房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析真題練習(xí)B卷帶答案打印版

房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析真題練習(xí)B卷帶答案打印版

單選題（共50題）1、操作數(shù)“00000101”與“00000101”執(zhí)行邏輯（）操作后，運(yùn)算結(jié)果“00000000”A.或B.與C.異或D.與非【答案】C2、（）服務(wù)器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進(jìn)行電子郵件的發(fā)送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D3、數(shù)據(jù)字典存放的是（）。A.數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)軟件B.數(shù)據(jù)定義語言DDLC.數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序D.各類數(shù)據(jù)描述的集合【答案】D4、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為(請作答此空)。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】B5、已知N個(gè)數(shù)已存入數(shù)組A[1…M]的前N個(gè)元素中（N＜M），為在A[i]（1≤i≤N）之前插入一個(gè)新數(shù)，應(yīng)先（），以挪出一個(gè)空閑位置插入該數(shù)。A.從A[i]開始直到A[l]，每個(gè)數(shù)向后移動一個(gè)位置B.從A[1]開始直到A[i]，每個(gè)數(shù)向后移動一個(gè)位置C.從A[i]開始直到A[N]，每個(gè)數(shù)向前移動一個(gè)位置D.從A[N]開始直到A[i]，每個(gè)數(shù)間后移動一個(gè)位置【答案】D6、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子簡潔，概括性強(qiáng)B.搭配得當(dāng)C.邏輯嚴(yán)密D.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)【答案】D7、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B8、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評估。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款與實(shí)際成交價(jià)的差價(jià)【答案】C9、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C10、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?請作答此空)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為()。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】A11、一組無邏輯關(guān)系的語句在程序中多處出現(xiàn)，為了節(jié)省存儲空間，把這些語句放在一個(gè)模塊中，該模塊的內(nèi)聚是（）。A.邏輯內(nèi)聚B.偶然內(nèi)聚C.過程內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】B12、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.集聚程度B.交通條件C.樓層D.租戶類型【答案】D13、請從下列名詞中區(qū)分類和對象。其中，（）全部是類，（）全部是對象。A.電影、序列號為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為sw1987532的電影膠片【答案】B14、評價(jià)一個(gè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)時(shí)，通常主要使用（）來衡量系統(tǒng)的可靠性，使用（）來衡量系統(tǒng)的效率。A.平均無故障時(shí)間（MTBF）和平均修復(fù)時(shí)間（MTTR）B.平均修復(fù)時(shí)間（MTTR）和故障率C.平均無故障時(shí)間（MTBF）和吞吐量D.平均響應(yīng)時(shí)間、吞吐量和作業(yè)周轉(zhuǎn)時(shí)間等【答案】D15、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B16、完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。A.建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系B.明確委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)C.載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)D.作為估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)【答案】D17、計(jì)算機(jī)中數(shù)據(jù)輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。A.I/O與CPU并行處理B.并行處理多種I/OC.實(shí)時(shí)響應(yīng)突發(fā)事件D.批量傳送數(shù)據(jù)【答案】D18、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進(jìn)行了抵押估價(jià)。A.選用辦公用途的三個(gè)可比實(shí)例B.選用酒店用途的三個(gè)可比實(shí)例C.收益法和比較法的價(jià)格差可以大于1.2倍D.本著謹(jǐn)慎原則，應(yīng)優(yōu)選比較法【答案】A19、在while型循環(huán)結(jié)構(gòu)中，（）。A.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)等于循環(huán)條件的判斷次數(shù)B.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)多于循環(huán)條件的判斷次數(shù)C.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)少于循環(huán)條件的判斷次數(shù)D.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)與循環(huán)條件的判斷次數(shù)無關(guān)【答案】C20、關(guān)于對象和類的敘述，正確的是（）。A.如果兩個(gè)對象的所有成員變量的值相同，則這兩個(gè)對象是同一對象B.編寫代碼時(shí)，不允許使用匿名類C.不同的對象一定屬于不同的類D.每個(gè)對象都有惟一標(biāo)識，以彼此區(qū)分【答案】D21、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A22、（）服務(wù)器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進(jìn)行電子郵件的發(fā)送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D23、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評估。A.原規(guī)劃審批文件B.房屋預(yù)售許可證C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證D.國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證【答案】D24、In（），theonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.A.alineB.aqueueC.anarrayD.astack【答案】D25、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，抽象類是（）。A.接口B.沒有方法的類C.沒有子類的類D.至少有一個(gè)未定義消息的類【答案】D26、軟件的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)(SD.方法中，一般分為概要設(shè)計(jì)和詳細(xì)設(shè)計(jì)兩階段，其中詳細(xì)設(shè)計(jì)主要是要建立()。A.軟件結(jié)構(gòu)B.軟件過程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D27、若一個(gè)棧以向量V[1..n]存儲，且空棧的棧頂指針top為n+1，則將元素x入棧的正確操作是（）。A.top=top+1;V[top]=x;B.V[top]=x;top=top+1;C.top=top-1;V[top]=x;D.V[top]=x;top=top-1;【答案】C28、估價(jià)對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.企業(yè)主管部門B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.政府規(guī)劃管理部門【答案】D29、以下關(guān)于軟件工程的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。A.軟件工程是開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)軟件的系統(tǒng)方法B.軟件工程把系統(tǒng)的、規(guī)范的、可度量的途徑應(yīng)用于軟件開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)過程C.軟件工程將工程技術(shù)、工程管理和工程經(jīng)濟(jì)融入軟件開發(fā)過程D.軟件工程就是以工業(yè)流水線生產(chǎn)方式開發(fā)軟件的過程【答案】D30、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D31、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A32、某種部件使用在10000臺計(jì)算機(jī)中，運(yùn)行工作1000小時(shí)后，其中20臺計(jì)算機(jī)的這種部件失效，則該部件千小時(shí)可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D33、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內(nèi)外圈磁道B.螺旋形磁道C.內(nèi)外圈光道D.螺旋形光道【答案】D34、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A35、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項(xiàng)目，（）主要用來描述面向?qū)ο筌浖_發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】D36、（）不是我國著作權(quán)法所保護(hù)的對象。A.計(jì)算機(jī)程序B.計(jì)算機(jī)保護(hù)條例C.計(jì)算機(jī)文檔D.Flash軟件制作的動畫【答案】B37、用戶交互界面設(shè)計(jì)的易用性原則不包括()。A.用戶交互界面盡量由業(yè)務(wù)人員設(shè)計(jì)B.所用名詞和術(shù)語盡量采用業(yè)務(wù)用語C.功能菜單盡量與業(yè)務(wù)劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務(wù)流程基本一致【答案】A38、某C語言程序中，x是一個(gè)浮點(diǎn)型變量，m是一個(gè)值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（請作答此空）時(shí)會報(bào)錯(cuò)，這是一種（）錯(cuò)誤。A.編譯B.預(yù)處理C.編輯D.運(yùn)行【答案】A39、白盒測試中，()覆蓋是指設(shè)計(jì)若干個(gè)測試用例，運(yùn)行被測程序，使得程序中的每個(gè)判斷的取真分支和取假分支至少執(zhí)行一次。A.語句B.判定C.條件D.路徑【答案】B40、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言提供的（）機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)發(fā)送一個(gè)通用的消息而調(diào)用不同類的方法。A.函數(shù)調(diào)用B.多態(tài)C.封裝D.繼承【答案】B41、在軟件開發(fā)過程中，軟件設(shè)計(jì)包括四個(gè)既獨(dú)立又相互聯(lián)系的活動，分別為體系結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、（）、數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)和過程設(shè)計(jì)。A.文檔設(shè)計(jì)B.程序設(shè)計(jì)C.用戶手冊設(shè)計(jì)D.接口設(shè)計(jì)【答案】D42、軟件工程項(xiàng)目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計(jì)劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評級【答案】D43、數(shù)據(jù)字典存放的是（）。A.數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)軟件B.數(shù)據(jù)定義語言DDLC.數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序D.各類數(shù)據(jù)描述的集合【答案】D44、若程序中定義了局部變量與全局變量，則（）。A.在函數(shù)內(nèi)只能訪問局部變量，但不能訪問全局變量B.局部變量與全局變量的名字不得相同C.一個(gè)函數(shù)被多次調(diào)用時(shí)，其定義的局部變量必定分配同一個(gè)存儲單元D.函數(shù)中定義的局部變量與全局變量同名時(shí)，在函數(shù)內(nèi)引用的是局部變量【答案】D45、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時(shí)也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)。現(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。A.住宅和商鋪可銷售面積之和B.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積C.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積和公建面積D.住宅和商鋪總規(guī)劃建筑面積之和【答案】C46、由于設(shè)計(jì)缺陷和編碼缺陷對已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改，此行為屬于（）維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】A47、程序以解釋方式運(yùn)行時(shí)，不（）。A.進(jìn)行詞法分析B.進(jìn)行語法分析C.進(jìn)行語義分析D.產(chǎn)生目標(biāo)程序文件【答案】D48、軟件工程的基本原理不包括（）。A.分段管理軟件開發(fā)，將復(fù)雜問題簡化處理B.開發(fā)團(tuán)隊(duì)成員要盡量多，有利于集思廣益C.記錄軟件每個(gè)版本的狀態(tài)，嚴(yán)格版本控制D.不斷積累和改進(jìn)軟件過程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)【答案】B49、在某高校教學(xué)管理系統(tǒng)中，有院系關(guān)系D(院系號，院系名，負(fù)責(zé)人號，聯(lián)系方式)，教師關(guān)系T(教師號，姓名，性別，院系號，身份證號，聯(lián)系電話，家庭住址)，課程關(guān)系C(課程號，課程名，學(xué)分)。其中，“院系號”唯一標(biāo)識D的每一個(gè)元祖，“教師號”唯一標(biāo)識T的每一個(gè)元組，“課程號”唯一標(biāo)識C中的每一個(gè)元組。假設(shè)一個(gè)教師可以講授多門課程，一門課程可以有多名教師講授，則關(guān)系T和C之間的聯(lián)系類型為（請作答此空）。假設(shè)一個(gè)院系有多名教師，一個(gè)教師只屬于一個(gè)院系，則關(guān)系D和T之間的聯(lián)系類型為（）。關(guān)系T（），其外鍵是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D50、為提高××機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）B.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益C.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）+拆除費(fèi)用+清理費(fèi)用D.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×（土地到期時(shí)50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)【答案】A大題（共10題）一、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能夠讓計(jì)算機(jī)做那些現(xiàn)在只有人類大腦才可以做的一些工作。A人工智能B大數(shù)據(jù)C云計(jì)算D物聯(lián)網(wǎng)二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號：××估字[2015]第××號估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評估估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)日期”錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期；2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，價(jià)值類型的表述不符合《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；5.結(jié)果報(bào)告中缺少市場價(jià)值、法定優(yōu)先受償款的披露；6.結(jié)果報(bào)告缺少風(fēng)險(xiǎn)提示；7.技術(shù)報(bào)告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用；11.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；12.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤；13.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；三、1、××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價(jià)對象)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價(jià)對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價(jià)值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價(jià)師聲明(略)【答案】1．致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。3．結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。4．結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義(或各種方法未做說明)。5．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為：“如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任?！?．技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與估價(jià)對象不一致，應(yīng)修正。7．比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比實(shí)例因素的分析說明(或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說明)。9．可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。10．市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。11．估價(jià)對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。12．技術(shù)報(bào)告中市場法缺少計(jì)算公式。13．租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說明確定理由。四、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價(jià)對象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測算過程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號：××估字[2015]第××號估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評估估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)日期”錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期；2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，價(jià)值類型的表述不符合《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；5.結(jié)果報(bào)告中缺少市場價(jià)值、法定優(yōu)先受償款的披露；6.結(jié)果報(bào)告缺少風(fēng)險(xiǎn)提示；7.技術(shù)報(bào)告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用；11.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；12.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤；13.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；六、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由：估價(jià)對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。或估價(jià)對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線：（1）選擇估價(jià)方法，（2）方法運(yùn)用中的具體處理，（3）確定估價(jià)結(jié)果。七、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個(gè)，其方法是：對原字符串逐個(gè)字符進(jìn)行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時(shí)，設(shè)置標(biāo)志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運(yùn)行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標(biāo)志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標(biāo)志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價(jià)表示i+1或等價(jià)表示flag=1或給flag賦值為任何一個(gè)不是0的值idx++或idx=idx+1或等價(jià)表示idx或等價(jià)表示八、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其對該商鋪的最高出價(jià)。<1>、商務(wù)辦公樓估價(jià)的常用方法有哪些？<2>、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況有哪些？<3>、該估價(jià)項(xiàng)目適宜采用哪種估價(jià)方法？請簡述該方法的估價(jià)技術(shù)路線?！敬鸢浮?.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象；內(nèi)部裝飾裝修；設(shè)備、設(shè)施；智能化程度；物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。3.本題考