展理念，嚴(yán)格遵循“以產(chǎn)促城、產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)”建設(shè)發(fā)展思路，以“現(xiàn)代、生態(tài)、宜居”為標(biāo)準(zhǔn)，大力實(shí)施城市道路、水電氣訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造公共綠地和城市景觀，先行發(fā)展“裝備制造、材料、食品醫(yī)藥、電子信息”四大支柱產(chǎn)業(yè)，配套布局教育、衛(wèi)生、文化、體育、交通、保障房等公共服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃到2016年形成35km2約20萬(wàn)人口的城市規(guī)模，年工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到1000億元，到2020年建成45km2約40萬(wàn)人口的現(xiàn)代化城市，工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到2200億元以上，成為承接重慶主城向渝東南、渝東北及周邊區(qū)縣輻射的區(qū)域性工業(yè)新城。（四）標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)優(yōu)勢(shì)明顯為促進(jìn)工業(yè)園區(qū)招商引資，提高土地利用效益，重慶市從2005年開(kāi)始，大力推廣工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目建設(shè)，如今已取得明顯成效，成為工業(yè)園區(qū)發(fā)展中的一個(gè)亮點(diǎn)。到目前為止，全市43個(gè)工業(yè)園區(qū)中41個(gè)園區(qū)有建成或在建標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目，在建項(xiàng)目68個(gè)，建筑面積達(dá)到493萬(wàn)平方米?！耙蝗Α敝械牟鑸@、同興、港城、建橋、涪陵園區(qū)，“兩翼”的萬(wàn)州、巫山、豐都、酉陽(yáng)、石柱園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度較快、企業(yè)入駐率較高，投資效果較好。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目具有幾方面的優(yōu)點(diǎn)：一是有利于招商引資。由于標(biāo)準(zhǔn)廠房配套完善，手續(xù)齊全，入住即用，租售靈活，一方面縮短了企業(yè)的建設(shè)周期，免去了繁瑣的建設(shè)手續(xù)，另一方面也減少了企業(yè)的資金占用，因而受到中小企業(yè)的歡迎，也特別適合沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)的需要。重慶市標(biāo)準(zhǔn)廠房平均入駐率達(dá)到87%，主城九區(qū)30個(gè)項(xiàng)目入駐企業(yè)225個(gè)，入駐率近90%，“兩翼”園區(qū)28個(gè)項(xiàng)目入駐企業(yè)32個(gè)，入駐率也達(dá)到近70％。二是有利于土地利用。標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目的建筑容積率平均達(dá)到了1.2，普遍高于自建工業(yè)廠房，每萬(wàn)平方米的產(chǎn)出強(qiáng)度達(dá)到6700萬(wàn)元，折合成占地面積，每平方公里產(chǎn)出強(qiáng)度達(dá)到80億元，大大高于市政府對(duì)園區(qū)項(xiàng)目的產(chǎn)出要求。主城九區(qū)達(dá)到93億元，“兩翼”園區(qū)也達(dá)到了75億元。三是有利于安置就業(yè)。標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目特別適合于機(jī)械、汽摩、輕工、服裝、電子等勞動(dòng)密集型企業(yè)，安置勞動(dòng)力數(shù)量普遍較多，經(jīng)測(cè)算，工業(yè)園區(qū)平均安置勞動(dòng)力為87人/萬(wàn)平方米，而標(biāo)準(zhǔn)廠房達(dá)到410人/萬(wàn)平方米以上。因此，標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目特別適合于地少人多的三峽庫(kù)區(qū)工業(yè)園區(qū)。四是有利于吸引社會(huì)資金投資園區(qū)。標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目大多由園區(qū)投資，同時(shí)由于租售率較高、部分園區(qū)承諾到期回購(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)返還配套費(fèi)、減免人防費(fèi)和相關(guān)契稅等因素，也吸引了大量民營(yíng)資金投資標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目，成為政府投入的有力補(bǔ)充。如今，運(yùn)盛、盈田、誠(chéng)通、港宏等企業(yè)因成功運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目，已成為了重慶市較知名的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。（五）項(xiàng)目提出的理由建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，筑巢引鳳，是開(kāi)發(fā)區(qū)迅速壯大規(guī)模、實(shí)現(xiàn)迅速發(fā)展經(jīng)濟(jì)的有效途徑。隨著華晨鑫源汽車、云河特種車、東本專用車等優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目落地，客觀上需要較多的汽車零部件配套企業(yè)為其配套，以使涪陵新區(qū)汽車及配套產(chǎn)業(yè)加速集聚，增強(qiáng)汽車及配套產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，為了招商引資汽車零部件生產(chǎn)加工企業(yè)，促進(jìn)涪陵區(qū)汽車及零配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重慶市涪陵區(qū)李渡新區(qū)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司提出了重慶市涪陵新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房C區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目總用地面積69251.48m2（合103.88畝），總建筑面積64583.56m2。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）是促進(jìn)涪陵區(qū)汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群可持續(xù)發(fā)展的需要標(biāo)準(zhǔn)廠房具有通用性、配套性、集約性等特點(diǎn)，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來(lái)工業(yè)投資項(xiàng)目提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的發(fā)展平臺(tái)。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，有利于優(yōu)化資源配置，緩解用地緊張矛盾；有利于優(yōu)化生產(chǎn)力布局，促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展；有利于培育產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地；有利于改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)的適合汽車零部件企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化廠房，對(duì)于促進(jìn)重慶市涪陵新區(qū)汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群的可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。（二）是集約化節(jié)約化用地的需要我國(guó)人多地少，耕地資源稀缺，當(dāng)前又正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，建設(shè)用地供需矛盾十分突出。切實(shí)保護(hù)耕地，大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、利用效率高的符合我國(guó)國(guó)情的土地利用新路子，是關(guān)系民族生存根基和國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的大計(jì)，是全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，是我國(guó)必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的一條用地根本方針。標(biāo)準(zhǔn)化廠房的集中建設(shè)，一方面可吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的不同企業(yè)入駐，是集約用地的重大舉措；另一方面可避免商務(wù)辦公樓和生活配套設(shè)施的重復(fù)建設(shè)，是節(jié)約用地的充分體現(xiàn)。其好處十分明顯，對(duì)國(guó)家而言，可以節(jié)約用地；對(duì)企業(yè)而言，可降低前期建設(shè)成本。（三）是促進(jìn)涪陵新區(qū)招商引資的需要由于標(biāo)準(zhǔn)廠房配套完善，手續(xù)齊全，入住即用，在縮短了企業(yè)的建設(shè)周期，免卻了繁瑣的建設(shè)手續(xù)的同時(shí)，也減少了企業(yè)的資金占用，受到很多外商歡迎。目前，重慶大批中小企業(yè)生存環(huán)境較差，很多企業(yè)沒(méi)有自己廠房，租賃廠房環(huán)境也非常差，還要面臨不停搬遷的困境。本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項(xiàng)目，為中小企業(yè)提供了發(fā)展平臺(tái)，可以吸引大批的中小企業(yè)入駐，有利于涪陵新區(qū)招商引資。（四）是促進(jìn)涪陵新區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要本項(xiàng)目的建成將加快涪陵新區(qū)招商引資的進(jìn)程，促進(jìn)汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)涪陵新區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。本項(xiàng)目入駐企業(yè)達(dá)產(chǎn)后，預(yù)計(jì)可形成7億元以上的年產(chǎn)值，年創(chuàng)造稅收3000萬(wàn)元以上，同時(shí)可解決800人以上就業(yè)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著。綜上所述，實(shí)施本項(xiàng)目建設(shè)是必要的。第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、重慶市標(biāo)準(zhǔn)廠房發(fā)展現(xiàn)狀分析標(biāo)準(zhǔn)廠房是指在規(guī)定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，具有通用性、配套性、集約性等特點(diǎn)，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來(lái)工業(yè)投資項(xiàng)目提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的發(fā)展平臺(tái)。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，有利于優(yōu)化資源配置，緩解用地緊張矛盾；有利于優(yōu)化生產(chǎn)力布局，促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展；有利于培育產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地；有利于改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧協(xié)調(diào)發(fā)展。為了促進(jìn)園區(qū)招商引資，提高土地利用效益，重慶市從2004年開(kāi)始，大力推廣園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目建設(shè)，如今已取得明顯成效，成為園區(qū)發(fā)展中的一個(gè)亮點(diǎn)。目前重慶市43個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)園區(qū)中，有41個(gè)園區(qū)建有或在建標(biāo)準(zhǔn)廠房，規(guī)劃建設(shè)3000萬(wàn)平方米，目前已建成785萬(wàn)平方米。其中，同興、港城、建橋、茶園、涪陵、萬(wàn)州、巫山、豐都、酉陽(yáng)、石柱等園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目建設(shè)速度快、企業(yè)入駐率高，投資效果好。重慶工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的主要特點(diǎn)：（一）建設(shè)起步早、面積大、效果好重慶標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)始于2004年，快速建設(shè)于2006年后。目前已建成標(biāo)準(zhǔn)廠房785萬(wàn)平方米，入園企業(yè)3800戶，60%以上為東南沿海轉(zhuǎn)移企業(yè)，產(chǎn)值達(dá)到730億元，稅收60多億元，實(shí)現(xiàn)15萬(wàn)人安置就業(yè)，平均每平方米實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值9200元（目標(biāo)為1萬(wàn)元）。（二）建設(shè)方式靈活多樣多數(shù)園區(qū)和起步早的標(biāo)準(zhǔn)廠房由園區(qū)投資建設(shè)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以出租為主，租賃給入園企業(yè)經(jīng)營(yíng)使用；部分園區(qū)由園區(qū)投資開(kāi)發(fā)公司建設(shè)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施，引進(jìn)入園企業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房或?qū)Ｓ脧S房；民營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)商入駐園區(qū)后，標(biāo)準(zhǔn)廠房開(kāi)發(fā)速度快，建設(shè)面積大，多以分割出售的方式將標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、出售給入駐企業(yè)。其分割出售程序與民用住宅銷售完全相同，企業(yè)憑借工業(yè)房地產(chǎn)證辦理抵押貸款等手續(xù)。（三）建設(shè)政策讓利于開(kāi)發(fā)商工業(yè)地產(chǎn)商建設(shè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，在工業(yè)園區(qū)范圍的土地，按工業(yè)土地供應(yīng)方式及基準(zhǔn)地價(jià)的低限執(zhí)行，按區(qū)域每畝10-25萬(wàn)元不等；在靠近城市周邊的土地或用城區(qū)破產(chǎn)企業(yè)的土地，雖通過(guò)招、拍、掛方式，但價(jià)格一般控制在園區(qū)工業(yè)地價(jià)的150%以內(nèi)，僅相當(dāng)于同區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)用地拍賣價(jià)格（住宅地價(jià)600-700萬(wàn)元/畝）的1/20；有的園區(qū)還規(guī)定，土地出讓金的60%返還建設(shè)者用于廠房區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；對(duì)入駐標(biāo)準(zhǔn)廠房的招商引資企業(yè)上交稅收的地方稅留成部分，50%獎(jiǎng)勵(lì)給建設(shè)者，獎(jiǎng)勵(lì)期為三年；對(duì)建設(shè)容積率超過(guò)1.0的城市建設(shè)配套費(fèi)，全額返還建設(shè)者，調(diào)動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)積極性。（四）建設(shè)模式向“三位一體”轉(zhuǎn)變重慶園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房已由初期園區(qū)自行建設(shè)，對(duì)外招租的企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化器發(fā)展模式，發(fā)展到了工業(yè)地產(chǎn)向工業(yè)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷售通用廠房和專用廠房的發(fā)展階段，建設(shè)模式實(shí)現(xiàn)了由單純的廠房建設(shè)到廠房建設(shè)、商務(wù)辦公，再到廠房建設(shè)、商務(wù)辦公、生活配套三位一體的轉(zhuǎn)變。目前主推廣的規(guī)劃為“兩條腿走路”（通用廠房和專用廠房建設(shè)）、“三位一體”（生產(chǎn)加工區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、生活配套區(qū)）的盈田建設(shè)模式。（五）物業(yè)后勤服務(wù)保障周到重慶市各標(biāo)準(zhǔn)廠房開(kāi)發(fā)投資主體負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)廠房的招商引資工作，為入駐企業(yè)提供水、電、暖、氣、衛(wèi)生、保安等必要的物業(yè)管理、生活后勤服務(wù)，提供工商注冊(cè)、稅務(wù)代理等服務(wù)，受托承擔(dān)部分消防、安全、統(tǒng)計(jì)等行政職能，為企業(yè)提供貼心周到的“保姆式”、“管家式”服務(wù)。政府及園區(qū)管委會(huì)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租部分予以貼租；對(duì)承擔(dān)企業(yè)統(tǒng)計(jì)、消防、安全生產(chǎn)等職能予以補(bǔ)助。二、重慶市標(biāo)準(zhǔn)廠房發(fā)展前景分析（一）國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為重慶帶來(lái)的廠房需求一般說(shuō)來(lái)，工業(yè)化進(jìn)程表現(xiàn)為以勞動(dòng)密集型工業(yè)為主導(dǎo)—以資金密集型工業(yè)為主導(dǎo)—以技術(shù)密集型工業(yè)為重心的三個(gè)階段。經(jīng)濟(jì)全球化的深入發(fā)展使得21世紀(jì)的世界制造業(yè)面臨深刻的戰(zhàn)略性重組。美國(guó)、歐洲和日本等制造業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家在努力保持本國(guó)高新技術(shù)壟斷地位的同時(shí)，正以降低生產(chǎn)成本和提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為最終目標(biāo)，在全球范圍內(nèi)進(jìn)行著新一輪的制造業(yè)資源的優(yōu)化配置。世界制造業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移為中國(guó)利用本國(guó)的廣闊市場(chǎng)和廉價(jià)勞動(dòng)力的優(yōu)勢(shì)發(fā)展制造業(yè)提供了難得的機(jī)會(huì)。在對(duì)外開(kāi)放中，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)陸續(xù)把勞動(dòng)密集型加工制造業(yè)、通訊、計(jì)算機(jī)配件等向中國(guó)轉(zhuǎn)移，又將部分資本密集型重化工如石化等向中國(guó)轉(zhuǎn)移。在這次的國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中，“創(chuàng)造的”比較優(yōu)勢(shì)，是吸引發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行更高一級(jí)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要?jiǎng)右?，而自然的比較優(yōu)勢(shì)，是促使發(fā)達(dá)國(guó)家把相對(duì)落后的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到中國(guó)的主要?jiǎng)右?。隨著重慶自然資源、能源電力、勞動(dòng)力成本、重工業(yè)比較發(fā)達(dá)等比較優(yōu)勢(shì)的出現(xiàn)，必然伴隨著制造業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移，這為重慶制造業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)會(huì)。沿海及海外企業(yè)陸續(xù)把勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)向重慶轉(zhuǎn)移。根據(jù)調(diào)查，重慶在以下兩類產(chǎn)業(yè)集群中，成為國(guó)際、國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的熱點(diǎn)：1、典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，仍是外商、國(guó)內(nèi)企業(yè)投資預(yù)期和偏向程度較高的領(lǐng)域：如食品加工制造、家電制造、服裝加工、機(jī)械配套加工、建筑材料和其他制造業(yè)。2、資本裝備程度較高，勞動(dòng)密集型加工產(chǎn)業(yè)，也是最具有吸引力的投資領(lǐng)域：如重慶的汽車制造、摩托車制造、機(jī)械制造、儀器儀表、電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械以及化工等。重慶投資環(huán)境越來(lái)越成熟，已有福特汽車、惠普、百事可樂(lè)、可口可樂(lè)、ABB、康明斯、美國(guó)JL.French公司、美國(guó)利寶、上汽依維柯、中法水務(wù)、沃爾沃、香港查氏集團(tuán)、普天、海爾、TCL、格力電器、雅戈?duì)柕却笈鷩?guó)內(nèi)外知名企業(yè)相繼入駐重慶。大規(guī)模的國(guó)際企業(yè)、沿海企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為重慶工業(yè)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，國(guó)內(nèi)外企業(yè)的入駐，必然帶來(lái)工業(yè)廠房的需求，據(jù)保守估計(jì)，重慶每年外來(lái)企業(yè)廠房需求量在200萬(wàn)m2以上。尤其是外資企業(yè)，他們不習(xí)慣由自己投資建設(shè)廠房，更習(xí)慣由專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)商，按其要求量身定造廠房，他們?cè)購(gòu)墓I(yè)地產(chǎn)商手中租賃或購(gòu)買廠房。目前重慶這類專業(yè)的地產(chǎn)公司較少，重慶的各個(gè)園區(qū)為解決這個(gè)難題，有的是自己建設(shè)，有的是臨時(shí)委托建筑公司建設(shè)提供，這樣的操作不規(guī)范，不專業(yè)，為客戶帶來(lái)使用不便。（二）重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)展帶來(lái)的廠房需求根據(jù)中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)雜志社分析，重慶的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理、產(chǎn)出結(jié)構(gòu)與就業(yè)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，在四大直轄市中，重慶市“二三一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他三個(gè)地區(qū)的“三二一”結(jié)構(gòu)；“三大經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)部第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，區(qū)域差別顯著，重慶市38個(gè)區(qū)、縣中，工業(yè)產(chǎn)值居前10位的都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈占8個(gè)，渝西經(jīng)濟(jì)走廊和三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)分別只有1個(gè)。重慶市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行。除此之外，伴隨重慶投資環(huán)境的改善，重慶民營(yíng)投資非?；钴S，每年都有大量新工業(yè)企業(yè)的誕生，而且還有部分企業(yè)因生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，主動(dòng)改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件，進(jìn)駐特色工業(yè)園，這將帶動(dòng)工業(yè)廠房需求的增加，據(jù)估計(jì)每年本地新增民營(yíng)工業(yè)企業(yè)廠房需求在100萬(wàn)m2以上。按市有關(guān)規(guī)定，新辦企業(yè)必須進(jìn)入工業(yè)園經(jīng)營(yíng)，這也將帶動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)廠房需求的增長(zhǎng)。三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析隨著華晨鑫源汽車、云河特種車、東本專用車等優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目落地，客觀上需要較多的汽車零部件配套企業(yè)為其配套，以使涪陵新區(qū)汽車及配套產(chǎn)業(yè)加速集聚，增強(qiáng)汽車及配套產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房正是為了招商引資汽車零部件生產(chǎn)加工企業(yè)。華晨鑫源重慶汽車有限公司汽車項(xiàng)目占地約1650畝，投資45億元，建設(shè)年產(chǎn)30萬(wàn)輛微車整車（含約10萬(wàn)輛MPV商務(wù)車）和30萬(wàn)臺(tái)汽車發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)基地。項(xiàng)目一期建設(shè)年產(chǎn)10萬(wàn)輛整車工廠、二期建設(shè)年產(chǎn)20萬(wàn)輛整車生產(chǎn)工廠、30萬(wàn)臺(tái)汽車發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)工廠和汽車研發(fā)中心。項(xiàng)目總建筑面積約45萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建成投產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值約100億余元，年稅收約5億余元。云河特種車項(xiàng)目投資約30億元，分期投資建設(shè)云河裝備制造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目和汽博中心項(xiàng)目（其中：項(xiàng)目一期投資約10億元，用地約500畝，建設(shè)年產(chǎn)3萬(wàn)輛自卸車、罐式車、環(huán)衛(wèi)特種車等重型專用汽車生產(chǎn)項(xiàng)目和年加工30萬(wàn)噸特種汽車專用鋼板剪切配送中心項(xiàng)目）。并在涪陵新區(qū)成立省部級(jí)特種汽車科研中心及汽車檢測(cè)中心，同時(shí)整合項(xiàng)目上下游資源，力爭(zhēng)5年左右形成年產(chǎn)值200-300億元、10年左右形成年產(chǎn)值1000億元的以特種汽車產(chǎn)銷為龍頭的汽車產(chǎn)業(yè)集群。2013年11月，重慶東本工業(yè)有限責(zé)任公司與涪陵新區(qū)管委會(huì)簽訂協(xié)議，東本工業(yè)將投資11億元，在新區(qū)建設(shè)年產(chǎn)1萬(wàn)臺(tái)專用車生產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目主要產(chǎn)品包括自卸車、冷藏車、集成車、環(huán)衛(wèi)車四大系列。該公司還將在后期引進(jìn)國(guó)外兩大特種車高技術(shù)產(chǎn)品——德國(guó)梅賽德斯奔馳旗下國(guó)際三大品牌之一的Unimog軍用越野車技術(shù)和澳大利亞BOATLONGYEA集團(tuán)礦井用防爆輔助運(yùn)輸車生產(chǎn)技術(shù)，建設(shè)年產(chǎn)1500臺(tái)高端專用車生產(chǎn)線。該項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值約40億元，年實(shí)現(xiàn)利稅約2.4億元，可提供就業(yè)崗位約4000個(gè)。可見(jiàn)隨著涪陵區(qū)這三個(gè)整車項(xiàng)目的逐漸投產(chǎn)，將需要大量的汽車零部件企業(yè)為其配套，這些企業(yè)對(duì)工業(yè)廠房的需求量是十分龐大的。本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景十分看好。四、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析（一）政策優(yōu)勢(shì)為了加快涪陵區(qū)對(duì)外開(kāi)放和招商引資步伐，推動(dòng)涪陵經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，遵循“加快工業(yè)化、建設(shè)大城市、全面奔小康”的工作思路，涪陵區(qū)結(jié)合國(guó)家關(guān)于實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和運(yùn)用WTO規(guī)則，制定了《重慶市涪陵區(qū)對(duì)外開(kāi)放暨招商引資優(yōu)惠政策》。優(yōu)惠政策涉及財(cái)稅政策、土地房產(chǎn)政策、融資政策、工商登記政策、勞動(dòng)用工政策等方面。此外涪陵區(qū)還享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策、三峽庫(kù)區(qū)優(yōu)惠政策等。（二）交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)涪陵新區(qū)地處江南城區(qū)西部，是過(guò)境涪陵各大交通要道的交匯區(qū)，水陸空交通發(fā)達(dá)便利。水路：依托黃金水道長(zhǎng)江，涪陵港有龍頭港、黃旗港、華達(dá)港三個(gè)重要港區(qū)，是重慶三大樞紐港口之一，其中，龍頭港、黃旗港與新區(qū)毗鄰，龍頭港是長(zhǎng)江最西端可常年停泊5000噸級(jí)船舶的港口，設(shè)15個(gè)5000噸級(jí)泊位，設(shè)計(jì)吞吐量為集裝箱104萬(wàn)標(biāo)箱、件雜貨150萬(wàn)噸、散貨1900萬(wàn)噸；黃旗港設(shè)2個(gè)3000噸級(jí)泊位，1個(gè)3000噸級(jí)滾裝碼頭，年吞吐量集裝箱30萬(wàn)標(biāo)箱和18萬(wàn)輛載重汽車；華達(dá)港設(shè)6個(gè)5000噸級(jí)泊位，年吞吐能力可達(dá)30萬(wàn)噸，為工業(yè)園區(qū)直接配套，建有國(guó)家級(jí)保稅倉(cāng)庫(kù)。公路：有渝涪高速、重慶三環(huán)高速、沿江高速三條高速公路對(duì)外連接，十分便捷。鐵路：有三條鐵路，即渝懷鐵路連接湖南懷化，渝利高速鐵路7個(gè)多小時(shí)可到達(dá)上海，南涪鐵路連接貴陽(yáng)、昆明。航空：距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)80km，第二機(jī)場(chǎng)高速建成后將縮短至68km，40分鐘車程。（三）要素保障綜合優(yōu)勢(shì)重慶市涪陵區(qū)通過(guò)“十一五”期間的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)，園區(qū)平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)體系不斷完善，能源保障有效增強(qiáng)，交通物流極大改善，涪陵工業(yè)已經(jīng)站在加快發(fā)展的新起點(diǎn)上。涪陵地處“西三角”和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心地帶，居重慶“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，可融入全市戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作體系，主動(dòng)承接和傳遞主城大都市的強(qiáng)大發(fā)展勢(shì)能，成為重慶新一輪產(chǎn)業(yè)布局的重點(diǎn)。三峽成庫(kù)后，涪陵臨港優(yōu)勢(shì)突出，作為渝東綜合交通樞紐，具有大宗貨物鐵公水聯(lián)運(yùn)和出海中轉(zhuǎn)的功能條件，且擁有獨(dú)立海關(guān)、商檢，是全市大工業(yè)發(fā)展、大產(chǎn)業(yè)布局、大項(xiàng)目實(shí)施的理想之地。市上對(duì)涪陵100平方公里、100萬(wàn)人口特大城市發(fā)展定向，將促進(jìn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系綜合服務(wù)功能顯著提升，為全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)“加快”和“率先”發(fā)展拓展空間，增添保障，注入活力。（四）產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)涪陵新區(qū)自2007年成立以來(lái)，新區(qū)管委會(huì)按照“工業(yè)化支撐城市化，城市化促進(jìn)工業(yè)化，實(shí)現(xiàn)城市與工業(yè)互動(dòng)、新區(qū)建設(shè)與共享共富協(xié)調(diào)發(fā)展”的工作思路，充分利用涪陵在重慶得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和三峽庫(kù)區(qū)特殊的政策優(yōu)勢(shì)，突出地方產(chǎn)業(yè)特色，利用現(xiàn)有資源要素稟賦，大招商、招大商，不斷拉伸產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展，招商引資工作取得了豐碩成果，累計(jì)入駐工業(yè)企業(yè)85家，協(xié)議產(chǎn)能1158億元，完成工業(yè)投入318億元，建成投產(chǎn)58家，在建項(xiàng)目19個(gè)。2012年園區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值455億元，2013年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值520億元。初步形成以萬(wàn)達(dá)薄板、劍濤鋁業(yè)、閩發(fā)金屬等為代表的材料產(chǎn)業(yè)集群；以涪陵煙廠、太極集團(tuán)、博雅集團(tuán)、華蘭生物、道道全、稻花香等為代表的食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群；以華通電腦、感知集團(tuán)、倉(cāng)興達(dá)、伍爾特等為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)集群；以云河特種車、美心翼申、江森自控、川東船舶、越盛軋輥等為代表的裝備制造產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)被國(guó)家工信部評(píng)為“國(guó)家新型工業(yè)化示范基地（食品）”，是重慶市十強(qiáng)工業(yè)園區(qū)。為著力推動(dòng)“雙百”現(xiàn)代化大城市建設(shè)，園區(qū)正朝著江南萬(wàn)億工業(yè)走廊核心區(qū)的重要增長(zhǎng)極，千億級(jí)特色工業(yè)園區(qū)目標(biāo)奮進(jìn)。在汽車產(chǎn)業(yè)上，隨著華晨鑫源汽車、云河特種車、東本專用車等優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目落地，汽車及配套產(chǎn)業(yè)加速集聚，這為本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)廠房提供了較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。五、SWOT分析本項(xiàng)目SWOT分析詳見(jiàn)表3-1《SWOT矩陣列表》。表3-1SWOT矩陣列表優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）1、區(qū)位交通（1）位置優(yōu)越（2）節(jié)約物流成本；2、產(chǎn)品特點(diǎn)（1）有明確的產(chǎn)業(yè)定位，按行業(yè)對(duì)廠房需求打造。（2）差異化服務(wù)模式，創(chuàng)新發(fā)展平臺(tái)，更適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要。（3）純框架結(jié)構(gòu)，高挑空，自由組合，深受客戶歡迎。（4）人性化設(shè)置，規(guī)劃合理（5）花園廠區(qū)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。（6）高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高品質(zhì)建設(shè)、高檔次服務(wù)，企業(yè)無(wú)后顧之憂。（7）量身定造，滿足客戶個(gè)性需求（8）招商方式靈活，能滿足不同需求。1、項(xiàng)目所在地區(qū)（1）配套設(shè)施還不成熟2、項(xiàng)目自身（1）客戶有購(gòu)地自建的習(xí)慣，標(biāo)準(zhǔn)廠房要客戶接受，還需耐心解答客戶疑問(wèn)。機(jī)會(huì)（O）威脅（T）（1）工業(yè)地產(chǎn)最大的受益者是政府，標(biāo)準(zhǔn)廠房會(huì)得到政府的支持；（2）隨著涪陵新區(qū)的發(fā)展，眾多企業(yè)入駐，需要大量標(biāo)準(zhǔn)廠房。（3）市政府出臺(tái)了標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)?yōu)惠政策，可一定程度降低開(kāi)發(fā)成本，與企業(yè)自建廠房?jī)r(jià)格差距縮小。（4）本項(xiàng)目定位的行業(yè)比較成熟，企業(yè)廠房需要量較大，需求比較迫切。（5）本項(xiàng)目定位行業(yè)是最適合集約化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的行業(yè)。（1）產(chǎn)業(yè)基地模式，客戶不完全了解，客戶是否接受，還存在一個(gè)認(rèn)識(shí)過(guò)程。（2）大企業(yè)有購(gòu)地自建廠房的習(xí)慣，企業(yè)廠房消費(fèi)習(xí)慣的改變困難。從上述SWOT分析可以看出，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅，本項(xiàng)目有宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但只要本項(xiàng)目把握好了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，采取邊招商邊建設(shè)的經(jīng)營(yíng)策略，本項(xiàng)目完全能夠開(kāi)發(fā)成功。第四章經(jīng)營(yíng)模式分析一、開(kāi)發(fā)模式本項(xiàng)目按“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量服務(wù)”的“三高標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，按“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一物業(yè)管理”“五統(tǒng)一”模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作。（一）統(tǒng)一規(guī)劃本項(xiàng)目擬按標(biāo)準(zhǔn)廠房相關(guān)規(guī)定進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，打造現(xiàn)代化的集約化的產(chǎn)業(yè)基地。產(chǎn)品加工區(qū)：擬將所有入駐企業(yè)的生產(chǎn)廠房集中規(guī)劃建設(shè)在一個(gè)區(qū)域，每個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)加工車間又是相對(duì)獨(dú)立。產(chǎn)品加工區(qū)實(shí)行人車分流，保證生產(chǎn)加工所需物流通暢。本項(xiàng)目將根據(jù)汽車零部件制造業(yè)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，預(yù)先規(guī)劃建設(shè)一部分標(biāo)準(zhǔn)廠房，來(lái)滿足企業(yè)的生產(chǎn)加工需要，同時(shí)本項(xiàng)目還將根據(jù)部分企業(yè)工藝流程等自身特點(diǎn)，進(jìn)行量身定造專用廠房，為企業(yè)提供完善的廠房解決方案。（二）統(tǒng)一建設(shè)本項(xiàng)目將根據(jù)政府有關(guān)部門要求，進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)，注重項(xiàng)目整體效果，注重沿街外立面形象。廠區(qū)重點(diǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，也可以根據(jù)入駐企業(yè)需要，在不改變規(guī)劃要求和建筑風(fēng)格的情況下，量身定造部分專用廠房。（三）統(tǒng)一招商本項(xiàng)目將統(tǒng)一招商。在招商過(guò)程中要遵循以下原則：1、要注意招商引進(jìn)企業(yè)質(zhì)量，所有招商項(xiàng)目要達(dá)到政府規(guī)定入駐標(biāo)準(zhǔn)。2、所有招商項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府審核審批，嚴(yán)格避免污染企業(yè)進(jìn)入。3、招商引進(jìn)企業(yè)可享受涪陵新區(qū)同等優(yōu)惠政策等。4、屬于政府必須引進(jìn)的項(xiàng)目，售價(jià)或租金不低于雙方協(xié)商的最低價(jià)格。5、入駐企業(yè)應(yīng)在政府轄區(qū)辦理工商稅務(wù)登記手續(xù)。（四）統(tǒng)一配套本項(xiàng)目生產(chǎn)加工區(qū)所需的水、電、氣統(tǒng)一建設(shè)到廠房周圍，企業(yè)根據(jù)需要申請(qǐng)用水、用電、用氣數(shù)量。辦公區(qū)和生活區(qū)所需的水、電、氣統(tǒng)一建設(shè)在樓宇內(nèi)，并完成基本配套設(shè)施。（五）統(tǒng)一物管本項(xiàng)目將實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理和服務(wù)。聘請(qǐng)知名管理公司作為顧問(wèn)單位，參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理和服務(wù)。管理公司將根據(jù)入駐企業(yè)的需要，提供各種各樣的服務(wù)，讓入駐企業(yè)只管生產(chǎn)和銷售，其他后勤服務(wù)都可以交給管理公司來(lái)解決。二、商業(yè)模式工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)鍵在招商，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是通過(guò)招商，引進(jìn)目標(biāo)企業(yè)，按入駐企業(yè)需要為其提供廠房解決方案，企業(yè)通過(guò)購(gòu)買的方式獲得廠房產(chǎn)權(quán)，或通過(guò)租賃的方式獲得廠房使用權(quán)。開(kāi)發(fā)企業(yè)則是通過(guò)廠房銷售和廠房出租來(lái)獲得收入，贏取利潤(rùn)，從而收回投資。本項(xiàng)目投資方為重慶市涪陵區(qū)李渡新區(qū)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司，公司主要為政府平臺(tái)公司，在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上主要從大局出發(fā)，不以短期盈利來(lái)考量，因此，為了解決大多數(shù)中小企業(yè)資金短缺的問(wèn)題，本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)廠房全部為出租。三、項(xiàng)目招商（一）招商體系本項(xiàng)目擬從三個(gè)層面招商：一是本地招商，二是沿海招商，三是海外招商。本地招商是由項(xiàng)目業(yè)主自己組建精干的招商團(tuán)隊(duì)來(lái)完成。沿海招商是委托國(guó)內(nèi)知名代理機(jī)構(gòu)和沿海當(dāng)?shù)匦袠I(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)以及委托國(guó)內(nèi)有影響力的行業(yè)專家，牽線聯(lián)系沿海企業(yè)招商。海外招商是委托仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯等國(guó)際代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行國(guó)際性招商，目標(biāo)是行業(yè)100強(qiáng)企業(yè)，為項(xiàng)目樹(shù)立品牌。（二）招商措施本項(xiàng)目主要采取以下招商措施：1、以會(huì)招商：通過(guò)重慶市、區(qū)政府或相關(guān)園區(qū)，在本地及沿海地區(qū)定期召開(kāi)招商會(huì)議、高峰論壇及展示交易會(huì)等形式，發(fā)布招商信息。2、利用商會(huì)、協(xié)會(huì)關(guān)系招商：立足重慶本地各大商會(huì)、協(xié)會(huì)關(guān)系，再發(fā)展與沿海其他商會(huì)、協(xié)會(huì)關(guān)系進(jìn)行招商。3、利用網(wǎng)絡(luò)招商：利用公司網(wǎng)站和工業(yè)廠房網(wǎng)站，進(jìn)行全市乃至全國(guó)性的網(wǎng)絡(luò)招商。4、利用中介機(jī)構(gòu)：委托第一太平戴維斯、美國(guó)仲量聯(lián)行、香港中原、中小企業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、外商投資服務(wù)中心等知名代理機(jī)構(gòu)招商。（三）招商模式本項(xiàng)目招商模式主要有兩種：一是標(biāo)準(zhǔn)廠房的招商，是先根據(jù)定位產(chǎn)業(yè)廠房的通用要求，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，再根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，對(duì)外招商，吸引企業(yè)租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房；二是專用廠房的量身定造，主要是針對(duì)大中型企業(yè)或有特殊需求的企業(yè)，采取先招商，再根據(jù)企業(yè)對(duì)廠房的要求，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)。第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、建設(shè)地址本項(xiàng)目位于涪陵區(qū)新城區(qū)，距重慶市江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里，東距涪陵老城區(qū)10公里，是涪陵規(guī)劃的主要新城及工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。地理位置十分優(yōu)越，是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的理想場(chǎng)所。項(xiàng)目所在位置本項(xiàng)目地塊總用地面積69251.48m2（合103.88畝），項(xiàng)目地塊呈東西向不規(guī)則長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)約460米，南北長(zhǎng)約160米。東臨盤(pán)龍路，西臨義和鎮(zhèn)，交通便捷，周邊已形成部分成熟的工業(yè)廠區(qū)，如劍鑄鋁公司，萬(wàn)達(dá)薄板公司等，具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。項(xiàng)目所在位置圖5-1項(xiàng)目區(qū)位圖二、建設(shè)條件（一）氣候條件涪陵區(qū)屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，大陸性氣候顯著，具有四季分明、冬暖夏熱、無(wú)霜期長(zhǎng)、降水充沛但分布不均，濕度大、云霧多、日照少、風(fēng)速小等特點(diǎn)。年平均氣溫為18.2℃，極端最低氣溫為－2.7℃，極端最高氣溫為42.2℃，年平均氣壓為982.2mp，年平均相對(duì)濕度為79%，年平均降雨量為1170mm，年無(wú)霜期為300天，年平均日照時(shí)數(shù)為1297小時(shí)，年平均霧日數(shù)32天，年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，風(fēng)向頻率為7%，年靜風(fēng)頻率為54%，年平均風(fēng)速為1.4m/s。（二）水文條件涪陵新區(qū)緊靠長(zhǎng)江，根據(jù)涪陵清溪水文站資料，長(zhǎng)江涪陵段年平均流量12576m/s，平均最大流量31300m/s，平均最小流量3450m。（三）地質(zhì)構(gòu)造及地震經(jīng)地面調(diào)查，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)分布的地層為第四系殘坡積層（Q4el+dl）、崩坡積層（Q4col+dl）、沖洪積層（Q4al+pl）、人工填積層（Q4ml）、基巖為侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組（J2S）砂巖、泥巖層。各巖土層特征如下：第四系土層（Q4）：人工填積層（Q4ml）：色雜，主要由碳渣，磚瓦碎塊、泥巖碎塊石組成，主要分布在區(qū)內(nèi)碎石公路及民房住宅點(diǎn)，厚度小，一般1~3m。殘坡積層（Q4el+dl）：紫紅~暗紫色，巖性以粉質(zhì)粘土為主，含少量風(fēng)化巖屑碎塊，呈可塑~硬塑狀，分布厚度較薄，一般厚度0.5~3.0m。主要分布在平壩、緩斜坡處，在斜坡中上部厚度較小，在斜坡中下部與低洼處厚度稍大。崩坡積層（Q4col+dl）：褐灰色，主要分布于北部來(lái)灘河南岸陡坡坡腳一帶，為粉質(zhì)粘土夾砂巖塊石、孤石組成，孤塊石塊徑0.5~2.5m，局部厚度為3~7m。沖洪積層（Q4al+pl）：灰色~灰白色，主要由粉質(zhì)粘土，夾砂巖碎塊石、卵石組成，分布于來(lái)灘河河床及南側(cè)長(zhǎng)江岸邊附近，一般厚度約0.5~4.0m。侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組（J2S）：巖性主要為泥巖（J2S-Ms）與砂巖（J2S-Ss）。①泥巖（J2S-Ms）：為紫紅、暗紫紅色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，中~厚層狀構(gòu)造，主要成份為粘土礦物，強(qiáng)風(fēng)化層巖體較破碎，風(fēng)化帶厚度一般1~2m。中風(fēng)化巖體完整。主要出露陡崖坡腳地帶。②砂巖（J2S-Ss）：風(fēng)化色為褐黃色，新鮮色為灰白色，中~細(xì)粒結(jié)構(gòu)，厚~巨厚層狀，主要礦物成分為長(zhǎng)石、石英及雜色巖屑，鈣、泥質(zhì)膠結(jié)。風(fēng)化帶厚度0.5~1.0m。主要分布調(diào)查區(qū)中部陡崖及來(lái)灘河陡崖地帶。（四）不良地質(zhì)現(xiàn)象及地震根據(jù)訪問(wèn)調(diào)查和收集資料，項(xiàng)目區(qū)沿線巖（土）層結(jié)合較為簡(jiǎn)單，地質(zhì)結(jié)構(gòu)好，無(wú)重大滑坡等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)劃范》（GB50011-2010）附錄A的規(guī)定，該區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g。（五）交通條件涪陵新區(qū)地處江南城區(qū)西部，是過(guò)境涪陵各大交通要道的交匯區(qū)，水陸空交通發(fā)達(dá)便利。水路：依托黃金水道長(zhǎng)江，涪陵港有龍頭港、黃旗港、華達(dá)港三個(gè)重要港區(qū)，是重慶三大樞紐港口之一，其中，龍頭港、黃旗港與新區(qū)毗鄰，龍頭港是長(zhǎng)江最西端可常年停泊5000噸級(jí)船舶的港口，設(shè)15個(gè)5000噸級(jí)泊位，設(shè)計(jì)吞吐量為集裝箱104萬(wàn)標(biāo)箱、件雜貨150萬(wàn)噸、散貨1900萬(wàn)噸；黃旗港設(shè)2個(gè)3000噸級(jí)泊位，1個(gè)3000噸級(jí)滾裝碼頭，年吞吐量集裝箱30萬(wàn)標(biāo)箱和18萬(wàn)輛載重汽車；華達(dá)港設(shè)6個(gè)5000噸級(jí)泊位，年吞吐能力可達(dá)30萬(wàn)噸，為工業(yè)園區(qū)直接配套，建有國(guó)家級(jí)保稅倉(cāng)庫(kù)。公路：有渝涪高速、重慶三環(huán)高速、沿江高速三條高速公路對(duì)外連接，十分便捷。鐵路：有三條鐵路，即渝懷鐵路連接湖南懷化，渝利高速鐵路7個(gè)多小時(shí)可到達(dá)上海，南涪鐵路連接貴陽(yáng)、昆明。航空：距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)80km，第二機(jī)場(chǎng)高速建成后將縮短至68km，40分鐘車程。（六）市政配套設(shè)施條件水：現(xiàn)有自來(lái)水廠1座，規(guī)模2.5萬(wàn)m3/d，規(guī)劃建設(shè)新區(qū)二水廠，規(guī)模25萬(wàn)m3/d?，F(xiàn)有污水處理廠2個(gè)，處理能力4.5萬(wàn)m3/d，規(guī)劃擴(kuò)建至20萬(wàn)m3/d。電：現(xiàn)有220kv變電站1座、110kv變電站2座、35kv變電站1座，在建110kv變電站2座，規(guī)劃待建220kv變電站1座、110kv變電站5座。氣：以管道天然氣為氣源，液化石油氣為補(bǔ)充氣源。現(xiàn)有渝川供氣站1座，規(guī)模50萬(wàn)m3/d。正在建設(shè)“雙亭子——新區(qū)”輸氣管線，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)南線涪陵支線過(guò)江管道，配置2座天然氣儲(chǔ)配調(diào)壓站（紅星儲(chǔ)配調(diào)壓站、工業(yè)園儲(chǔ)配調(diào)壓站），保障新區(qū)的燃?xì)夤┙o。項(xiàng)目位于涪陵新區(qū)盤(pán)龍大道附近，周邊有完善的水、電、氣、通信等市政配套設(shè)施，從周邊引入即可。（七）施工條件項(xiàng)目地塊可進(jìn)行各種施工準(zhǔn)備，以當(dāng)前的施工技術(shù)，場(chǎng)地完全能符合進(jìn)行各項(xiàng)施工的要求。施工所需水電均可就近接入，項(xiàng)目所需的鋼材、木材、水泥、砂石等建筑材料均可在涪陵區(qū)內(nèi)購(gòu)得，能滿足項(xiàng)目施工的需要。目前尚未發(fā)現(xiàn)場(chǎng)地的地質(zhì)、地形、地貌等方面缺陷會(huì)對(duì)施工造成不利影響。本項(xiàng)目的施工條件較好。綜上所述，項(xiàng)目擬建場(chǎng)地自然條件較好，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，交通便捷，施工條件優(yōu)越，公用設(shè)施完全能夠滿足本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的需要。項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件完全能夠滿足建設(shè)要求。第六章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)適合汽車零部件生產(chǎn)加工的標(biāo)準(zhǔn)廠房、庫(kù)房、辦公綜合樓、倒班樓及食堂等，并完善水、電、氣及其他配套設(shè)施等安裝工程，并完成綜合管網(wǎng)、道路及廣場(chǎng)、綠化等室外工程。二、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積69251.48m2（合103.88畝），其中建筑占地面積25962.38m2，建筑密度37.49%，容積率為0.92；綠化占地面積13026.2m2，綠地率18.81%；道路及廣場(chǎng)占地面積30262.9m2。本項(xiàng)目總建筑面積64583.56m2，其中，標(biāo)準(zhǔn)廠房50717.6m2，配套用房12491.56m2（辦公綜合樓3182.63m2，倒班樓6271.66m2，食堂2582.82m2，倉(cāng)庫(kù)372.64m2，消防控制室81.81m2），車庫(kù)319.64m2，設(shè)備用房1054.76m2。PAGE113第七章工程方案一、總圖布局（一）設(shè)計(jì)原則1、強(qiáng)調(diào)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間以及人與人之間的關(guān)系；從總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧，創(chuàng)造一個(gè)宜于生產(chǎn)的環(huán)境空間；2、堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的原則，合理配置自然資源，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，配套建設(shè)各項(xiàng)目設(shè)施；3、工程內(nèi)容、建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)適應(yīng)工藝布置要求，滿足生產(chǎn)使用功能要求；4、建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)和采用的建筑材料符合政府部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求，確保工程質(zhì)量；5、工程方案在滿足使用功能、確保質(zhì)量的前提下，力求降低造價(jià)，節(jié)約建設(shè)資金；6、因地制宜，充分利用地形地質(zhì)條件，合理改造利用地形，減少土石方工程量，重視保護(hù)生態(tài)環(huán)境，增強(qiáng)景觀效果；7、建筑風(fēng)格與區(qū)域建筑風(fēng)格吻合，與周邊各建筑色彩協(xié)調(diào)一致。（二）平面布局本項(xiàng)目地塊總用地面積69251.48m2（合103.88畝），項(xiàng)目地塊呈東西向不規(guī)則長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)約460米，南北長(zhǎng)約160米。場(chǎng)地高差較大，最高達(dá)45米?？偲矫娌季猪槕?yīng)城市的架構(gòu)，充分照顧到城市道路的關(guān)系、結(jié)合地形，與環(huán)境協(xié)調(diào)共生，高效組織廠房與其他用房的關(guān)系?？傮w布局符合規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、防災(zāi)、減災(zāi)等要求。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。倒班樓食堂辦公綜合樓標(biāo)準(zhǔn)廠房本項(xiàng)目根據(jù)用地性質(zhì)分為三大功能區(qū)：生產(chǎn)區(qū)、辦公區(qū)和生活區(qū)。為方便辦公人員辦公、塑造優(yōu)美的進(jìn)廠視野，在緊鄰城市主干道的廠區(qū)南側(cè)設(shè)置主入口，西側(cè)設(shè)置次入口，主入口為辦公綜合倒班樓食堂辦公綜合樓標(biāo)準(zhǔn)廠房圖7-1項(xiàng)目總平面布置圖（三）豎向設(shè)計(jì)豎向設(shè)計(jì)結(jié)合自然地形、工程地質(zhì)條件和建構(gòu)筑物、運(yùn)輸?shù)缆返脑O(shè)計(jì)標(biāo)高，與周圍地面協(xié)調(diào)銜接；適應(yīng)建構(gòu)筑物的基礎(chǔ)以及管線埋設(shè)深度的要求；同時(shí)滿足工藝流程對(duì)高程的要求。確定場(chǎng)地最低設(shè)計(jì)標(biāo)高，保證排澇的要求（場(chǎng)地地面排水坡度不小于0.5%），為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供便利條件。本項(xiàng)目通過(guò)臺(tái)地處理，將場(chǎng)地分為三個(gè)臺(tái)地，滿足道路5%的坡度能通往最高臺(tái)地。經(jīng)計(jì)算，最高臺(tái)地高程為343，此方式平衡了土石方量，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)大于10米的擋墻，為最經(jīng)濟(jì)作法。5%的坡度亦能滿足工業(yè)廠房的場(chǎng)地需求。通過(guò)臺(tái)地處理，形成建筑高低錯(cuò)落，富有層次感，極大提高園區(qū)城市形象。（四）道路交通項(xiàng)目地塊東西南面三面臨城市規(guī)劃道路，標(biāo)準(zhǔn)廠房外道路利用規(guī)劃市政道路，對(duì)外交通較為便捷。內(nèi)部道路根據(jù)建筑物的要求以達(dá)到每一棟建筑為設(shè)計(jì)目標(biāo)，道路寬度均不小于8m，最小轉(zhuǎn)彎半徑12米，以滿足消防和大型貨運(yùn)車輛的要求。地塊南側(cè)規(guī)劃道路總長(zhǎng)430米，有最長(zhǎng)展示面，道路等級(jí)為32米，坡度僅百分之三，且有公交?？奎c(diǎn)，最適宜作項(xiàng)目主入口面。居中設(shè)置兩個(gè)主入口，形成入口中軸線，沿中軸線組織人流和車流，中軸線以展示綜合樓收尾，全對(duì)稱構(gòu)圖，嚴(yán)整大氣。在地塊西面規(guī)劃城市道路上設(shè)置一個(gè)次入口。（五）綠化采用點(diǎn)、線、面的手法，主要考慮在道路沿線、