東錦商城項目可行性研究報告

PAGEPAGE62第一章總論1.1項目名稱及擬建地項目名稱：東錦商城建設項目擬建地點：茶陵縣下東鄉(xiāng)東山壩村1.2項目申報單位茶陵縣東錦實業(yè)有限責任公司企業(yè)法人：龍建剛公司性質：民營企業(yè)注冊資金：1000萬元1.3申請報告編制單位茶陵犀城項目咨詢有限公司單位地址：茶陵縣城關鎮(zhèn)炎帝中路茶陵犀城項目咨詢有限公司是經縣工商行政管理局注冊，湖南省科學技術咨詢協(xié)會登記的咨詢服務單位。公司現(xiàn)有員工9人，其中：聘請注冊咨詢師2人，專業(yè)技術人員3人，專業(yè)管理人員4人。公司經營范圍：運用現(xiàn)代科學知識、現(xiàn)代技術手段和現(xiàn)代分析方法，為機關、社會團體、企事業(yè)單位招商引資、爭資立項、宏觀戰(zhàn)略決策、綜合開發(fā)利用、企業(yè)技術改造、項目管理、項目引進等方面提供項目評估、可行研究、咨詢論證服務。1.4編制依據(jù)、原則與研究范圍1.4.1編制依據(jù)1）關于編制東錦商城建設項目申請報告書的咨詢服務協(xié)議書；2）《茶陵縣城市總體規(guī)劃（2002-2020）》；3）《茶陵縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（2011.2）；4）國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；5）《項目申請報告通用文本》（2007）；6）《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（2000）；7）其他相關專業(yè)設計規(guī)范；8）項目申報單位提供的相關基礎資料。1.4.2編制原則1、按照“符合流向、相對集中、功能齊全、便于管理、合理規(guī)劃”的原則，對建設工程進行合理規(guī)劃布局調整，立足現(xiàn)實，著眼發(fā)展。2、以高標準、高起點、高水平、高質量為主要特征，堅持“以人為本”的原則，考慮主體工程功能和設施的先進性，運用現(xiàn)代規(guī)劃、設計手段，通過精心構思，精心規(guī)劃，精心設計，建成高標準、現(xiàn)代化的東錦商城。注重建筑造型，體現(xiàn)建筑簡潔明快、美觀清新、富有時代感的新型形象。3、合理確定工程系統(tǒng)方案，注重工程建設的科技含量，利用新技術、新材料、新產品，節(jié)約用地，節(jié)省材料，節(jié)約投資，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推廣應用環(huán)保節(jié)能材料。4、充分考慮使用功能，堅持“安全第一”的原則，保證每個房間的采光通風、互不干擾；并最大程度地保持疏散安全、防火安全與結構安全，嚴格執(zhí)行國家的有關規(guī)定。做到環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防等與主體工程同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展。5、遵守國家的環(huán)境保護法規(guī)和地方的環(huán)保有關規(guī)定，對“三廢”進行處理并達到規(guī)定排放標準。1.4.3研究范圍根據(jù)國家有關政策、規(guī)程和規(guī)范，對東錦商城建設項目與項目相關的背景、必要性、建設條件、工程技術方案、環(huán)境影響、節(jié)能、建設投資及投資效益等方面進行分析研究，供項目申報單位和政府投資管理部門決策參考。1.5建設內容與規(guī)模1.5.1建設內容東錦商城項目擬建設高層酒店1棟，多層商業(yè)樓6棟，小高層公寓裙樓4棟。其中：11號棟為高層酒店，24F，設計高度81米；1號棟商業(yè)樓為半彎形小高層裙樓，4+8F，h27m；2號棟商業(yè)樓為小高層裙樓，1+4+8F，h27m；3號棟為多層梯形商業(yè)樓，4F，h18m；4號、7號、8號、9號棟均為多層商業(yè)樓，4F，h18m；5號、6號棟商業(yè)樓為小高層裙樓，4+8F，h27m；10號棟商業(yè)樓為多層商業(yè)樓，6F，h21.6m；在功能布置上，地下室為車庫（平時為車庫，戰(zhàn)時為人防工事）。1.5.2建設規(guī)模（1）東錦商城項目總用地面積為8.5953公頃，建筑占地面積37001.61m2（建筑基底面積）；（2）規(guī)劃總建筑面積250332.77m2；1）、計算容積率的面積為250332.77m2。其中：商業(yè)建筑面積153297.37m2，住宅建筑面積48651.4m2，酒店建筑面積48384m2。2）、不計算容積率的面積為53778.96m2。其中：地下室面積為53207.25m2。3）、容積率為2.8，建筑密度為40.9%，綠地率為17.25%。車位1251個，其中地下停車位1110個，地上停車位141個。1.6項目位置與主要建設條件東錦商城項目位于茶陵縣東陽街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對面。東鄰歐江路，接向陽財富城；南為白云街與居民區(qū)，西接犀城大道，北臨東陽商街。交通便利，水、電、通訊等城市基礎設施已敷設到了建設用地場址邊沿，配套設施條件良好。1.7項目估算總投資與資金籌措方案1.7.1項目估算總投資經估算，項目總投資68880萬元，其中：建安工程費用41186萬元，設備購置及安裝費用620萬元，相關報建費3888萬元，土地費用20866萬元（土地出讓金20320萬元，土地征收費546萬元）；基本預備費2320萬元。1.7.2資金籌措項目估算總投資68880萬元。所需建設資金由項目建設業(yè)主單位自籌。1.8主要技術經濟指標項目主要技術經濟指標詳見表1-1。1.9主要研究結論1、東錦商城項目增加茶陵商品房供給，滿足消費者和市場需求，符合國家、茶陵房地產業(yè)發(fā)展的有關政策。項目建設是十分必要的。2、項目符合茶陵縣城市規(guī)劃的要求，擬建場址交通便利，供水、供電、通訊等基礎設施和生活配套設施完備，供應可靠，項目建設內外部條件良好。3、項目估算總投資68880萬元，建設資金自籌。4、項目預計可實現(xiàn)銷售收入97246萬元，全部投資收益率6.9%，財務效益較好。因此，項目建設是必要的、可行的。表1-1主要技術經濟指標表序號指標名稱單位指標值備注1總用地面積m2859521.1城市道路m210275.61951.2建筑占地面積m237001.60992總建筑面積m2250332.76622.1商業(yè)建筑面積m2153297.3692.2住宅建筑面積m248651.39722.3酒店建筑面積m2483843地下室m253207.254容積率2.85建筑密度%40.96最高層數(shù)F247總戶數(shù)戶10248停車位個12519建設工期年310估算總投資萬元6888011預計銷售收入萬元9724612利潤總額萬元1901313所得稅萬元475314凈利潤萬元1426015投資利潤率%20.716投資利稅率%27.617全部投資收益率%6.918財務凈現(xiàn)值萬元38419投資回收期年3.18包括建設期第二章項目建設背景與必要性2.1項目建設背景1、茶陵縣加快建設統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)國務院將長株潭列為全國兩型社會綜合改革示范區(qū),國家將給予更大的發(fā)展改革空間和一定的政策環(huán)境,先行試點機遇將給茶陵發(fā)展注入新的動力,茶陵發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資茶陵縣亦必將受益，茶陵縣的市場價值將得到更好的發(fā)掘。示范區(qū)效應帶來了外界對茶陵的廣泛關注，預期未來隨茶陵縣城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，相對于中同類大城市，茶陵縣的資產價格將有不小的“補漲”空間。目前雖然茶陵縣房地產已有一定的漲幅，但與周邊城市房地產價格相比仍然還有一定差距，與茶陵縣的功能定位有一些偏離，因此，還有較大的投資價值。2、以主城區(qū)為核心的一小時經濟圈開發(fā)提速從特殊縣情出發(fā)，考慮到茶陵縣生態(tài)環(huán)境脆弱與產業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實際情況，茶陵通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強對產業(yè)及人口的承載力,促進人與自然和諧發(fā)展,集中力量建設新城區(qū),按照規(guī)劃，將進一步完善主城特大城市集聚功能、服務功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競爭力。1、實施大開發(fā)和加快縣域經濟發(fā)展的需要根據(jù)《茶陵縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，國家實施的羅霄山脈片區(qū)開發(fā)和扶貧攻堅,將我縣列重點實施的六縣之一,茶陵縣在大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設成為該區(qū)域的經濟中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能，形成全縣經濟新的增長極。改革開放以來，茶陵縣在城市建設、房地產開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎設施的建設取得了可喜的成績，工業(yè)基礎、城市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。實施大開發(fā)戰(zhàn)略，為茶陵縣經濟社會發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇。因此，實施本項目，加快城中村改造，加快城鎮(zhèn)化建設，優(yōu)化土地結構，提高土地利用價值，完善基礎設施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經濟結構，增加財政收入，對實現(xiàn)茶陵縣“十二五”規(guī)劃、推動大開發(fā)進程具有現(xiàn)實意義。2、是解決茶陵城市居民居住環(huán)境和城市面貌，改善民生的需要加快推進茶陵縣主城區(qū)城市建，，是社會統(tǒng)籌發(fā)展樹立以人為本，堅持科學發(fā)展觀的重要體現(xiàn)，是保障人民群眾安居樂業(yè)，改善居住條件，增加綠化面積，樹立茶陵縣城市形象的的一項民生工程，是全縣城市建設工作的重要舉措。根據(jù)茶陵縣人民政府的工作目標，完成東錦商城建設工作，使本區(qū)域居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。通過本項目建設，可解決東山壩村農民變市民的問題，讓廣大市民共享改革發(fā)展的成果，切實改善老百姓的生活質量。3、完善基礎設施建設，提高土地利用價值，促進社會穩(wěn)定的需要下東鄉(xiāng)東山壩村，現(xiàn)有建筑多為上世紀60－70年代建筑，房屋破損嚴重，部分空置。生活配套設施亂，村容村貌差，區(qū)域經濟發(fā)展滯后，區(qū)內居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩(wěn)定等諸多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價值體現(xiàn)出來。通過實施本項目，促進片區(qū)道路工程改造實施，形成快速、便捷的連接外部交通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎設施，為城市建設創(chuàng)造良好的條件，對加快加大吸引房地產開發(fā)商進入該區(qū)域的力度及時間。同時通過項目建設采取有效的安置補償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經濟補償。同時，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務等三產業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境起到穩(wěn)定的作用。4、是提升城市形象、改善城市品質的重要抓手本項目是茶陵危舊房改造的一個重點，按照“減量、增綠、留白、整容”原則實施后，該項目地塊將增加城市綠地面積十萬多平方米，能夠提升城市形象，改善人居環(huán)境，將茶陵建成清潔、清新、宜居、方便之地，成為吸引更多高素質人才和生產要素的“黃金區(qū)”，對茶陵縣未來的良性發(fā)展大有益處。5、為茶陵縣成為羅霄山脈片域經濟中心打牢基礎經濟中心是指在特定區(qū)域范圍內，承擔區(qū)域金融、貿易以及生產性服務等多種功能，茶陵作為區(qū)域經濟的控制和決策中心，具有強大吸引能力、輻射能力和綜合服務能力，能夠滲透和帶動周邊區(qū)域經濟發(fā)展的城市，將會成為優(yōu)勢產業(yè)聚集地。第三章項目場址及土地利用3.1項目選址東錦商城項目位于茶陵縣東陽街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對面。東鄰歐江路，接向陽財富城；南為白云街與居民區(qū)，西接犀城大道，北臨東陽商街。交通便利，水、電、通訊等城市基礎設施已敷設到了建設用地場址邊沿，配套設施條件良好。由于項目用地位于茶陵縣主城區(qū)，城市基礎設施及配套設施齊全，適宜房地產開發(fā)。3.2用地規(guī)模和現(xiàn)狀本項目總用地面積8.5952公頃（合128.928畝），其中：，農用地7.3934公頃（耕地6.6530公頃、旱地0.1478公頃、有林地0.5926公頃），其他農用地0.12018公頃（農村道路、水利用地、農村居民點用地）。場內地勢平坦，原有建筑物已基本拆除，項目場址經土地平整后既可實施建設。用地內部主要是丘陵地貌，目前規(guī)劃區(qū)用地基本沒進行大規(guī)模開發(fā)建設，各項基礎設施較差。在建設用地范圍內，土地類別為農田、旱地、農村道路、部分農村低層住宅。3.3土地獲取方式及土地利用的合理該項目所用土地是下東鄉(xiāng)東山壩村集體土地。土地性質為城鎮(zhèn)混合住宅用地。根據(jù)茶陵城市建設規(guī)劃，為建好東錦商城項目，下東鄉(xiāng)政府與東山壩村五組、六組、九組村民小組協(xié)商后，報縣國土資源局預征收的土地。預征收的征地補償費由縣國土資源局支付給各村民小組，待項目用地經省人民政府批準后，按省人民政府批準的征收方案及補償標準進行補差，并按征收土地程序完善征地手續(xù)?？h國土資源局出具建設項目用地預審意見，茶囯土資預審字﹝2012﹞38號?？h規(guī)劃局出具建設項目選址意見書，茶規(guī)選字第﹝2012﹞城西—27號。因此，建設單位擬在此宗地開發(fā)建設商城項目，符合茶陵縣城市總體規(guī)劃，也符合茶陵縣土地利用規(guī)劃。第四章建設條件4.1項目建設地區(qū)經濟社會概況茶陵縣位于北緯26°30'25"-27°07'25"，東經113°20'55"-113°55'23"。古因陵谷多生茶茗而稱“茶鄉(xiāng)”，后因炎帝神農氏崩葬于“茶鄉(xiāng)之尾”而得名“茶陵”。行政隸屬株洲市?？偯娣e2500km2，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個辦事處?？h域東界江西省蓮花、永新、井岡山三縣（市），西抵郴州安仁，南接炎陵，北鄰攸縣。茶陵是一座歷史古城，漢高祖五年（公元前202年）置縣，宋代曾為軍，元、明、清曾為州。茶陵設治之始，含炎陵全境。南宋嘉慶4年（1211年），置酃縣。1994年酃縣更名為炎陵縣。茶陵是一個紅色搖籃，是井岡山革命根據(jù)地六縣之一，是湘贛革命根據(jù)地重點縣、模范縣，是毛澤東親手締造的中國第一個紅色政權——茶陵縣工農兵政府的誕生地。新民主主義革命時期，茶陵為革命犧牲達5萬余人，有25位農家子弟成長為共和國開國將軍。茶陵是一方綠色之邑，是農耕文化發(fā)祥地之一，是中國歷史上唯一一個以茶命名的行政縣，是一塊投資沃土。境內資源豐富，已探明的礦產資源達20余種，水能開發(fā)量達20萬千瓦，已建成水電站32個。2011年，茶陵總人口為57.53萬人，其中縣城區(qū)人口10.3萬人。2011年完成地區(qū)生產總值101.1億元，增長13.9%；完成財政收入7.31億元，增長37.66%；完成固定資產投資46.8億元，增長36.3%；實現(xiàn)社會消費品零售總額34.6億元，增長19%。4.2自然條件1、地形：茶陵境內山丘蟠紆，盆谷鑲嵌。萬洋山綿亙東南，武功山雄踞西北，茶永盆地斜枕于中部，醴攸盆地東南端延伸于境西。西北、東南山地矗立，地勢逐漸向中部傾斜，形成一個向西南敞開的丘陵性盆地?？h境地貌按形態(tài)類型分山地和丘陵（含崗地、盆地及河谷平源），分別占總面積的51.69%和48.31%，大體形成“七山半水分半田，一分道路加莊園”的土地構成。2 、地貌：西北、東南山地崛起，西北有武功山綿亙，東南有萬洋山蜿蜒，中部和西部丘崗起伏，地勢朝中部、西南部傾斜，并呈階梯狀逐級下降，形成一個三面環(huán)山，朝西南開口的半環(huán)形盆地?？h內最高峰為西北邊界處的太和仙，海拔1404.9米，次高點是東部的石峰仙，海拔1344米。全縣地貌類型以山地為主，丘陵次之，崗、平俱備。項目所在區(qū)屬丘陵地貌，地形起伏相對較小，便于土方平整。3、地質：全縣地質狀態(tài)主要為砂頁巖、變質巖、花崗巖和石灰?guī)r，中部、西南部為紅巖和第四紀松散堆積物。地質構造穩(wěn)定，屬弱震區(qū)，基本地震烈度相當于Ⅵ度。項目區(qū)用地地質災害危險性屬II區(qū)、III區(qū)，地質災害危險性較小，稍作工程處理，基本可滿足建設要求。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》，茶陵縣地震動峰值加速度小于0.05g，反映譜特征周期0.35s，無自發(fā)性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，屬地震穩(wěn)定地帶。4、氣象：茶陵縣屬于中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，境內四季分明，同時，由于西北有武功山阻擋，減弱了北方冷空氣南侵的勢力；東南萬洋山植被較好，溫度大；中部朝西南開口的走廊狀盆地，成為西南暖濕氣流的天然通道，因而形成了熱量豐富，雨量充沛，年降雨量1500mm；日照充足的農業(yè)氣候資源特征，年平均氣溫17.9℃；平均年日照1744.7h，年日照率為39%，屬全省日照最多的縣之一。冬寒期短，無霜期286天。5、水文：茶陵縣有大小河流79條，主要支流有米水、茶水，境內控制集雨面積達2494.1km2。平均年降水總量37.1億m3。項目區(qū)毗鄰云陽山，米水畔，水資源十分豐富。4.3基礎設施條件1、交通：縣城北去長沙212km，距株洲市167km，沿106國道南行654km，直抵廣州。茶陵交通便捷，“4211”的大交通格局融通湘贛閩、連貫湘桂粵?？h內已村村通公路。有航道242千米，全年通航109千米，交通運輸十分方便，周邊縣（市）的物資多在此集散。項目區(qū)位于新城區(qū)，與衡炎高速出入口不足1.5公里，與衡茶吉鐵路茶陵火車南站不足3公里，而且項目區(qū)周邊三面環(huán)路，尤其是西臨新城區(qū)主干道路——犀城大道，對外交通運輸十分便捷。2、給排水給水： 該項目用水由縣自來水廠供給，犀城大道、東陽商街兩側分別敷設有市政給排水管干管，市政給水管網(wǎng)DN200的給水管為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質達到《生活用飲用水衛(wèi)生標準》，項目的給排水條件可滿足當前建設和今后生活的要求。排水： 區(qū)內排水實行雨污分流制，設有排水管道，區(qū)內雨污水匯集后就近排入市政雨污水管網(wǎng)，進入曲江污水處理廠進行凈化處理。3、供電 該項目用電由縣供電總公司供給，犀城大道、東陽商街均設有10KV的電力線路，可向項目供電。供電電源可以就近的開關站引入。電源就近供電網(wǎng)接線，在項目區(qū)內建設變電室，即可滿足商業(yè)生活用電需要。4、電信茶陵縣城區(qū)內的電信、寬帶網(wǎng)絡、有線電視等電信設施條件良好，犀城大道、東陽商街均設有且項目附近均有接入點，通訊條件可滿足項目的需求。5、燃料茶陵城區(qū)居民現(xiàn)用燃氣是以瓶裝石油液化氣為主，城區(qū)內瓶裝石油液化氣的供應站點較多，可為項目區(qū)的居民用氣提供方便。十二五期茶陵燃氣規(guī)劃已實施，目前燃氣公司正敷設供氣網(wǎng)管，將來該項目區(qū)居民生活用燃料可由燃氣公司提供。4.4生活配套設施條件項目所在地為茶陵縣城新城區(qū)，北接東陽商街，臨近茶陵縣市民服務中心、縣文體中心，加油站、洋嶺農貿市場、茶業(yè)交易市場、世紀星學校及在建的東陽學校、中醫(yī)院。距縣人民醫(yī)院、茶陵一中、云陽中學、城西小學等社會公共設施均不超過3km。隨著新城區(qū)開發(fā)力度的加大，項目區(qū)周邊的生活配套設施條件將會日益完善。第五章平面布置、豎向布置、交通組織及商業(yè)業(yè)態(tài)5.1平面布置1）、犀城大道與東陽商街交匯處（西北角），為項目主出入口，布置半彎形1號棟4+8F小高層商業(yè)樓、3號棟4F商業(yè)樓；北部地段，與東陽商街平行布置2號棟1+4+8F小高層商業(yè)樓；2）、項目區(qū)南向地段、與白云路平行分別布置10棟6F辦公樓、8號棟4F商業(yè)樓；3）、項目區(qū)西向地段，與犀城大道平行布置5號棟4+8F小高層商業(yè)樓；4）、項目區(qū)白云路與歐江路交匯處布置11號棟24F星級大酒店；5）、項目區(qū)東部地段，與歐江路平行布置4號棟、7號棟、9號棟4F商業(yè)樓；6）、項目區(qū)中部地段布置4號棟4+8F小高層商業(yè)樓；7）、上述建筑物中心地段布置布置下沉式廣場，并設置中心景觀；8）、綠化主要布置在項目區(qū)四周、中心地帶的廣場，以及區(qū)內道路兩側5.2豎向布置項目場地東北部高、中、西南部低，主要的控高因素是丘崗地，從東向南穿越場地標高從116.5米到107.9米，高差達8.6米，從東北向穿越場地標高從116.5米到西向標高106.4米，高差達10.1米。各建筑平面采取平坡式布置，有利于雨水、污水排入犀城大道市政排水干管。為了減少土方和造價，場地的廣場設計順應地勢向北面中間放坡。南北向的高差則通過建筑和綠地系統(tǒng)來消化，使得整個廣場的交通和排水都比較順暢。5.3交通流線組織1）、項目區(qū)設有11個出入口，主入口位于犀城大道與東陽商、街交匯處（西北角），寬約56米；10個次出入口分別位于東向4個，南向4個，西向1個，北向1個。沿小區(qū)周邊及建筑物之間設置環(huán)形道路和回車場，道路寬度不低于15米，以便于消防車等機動車輛通行。道路力求通順、流暢、方便、實用2）、項目區(qū)東、南、、西、北四個方位角設分別布置5個地下車庫出入口，中部下沉式廣場設置2個車庫出入口3）、區(qū)內的交通流線分為外圍流線和內部流線兩部分，外圍主要是車流通過式的交通，它被建筑、綠化、微地形等阻隔在廣場的外圍，減少對廣場的影響；內部流線則主要分為目的性強的便捷道和游玩式的自由聯(lián)系，廣場內部幾乎四通八達，各功能區(qū)塊間都相互聯(lián)系。4）、建筑物周邊停車是一種最普遍采用的停車方式，為了能夠有一個合理有序而且又使用高效的停車設施，在布置車輛停車位時，應當盡量使其靠近出入口；在平面設計上既要注意節(jié)約土地，又要考慮停車方便，便于疏散和進出；5.4商業(yè)業(yè)態(tài)1）、第1號棟為本項目主體標志性建筑，前部分第一層為商業(yè)門面，第二層至第六層均為商業(yè)樓層，兩側裙樓部分五至八層為商住樓；2）、第3號棟為本項目商業(yè)中心，為大型商場；3）、第2、5、6號棟一至四層為商業(yè)門面，裙樓部分五至八層為商住樓；4）、第4、7、8、911號棟為商業(yè)門面；5）、第10號棟為綜合辦公樓；6）、第11號棟為星級酒店。7）、地下室平時為本項目停車場，戰(zhàn)時作人防工事之用。第六章主要工程技術方案6.1建筑結構與基礎（1）設計依據(jù)《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB50068-2001）《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）《建筑結構荷載規(guī)范》（GB50009-2001）《砌體結構設計規(guī)范》（GB50003-2001）《混凝土結構設計規(guī)范》（GB50010-2002）《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB5007-2002）《建筑地基處理技術規(guī)范》（JGJ74-2002）《建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它國家現(xiàn)行標準規(guī)范、規(guī)程。（2）地質狀況按照《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）、《建筑抗震設計規(guī)范》（GB5011-2001（2008年版）附錄A，我國主要城鎮(zhèn)抗震設防烈度設計基本地震加速度和設計地震分組，茶陵縣抗震設防烈度小于6度，為非抗震區(qū)。由于項目尚未進行地質勘探，參照場址周邊已建項目的地質情況，初步推斷項目場址的地質條件穩(wěn)定，宜于本工程建設。（3）設計荷載取值（標準值）①活荷載取值樓面用途活載（KN/m2）樓梯3.5住房2.0走廊、樓梯3.5不上人屋面0.5衛(wèi)生間2.0②恒荷載取值按《建筑結構荷載規(guī)范》GB20009-2001（2006年版）附錄A計算項目恒載（KN/m2）90厚混凝土空心砌塊內墻1.06190厚混凝土空心砌塊內墻2.24190厚MU10燒結多孔磚外墻2.79衛(wèi)生間1.5樓面1.5③施工荷載按規(guī)范取值。（4）結構設計①本項目建筑結構特點結構安全等級二級結構重要性系數(shù)1.0設計使用年限50年抗震設防類別6級場地類別Ⅱ類地基基礎設計等級丙級②自然條件基本風壓地面粗糙程度基本雪壓w0=0.35KN/m2B類S=0.45KN/m2③結構體系本項目建筑為最高層數(shù)為33層，根據(jù)建筑物的平面形狀、功能特點、建筑體形，高度，荷載及施工工藝等因素，擬采用框架結構，樓屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋板。（5）基礎設計本項目尚未進行地質勘查，從現(xiàn)場表象觀測，山體巖石均為砂頁巖，地質條件較好。由于項目申報單位暫未進行工程地質勘察，建議在工程實施前應進行工程地質勘察，待工程地質勘探資料出來后，再科學確定建筑物基礎。（6）主要結構材料①鋼筋HPB235（fy=210N/mm2），HRB335（fy=300N/mm2）HRB400（fy=360N/mm2）。②外墻采用190厚燒結多孔磚外墻，190厚混凝土空心砌塊內承重墻，90厚混凝土空心砌塊內墻（非承重墻）。燒結多孔磚強度等級為MU10，M5混合砂漿，空洞率大于等于25%，混凝土空心砌塊強度等級MU7.5，砂漿M7.5（地面以下或者防潮層以下的砌體所用材料均可采用以上強度等級）。③混凝土強度等級：基礎、柱、梁、板采用C25~C35。④環(huán)境類別：基礎、基礎梁及露天構件環(huán)境類別二類。⑤主要構件尺寸樓面構件截面尺寸為100~120mm現(xiàn)澆板；屋頂構件截面尺寸為120mm現(xiàn)澆板（7）抗震設防根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001），株洲地區(qū)地震動峰值加速度分區(qū)（g=0.05）與地震基本烈度對照為Ⅵ度以下。根據(jù)“株洲市城市抗震設防區(qū)劃”和株洲市發(fā)展計劃委員會、株洲市建設局、株洲市規(guī)劃局、株洲市科技局聯(lián)合下發(fā)的株計字【2002】193號文件《關于將建設工程項目抗震設施要求管理納入基本建設程序的通知》的要求，本項目按相關規(guī)范和要求進行抗震設防，本工程抗震設防烈度為6級。6.2供配電（1）電源及負荷分級本工程屬二類高層建筑，其消防控制室、消防水泵室、消防電梯、防排煙設備、火災自動報警及聯(lián)動控制等用電負荷為一級負荷，普通電梯、排水泵及保安負荷為二級負荷，其它負荷為三級負荷。根據(jù)用電負荷的等級確定本工程采用雙電源供電，電源由犀城大道10KV高架線路引入。（2）用電負荷商業(yè)建筑面積153297.37m2；住宅建筑面積48651.4m2，400戶；酒店建筑面積48384m2。用電負荷標準：住宅戶按110kw/戶計算，商業(yè)用房按20w/m2計算，酒店按20w/m2計算，地下車庫按10w/m2計算，其他用電按上述用電總和2%計算。住宅：300×110=33000（kw），年耗電396000kw；商業(yè)：153297.37m2×15=2299.5（kw），年耗電27593.5kw；酒店：48384m2×20=967.7（kw）年耗電11612.4kw；地下車庫：53207.25m2×10=532（kw）年耗電6384kw；其他用電：36799×2%=736（kw）；年耗電37535×12=450420（kw）；； 計算負荷：有功計算負荷Pjs=Kx·Pe=0.6×36799=22079（kw）無功計算負荷Qjs=Pjs·tgφ=22079×0.48=10598（Kvar）本項目總視在計算負荷為180.77VA。（3）供配電設計1）高壓配電系統(tǒng)在靠近項目用電負荷后面設置1座變配電室。根據(jù)需要設置若干干式電力變壓器，將10KV電源降為220/380V后對各區(qū)域低壓用電設備供電。采用高奪真空斷路器或高壓負荷開關加高壓熔斷器供電方式滿足項目供電要求。變壓器高壓側分別設置電源進線柜、計量柜、PT柜、隔離柜、聯(lián)絡柜及變壓器出線柜等。2）低壓配電系統(tǒng)①低壓配電系統(tǒng)的電壓等級為380V/220V。②低壓配電采用可靠性較高的放射式配電系統(tǒng)供電。3）住宅配電每幢住宅的總電源進線斷路器應具有漏電保護功能。每套住宅單相進線，設置電源總斷路器并采用可同時斷開相線和中性線的開關。住宅進戶線不小于10mm2，分支回路線不小于2.5mm2?？照{電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設置獨立回路及漏電保護。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關。電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。4）戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設，再穿管埋地暗敷引至用電點。項目戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以美化、亮化環(huán)境。5）應急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設置疏散照明及其標志。采用蓄電池作為備用電源。6.3給排水（1）給水1）水源項目的供水水源為城市自來水。由犀城大道或炎帝南路的市政供水管引入，可滿足項目的生活與消防給水要求。在生活區(qū)內以環(huán)、枝狀供水管網(wǎng)供水。2）用水量估算項目設計用水量應包括下列各種用水：A）居民生活用水量；B）公建用水量；C）澆灑道路、花園和綠化用水；D）未可預見用水量及管網(wǎng)漏水量。經計算本工程正常時最高日用水量為1148.2m3，最大時用水量為163m3。詳見用水量表：表6-1項目用水量表序號名稱用水標準用水數(shù)量用水時間日用水量（m3/d）日變化（k）最大時用水量（m3/h）1住宅100L/人·天1000人2410028.32酒店10L/m24838412483.81.590.73商業(yè)用房3L/m2153297124601.557.53未預見水量按10%計24104.41.56.54合計1148.21633）給水系統(tǒng)①給水系統(tǒng)A）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的給水系統(tǒng)。B）室內給水系統(tǒng)按城市供水壓力、建筑使用性質和高度，建筑分兩區(qū)供水。三層及以下為低區(qū)，由城市供水管網(wǎng)直接供給，三層以上擬采用無負壓變頻調速給水設備供水。②消防給水系統(tǒng)A）室外形成消防與生活合一的給水系統(tǒng)。項目入口處設置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設置一座室外消防栓。B）室內消防室內消防主要為設置一定數(shù)量的室內消火栓及自動噴淋系統(tǒng)。（2）排水1）排水體制排水體制采用雨、污分流制。2）排水去向項目的雨水采用雨水溝收集后，排入項目內排水管，匯集后排入犀城大道的市政排水管道。從建筑物內排出的污水進入項目內的污水管網(wǎng)，匯集后排入犀城大道的市政污水管道，再排入曲江污水處理廠作凈化處理。3）排水量計算生活污水日排放量按項目用水量的60%計算，約為689m3/d。6.4消防安全（1）防火等級本項目由多層和高層建筑物組成，耐火等級為一級。（2）消防給水消防給水水源由城市自來水供水，設置室內外消火栓給水系統(tǒng)。小區(qū)設集中消防水泵房及消防水池。（3）消防用水量根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045-95）、《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》的有關規(guī)定，本項目一次消防用水量約為604.8m3，一小時用水量約為352.8m3。詳見下表：表3-3消防用水量計算表序號用水系統(tǒng)用水名稱用水標準小時用水量（m3）一次消防水量用水時間消防水量（m3）1消防栓給水系統(tǒng)室外消火栓消防40L/S144.02h288.0室內消火栓消防30L/S108.02h216.02自動噴水滅火系統(tǒng)28L/S100.81h100.8352.8604.8（4）消防給水管及通道系統(tǒng)按照建筑消防的有關規(guī)定，結合項目周邊的室外消防設施，在小區(qū)入口處設置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設置一座室外消防栓。高層建筑室外單獨設置消防栓。室內每層設置室內消防給水設施，備齊相關的配件。項目區(qū)周圍的現(xiàn)有室外消火栓系統(tǒng)可為項目的消防提供方便。建筑物周圍設計成環(huán)形消防通道，還可利用建筑物臨近的城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應急條件。（5）電氣消防安全措施在按規(guī)范要求必須設置火災自動報警和聯(lián)動控制裝置的建筑物，均設置相應的報警和聯(lián)動控制裝置，當發(fā)生火災時，聯(lián)動啟系統(tǒng)相關消防設施，撲救火災；在不設消防報警控制系統(tǒng)的建筑物內，當發(fā)生火災時，由建筑物消火栓按鈕直接啟動消防泵，撲救火災。在重要場所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設置應急照明。6.5人防本項目的人防工程建設應貫徹執(zhí)行《中華人民共和國人民防空法》和有關人防工程規(guī)定，在建筑設計和施工中要嚴格按照人防工程規(guī)范執(zhí)行。根據(jù)規(guī)范要求，高層建筑應建設“滿堂紅”地下室，建筑面積53207.25m2，平時用于停車，戰(zhàn)時用于防空，實行平戰(zhàn)結合。6.6綠化景觀工程主要包括入口、門面綠化設計、下沉式廣場和景觀設計、以及周邊環(huán)境設計等。6.6.1主導思想綠化景觀建設主導思想重點突出高低錯落、色彩豐富、造型簡潔、格調淡雅、層次分明、和諧有序，體現(xiàn)建筑設計風格為原則，使綠化景觀和建筑相互融合，相輔相成，打造山水園林生態(tài)商業(yè)區(qū)。6.6.2綠化綠地①充分發(fā)揮廣場綠地、道路綠地效益，營造綠色立體空間，充分體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)環(huán)保型的設計思想。②植物配置疏密適當，高低錯落，形成一定的層次感；主要以常綠樹種作為“背景”，四季不同花色的花灌木進行搭配。盡量避免裸露地面，廣泛進行自然式綠化方式以及各種灌木和草本類花卉加以點綴，使項目區(qū)達到四季常綠，三季有花。③道路周圍的綠地既要對主體建筑物起到延伸和襯托，又能獨立成景，使項目區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。④以下沉式廣場為中心，布局大型山水園林景觀，商住樓周邊輔以風格統(tǒng)一、造型別致的小品景觀，使整個項目區(qū)的環(huán)境和諧統(tǒng)一，達到“五步一景，滿眼皆綠，花開四季”。⑤綠化景觀設計營造出“四境”：即品味高雅的文化環(huán)境、嚴謹開放的交流環(huán)境、舒適宜人的休閑環(huán)境、和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。⑥以綠為主”，最大限度提高綠視率，體現(xiàn)自然生態(tài)。設計中主要采用以植物造景為主，“綠地中配置高大喬木，茂密的灌木，與建筑有機連為一體，營造出令人心曠神怡的居住環(huán)境。6.6.3景觀工程①注重夜景打造，通過將照明與景觀塑造有機接合，努力營造溫馨祥和、典雅優(yōu)美的城市夜景，打造茶陵縣城區(qū)夜景風景線。公共雕塑及一些環(huán)境藝術設施、采用軸線設計來聯(lián)系整個項目。②“因地制宜”選用植物造景，充分反映出地方特色，做到最經濟、最節(jié)約，也能使植物發(fā)揮出最大的生態(tài)效益，起到事半功倍的效果。③“崇尚自然”尋求人與自然的和諧。堅持“接近自然，回歸自然”法則，在有限的生活空間利用自然、師法自然，營造小品景觀，使人與建筑、山水、植物之間和諧共處。④景點設計。把原有水渠改建，開鑿出蜿蜒曲折的水渠，在水渠兩旁種植垂柳，用景橋連接兩岸給人們營造出一個安靜、充滿綠意的環(huán)境。6.6.4廣場①廣場設計要求：突出有現(xiàn)代氣息，突出有綠色之美，突出有茶陵特色，突出有文化元素。廣場環(huán)境設計采用多種處理手法：②廣場環(huán)境應賦予廣場豐富的文化內涵，與其周圍的建筑物、街道、周圍環(huán)境，共同構成該城市商業(yè)文化活動的中心。另外“夜生活”也是城市文化的重要內容，也是創(chuàng)造人們交往的場所空間的一種方式，能為商城創(chuàng)造出更多的市民夜間活動的文化內容和五彩繽紛的城市燈光夜景。③注重廣場與周邊建筑、城市交通、城市形象的協(xié)調與統(tǒng)一。組成廣場環(huán)境的重要因素就是其周圍的建筑，結合廣場規(guī)劃性質，運用適當?shù)奶幚硎址?，將周圍建筑環(huán)境融入廣場環(huán)境中；④依據(jù)用地條件，本項目廣場設計采用下沉式手法，強調廣場軸線和中心，整個廣場設計構圖簡潔大方，追求廣場的開闊環(huán)境和商業(yè)文化內涵。6.7防雷與接地按照“建筑物防雷設計規(guī)劃”GB50057-94的要求，擬建的住宅樓按第三類防雷保護建筑設防。在建筑物易受到雷擊部位裝設避雷帶作為接閃器，避雷帶的網(wǎng)格距離不應大于10m×10m或12m×8m。防雷引下線不應小于2根，其間距不應大于24m，引下線應與所有防雷裝置連為一體。低壓配電系統(tǒng)的接地方式采用TN—S系統(tǒng)，一般配電設備的接地電阻不應大于4Ω，建筑物的防雷接地電阻一般不應大于10Ω，采用基礎接地方式，以基礎的主鋼筋等金屬體牢靠焊為一體作為接地裝置體。6.8弱電項目樓內集中設置布線絡管線直接到戶。住宅設有有應設有有線電視、電話插座。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設備和插座。6.9無障礙設計本項目總平面坡度雖然較小，但應考慮輪椅通過，并設有殘疾人車位。建筑入口應設有無障礙坡道，入口坡度滿足《城市道梯采用無障礙電梯，候梯廳深度要求大于1.8m。6.10物業(yè)管理物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，實際上是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理服務不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售（租賃）的進度，而且有利于維護業(yè)主或投資者的利益，達到保值增值的目的。隨著物業(yè)管理方式、手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理也發(fā)生了實質性的變化。因此，應聘用有資質的物業(yè)公司對東錦商城進行物業(yè)管理。物業(yè)公司把“業(yè)主至尊，服務至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把業(yè)主滿意與否作為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。通過運用創(chuàng)新的業(yè)主服務理念，建立全方位業(yè)主服務系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務，不斷提高業(yè)主滿意度。6.11通風通暖空調系統(tǒng)擬采用風動力空調。公共衛(wèi)生間均設置機械排風系統(tǒng)，排風通過排風機經風道直接排出室外。第七章項目實施計劃與管理7.1項目實施計劃該項目建設期為38個月，2012項目報告批復后立即著手準備工作，組織施工圖設計，招標，選定施工隊伍和材料供應廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，加快工程進度，力求高速、優(yōu)質地完成項目建設。項目進度計劃表時間項目名稱2012年11月—2015年12月項目立項施工準備施工圖設計工程施工設備安裝及調試竣工運營7.2項目管理商貿中心建設能否按期完成，除了設計的合理性，更重要的是管理的科學性。1、組織管理成立商貿中心建設指揮部，統(tǒng)一協(xié)調、管理，抽調專人組建工作班子，具體負責項目建設。并配備相應的管理和工程技術人員。2、資金管理建立專門的資金賬戶，實行?？顚Ｓ茫瑢嵭幸恢ЧP審批制度，按工程進度撥付建設資金。7.3招投標工程項目建設的勘察、設計、施工以及與工程建設有關的重要設備、材料采購，達到國家、省規(guī)定的一定規(guī)模，應進行招標。（1）招標范圍根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及《湖南省建設工程招標投標管理條例》等有關規(guī)定，本項目招標范圍為：施工、工程監(jiān)理及重要設備和材料均采用公開招標方式進行。（2）招標方式本項目采取公開招標的方式，通過公開招標，可以在較廣的范圍內擇優(yōu)選用信譽良好、技術過硬、具有專業(yè)特長和豐富經驗的設計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產供應商，以保證工程的質量，降低工程造價，鼓勵競爭、打破壟斷，縮短工期，提高工程項目的社會效益和影響。（3）招標組織形式本項目的招標在縣招投標局的監(jiān)督和指導下，可以采用委托招標方式，委托有資質的專業(yè)咨詢機構代理招標的技術性和事務性工作。7.4、工程監(jiān)理為確保該項目建設高效、優(yōu)質，如期完成，按國家有關工程建設要求，聘請具有工程監(jiān)理資質的監(jiān)理公司對工程施工進行全過程監(jiān)理，嚴格按照工程監(jiān)理規(guī)范程序管理。第八章相關政策與規(guī)劃要求8.1房地產業(yè)的宏觀政策房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)。引導和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國民經濟的平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房消費需求，是我國房地產業(yè)一貫的方針。針對近年來房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題，國務院及有關部委出臺了有關文件，加強房地產市場引導和調控，保證房地產業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。2010年元月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。要求各地增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快中低價位、中小套型普通商品住房建設；對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產開發(fā)企業(yè)加快項目建設和銷售；增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率。8.2與項目有關的規(guī)劃要求根據(jù)茶陵縣城市總體規(guī)劃（2006-2020）和茶陵縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃，城市住宅建設體現(xiàn)新區(qū)布局與舊城改造相結合，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的原則，以促進經濟增長和改善居住條件為目標，平穩(wěn)推進住宅建設的有序發(fā)展。新區(qū)開發(fā)居住用地時應以建設設施完善、環(huán)境優(yōu)美、各具特色的現(xiàn)代化居住區(qū)和居住小區(qū)為目標，現(xiàn)狀居住用地通過完善公共服務設施，整治周邊環(huán)境，以達到改善居住條件為目的。對舊城區(qū)規(guī)劃以改造為主，配套建設相應規(guī)模的公共服務設施，完善其生活環(huán)境。按照城市總體規(guī)劃，城市發(fā)展用地將由犀城大道向西擴展，同時加快對舊城區(qū)的提質改造步伐。項目所在區(qū)域功能定位為依托良好的區(qū)位和基礎設施優(yōu)勢，重點發(fā)展商貿、住宅和其他服務業(yè)，形成穩(wěn)定繁榮、配套完善、環(huán)境宜居的城市片區(qū)。茶陵縣國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃也明確提出，要著力改善人居環(huán)境、提升城市品位，不斷滿足居民的生產生活需要和城市經濟發(fā)展需要。本項目位于犀城大道中心地段，地處連接新老城區(qū)的結合部，是該縣重點實施建設的區(qū)域。本項目定位為商業(yè)住區(qū)，符合城市規(guī)劃和區(qū)域改造的要求。8.3發(fā)展機遇茶陵縣作為一個城市化水平還比較低的縣，在未來相當長的一段時間內，提高城市化率將是一項重要任務。目前，茶陵的城市化率為32%，預計在2015年茶陵縣城市化率將達到45%左右，每年將有3萬農村人口因城市化轉為城市人口；茶陵縣現(xiàn)有城市居民人均住房建筑面積水平為20平方米（根據(jù)茶陵縣統(tǒng)計年鑒，按常住人口測算，但按茶陵縣政府工作報告該數(shù)據(jù)為24.3平方米/人，根據(jù)茶陵縣城市發(fā)展相關規(guī)劃，到2015年將達到人均住宅面積35平方米的目標，因此從2011－2015年平均每年將有500多萬平方米的新增住房需求。為實現(xiàn)這一目標，茶陵計劃將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的13平方公里擴展到本輪規(guī)劃的23平方公里。城市范圍的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅標準的提高將為茶陵房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的需求基礎。第九章節(jié)能方案9.1能源消耗本項目規(guī)劃總建筑面積250332.77m2，其中：住宅48651.39m2，商業(yè)153297.37m2，酒店48384m2。地下室面積為53207.25m2。能源消耗主要為：居民生活、商業(yè)設施及配套設施用電、燃氣、用水以及綠化設施用水用能、發(fā)電房用電等。9.1.1用電量估算本項目年用電總量約為450420KWH，折合標準煤1819.7噸。9.1.2燃氣用量估算茶陵縣城鎮(zhèn)居民生活用瓶裝液化氣消耗量按住戶1.5瓶/月·戶估算，本項目用氣戶為300戶，預計年燃氣消耗約為5400瓶，約675噸，折合標準煤1157.2噸。9.1.3用水量估算預計年用水量為13778噸，折合標準煤334.7噸。能源消耗合計折合標準煤3311.6噸。9.2節(jié)能9.2.1依據(jù)（1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1998.1.1）（2）中華人民共和國國家計劃發(fā)展委員會、國務院經濟貿易辦公室、建設部計交能[1997]2542號《關于固定資產投資工程項目申請報告“節(jié)能篇章”編制及評估的規(guī)定》9.2.2建筑節(jié)能措施本項目在實施過程中，擬按照國家《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》、《建筑照明設計標準》、《綠色建筑技術導則》和湖南省《居住建筑節(jié)能設計標準》以及有關部門關于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。本項目的建筑節(jié)能措施如下：（1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料；（2）屋面采用坡頂屋面加隔熱層方式，并在外墻面采用保溫隔熱材料；（3）采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能；（4）合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風和天然采光，減少使用空調和人工照明；（5）建設施工中使用商品混凝土，商品混凝土公司采用集中攪拌、自動化控制給料給水及精確稱量技術、科學化管理措施，相對混凝土現(xiàn)場攪拌，可大幅減少原材料浪費，提高資源利用率。可減少砂石料15-30%損耗，水泥減少10%損耗。9.2.3電器節(jié)能措施（1）選用SCB11節(jié)能型電力變壓器，并采用強迫風冷方式，提高過負載能力；（2）變配電房設置在符合最集中的地方，以減少長期運行所造成的線路損失；（3）在變壓器低壓側，采用電容器進行集中補償，使電網(wǎng)功率因數(shù)達到0.90以上；（4）所有照明燈具均選用節(jié)能型燈具，熒光燈的光源選用三基色高效光源；（5）選用電子鎮(zhèn)流器，提高功率因數(shù)；（6）建立正常的電氣設備維修保養(yǎng)和照明燈具的清潔管理制度，以保證設備的高效運行及良好的照明環(huán)境；（7）設計時考慮穩(wěn)定電壓措施。9.2.4節(jié)水措施（1）在各給水進口裝設計量水表，以利于統(tǒng)計和節(jié)約用水；（2）選用節(jié)水型用水器具和衛(wèi)生設備；（3）綠化景觀采用節(jié)水式噴灑裝置，節(jié)約綠化景觀用水；（4）綠化帶及澆灑道路、場地用水盡量不使用市政自來水，可考慮使用中水（回收水）或收集的雨水，綠化澆灌采用微灌、滴灌等節(jié)水措施。第十章環(huán)境保護10.1環(huán)境現(xiàn)狀項目位于茶陵縣東陽商街南側，犀城大道東側，周邊均為居民住宅小區(qū)以及商業(yè)設施，距企業(yè)生產區(qū)較遠，無污染的企事業(yè)單位等。項目擬建設商業(yè)區(qū)，不會對周邊產生大的環(huán)境污染。10.2污染源及污染物項目對環(huán)境的影響分為兩個階段，即項目建設階段的環(huán)境影響和項目投入使用后的環(huán)境影響。在項目建設階段，建筑機械的噪聲、施工的揚塵等對環(huán)境造成的影響；項目建成后，生活污水、生活垃圾等對環(huán)境產生的影響。（1）建設階段主要污染源和污染物1）噪聲污染源：項目的噪聲污染主要來自建設期施工機械作業(yè)、運輸車輛運行時的噪聲。作業(yè)機械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對附近的單位和生活區(qū)居民的生活產生影響；材料運輸車輛產生的高噪聲將對周邊人群的生活產生影響。2）粉塵污染源：項目的粉塵污染主要來自建設期粉狀物在存放、搬運時遇風所引起的揚塵。在項目土建施工過程中，粉狀物料裝卸、運輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風吹等引起的揚塵污染，尤其是風速較大時或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染會較為嚴重。（2）投入使用后的主要污染源與污染物1）大氣污染源：項目對大氣的污染主要來自進出車輛排放的尾氣以及住宅所產生的油煙廢氣。2）水污染源：項目對水體的污染主要來自住宅的生活污水。3）固體廢棄物：項目的固體廢棄物主要是生活垃圾。10.3環(huán)境保護措施（1）廢水處理項目的排水采取雨、污分流制排放體制。生活污水采用化糞池處理，經化糞池處理的污水達到《污水排入城市下水道水質標準》的水質標準后，經項目區(qū)內的污水管匯集后排入城市污水排水系統(tǒng)。（2）環(huán)境空氣防護項目使用石油液化氣作為生活能源，廚房分組設有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂1米的排氣筒排出，住宅樓內無其它集中式廢氣排放源，對空氣影響較小。嚴格執(zhí)行機動車輛尾氣排放標準和新的燃燒技術的推廣和使用，以減少機動車輛尾氣污染。（3）固體廢棄物處理在項目周圍的適當位置設置一定數(shù)量的垃圾箱，生活垃圾由項目內的物業(yè)管理人員負責及時分類、收集后，由環(huán)衛(wèi)所人員負責轉運送至城市垃圾填埋場處理，保證項目環(huán)境的清潔衛(wèi)生。10.4水土保持措施本項目在工程建設施工過程中的場地開挖等項作業(yè)會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時，易發(fā)生水土流失。因此，項目在施工過程中應認真貫徹實行《中華人民共和國水土保持法》及《中華人民共和國水土保持法實施條例》，嚴格按照水土保持的有關規(guī)定執(zhí)行。工程實施前，應請具有編制水土保持方案資質證書的中介公司做好水土保持方案，按水土保持要求實施。施工中，根據(jù)實際情況，對臨時性松散表土做適當壓實，對較大坡面做防坡處理。項目竣工后，應盡量種植草皮、樹木，恢復植被，有利于防止水土流失。笫十一章投資估算與資金籌措11.1估算依據(jù)與說明（1）根據(jù)國家及有關部、委關于建設項目投資估算編制要求；（2）建、構筑物根據(jù)湖南省建筑工程概算定額，參照茶陵類似項目單位造價資料估算；（3）土地費用按實估算；（4）拆遷補償按實估算；（5）根據(jù)國家相關的費用標準和市場實際情況，計算建設單位管理費、勘察設計費、工程監(jiān)理費等費用；（6）基本預備費按5%計算。11.2估算總投資1、建筑工程費用（1）商業(yè)用房、酒店、住宅建筑工程費900元/m2×250332.77m2=22530萬元）（2）地下室建筑工程費1800元/m2×53207.25m2=9577萬元2、內簡易裝飾、外裝飾200元/m2×197125.52m2=3943萬元3、安裝工程（1）商業(yè)用房、酒店、住宅安裝工程費①給水、排水系統(tǒng)：50元/m2×197125.52m2=986萬元②電力、弱電管線：65元/m2×197125.52m2=1281萬元③照明：20元/m2×197125.52m2=394萬元④消防防雷：30元/m2×197125.52m2=591萬元（2）地下車庫安裝工程①排水系統(tǒng)：20元/m2×53207.25m2=106萬②電力管線：40元/m2×53207.25m2=212萬元③照明：20元/m2×53207.25m=106萬元④消防及防雷：30元/m2×53207.25m2=160萬元4、室外排水系統(tǒng)：300萬元5、綠化景觀：400萬元6、道路：200萬元7、下沉式廣場：2008、亮化工程：200萬元9、電梯26部擬投入620萬元，其中：，高層電梯2部×50萬元/部=100萬元，中層電梯20部×20萬元/部=400萬元，商業(yè)電梯4部×30萬元/部=120萬元，10、相關規(guī)費、報建費3888萬元11、土地征收費：按照省、市、縣相關標準每畝按40326元估算，擬投入546萬元：12、土地出讓金：根據(jù)縣城基本地價，并參照相同地段價位157.6萬元/畝估算，共計128.928畝，土地購置費20320萬元：13、拆遷安置補償費：按照省、市、縣相關標準，由縣人民政府負責；14、基本預備費2320萬元；經估算，項目總投資68880萬元，其中：建安工程費用41186萬元，設備購置及安裝費用62萬元，相關報建費3888萬元，土地費用20866萬元（土地出讓金20320萬元，土地征收費546萬元）；基本預備費2320萬元。相關報建費、前期工作費用估算表序號項目費用計算依據(jù)與標準估算金額（萬元）備注一報建費2697.31城市基礎設施配套費建安費的2%823.72工程質量監(jiān)管費建安費的3%1235.63勞動保障基金建安費的0.5%2064工程定額測定費建安費的1%4125合同簽證20二前期工作費用1190.71前期工作費用建安費的1%617.8勘測、可研、設計2建設單位管理費建安費的1%4123圖紙會審費204水土保持規(guī)費建安費的0.5‰205環(huán)境保護評價費306節(jié)能評價費建安費的2‰82.47白蟻防治費8.5合計3888資金籌措項目估算總投資68880萬元，建設資金全部由項目業(yè)主單位自籌。11.4資金使用計劃2013年投入13780萬元，占項目總投入20%；2014年投入24100萬元，占項目總投入35%；2015年投入31000萬元，占項目總投入45%。工程投資估算表序號費用及工程名稱估算價值（萬元）技術經濟指標備注土建安裝設備其它小計單位數(shù)量單位指標一建筑安裝工程（一）主體建筑工程1土建225302架空層建筑9577（二）安裝工程m21主體安裝工程1.1電力弱電管線12811.2給排水9861.3照明3941.4消防、防雷5912外裝飾39433地下室安裝工程3.1電力2123.2給排水1063.3照明1063.4消防工程160（三）總圖工程1道路及場地硬化2002室外排水系統(tǒng)3003綠化景觀4004亮化2005下沉式廣場200二設備購置及安裝620三相關報建費用3888四其他費用1征收土地費用5462土地出讓金20320五基本預備費2320合計3280777796202767468880第十二章財務評價12.1財務評價依據(jù)說明（1）本項目財務評價依據(jù)國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家建設部頒發(fā)的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》及國家現(xiàn)行有關的財稅制度。（2）本項目計劃2012年10月啟動，2013年2月動工，預計2015年12月竣工。2014年6月開始銷售，2015年全部銷售完。（3）各功能用房銷售價格參照周邊樓盤情況設定，綜合考慮茶陵縣房地產近年的發(fā)展趨勢，進行綜合設定。功能銷售面積銷售價銷售收入（萬元）住宅48651.4320015568酒樓48384500024192商業(yè)用房153297.4375057486合計9724612.2項目收入預估算經預估算本項目總收入約97246萬元。12.3項目支出預估算（1