北京市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究畢業(yè)論文

PAGE大連理工大學(xué)網(wǎng)絡(luò)高等教育畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）模板PAGEPAGEIII網(wǎng)絡(luò)高等教育本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）請把請把某城市改為具體的城市名，如北京市、上海市題目：北京市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究請把你所在的學(xué)習(xí)中心名稱完整填寫。閱后刪除此文本框?qū)W習(xí)中心：請把你所在的學(xué)習(xí)中心名稱完整填寫。閱后刪除此文本框春季入學(xué)則去掉“/秋”字，秋季入學(xué)則去掉“春季入學(xué)則去掉“/秋”字，秋季入學(xué)則去掉“/春”字。添加內(nèi)容的時(shí)候注意文字下劃線要完整。閱后刪除此文本框。專業(yè)：年級：年春/秋季學(xué)號：學(xué)生：指導(dǎo)教師：完成日期：年月日北京市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究北京市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究PAGEI內(nèi)容摘要我國商品房價(jià)格連續(xù)數(shù)年快速上漲，大連開發(fā)區(qū)的價(jià)格更是居高不下，北京自2002年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)上升趨勢，引起了各方面的關(guān)注，探討價(jià)格形成影響因素及影響程度己成為熱點(diǎn)問題。因此分析價(jià)格的影響因素對理順住宅房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，打破當(dāng)前制約住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價(jià)格“瓶頸”現(xiàn)象、消除價(jià)格因素對住宅房地產(chǎn)業(yè)的不利影響、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題、培育住房市場有效需求、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長等，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。本文首先論述研究的意義、思路和方法，并對國內(nèi)外研究進(jìn)展進(jìn)行了綜述。本文的主要研究方法是：采用定性理論研究，文字?jǐn)⑹雠c圖表說明相結(jié)合的方法，通過市場調(diào)查并且查找相關(guān)數(shù)據(jù)資料以輔助說明。然后對商品房的價(jià)格特點(diǎn)及其的構(gòu)成要素作了簡單敘述，其次通過對全國和大連房價(jià)現(xiàn)狀的闡述總結(jié)出供求、政策和心理是影響開發(fā)區(qū)商品房價(jià)格的三大因子。最后本文對我國目前商品房地產(chǎn)市場的發(fā)展提出了一些淺顯的政策和建議。包括進(jìn)一步完善我國的土地供應(yīng)制度，推動住宅產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)，加強(qiáng)對個(gè)人購房的支持，發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用。關(guān)鍵詞：商品房；房價(jià)；地價(jià)；影響因素

目錄內(nèi)容摘要 I引言 11房價(jià)與地價(jià)的構(gòu)成及影響因素 31.1房價(jià)與地價(jià)的內(nèi)涵 31.1.1房價(jià)的內(nèi)涵 31.1.2地價(jià)的內(nèi)涵 31.2房價(jià)與地價(jià)的構(gòu)成 31.2.1房價(jià)的構(gòu)成 31.2.2地價(jià)的構(gòu)成 41.3房價(jià)與地價(jià)的影響因素 61.3.1房價(jià)的影響因素 61.3.2地價(jià)的影響因素 72房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的理論解釋 82.1地價(jià)決定房價(jià) 82.2房價(jià)決定地價(jià) 82.3房價(jià)與地價(jià)相互影響 93．北京市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析 113.1北京房地產(chǎn)市場概述 113.1.1供求影響因素分析 123.1.2政策影響因素分析 153.1.3心理影響因素分析 173.2北京市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析 183.2.1城市地價(jià)與房價(jià)的變動趨勢及其相互關(guān)系 183.2.2城市地價(jià)占房價(jià)比例年度變化情況 203.2.3對32個(gè)城市2004年居住地價(jià)與房價(jià)比例關(guān)系的分析 243.2.4不同級別地價(jià)占房價(jià)比例分析 25結(jié)論 26參考文獻(xiàn) 27PAGE28引言一、選題背景及意義改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中影響廣泛、作用顯著、規(guī)模巨大，已經(jīng)成為令人關(guān)注的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一項(xiàng)關(guān)系到國計(jì)民生的系統(tǒng)工程。20世紀(jì)80年代我們可以看到，房地產(chǎn)的商品化帶來了產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。改革開放以后，人們逐步認(rèn)識到了房地產(chǎn)的商品屬性。近年來，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我國的一個(gè)新的消費(fèi)增長點(diǎn)，從全國看，住宅開發(fā)在總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，但不同地區(qū)的市場情況差異較大，局部地區(qū)也出現(xiàn)了“過熱”的苗頭。來自多方面的市場信息顯示，當(dāng)前的住宅市場存在諸多的問題供求不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、階段性供給過剩、部分城市住宅價(jià)格上漲過快等，這也是不容忽視的事實(shí)。這些問題表明了我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還存在諸多不確定性和市場風(fēng)險(xiǎn)。然而，目前房價(jià)是整個(gè)社會關(guān)注的焦點(diǎn)。2007年，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行偏熱的情況下，全國國房景氣指數(shù)和房屋銷售價(jià)格指數(shù)節(jié)節(jié)攀升。雖然“第二套房貸”新政和央行6次加息等政策出臺后，部分城市房屋價(jià)格出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”，值得關(guān)注的是，大連沒有回落的跡象，并且商品房銷售價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)小幅攀升。隨著主城區(qū)房價(jià)的不斷攀升，以及城市空間的不斷外延，大連人的購房觀念和傾向發(fā)生了很大的變化，“主城區(qū)上班，外圍城區(qū)居住”成為不少市民新的生活方式。自2006年起，大連市房地產(chǎn)開發(fā)中心逐漸由市內(nèi)四區(qū)向區(qū)市縣轉(zhuǎn)移，尤其是旅順、金州、開發(fā)區(qū)開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大，截至去年11月，該三區(qū)銷售面積占全市銷售量的近半數(shù)。開發(fā)區(qū)作為快速崛起的新城之一，由于招商力度大、就業(yè)機(jī)會多，吸引了大量的外地就業(yè)人口進(jìn)駐，刺激了區(qū)域房價(jià)的快速上漲。目前，開發(fā)區(qū)屬于大連新城區(qū)中房價(jià)最高，上漲最快的區(qū)域。價(jià)格是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的核心，價(jià)格關(guān)系到社會生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，在整個(gè)房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程中，價(jià)格的合理性影響著房地產(chǎn)政策預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。有數(shù)據(jù)表明：在我國如果房價(jià)降低1%，居民的住房消費(fèi)支出就會增長0.737%可以吸引更多的居民向住房投資。我國任何一個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域都沒有住宅房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大市場內(nèi)需、提高人民生活水平的作用更大。房價(jià)的快速上漲，使房屋價(jià)格與居民實(shí)際購買能力之間出現(xiàn)了明顯的矛盾，百姓購房壓力加大，生活不堪重負(fù)。一路走高的房價(jià)，也引起了專家學(xué)者激烈爭論。因此分析價(jià)格的影響因素對理順住宅房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，打破當(dāng)前制約住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價(jià)格“瓶頸”現(xiàn)象、消除價(jià)格因素對住宅房地產(chǎn)業(yè)的不利影響、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題、培育住房市場有效需求、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長等，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。二、國內(nèi)外研究進(jìn)展從國外來看，研究住宅價(jià)格的文獻(xiàn)相當(dāng)多，各方面的研究已經(jīng)發(fā)展到相當(dāng)全面、相當(dāng)深入和相當(dāng)成熟的階段。住宅價(jià)格構(gòu)成方面的研究，房地產(chǎn)特征價(jià)格模型的實(shí)證研究和應(yīng)用，住宅價(jià)格的波動研究，房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的研究，消費(fèi)者的投機(jī)需求與房價(jià)關(guān)系的研究等是國外學(xué)者的主要研究方向，學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)市場的研究因?yàn)檠芯繉ο蟮牟煌蛯Ψ康禺a(chǎn)市場因素的側(cè)重不同而眾說紛紜。從國內(nèi)來看，進(jìn)行了地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系研究，認(rèn)為地價(jià)與房價(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價(jià)上漲，房價(jià)也并不一定隨之上漲?，F(xiàn)有房價(jià)取決于居民有支付能力的需求，房價(jià)上漲主要是由于需求推動而非成本推動[1]。還有從消費(fèi)者的心理方面研究了影響建筑物心理價(jià)位的因素，認(rèn)為房屋的地段、小區(qū)環(huán)境、建筑物質(zhì)量、外觀、房型、配套設(shè)施、交通方便與物業(yè)管理水平、建筑開發(fā)商的知名度、廣告力度是影響建筑物心理價(jià)位的主要因素[2]。也有認(rèn)為隨著購買主體、購買動機(jī)、功能需求及價(jià)值觀念的變化，影響了顧客需求的變化。顧客需求的變化影響房地產(chǎn)價(jià)值的變化，從而引起價(jià)格的變化[3]。此外還有利用可變參數(shù)模型對我國房地產(chǎn)市場需求、供給進(jìn)行了動態(tài)的定量分析[4]和從宏觀調(diào)控方面分析，對投資、投機(jī)、住房供給結(jié)構(gòu)、開發(fā)商、房地產(chǎn)商、房價(jià)上漲的預(yù)期這兒方而提出了降低房地產(chǎn)價(jià)格的對策[5]等等總之，國內(nèi)關(guān)于商品住宅價(jià)格影響因素研究的分析基本都是定性的，對商品住宅價(jià)格實(shí)證研究由于受到模型和數(shù)據(jù)收集的約束，所以還處于剛剛起步階段。而在國外，實(shí)證研究是主流。我國在這些方面有待于更加全面、深入的研究。這無論是對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展還是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控都具有積極的意義。三、論文準(zhǔn)備采取的研究方法和措施本論文采用理論定性研究，文字?jǐn)⑹雠c圖表說明相結(jié)合的方法，通過市場調(diào)查并且查找相關(guān)數(shù)據(jù)資料以輔助說明。

1房價(jià)與地價(jià)的構(gòu)成及影響因素1.1房價(jià)與地價(jià)的內(nèi)涵1.1.1房價(jià)的內(nèi)涵房地產(chǎn)價(jià)格表示為交換價(jià)格，同時(shí)也表示為使用和收益代價(jià)的租金，即交換價(jià)格和租金都是房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)形式[1]。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，在一般的說法中房地產(chǎn)價(jià)格就是指交換價(jià)格。房價(jià)是有多重因素共同決定的，是地價(jià)、建筑安裝管理費(fèi)、開發(fā)投資貸款利息和稅金的總和。1.1.2地價(jià)的內(nèi)涵地價(jià)的本質(zhì)不是土地的購買價(jià)格，而不是土地的地租的購買價(jià)格，是地租的資本化。由于我國的土地公有制，土地市場只有土地使用權(quán)交易，土地價(jià)格是土地使用權(quán)的交易價(jià)格。而且我國人口眾多，由于這一特殊國情，盡管土地總面積不小，但是人均占有土地面積卻不多，造成我國土地稀缺性，土地自然供應(yīng)沒有彈性，其經(jīng)濟(jì)供給收到自然供給的限制，也缺乏彈性，因此地價(jià)主要有需求決定，確切的說是有引致需求決定。1.2房價(jià)與地價(jià)的構(gòu)成1.2.1房價(jià)的構(gòu)成商品房作為可供買賣或租賃的房屋，其價(jià)格的確定應(yīng)以正常生產(chǎn)和合理經(jīng)營條件下的計(jì)劃成本加上合理利潤為依據(jù)，同時(shí)考慮房屋自身的特點(diǎn)按質(zhì)論價(jià)，分等定價(jià)，在實(shí)際生活中，一般采用成本加成發(fā)定價(jià)即房產(chǎn)的成本價(jià)格加上社會的平均利潤就構(gòu)成房屋價(jià)格。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的角度，成本和利潤的構(gòu)成就要重新界定，投資利息、地租、稅金等對企業(yè)來說就是成本支出?？v觀房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程，商品房價(jià)格構(gòu)成要素主要是以下幾方面[2]：計(jì)劃成本(1)土地征用費(fèi)(2)拆遷安置補(bǔ)償發(fā)生費(fèi)(3)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)(4)住宅建筑安裝工程費(fèi)(5)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和非營業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)(6)管理費(fèi)(7)銀行貸款利息支出計(jì)劃利潤稅金建筑地段、樓層和朝向的差價(jià)1.2.2地價(jià)的構(gòu)成地價(jià)，一般是指土地交易的價(jià)格.地價(jià)的構(gòu)成因素主要包括土地征用費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和獲取土地使用權(quán)支付的費(fèi)用等。

1.土地征用費(fèi)。土地征用費(fèi)是指建設(shè)單位為了使用并取得土地所有權(quán)，向被征地單位支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助三部分總和。①土地補(bǔ)償費(fèi)是建設(shè)單位征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地時(shí)，對其原來的土地收益給予的補(bǔ)償費(fèi)用，土地補(bǔ)償費(fèi)用的多少取決于土地收益和投資收益率兩個(gè)因素，用公式可表示為:

土地補(bǔ)償費(fèi)二土地收益今利息率

②土地投資補(bǔ)償費(fèi)，是指建設(shè)單位對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地投資損失給予的合理補(bǔ)償。對土地投資收益進(jìn)行補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式為:

土絕投宜實(shí)接費(fèi).土地投資收益+利息率

⑧安置補(bǔ)助費(fèi)，是建設(shè)單位征用土地時(shí)，必須妥善安置因土地轉(zhuǎn)讓而游離出的勞動力的費(fèi)用。

安置補(bǔ)助費(fèi)的多少，應(yīng)足以保證這批勞動力能夠在其他部門充分就業(yè).計(jì)算公式為:

勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)，資金裝備水平x游離勞動力人數(shù)

2.拆遷安置費(fèi).拆遷安置費(fèi)，是城市建設(shè)需要拆除被拆遷人所有房屋及地上附屬物，而向被拆遷人支付的安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用的總和，包括安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)兩部分.

①安置費(fèi)是指拆遷人因拆除被拆遷人使用的房屋而對其進(jìn)行安置的費(fèi)用，如安置用房費(fèi)、搬家費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、遷建期間營業(yè)稅等。

②拆遷實(shí)償費(fèi)，是指拆遷人對拆除被拆遷人房屋及地上附屬物的補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償方式可以采取作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，作價(jià)補(bǔ)償時(shí)可由公式計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用的大小:拆遷補(bǔ)償費(fèi)”重置價(jià)萬成新x(1士樓層系數(shù)土朝向系數(shù)士地段系數(shù))x建筑面積+室內(nèi)設(shè)施調(diào)節(jié)因素。3.土地開發(fā)費(fèi)。土地開發(fā)費(fèi)主要包括:

①三通一平費(fèi)，是指臨時(shí)施工道路，施工用電、用水的安裝及平整場地的費(fèi)用，要根據(jù)設(shè)計(jì)概算計(jì)算。

②市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，是指土地投資中用平整場地、修筑道路、地下管道，園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施興建部分的費(fèi)用。這一部分投資應(yīng)通過土地的拍賣、轉(zhuǎn)讓而得到補(bǔ)償。

③利息和稅金，利息和稅收對于國家來說是一種收人，而對土地開發(fā)方來說是一種支出，應(yīng)到人土地開發(fā)費(fèi)中.

④利潤，是土地的增值部分，一部分以所得稅形式上繳國家，一部分用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。

4.獲取土地使用權(quán)支付的費(fèi)用，是指土地的所有者—國家在把土地的使用權(quán)讓渡給土地開發(fā)企業(yè)時(shí)收取的一定費(fèi)用。這部分費(fèi)用計(jì)人開發(fā)后上地有償轉(zhuǎn)讓的價(jià)格中.在我國，城鎮(zhèn)土地使用價(jià)格一般由上述因素構(gòu)成.但因各級地產(chǎn)市場的經(jīng)營性質(zhì)、內(nèi)容、條件不同，土地價(jià)格構(gòu)成因素也有所不同，在計(jì)算地價(jià)時(shí)應(yīng)按實(shí)際情況加以考慮。

二、地價(jià)的影響因素土地價(jià)格同其他商品價(jià)格一樣，并不是一成不變的.從長期來看，它呈螺旋狀上升趨勢.但在一定時(shí)期，又因受各種因素的影響而波動起伏.地價(jià)的影響因素主要有:

第一，地租.地價(jià)與地租成正比，假定銀行利率不變，地租量越大，地價(jià)也越高;反之，

地價(jià)越低。

第二，利息率.地價(jià)與利息率成反比，在地租量不變的前提F，利息率越高，地價(jià)越低;反之，地價(jià)就越高。

第三，土地開發(fā)的成本。土地開發(fā)成本的大小是決定地價(jià)高低的一個(gè)重要因素，在土地供求不變的情況下，地價(jià)與土地的成本成正比，開發(fā)土地的成本越高，地價(jià)也越高;反之，地價(jià)就越低。

第四，土地供求狀況。地價(jià)的起伏與土地供求狀況密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，對土地的需求劇增，地價(jià)必然_L漲;經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，地產(chǎn)市場對土地需求稅減，地價(jià)必然下跌。

第五，批地的年期。一般來說，地價(jià)與批地年期成正比，年期越長，地價(jià)越高;年期越短，地價(jià)越低。

第六，有關(guān)土地的政策及規(guī)定。國家有關(guān)土地的政策及各地的一些規(guī)定對地價(jià)的影響顯而易見。如土地開發(fā)利用政策、低地價(jià)政策、土地稅收金融政策等，對地價(jià)都會產(chǎn)生影響。關(guān)于地積比的規(guī)定、土地用途的規(guī)定、買地付款條件的規(guī)定等，也對地價(jià)有著直接或間接的影響。

第七，政治和心理因素。地價(jià)的起伏波動也深受某些政治因素和人們的心理因素的影響。香港地價(jià)的漲跌就是一個(gè)顯著的例子，如1984年中英聯(lián)合聲草簽前，香港地價(jià)急劇下跌，而草簽后卻又玉新趨向穩(wěn)定回升.因此，保持政治、社會的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的繁榮，對地價(jià)及地產(chǎn)市場乃至整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著重要的作用和積極的。構(gòu)成土地價(jià)格的各個(gè)要素。一般而言，地價(jià)由三個(gè)部分構(gòu)成，即地租（包括絕對地租和級差地租）、土地資本和利息額。土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，這主要表現(xiàn)為地租或土地預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，所以地租是構(gòu)成土地價(jià)格的主體。更為明顯的是，在城市土地利用中，土地與土地資本（指城市基礎(chǔ)設(shè)施投資）高度融合，現(xiàn)實(shí)生活中很難將兩者分開。在中國，土地資本來源于國家或地方政府的投資。土地資本的特點(diǎn)：一般是數(shù)額大、周期長，因此利息額不能忽略。1.3房價(jià)與地價(jià)的影響因素房價(jià)受各種因素的影響而發(fā)生變動，要掌握房價(jià)的運(yùn)動規(guī)律，必須弄清影響房價(jià)的因素。根據(jù)各種影響房價(jià)因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素[3]。1.3.1房價(jià)的影響因素（一）經(jīng)濟(jì)因素影響房價(jià)的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價(jià)總體水平也越高。反之，房價(jià)總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價(jià)有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來看，沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價(jià)水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。（二）社會因素影響房價(jià)的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等;文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢等。（三）行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國家機(jī)器來體現(xiàn)的，因此它對房價(jià)的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價(jià)格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會因素不同，行政和政治因素對房價(jià)影響作用的速度相對較快，如果說經(jīng)濟(jì)、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房價(jià)在較短的時(shí)間內(nèi)迅速下跌。1.3.2地價(jià)的影響因素影響土地價(jià)格的因素，按照因素與土地的關(guān)系和影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。

（1）一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社會經(jīng)濟(jì)方面對土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各土地具體價(jià)格的基礎(chǔ)。一般因素包括：①行政因素，影響地價(jià)的行政因素有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等；②人口因素，包括人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成等；③社會因素，包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等；④經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動和利率水平等；⑤國際因素，包括國際經(jīng)濟(jì)狀況和國際政治因素。

（2）區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。區(qū)域因素包括：①位置，包括已確定的土地等級、距城市中心、商業(yè)中心或其他人們活動集聚中心的距離及各類中心對城市其他區(qū)域的影響程度；②交通條件，主要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體**通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等；③基礎(chǔ)設(shè)施條件，指上下水、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等；④環(huán)境質(zhì)量，包括地質(zhì)、地勢、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度等人文環(huán)境條件；⑤城市規(guī)劃限制，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。

（3）個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，主要包括面積、寬度、深度、坡度、宗地市政設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制、宗地位置、土地使用年限。

2房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的理論解釋2.1地價(jià)決定房價(jià)（一）國外研究動態(tài)

第二類觀點(diǎn)從地價(jià)構(gòu)成住房成本的角度，認(rèn)為高地價(jià)是導(dǎo)致高房價(jià)的原因。Dowall和Landis（1982）分析了土地使用控制對土地市場和住房市場的影響，得出結(jié)論，土地密度控制和土地的有效利用，系統(tǒng)的影響新建房屋的價(jià)格[4]。Kim（2005）研究韓國房價(jià)時(shí)都將高地價(jià)作為房價(jià)上漲的一個(gè)主要原因。Evans

(1987)推進(jìn)土地經(jīng)濟(jì)理論發(fā)展、探討規(guī)劃影響，指出土地利用規(guī)劃以及其他方面帶來的供給限制，會通過抬高地價(jià)而推進(jìn)房價(jià)。Cheshire

and

Sheppard

(2002)

分析土地利用規(guī)劃的福利效應(yīng)時(shí)認(rèn)為規(guī)劃的一大負(fù)面效應(yīng)是扭曲了地價(jià)，使得相對于收入英國的房價(jià)居全球前列。Weston

(2002)

認(rèn)為絕大多數(shù)現(xiàn)有文獻(xiàn)都基于新古典理論是有問題的，通過對英格蘭主要住宅建造商的問卷，他認(rèn)為房屋售價(jià)是建造商個(gè)人決策的結(jié)果，主要考慮包括地價(jià)的直接成本和競爭對手。

（二）國內(nèi)研究動態(tài)

楊慎（2003）、包宗華（2004）認(rèn)為地價(jià)的大幅度上升必然造成房價(jià)的大幅度提高；徐艷（2002）認(rèn)為地價(jià)的過高時(shí)北京房價(jià)上漲過快的主要原因。建設(shè)部政策研究中心課題組研究中國房價(jià)將高地價(jià)作為高房價(jià)的一個(gè)主要原因。張曉（2003）認(rèn)為地價(jià)不是房價(jià)偏高的決定性因素，只有其他成本都呈現(xiàn)剛性再無下降空間，而開發(fā)商也到了無利可圖的地步，地價(jià)的上升才會全部反映在房價(jià)上，成為房價(jià)上漲的直接原因[5]。2.2房價(jià)決定地價(jià)自國家實(shí)施宏觀調(diào)控政策以來，“房價(jià)、地價(jià)誰決定誰”成為全社會廣泛關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問題，在理論界一直爭論不休。房地產(chǎn)價(jià)格受市場供求規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)位置的固定性、差異性、不可替代性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場又不是完全的市場，并且國家宏觀調(diào)控政策、政府住房制度、銀行政策、土地供應(yīng)政策[6]等方面的變化對房地產(chǎn)市場都有較大影響。

（一）國外研究動態(tài)

李嘉圖探討“玉米法律悖論”（Corn

Law

Debate）、地租理論以來，土地上產(chǎn)品價(jià)格決定地租、地租（地價(jià)）的剩余觀點(diǎn)（residual

land

price）被大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受。這類觀點(diǎn)將土地看作生產(chǎn)要素、從引致需求的角度出發(fā)，認(rèn)為不是地租決定土地產(chǎn)品的價(jià)格，而是土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租。這一理論引申到住房領(lǐng)域而形成的房價(jià)決定地價(jià)的觀點(diǎn)，被視為房地產(chǎn)領(lǐng)域起碼的常識（Small,2000；Priemus,2003），在多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書中都有明確的闡釋，如O’Sullivan(2000)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上占據(jù)了主流（野口悠紀(jì)雄，1997），成為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中的一個(gè)重要理論預(yù)設(shè)，為大多數(shù)學(xué)者所應(yīng)用，如Peng

and

Wheaton

(1994)和Needham

(2000)。Smith（1976）從城市住房供給的角度，將土地作為住房的生產(chǎn)要素，探討了地價(jià)和房價(jià)之間的比例關(guān)系[7]。

（二）國內(nèi)研究動態(tài)

朱道林、董瑪力（2005）用玉米法律悖論和引致需求理論的道理來說明地價(jià)和房價(jià)的因果關(guān)系問題。土地的價(jià)格太高，事實(shí)上是因?yàn)閷ψ》康男枨笤诓粩嘣黾?，從而?dǎo)致開發(fā)商們不斷增購?fù)恋貋頋M足住房的需求。對土地引致需求的增加必然導(dǎo)致土地價(jià)格的上升，土地作為生產(chǎn)要素，其價(jià)格的變化更大程度上是一種結(jié)果而并非原因。黃健柏、江飛濤、陳偉剛（2007）用方差分解法將前人實(shí)證研究的方法統(tǒng)一在一個(gè)框架下,研究發(fā)現(xiàn)：土地出讓制度改革后，地價(jià)上升對房價(jià)上升的推動作用反而較之前大大減少，地價(jià)變動對房價(jià)變動的貢獻(xiàn)度大幅下降至零附近。因而地價(jià)上漲對房價(jià)上漲的影響薄弱。但是房價(jià)變動對地價(jià)變動的貢獻(xiàn)度接近100%。鄭光輝（2004）指出土地價(jià)格是提前支付的土地地租，就因果關(guān)系而言，是房價(jià)上漲增加了對土地的需求而導(dǎo)致地價(jià)的上漲，地價(jià)的高低與否是房價(jià)高低的結(jié)果，不是房價(jià)高低的原因。李和裕（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，房價(jià)漲幅較大是城市地價(jià)不斷上漲的重要帶動因素。2.3房價(jià)與地價(jià)相互影響（一）相互影響，存在因果關(guān)系

這一類觀點(diǎn)認(rèn)為“高地價(jià)導(dǎo)致高房價(jià)”和“高地價(jià)是高房價(jià)的結(jié)果”都不能全面揭示房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，房價(jià)與地價(jià)二者是聯(lián)合在一起的，相互影響（INESC,

2004）。Evans

(1988)認(rèn)為，給定土地供給，則房價(jià)決定地價(jià)；但反過來不能因此而說土地供應(yīng)是無關(guān)的、不會影響地價(jià)或房價(jià)。高曉慧（2001）計(jì)算天津樓面地價(jià)和住房價(jià)格的相關(guān)系數(shù)為0.98905，認(rèn)為地價(jià)是房價(jià)基礎(chǔ)，房價(jià)是地價(jià)表現(xiàn)，房價(jià)對地價(jià)具有反作用。劉琳、劉洪玉（2003）認(rèn)為籠統(tǒng)地說房價(jià)決定地價(jià)、或者地價(jià)決定房價(jià)都是片面的，從需求和供給角度看二者的因果關(guān)系不一致。苗啟虎、王方華（2004）則認(rèn)為從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看房價(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)上升，但土地供應(yīng)量變化對房產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生巨大影響，并將其歸于我國現(xiàn)有土地制度，認(rèn)為“在中國還有一種可能是地價(jià)上升導(dǎo)致房價(jià)上漲”[8]。

賴小倩（2007）通過用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)證明：短期房價(jià)和地價(jià)之間確實(shí)互有影響，但不能得出具體結(jié)論誰決定誰。長期（1年以上）來看房價(jià)對地價(jià)的影響程度較為明顯，房價(jià)最終決定地價(jià)的水平，而地價(jià)對房價(jià)不能起決定性作用。黃英（2006）以1998

年-2004年武漢市數(shù)據(jù)通過協(xié)整檢驗(yàn)，格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)和回歸分析，發(fā)現(xiàn)武漢市房價(jià)與地價(jià)之間存在著長期穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系，長期房價(jià)走勢決定地價(jià)走勢，而短期內(nèi)兩者相互制約。謝敘祎（2006）用5年的上海市數(shù)據(jù)用Granger

檢驗(yàn)表明短期兩者相互影響，長期內(nèi)房價(jià)決定地價(jià)。

（二）相互影響，但不存在因果關(guān)系

葉曉東（2007）對地價(jià)和房價(jià)關(guān)系進(jìn)行雙向定量研究得出城市地價(jià)與房價(jià)相互影響，房價(jià)對地價(jià)的影響大于或近似于地價(jià)對房價(jià)的影響。趙克誠（2007）以寧波市為例，表明地價(jià)和房價(jià)變動趨勢基本一致，兩者之間存在著密切聯(lián)系。姚先國、黃煒華（2001）土地使用權(quán)招拍導(dǎo)致土地使用權(quán)價(jià)格上升。地價(jià)與房價(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價(jià)上漲，房價(jià)也并不一定隨之上漲；要降低房價(jià)，也并非只有降低地價(jià)一個(gè)途徑[9]。

魏志國和李耀中（2005）認(rèn)為房價(jià)的高低取決于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，是買賣雙方共同作用的結(jié)果，而并不是有土地的取得成本，取得方式?jīng)Q定的。地價(jià)雖然對房價(jià)有一定的影響，但不是決定房價(jià)高低的關(guān)鍵因素[10]。

3．北京市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析——北京、上海、天津等城市比較研究3.1北京房地產(chǎn)市場概述從2002年開始，北京房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展階段，與國家房地產(chǎn)進(jìn)入整體繁榮時(shí)期基本保持一致，在此大背景下，北京房地產(chǎn)在占據(jù)得天獨(dú)厚的自然條件、地理區(qū)位優(yōu)勢等情況下，大力發(fā)展現(xiàn)代信息產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)，產(chǎn)業(yè)布局整體升級，城市經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，吸引眾多高知群體進(jìn)入北京市發(fā)展，居民收入及人口的增長使得對住房需求迅速增加，同時(shí)主市區(qū)居住環(huán)境的改善亦吸引外地人群選擇北京市作為第二居所，如表統(tǒng)計(jì)顯示：2006年北京外地人購買商品房比例已經(jīng)超過總量的1/4。表3-1十一個(gè)大中城市購買商品房統(tǒng)計(jì)城市名稱本市戶籍人員購買外地人員購買境外人員購買面積占比(%)套數(shù)占比(%)平均價(jià)格(元/平方米)面積占比(%)套數(shù)占比(%)平均價(jià)格(元/平方米)面積占比(%)套數(shù)占比(%)平均價(jià)格(元/平方米)北京63.5161.68761834.1536.7584352.341.5713278上海80.4983.67644114.1712.86112365.343.4717808深圳12.7312.07898582.6983.81109814.584.1212881杭州85.1086.89775914.4812.899540.420.3112306廣州55.0057.00609338.7037.0974776.305.918866大連74.0173.12549225.2826.2961560.710.598710廈門43.1541.06657852.1455.1368254.713.818124鄭州47.3345.66285652.6554.3233810.020.023937三亞83.9185.97360713.0811.4853543.012.558582重慶90.8391.1926898.628.2927760.550.523103烏魯木齊23.0822.56223976.8877.4124780.040.033011數(shù)據(jù)來源：清華房地產(chǎn)研究院以上城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的良性發(fā)展對北京市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到支持作用，衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)增長迅速房地產(chǎn)總投資額增長穩(wěn)步增加，2003開始年增長率超過20%，受近年宏觀調(diào)控影響，投資增長速度稍微減緩。房地產(chǎn)施工面積從2004年開始激增，2006年增長率高達(dá)40%，2007年前十個(gè)月同比增長27.7%.2004年以來商品房銷售面積一直保持增長狀態(tài)，2007年前十個(gè)月同比增長36.7%商品房銷售均價(jià)年增長率不斷加快，2007年前十個(gè)月累計(jì)增長率在18.3%。以上指標(biāo)中，房地產(chǎn)投資額的增長速度與國家基本保持一致；國家近年的房屋施工面積年增長速度呈下降趨勢，2006年的增長率為17%，北京相比全國水平增長偏快，且供應(yīng)主要分布在城區(qū)周邊及外圍區(qū)域，主市區(qū)供應(yīng)偏少，使得市場出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位現(xiàn)象；另在全國商品房銷售面積保持較快增長速度的情況下，全國商品房銷售均價(jià)平均漲幅依然在10%以內(nèi)，而自從2005年以來北京商品房銷售均價(jià)平均漲幅在20%左右，北京房地產(chǎn)價(jià)格增幅明顯過快，與北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段供應(yīng)及需求增長不協(xié)調(diào)，北京市房地產(chǎn)價(jià)格處于高位運(yùn)行階段。影響商品房價(jià)格的因素有很多，但總體歸納起來最主要的因素有三個(gè)，那就是供求關(guān)系因素，政策因素和心理因素。3.1.1供求影響因素分析供求機(jī)制是市場經(jīng)濟(jì)中決定價(jià)格的最基本的因素[7]，商品的價(jià)格也應(yīng)該反映供求關(guān)系的變化。（1）需求影響因素分析2007年，北京市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，著力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量，促進(jìn)社會和諧和注重改善民生，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，全面完成了年初確定的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長17.5%，增幅達(dá)到1994年以來的最高值。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值247.6億元，增長10.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1536.5億元，增長20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1346.9億元，增長15.5%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.9：49.1：43.0。城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步提高。生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。城市居民年人均可支配收入15109元，比上年增長13.2%；年人均消費(fèi)支出12135元，增長15.2%。農(nóng)村居民年人均純收入8369元，比上年增長19.8%；年人均生活消費(fèi)支出5204元，增長21.5%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)37.6%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)40.4%。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要社會發(fā)展指標(biāo)指出：2010人口總數(shù)（居住人口）年達(dá)到50萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到26000元/年，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到15000元/年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到25平方米。國民經(jīng)濟(jì)水平的良好發(fā)展，再加上北京政府西拓北進(jìn)的規(guī)劃，為開發(fā)區(qū)商品房市場的有效需求奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。綜合北京國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市進(jìn)程等因素，北京開發(fā)區(qū)住宅潛在需求具有很大空間，就需求愿望來說，即使現(xiàn)階段高速膨脹的房地產(chǎn)投資規(guī)模也足以消化，關(guān)鍵是能否正常地轉(zhuǎn)化為有效需求。新增人口住房需求和家庭分化及升級換代等原有人口增加需求等自發(fā)性或自主性需求順利轉(zhuǎn)化為有效消費(fèi)需求有賴于家庭的可支配收入及住房金融政策的支持。北京市居民近年來可支配收入隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展穩(wěn)步提高，購買力有所增長。住房政策的改革推動了房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，尤其是最后的一輪福利分房延續(xù)到2000年4月徹底終止后，個(gè)人購房從1997年僅占20%左右的比例直線上升，至今高達(dá)95%以上[8]。隨著住房制度改革的深化和住房社會化程度的不斷提高，停止實(shí)物分房和實(shí)行住房分配貨幣化政策的實(shí)施，使得絕大部分的城市居民都通過市場解決住房問題產(chǎn)生的集中需求。但開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場近年來爆發(fā)式有效需求的增長并不完全來自于上述正常轉(zhuǎn)化，投機(jī)需求占了不小比例，其中心理預(yù)期及金融政策因素對投機(jī)需求的增長起了重要作用。投資購房分兩種，一是購房用于出租，屬長線投資；二是購房后待價(jià)格上漲再出售，屬短線投資，俗稱“炒房”。鑒于長線投資主要取決于租賃收益水平，與租賃市場密切相關(guān)，而租賃市場又是最終消費(fèi)市場，幾乎沒有投機(jī)空間，所以說投機(jī)需求主要指第二種[9]。從下列表中可以看到北京開發(fā)區(qū)投資購房的基本情況：表3-2購房目的抽樣調(diào)查情況分析總計(jì)自住購后出租購后再出售其他樣本數(shù)34024578125比重100%72.1%22.9%3.5%1.5%數(shù)據(jù)來源：北京開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局從上面的統(tǒng)計(jì)看出，北京的剛性需求不會改變，這也是目前北京房價(jià)沒有回落的主要原因。（2）供應(yīng)影響因素分析城市土地供應(yīng)被地形結(jié)構(gòu)所限制，當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，土地供應(yīng)的緊缺性將會凸現(xiàn)，會嚴(yán)重影響到城市的發(fā)展，如目前的北京，因此政府認(rèn)識到這點(diǎn)，提出“西拓北進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。近1-2年北京主市區(qū)的土地供應(yīng)量呈下降趨勢，目前主市區(qū)的土地供應(yīng)已經(jīng)很稀缺，特別是市區(qū)不僅供應(yīng)量很少，且地塊規(guī)模一般不大，以上區(qū)域可用于動遷的土地越來越少，且動遷費(fèi)已經(jīng)上漲到較高水平。政府正通過城市其它區(qū)域的土地供應(yīng)來緩解對市內(nèi)住房需求的壓力、控制中心城區(qū)的居住密度，隨著城市人口分布格局的變化，城市交通的改善，拉近了新城區(qū)同城市中心區(qū)域的距離。從區(qū)域來看，開發(fā)區(qū)樓市可以分為四部分。一是西部區(qū)域，這是開發(fā)區(qū)發(fā)展最早的地區(qū)，也是商業(yè)、教育、醫(yī)療等各項(xiàng)配套設(shè)施比較完善的區(qū)域，如生輝第一城、新希望家園.理想城等處于這一區(qū)域；二是中心區(qū)域，這里是開發(fā)區(qū)的核心區(qū)，開發(fā)區(qū)的部分中小企業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員等中高端收入者集中居住于此，如金馬路上的宏城.金棕櫚等就在此區(qū)域之中，該項(xiàng)目一期基本銷售完畢，二期將于4月初開盤，而且完全是現(xiàn)房銷售，即買即?。蝗菫I海區(qū)域，這里一直是開發(fā)區(qū)高檔樓盤的云集之處，具有開發(fā)區(qū)最佳的景觀優(yōu)勢，童牛嶺與泊石灣等開發(fā)區(qū)主要景區(qū)盡收眼底，如海富經(jīng)典等就處于這一區(qū)域，海富經(jīng)典一期近日完美交房，二期玫瑰灣也將于近日開盤，為購房者提供真正的躍層產(chǎn)品；四是東部區(qū)域，在工業(yè)區(qū)與雙D港之間，相對位置距離開發(fā)區(qū)較遠(yuǎn)，但是由于英特爾工廠距離這一區(qū)域較近，無形之中提高了這一區(qū)域的價(jià)值，乾豪.東城天下是其中的代表項(xiàng)目。從提供的產(chǎn)品來看，2008年開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場也為購房者提供了各類產(chǎn)品，足以滿足不同收入購房群體的需求。住宅是所有項(xiàng)目中的主流產(chǎn)品，而且開發(fā)的住宅項(xiàng)目的主流是高層與小高層，尤其是市內(nèi)住宅項(xiàng)目很少見到的點(diǎn)式高層、超高層項(xiàng)目，在開發(fā)區(qū)卻很常見，相反多層產(chǎn)品較為少見，這與開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)控制較嚴(yán)有關(guān)。開發(fā)區(qū)的普通住宅戶型面積多在60－90平方米，以開發(fā)區(qū)購房者的實(shí)力來看，這種中小戶型還是最受歡迎的，像盛德嘉州、九龍匯項(xiàng)目，都是以這種面積的戶型為主。公寓在開發(fā)區(qū)樓市中也較為常見，并且受到了購房者的歡迎，這也與開發(fā)區(qū)年輕人多、流動人口多的特點(diǎn)相吻合。開發(fā)區(qū)公寓項(xiàng)目面積多在30－50平方米之間，普遍采用精裝修，像開發(fā)區(qū)國際大廈、新東方、青年匯等，都是公寓產(chǎn)品的代表，既適合年輕人首次置業(yè)，又適合投資。除此之外，像恒澤.天城項(xiàng)目，還首次為開發(fā)區(qū)提供甲級寫字樓，填補(bǔ)了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場在這方面的空白。3.1.2政策影響因素分析（1）土地政策的影響2007年10月8日國土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，通知明確要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。開發(fā)商很清楚如果不想被擠出局，就能打到一條壯大自己的路，有人總結(jié)出壯大自己的方法，即壯大就需要資金——融資就需要上市——上市就需要裝土地，一裝土地就把土地的價(jià)格炒得飛高，房價(jià)自然隨著增高。按照2008年1月7日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)（2008）3號）的規(guī)定，閑置土地的處置力度將進(jìn)一步加大，土地閑置費(fèi)征收政策進(jìn)一步明確，即土地閑置滿一年不滿兩年的，將按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。同時(shí)，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地將征收增值地價(jià)。根據(jù)上述政策，2008年新購置未開發(fā)的土地有相當(dāng)一部分將按照政策規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)和增值地價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因此相應(yīng)增加土地持有成本。土地供應(yīng)從緊成本上升，為堅(jiān)守18億畝耕地紅線，2008年用地規(guī)模將繼續(xù)受到嚴(yán)格控制，節(jié)約集約用地將是土地管理的“主旋律”。在住房用地供應(yīng)方面，總體規(guī)模將受到約束，別墅類用地繼續(xù)停止供應(yīng)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、“兩限房”用地將得到保障，預(yù)計(jì)這部分用地將達(dá)到住房建設(shè)用地的70%左右，對于穩(wěn)定普通商品住房房價(jià)將起到積極作用。但是，受土地宏觀調(diào)控等相關(guān)政策的影響，2008年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本將有所上升。一是住宅用地招拍掛制度更加嚴(yán)格，土地交易價(jià)格上漲。在總量控制的前提下，大城市的土地供應(yīng)將更加緊張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間在土地交易中的競爭會更加激烈，土地交易價(jià)格將進(jìn)一步上漲。二是房地產(chǎn)用工成本上升，部分建筑材料價(jià)格上漲。2008年，隨著新《勞動法》的貫徹實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用工成本將比上年提高。同時(shí)，鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格也將繼續(xù)上漲。成本的上漲也必然會導(dǎo)致房價(jià)的上漲。（2）金融政策的影響2008年，房地產(chǎn)信貸政策對其它房地產(chǎn)開發(fā)和住房消費(fèi)在總體上將實(shí)行從緊政策，緊縮信貸壓縮供需。一是信貸規(guī)模受到嚴(yán)格控制。2008年，將實(shí)施緊縮信貸政策，新增貸款盤子嚴(yán)格控制在3.6萬億元左右。同時(shí)，銀監(jiān)會還嚴(yán)格限定了每個(gè)季度的貸款使用額度。這項(xiàng)政策，將對房地產(chǎn)開發(fā)和住房消費(fèi)信貸產(chǎn)生影響。二是房地產(chǎn)貸款審核更加嚴(yán)格。金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，實(shí)行審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信，對違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資，將影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條。三是差別住房貸款首付比例政策效應(yīng)將繼續(xù)顯現(xiàn)。2007年9月，國家規(guī)定購買首套自住房、套型90平方米以下的，首付比例不低于20%；購買首套自住房、套型90平方米以上的，首付比例不低于30%；已利用貸款購買住房、申請購買第二套以上住房的，首付比例不低于40%。這項(xiàng)政策實(shí)施后，自2007年10月以來，對于控制住房投資和投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)已經(jīng)產(chǎn)生了積極效果，2008年將繼續(xù)發(fā)揮其政策效應(yīng)。四是進(jìn)一步提高存貸款利率的影響。在可能繼續(xù)提高存貸款利率的前景下，一方面，將增加個(gè)人住房貸款成本，抑制住房消費(fèi)需求；另一方面，將增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款成本，加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，從而會對住房供應(yīng)產(chǎn)生影響。從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)來看，2007年城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍，2008年耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高4倍，這將體現(xiàn)在2008年房地產(chǎn)開發(fā)成本以及持有土地的成本中。從房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅負(fù)來看，2008年土地增值稅進(jìn)一步加大清算力度和征收管理，將有利于擠壓房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個(gè)人繳納的所得稅難以轉(zhuǎn)嫁，但是房地產(chǎn)交易中的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，在住房供需矛盾仍較為突出的情況下，有可能轉(zhuǎn)嫁給住房消費(fèi)者，進(jìn)一步助推房價(jià)上漲。（3）地方政策的影響根據(jù)2007年底北京市政府頒布的《市內(nèi)四區(qū)2007-2010年城市低收入家庭住房保障規(guī)劃》，2008年市內(nèi)四區(qū)低收入家庭困難住房用地總計(jì)68.4公頃，分別比2007年、2009年多11.4公頃、42.1公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房用地68公頃，廉租住房用地0.4公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房用地明顯增加。在宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，北京2008年土地供應(yīng)將呈現(xiàn)：別墅用地禁止、大戶型住宅用地受限、小戶型住宅用地增多，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、普通住房用地增加，區(qū)域性供地明顯，存量土地優(yōu)化、土地價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)的發(fā)展態(tài)勢。3.1.3心理影響因素分析（1）區(qū)域優(yōu)勢心理最早來開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)者經(jīng)過10多年的創(chuàng)業(yè)積累和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，已經(jīng)有著雄厚的個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力二次置業(yè)購買房子。換房在開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為一種潮流。普通的三口之家和剛剛結(jié)婚的二口之家，已經(jīng)成為龐大的購房群體。這一群體的最顯著的特點(diǎn)是，收入比較穩(wěn)定，而且開發(fā)區(qū)的福利待遇、住房政策貫徹的比較徹底，他們迫切需要購買到屬于自己的房子，結(jié)束租房歷史。更為重要的是，這一群體，對開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展趨勢有著樂觀的預(yù)期，選房的目光已經(jīng)由北京市區(qū)轉(zhuǎn)移到了開發(fā)區(qū)。據(jù)調(diào)查，北京作為先導(dǎo)區(qū)、作為新市區(qū)，其經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、居住環(huán)境、交通等等，都成為了房子升值的最重要的因素，而這個(gè)因素已經(jīng)在刺激著購房的觀望者，他們已經(jīng)形成了這樣的一個(gè)心理，那就是早買早受益，早買早升值。北京的購房理念已經(jīng)在悄悄地發(fā)生著變化。前幾年，大家都對房價(jià)的下調(diào)抱有幻想，但現(xiàn)實(shí)是北京的房價(jià)持續(xù)居高不下，而且在不同程度上保持著向上的走勢。于是，持觀望的人開始動搖了。這是第一個(gè)心理變化，第二個(gè)心理變化是消費(fèi)者對居住環(huán)境有了更高的要求，喜歡清凈幽雅但又繁華的地理位置，開發(fā)區(qū)恰恰做到了最好。這里有現(xiàn)代化的購物場所，有著先天的地理優(yōu)勢和后天創(chuàng)造的居住環(huán)境，而且隨著快軌的開通和完善，與市區(qū)的距離近一步拉近。工作在北京，居住在開發(fā)區(qū)的購房理念已經(jīng)形成。投資開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)回報(bào)豐厚。眾所周知，開發(fā)區(qū)是一個(gè)新興的移民城市，并且開發(fā)區(qū)多以企業(yè)為主，大量的外來打工一族紛紛涌到開發(fā)區(qū)。要在開發(fā)區(qū)生存，就要解決住的問題。并不是所有的單位都提供宿舍，而想要在開發(fā)區(qū)買房子也不是一件容易的事。這勢必帶動開發(fā)區(qū)房屋租賃市場，從而也促進(jìn)了一部分人投資樓市。另外，北京開發(fā)區(qū)是東北地區(qū)改革開放的前沿陣地，是對外往來的重要窗口，二十年來，有很多的外國朋友來開發(fā)區(qū)投資、發(fā)展、居住。其現(xiàn)代的居住理念在影響著開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)區(qū)樓盤的建筑風(fēng)格、人性化色彩、居住的舒適程度，已經(jīng)達(dá)到了國際先進(jìn)水平。開發(fā)區(qū)外籍人士多，這些外國人在開發(fā)區(qū)生活不可能買房子，只有租房子，并且租的還是高檔住房。不少購房者將新房裝修后，租給外國人住，以賺取可觀的房租。應(yīng)當(dāng)說，這些都是是購房者的心態(tài)，是他們的脈搏，在這個(gè)區(qū)域心理優(yōu)勢的作用下促進(jìn)了大家的購房熱情強(qiáng)化了房價(jià)上漲的預(yù)期。（2）成本上漲對預(yù)期的影響由于土地成本和建材價(jià)格的上漲，消費(fèi)者對商品房生產(chǎn)成本上升可能會導(dǎo)致的價(jià)格上漲有了一定的心理準(zhǔn)備，在需求居高不下而成本上漲被普遍的社會認(rèn)同的狀態(tài)下，開發(fā)商有充分的理由預(yù)期消費(fèi)者能夠接受由此而來的房價(jià)上漲，市場具備消化房價(jià)上漲的能量和心理準(zhǔn)備，因此此次成本的上揚(yáng)引發(fā)的一定是價(jià)格的上調(diào)，而非開發(fā)商對供應(yīng)的壓縮。（3）炒作引發(fā)的心理恐慌不可否認(rèn)開發(fā)商和媒體的共同炒作對本輪房價(jià)上漲起到了推波助瀾的作用，開發(fā)商對樓盤進(jìn)行炒作由來已久，手法也是不勝枚舉，內(nèi)部認(rèn)購、通宵排號、現(xiàn)場制造氣氛等等都是開發(fā)商利用消費(fèi)者心理達(dá)到高價(jià)售房的目的的營銷手段，加上媒體的各種配合性的新聞及軟文對房價(jià)上漲趨勢的不斷烘托，社會產(chǎn)生了普遍的恐慌心理和投機(jī)熱情。造成了當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求對房價(jià)上漲的恐慌心理，這些心理的急劇變化無疑對房價(jià)的上漲起到推動作用。3.2北京市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析以北京為例，收集北京上海天津等城市的在一段時(shí)間內(nèi)的房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)實(shí)證檢驗(yàn)該城市房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系。地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系的爭議由來已久，各界觀點(diǎn)紛繁。部分人士認(rèn)為，房價(jià)的上漲是由土地價(jià)格上漲主導(dǎo)形成的。本報(bào)告根據(jù)2004年全國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測匯總的資料，結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對地價(jià)與房價(jià)的比例關(guān)系進(jìn)行了分析，主要包括對城市地價(jià)、房價(jià)變動趨勢的分析和對城市地價(jià)與房價(jià)比例的分析。3.2.1城市地價(jià)與房價(jià)的變動趨勢及其相互關(guān)系2000－2004年我國城市地價(jià)、房價(jià)均呈平穩(wěn)上升趨勢，全國地價(jià)、房價(jià)年平均增長率分別為5.10％和5.25％，地價(jià)與房價(jià)變化協(xié)調(diào)，增長幅度與變化方向基本一致。表1為2000－2004年全國以及北京、上海、天津地價(jià)與房價(jià)的平均增長率數(shù)據(jù)。北京地價(jià)和房價(jià)的平均增長率分別為2.51％和0.87％，均低于全國平均水平；上海地價(jià)和房價(jià)的平均增長率為4.94％和11.48％，房價(jià)的平均增長率既高于地價(jià)的增長率，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國房價(jià)增長率的平均值；天津地價(jià)和房價(jià)的平均增長率分別為5.75％和7.97％，地價(jià)增長率接近全國平均值，房價(jià)增長率高于全國平均值，也高于地價(jià)增長率。上海和天津的房價(jià)增長分別在2003和2004年出現(xiàn)峰值，從而使房價(jià)增長率的平均數(shù)值增大。表1全國、北京、上海、天津平均地價(jià)和房價(jià)增長率（％）全國增長率北京增長率上海增長率天津增長率地價(jià)房價(jià)地價(jià)房價(jià)地價(jià)房價(jià)地價(jià)房價(jià)20013.522.752.272.913.988.44-4.632.0220024.863.692.85-5.897.716.933.164.7220034.734.842.64-0.635.3623.8015.231.2520047.269.712.276.722.736.769.2623.91平均10.784.9411.485.757.97數(shù)據(jù)來源：城市地價(jià)監(jiān)測資料、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在同一區(qū)域內(nèi)，地價(jià)與房價(jià)具有較強(qiáng)的相關(guān)性，不同地區(qū)地價(jià)與房價(jià)的變動率有一定的差異性，說明地價(jià)、房價(jià)的變動與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。表2全國、北京、上海、天津商業(yè)地價(jià)和房價(jià)增長率（％）全國北京上海天津地價(jià)房價(jià)地價(jià)房價(jià)地價(jià)房價(jià)地價(jià)房價(jià)20013.19-1.133.50-6.696.007.55-19.98-1.5920026.002.274.54-1.1512.29-18.052.485.7320039.723.153.21-4.845.8623.5032.9418.9720045.269.713.22-3.649.44-4.959.5011.52平均6.043.503.62-4.088.402.016.238.66數(shù)據(jù)來源：城市地價(jià)監(jiān)測資料、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、國家統(tǒng)計(jì)局表3全國、北京、上海、天津居住地價(jià)和房價(jià)增長率（％）全國北京上海天津地價(jià)房價(jià)地價(jià)房價(jià)地價(jià)房價(jià)地價(jià)房價(jià)20014.683.542.783.495.999.981.971.5020026.043.722.55-5.2811.319.540.974.5920038.245.022.34-0.256.8124.5117.47-0.8720047.439.703.354.4212.327.1017.5924.78平均6.605.492.750.609.1112.789.507.50數(shù)據(jù)來源：城市地價(jià)監(jiān)測資料、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、國家統(tǒng)計(jì)局3.2.2城市地價(jià)占房價(jià)比例年度變化情況（1）對北京、上海、天津等地2000－2004年地價(jià)與房價(jià)關(guān)系分析從對北京、上海、天津2000－2004年地價(jià)與房價(jià)關(guān)系以及2000－2004年全國地價(jià)與房價(jià)關(guān)系分析看，無論是全國平均，還是各城市平均，無論是商業(yè)，還是居住，地價(jià)與房價(jià)的比例關(guān)系都基本保持穩(wěn)定，一部分圍繞各自的平均值小幅度變動，也有部分表現(xiàn)出地價(jià)與房價(jià)比值逐漸增大的趨勢，如北京平均地價(jià)與房價(jià)的比例（表4）、北京和上海商業(yè)地價(jià)與房價(jià)的比例（表5）、北京居住地價(jià)與房價(jià)的比例（表6）。表4平均地價(jià)與房屋銷售平均價(jià)格的比例（％）全國北京上海天津200024.7625.8225.7237.07200124.9325.6624.6834.65200225.2028.0424.8434.14200325.1828.9621.1438.88200424.6127.7520.3534.265年平均24.9427.2523.3535.80數(shù)據(jù)來源：地價(jià)資料來源于地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)，房價(jià)資料來源于國家統(tǒng)計(jì)局系列，其中2000－2003年房價(jià)資料來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒，2004年全國的房價(jià)數(shù)據(jù)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2004年房屋銷售價(jià)格增長率由前一年推算得出，其他3個(gè)城市的數(shù)據(jù)由2004年前11個(gè)月的平均值代替。表中的商業(yè)房價(jià)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)由商業(yè)和辦公的面積加權(quán)計(jì)算得出。從用途上看，天津和上海的商業(yè)地價(jià)占房價(jià)的比例明顯高于其他用途。各地區(qū)、各用途的容積率安2計(jì)算，北京2000年商業(yè)地價(jià)與房價(jià)之比最小，為17.40；天津2000年商業(yè)地價(jià)與房價(jià)之比最大，為31.30。表5商業(yè)地價(jià)與房價(jià)的比例（％）全國北京上海天津200018.9817.3817.5531.27200119.8119.2817.3025.43200220.5520.3823.7124.64200321.8622.1120.3227.53200420.9623.6923.4027.035年平均20.4320.5720.4627.18數(shù)據(jù)來源：同表4表6居住地價(jià)與房價(jià)的比例（％）全國北京上海天津200025.2120.9317.6526.74200125.4820.8017.0026.86200226.0522.5217.2925.93200326.8523.0914.8330.71200426.3122.8715.5528.975年平均25.9822.0416.4627.84數(shù)據(jù)來源：同表4（2）對8個(gè)樣本城市2002－2004年地價(jià)與房價(jià)關(guān)系分析為了進(jìn)一步分析不同城市總體地價(jià)與房價(jià)的比例關(guān)系和分用途地價(jià)與房價(jià)的比例關(guān)系，對全國、北京、上海、天津以外其他可獲取資料的5個(gè)城市2002－2004的地價(jià)與房價(jià)關(guān)系也做了分析。這個(gè)分析和前述分析相比，雖然時(shí)間尺度小了，但樣本數(shù)增加了。人們關(guān)心地價(jià)房價(jià)關(guān)系，最本質(zhì)的問題是在房屋的售價(jià)中，地價(jià)占了多大比例。因此，在分析地價(jià)在房價(jià)中的比例時(shí)，一般應(yīng)分析樓面地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系。從表7－表9看，我國主要大城市及全國平均地價(jià)占房價(jià)的比例，絕大多數(shù)在30％以下，只有重慶和天津的平均地價(jià)與房價(jià)比（表7）、重慶居住地價(jià)與房價(jià)比高于30％（表8）。具體原因還要進(jìn)一步分析。表7平均地價(jià)與房屋銷售平均價(jià)格的比例（％）地區(qū)2002年2003年2004年全國18.6625.1923.1北京28.0428.9527.76天津34.1538.0534.27上海24.8421.1420.34重慶41.243.6342.62廣州15.5615.6814.99深圳12.7812.7611.34成都24.4723.624.46武漢37.637.0433.55平均26.3727.3425.83數(shù)據(jù)來源：地價(jià)資料由地價(jià)監(jiān)測資料獲取，房價(jià)資料來源于中房指數(shù)，2004年房價(jià)是1－11月的平均值。商業(yè)房價(jià)資料口徑未考慮辦公部分。該部分比值均為樓面地價(jià)與對應(yīng)房價(jià)的比值。容積率的選用參見表10。表8、表9相同。表8商業(yè)地價(jià)與房價(jià)的比例（％）地區(qū)2002年2003年2004年全國15.6421.7721北京28.1822.5328.11天津24.627.527上海29.5724.0633.21重慶19.0320.520.49廣州11.7210.1411.51深圳6.837.977.5成都25.1326.2519.11武漢52.5337.6534.48平均23.6922.0422.49表9居住地價(jià)與房價(jià)的比例（％）地區(qū)2002年2003年2004年全國19.1226.0424.56北京22.5123.0922.86天津25.9030.7029.00上海17.2914.8315.56重慶43.9347.7744.73廣州12.1212.0311.31深圳12.6212.310.81成都10.098.959.96武漢19.5119.6817.88平均20.3421.7120.74表10全國及各城市容積率地區(qū)平均容積率商業(yè)容積率住宅容積率工業(yè)容積率全國1.92.331.87北京1.72.02.01.0天津1.521.51上海22.52.51重慶232廣州深圳1.82.52成都32.46武漢數(shù)據(jù)來源：全國的容積率是地價(jià)監(jiān)測城市上報(bào)材料中容積率分用途的簡單算術(shù)平均值；上海、深圳的容積率是根據(jù)相關(guān)資料推算的；其余城市的容積率是該市上報(bào)材料中選擇的。圖1－圖3把表7－表9的內(nèi)容更直觀的表現(xiàn)出來。從圖上看，全國及各城市地價(jià)與房價(jià)的比例關(guān)系雖然各不相同，但每一個(gè)城市、每一個(gè)類別的地價(jià)與房價(jià)的比例關(guān)系是相對穩(wěn)定的，說明地價(jià)與房價(jià)是高度正相關(guān)的，有內(nèi)在的必然聯(lián)系。從分用途方面看，只有上海商業(yè)地價(jià)與房價(jià)比明顯高于平均和居住兩類，其他均不顯著。圖1平均地價(jià)與房價(jià)比例示意（％）圖2商業(yè)地價(jià)與房價(jià)比例示意（％）圖3居住地價(jià)與房價(jià)比例示意（％）3.2.3對32個(gè)城市2004年居住地價(jià)與房價(jià)比例關(guān)系的分析通過對32個(gè)城市2004年居住地價(jià)與房價(jià)數(shù)據(jù)分析，考慮容積率因素的影響，居住地價(jià)占房價(jià)比例的最高值是長春（53.93％），最低值是西寧（10.57％），比值在40以上的有3個(gè)（長春、貴陽、寧波），比值在20以下的有9個(gè)，在20％—40％之間的有20個(gè)，占城市總數(shù)的62.5％，平均值是26.22。比值的高低沒有地域規(guī)律性。表92004年全國主要城市地價(jià)與房價(jià)之比（％）城市地價(jià)/房價(jià)城市地價(jià)/房價(jià)北京22.89鄭州26.19天津27.64武漢26.23石家莊37.97長沙31.87太原13.22廣州11.41呼和浩特36.67深圳10.73沈陽32.04南寧18.41大連31.60海口29.01長春53.93重慶30.49哈爾濱15.82成都26.57上海16.15貴陽46.58南京27.57昆明17.42杭州21.89西安27.18寧波45.05蘭州20.23福州30.71西寧10.57南昌20.72銀川25.14濟(jì)南30.31烏魯木齊16.95平均26．22數(shù)據(jù)來源：地價(jià)數(shù)據(jù)和房價(jià)數(shù)據(jù)均由地價(jià)所提供，2004年房價(jià)由1－9月平均房價(jià)代替，容積率數(shù)據(jù)取自各城市報(bào)送數(shù)據(jù)，深圳和上海的容積率為推算數(shù)據(jù)。3.2.4不同級別地價(jià)占房價(jià)比例分析以上分析中，房價(jià)資料都來自于統(tǒng)計(jì)資料，本部分分析中所用的地價(jià)與房價(jià)的資料全部來源于地價(jià)監(jiān)測城市報(bào)送的資料部分城市商業(yè)地價(jià)與房價(jià)之比在42個(gè)城市中，11個(gè)城市報(bào)送的資料中包括商業(yè)房屋交易資料，表10是對這11個(gè)城市報(bào)送的房屋交易資料的統(tǒng)計(jì)匯總。從表11所列數(shù)據(jù)分析，城市之間商業(yè)地價(jià)與房價(jià)的比值相差很大，而且與城市所處區(qū)位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間沒有規(guī)律性聯(lián)系。城市內(nèi)部不同級別之間的規(guī)律性聯(lián)系相對明顯：隨著土地級別的下降，商業(yè)地價(jià)占房價(jià)的比例逐漸變小。

結(jié)論從以上的分析可以看到，供求、政策及心理因素作用均對商品房價(jià)格共同產(chǎn)生作用。消費(fèi)者對房價(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)和預(yù)期逐步接受，開發(fā)尚利用該心理預(yù)期直接將房價(jià)不斷上調(diào)，不斷上漲的房價(jià)在集體非理性的作用下又引發(fā)投機(jī)需求的急劇增加，需求的增加導(dǎo)致房價(jià)再度上漲，這種慣性將一直持續(xù)到房地產(chǎn)泡沫破裂；三方主要因素作用的結(jié)果都是將北京房價(jià)向上推動，而北京目前的房價(jià)在全國范圍來看還處于一個(gè)相對合理的水平，如果市場中沒有新的重大政策出臺引發(fā)供求關(guān)系和心理預(yù)期的急劇反轉(zhuǎn)，房價(jià)向上的趨勢難以逆轉(zhuǎn)。不過房地產(chǎn)市場始終處于政府的宏觀調(diào)控之下，新的調(diào)控政策隨時(shí)可能出臺，降低房價(jià)的呼聲很高，回調(diào)的壓力還是存在。在對房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資過熱進(jìn)行降溫過后，房地產(chǎn)價(jià)格成為調(diào)控的重要目標(biāo)，升息的腳步日益逼近，將對需求和預(yù)期都產(chǎn)生負(fù)面影響，如果升息對房價(jià)的抑制仍見不到明顯成效，物業(yè)稅的開征將逐步浮出水面，物業(yè)稅對投資和投機(jī)需求均有很強(qiáng)的抑制作用，對房價(jià)的調(diào)控力度取決于其具體的實(shí)施細(xì)節(jié)，應(yīng)該說任何一項(xiàng)調(diào)控政策都會產(chǎn)生相應(yīng)的市場預(yù)期，如果調(diào)控不當(dāng)或力度過大，隨時(shí)會引起心理預(yù)期的急劇反轉(zhuǎn)，導(dǎo)致市場反轉(zhuǎn)，價(jià)格回調(diào)。雖然京、滬等地率先出現(xiàn)回調(diào)，影響到北京消費(fèi)者對市場的預(yù)期，從上半年至今大家的持幣觀望期很濃，但是北京的房價(jià)在正常的市場調(diào)節(jié)下穩(wěn)步上升，這個(gè)過程必然會出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格的反彈。應(yīng)當(dāng)坦率地承認(rèn)，購房置業(yè)是人的一生中為數(shù)不多的大事之一。當(dāng)成為大事以后，來處理這件事情就必須謹(jǐn)慎和理性了。而要讓購房者走出這關(guān)鍵一步，就必須給購房者一個(gè)透明的空間，讓其感受到透明度。而從一定意義上來看，比較是透明度得以體現(xiàn)的一個(gè)重要的方式，購房者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力狀況，及地理位置、價(jià)位、戶型喜好，在比較中做到理性選擇，進(jìn)而做到理性消費(fèi)。如此一來，就從最大限度上達(dá)到了放心消費(fèi)。參考文獻(xiàn)[1]姚先國，黃煒華.地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系[J]，中國土地，2001（9）：33-35.[2]賀巍，李小朋.影響建筑物心理價(jià)位的因素[J]，建筑知識，2006（2）：50-52.[3]張大亮，周麗梅.顧客需求的變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J]價(jià)格理論與實(shí)踐，2004（4）：58-59[4]王金明，高鐵梅對我國房地產(chǎn)市場需求和供給函數(shù)的動態(tài)分析[J].中國軟科學(xué)，2006（4）：69-74[5]黃慶陽，我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高及對策[J]中國建設(shè)，2006（ZI）：42-44[6]/law/law_view.asp?id=4651[7]Ｒoberts.Pindyck,DanielL.Rubinfeld.Microeconomics.2001:23-29[8]任志強(qiáng)．房價(jià)的三輪高漲溯因．中國經(jīng)營報(bào)．2006[9]周鴻德．如何看待當(dāng)前大連市房地產(chǎn)市場形勢．2004，6[10]聶梅生．中國低收入家庭住房的政策與措施．/zhuanjia．2006基于C8051F單片機(jī)直流電動機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機(jī)的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動檢測儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制HY