世界零售巨頭的選址準則

世界零售巨頭的選址準則跟著零售巨頭開店隨著中國加入世貿(mào)組織與世界經(jīng)濟接軌，與百姓生活息息相關(guān)的世界零售巨頭也爭相進入中國市場。家樂福、伊藤洋華堂、歐尚、易初蓮花、沃爾瑪、歐倍德等世界零售業(yè)巨頭在中國迅速“搶占山頭”，而隨著2004年底中國零售業(yè)市場的進一步放開，在取消了對外資零售企業(yè)的種種限制之后，這些巨頭們擴張的腳步已經(jīng)開始了百米沖刺的步伐。而他們的所到之處，人氣猛增，平添了許多賺錢機會。眾多有眼光的投資者紛紛跟隨這些世界零售巨頭的步伐進行投資。其中的原因何在？投資專家認為，零售巨頭們具有極佳的經(jīng)營業(yè)績，它不可能在自己店址的選擇上有任何冒失，更不可能拿自己一點一滴積累起來的品牌當(dāng)兒戲。投資者大多看中的正是世界零售巨頭經(jīng)過系統(tǒng)而科學(xué)研究之后的獨具戰(zhàn)略眼光的選址。世界零售巨頭們一般都經(jīng)過了數(shù)十年甚至上百年的發(fā)展，他們在選址時都形成了一套十分科學(xué)、嚴謹?shù)倪x址方案，對建筑設(shè)施、周邊環(huán)境、道路交通、人口密度、人口結(jié)構(gòu)、購買力等都做出定量分析，這樣的分析甚至長達一年以上。投資者跟著這樣的好品牌走，無疑將降低投資風(fēng)險，當(dāng)然前提是投資者和零售巨頭所經(jīng)營的項目要互補?！耙淮钨徸恪笔羌覙犯Ｊ紫忍岢龅姆?wù)形式，隨著人們對時間觀念和生活方式的改變，一次大批量購物滿足一段時間所需一切商品成為被人們普遍接受的方式。因此家樂福從賣場開始，將單一銷售轉(zhuǎn)化為多樣化，賣場規(guī)模也越來越大。順應(yīng)這種趨勢，我們能夠看到，在家樂福的附近都能形成規(guī)模不小的，集餐飲、休閑、娛樂、購物、服務(wù)為一體的商業(yè)圈，有快餐店、品牌專營店、服飾店、理發(fā)店、游戲場、膠卷沖洗店、在國外甚至有賭博場。因此，跟著零售巨頭開店成為盈利最為簡單的捷徑。選址，決定零售企業(yè)成功與否的岔路口國外很多成功零售企業(yè)在總結(jié)其經(jīng)營經(jīng)驗時特別指出，超市經(jīng)營成功的原因第一是地點，第二是地點，第三還是地點。大賣場作為大型超市，其定位在廣大的日常消費品群體。這種定位要求其客流量、顧客購買力及消費結(jié)構(gòu)、商店對潛在顧客的吸引程度都要具有極強的競爭力。而這些與大賣場的選址有極其密切的關(guān)系，如果選址適當(dāng)，大賣場占有地利優(yōu)勢，就能吸引大量顧客，其經(jīng)營業(yè)績自然就會很好。曾經(jīng)操作過多家國外零售巨頭在中國選址工作的戴德梁行商鋪部董事胡莘說，選址對于零售企業(yè)來說是關(guān)系到企業(yè)成敗的一個重要環(huán)節(jié)。廣告、價格、顧客服務(wù)、產(chǎn)品及服務(wù)種類都能夠隨著環(huán)境的變化較迅速地做出調(diào)整，相比之下，商店選址可以說是零售戰(zhàn)略組合中靈活性最差的要素，因為零售商店的選址本身資金投入大，同時又與企業(yè)后期經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，以及適應(yīng)消費趨向變動所作的經(jīng)營決策的調(diào)整都息息相關(guān)，很容易受到長期約束。一個壞店的損失大于一個好店的贏利，一個店的其他東西都可以改變，惟獨地址是無法改變的。對于沃爾瑪、家樂福這樣的連鎖零售店來說，由于其大多數(shù)的單店規(guī)模較大，位置固定，資金投入量大，合同期長，所以不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改變經(jīng)營方式。而如果自己購買土地新建商店，更難以變動。合適的買主通常很難尋找，需要花數(shù)月，甚至更長時間。一家商店若搬遷，會面臨許多潛在問題：首先，可能流失一部分忠誠的顧客和員工，搬遷距離越遠，損失越大；其次，新地點與老地點的市場狀況不同，可能需要對經(jīng)營策略進行調(diào)整；再次，商店的固定資產(chǎn)及裝修不可能隨遷，處理時如果估價不當(dāng)，也會造成資產(chǎn)流失。這些因素使零售商店的選址變得異常重要，特別是外資零售企業(yè)在這方面表現(xiàn)得極為慎重。在具體選址過程中，其往往綜合商圈的交通、人口、競爭狀況和市場發(fā)展格局等因素進行理性決策。沃爾瑪在進入中國之前，就對中國市場進行了長達數(shù)年的深入細致的市場調(diào)查。其實早在1992年，沃爾瑪就已經(jīng)被獲準進入中國，但是直到1996年沃爾瑪才落戶深圳。同樣，家樂福每開一家分店，首先會對當(dāng)?shù)剡M行詳細而嚴格的調(diào)查與論證，歷時都在一年以上。選擇理想店址是一個復(fù)雜的過程，必須耐心、慎重。為了在廣州選到一個好商場，家樂福曾讓自己的市場開發(fā)人員在廣州考察4年，調(diào)查涉及的范圍包括文化、氣候、居民素質(zhì)、生活習(xí)慣及購買力水平等諸多方面，最后才選定地點。這種慎重和耐心著實令人欽佩，當(dāng)然其回報也是異常豐厚，家樂福商場在廣州開張之后，很快成為這個國際大都市的一個亮點。胡莘還認為，在密集商業(yè)區(qū)零售業(yè)日趨飽和的情況下，零售企業(yè)在選址過程中還應(yīng)該要有前瞻性，把握制造商圈原則或者說未來中心原則，同時還要把握好時間上的切入點，如果進入太早，商圈還不成熟，時間成本會加大；如果太晚，租賃的價格會很高，成本同樣會很大。這就應(yīng)該遵循下圍棋的原則：讓每一個子都發(fā)揮最大的效力，它的效力不是指現(xiàn)在，而是在當(dāng)周圍布滿其他棋子的時候效力最大，這就是動態(tài)選址的道理。如何評估商圈？超市的商圈由基本商圈、次級商圈和邊緣商圈組成。其中基本商圈是指接近超市并擁有高密度消費者群的區(qū)域，通常超市50-70％的顧客來自基本商圈。次級商圈的顧客占15-25％，其余的為邊緣商圈的顧客。就銷售額來說，基本商圈一般占60-70％的銷售額，次級商圈一般產(chǎn)生20％的銷售額，邊緣商圈屬于顧客極少光顧的區(qū)域范圍，僅占門店日常銷售額的10-15％。對于超市來說，中小商圈的范圍約500米-1500米，步行或騎自行車可到達，以銷售便利商品、生活必需品為主。大商圈范圍越5000米，以汽車為主要交通工具，大部分以銷售選購品為主。而超大商圈指高速公路或快運所形成的廣大商圈，以販賣特殊器材為主。如何判斷商圈地理位置是否合適？由于市場定位不同，超市對地理位置的要求也不盡相同。如把位置設(shè)在中心商業(yè)區(qū)，交通方便，流動人口多，有大量的潛在消費者，但是，也必須承受較高的場地租金。超市的服務(wù)對象一般分為居住人口、工作人口、流動人口三個部分，超市良好的經(jīng)營需要正確判斷這三類人的來源和數(shù)量。居住在超市附近的居民由于其地域性的特點，是核心商圈內(nèi)基本消費者的主要來源。超市附近的工作人口越多，說明潛在消費者數(shù)量越多，下班之余到超市賣場購物已經(jīng)成為越來越多的上班族選擇的生活方式，他們甚至把購物當(dāng)成一種工作壓力的宣泄。因此這對于超市以及超市附近的店鋪來說，是重要而龐大的目標客戶群。那些在商業(yè)繁華地區(qū)和交通要道、公共場所活動的流動人口，雖然屬于臨時消費，但也為創(chuàng)造營業(yè)額做出不小的貢獻，因而也引起商家越來越多的重視。超市賣場應(yīng)具備怎樣的交通？宗家樂休福的說法文攤是C愿AR宿RE繡RO笛UR免，它折的意玉思是赴“十死字路元口”時。事釀實上邊，家遣樂福搞的第門一家塊店就售開在喘法國羞巴黎申南郊米一個掙小鎮(zhèn)母的十砍字路衣口。叮在歐禁洲，脊家樂值福超精市的肉選址脂一般憶是在駐城市哭邊緣初的城蔬鄉(xiāng)結(jié)趨合部斃，為臉了靠融近城五區(qū)和輩大型批居住綢區(qū)，培因此解通常義開在反十字嚴路口虎。然駁而在莊中國截，這賢個“昆十字餐路口袖”的長含義等更多暫是意怪味著仿居住筒人口標眾多排，相蜓對成揪熟的輸商圈引。這茫是因厲為，遼在中釋國的翻超市恒消費喂遠不白是像再海外拋依靠廉自駕涉車帶勾來，朝根據(jù)惕一份鐵資料紋統(tǒng)計搬，家纖樂福眨顧客尚中有炊60富%的距顧客屋在3摩4歲耗以下逐，7附0%痰是女殿性，廚28袍%的匆人走個路，蘭45酷%通卸過公趨共汽怠車而童來。坡以中古關(guān)村罪店為姿例，畫在家金樂福脖在北淚京開緒的幾挽個店啦里最柔靠近洲繁華竹的商磚業(yè)區(qū)多，很巨多人紙都擔(dān)續(xù)心其印車位胳不夠話的問婦題，務(wù)但實學(xué)際上鐮，家駐樂福膽的車休位并刮未出傻現(xiàn)告駱急的維現(xiàn)象億，相胞反還感有較弓大容望納空蒸間。臉不過寬公交殼系統(tǒng)斜方面乎卻非上常方羽便，悅擁有爛20亭幾條伯公交泛線路的，而取且能抽比較慌均勻游、全端面地意覆蓋何整個戲市區(qū)議。雖脹然正胳在修峽建的誼地鐵銅10績號線導(dǎo)尚未掏開通辨，但奏家樂拔福中職關(guān)村們店已宗經(jīng)非鴉?；鹞冶Ｏ辂湹峦忑堅谏嬷袊说倪x費址則監(jiān)更加撞注重腎商圈壇戰(zhàn)略壓的重俊要性困，強惰調(diào)將榴目標凱市場口由點廟擴展糠成網(wǎng)塊絡(luò)，屆以產(chǎn)糕生規(guī)屋模效識益。繡麥德同龍認倡為應(yīng)鈴該選巧址在睜租金錢低廉秤的大阻城市旅城鄉(xiāng)冊結(jié)合塊部，佛以5萍0公垮里為滲半徑縫來劃樓定商跑圈。導(dǎo)跟家雖樂福境依賴璃公交患系統(tǒng)寨的選怒址不液同，棄麥德領(lǐng)龍更乏傾向掌于靠號近高騰速公竄路或奮主干印道，即避免劍市區(qū)稀內(nèi)的則交通沾擁擠敵。你萬客盾隆選刪址跟撓麥德吳龍有舉一定庭的相肚似之施處，爪它在辦北京蜂的第系一家匆店就敵在洋傲橋地普區(qū)，濁當(dāng)時洞不僅撇有附狡近居船民來木購物得，而擁且還錘吸引觀了門會頭溝舒、房綢山甚厚至河遠北廊狂坊的王顧客者光臨佳。萬蘿客隆應(yīng)的第皺二家察是酒謀仙橋欲店，咐目前能萬客膛隆正秤在跟敞大鐘摔寺國逃際廣染場接班觸，撤其選妥址的峽觸角梁已越株來越暗接近德城區(qū)停，這跨同時罵也體刪現(xiàn)出壤了萬錦客隆偷的另五一個怎選址甘策略久——絲注重齒商場夜的輻品射作喂用及廟商圈但戰(zhàn)略雞，從濫整個接北京斤來講蛋，如掀果大撓鐘寺集店能瓶成功羊開業(yè)求，萬綿客隆代在京英的穩(wěn)缸定的仇三角娘戰(zhàn)略皮布局添就完歲成了擦。述零售銀巨頭幅選址炭的商隊圈分拒析要腳點暑超市油選址龜中重倉要的勒一項份工作駱，就擊是對撇賣場奧周圍澡的商牛圈的漸考察廢。零臂售巨貞頭們壓充分通理解戶選址簡的重飼要性傲，更配明白購基本肺商圈角的關(guān)蘭鍵所不在。公因此顯，選副址所棉選擇咸的不音僅僅某是店鑼址，疲而且容還有煩商圈陡的確堅定，誕因為嗎它表飼明了漸未來把超市婚所進暗行銷薦售的主空間泊范圍裙，以扯及該準超市遞吸引縣顧客懷的區(qū)撇域范崖圍。爭前瞻樸性拍超市懲選址碑是一刪項長每期投凳資，擦關(guān)系想著超婦市經(jīng)把營發(fā)庭展的孟前途拆。因瀉此選莖擇時拴要考碌慮未旁來環(huán)緒境的紛變化臭，特燦別是皇要對灘競爭焰的態(tài)蝶勢，本也就供是要坐對所拿在地慘發(fā)展些的前淹景作亭出評擱估，亮因為笛店址被一旦形選定升一般挨就不弓會再哭改變陰。對估于經(jīng)般營者撈來說禾，所陣選的炮地址拿應(yīng)具崖有一近定的開商業(yè)妄發(fā)展令潛力構(gòu)，這桂樣才寨能在耐該地懶區(qū)具絞有競蛾爭優(yōu)幅勢，刷保證惹在以勻后一腰定時修期內(nèi)潔有利醒可圖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