關(guān)于英國物業(yè)收費(fèi)的討論【外文翻譯】

本科畢業(yè)設(shè)計（論文）外文翻譯原文：AdiscussionofUKcommercialpropertyservicechargesReceived(inrevisedform):8thFebruary2009ABSTRACT：Ascertaintypesofpropertyhavebecomemorecomplexandcustomers’oroccupiers’perceptionsandexpectationshaveevolved,theservicesprovidedbytheownershavehadtobeimprovedcorrespondingly.Amodernservicechargemayincludeprovisionfortherecoveryofmanydifferentpropertiesorfacilitiesmanagement-relatedservices.Theexistingpracticeofservicechargesrecoveryforcommercialpropertiesisnottransparentenoughtoenablethetenantstounderstandexactlywhattheyarepayingfor.Theservicechargecostsmayincludeenhancementofthebuilding,whereitcanbejusti?edfollowingtheanalysisofreasonableoptionsandalternatives.Thepracticeofservicechargeshouldrestonachievingequitablebene?tsforbothparties:theownerandthetenant.Keywords:servicecharges;commerciallease;landlordandtenants;propertymanagement;sinkingfunds;reservefunds。COMMERCIALSERVICECHARGESDEFINEDAllbusinesseshavetopayforproperty-relatedoverheads,or‘runningcosts’(RICS,2008).Theobjectiveofaservicechargeistoenablethelandlordtorecoveralllikelyanticipatedexpenditurenotonlyforthepropertyinitspresentform,butalsoenvisaginganyreasonableextensionoralterationinthefuture(PhilpottandHicks,1994).Thebasicprincipleofservicechargesliesintakingtheperspectiveofboththelandlordandthetenant.Inmostcircumstances,bothpartiesviewtheimportanceofservicechargesdifferently,whichisdefinitelytotheirownbene?t.EdwardandKrendel(2007)showthatthelandlordwillwanttorecoverallexpenditurefromthetenant.Thetenantontheotherhandwilltrytolimittherecoverableitemstothenecessaryservicesfortheproperty.Martin(1981)de?nedservicechargesasthecosttoatenantinindemnifyinglandlordsagainstactualandanticipatedexpenditureontheprotection,maintenanceandreplacementofthosepartsandstructure,finishesandequipmentofthepropertyforwhichnotenantisdirectlyresponsible.Generally,theservicechargeapportionmentbetweenthelandlordandtenantarespeci?edinthelease.TheinappropriatenessofthisdefinitionwaspointedoutbyMcGee(1984),whenhestatedthatitonlyfocusedontheexpendituresonphysicalaspectsofthepropertywhileneglectingtheotherimportantelementsthatmadeuptheservicechargecosts,suchashousekeeping,servicesforcleaningandsecurityservices.Thecentreforadvancedlandusestudies(CALUS)reportbroadenedthedefinitionofservicechargesto:Anannualcosttothetenantofthelandlordprovidingservicestothebuildingincompliancewithhisobligationsunderthetermsofthelease.Thefundamentalofservicechargesrestsontwomainitemswhichare‘works’and‘services’.Worksreferstorepair,renewal,replacement,maintenanceandimprovementwhilstservicesontheotherhandfocustothehousekeepingelementswhichincludebutnotlimitedtothecostofcleaning,security,fuelandotherrelatedactivities.Servicechargesalsoconsistofothercoststhatareknownassinking,replacementandreservefunds.RICS(2006)definedbrieflythemeaningoftheabovementionedfundsasfollows:Ontopofroutineexpensesonservices,ownersandoccupiersmayneedtomakeprovisionforoccasionalone-offoutlayonreplacingmajoritemsofequipment(e.g.aheatingsystem).Majorexpenditureofaregularlyrecurringnature(i.e.externalredecorations)canalsocausesignificantfluctuationsintheamountofservicechargepayableeachyear.Thecontributiontowardsthefundismadethroughtheservicechargesyearbyyear,andwhentheneedarisesforsuchrepairs,paymentismadefromthefund(Morley,2008).Theestablishmentofsuchfundsareseentobene?tboththelandlordandthetenant.AsmentionedbyMorley(2008),theadvantageofimpositionofsuchfundstothetenantisanassuranceofcostcertainty,thusdismissingtheshockingpeakchargesatago,asthecontributionismadeovertheleaseperiod.Inaddition,inthecaseofshort-termtenancy,thenewtenantisonlyrequiredtocontinuethecontributionthatwasmadebytheprevioustenantandnottobetotallyburdenedwiththeoverallcostofrepairandreplacementofequipmentshouldtheneedarise.Thelandlordontheotherhandenjoysthebene?toffundingcertainty,thuseliminatingtenantdisputesoverone-offhighservicechargeinayearshallthecostisclaimedasandwhenrepairsareneeded.Moran(2007)providedaspecificservicechargesdefinitionforcommercialproperties.Hepointedoutthatservicechargesincommercialbuildingsarisewhenthereismultipleoccupationofthelandlord’spremise.Shoppingcentres,of?ceblocks,someindustrialbusinessparksandmixed-usebuildingsarethetypesofpremisesdesignedformultipleoccupation.Thechargesaremeanttorecoverthecostofmaintainingunletstructures,commonpartsandtheprovisionofotherrelatedservices.Thelandlordisresponsibleforrepairandmaintenanceoftheproperty,butwillrequirethecostsheincursonthesematterstobereimbursedbythetenant(Butt,2007).Inessence,theservicechargecompositionincommercialpropertiesusuallyconsistsofthedirectcostoftheservicestothebusiness,andoftenthisincludesamanagementfeepayabletothepersonorcompanywhoadministertheservice(RICS,2008).TheleaseandtheservicechargeThebasicelementofanyservicechargeprovisioninaleaseistoensurethatsomeoneisliablefortherepairandmaintenanceofallelementsofthebuildingorthedevelopment.Alllandlordsareinfavourofa‘clearlease’thatallowsthemtorelinquishtheirobligationinfundingthecostofprovidingnecessaryproperty-relatedservicestothetenants(EdwardandKrendel,2007).CrosbyandMurdoch(1998)emphasisedthata‘clearlease’shouldalsobea‘fullrepairingandinsuring’,or‘FRI’lease.Inthesecircumstances,thetenantswillassumeallresponsibilities(inpaymentterms)fortherepairandinsuranceoftheleasedpropertytoallowthelandlordtokeepthepremises,andwillreimbursethelandlordforthecostofundertakingthesetasksthroughtheservicecharges.Thequestionofthemagnitudeandextensivenessofresponsibilityforrepairs,maintenanceandupkeepofthepropertybetweenthelandlordandthetenantisaverycomplexanddelicatesituation(CrosbyandMurdoch,1998).Inthecaseof‘leasesofwhole’,theliabilityofthetenanttoundertakethecostofrepairandmaintenanceofthepremiseisrathersimplified,asthepremiseisentirelyoccupiedbyasoletenant.However,forcommercialpropertieswhere‘leasesofpart’involvemultipletenants,awell-draftedservicechargeprovisionintheleaseisacrucialelementthatneedsspecialattentionbythetenanttoavoidfuturedisputeswiththelandlord(EdwardandKrendel,2007).Moran(2007)highlightedthatthetypicalprovisionofservicechargesintheleaseshouldinclude.i.Ade?nitionsectionatthebeginningoftheleasethatde?nes‘servicecharges’and‘services’.ii.Aspeci?ctenant’scovenanttopayservicecharges.iii.Alandlord’scovenanttoprovideservices.iv.Detailsofservicecharges.Sourse:MichaelPitt.AdiscussionofUKcommercialpropertyservicecharges,JournalofRetail&LeisureProperty(2009)8,119–138.譯文：關(guān)于英國物業(yè)收費(fèi)的討論摘要：由于某些類型的物業(yè)已經(jīng)變得更加復(fù)雜，物業(yè)的擁有人或物業(yè)的使用者對物業(yè)的看法和期望不斷地提升，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)業(yè)不得不進(jìn)行有針對性的改善提高以滿足物業(yè)使用者的需要。在一個現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)費(fèi)里可能包含各種不同屬性的相關(guān)的設(shè)施管理的服務(wù)。然而目前物業(yè)收費(fèi)仍然不透明，需要讓居民了解他們所付的物業(yè)費(fèi)包含哪些服務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)里可能包含著用于維修、養(yǎng)護(hù)建筑的費(fèi)用，這些都是經(jīng)過合理分析得出的。對基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行管理對物業(yè)所有者和租客都有好處。關(guān)鍵詞：服務(wù)收費(fèi)，商業(yè)租賃，業(yè)主和租戶，物業(yè)管理。商業(yè)服務(wù)收費(fèi)界定所有企業(yè)都要付與物業(yè)管理有關(guān)的企業(yè)經(jīng)費(fèi)，或管理費(fèi)用（RICS，2008）。收物業(yè)費(fèi)的目的不僅是確保業(yè)主有資金去維修在目前情況下那些可預(yù)見的設(shè)備的保養(yǎng)、維修、折舊等，而且還包括未來各種合理的可能會發(fā)生的費(fèi)用（費(fèi)爾伯特和Hicks）。物業(yè)費(fèi)如何收取的基本原則融合了業(yè)主和租客的觀點。在大多數(shù)情況下，雙方對收費(fèi)物業(yè)費(fèi)的重要性有不同的認(rèn)識，這很明顯都是在維護(hù)自身的利益。愛德華和克蘭德（2007年）的研究表明，業(yè)主希望那些維修物業(yè)的費(fèi)用由租客來承擔(dān)。然而那些租客總是設(shè)法降低他們所要承擔(dān)的一些維修物業(yè)的費(fèi)用。馬?。?981）明確表示了為了確保業(yè)主能有資金去維修、替換那些已經(jīng)存在或者可能要發(fā)生的設(shè)備損耗等，承租者有責(zé)任區(qū)承擔(dān)相應(yīng)的部分費(fèi)用。一般情況下，在合同中就已經(jīng)明確說明了房東和房客就物業(yè)費(fèi)該如何分配。而麥基（1984）指出了其中不合理的地方。他說，這些物業(yè)費(fèi)里只包含那些可以看得見的自然的折舊、損耗，而忽視了家政服務(wù)、保安清潔服務(wù)等這些極其重要的物業(yè)服務(wù)支出。關(guān)于土地使用收費(fèi)的研究報告（CALUS）也增加了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目：每年房東和承租者都會遵守契約的規(guī)定，根據(jù)租客交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)?；镜奈飿I(yè)費(fèi)該如何收取主要取決于兩個方面，分別是硬件服務(wù)和軟件服務(wù)。硬件服務(wù)主要有物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)更新替換，甚至是增加設(shè)備的各項功能等。軟件服務(wù)主要是指一些家政服務(wù)，如清潔、保安等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)里也包含一些上面沒有提到而眾所周知的服務(wù)收費(fèi)。如維修基金、設(shè)備更新替換等。RICS（2006）對維修基金做了一個簡明扼要的定義：在日常服務(wù)費(fèi)用的中，業(yè)主和住戶可能需要對一些偶然發(fā)生的一次性支出的設(shè)備（如加熱系統(tǒng)）詳細(xì)規(guī)定，明確彼此的責(zé)任義務(wù)。日常生活中經(jīng)常發(fā)生的費(fèi)用支出（如外部的裝飾、翻新等）的增減也是導(dǎo)致每年物業(yè)服務(wù)收費(fèi)波動的重要因素之一?；鸬暮锰幵谟诎l(fā)生某些重大維修項目時，可以由該基金支付（莫利，2008）。建立維修基金對業(yè)主和租客雙方都有利。正如莫利（2008）所說的那樣，這種強(qiáng)迫式的基金的建立的好處在于可以為租客發(fā)揮一個相當(dāng)于保險的功能。當(dāng)發(fā)生重大支出項目時，租客不必承擔(dān)大額支出。而且這個作用是在租客承租期間發(fā)揮。此外，在短期租賃的情況下，新的租客只需要繼續(xù)支付前一位租客支付的維修基金，而不必承擔(dān)那些因設(shè)備更新維護(hù)而發(fā)生的所有的費(fèi)用。同時，業(yè)主也高度贊揚(yáng)了這個維修基金所發(fā)揮的積極作用。維修基金消除了那些因承擔(dān)一次性大額支付維修費(fèi)用所產(chǎn)生的租客的抱怨。因此，維修基金的存在具有一定的合理性。莫蘭（2007）對商業(yè)性物業(yè)該如何收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)下了明確的定義。他指出商業(yè)物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用的提高應(yīng)該以業(yè)主所擁有的物業(yè)類型為前提。購物商場、寫字樓、生產(chǎn)廠房、混合用途的物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不相同。收取的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是用于維護(hù)那些未出租的部分的建筑結(jié)構(gòu)、公用面積以及一些其他相關(guān)的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)該負(fù)責(zé)物業(yè)的維修與保養(yǎng)。但過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)該由承租人來承擔(dān)（博特，2007）。從本質(zhì)上講，商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)里不僅包含了直接的服務(wù)成本，也包含了服務(wù)提供公司的各項管理費(fèi)、利潤等（RICS）。租約和物業(yè)服務(wù)費(fèi)在契約里對各種物業(yè)服務(wù)項目有基本的規(guī)定是為了保證在遇到大項目維修時有責(zé)任人，可以確保項目的順利進(jìn)行。所有的業(yè)主都支持允許他們放棄為租戶提供與物業(yè)有關(guān)的服務(wù)費(fèi)用的“無責(zé)任契約”(EdwardandKrendel,2007)。克羅斯比和默多克（1998）曾強(qiáng)調(diào)說，這個“無責(zé)任契約”'應(yīng)該是一份“全維修保險”。在這種情況下，租戶將承擔(dān)所有的物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。然而那些仍有擁有這些物業(yè)的所有權(quán)。這個問題的關(guān)鍵在于物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)需要大量的人力、物力。而且對業(yè)主和租客來說這個問題仍然非常的復(fù)雜和微妙(CrosbyandMurdoch,1998)。在整租的情況下，承租人所要承擔(dān)的物業(yè)維修、保養(yǎng)費(fèi)用該如何計算將變得很明確，但前提是由完全由單一租戶承租。然而，在商業(yè)物業(yè)的實際操作過程中，完全租賃幾乎不可能發(fā)生，基本上是由多個租戶租賃。在涉及多個租戶的情況下，如何合理地收取相關(guān)的租賃費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)將變得非常重要。特別要寫明各種情況發(fā)生后該如何處理，以避免各種糾紛（愛德華和Krendel，2007）。莫蘭（2007）強(qiáng)調(diào)指出，在提供租賃服務(wù)費(fèi)應(yīng)包括以下幾個方面：一，在契約里明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)的定義；二，特定的租戶該如何支付相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用；三，業(yè)主應(yīng)該提供物業(yè)服務(wù)；四，各種服務(wù)的項目以及收費(fèi)詳情。出處:邁克爾皮特《用于零售或者閑置的不動產(chǎn)》2009年第八期119-138基于C8051F單片機(jī)直流電動機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機(jī)的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動器的研究和設(shè)計基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實時內(nèi)核設(shè)計及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號檢測儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動控制系統(tǒng)設(shè)計Pico專用單片機(jī)核的可測性設(shè)計研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計基于雙單片機(jī)的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時控和計數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測量儀的研制基于單片機(jī)的紅外測油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報警系統(tǒng)設(shè)計基于AVR單片機(jī)的低壓無功補(bǔ)償控制器的設(shè)計基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動信號的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實驗中的應(yīng)用研究基于單片機(jī)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究與應(yīng)用基于PIC16F877單片機(jī)的莫爾斯碼自動譯碼系統(tǒng)設(shè)計與研究基于單片機(jī)的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應(yīng)用研究基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機(jī)的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機(jī)的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)與Internet互聯(lián)的研究與實現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機(jī)控制器的研究基于單片機(jī)γ-免疫計數(shù)器自動換樣功能的研究與實現(xiàn)基于單片機(jī)的倒立擺控制系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)單片機(jī)嵌入式以太網(wǎng)防盜報警系統(tǒng)基于51單片機(jī)的嵌入式Internet系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)單片機(jī)監(jiān)測系統(tǒng)在擠壓機(jī)上的應(yīng)用MSP430單片機(jī)在智能水表系統(tǒng)上的研究與應(yīng)用基于單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)中TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)與應(yīng)用HYPERLINK"/detail.