華聯(lián)賓館及周邊改造項目可行性研究報告

華聯(lián)賓館及周邊改造項目·PAGE25·商業(yè)計劃書(華聯(lián)賓館及周邊改造地塊項目)編號:大曼20110102001

日期:2011年1月20日

發(fā)展商：大連曼城鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

地址:大連中山區(qū)希望大廈1605室

郵政編碼:116000

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本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機(jī)密,所有權(quán)屬于大連曼城公司(或華聯(lián)賓館項目持有人).所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向書的投資者使用.收到本計劃書后,收件方應(yīng)即刻確認(rèn),并遵守以下的規(guī)定:

1、在未取得大連曼城公司(或華聯(lián)賓館項目持有人)的書面許可前,收件人不得將本計劃書之內(nèi)容復(fù)制,泄露,散布;

2、收件人如無意進(jìn)行本計劃書所述之項目,請按上述地址盡快將本計劃書完整退回.

第一章總論一、項目概述（一）項目名稱：華聯(lián)賓館及周邊改造項目（二）項目性質(zhì)：住宅、公建式公寓及配套公建（三）發(fā)展商：大連曼城鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：唐珍注冊地址：大連市中山區(qū)五五路35號402注冊資本：1000萬元整企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任（四）建設(shè)用地位置：位于中山區(qū)民主廣場區(qū)域，中山區(qū)新生街-竹青街-文林街-修竹街的圍合區(qū)域，以“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”為原點，步行5分鐘為半徑畫一個圓，流線型貫穿天津街商業(yè)區(qū)、中山廣場、人民路商務(wù)區(qū)、港灣橋、大連東港商務(wù)區(qū)等城市命脈。（五）建設(shè)規(guī)模、用地面積項目單位數(shù)值備注規(guī)劃總用地M211100總建筑面積M2124200其中住宅建筑面積M274270地下車庫面積25800公建建筑面積M224130地下車庫面積M225800可建916個車庫建筑密度%52.9綠地率%25核定容積率/8.86“華聯(lián)賓館及周邊地塊改造”項目，占地面積11100平方米，規(guī)劃建筑面積124200平方米，其中住宅及居住式公寓規(guī)劃建筑面積74270平方米，公建規(guī)劃建筑面積24130平方米，地下三層車庫建筑面積25800平方米。該項目建筑密度為52.9％，綠地率為25％，容積率為8.86。（六）項目總投資：137489萬元（七）建設(shè)資金來源：本次項目建設(shè)所需資金約137489萬元，需要過橋融資約60000萬元（八）融資償還方案：將由大連曼城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為所有人通過華聯(lián)賓館的拆遷獲得拆遷補償款約39000萬元，項目取得銷售許可證后完全可通過外部銀行貸款解決，其他差額部分及相應(yīng)利息通過前期預(yù)售銷售房款解決。（九）項目開發(fā)經(jīng)營期：1、項目建設(shè)期：本項目將于2011年11月開工，2014年6月竣工交付使用。2、項目銷售期：本項目銷售期自2012年4月1二、發(fā)展商情況大連曼城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年7月3日，注冊資金人民幣1000萬元，是以從事商業(yè)和民用房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的企業(yè)?，F(xiàn)有員工37人，其中31人擁有?？埔陨蠈W(xué)歷。年均開發(fā)銷售面積約15萬平米。為了順應(yīng)新項目發(fā)展的需要，2011年1月11日成立了大連曼城鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。曼城地產(chǎn)經(jīng)過多年的勵精圖治，日臻成熟，機(jī)構(gòu)健全、管理規(guī)范，擁有一支高素質(zhì)的員工隊伍，形成了獨具特色的企業(yè)文化，使公司具有極強的凝聚力、親和力及創(chuàng)造力。公司通過現(xiàn)有項目的運作及未來的發(fā)展，擁有土地儲備約100萬平米左右，蘊藏著極大的發(fā)展?jié)摿?，展示出廣闊的發(fā)展前景。三、項目商業(yè)計劃書編制說明與依據(jù)（一）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（二）《投資項目可行性研究指南》（三）遼寧省建筑工程預(yù)算定額、投資概算指標(biāo)及有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)（四）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）（五）大連市有關(guān)部門為該項目下達(dá)的各種批復(fù)文件（六）大連市城市總體規(guī)劃（七）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料（八）編寫人員收集的相關(guān)資料（九）委托方提供的其他材料。第二章宏觀市場經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀市場分析中央實施振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略方針，明確提出要把大連建設(shè)成為東北亞國際航運中心，借此契機(jī)，大連在振興老工業(yè)基地、建設(shè)東北亞國際航運中心的過程中鎖定“一中心四基地”。構(gòu)筑“一個中心”——東北亞重要的國際航運中心，建成“四個基地”——雙島灣石化產(chǎn)業(yè)基地、旅順南路電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進(jìn)裝備制造業(yè)基地和造船基地，構(gòu)筑新型工業(yè)體系，基本實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，全面提升第三產(chǎn)業(yè)和城市綜合服務(wù)功能，實現(xiàn)比較充分就業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會全面協(xié)調(diào)快速發(fā)展，較大幅度提高人民群眾收入水平。力爭通過“十二五”的努力，率先實現(xiàn)大連老工業(yè)基地的振興。根據(jù)《大連城市發(fā)展規(guī)劃》要求，大連市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為中心城市、次中心城市、小城市、重點鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)五級結(jié)構(gòu)體系，城市化水平達(dá)到85%。城市組團(tuán)方面：按照“西拓北進(jìn)”的思路，西拓至旅順、北進(jìn)至金州，構(gòu)成“兩城”（即主城區(qū)和新市區(qū)）的空間格局。規(guī)劃大連市將形成由一個中心城市（主城區(qū)和新市區(qū)）、三個次中心城市（莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城）以及小城市、城鎮(zhèn)沿兩條軸線（一條為渤海沿岸的哈大鐵路和沈大高速公路、一條為黃海沿岸的大丹高速公路）構(gòu)成“兩城三星”的“V”形放射狀組團(tuán)式空間格局。人口發(fā)展規(guī)劃和用地規(guī)模方面：至2020年，市域人口規(guī)模達(dá)到800萬人，并通過環(huán)境容量確定人口發(fā)展合理的終極規(guī)模為1,000萬人，中心城市的建設(shè)用地規(guī)模為555平方公里。隨著城市舊區(qū)改造步伐的加快，中心城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)速度明顯放慢，尤其是東起海港、西至黑石礁，沿城市交通大動脈人民路—中山路兩側(cè)的城市中心帶上，成規(guī)模的土地更是鳳毛麟角，少之又少。同時，國土規(guī)劃部門也加大了對發(fā)展商手中多年閑置建設(shè)用地的治理力度。二、宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析（一）我市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高增長的發(fā)展格局，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響和持續(xù)壓力

在經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，國家實施遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)深入實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略，東北進(jìn)入全面振興新階段，為大連加快發(fā)展注入新的活力和動力。金融危機(jī)所形成的市場倒逼機(jī)制，給大連轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、提升產(chǎn)業(yè)競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力帶來前所未有的機(jī)遇。同時，工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，為大連產(chǎn)業(yè)的集約化、集群化發(fā)展，提升城市自主創(chuàng)新能力，整合城市資源，實施全域城市化，優(yōu)化空間布局，建設(shè)生態(tài)宜居城市，改善人民生活水平都帶來了機(jī)遇。經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和主客觀需求，要求大連在新時期發(fā)展中要有新的動力和活力，拓展新的發(fā)展空間和增長極，不失時機(jī)抓緊建設(shè)區(qū)域核心城市，實現(xiàn)全面率先振興和科學(xué)發(fā)展新跨越。人民生活質(zhì)量明顯改善。人民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，城市和農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別由1995年的53.4%、59.6%降至2000年的45.1%和48.5%。人民居住條件有了根本性改善，城市人均住宅使用面積13.86平方米，比1995年增加2.66平方米；農(nóng)村人均實有住房面積25.2平方米，比1995年增加1.8平方米。2000年城市居民年人均可支配收入6,861元，年均增長3.7%；農(nóng)民年人均純收入3,823元，年均增長9.4%。城市居民最低生活保障線標(biāo)準(zhǔn)由1995年的月平均140元提高到221元。2004年城市居民年人均可支配收入達(dá)到10,378元，比2000年凈增長51.26%。在今后的幾年內(nèi)，大連市將進(jìn)一步加強城市建設(shè)，以供水、快速軌道交通、信息網(wǎng)絡(luò)化為重點的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施建設(shè)，構(gòu)造樞紐性城市功能。以改善住、行條件為重點，加大住宅小區(qū)升級改造“康居房”建設(shè)，城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積增加到16平方米以上。增加城鄉(xiāng)居民收入，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%—8%。大連經(jīng)濟(jì)也不例外，2009年，大連人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過1萬美元，達(dá)到世界銀行的進(jìn)入發(fā)達(dá)國家衡量標(biāo)準(zhǔn)。2009年，大連經(jīng)濟(jì)總量占東北14.4%，占遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶六城市總量56.2%（下同），地方一般預(yù)算收入占62.9%，海港貨物吞吐量占51%，金融機(jī)構(gòu)本外幣各項存款余額占64%，社會消費品零售總額占56.6%，在區(qū)域發(fā)展中綜合實力顯著。如果說我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個不可阻擋的態(tài)勢的話，而隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)整，對土地的強烈需求是巨大的，也是不可阻擋的。這就預(yù)示著我國糧食安全保護(hù)耕地與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市化建設(shè)對土地需求的瓶頸矛盾、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與環(huán)境資源約束的矛盾將日趨突出。無疑，將對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、特別是對我市商品房開發(fā)建設(shè)將帶來持續(xù)不斷的影響和壓力。

（二）消費的增長和消費水平的提高，將促使人們對購房和改善居住條件的潛在需求日趨增加

據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，我國今年前三季度社會消費品零售總額同比增長15.9%，比上年同期加快2.4個百分點；2007年前10個月我國累計實現(xiàn)社會消費品零售總額72090億元，同比增長16.1%，比上年同期提高2.5個百分點，增幅創(chuàng)1997年以來的新高。而且消費增速連續(xù)上升：一季度同比增長14.9%、二季度15.8%、三季度16.8%，10月份同比增速更是高達(dá)18.19%，比上年同期加快了3.8個百分點。同時，消費水平也隨著收入的不斷增加而不斷提高。以大連為例，2006年，大連城市居民人均可支配收入13350元，比2002年的8199.54元增加5150余元；2007年，大連城市居民人均可支配收入突破15000元，同比增長13%以上，農(nóng)村居民人均純收入超過8300元，增長19%以上。毫無疑問，消費品零售總額的增長和消費水平的提高，不僅成為新一輪推動經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的重要因素，而且將進(jìn)一步促使城鎮(zhèn)居民對購房和改善居住條件、居住環(huán)境的強烈潛在需求增加；同時，社保體系、住房公積金制度的日益完善、工資形成機(jī)制改革后勁，使人們對未來消費和購房的風(fēng)險預(yù)期降低，對收入增加和平衡風(fēng)險的預(yù)期提高，銀行儲蓄資金和股市獲利資金也會逐漸開始向消費、特別是向購房消費、投資轉(zhuǎn)移，這就表明，人們對購房居住的剛性需求是巨大的、持續(xù)的。

（三）調(diào)控目標(biāo)更重民生，“住有所居”中低收入階層未來目標(biāo)

近一段時間以來，政府出臺了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理辦法、后是經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法出臺。大連市人民政府2007年12月頒布《大連市城市低收入家庭住房保障規(guī)劃》（市內(nèi)四區(qū)），2007-2010年解決城市低收入家庭困難住房用地178公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房用地176公頃，廉租住房2公頃；其中2008年經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地分別為68公頃、0.4公頃；2007-2010年計劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房255.4萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房252萬平方米、廉租住房3.4萬平方米；其中2008年，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房分別為80萬平方米、0.5萬平方米，共計1.2萬套。

在2008年底前，市內(nèi)四區(qū)人均住房使用面積10平方米以下的低收入家庭住房困難全部解決；2010年前，大連市人均住房使用面積10平方米以下的低收入家庭住房困難全部解決；市內(nèi)四區(qū)人均住房12平方米以下的3.6萬戶低收入家庭住房困難基本解決。

充分表明調(diào)控目標(biāo)更重民生，并力爭做到：一是住房問題將是當(dāng)前國內(nèi)民眾最大的民生，而不是排除在外‘可有可無的問題；二是未來的住房生產(chǎn)將要公平地讓廣大民眾所持有，而不是被一些少數(shù)有錢人所持有；三是未來中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是一個平民化的市場，而不是一些豪宅高檔的市場；四是未來的樓市價格應(yīng)該保證讓大多數(shù)民眾都有支付能力或租賃能力，而不是職工工作一輩子都買不起的樓市；五是未來的房地產(chǎn)投機(jī)炒房，將要嚴(yán)格制止、限制，而不是任其泛濫發(fā)展。而要實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，尚需進(jìn)一步完善三大體系：首先，需要落實經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房構(gòu)成的多層次、多形式的住房體系，從民生角度理解，具有購房能力的居民可以根據(jù)需求買得起房，無購房能力的居民可以通過保障體系租得上房、住得上房，當(dāng)務(wù)之急是使低收入人群得到應(yīng)保盡保，避免把他們推向商品住房市場；其次，持續(xù)增加限價商品住房和中價位普通商品住房供給，緩解供給矛盾，拓展限價商品住房功能，加大限價商品住房和中價位普通住房的供應(yīng)力度和調(diào)整供應(yīng)對象范圍。保證既不在保障體系，享受不到經(jīng)濟(jì)使用住房和廉租住房，又難以購買商品住房的“夾心層”人群也能“住有所居”；第三，盤活二手房市場，緩解一手房市場壓力，降低、簡化二手房交易環(huán)節(jié)經(jīng)費，對出售第一套舊房，換購新房的自住型購房者，應(yīng)由現(xiàn)行的非普通住房4%契稅、普通住房1.5%契稅，分別下調(diào)至2%-2.2%、0.8%-1%，以解決中等收入家庭盡快通過舊房換新房、小房換大房來實現(xiàn)住有所居，改善居住條件的目的。

（四）“穩(wěn)健”變“從緊”，再從“從緊”變?yōu)椤斑m度寬松”，將從“供給”與“需求”另方面對樓市形成合力

2007年12月5日中央經(jīng)濟(jì)工作會議上將已實施10年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。而為應(yīng)付美國次貸危機(jī)，2008年11月9日又將“從緊的貨幣政策”變?yōu)椤斑m度寬松”，從而預(yù)示：一是央行還將繼續(xù)減息，2008年估計還得減一次，09年將減息3-4次；二是存款準(zhǔn)備金也可以降低，2009年可能在10%左右；顯然，這種“適度寬松”的貨幣政策對目前低迷的房地產(chǎn)業(yè)起到促進(jìn)作用。一方面，可以緩解開發(fā)企業(yè)的資金鏈緊張狀況，另一方面會促進(jìn)個人信貸。第三，目前對開發(fā)企業(yè)而言，一方面美國次貸危機(jī)對開發(fā)企業(yè)將不可避免造成行業(yè)洗牌，許多中小開發(fā)企業(yè)因資金斷裂而走向破產(chǎn)、轉(zhuǎn)行、合并、聯(lián)合的道路；而另一方面，一些抗風(fēng)險能力強的大中型開發(fā)企業(yè)卻在嚴(yán)峻的環(huán)境下越做越大、越做越強。第四，隨著適度寬松的貨幣政策出臺、實施，將會極大的改善樓市對宏觀調(diào)控、放松的心里預(yù)期，將有效地調(diào)節(jié)2008年銀行信貸的速度，也使人們對樓市平穩(wěn)發(fā)展、房價平穩(wěn)過渡甚至平穩(wěn)下行預(yù)期看好。

（五）房地產(chǎn)增長將進(jìn)入調(diào)整期，責(zé)任與發(fā)展并存

據(jù)專家研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個即將結(jié)束的10年周期，以1997-2007年10年周期來看，房價在1997年達(dá)到一個高峰值后，后來一直處于低谷，從2004年才開始再次攀升，到2007年再次漲到一個高峰值。而從中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的期來看，2008年將是房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整中期，而在這個時期中，責(zé)任與發(fā)展相互并存對房地產(chǎn)業(yè)來講相當(dāng)重要。其一，政府的責(zé)任。為所有公民提供住有所居，保證居民適當(dāng)?shù)木幼?quán)是政府的責(zé)任與義務(wù)。一方面通過政府調(diào)控與市場機(jī)制兩個手段，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，滿足社會各階層人士多樣性的住房需求；另一方面，建立住房保障制度，解決低收入家庭住房問題。其二，開發(fā)商的責(zé)任。包括市場的責(zé)任和社會的責(zé)任，既要享有賺錢的權(quán)利，又要履行社會的責(zé)任；既要源源不斷地供應(yīng)適銷對路的商品住宅，又要發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，積極參與政府住房保障體系建設(shè)，樹立起信譽誠信良好的行業(yè)品牌。其三，消費者的變化。在消費領(lǐng)域，正確倡導(dǎo)理性消費觀念，“不跟風(fēng)”“不追漲”，量力而行，或租獲買，建立合理消費方式與科學(xué)消費模式，逐步建立租售適度、循序漸進(jìn)、健康文明和節(jié)約資源的住房消費模式。其四，金融業(yè)的責(zé)任。一方面金融機(jī)構(gòu)資金流動性過剩，存在信貸擴(kuò)張沖動；另一方面，房地產(chǎn)市場需求保持旺盛態(tài)勢，需要金融業(yè)強有力的支持。而金融業(yè)在服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)的同時，必須加強責(zé)任，注重防范，化解金融風(fēng)險，這既是金融業(yè)的自身發(fā)展的要求，也是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的保證。其五，媒體與經(jīng)濟(jì)學(xué)家的責(zé)任也不可缺少。

第三章大連市房地產(chǎn)市場研究一、大連市房地產(chǎn)分析大連的房地產(chǎn)需求可分為市民居住需求和外來人口居住需求兩種類型。大連本土常住市民的居住狀況不如上海、廣州等大城市那樣擁擠緊張，并且購買力有限，因此這類需求對開發(fā)新商品房動力不會很大。外來人口的居住需求則是大連房地產(chǎn)住宅市場中的主流。隨著對外開放程度的不斷提高，大連的形象和城市功能定位已逐漸為世人所矚目，國內(nèi)外各種投資，國際商貿(mào)、金融、旅游及文化交流使大連的人口層次豐富多彩，大連外貿(mào)企業(yè)外籍企業(yè)主及職員，大連境外尤其是東北地區(qū)的個體私營企業(yè)主、退休的政府官員，以及其他高收入者，紛紛看好大連的城市風(fēng)貌而在此置業(yè)安家。他們直接推動了大連住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2010年，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的不斷向好，大連市總體經(jīng)濟(jì)逐漸趨穩(wěn)，并保持了快速增長的勢頭。房地產(chǎn)市場在政策不斷趨緊的壓力下，呈現(xiàn)上下波動的調(diào)整狀態(tài)，市場需求主要以剛性需求為主導(dǎo)。2010年土地市場繼續(xù)延續(xù)了2009年需求高漲的態(tài)勢，全市七區(qū)共成交205個地塊（非工業(yè)用地），土地面積成交18,921,782平方米，預(yù)計可形成建筑面積30,015,890平方米，分別比2009年上漲83%和70.5%。其中市內(nèi)四區(qū)土地出讓面積大漲，出讓土地7,752,457平方米，可形成建筑面積約16,710,500平方米，同比分別增長144.9%和129.5%。住宅市場在2010年調(diào)控政策持續(xù)緊縮的壓力下成交量呈現(xiàn)波動走勢。全市七區(qū)商品住宅成交約671.08萬平方米，整體市場供略小于求。前十一個月全市七區(qū)住宅平均價格達(dá)到每平方米9,250元，市內(nèi)四區(qū)房價達(dá)到每平方米12,000元，全年漲幅分別達(dá)到25%和30%左右。2010年大連市商業(yè)市場新供應(yīng)約38萬平方米，主要以建材、家居類項目為主。市場需求旺盛，租賃需求快速增長，大量外資零售商進(jìn)入大連。商業(yè)用地本年度成交活躍。經(jīng)濟(jì)總體運行平穩(wěn)，服務(wù)業(yè)帶動實際利用外資快速增長2010年，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸向好的帶動下，大連市經(jīng)濟(jì)總體運行平穩(wěn)，前三個季度，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3,669億元，比上年同期增長16%。（圖一）GDP增長率GDP圖一（注釋：2010年數(shù)據(jù)截止到第三季度資料來源：大連市統(tǒng)計局）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長，工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，工業(yè)品銷售產(chǎn)值增幅提高。前十個月，規(guī)模以上工業(yè)增加值1,825.7億元，同比增長24.2%。固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)向第一、第三產(chǎn)業(yè)調(diào)整傾斜。1月至10月，累計完成固定資產(chǎn)投資3,267.8億元，同比增長34.8%。2010年為大連市政府確定的“招商年”。在國際經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)的大背景下，實際利用外資快速增長，前十一個月累計81億美元，同比增長52.3%（圖二）。其中服務(wù)業(yè)招商引資步伐繼續(xù)加快，比重不斷提高。2010年日本索尼信息系統(tǒng)、歐力士、韓國浦項等世界500強企業(yè)陸續(xù)落戶大連。增長率實際利用外資圖二（注釋：2010年數(shù)據(jù)截止到11月資料來源：大連市統(tǒng)計局）

全域城市化，新市區(qū)打造大連經(jīng)濟(jì)新的增長極上半年大連市正式提出“全域城市化”的概念，提出將金州新區(qū)、保稅區(qū)和普蘭店灣新區(qū)一并作為新市區(qū)的規(guī)劃建設(shè)范圍。新市區(qū)總規(guī)劃土地面積2,299.6平方公里，戶籍人口100.5萬人，分別占全市的18%和22%。新市區(qū)作為三個新功能區(qū)，將分別發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢和發(fā)展?jié)撃埽涌靺^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，完成大連經(jīng)濟(jì)從“單中心”開始向“多中心”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并成為大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，前三季度金州新區(qū)在經(jīng)濟(jì)總值、固定資產(chǎn)投資、利用外資等各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的規(guī)模排名中均名列第一位。同時，新市區(qū)土地資源豐富，通過城市建設(shè)及社會發(fā)展，未來人口將迅速增長，可供應(yīng)土地和房地產(chǎn)需求量均比較大，也將為大連房地產(chǎn)市場帶來新的增長空間。1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快在新市區(qū)設(shè)立的同時，一批城區(qū)、城際交通項目也在快速建設(shè)之中，如振連路、西部大通道南段立交橋、202路延長線、金州至普灣新區(qū)快軌、機(jī)場快速路、大連灣疏港高速、莊蓋高速、皮炮高速、長興島疏港高速等，其中西部大通道南段立交橋已于年底建成通車。這些交通設(shè)施的建設(shè)形成高效便捷的交通運輸網(wǎng)絡(luò)體系，拉近了周邊縣市與城市中心的時間和空間距離，大幅度提升了城市核心區(qū)域的交通輻射力，為新老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展提供了交通保障。2、舊城區(qū)拆遷改造釋放大量需求繼2009年大連市中心勝利路、長江路、西安路二期區(qū)域大規(guī)模拆遷后，大連市繼續(xù)進(jìn)行舊城拆遷改造，長春路、高爾基路等黃金地段陸續(xù)進(jìn)入拆遷范圍。拆遷釋放了大量剛性需求，在短期內(nèi)活躍了一、二手房市場及租賃市場。由于拆遷區(qū)域再建后絕大部分為高端項目，無法滿足大部分被拆遷居民需求，推動了這些需求向周邊區(qū)域擴(kuò)張。同時交通設(shè)施的完善極大的縮短了市中心區(qū)域與周邊區(qū)域的距離，也滿足了人口由中心向邊緣區(qū)域流動的需要。3、持續(xù)緊縮政策抑制投資投機(jī)需求在2009年房地產(chǎn)市場快速升溫，房價大漲的情況下，從2009年末開始國家連續(xù)出臺緊縮政策，以抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)、監(jiān)管土地出讓環(huán)節(jié)、增加保障性住房供應(yīng)、嚴(yán)控金融風(fēng)險、穩(wěn)定房價。（表二、表三）

國務(wù)院于年初出臺“國十一條”，4月末又出臺“新國十條”進(jìn)一步提高第二套房首付比例和貸款利率，并于5月末出臺細(xì)則明確二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”。大連樓市在政策的打壓下出現(xiàn)觀望情緒，成交量也迅速下滑，樓市調(diào)控初顯成效。自8月份開始，全國及大連住宅市場在經(jīng)歷三個月低迷后開始出現(xiàn)回暖跡象，表現(xiàn)為“量價齊升”的局面。為此有關(guān)部委調(diào)整了契稅優(yōu)惠政策并取消減免個人所得稅的政策，并于9月29日出臺了二次調(diào)控政策，各地也陸續(xù)出臺了“限購令”。大連于10月份出臺了“限購令”，并于10月21日正式生效。二次調(diào)控政策和“限購令”更加嚴(yán)厲，有效遏制了投資投機(jī)需求，樓市再次進(jìn)入觀望期，成交量再一次出現(xiàn)下滑。為配合房地產(chǎn)從緊政策，信貸政策也進(jìn)一步收緊，央行于10月20日起上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，為自2007年12月20日至今三年來首次加息，并于12月25日時隔兩月再次加息。此外年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至18.5%，達(dá)到歷史最高值。信貸的收緊將增加開發(fā)企業(yè)的資金壓力和購房者的購房成本，對抑制投資投機(jī)需求，穩(wěn)定房價會起到積極作用。4、房地產(chǎn)市場開發(fā)投資快速增長近兩年越來越多的國內(nèi)外知名開發(fā)商進(jìn)入大連開發(fā)房地產(chǎn)，僅2010年就有四十余家外地外資開發(fā)商在大連投資項目。故雖然今年房地產(chǎn)市場受政策調(diào)控壓力越來越大，但大連房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持了快速增長的態(tài)勢。前十一個月，大連市房地產(chǎn)業(yè)完成投資689.58億元，同比增長34.4%，比2009年上升15.3個百分點（圖三）。增長率房地產(chǎn)投資圖三（注釋：2010年數(shù)據(jù)截止到11月資料來源：大連市統(tǒng)計局）1至11月，全市完成房地產(chǎn)施工面積4,878.04萬平方米，同比增長54.8%；新開工面積1,637.97萬平方米，同比增長94.9%。完成竣工面積374萬平方米，同比下降13%（圖六）。5、土地市場供應(yīng)量激增2010年在國家及地方政府加大土地出讓力度帶動下，大連土地市場延續(xù)了2009年需求高漲的態(tài)勢，成交量激增。全市七區(qū)（含高新園區(qū)，下同）共成交205個地塊（非工業(yè)用地），土地面積成交18,921,782平方米，預(yù)計可形成建筑面積30,015,890平方米，分別比2009年上漲83%和70.5%（表一）。其中市內(nèi)四區(qū)（含高新園區(qū)，下同）土地出讓面積大漲，出讓土地7,752,457平方米，可形成建筑面積約16,710,500平方米，同比分別增長144.9%和129.5%（圖七）。至2010年11月22日大連市在2010年全國土地出讓金城市排名中，排名第三，成交金額8,930,855.58萬元，同比增幅297.66%，僅次于上海和北京。分區(qū)域來看，中山區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū)和周邊三區(qū)為土地大面積成交區(qū)域（表一）。東港、大化搬遷改造區(qū)域、營城子、高新園區(qū)、小窯灣、金石灘、旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及水師營街道為熱點板塊。2010年大連各區(qū)域土地成交情況

表一其中東港延續(xù)上年勢頭繼續(xù)大面積出讓，出讓土地面積1,535,000平方米，可形成建筑面積4,630,850平方米，成交金額2,707,734萬元，占全部土地出讓金的30.6%，綜合樓面地價達(dá)到每平方米5,847元。國內(nèi)外知名投資商開發(fā)商如歐力士、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)等紛紛在東港布局。大化搬遷改造區(qū)域于今年開始出讓，出讓土地面積916,800平方米，建筑面積2,006,630平方米，綜合樓面地價達(dá)到每平方米5,213元。值得關(guān)注的是，上半年新市區(qū)成立后，金州新區(qū)和普灣新區(qū)土地大面積出讓，其中普灣新區(qū)出讓土地超過其他各區(qū)域土地出讓面積，并以居住用地為主，出讓土地面積8,565,390平方米，可形成建筑面積24,531,252平方米（表一）。新市區(qū)土地資源豐富，隨著基礎(chǔ)配套設(shè)施的陸續(xù)完善，城市人口不斷增長，未來對房地產(chǎn)的需求量也將呈現(xiàn)上升趨勢。今年下半年萬科已在該區(qū)域競得5幅地塊。

圖四中心區(qū)域黃金地塊的大面積出讓推動了土地價格的快速上漲，市內(nèi)四區(qū)樓面地價同比上漲35.2個百分點至每平方米4,021元（圖五）。其中中山區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)分別由于東港、勝利路、大化搬遷改造區(qū)域地塊的出讓土地價格大幅度上漲，分別比2009年上漲52.1%、46.6%和68.1%；西崗區(qū)香爐礁物流園區(qū)地塊和高新園區(qū)科研用地的出讓拉低了區(qū)域整體成交價格。其它三區(qū)的土地單價本年度也有較大幅度上漲，達(dá)到每平方米1,610元，比2009年上漲74.6%。各年度市內(nèi)四區(qū)（含高新園區(qū)）樓面地價分布

圖五本年度僅有三個地塊溢價出讓，其它地塊均底價出讓。其中中海地產(chǎn)與萬科、華業(yè)等四家開發(fā)商經(jīng)過90輪311次加時競拍取得石門山地塊，溢價幅度達(dá)84.3%；其它兩個地塊均小幅溢價。

圖六

圖七

表二

表三（一）大連住宅市場圖八（注釋：2010年數(shù)據(jù)截止到11月資料來源：大連市統(tǒng)計局）雖然2010年土地市場非?；馃幔≌袌鲈谡呔o縮的壓力下成交量呈現(xiàn)波動走勢。前十一個月全市商品住宅共成交約799.47萬平方米，同比下降1%。2010年初受政策及春節(jié)影響，成交量下滑，3月份開始，隨著整體市場包括全國大環(huán)境的向好，加上春交會的帶動，成交量迅速回升，到4月份達(dá)到上半年成交頂峰。為了防范樓市泡沫，加強金融風(fēng)險管理，抑制房價過快上漲，4月末國家出臺“新國十條”政策，并且明確“認(rèn)房又認(rèn)貸”，市場開始逐步降溫，觀望氣氛逐漸加劇，導(dǎo)致5、6月份成交量下滑明顯，分別環(huán)比下滑19.1%和36.8%，至7月份住宅成交量跌至全年最低值（除2月份春節(jié)外），市七區(qū)僅成交39.96萬平方米，整體市場受政策影響非常明顯。-至8月份，國家未繼續(xù)出臺新的調(diào)控政策，全國樓市成交量又逐步抬頭，再次呈現(xiàn)出回暖的勢頭。大連住宅成交開始逐月攀升，并呈現(xiàn)“量價齊升”的局面，8月和9月全市七區(qū)成交量分別環(huán)比上漲54.5%和9.5%，市內(nèi)四區(qū)分別環(huán)比上漲45.6%和55.6%。在樓市回暖的背景下，9月末國家更為嚴(yán)厲的“二次調(diào)控”出臺，緊跟其后大連市政府推出了“限購令”，規(guī)定一戶家庭只能新購一套住宅。因大連“限購令”在10月21日正式生效，為了趕上末班車開發(fā)商紛紛加緊集中備案，加上太原街、長春路拆遷所帶來的短期需求激增，形成了10月份成交量激增的局面。10月份全市七區(qū)和市內(nèi)四區(qū)共成交944,431平方米和480,788平方米，分別環(huán)比增長39.7%和21.2%。在緊縮政策下，加上大連市各大銀行陸續(xù)取消了7折利率優(yōu)惠政策，11月住宅成交量再次出現(xiàn)下滑（圖九）。

圖九分區(qū)域來看，受供應(yīng)限制，甘井子區(qū)和周邊三區(qū)仍是成交的主要區(qū)域，占全部成交的72%左右，這些區(qū)域?qū)φ叩姆磻?yīng)也最為明顯。市內(nèi)四區(qū)和新城區(qū)成交面積各占50%左右，新城區(qū)成交占全部成交的比例繼續(xù)呈現(xiàn)逐年上漲態(tài)勢（圖十）。

圖十供略小于求，中心城區(qū)供應(yīng)面積大幅度下滑截至目前，2010年前十一個月全市七區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積630.8萬平方米，比去年同期增加22.5%（圖十一，表四）。市內(nèi)四區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積333.03萬平方米，同比增加13.6%。整體市場供略小于求，上半年供應(yīng)小于下半年。2010年1-11月2009年1-11月

圖十一第一季度受政策及春節(jié)影響，供應(yīng)量不足。供應(yīng)在4月份開始放量，4月末“新國十條”出臺后市場冷淡，成交量持續(xù)下滑，開發(fā)商對市場前景不確定，放緩了推盤速度，導(dǎo)致5月至6月份供應(yīng)又出現(xiàn)大幅下滑。至7月份以后，在全國樓市開始回暖的大背景下，供應(yīng)量又開始攀升，到9月份隨著“金九銀十”的到來，供應(yīng)面積也大幅增長，達(dá)到209.94萬平方米，為全年總供應(yīng)量的33.3%。到年底隨著樓市淡季的到來及二次調(diào)控政策的出臺供應(yīng)量也相應(yīng)減少。分區(qū)域來看，甘井子區(qū)和開發(fā)區(qū)為今年的主要供應(yīng)區(qū)域，占全部供應(yīng)的53%左右。甘井子區(qū)供應(yīng)集中在甘西、甘北和機(jī)場區(qū)域，供應(yīng)量同比增幅達(dá)116.8%，開發(fā)區(qū)源于金石灘的大開發(fā)。這些區(qū)域充足的供應(yīng)也推動了區(qū)域住宅的大面積成交。

因土地稀缺供應(yīng)面積有限，中心三區(qū)本年度住宅供應(yīng)大面積減少，僅有新世界大廈、香洲心城Ⅱ、頤和星海、綠城〃大連深藍(lán)中心、一方公館、上方港景、潤德廣場等項目推出，降幅達(dá)51.2%，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。金州區(qū)和旅順口區(qū)由于在前幾年供應(yīng)量較大，供應(yīng)呈逐年下降趨勢，但比例仍大于中心三區(qū)，成交主要以吸納存量供應(yīng)為主。2010年各區(qū)域商品住宅供應(yīng)情況

表四住宅價格繼續(xù)上揚，全年漲幅在25%左右在樓市政策持續(xù)趨緊的情況下，大連住宅價格雖然在年中略有波動，但總體仍呈現(xiàn)上漲趨勢。1月至11月全市七區(qū)住宅平均價格達(dá)到每平方米9,250元，市內(nèi)四區(qū)房價達(dá)到每平方米12,000元，全年漲幅分別達(dá)到25%和30%左右。逐月來看，價格呈逐月上升趨勢，到4月份受春交會帶動及市場回暖影響，開發(fā)商對市場前景看好，價格漲幅速度加快，5月份雖然受新政影響但開發(fā)商保持“按兵不動”持價觀望，因此房價繼續(xù)走高，到6月份，價格松動現(xiàn)象出現(xiàn)，個別樓盤價格下調(diào)，低于前期市場預(yù)期，其中主城區(qū)環(huán)比下降14.4%，新城區(qū)相對平穩(wěn)環(huán)比上漲6.75%。下半年，樓市在回暖、二次調(diào)控等一系列動作下整體呈現(xiàn)穩(wěn)步調(diào)整狀態(tài)，雖有嚴(yán)厲政策打壓，但價格總體表現(xiàn)堅挺，主城區(qū)住宅價格以波動式的小幅調(diào)整為主，新城區(qū)房價穩(wěn)步上揚（圖十二）。2010年1-11月商品住宅價格走勢元/平方米___________市內(nèi)四區(qū)(含高新園區(qū))

___________全市七區(qū)圖十二1至11月，大連全市商品住宅成交均價為每平方米7,096元，同比上漲10.9%。（二）商鋪（公建）市場1、新供應(yīng)項目以家居建材項目為主2010年大連市主要商圈僅有青泥洼橋有兩個商業(yè)項目開業(yè)，其他開業(yè)項目均為建材、家居類商場。在房地產(chǎn)市場日益蓬勃的情況下，大連市的建材家居業(yè)也得到了快速發(fā)展，僅2010年就有一統(tǒng)國際家居、金三角建材家居廣場、華北路五金機(jī)電批發(fā)市場和重新建設(shè)裝修的華南家居大世界等大型項目開業(yè)。截止2010年底，大連市內(nèi)四區(qū)新增商業(yè)面積約38.6萬平方米，總存量達(dá)到373萬平方米。2、市場競爭加劇優(yōu)勝劣汰在新項目不斷入市的情況下，商業(yè)市場日益成熟，競爭也越來越激烈。家樂福新華綠洲店、百安居香爐礁店等項目在市場優(yōu)勝劣汰中相繼閉店。3、市場需求旺盛，外資零售商擴(kuò)張步伐加快在宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好的帶動下，居民消費水平穩(wěn)步提升，消費者及零售商對市場信心增強，前十個月大連全市消費品零售總額1,344.6億元，同比增長18.2%。在居民消費意愿增強的帶動下，租賃需求也隨之上升，尤其是一些外資零售商擴(kuò)張步伐加快。如H&M大連首家店、ZARA大連第三家店、優(yōu)衣庫大連第二店和無印良品大連首家店等紛紛進(jìn)駐和平廣場；Coach大連首家店和奢侈品綜合店CASAMILANO進(jìn)駐麥凱樂大連總店。在強烈的租賃需求的帶動下，商鋪的租金水平也在穩(wěn)步提升，目前大連商業(yè)物業(yè)首層租金保持在每月每平方米600-1,230元。4、商業(yè)物業(yè)投資收購活躍近兩年住宅市場在政策的調(diào)整下波動明顯，投資風(fēng)險加大，而商業(yè)物業(yè)租金回報穩(wěn)定、保值增值，使得一些投資者對商業(yè)項目的投資興趣越來越濃。海外資本和知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)紛紛在大連尋找投資機(jī)會，羅斯福、和平廣場、伊都錦先后易主。在國外資本對商業(yè)物業(yè)收購的同時，國內(nèi)企業(yè)也不甘落后，今年本地企業(yè)大世界收購了原銅鑼灣百貨物業(yè)，原址更名為“大都會購物廣場”，國內(nèi)商業(yè)名企人和股份收購原榮盛地下，更名為“地一大道”。5、商業(yè)用地出讓活躍本年度商業(yè)用地出讓活躍。香爐礁物流園、東港改造區(qū)域、大化動遷改造區(qū)域等多個商業(yè)地塊出讓。香爐礁物流園已確定有沃爾瑪山姆會員店和奧特萊斯進(jìn)駐。東港區(qū)域和大化改造區(qū)域2010年地塊大面積出讓，商業(yè)物業(yè)也占有較大比例，未來商業(yè)項目供應(yīng)會比較充足。二、發(fā)展態(tài)勢1、2011年住宅市場展望根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲9.3%，環(huán)比上漲0.4%。從數(shù)據(jù)看出，“二次調(diào)控”雖然僅出臺兩個月，但卻并沒有止住房價繼續(xù)上漲的腳步。12月份央行年內(nèi)第六次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，并且時隔兩月再次上調(diào)了存貸款基準(zhǔn)利率，信貸繼續(xù)收緊，在通貨膨脹、流動性過大的壓力下，國家很有可能會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，而這也符合國家“加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、抑制投機(jī)需求、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”的十二五房地產(chǎn)規(guī)劃建議。由此考慮到國家調(diào)控政策的持續(xù)性，我們預(yù)計2011年大連住宅價格將繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整，高端供應(yīng)的增加將拉動整體均價小幅上揚，局部區(qū)域因政策的壓力將進(jìn)入價格盤整階段。高端項目因土地資源的稀缺性，加上東港出讓的地塊將陸續(xù)在2011年上市，在品牌開發(fā)商影響力和高品質(zhì)項目的帶動下，價格有望繼續(xù)上揚，繼續(xù)拉大與其他產(chǎn)品的價格差。2010年大連市土地供應(yīng)量加大，需求高漲，地塊大量成交，確保了未來幾年內(nèi)住宅項目的充足供應(yīng)。東港、大化、營城子、高新園區(qū)、旅順開發(fā)區(qū)、臥龍灣、金石灘等區(qū)域?qū)⑹俏磥碜≌袌鰺狳c供求板塊。成交量方面，由于大連“限購令”并沒有規(guī)定具體截止時間，并主要抑制投資投機(jī)需求，未來市場成交將主要以剛性需求為主，我們預(yù)計短期內(nèi)大連住宅市場成交將在低位調(diào)整并逐漸趨穩(wěn)，整體樓市將逐漸回歸理性，成交量將繼續(xù)受政策影響而調(diào)整。隨著城市不斷擴(kuò)容，城市化進(jìn)程加快，區(qū)域配套不斷完善，金州新區(qū)、普灣新區(qū)等新市區(qū)房地產(chǎn)市場前景將持續(xù)向好。越來越多的外來知名開發(fā)商的進(jìn)駐，會帶來先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)團(tuán)隊、資金規(guī)模和設(shè)計理念，推動房地產(chǎn)產(chǎn)品的大變革，帶動城市房地產(chǎn)產(chǎn)品、配套、戶型、物業(yè)等的升級換代，其品牌影響力也將會帶動區(qū)域價值的迅速提升。2、2011年商鋪市場展望2011年，大連市主要商圈仍未有新供應(yīng)開業(yè)，主要供應(yīng)將以區(qū)域性商業(yè)項目和超市賣場為主，如新瑪特新華店有望于年初開業(yè)，總面積約46,000平方米，包含百貨、超市、餐飲、電影院等多種業(yè)態(tài)。此外家居業(yè)態(tài)也是未來主要供應(yīng)業(yè)態(tài)之一，紅星美凱龍、大世界家居建材商場有望在年內(nèi)開業(yè)。輻射區(qū)域性消費者的中低端商業(yè)項目、超市大賣場項目及家居業(yè)態(tài)將是未來商業(yè)項目的主要供應(yīng)。隨著外資零售商陸續(xù)進(jìn)入大連，大連商業(yè)品牌檔次不斷提升，商業(yè)項目升級調(diào)整步伐加快。在強勁的租賃需求帶動下，加上主要商圈未見新供應(yīng)，預(yù)計未來租金水平將繼續(xù)穩(wěn)步提升。在外資零售商紛紛進(jìn)入大連的同時，一些國內(nèi)外知名商業(yè)集團(tuán)也加快了在大連的布點，如香港恒隆集團(tuán)的體育場“恒隆廣場”項目，華潤“萬象城”項目、日本丸紅株式會社“鉆石廣場”項目等。這些商業(yè)企業(yè)將為大連帶來了先進(jìn)的經(jīng)營管理模式及商業(yè)品牌，繁榮大連商業(yè)市場，但也將加劇市場競爭，特色化、專業(yè)化、錯位經(jīng)營將保證本地及外來商業(yè)企業(yè)能夠長遠(yuǎn)發(fā)展。近兩年商業(yè)地塊的出讓主要集中在東港、西安路等區(qū)域，從出讓類型看，均是集住宅、購物中心、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合體項目，這將是未來大連商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。按照建設(shè)周期，這些項目預(yù)計在3-5年內(nèi)開業(yè)。第四章項目市場分析一、項目選址分析（一）區(qū)位特點本項目地處城市中央?yún)^(qū)，是城市旅游、商業(yè)、娛樂、文化的中心，是大連最主要的商業(yè)區(qū)邊緣，商業(yè)氣息濃郁，是主城區(qū)向東拓展的前沿，未來發(fā)展前景十分廣闊。自然環(huán)境優(yōu)良，無工業(yè)污染，人口密度高，是大連商業(yè)服務(wù)業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。（二）地塊優(yōu)勢項目所屬地區(qū)為大連市中心商務(wù)區(qū)的邊緣，東接人民路金融區(qū)，南對天津街高檔商務(wù)區(qū)，西臨俄羅斯旅游一條街，北靠大連港水陸碼頭，該地塊緊鄰主干道，交通便捷，周邊學(xué)校、醫(yī)院、酒店商業(yè)單位、休閑廣場等各種生活設(shè)施配套齊全，有著較佳的地理位置和發(fā)展空間，是商業(yè)、金融、旅游、信息的中心，是外商、公司職員、白領(lǐng)階層云集的地方，有雄厚的客戶基礎(chǔ)優(yōu)勢，適合建設(shè)大型公寓項目。通過市場調(diào)研分析，大連曼城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定在該地塊開發(fā)建設(shè)以城市白領(lǐng)、投資者、工薪階層、中型商業(yè)服務(wù)業(yè)公司為主要消費群體的公寓型住宅。二、區(qū)域性房地產(chǎn)市場分析該區(qū)域毗鄰天津街、人民路、大連港，又與香格里拉、富麗華等高檔酒店互相滲透，極佳的地理位置和商業(yè)環(huán)境成就了其近數(shù)年來房地產(chǎn)的火爆局面。這一方面得益于臨近繁商業(yè)區(qū)，具有商業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢，居民收入較高，也得益于便利的海路交通。“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”項目建設(shè)用地緊鄰大連市東港區(qū)。大連已經(jīng)全面啟動了東部舊港區(qū)的搬遷改造工程。通過老港區(qū)的搬遷，為城市拓展了新的發(fā)展空間，使得大連市城市東擴(kuò)戰(zhàn)略得以實現(xiàn)。重新規(guī)劃中的東港區(qū)依靠保留下來的港口客運功能，大力發(fā)展旅游、商貿(mào)、居住產(chǎn)業(yè)，是必將成為大連新的金融商務(wù)中心和高檔住宅聚集區(qū)。規(guī)劃中的海底隧道項目現(xiàn)也已進(jìn)入實施階段，建成后的海底隧道將解決東部港區(qū)與大連經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩區(qū)隔海相望的問題，順暢東部港區(qū)的交通?！叭A聯(lián)賓館及周邊改造項目”獨占有利地理位置，成為連接主城區(qū)與東港新城區(qū)的紐帶和標(biāo)志性建筑。本項目所在區(qū)域的產(chǎn)品調(diào)查分析序號樓盤名稱層數(shù)戶型面積（㎡）均價元/㎡備注1驪高新世界高層一室、兩室、三室、其他58-241250002大連中心裕景高層一室、兩室、三室61-163、234230003普照假日廣場高層一室、兩室、其他39-92200004上方港景高層一室、兩室、三室50-12521000因周邊小區(qū)均價在22,000元/㎡，本項目公寓預(yù)計銷售價20,000元/㎡，有價格優(yōu)勢。市場分析結(jié)論，本項目作為大連高價位，高品質(zhì)的酒店式公寓，與附近的其他樓盤相比，其價位占有一定優(yōu)勢，可以肯定本項目具有廣泛的升值空間。銷售前景十分樂觀。三、項目營銷策劃項目目標(biāo)消費群體的界定根據(jù)最新調(diào)查資料顯示，面向大連收入較高的公司白領(lǐng)和管理者這些群體的中高檔住宅在中心城區(qū)暫時出現(xiàn)空檔狀態(tài)，這樣的群體大多還沒有自己的交通工具，居住地要求交通便利、商業(yè)配套設(shè)施齊全，在住宅的選擇上注重舒適、便捷，注重人與自然的和諧，對環(huán)境景觀和居住人群要求比較嚴(yán)格，要求住宅有較好的私密性。從地理位置上細(xì)分，其目標(biāo)是大連中央商業(yè)區(qū)內(nèi)工作的高級白領(lǐng)人員和部分外來人員。從購買人群上細(xì)分，其目標(biāo)為人民路周邊寫字間、青泥洼橋、天津街的從業(yè)者、銀行行業(yè)等較高收入的職員、政府公務(wù)員、望子成龍的企業(yè)管理者、商人等。從年齡上細(xì)分，其目標(biāo)以30-45歲的人群為主。從購房心理上細(xì)分，公建以投資為主，住宅自用，初次置業(yè)比例較多；目標(biāo)人群喜舒適，便捷、注重環(huán)境和景觀。項目的市場推廣及價格定位本項目采用的是市場認(rèn)知價值定價法，主要通過廣泛的市場調(diào)查來準(zhǔn)確評價顧客對開發(fā)物業(yè)價值的認(rèn)知。同時參考項目前期的價格制定均價，在均價的基礎(chǔ)上調(diào)整分棟均價和層差。隨著人民路東拓的開工建設(shè)，該區(qū)域樓價有很大的上升空間。按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益的方式，可將房地產(chǎn)項目分為下列類型：出售型房地產(chǎn)項目、出租型房地產(chǎn)項目、混合型房地產(chǎn)項目。按上述標(biāo)準(zhǔn)劃分，“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”可歸于銷售型房地產(chǎn)項目，即開發(fā)商以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到贏利的目的。就大連市的房地產(chǎn)銷售市場而言，大型項目的開發(fā)周期一般為4-6年，銷售期一般為2-4年；中小型項目的開發(fā)周期一般為2-5年，銷售期一般為1-3年，且絕大多數(shù)項目的市場銷售行為從項目取得開發(fā)用地后就開始運做。通過市場調(diào)研，并結(jié)合該項目特點，本著謹(jǐn)慎性原則取其銷售期為2年，(自2012年4月1日開始至2014年3月31日），在此前提下進(jìn)行項目的經(jīng)濟(jì)評價。具體市場銷售行為造作過程如下：1、前期預(yù)熱、市場推廣階段2011年10月2、項目內(nèi)部認(rèn)購階段2012年4月1日至5月31日，3、項目公開發(fā)售、大舉“造勢”階段2012年6月1日至20124、熱烈發(fā)售“強勢”階段2013年1月15、持續(xù)跟進(jìn)“收勢”階段2013年9月1日至20總的來看，由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，面向中端的住房消費階段已經(jīng)來臨；購房新政策的出臺將有力促進(jìn)樓盤的銷售；本項目的市場分析表明項目的市場定位準(zhǔn)確，符合項目人群的特點，發(fā)展商具有良好的前瞻性，隨著“人民路東拓”、“大大連”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，三、五年內(nèi)本區(qū)域房地產(chǎn)市場仍將呈供需兩旺之勢，中短期內(nèi)市場壓力不大。項目建設(shè)分析大連市城市中心區(qū)人口平均以每年約2.6萬的速度增加，按城市發(fā)展規(guī)劃要求2020年城市中心區(qū)人口要控制在220萬人，現(xiàn)在的市中心面臨著20-30萬人口的壓力，解決這一矛盾的最佳途徑是解決人口的合理流向，建設(shè)一個新市區(qū)吸引和疏散市中心過度集中的人口?！叭A聯(lián)賓館及周邊改造項目”項目地處“人民路東拓”的最前沿，憑借其地處城市中央、毗鄰中心商業(yè)區(qū)的地緣優(yōu)勢、商業(yè)優(yōu)勢以及特有的自然環(huán)境優(yōu)勢，將成為近三年來大連小戶型公寓最火爆的地區(qū)。短短的三年時間，該地區(qū)的房價上升了1倍，十分活躍的需求市場為本項目的啟動提供了廣闊的市場空間。一、項目概況1、項目規(guī)劃定位項目地處大連市經(jīng)濟(jì)、金融的中心，距著名的金融中心--中山廣場只有200米距離，周邊區(qū)域近幾年被大量開發(fā)，并且由于其獨特的商用價值而需求旺盛，周邊樓盤近年開發(fā)的項目以其“低總價、低首付、地段繁華便利”的共有特征正吸引著時下很多投資客、飄一族、都市年輕白領(lǐng)們的置業(yè)目光。隨著東港新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，城市CBD空間的東拓、港口服務(wù)區(qū)、總部辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、文化娛樂區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、濱海服務(wù)區(qū)相繼形成，大量高端人才、商貿(mào)人員匯聚于此。本項目根據(jù)周邊地域的發(fā)展形勢，定位為服務(wù)于世界各國高級人才的高檔次國際公寓。2、建筑設(shè)計“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”項目地下為三層地下車庫：地上三層為公建，保持沿街商業(yè)氛圍的連續(xù)，同時滿足一部分公寓業(yè)主生活需求；地上三層以上是三幢三十二層至五十層的高層公寓樓。公建入口沿四周街道設(shè)置，公寓入口從內(nèi)院廣場進(jìn)入，在基地內(nèi)解決地下車庫出入口問題，減少對城市干道影響。公寓戶型設(shè)計根據(jù)不同年齡、不同生活情況的業(yè)主需求設(shè)計出面積不同，戶型結(jié)構(gòu)不同的房型。在細(xì)節(jié)設(shè)計上也通過潛心研究所要服務(wù)業(yè)主的不同生活方式，力圖走國際化、個性化、多元化、現(xiàn)代化的風(fēng)格路線，以滿足不同業(yè)主的不同生活需求。本項目還將通過設(shè)計有意識的增加業(yè)主之間的交流，努力營造出國際大家庭的氛圍，使生活在公寓里的各類型業(yè)主感受到家一般的溫暖。單體樓外飾面采用石材干掛，按國家建筑節(jié)能65%的要求及國家生態(tài)建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行設(shè)計，其中采用目前具有國際先進(jìn)水平的多項高新技術(shù)。⑴在節(jié)能方面采用采用內(nèi)墻保溫體系（PU聚胺脂發(fā)泡技術(shù)）；采用斷熱門窗（塑鋼中空LOW-E玻璃）平開中空門窗；采用德國最新的窗戶外遮陽板保溫、隔聲系統(tǒng)技術(shù)及材料。在環(huán)保方面，采用國內(nèi)領(lǐng)先的衛(wèi)生間無地漏（干、濕分離）的技術(shù)；⑵在供熱系統(tǒng)方面由供熱公司的供熱管網(wǎng)中引入熱源，經(jīng)小區(qū)內(nèi)熱交換站，二次側(cè)轉(zhuǎn)換成熱水再供給小區(qū)供暖，采暖方式為地?zé)?。小區(qū)安裝中央熱水系統(tǒng)。⑶在通風(fēng)系統(tǒng)方面地下室設(shè)通風(fēng)機(jī)使新風(fēng)直接送入地下室。每套住宅安裝單向負(fù)壓新風(fēng)系統(tǒng)及雙向新風(fēng)系統(tǒng)。每戶安裝戶式中央空調(diào)或分體空調(diào)；⑷在電氣系統(tǒng)方面“華聯(lián)賓館及周邊改造”住宅小區(qū)項目擬建配電站三座，高壓變電所兩座，以上均由10KV電源供電。⑸在通訊及有線電視系統(tǒng)方面每套住宅一個電話外線，在臥室、起居室均有一個電話終端、電視終端及寬帶終端；4M光纖入戶；小區(qū)住宅實現(xiàn)智能化；實現(xiàn)三表遠(yuǎn)傳。公建均設(shè)有有線電視、電話、寬帶終端。⑹在煤氣系統(tǒng)方面煤氣由煤氣管網(wǎng)總干線引入各戶，各戶均使用煤氣。煤氣漏氣自動切斷。⑺在消防系統(tǒng)方面在小區(qū)設(shè)地下消防水池，作為全區(qū)消防用水水源。所有建筑物內(nèi)均設(shè)有消火栓，公建及地下室設(shè)有噴灑；消火栓的布置要保證噴水能伸到建筑物的任何部位。消防給水系統(tǒng)管道單設(shè)，供室外消火栓和設(shè)于每層樓梯間的室內(nèi)消火栓用水；地下室、公建噴三用水。地下車庫設(shè)防火分區(qū)，各防火分區(qū)間用防火墻或防火卷簾分開。地下三層是人防。⑻在環(huán)境衛(wèi)生方面“華聯(lián)賓館及周邊改造”住宅小區(qū)項目的周邊有道路及綠化。⑼在園區(qū)綠化方面“華聯(lián)賓館及周邊改造”住宅小區(qū)項目所建房屋為住宅及公建，小區(qū)內(nèi)具有豐富的自然色彩、柔和多變的線條、優(yōu)美的姿態(tài)及風(fēng)韻，它是小區(qū)業(yè)主生活環(huán)境中不可缺少的景觀元素。在這些高樓中庭中應(yīng)用造園植物營造綠色環(huán)境，對生活在水泥叢林中的業(yè)主來說更顯得重要。選用適宜的造園植物，使景觀環(huán)境得到改善。為此區(qū)內(nèi)栽種觀賞性較強的樹種和花草，配置建筑小品，是業(yè)主休閑娛樂休閑的好場所。3、立面設(shè)計本項目地處大連海港附近，瀕臨大海，與大連經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)隔海相望。建成后，其高大挺拔的身影勢必成為組成大連北部海岸建筑天際線上一個閃亮的元素。設(shè)計中采用豎向、有力度的線條更力求突出建筑高聳的感覺。新材料與現(xiàn)代施工工藝的運用使建筑更具時代感、更加國際化。二、工程進(jìn)度安排依據(jù)項目施工進(jìn)度計劃，本項目預(yù)計于2011年11月開工，計劃于2014年6月全面交付使用。2011.11--2012.01基坑支護(hù)土石方開挖2011.02--2012.07基礎(chǔ)及地下室工程2012.05--2013.11主體工程2013.03--2013.11配套工程2013.07--2014.04內(nèi)部裝修2014.05--2014.06竣工驗收，交付使用依據(jù)上述方案，施工時間安排合理，在規(guī)定的時間內(nèi)可完成項目開發(fā)。項目施工進(jìn)度表如下：-PAGE36-項目施工進(jìn)度表序號項目201120122013201411月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月1基坑支護(hù)土石方工程2基礎(chǔ)及地下工程3主體工程4門窗5電氣工程6水暖工程7電梯8內(nèi)部裝修9竣工驗收交付使用第六章投資估算與資金籌措投資估算“華聯(lián)賓館及周邊地塊改造”項目，占地面積11100平方米，規(guī)劃建筑面積124200平方米，其中住宅及居住式公寓規(guī)劃建筑面積74270平方米，公建規(guī)劃建筑面積24130平方米，地下三層車庫建筑面積25800平方米。項目總投資為137489萬元，其中企業(yè)需要融資60000萬元，占總投資比例為43.63％，預(yù)計銷售收入為228181萬元，利潤總額為90692.4萬元。預(yù)計凈利潤為68019.3萬元。住宅主力戶型為二房、三房，主力戶型面積90平方米以下。價格定位為19000--25000元/平方米。按本項目開發(fā)設(shè)計方案確定的建筑規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案和項目實施進(jìn)度以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求估算項目開發(fā)的總投資造價。具體參數(shù)詳見稅費率表、建設(shè)投資估算表。稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5企業(yè)所得稅25城市維護(hù)建設(shè)稅7地方教育費附加1教育費附加3土地增值稅住宅1.5.公建3華聯(lián)賓館項目投資預(yù)測表序號費用名稱單位數(shù)量單價成本額(萬元)可售面積成本(元/㎡)建筑面積成本(元/㎡)一主要技術(shù)指標(biāo)二土地費用m256825.835774.984575.3三主體工程成本m2413284200.03328四精裝修工程費m274270150011140.51132.16896.98五前期工程費用m21878.04190.86151六基礎(chǔ)設(shè)施費用m22718.60276.28218.89七開發(fā)期間成本m26596.60670.39531.1減:政府回遷面積減免費用m216900200338.0034.3527.2直接成本合計∑二～七120149.612210.39673.88不可預(yù)見費直接成本的2%2403.0244.2189.5營銷費用3000.0304.9236.6管理費用2000.0203.3157.7稅費及附加9936.01009.8783.6總成本137488.613972.4111069.93資金籌措本項目建設(shè)資金籌措方案為建設(shè)單位自籌部分、過橋融資貸款、銀行貸款以及銷售回款四部分,“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”總投資137489萬元，通過過橋融資貸款60000萬元、向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款70000萬元、其他以銷售回款填補。建設(shè)單位通過華聯(lián)賓館拆遷補償取得自籌資金部分39849萬元及回遷戶安置建設(shè)工程成本補償6422萬元，以及銷售回款等用于償還前述相應(yīng)貸款及利息，詳見投資使用計劃與資金籌措表。用款計劃表與資金籌措表單位:萬元現(xiàn)金流事項總金額2011年2012年2013年2014年資金流入拆遷補償39,84916,00023,849項目融資60，00060,000項目融資還款-60000-40,000-20，000銀行貸款70,00040,00030，000銀行貸款還款-70,000-40，000-30,000銷售回款(至少)91,2188,62145,92436,673回遷建設(shè)成本補償6,4228344,0001,588合計137,48976,83436,47017,5126,673現(xiàn)金流出土地取得費用56,825.8356,825.83前期費用1,878.041,878.04主體工程成本41,32810,00020,0009,2622,066精裝修工程費11,140.502,5007,0001,084557基礎(chǔ)設(shè)施配套費2,380.601280830271開發(fā)期間費用6,596.6015003,0001,767330不可預(yù)見費2,403.003504401,493120營銷費用3,000.005001,0001,000500管理費用2,000.001000700200100稅費及附加9,936.0010003,5002,4363,000合計137,48976,83436,47017,5126,673第七章項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測的前提條件（一）“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”項目，占地面積11100平方米，規(guī)劃建筑面積124200平方米，其中住宅及居住式公寓規(guī)劃建筑面積74270平方米，公建規(guī)劃建筑面積24130平方米，地下二層車庫建筑面積25800平方米。該項目建筑密度為52.9％，綠地率為25％，容積率為8.86。（二）項目規(guī)劃部分除住宅約10,000平和公建約6900平方米回遷及地下共用設(shè)施未計算外其余（地上建筑面積81500平方米及地下916個車庫）全部列入銷售范圍。（三）根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》，本次評價按照批準(zhǔn)的“經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”進(jìn)行測算，不考慮地下建筑物對本次評價的影響，其建筑成本在建設(shè)投資予以攤銷。（四）項目的銷售期從2012年4月1日開始計算至2014年3月底結(jié)束。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選定具體數(shù)據(jù)預(yù)測見下表：收入估算表類別單價（元/平方米）面積（平方米）收入（元）備注2#21,000.001270026,6703#24,000.0051570123,7682#樓回遷3,800.00約100003,800回遷面積政府補償3800元/平方米小計74270154,238公建33,500.001723057,721公建回遷3,800.00約69002,622回遷面積政府補償3800元/平方米小計2413060,343車庫170,000.0080013,600車庫暫按800個估算小計13,600合計228,181項目損益預(yù)測表項目合計（萬元）銷售收入228181直接成本120150間接費用173391、管理費用20002、稅費及附加99363、銷售費用30004、不可預(yù)見費2403利潤總額90692所得稅（25%）22673凈利潤68019三、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)預(yù)測：綜合以上數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以得出：投資利潤率：49.47%凈利潤率：29.81%不確定性分析房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。不確定性分析是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)項目投資的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點地加強對風(fēng)險的防范和控制。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析。本報告僅對其進(jìn)行了敏感性分析及臨界點分析。1、盈虧平衡分析臨界點（BEP）分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度。本項目作了房屋面積銷售的盈虧平衡（BEP）分析。房屋銷售24個月完成，所得收入為228181萬元，土地費用為固定費用，為56825.83萬元，可變成本為80663.17萬元，銷售稅金及附加為12664.05萬元，以銷售面積表示的盈虧平衡點（BEP）計算公式為：BEP=固定總成本÷(銷售收入-可變成本-銷售稅金及附加)=56825.83÷(228181-80663.17-12664.05)=42.14%計算結(jié)果表明，當(dāng)項目銷售面積達(dá)到42.14%時，即52338萬平方米時，項目就可以保本運營。按照目前的市場形勢及其競爭對手的情況分析，在預(yù)測的銷售期內(nèi)實現(xiàn)42.14%的銷售面積比較容易，因此項目的風(fēng)險較小，可行性較強。2、敏感性分析1)項目開發(fā)成本的敏感性分析。開發(fā)成本敏感性分析表開發(fā)成本變動幅度開發(fā)成本增值稅利潤總額所得稅稅后利潤投資利潤率利潤率變動幅度-10%123740.1104440.926110.2278330.6856.97%15.16%-5%130614.597566.524391.6273174.8853.22%7.58%013748990692226736801949.47%05%144363.4583817.5520954.3962863.1645.72%-7.58%10%151237.976943.119235.7857707.3241.97%-15.16%由上表可知,本項目經(jīng)濟(jì)效益對開發(fā)成本的變動非常敏感,當(dāng)開發(fā)成本上升5%時,投資利潤率下降了7.58%，當(dāng)開發(fā)成本上升10%時,投資利潤率下降了15.16%；當(dāng)開發(fā)成本降低5%時,投資利潤率增加了7.58%,當(dāng)開發(fā)成本降低10%時,投資利潤率增加了15.16%。2)商品房銷售價格敏感性分析銷售價格變動幅度銷售收入增值稅利潤總額所得稅稅后利潤銷售利潤率利潤率變動幅度10%250999.1113510.128377.5285132.5833.92%13.79%5%239590.05102101.0525525.2676575.7931.96%7.21%022818190692226736801929.81%0-5%216771.9579282.9519820.7459462.2127.43%-7.98%-10%205362.967873.916968.4850905.4224.79%-16.84%由上表分析結(jié)果可知,本項目銷售利潤對商品房銷售價格的變動相當(dāng)敏感,當(dāng)銷售價格上升5%和10%時,銷售利潤率分別增加了7.21%和13.79%。當(dāng)銷售價格下降5%和10%時，銷售利潤率分別減少7.98%和16.84%。由于本項目的市場定位為高品質(zhì)住宅,還有價格上升空間，可見本項目抗風(fēng)險能力較強。3.貸款償還能力分析該項目共需過橋融資6億元。根據(jù)預(yù)測，銷售收入為228181萬元。按照開發(fā)商以往開發(fā)經(jīng)驗，保守估計2年內(nèi)即可全部售完實現(xiàn)利潤。在購房者中，大約有70%的進(jìn)行銀行按揭，平均按揭為總房款的70%，該部分即可收回111808.69萬元（228181萬元×70%×70%=111808.69萬元）。從以上分析可以看出，該項目工程建設(shè)2年內(nèi)可用于還款的資金來源遠(yuǎn)大于融資本息，說明該項目工程融資完全可以在預(yù)定時期內(nèi)償還。第九章結(jié)論及建議1“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”地處城中山區(qū)民主廣場，臨近大連市中心的商業(yè)區(qū)，是大連中心城區(qū)東擴(kuò)最重要的起點，緊鄰海陸交通中心，未來發(fā)展前景廣闊。2、項目所處中心商業(yè)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套、公共設(shè)施相對較完善，減少了開發(fā)建設(shè)的工程投入，為市場競爭留下較大的調(diào)整空間。3、開發(fā)規(guī)模體量適中，其建設(shè)內(nèi)容、品質(zhì)與所處自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理位置以及周邊的人文環(huán)境相適應(yīng)，其目標(biāo)人群定位于周邊的高級白領(lǐng)、政府官員、銀行職員等，符合項目自身特點。4、本項目的經(jīng)濟(jì)評價表明，項目的投資利潤率、凈利潤率等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。5、通過敏感性分析，在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)應(yīng)適當(dāng)對銷售價格進(jìn)行調(diào)整，可以確保增加銷售收入。6、項目區(qū)域內(nèi)市場競爭壓力較大，與其競爭樓盤和潛在性競爭樓盤較多，應(yīng)密切關(guān)注市場風(fēng)險，適時采取科學(xué)的、合理的方法調(diào)整工程進(jìn)度、營銷手段和價格策略，以規(guī)避市場風(fēng)險。綜合以上分析可以得出：“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”進(jìn)行項目融資貸款，只要企業(yè)內(nèi)部加強管理管控，其市場風(fēng)險不大，項目是可行的。目錄第一章總論 3第一節(jié)項目概況 3第二節(jié)編制依據(jù)和研究內(nèi)容 5第三節(jié)項目承辦單位概況及項目提出的理由 7第四節(jié)項目建設(shè)的有利條件 9第五節(jié)存在問題及建議 13第二章市場預(yù)測及設(shè)計規(guī)模 13第一節(jié)市場調(diào)查 13第二節(jié)產(chǎn)品市場前景分析預(yù)測 21第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 28第一節(jié)建設(shè)規(guī)模 28第二節(jié)產(chǎn)品方案 29第四章建設(shè)地址與建設(shè)條件 29第一節(jié)廠址所在位置現(xiàn)狀