東錦商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE62第一章總論1.1項(xiàng)目名稱及擬建地項(xiàng)目名稱：東錦商城建設(shè)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：茶陵縣下東鄉(xiāng)東山壩村1.2項(xiàng)目申報(bào)單位茶陵縣東錦實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司企業(yè)法人：龍建剛公司性質(zhì)：民營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金：1000萬元1.3申請(qǐng)報(bào)告編制單位茶陵犀城項(xiàng)目咨詢有限公司單位地址：茶陵縣城關(guān)鎮(zhèn)炎帝中路茶陵犀城項(xiàng)目咨詢有限公司是經(jīng)縣工商行政管理局注冊(cè)，湖南省科學(xué)技術(shù)咨詢協(xié)會(huì)登記的咨詢服務(wù)單位。公司現(xiàn)有員工9人，其中：聘請(qǐng)注冊(cè)咨詢師2人，專業(yè)技術(shù)人員3人，專業(yè)管理人員4人。公司經(jīng)營(yíng)范圍：運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)知識(shí)、現(xiàn)代技術(shù)手段和現(xiàn)代分析方法，為機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位招商引資、爭(zhēng)資立項(xiàng)、宏觀戰(zhàn)略決策、綜合開發(fā)利用、企業(yè)技術(shù)改造、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目引進(jìn)等方面提供項(xiàng)目評(píng)估、可行研究、咨詢論證服務(wù)。1.4編制依據(jù)、原則與研究范圍1.4.1編制依據(jù)1）關(guān)于編制東錦商城建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告書的咨詢服務(wù)協(xié)議書；2）《茶陵縣城市總體規(guī)劃（2002-2020）》；3）《茶陵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2011.2）；4）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；5）《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本》（2007）；6）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000）；7）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；8）項(xiàng)目申報(bào)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。1.4.2編制原則1、按照“符合流向、相對(duì)集中、功能齊全、便于管理、合理規(guī)劃”的原則，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行合理規(guī)劃布局調(diào)整，立足現(xiàn)實(shí)，著眼發(fā)展。2、以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高水平、高質(zhì)量為主要特征，堅(jiān)持“以人為本”的原則，考慮主體工程功能和設(shè)施的先進(jìn)性，運(yùn)用現(xiàn)代規(guī)劃、設(shè)計(jì)手段，通過精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，建成高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化的東錦商城。注重建筑造型，體現(xiàn)建筑簡(jiǎn)潔明快、美觀清新、富有時(shí)代感的新型形象。3、合理確定工程系統(tǒng)方案，注重工程建設(shè)的科技含量，利用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，節(jié)約用地，節(jié)省材料，節(jié)約投資，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推廣應(yīng)用環(huán)保節(jié)能材料。4、充分考慮使用功能，堅(jiān)持“安全第一”的原則，保證每個(gè)房間的采光通風(fēng)、互不干擾；并最大程度地保持疏散安全、防火安全與結(jié)構(gòu)安全，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。做到環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防等與主體工程同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同步發(fā)展。5、遵守國(guó)家的環(huán)境保護(hù)法規(guī)和地方的環(huán)保有關(guān)規(guī)定，對(duì)“三廢”進(jìn)行處理并達(dá)到規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。1.4.3研究范圍根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)東錦商城建設(shè)項(xiàng)目與項(xiàng)目相關(guān)的背景、必要性、建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境影響、節(jié)能、建設(shè)投資及投資效益等方面進(jìn)行分析研究，供項(xiàng)目申報(bào)單位和政府投資管理部門決策參考。1.5建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模1.5.1建設(shè)內(nèi)容東錦商城項(xiàng)目擬建設(shè)高層酒店1棟，多層商業(yè)樓6棟，小高層公寓裙樓4棟。其中：11號(hào)棟為高層酒店，24F，設(shè)計(jì)高度81米；1號(hào)棟商業(yè)樓為半彎形小高層裙樓，4+8F，h27m；2號(hào)棟商業(yè)樓為小高層裙樓，1+4+8F，h27m；3號(hào)棟為多層梯形商業(yè)樓，4F，h18m；4號(hào)、7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)棟均為多層商業(yè)樓，4F，h18m；5號(hào)、6號(hào)棟商業(yè)樓為小高層裙樓，4+8F，h27m；10號(hào)棟商業(yè)樓為多層商業(yè)樓，6F，h21.6m；在功能布置上，地下室為車庫（平時(shí)為車庫，戰(zhàn)時(shí)為人防工事）。1.5.2建設(shè)規(guī)模（1）東錦商城項(xiàng)目總用地面積為8.5953公頃，建筑占地面積37001.61m2（建筑基底面積）；（2）規(guī)劃總建筑面積250332.77m2；1）、計(jì)算容積率的面積為250332.77m2。其中：商業(yè)建筑面積153297.37m2，住宅建筑面積48651.4m2，酒店建筑面積48384m2。2）、不計(jì)算容積率的面積為53778.96m2。其中：地下室面積為53207.25m2。3）、容積率為2.8，建筑密度為40.9%，綠地率為17.25%。車位1251個(gè)，其中地下停車位1110個(gè)，地上停車位141個(gè)。1.6項(xiàng)目位置與主要建設(shè)條件東錦商城項(xiàng)目位于茶陵縣東陽街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對(duì)面。東鄰歐江路，接向陽財(cái)富城；南為白云街與居民區(qū)，西接犀城大道，北臨東陽商街。交通便利，水、電、通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施已敷設(shè)到了建設(shè)用地場(chǎng)址邊沿，配套設(shè)施條件良好。1.7項(xiàng)目估算總投資與資金籌措方案1.7.1項(xiàng)目估算總投資經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資68880萬元，其中：建安工程費(fèi)用41186萬元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用620萬元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)3888萬元，土地費(fèi)用20866萬元（土地出讓金20320萬元，土地征收費(fèi)546萬元）；基本預(yù)備費(fèi)2320萬元。1.7.2資金籌措項(xiàng)目估算總投資68880萬元。所需建設(shè)資金由項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主單位自籌。1.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-1。1.9主要研究結(jié)論1、東錦商城項(xiàng)目增加茶陵商品房供給，滿足消費(fèi)者和市場(chǎng)需求，符合國(guó)家、茶陵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策。項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。2、項(xiàng)目符合茶陵縣城市規(guī)劃的要求，擬建場(chǎng)址交通便利，供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施完備，供應(yīng)可靠，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)外部條件良好。3、項(xiàng)目估算總投資68880萬元，建設(shè)資金自籌。4、項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入97246萬元，全部投資收益率6.9%，財(cái)務(wù)效益較好。因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的、可行的。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積m2859521.1城市道路m210275.61951.2建筑占地面積m237001.60992總建筑面積m2250332.76622.1商業(yè)建筑面積m2153297.3692.2住宅建筑面積m248651.39722.3酒店建筑面積m2483843地下室m253207.254容積率2.85建筑密度%40.96最高層數(shù)F247總戶數(shù)戶10248停車位個(gè)12519建設(shè)工期年310估算總投資萬元6888011預(yù)計(jì)銷售收入萬元9724612利潤(rùn)總額萬元1901313所得稅萬元475314凈利潤(rùn)萬元1426015投資利潤(rùn)率%20.716投資利稅率%27.617全部投資收益率%6.918財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元38419投資回收期年3.18包括建設(shè)期第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景1、茶陵縣加快建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)國(guó)務(wù)院將長(zhǎng)株潭列為全國(guó)兩型社會(huì)綜合改革示范區(qū),國(guó)家將給予更大的發(fā)展改革空間和一定的政策環(huán)境,先行試點(diǎn)機(jī)遇將給茶陵發(fā)展注入新的動(dòng)力,茶陵發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資茶陵縣亦必將受益，茶陵縣的市場(chǎng)價(jià)值將得到更好的發(fā)掘。示范區(qū)效應(yīng)帶來了外界對(duì)茶陵的廣泛關(guān)注，預(yù)期未來隨茶陵縣城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，相對(duì)于中同類大城市，茶陵縣的資產(chǎn)價(jià)格將有不小的“補(bǔ)漲”空間。目前雖然茶陵縣房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與周邊城市房地產(chǎn)價(jià)格相比仍然還有一定差距，與茶陵縣的功能定位有一些偏離，因此，還有較大的投資價(jià)值。2、以主城區(qū)為核心的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈開發(fā)提速?gòu)奶厥饪h情出發(fā)，考慮到茶陵縣生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實(shí)際情況，茶陵通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)及人口的承載力,促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展,集中力量建設(shè)新城區(qū),按照規(guī)劃，將進(jìn)一步完善主城特大城市集聚功能、服務(wù)功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。1、實(shí)施大開發(fā)和加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要根據(jù)《茶陵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，國(guó)家實(shí)施的羅霄山脈片區(qū)開發(fā)和扶貧攻堅(jiān),將我縣列重點(diǎn)實(shí)施的六縣之一,茶陵縣在大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設(shè)成為該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對(duì)外窗口和輻射帶動(dòng)功能，形成全縣經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極。改革開放以來，茶陵縣在城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)取得了可喜的成績(jī)，工業(yè)基礎(chǔ)、城市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。實(shí)施大開發(fā)戰(zhàn)略，為茶陵縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。因此，實(shí)施本項(xiàng)目，加快城中村改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價(jià)值，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增加財(cái)政收入，對(duì)實(shí)現(xiàn)茶陵縣“十二五”規(guī)劃、推動(dòng)大開發(fā)進(jìn)程具有現(xiàn)實(shí)意義。2、是解決茶陵城市居民居住環(huán)境和城市面貌，改善民生的需要加快推進(jìn)茶陵縣主城區(qū)城市建，，是社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展樹立以人為本，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀的重要體現(xiàn)，是保障人民群眾安居樂業(yè)，改善居住條件，增加綠化面積，樹立茶陵縣城市形象的的一項(xiàng)民生工程，是全縣城市建設(shè)工作的重要舉措。根據(jù)茶陵縣人民政府的工作目標(biāo)，完成東錦商城建設(shè)工作，使本區(qū)域居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。通過本項(xiàng)目建設(shè)，可解決東山壩村農(nóng)民變市民的問題，讓廣大市民共享改革發(fā)展的成果，切實(shí)改善老百姓的生活質(zhì)量。3、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地利用價(jià)值，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的需要下東鄉(xiāng)東山壩村，現(xiàn)有建筑多為上世紀(jì)60－70年代建筑，房屋破損嚴(yán)重，部分空置。生活配套設(shè)施亂，村容村貌差，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會(huì)治安不穩(wěn)定等諸多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價(jià)值體現(xiàn)出來。通過實(shí)施本項(xiàng)目，促進(jìn)片區(qū)道路工程改造實(shí)施，形成快速、便捷的連接外部交通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，為城市建設(shè)創(chuàng)造良好的條件，對(duì)加快加大吸引房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入該區(qū)域的力度及時(shí)間。同時(shí)通過項(xiàng)目建設(shè)采取有效的安置補(bǔ)償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時(shí)還能得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。同時(shí)，吸引其他區(qū)域的人群入住，對(duì)促進(jìn)該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務(wù)等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進(jìn)作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對(duì)社會(huì)環(huán)境起到穩(wěn)定的作用。4、是提升城市形象、改善城市品質(zhì)的重要抓手本項(xiàng)目是茶陵危舊房改造的一個(gè)重點(diǎn)，按照“減量、增綠、留白、整容”原則實(shí)施后，該項(xiàng)目地塊將增加城市綠地面積十萬多平方米，能夠提升城市形象，改善人居環(huán)境，將茶陵建成清潔、清新、宜居、方便之地，成為吸引更多高素質(zhì)人才和生產(chǎn)要素的“黃金區(qū)”，對(duì)茶陵縣未來的良性發(fā)展大有益處。5、為茶陵縣成為羅霄山脈片域經(jīng)濟(jì)中心打牢基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)中心是指在特定區(qū)域范圍內(nèi)，承擔(dān)區(qū)域金融、貿(mào)易以及生產(chǎn)性服務(wù)等多種功能，茶陵作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的控制和決策中心，具有強(qiáng)大吸引能力、輻射能力和綜合服務(wù)能力，能夠滲透和帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市，將會(huì)成為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集地。第三章項(xiàng)目場(chǎng)址及土地利用3.1項(xiàng)目選址東錦商城項(xiàng)目位于茶陵縣東陽街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對(duì)面。東鄰歐江路，接向陽財(cái)富城；南為白云街與居民區(qū)，西接犀城大道，北臨東陽商街。交通便利，水、電、通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施已敷設(shè)到了建設(shè)用地場(chǎng)址邊沿，配套設(shè)施條件良好。由于項(xiàng)目用地位于茶陵縣主城區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施齊全，適宜房地產(chǎn)開發(fā)。3.2用地規(guī)模和現(xiàn)狀本項(xiàng)目總用地面積8.5952公頃（合128.928畝），其中：，農(nóng)用地7.3934公頃（耕地6.6530公頃、旱地0.1478公頃、有林地0.5926公頃），其他農(nóng)用地0.12018公頃（農(nóng)村道路、水利用地、農(nóng)村居民點(diǎn)用地）。場(chǎng)內(nèi)地勢(shì)平坦，原有建筑物已基本拆除，項(xiàng)目場(chǎng)址經(jīng)土地平整后既可實(shí)施建設(shè)。用地內(nèi)部主要是丘陵地貌，目前規(guī)劃區(qū)用地基本沒進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較差。在建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地類別為農(nóng)田、旱地、農(nóng)村道路、部分農(nóng)村低層住宅。3.3土地獲取方式及土地利用的合理該項(xiàng)目所用土地是下東鄉(xiāng)東山壩村集體土地。土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地。根據(jù)茶陵城市建設(shè)規(guī)劃，為建好東錦商城項(xiàng)目，下東鄉(xiāng)政府與東山壩村五組、六組、九組村民小組協(xié)商后，報(bào)縣國(guó)土資源局預(yù)征收的土地。預(yù)征收的征地補(bǔ)償費(fèi)由縣國(guó)土資源局支付給各村民小組，待項(xiàng)目用地經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，按省人民政府批準(zhǔn)的征收方案及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)差，并按征收土地程序完善征地手續(xù)?？h國(guó)土資源局出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，茶囯土資預(yù)審字﹝2012﹞38號(hào)。縣規(guī)劃局出具建設(shè)項(xiàng)目選址意見書，茶規(guī)選字第﹝2012﹞城西—27號(hào)。因此，建設(shè)單位擬在此宗地開發(fā)建設(shè)商城項(xiàng)目，符合茶陵縣城市總體規(guī)劃，也符合茶陵縣土地利用規(guī)劃。第四章建設(shè)條件4.1項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況茶陵縣位于北緯26°30'25"-27°07'25"，東經(jīng)113°20'55"-113°55'23"。古因陵谷多生茶茗而稱“茶鄉(xiāng)”，后因炎帝神農(nóng)氏崩葬于“茶鄉(xiāng)之尾”而得名“茶陵”。行政隸屬株洲市?？偯娣e2500km2，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個(gè)辦事處?？h域東界江西省蓮花、永新、井岡山三縣（市），西抵郴州安仁，南接炎陵，北鄰攸縣。茶陵是一座歷史古城，漢高祖五年（公元前202年）置縣，宋代曾為軍，元、明、清曾為州。茶陵設(shè)治之始，含炎陵全境。南宋嘉慶4年（1211年），置酃縣。1994年酃縣更名為炎陵縣。茶陵是一個(gè)紅色搖籃，是井岡山革命根據(jù)地六縣之一，是湘贛革命根據(jù)地重點(diǎn)縣、模范縣，是毛澤東親手締造的中國(guó)第一個(gè)紅色政權(quán)——茶陵縣工農(nóng)兵政府的誕生地。新民主主義革命時(shí)期，茶陵為革命犧牲達(dá)5萬余人，有25位農(nóng)家子弟成長(zhǎng)為共和國(guó)開國(guó)將軍。茶陵是一方綠色之邑，是農(nóng)耕文化發(fā)祥地之一，是中國(guó)歷史上唯一一個(gè)以茶命名的行政縣，是一塊投資沃土。境內(nèi)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)資源達(dá)20余種，水能開發(fā)量達(dá)20萬千瓦，已建成水電站32個(gè)。2011年，茶陵總?cè)丝跒?7.53萬人，其中縣城區(qū)人口10.3萬人。2011年完成地區(qū)生產(chǎn)總值101.1億元，增長(zhǎng)13.9%；完成財(cái)政收入7.31億元，增長(zhǎng)37.66%；完成固定資產(chǎn)投資46.8億元，增長(zhǎng)36.3%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.6億元，增長(zhǎng)19%。4.2自然條件1、地形：茶陵境內(nèi)山丘蟠紆，盆谷鑲嵌。萬洋山綿亙東南，武功山雄踞西北，茶永盆地斜枕于中部，醴攸盆地東南端延伸于境西。西北、東南山地矗立，地勢(shì)逐漸向中部?jī)A斜，形成一個(gè)向西南敞開的丘陵性盆地?？h境地貌按形態(tài)類型分山地和丘陵（含崗地、盆地及河谷平源），分別占總面積的51.69%和48.31%，大體形成“七山半水分半田，一分道路加莊園”的土地構(gòu)成。2 、地貌：西北、東南山地崛起，西北有武功山綿亙，東南有萬洋山蜿蜒，中部和西部丘崗起伏，地勢(shì)朝中部、西南部?jī)A斜，并呈階梯狀逐級(jí)下降，形成一個(gè)三面環(huán)山，朝西南開口的半環(huán)形盆地?？h內(nèi)最高峰為西北邊界處的太和仙，海拔1404.9米，次高點(diǎn)是東部的石峰仙，海拔1344米。全縣地貌類型以山地為主，丘陵次之，崗、平俱備。項(xiàng)目所在區(qū)屬丘陵地貌，地形起伏相對(duì)較小，便于土方平整。3、地質(zhì)：全縣地質(zhì)狀態(tài)主要為砂頁巖、變質(zhì)巖、花崗巖和石灰?guī)r，中部、西南部為紅巖和第四紀(jì)松散堆積物。地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，屬弱震區(qū)，基本地震烈度相當(dāng)于Ⅵ度。項(xiàng)目區(qū)用地地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性屬II區(qū)、III區(qū)，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性較小，稍作工程處理，基本可滿足建設(shè)要求。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，茶陵縣地震動(dòng)峰值加速度小于0.05g，反映譜特征周期0.35s，無自發(fā)性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，屬地震穩(wěn)定地帶。4、氣象：茶陵縣屬于中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，境內(nèi)四季分明，同時(shí)，由于西北有武功山阻擋，減弱了北方冷空氣南侵的勢(shì)力；東南萬洋山植被較好，溫度大；中部朝西南開口的走廊狀盆地，成為西南暖濕氣流的天然通道，因而形成了熱量豐富，雨量充沛，年降雨量1500mm；日照充足的農(nóng)業(yè)氣候資源特征，年平均氣溫17.9℃；平均年日照1744.7h，年日照率為39%，屬全省日照最多的縣之一。冬寒期短，無霜期286天。5、水文：茶陵縣有大小河流79條，主要支流有米水、茶水，境內(nèi)控制集雨面積達(dá)2494.1km2。平均年降水總量37.1億m3。項(xiàng)目區(qū)毗鄰云陽山，米水畔，水資源十分豐富。4.3基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通：縣城北去長(zhǎng)沙212km，距株洲市167km，沿106國(guó)道南行654km，直抵廣州。茶陵交通便捷，“4211”的大交通格局融通湘贛閩、連貫湘桂粵?？h內(nèi)已村村通公路。有航道242千米，全年通航109千米，交通運(yùn)輸十分方便，周邊縣（市）的物資多在此集散。項(xiàng)目區(qū)位于新城區(qū)，與衡炎高速出入口不足1.5公里，與衡茶吉鐵路茶陵火車南站不足3公里，而且項(xiàng)目區(qū)周邊三面環(huán)路，尤其是西臨新城區(qū)主干道路——犀城大道，對(duì)外交通運(yùn)輸十分便捷。2、給排水給水： 該項(xiàng)目用水由縣自來水廠供給，犀城大道、東陽商街兩側(cè)分別敷設(shè)有市政給排水管干管，市政給水管網(wǎng)DN200的給水管為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質(zhì)達(dá)到《生活用飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》，項(xiàng)目的給排水條件可滿足當(dāng)前建設(shè)和今后生活的要求。排水： 區(qū)內(nèi)排水實(shí)行雨污分流制，設(shè)有排水管道，區(qū)內(nèi)雨污水匯集后就近排入市政雨污水管網(wǎng)，進(jìn)入曲江污水處理廠進(jìn)行凈化處理。3、供電 該項(xiàng)目用電由縣供電總公司供給，犀城大道、東陽商街均設(shè)有10KV的電力線路，可向項(xiàng)目供電。供電電源可以就近的開關(guān)站引入。電源就近供電網(wǎng)接線，在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)變電室，即可滿足商業(yè)生活用電需要。4、電信茶陵縣城區(qū)內(nèi)的電信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視等電信設(shè)施條件良好，犀城大道、東陽商街均設(shè)有且項(xiàng)目附近均有接入點(diǎn)，通訊條件可滿足項(xiàng)目的需求。5、燃料茶陵城區(qū)居民現(xiàn)用燃?xì)馐且云垦b石油液化氣為主，城區(qū)內(nèi)瓶裝石油液化氣的供應(yīng)站點(diǎn)較多，可為項(xiàng)目區(qū)的居民用氣提供方便。十二五期茶陵燃?xì)庖?guī)劃已實(shí)施，目前燃?xì)夤菊笤O(shè)供氣網(wǎng)管，將來該項(xiàng)目區(qū)居民生活用燃料可由燃?xì)夤咎峁?.4生活配套設(shè)施條件項(xiàng)目所在地為茶陵縣城新城區(qū)，北接?xùn)|陽商街，臨近茶陵縣市民服務(wù)中心、縣文體中心，加油站、洋嶺農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、茶業(yè)交易市場(chǎng)、世紀(jì)星學(xué)校及在建的東陽學(xué)校、中醫(yī)院。距縣人民醫(yī)院、茶陵一中、云陽中學(xué)、城西小學(xué)等社會(huì)公共設(shè)施均不超過3km。隨著新城區(qū)開發(fā)力度的加大，項(xiàng)目區(qū)周邊的生活配套設(shè)施條件將會(huì)日益完善。第五章平面布置、豎向布置、交通組織及商業(yè)業(yè)態(tài)5.1平面布置1）、犀城大道與東陽商街交匯處（西北角），為項(xiàng)目主出入口，布置半彎形1號(hào)棟4+8F小高層商業(yè)樓、3號(hào)棟4F商業(yè)樓；北部地段，與東陽商街平行布置2號(hào)棟1+4+8F小高層商業(yè)樓；2）、項(xiàng)目區(qū)南向地段、與白云路平行分別布置10棟6F辦公樓、8號(hào)棟4F商業(yè)樓；3）、項(xiàng)目區(qū)西向地段，與犀城大道平行布置5號(hào)棟4+8F小高層商業(yè)樓；4）、項(xiàng)目區(qū)白云路與歐江路交匯處布置11號(hào)棟24F星級(jí)大酒店；5）、項(xiàng)目區(qū)東部地段，與歐江路平行布置4號(hào)棟、7號(hào)棟、9號(hào)棟4F商業(yè)樓；6）、項(xiàng)目區(qū)中部地段布置4號(hào)棟4+8F小高層商業(yè)樓；7）、上述建筑物中心地段布置布置下沉式廣場(chǎng)，并設(shè)置中心景觀；8）、綠化主要布置在項(xiàng)目區(qū)四周、中心地帶的廣場(chǎng)，以及區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)5.2豎向布置項(xiàng)目場(chǎng)地東北部高、中、西南部低，主要的控高因素是丘崗地，從東向南穿越場(chǎng)地標(biāo)高從116.5米到107.9米，高差達(dá)8.6米，從東北向穿越場(chǎng)地標(biāo)高從116.5米到西向標(biāo)高106.4米，高差達(dá)10.1米。各建筑平面采取平坡式布置，有利于雨水、污水排入犀城大道市政排水干管。為了減少土方和造價(jià)，場(chǎng)地的廣場(chǎng)設(shè)計(jì)順應(yīng)地勢(shì)向北面中間放坡。南北向的高差則通過建筑和綠地系統(tǒng)來消化，使得整個(gè)廣場(chǎng)的交通和排水都比較順暢。5.3交通流線組織1）、項(xiàng)目區(qū)設(shè)有11個(gè)出入口，主入口位于犀城大道與東陽商、街交匯處（西北角），寬約56米；10個(gè)次出入口分別位于東向4個(gè)，南向4個(gè)，西向1個(gè)，北向1個(gè)。沿小區(qū)周邊及建筑物之間設(shè)置環(huán)形道路和回車場(chǎng)，道路寬度不低于15米，以便于消防車等機(jī)動(dòng)車輛通行。道路力求通順、流暢、方便、實(shí)用2）、項(xiàng)目區(qū)東、南、、西、北四個(gè)方位角設(shè)分別布置5個(gè)地下車庫出入口，中部下沉式廣場(chǎng)設(shè)置2個(gè)車庫出入口3）、區(qū)內(nèi)的交通流線分為外圍流線和內(nèi)部流線兩部分，外圍主要是車流通過式的交通，它被建筑、綠化、微地形等阻隔在廣場(chǎng)的外圍，減少對(duì)廣場(chǎng)的影響；內(nèi)部流線則主要分為目的性強(qiáng)的便捷道和游玩式的自由聯(lián)系，廣場(chǎng)內(nèi)部幾乎四通八達(dá)，各功能區(qū)塊間都相互聯(lián)系。4）、建筑物周邊停車是一種最普遍采用的停車方式，為了能夠有一個(gè)合理有序而且又使用高效的停車設(shè)施，在布置車輛停車位時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量使其靠近出入口；在平面設(shè)計(jì)上既要注意節(jié)約土地，又要考慮停車方便，便于疏散和進(jìn)出；5.4商業(yè)業(yè)態(tài)1）、第1號(hào)棟為本項(xiàng)目主體標(biāo)志性建筑，前部分第一層為商業(yè)門面，第二層至第六層均為商業(yè)樓層，兩側(cè)裙樓部分五至八層為商住樓；2）、第3號(hào)棟為本項(xiàng)目商業(yè)中心，為大型商場(chǎng)；3）、第2、5、6號(hào)棟一至四層為商業(yè)門面，裙樓部分五至八層為商住樓；4）、第4、7、8、911號(hào)棟為商業(yè)門面；5）、第10號(hào)棟為綜合辦公樓；6）、第11號(hào)棟為星級(jí)酒店。7）、地下室平時(shí)為本項(xiàng)目停車場(chǎng)，戰(zhàn)時(shí)作人防工事之用。第六章主要工程技術(shù)方案6.1建筑結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003-2001）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5007-2002）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（JGJ74-2002）《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、規(guī)程。（2）地質(zhì)狀況按照《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5011-2001（2008年版）附錄A，我國(guó)主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組，茶陵縣抗震設(shè)防烈度小于6度，為非抗震區(qū)。由于項(xiàng)目尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參照?qǐng)鲋分苓呉呀?xiàng)目的地質(zhì)情況，初步推斷項(xiàng)目場(chǎng)址的地質(zhì)條件穩(wěn)定，宜于本工程建設(shè)。（3）設(shè)計(jì)荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）①活荷載取值樓面用途活載（KN/m2）樓梯3.5住房2.0走廊、樓梯3.5不上人屋面0.5衛(wèi)生間2.0②恒荷載取值按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB20009-2001（2006年版）附錄A計(jì)算項(xiàng)目恒載（KN/m2）90厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻1.06190厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻2.24190厚MU10燒結(jié)多孔磚外墻2.79衛(wèi)生間1.5樓面1.5③施工荷載按規(guī)范取值。（4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)①本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)1.0設(shè)計(jì)使用年限50年抗震設(shè)防類別6級(jí)場(chǎng)地類別Ⅱ類地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)②自然條件基本風(fēng)壓地面粗糙程度基本雪壓w0=0.35KN/m2B類S=0.45KN/m2③結(jié)構(gòu)體系本項(xiàng)目建筑為最高層數(shù)為33層，根據(jù)建筑物的平面形狀、功能特點(diǎn)、建筑體形，高度，荷載及施工工藝等因素，擬采用框架結(jié)構(gòu)，樓屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋板。（5）基礎(chǔ)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目尚未進(jìn)行地質(zhì)勘查，從現(xiàn)場(chǎng)表象觀測(cè)，山體巖石均為砂頁巖，地質(zhì)條件較好。由于項(xiàng)目申報(bào)單位暫未進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，建議在工程實(shí)施前應(yīng)進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，待工程地質(zhì)勘探資料出來后，再科學(xué)確定建筑物基礎(chǔ)。（6）主要結(jié)構(gòu)材料①鋼筋HPB235（fy=210N/mm2），HRB335（fy=300N/mm2）HRB400（fy=360N/mm2）。②外墻采用190厚燒結(jié)多孔磚外墻，190厚混凝土空心砌塊內(nèi)承重墻，90厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻（非承重墻）。燒結(jié)多孔磚強(qiáng)度等級(jí)為MU10，M5混合砂漿，空洞率大于等于25%，混凝土空心砌塊強(qiáng)度等級(jí)MU7.5，砂漿M7.5（地面以下或者防潮層以下的砌體所用材料均可采用以上強(qiáng)度等級(jí)）。③混凝土強(qiáng)度等級(jí)：基礎(chǔ)、柱、梁、板采用C25~C35。④環(huán)境類別：基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁及露天構(gòu)件環(huán)境類別二類。⑤主要構(gòu)件尺寸樓面構(gòu)件截面尺寸為100~120mm現(xiàn)澆板；屋頂構(gòu)件截面尺寸為120mm現(xiàn)澆板（7）抗震設(shè)防根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001），株洲地區(qū)地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（g=0.05）與地震基本烈度對(duì)照為Ⅵ度以下。根據(jù)“株洲市城市抗震設(shè)防區(qū)劃”和株洲市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、株洲市建設(shè)局、株洲市規(guī)劃局、株洲市科技局聯(lián)合下發(fā)的株計(jì)字【2002】193號(hào)文件《關(guān)于將建設(shè)工程項(xiàng)目抗震設(shè)施要求管理納入基本建設(shè)程序的通知》的要求，本項(xiàng)目按相關(guān)規(guī)范和要求進(jìn)行抗震設(shè)防，本工程抗震設(shè)防烈度為6級(jí)。6.2供配電（1）電源及負(fù)荷分級(jí)本工程屬二類高層建筑，其消防控制室、消防水泵室、消防電梯、防排煙設(shè)備、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制等用電負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，普通電梯、排水泵及保安負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，其它負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。根據(jù)用電負(fù)荷的等級(jí)確定本工程采用雙電源供電，電源由犀城大道10KV高架線路引入。（2）用電負(fù)荷商業(yè)建筑面積153297.37m2；住宅建筑面積48651.4m2，400戶；酒店建筑面積48384m2。用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)：住宅戶按110kw/戶計(jì)算，商業(yè)用房按20w/m2計(jì)算，酒店按20w/m2計(jì)算，地下車庫按10w/m2計(jì)算，其他用電按上述用電總和2%計(jì)算。住宅：300×110=33000（kw），年耗電396000kw；商業(yè)：153297.37m2×15=2299.5（kw），年耗電27593.5kw；酒店：48384m2×20=967.7（kw）年耗電11612.4kw；地下車庫：53207.25m2×10=532（kw）年耗電6384kw；其他用電：36799×2%=736（kw）；年耗電37535×12=450420（kw）；； 計(jì)算負(fù)荷：有功計(jì)算負(fù)荷Pjs=Kx·Pe=0.6×36799=22079（kw）無功計(jì)算負(fù)荷Qjs=Pjs·tgφ=22079×0.48=10598（Kvar）本項(xiàng)目總視在計(jì)算負(fù)荷為180.77VA。（3）供配電設(shè)計(jì)1）高壓配電系統(tǒng)在靠近項(xiàng)目用電負(fù)荷后面設(shè)置1座變配電室。根據(jù)需要設(shè)置若干干式電力變壓器，將10KV電源降為220/380V后對(duì)各區(qū)域低壓用電設(shè)備供電。采用高奪真空斷路器或高壓負(fù)荷開關(guān)加高壓熔斷器供電方式滿足項(xiàng)目供電要求。變壓器高壓側(cè)分別設(shè)置電源進(jìn)線柜、計(jì)量柜、PT柜、隔離柜、聯(lián)絡(luò)柜及變壓器出線柜等。2）低壓配電系統(tǒng)①低壓配電系統(tǒng)的電壓等級(jí)為380V/220V。②低壓配電采用可靠性較高的放射式配電系統(tǒng)供電。3）住宅配電每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。每套住宅單相進(jìn)線，設(shè)置電源總斷路器并采用可同時(shí)斷開相線和中性線的開關(guān)。住宅進(jìn)戶線不小于10mm2，分支回路線不小于2.5mm2?？照{(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回路及漏電保護(hù)。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。4）戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。項(xiàng)目戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以美化、亮化環(huán)境。5）應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。采用蓄電池作為備用電源。6.3給排水（1）給水1）水源項(xiàng)目的供水水源為城市自來水。由犀城大道或炎帝南路的市政供水管引入，可滿足項(xiàng)目的生活與消防給水要求。在生活區(qū)內(nèi)以環(huán)、枝狀供水管網(wǎng)供水。2）用水量估算項(xiàng)目設(shè)計(jì)用水量應(yīng)包括下列各種用水：A）居民生活用水量；B）公建用水量；C）澆灑道路、花園和綠化用水；D）未可預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏水量。經(jīng)計(jì)算本工程正常時(shí)最高日用水量為1148.2m3，最大時(shí)用水量為163m3。詳見用水量表：表6-1項(xiàng)目用水量表序號(hào)名稱用水標(biāo)準(zhǔn)用水?dāng)?shù)量用水時(shí)間日用水量（m3/d）日變化（k）最大時(shí)用水量（m3/h）1住宅100L/人·天1000人2410028.32酒店10L/m24838412483.81.590.73商業(yè)用房3L/m2153297124601.557.53未預(yù)見水量按10%計(jì)24104.41.56.54合計(jì)1148.21633）給水系統(tǒng)①給水系統(tǒng)A）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的給水系統(tǒng)。B）室內(nèi)給水系統(tǒng)按城市供水壓力、建筑使用性質(zhì)和高度，建筑分兩區(qū)供水。三層及以下為低區(qū)，由城市供水管網(wǎng)直接供給，三層以上擬采用無負(fù)壓變頻調(diào)速給水設(shè)備供水。②消防給水系統(tǒng)A）室外形成消防與生活合一的給水系統(tǒng)。項(xiàng)目入口處設(shè)置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設(shè)置一座室外消防栓。B）室內(nèi)消防室內(nèi)消防主要為設(shè)置一定數(shù)量的室內(nèi)消火栓及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。（2）排水1）排水體制排水體制采用雨、污分流制。2）排水去向項(xiàng)目的雨水采用雨水溝收集后，排入項(xiàng)目?jī)?nèi)排水管，匯集后排入犀城大道的市政排水管道。從建筑物內(nèi)排出的污水進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)的污水管網(wǎng)，匯集后排入犀城大道的市政污水管道，再排入曲江污水處理廠作凈化處理。3）排水量計(jì)算生活污水日排放量按項(xiàng)目用水量的60%計(jì)算，約為689m3/d。6.4消防安全（1）防火等級(jí)本項(xiàng)目由多層和高層建筑物組成，耐火等級(jí)為一級(jí)。（2）消防給水消防給水水源由城市自來水供水，設(shè)置室內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)集中消防水泵房及消防水池。（3）消防用水量根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目一次消防用水量約為604.8m3，一小時(shí)用水量約為352.8m3。詳見下表：表3-3消防用水量計(jì)算表序號(hào)用水系統(tǒng)用水名稱用水標(biāo)準(zhǔn)小時(shí)用水量（m3）一次消防水量用水時(shí)間消防水量（m3）1消防栓給水系統(tǒng)室外消火栓消防40L/S144.02h288.0室內(nèi)消火栓消防30L/S108.02h216.02自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)28L/S100.81h100.8352.8604.8（4）消防給水管及通道系統(tǒng)按照建筑消防的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目周邊的室外消防設(shè)施，在小區(qū)入口處設(shè)置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設(shè)置一座室外消防栓。高層建筑室外單獨(dú)設(shè)置消防栓。室內(nèi)每層設(shè)置室內(nèi)消防給水設(shè)施，備齊相關(guān)的配件。項(xiàng)目區(qū)周圍的現(xiàn)有室外消火栓系統(tǒng)可為項(xiàng)目的消防提供方便。建筑物周圍設(shè)計(jì)成環(huán)形消防通道，還可利用建筑物臨近的城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。（5）電氣消防安全措施在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報(bào)警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由建筑物消火栓按鈕直接啟動(dòng)消防泵，撲救火災(zāi)。在重要場(chǎng)所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明。6.5人防本項(xiàng)目的人防工程建設(shè)應(yīng)貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)人民防空法》和有關(guān)人防工程規(guī)定，在建筑設(shè)計(jì)和施工中要嚴(yán)格按照人防工程規(guī)范執(zhí)行。根據(jù)規(guī)范要求，高層建筑應(yīng)建設(shè)“滿堂紅”地下室，建筑面積53207.25m2，平時(shí)用于停車，戰(zhàn)時(shí)用于防空，實(shí)行平戰(zhàn)結(jié)合。6.6綠化景觀工程主要包括入口、門面綠化設(shè)計(jì)、下沉式廣場(chǎng)和景觀設(shè)計(jì)、以及周邊環(huán)境設(shè)計(jì)等。6.6.1主導(dǎo)思想綠化景觀建設(shè)主導(dǎo)思想重點(diǎn)突出高低錯(cuò)落、色彩豐富、造型簡(jiǎn)潔、格調(diào)淡雅、層次分明、和諧有序，體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格為原則，使綠化景觀和建筑相互融合，相輔相成，打造山水園林生態(tài)商業(yè)區(qū)。6.6.2綠化綠地①充分發(fā)揮廣場(chǎng)綠地、道路綠地效益，營(yíng)造綠色立體空間，充分體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)環(huán)保型的設(shè)計(jì)思想。②植物配置疏密適當(dāng)，高低錯(cuò)落，形成一定的層次感；主要以常綠樹種作為“背景”，四季不同花色的花灌木進(jìn)行搭配。盡量避免裸露地面，廣泛進(jìn)行自然式綠化方式以及各種灌木和草本類花卉加以點(diǎn)綴，使項(xiàng)目區(qū)達(dá)到四季常綠，三季有花。③道路周圍的綠地既要對(duì)主體建筑物起到延伸和襯托，又能獨(dú)立成景，使項(xiàng)目區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。④以下沉式廣場(chǎng)為中心，布局大型山水園林景觀，商住樓周邊輔以風(fēng)格統(tǒng)一、造型別致的小品景觀，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境和諧統(tǒng)一，達(dá)到“五步一景，滿眼皆綠，花開四季”。⑤綠化景觀設(shè)計(jì)營(yíng)造出“四境”：即品味高雅的文化環(huán)境、嚴(yán)謹(jǐn)開放的交流環(huán)境、舒適宜人的休閑環(huán)境、和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。⑥以綠為主”，最大限度提高綠視率，體現(xiàn)自然生態(tài)。設(shè)計(jì)中主要采用以植物造景為主，“綠地中配置高大喬木，茂密的灌木，與建筑有機(jī)連為一體，營(yíng)造出令人心曠神怡的居住環(huán)境。6.6.3景觀工程①注重夜景打造，通過將照明與景觀塑造有機(jī)接合，努力營(yíng)造溫馨祥和、典雅優(yōu)美的城市夜景，打造茶陵縣城區(qū)夜景風(fēng)景線。公共雕塑及一些環(huán)境藝術(shù)設(shè)施、采用軸線設(shè)計(jì)來聯(lián)系整個(gè)項(xiàng)目。②“因地制宜”選用植物造景，充分反映出地方特色，做到最經(jīng)濟(jì)、最節(jié)約，也能使植物發(fā)揮出最大的生態(tài)效益，起到事半功倍的效果。③“崇尚自然”尋求人與自然的和諧。堅(jiān)持“接近自然，回歸自然”法則，在有限的生活空間利用自然、師法自然，營(yíng)造小品景觀，使人與建筑、山水、植物之間和諧共處。④景點(diǎn)設(shè)計(jì)。把原有水渠改建，開鑿出蜿蜒曲折的水渠，在水渠兩旁種植垂柳，用景橋連接兩岸給人們營(yíng)造出一個(gè)安靜、充滿綠意的環(huán)境。6.6.4廣場(chǎng)①?gòu)V場(chǎng)設(shè)計(jì)要求：突出有現(xiàn)代氣息，突出有綠色之美，突出有茶陵特色，突出有文化元素。廣場(chǎng)環(huán)境設(shè)計(jì)采用多種處理手法：②廣場(chǎng)環(huán)境應(yīng)賦予廣場(chǎng)豐富的文化內(nèi)涵，與其周圍的建筑物、街道、周圍環(huán)境，共同構(gòu)成該城市商業(yè)文化活動(dòng)的中心。另外“夜生活”也是城市文化的重要內(nèi)容，也是創(chuàng)造人們交往的場(chǎng)所空間的一種方式，能為商城創(chuàng)造出更多的市民夜間活動(dòng)的文化內(nèi)容和五彩繽紛的城市燈光夜景。③注重廣場(chǎng)與周邊建筑、城市交通、城市形象的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。組成廣場(chǎng)環(huán)境的重要因素就是其周圍的建筑，結(jié)合廣場(chǎng)規(guī)劃性質(zhì)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)奶幚硎址?，將周圍建筑環(huán)境融入廣場(chǎng)環(huán)境中；④依據(jù)用地條件，本項(xiàng)目廣場(chǎng)設(shè)計(jì)采用下沉式手法，強(qiáng)調(diào)廣場(chǎng)軸線和中心，整個(gè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)構(gòu)圖簡(jiǎn)潔大方，追求廣場(chǎng)的開闊環(huán)境和商業(yè)文化內(nèi)涵。6.7防雷與接地按照“建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)劃”GB50057-94的要求，擬建的住宅樓按第三類防雷保護(hù)建筑設(shè)防。在建筑物易受到雷擊部位裝設(shè)避雷帶作為接閃器，避雷帶的網(wǎng)格距離不應(yīng)大于10m×10m或12m×8m。防雷引下線不應(yīng)小于2根，其間距不應(yīng)大于24m，引下線應(yīng)與所有防雷裝置連為一體。低壓配電系統(tǒng)的接地方式采用TN—S系統(tǒng)，一般配電設(shè)備的接地電阻不應(yīng)大于4Ω，建筑物的防雷接地電阻一般不應(yīng)大于10Ω，采用基礎(chǔ)接地方式，以基礎(chǔ)的主鋼筋等金屬體牢靠焊為一體作為接地裝置體。6.8弱電項(xiàng)目樓內(nèi)集中設(shè)置布線絡(luò)管線直接到戶。住宅設(shè)有有應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。6.9無障礙設(shè)計(jì)本項(xiàng)目總平面坡度雖然較小，但應(yīng)考慮輪椅通過，并設(shè)有殘疾人車位。建筑入口應(yīng)設(shè)有無障礙坡道，入口坡度滿足《城市道梯采用無障礙電梯，候梯廳深度要求大于1.8m。6.10物業(yè)管理物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場(chǎng)銷售（租賃）的進(jìn)度，而且有利于維護(hù)業(yè)主或投資者的利益，達(dá)到保值增值的目的。隨著物業(yè)管理方式、手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理也發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。因此，應(yīng)聘用有資質(zhì)的物業(yè)公司對(duì)東錦商城進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)公司把“業(yè)主至尊，服務(wù)至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把業(yè)主滿意與否作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。通過運(yùn)用創(chuàng)新的業(yè)主服務(wù)理念，建立全方位業(yè)主服務(wù)系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務(wù)，不斷提高業(yè)主滿意度。6.11通風(fēng)通暖空調(diào)系統(tǒng)擬采用風(fēng)動(dòng)力空調(diào)。公共衛(wèi)生間均設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)通過排風(fēng)機(jī)經(jīng)風(fēng)道直接排出室外。第七章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與管理7.1項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期為38個(gè)月，2012項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手準(zhǔn)備工作，組織施工圖設(shè)計(jì)，招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，加快工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目名稱2012年11月—2015年12月項(xiàng)目立項(xiàng)施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)工程施工設(shè)備安裝及調(diào)試竣工運(yùn)營(yíng)7.2項(xiàng)目管理商貿(mào)中心建設(shè)能否按期完成，除了設(shè)計(jì)的合理性，更重要的是管理的科學(xué)性。1、組織管理成立商貿(mào)中心建設(shè)指揮部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理，抽調(diào)專人組建工作班子，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)。并配備相應(yīng)的管理和工程技術(shù)人員。2、資金管理建立專門的資金賬戶，實(shí)行?？顚Ｓ?，實(shí)行一支筆審批制度，按工程進(jìn)度撥付建設(shè)資金。7.3招投標(biāo)工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料采購(gòu)，達(dá)到國(guó)家、省規(guī)定的一定規(guī)模，應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)。（1）招標(biāo)范圍根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及《湖南省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目招標(biāo)范圍為：施工、工程監(jiān)理及重要設(shè)備和材料均采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。（2）招標(biāo)方式本項(xiàng)目采取公開招標(biāo)的方式，通過公開招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選用信譽(yù)良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長(zhǎng)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量，降低工程造價(jià)，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)、打破壟斷，縮短工期，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。（3）招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目的招標(biāo)在縣招投標(biāo)局的監(jiān)督和指導(dǎo)下，可以采用委托招標(biāo)方式，委托有資質(zhì)的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)的技術(shù)性和事務(wù)性工作。7.4、工程監(jiān)理為確保該項(xiàng)目建設(shè)高效、優(yōu)質(zhì)，如期完成，按國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)要求，聘請(qǐng)具有工程監(jiān)理資質(zhì)的監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按照工程監(jiān)理規(guī)范程序管理。第八章相關(guān)政策與規(guī)劃要求8.1房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。針對(duì)近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委出臺(tái)了有關(guān)文件，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。2010年元月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。要求各地增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。8.2與項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃要求根據(jù)茶陵縣城市總體規(guī)劃（2006-2020）和茶陵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃，城市住宅建設(shè)體現(xiàn)新區(qū)布局與舊城改造相結(jié)合，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善居住條件為目標(biāo)，平穩(wěn)推進(jìn)住宅建設(shè)的有序發(fā)展。新區(qū)開發(fā)居住用地時(shí)應(yīng)以建設(shè)設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、各具特色的現(xiàn)代化居住區(qū)和居住小區(qū)為目標(biāo)，現(xiàn)狀居住用地通過完善公共服務(wù)設(shè)施，整治周邊環(huán)境，以達(dá)到改善居住條件為目的。對(duì)舊城區(qū)規(guī)劃以改造為主，配套建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施，完善其生活環(huán)境。按照城市總體規(guī)劃，城市發(fā)展用地將由犀城大道向西擴(kuò)展，同時(shí)加快對(duì)舊城區(qū)的提質(zhì)改造步伐。項(xiàng)目所在區(qū)域功能定位為依托良好的區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、住宅和其他服務(wù)業(yè)，形成穩(wěn)定繁榮、配套完善、環(huán)境宜居的城市片區(qū)。茶陵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃也明確提出，要著力改善人居環(huán)境、提升城市品位，不斷滿足居民的生產(chǎn)生活需要和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。本項(xiàng)目位于犀城大道中心地段，地處連接新老城區(qū)的結(jié)合部，是該縣重點(diǎn)實(shí)施建設(shè)的區(qū)域。本項(xiàng)目定位為商業(yè)住區(qū)，符合城市規(guī)劃和區(qū)域改造的要求。8.3發(fā)展機(jī)遇茶陵縣作為一個(gè)城市化水平還比較低的縣，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，提高城市化率將是一項(xiàng)重要任務(wù)。目前，茶陵的城市化率為32%，預(yù)計(jì)在2015年茶陵縣城市化率將達(dá)到45%左右，每年將有3萬農(nóng)村人口因城市化轉(zhuǎn)為城市人口；茶陵縣現(xiàn)有城市居民人均住房建筑面積水平為20平方米（根據(jù)茶陵縣統(tǒng)計(jì)年鑒，按常住人口測(cè)算，但按茶陵縣政府工作報(bào)告該數(shù)據(jù)為24.3平方米/人，根據(jù)茶陵縣城市發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，到2015年將達(dá)到人均住宅面積35平方米的目標(biāo)，因此從2011－2015年平均每年將有500多萬平方米的新增住房需求。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，茶陵計(jì)劃將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的13平方公里擴(kuò)展到本輪規(guī)劃的23平方公里。城市范圍的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅標(biāo)準(zhǔn)的提高將為茶陵房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。第九章節(jié)能方案9.1能源消耗本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積250332.77m2，其中：住宅48651.39m2，商業(yè)153297.37m2，酒店48384m2。地下室面積為53207.25m2。能源消耗主要為：居民生活、商業(yè)設(shè)施及配套設(shè)施用電、燃?xì)?、用水以及綠化設(shè)施用水用能、發(fā)電房用電等。9.1.1用電量估算本項(xiàng)目年用電總量約為450420KWH，折合標(biāo)準(zhǔn)煤1819.7噸。9.1.2燃?xì)庥昧抗浪悴枇昕h城鎮(zhèn)居民生活用瓶裝液化氣消耗量按住戶1.5瓶/月·戶估算，本項(xiàng)目用氣戶為300戶，預(yù)計(jì)年燃?xì)庀募s為5400瓶，約675噸，折合標(biāo)準(zhǔn)煤1157.2噸。9.1.3用水量估算預(yù)計(jì)年用水量為13778噸，折合標(biāo)準(zhǔn)煤334.7噸。能源消耗合計(jì)折合標(biāo)準(zhǔn)煤3311.6噸。9.2節(jié)能9.2.1依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（1998.1.1）（2）中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦公室、建設(shè)部計(jì)交能[1997]2542號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告“節(jié)能篇章”編制及評(píng)估的規(guī)定》9.2.2建筑節(jié)能措施本項(xiàng)目在實(shí)施過程中，擬按照國(guó)家《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》和湖南省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》以及有關(guān)部門關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。本項(xiàng)目的建筑節(jié)能措施如下：（1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料；（2）屋面采用坡頂屋面加隔熱層方式，并在外墻面采用保溫隔熱材料；（3）采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能；（4）合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風(fēng)和天然采光，減少使用空調(diào)和人工照明；（5）建設(shè)施工中使用商品混凝土，商品混凝土公司采用集中攪拌、自動(dòng)化控制給料給水及精確稱量技術(shù)、科學(xué)化管理措施，相對(duì)混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌，可大幅減少原材料浪費(fèi)，提高資源利用率?？蓽p少砂石料15-30%損耗，水泥減少10%損耗。9.2.3電器節(jié)能措施（1）選用SCB11節(jié)能型電力變壓器，并采用強(qiáng)迫風(fēng)冷方式，提高過負(fù)載能力；（2）變配電房設(shè)置在符合最集中的地方，以減少長(zhǎng)期運(yùn)行所造成的線路損失；（3）在變壓器低壓側(cè)，采用電容器進(jìn)行集中補(bǔ)償，使電網(wǎng)功率因數(shù)達(dá)到0.90以上；（4）所有照明燈具均選用節(jié)能型燈具，熒光燈的光源選用三基色高效光源；（5）選用電子鎮(zhèn)流器，提高功率因數(shù)；（6）建立正常的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)和照明燈具的清潔管理制度，以保證設(shè)備的高效運(yùn)行及良好的照明環(huán)境；（7）設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。9.2.4節(jié)水措施（1）在各給水進(jìn)口裝設(shè)計(jì)量水表，以利于統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水；（2）選用節(jié)水型用水器具和衛(wèi)生設(shè)備；（3）綠化景觀采用節(jié)水式噴灑裝置，節(jié)約綠化景觀用水；（4）綠化帶及澆灑道路、場(chǎng)地用水盡量不使用市政自來水，可考慮使用中水（回收水）或收集的雨水，綠化澆灌采用微灌、滴灌等節(jié)水措施。第十章環(huán)境保護(hù)10.1環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目位于茶陵縣東陽商街南側(cè)，犀城大道東側(cè)，周邊均為居民住宅小區(qū)以及商業(yè)設(shè)施，距企業(yè)生產(chǎn)區(qū)較遠(yuǎn)，無污染的企事業(yè)單位等。項(xiàng)目擬建設(shè)商業(yè)區(qū)，不會(huì)對(duì)周邊產(chǎn)生大的環(huán)境污染。10.2污染源及污染物項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響分為兩個(gè)階段，即項(xiàng)目建設(shè)階段的環(huán)境影響和項(xiàng)目投入使用后的環(huán)境影響。在項(xiàng)目建設(shè)階段，建筑機(jī)械的噪聲、施工的揚(yáng)塵等對(duì)環(huán)境造成的影響；項(xiàng)目建成后，生活污水、生活垃圾等對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響。（1）建設(shè)階段主要污染源和污染物1）噪聲污染源：項(xiàng)目的噪聲污染主要來自建設(shè)期施工機(jī)械作業(yè)、運(yùn)輸車輛運(yùn)行時(shí)的噪聲。作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和生活區(qū)居民的生活產(chǎn)生影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對(duì)周邊人群的生活產(chǎn)生影響。2）粉塵污染源：項(xiàng)目的粉塵污染主要來自建設(shè)期粉狀物在存放、搬運(yùn)時(shí)遇風(fēng)所引起的揚(yáng)塵。在項(xiàng)目土建施工過程中，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染會(huì)較為嚴(yán)重。（2）投入使用后的主要污染源與污染物1）大氣污染源：項(xiàng)目對(duì)大氣的污染主要來自進(jìn)出車輛排放的尾氣以及住宅所產(chǎn)生的油煙廢氣。2）水污染源：項(xiàng)目對(duì)水體的污染主要來自住宅的生活污水。3）固體廢棄物：項(xiàng)目的固體廢棄物主要是生活垃圾。10.3環(huán)境保護(hù)措施（1）廢水處理項(xiàng)目的排水采取雨、污分流制排放體制。生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的污水管匯集后排入城市污水排水系統(tǒng)。（2）環(huán)境空氣防護(hù)項(xiàng)目使用石油液化氣作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂1米的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無其它集中式廢氣排放源，對(duì)空氣影響較小。嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)動(dòng)車輛尾氣排放標(biāo)準(zhǔn)和新的燃燒技術(shù)的推廣和使用，以減少機(jī)動(dòng)車輛尾氣污染。（3）固體廢棄物處理在項(xiàng)目周圍的適當(dāng)位置設(shè)置一定數(shù)量的垃圾箱，生活垃圾由項(xiàng)目?jī)?nèi)的物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)及時(shí)分類、收集后，由環(huán)衛(wèi)所人員負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)運(yùn)送至城市垃圾填埋場(chǎng)處理，保證項(xiàng)目環(huán)境的清潔衛(wèi)生。10.4水土保持措施本項(xiàng)目在工程建設(shè)施工過程中的場(chǎng)地開挖等項(xiàng)作業(yè)會(huì)不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。因此，項(xiàng)目在施工過程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行《中華人民共和國(guó)水土保持法》及《中華人民共和國(guó)水土保持法實(shí)施條例》，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。工程實(shí)施前，應(yīng)請(qǐng)具有編制水土保持方案資質(zhì)證書的中介公司做好水土保持方案，按水土保持要求實(shí)施。施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對(duì)較大坡面做防坡處理。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。笫十一章投資估算與資金籌措11.1估算依據(jù)與說明（1）根據(jù)國(guó)家及有關(guān)部、委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目投資估算編制要求；（2）建、構(gòu)筑物根據(jù)湖南省建筑工程概算定額，參照茶陵類似項(xiàng)目單位造價(jià)資料估算；（3）土地費(fèi)用按實(shí)估算；（4）拆遷補(bǔ)償按實(shí)估算；（5）根據(jù)國(guó)家相關(guān)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)實(shí)際情況，計(jì)算建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等費(fèi)用；（6）基本預(yù)備費(fèi)按5%計(jì)算。11.2估算總投資1、建筑工程費(fèi)用（1）商業(yè)用房、酒店、住宅建筑工程費(fèi)900元/m2×250332.77m2=22530萬元）（2）地下室建筑工程費(fèi)1800元/m2×53207.25m2=9577萬元2、內(nèi)簡(jiǎn)易裝飾、外裝飾200元/m2×197125.52m2=3943萬元3、安裝工程（1）商業(yè)用房、酒店、住宅安裝工程費(fèi)①給水、排水系統(tǒng)：50元/m2×197125.52m2=986萬元②電力、弱電管線：65元/m2×197125.52m2=1281萬元③照明：20元/m2×197125.52m2=394萬元④消防防雷：30元/m2×197125.52m2=591萬元（2）地下車庫安裝工程①排水系統(tǒng)：20元/m2×53207.25m2=106萬②電力管線：40元/m2×53207.25m2=212萬元③照明：20元/m2×53207.25m=106萬元④消防及防雷：30元/m2×53207.25m2=160萬元4、室外排水系統(tǒng)：300萬元5、綠化景觀：400萬元6、道路：200萬元7、下沉式廣場(chǎng)：2008、亮化工程：200萬元9、電梯26部擬投入620萬元，其中：，高層電梯2部×50萬元/部=100萬元，中層電梯20部×20萬元/部=400萬元，商業(yè)電梯4部×30萬元/部=120萬元，10、相關(guān)規(guī)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)3888萬元11、土地征收費(fèi)：按照省、市、縣相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)每畝按40326元估算，擬投入546萬元：12、土地出讓金：根據(jù)縣城基本地價(jià)，并參照相同地段價(jià)位157.6萬元/畝估算，共計(jì)128.928畝，土地購(gòu)置費(fèi)20320萬元：13、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按照省、市、縣相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，由縣人民政府負(fù)責(zé)；14、基本預(yù)備費(fèi)2320萬元；經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資68880萬元，其中：建安工程費(fèi)用41186萬元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用62萬元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)3888萬元，土地費(fèi)用20866萬元（土地出讓金20320萬元，土地征收費(fèi)546萬元）；基本預(yù)備費(fèi)2320萬元。相關(guān)報(bào)建費(fèi)、前期工作費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)算依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)估算金額（萬元）備注一報(bào)建費(fèi)2697.31城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建安費(fèi)的2%823.72工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)建安費(fèi)的3%1235.63勞動(dòng)保障基金建安費(fèi)的0.5%2064工程定額測(cè)定費(fèi)建安費(fèi)的1%4125合同簽證20二前期工作費(fèi)用1190.71前期工作費(fèi)用建安費(fèi)的1%617.8勘測(cè)、可研、設(shè)計(jì)2建設(shè)單位管理費(fèi)建安費(fèi)的1%4123圖紙會(huì)審費(fèi)204水土保持規(guī)費(fèi)建安費(fèi)的0.5‰205環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)費(fèi)306節(jié)能評(píng)價(jià)費(fèi)建安費(fèi)的2‰82.47白蟻防治費(fèi)8.5合計(jì)3888資金籌措項(xiàng)目估算總投資68880萬元，建設(shè)資金全部由項(xiàng)目業(yè)主單位自籌。11.4資金使用計(jì)劃2013年投入13780萬元，占項(xiàng)目總投入20%；2014年投入24100萬元，占項(xiàng)目總投入35%；2015年投入31000萬元，占項(xiàng)目總投入45%。工程投資估算表序號(hào)費(fèi)用及工程名稱估算價(jià)值（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注土建安裝設(shè)備其它小計(jì)單位數(shù)量單位指標(biāo)一建筑安裝工程（一）主體建筑工程1土建225302架空層建筑9577（二）安裝工程m21主體安裝工程1.1電力弱電管線12811.2給排水9861.3照明3941.4消防、防雷5912外裝飾39433地下室安裝工程3.1電力2123.2給排水1063.3照明1063.4消防工程160（三）總圖工程1道路及場(chǎng)地硬化2002室外排水系統(tǒng)3003綠化景觀4004亮化2005下沉式廣場(chǎng)200二設(shè)備購(gòu)置及安裝620三相關(guān)報(bào)建費(fèi)用3888四其他費(fèi)用1征收土地費(fèi)用5462土地出讓金20320五基本預(yù)備費(fèi)2320合計(jì)3280777796202767468880第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)12.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)說明（1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)的財(cái)稅制度。（2）本項(xiàng)目計(jì)劃2012年10月啟動(dòng)，2013年2月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2015年12月竣工。2014年6月開始銷售，2015年全部銷售完。（3）各功能用房銷售價(jià)格參照周邊樓盤情況設(shè)定，綜合考慮茶陵縣房地產(chǎn)近年的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行綜合設(shè)定。功能銷售面積銷售價(jià)銷售收入（萬元）住宅48651.4320015568酒樓48384500024192商業(yè)用房153297.4375057486合計(jì)9724612.2項(xiàng)目收入預(yù)估算經(jīng)預(yù)估算本項(xiàng)目總收入約97246萬元。12.3項(xiàng)目支出預(yù)估算（1