地下車位銷售實(shí)施方案(經(jīng)典)

安徽XX項(xiàng)目地下車位銷售方案第一、XX縣市場車位物業(yè)調(diào)查分析目前前XX縣市場除本項(xiàng)目外暫無同類型物業(yè)銷售,無法提供車位銷售的市場依據(jù)，因此本項(xiàng)目車位銷售將參照其他城市車位銷售方式，以下將以合肥車位銷售為例.第二、其他城市車位營銷模式(以合肥市場為例）目前合肥市場車位銷售價(jià)格一般為8—10萬左右，銷售方式為租售結(jié)合方式。車位租金價(jià)格范圍為200—400元/月.合肥市場車位銷售特點(diǎn)：1、銷售時(shí)間一般為交房后半年左右開始正式對外銷售。2、以租售結(jié)合的方式進(jìn)行銷售，部分公開對外銷售，部分由開發(fā)商保留作為日常備用車位對外出租。3、前期車位銷售情況基本都不理想,待項(xiàng)目入住率提高后，車位銷售才逐漸正常起來.4、車位的投資回報(bào)率比較低，以合肥市場普通車位為例，總價(jià)8萬元的車位月租金一般在200—400元/月，每年的投資回報(bào)率僅為4%.第三、背景分析及調(diào)查結(jié)論1、從XX縣房產(chǎn)市場車位整體配比及銷售情況看，市場上車位需求量相對較少。從項(xiàng)目車位配比來看，XX縣房產(chǎn)項(xiàng)目來中，本項(xiàng)目是唯一有車位銷售的項(xiàng)目，以XX縣市場的消費(fèi)能力及消費(fèi)習(xí)慣看，車位走入尋常百姓家仍然需要一段時(shí)間，所以說在一定時(shí)期內(nèi)XX縣市場車位需求量依然走低。2、以合肥市場作為參照物,從消費(fèi)能力及投資心理來看，大多數(shù)消費(fèi)者對車位物業(yè)的需求空間并不明顯。從調(diào)研機(jī)構(gòu)對合肥市場車位需求量的調(diào)查結(jié)果看，隨機(jī)抽取的有車一族的消費(fèi)者，約60％的人表示不會(huì)考慮購買車位，約40％的人表示將會(huì)考慮購買車位，購買動(dòng)機(jī)均為節(jié)省使用成本或現(xiàn)在價(jià)格較低,先選個(gè)好位置;隨機(jī)抽取部分無車的項(xiàng)目業(yè)主，基于消費(fèi)能力和投資回報(bào)的考慮,約80％的人表示最近將不考慮購買車位.3、合肥車位市場整體反應(yīng)冷淡，部分項(xiàng)目不銷售車位，而是長期持有，提高租金,以租受益，等待時(shí)機(jī)成熟。根據(jù)對合肥市場的了解，部分實(shí)力樓盤對車位物業(yè)采用方法是前期持有,以租受益,時(shí)機(jī)成熟再行以較理想價(jià)格銷售，入住率越高,銷售價(jià)格越高。如合肥元一集團(tuán)開發(fā)的眾多小區(qū)為例，07年陸續(xù)有不少小區(qū)交房入住，目前部分小區(qū)入住率基本90%，車位銷售卻是不急不慢。事實(shí)上，基于回報(bào)偏低,業(yè)主未入住等因素,對車位物業(yè)長期持有，以租受益,等待銷售時(shí)機(jī)成熟，成為部分實(shí)力項(xiàng)目采取的主要策略。4、合肥市場上車位銷售情況較好的，基本為車位配比較低的成熟社區(qū)。合肥市場上,車位銷售較好的，一是商住項(xiàng)目，擁有大量辦公需求，二是市中心區(qū)成熟小區(qū)，入住率高，停車位較少。5、合肥市場的車位銷售,基本上前期均不理想。從合肥市場車位銷售情況來看,前期普遍情況不理想，基本均為項(xiàng)目入住后,銷售率才有所提升，且項(xiàng)目交房越久，入住率越高，車位銷售及使用情況越好.6、大量地面空間被用作停車,而地下車位使用率偏低.合肥市民喜好省事、方便，有地面停車位,就不愿下地下車位已成普遍現(xiàn)象，目前合肥市入住率比較高的成熟小區(qū)，現(xiàn)基本路面全部都停滿車輛。第四、車位銷售策略1、車位銷售時(shí)間安排參照合肥市車位銷售的方式，建議將XX項(xiàng)目車位再次對外銷售時(shí)間推遲，待XX項(xiàng)目交房后，安排重點(diǎn)開展車位銷售。如此考慮,有二方面原因，一是考慮目前回款及尾房銷售工作是重點(diǎn),故目前階段不建議強(qiáng)銷車位；二是從現(xiàn)在至二期開盤，將有相當(dāng)長一段時(shí)間,沒有具體銷售工作安排,從整個(gè)銷售部工作均衡安排上看，也建議將時(shí)間適度靠后;三是車位的銷售,尤其是開始，最好是集中精力打個(gè)殲滅戰(zhàn)，集中消化一批，然后利用提價(jià)等價(jià)格杠桿，促進(jìn)猶豫不決者及早購買。例如合肥的元一集團(tuán)旗下項(xiàng)目，在車位集中開盤銷售一批后，會(huì)封盤一段時(shí)間停止銷售，等待客戶心理轉(zhuǎn)變。2、車位銷售策略A、參照合肥車位銷售經(jīng)驗(yàn)，考慮前期開發(fā)商持有，以租售結(jié)合的方式進(jìn)行銷售。以合肥市場為例，車位銷售在前期,尤其是交房之前，銷售情況均不理想，較為成功的項(xiàng)目車位銷售案例，均是在小區(qū)入住率達(dá)到一個(gè)高位前，由開發(fā)商持有物業(yè),租賃為主，當(dāng)小區(qū)步入成熟,再開始以較高價(jià)格開始銷售,回籠投資。在地下車庫全部投入使用后，可考慮分區(qū)進(jìn)行銀行抵押貸款，進(jìn)行融資，實(shí)現(xiàn)地下車位的變現(xiàn)。B、付款方式多樣化。一般車位以一次性付款為主，為了使更多的人可以輕易地購買車位,建議可采用多種方式,如車位分期付款,首期付50%，最1年內(nèi)全額付清等。建議與集中開盤優(yōu)惠一起,推出分期付款方案，最大量吸引客戶購買。C、實(shí)行銷售控制，減少車位推出量車位銷售前期，建議采用銷售控制，控制車位推出量,減少客戶選擇余地；待項(xiàng)目入住率提升后集中放量銷售,輔以優(yōu)惠政策，以現(xiàn)場銷售氛圍，增加緊迫感,促進(jìn)成交.3、其他策略A、車位銷售中利用限期限額優(yōu)惠促銷銷售人員電話聯(lián)系客戶，向客戶告知,在本項(xiàng)目車位集中開盤時(shí)間段內(nèi)購車位將享有10000元-5000元的優(yōu)惠，如“購買車位的，前30個(gè)優(yōu)惠10000元/個(gè)，前50個(gè)客戶購買車位優(yōu)惠6000元/個(gè)，50——100名優(yōu)惠3000元/個(gè)”，另外，通知客戶,“車位即將調(diào)價(jià)，×年×月×日，價(jià)格一律上調(diào)5000元/個(gè)"等?；蛘哔徺I二個(gè)以上車位，額外優(yōu)惠2000元/個(gè)。B、建議XX項(xiàng)目二期調(diào)整地下車位設(shè)計(jì)，適當(dāng)減少車位數(shù)量。在目前周位普遍銷售不佳情況下，控制數(shù)量，有利于銷售速度及價(jià)格。同時(shí)，鑒于地下車位的高額成本,減少配比，也是節(jié)約了開發(fā)資金的投入.C、盡早交房,提高入住率。目前，一期XX項(xiàng)目主體工程建筑已基本完成,建議盡快進(jìn)行配套建設(shè)，爭取提前交付，盡早讓客戶收房入住、盡早購車位。D、車位房源搭配。在項(xiàng)目二期銷售中，考慮選擇一批優(yōu)質(zhì)房源，將待銷售的車位進(jìn)行一定房源比例搭配，減少客戶購買的選擇余地，也將增進(jìn)車位的銷售。E、物業(yè)管理要嚴(yán)格控制地面停車位,實(shí)行嚴(yán)格車輛管理制度。交付后，物業(yè)管理上要求汽車一律入地下車位,嚴(yán)禁地面停車。同時(shí)，地下車位，一律統(tǒng)一加裝車位鎖，防止隨意停放.另：考慮到本項(xiàng)目車位目前的銷售價(jià)格為8萬/個(gè)，在重新銷售前期建議租售結(jié)合的方式進(jìn)行,參照合肥車位租賃價(jià)格，建議本項(xiàng)目車位租金年回報(bào)率要基本達(dá)到4％左右,車位租金價(jià)格建議定在240—300元/月。合肥XX房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司2010年4月1日附件一:車位租賃合同甲方(出租方)：地址：XX縣XX路南側(cè)代表人：電話：乙方（承租方）：身份證號(hào)：住址：電話：為了便于停車位的正常管理和車輛的有序出入，xxxx集團(tuán)（開發(fā)商）將小區(qū)現(xiàn)有的停車位出租給乙方。據(jù)此，甲乙雙方在平等自愿、互惠互利、誠實(shí)信用的原則下，就甲方將小區(qū)停車位出租給乙方使用的事宜達(dá)成一致意見，特訂立本合同。第一條編號(hào)、位置、面積停車位編號(hào)：位置：面積：。第二條承租期限乙方承租期限即為本合同的有效期限.本合同的有效期限為年,自年月日始至年月日止。合同期滿經(jīng)雙方協(xié)商一致可以續(xù)簽合同。第三條租金及其支付方式租賃車位按照先付款后使用的原則，乙方需在簽定本合同時(shí)將車位租賃費(fèi)一次性向甲方支付。收取費(fèi)用后，不再退費(fèi).乙方須于本合同約定期限滿提前三周向甲方提出續(xù)租書面申請，獲得甲方同意后辦理相關(guān)手續(xù)。過期視為放棄續(xù)租權(quán)，甲方無須將乙方列入下一期車位租賃計(jì)劃內(nèi)。乙方承租停車位的租金為每年人民幣元。租金支付方式為：。第四條雙方責(zé)任甲方責(zé)任:1、依本合同的約定向乙方提供停車位；2、負(fù)責(zé)停車位的公共秩序維護(hù)工作;3、負(fù)責(zé)停車位的衛(wèi)生清潔工作。乙方責(zé)任：1、不得將停車位轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借給他人；2、承租的停車位只用于停放機(jī)動(dòng)車輛；3、停放的機(jī)動(dòng)車輛牌照號(hào)為：變更的，應(yīng)告知甲方；4、不得影響其它車位上停放的車輛的安全和正常通行；5、在停車位內(nèi)修理車輛或清洗車輛須經(jīng)甲方許可;6、車輛進(jìn)出停車位不得妨礙甲方的物業(yè)管理活動(dòng)和其他業(yè)主、物業(yè)使用人的活動(dòng)。第五條停車位的所有權(quán)及維護(hù)停車位的所有權(quán)由安徽萬世偉業(yè)投資集團(tuán)所有。其維修養(yǎng)護(hù)工作由甲方進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。第六條甲方免責(zé)乙方車輛在停車位內(nèi)損壞的，除乙方有證據(jù)證明是甲方的行為所致或甲方?jīng)]有履行職責(zé)所致的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任；乙方車輛在停車位內(nèi)丟失的,除乙方有證據(jù)證明是甲方的行為所致的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任；對于乙方車輛在停車位內(nèi)損壞或丟失的，甲方將協(xié)助乙方向公安機(jī)關(guān)報(bào)案并配合公安機(jī)關(guān)對案件進(jìn)行調(diào)查和處理。第七條其它1、因小區(qū)開發(fā)、規(guī)劃等原因須提前解除合同的，甲方應(yīng)于日前通知乙方;2、甲方將建立健全停車位的各項(xiàng)管理規(guī)定；第八條不可抗力在履行本合同的過程中出現(xiàn)不能預(yù)見、不可避免如地震、洪水等情況造成損失的,甲乙雙方互相免責(zé),但雙方應(yīng)盡量避免損失的擴(kuò)大，對擴(kuò)大部分的損失責(zé)任方應(yīng)予賠償。第九條違約責(zé)任1、除本合同本條規(guī)定的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權(quán)要求違約方支付元的違約金；2、乙方應(yīng)按時(shí)繳納停車位的租金，不得以任何原因拖欠租金,乙方拖欠租金的，按日‰向甲方支付違約金;3、乙方不正確使用停車位或不按甲方的規(guī)定使用停車位的，給小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)使用人或甲方造成損失的乙方應(yīng)予賠償。第十條爭議的解決本合同未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定。在履行本合同過程中發(fā)生爭議的，雙方應(yīng)平等協(xié)商解決.協(xié)商不成可以依法向甲方所在地人民法院起訴。本合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式三份，甲方兩份,乙方一份，具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。甲方：乙方：負(fù)責(zé)人：簽訂日期：附件二：物業(yè)管理（地下車庫管理）服務(wù)協(xié)議甲方：乙方：號(hào)樓單元室為了維護(hù)XX項(xiàng)目交通秩序，規(guī)范機(jī)動(dòng)車停放，確保業(yè)主車輛安全，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，就XX項(xiàng)目地下車庫車位租賃管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議:第一條車輛基本情況車主姓名:性別:聯(lián)系電話:駕駛證號(hào)：車牌號(hào)：車型：顏色:第二條物業(yè)情況物業(yè)位置：物業(yè)名稱：XX項(xiàng)目地下車庫車位編號(hào)：第三條雙方的權(quán)利和義務(wù)。一、甲方的權(quán)利和義務(wù)1、根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合實(shí)際情況,制定本小區(qū)《地下車庫管理規(guī)定》并書面告知乙方；2、負(fù)責(zé)建立健全本車庫停放車輛的檔案資料;3、制止違反本車庫管理規(guī)定的行為.4、租約期滿,車主若需繼續(xù)租賃,應(yīng)在協(xié)議到期前十五天到管理處辦理租手續(xù)；否則，將視乙方自動(dòng)終止協(xié)議，甲方有權(quán)將該車位轉(zhuǎn)租他人,轉(zhuǎn)租時(shí)不再另行通知；二、乙方的權(quán)利和義務(wù)1、監(jiān)督甲方的車輛管理服務(wù)工作,就車輛管理的有關(guān)問題向甲方提出合理的意見和建議;2、嚴(yán)格遵守物業(yè)公司制定《XX項(xiàng)目地下停車場管理規(guī)定》，如因乙方違反《XX項(xiàng)目地下停車場管理規(guī)定》而造成的損失，乙方負(fù)全部責(zé)任；3、依據(jù)本協(xié)議按時(shí)繳納車位租金和管理費(fèi);4、接受甲方的管理和服務(wù)；5、對停放車輛辦有相關(guān)齊全的保險(xiǎn)手續(xù)。第四條車庫物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量1、車庫衛(wèi)生整潔，車輛停放有序；2、公用設(shè)施設(shè)備配套完好，運(yùn)行使用正常，無事故隱患,日常使用中嚴(yán)格遵守操作規(guī)程和保養(yǎng)規(guī)范；3、機(jī)動(dòng)車輛停放管理制度完善,管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記；4、消防設(shè)備設(shè)施配置完好，運(yùn)行正常,可隨時(shí)啟用；消防通道暢通無阻；制定有效的消防應(yīng)急方案；5、車場實(shí)行24小時(shí)值班制度。第五條車輛停放中的禁止行為1、停放車輛時(shí)不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，非停車區(qū)域禁止停放任何車輛；2、不得損壞車庫內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，不得私占他人車位，不得改變車庫的使用性質(zhì)；3、車庫內(nèi)不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現(xiàn)象必須及時(shí)清理；4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險(xiǎn)品的車輛在車庫停放；5、地下車庫嚴(yán)禁煙火，經(jīng)制止不改者，將取消停車資格。第六條停車費(fèi)價(jià)格與收費(fèi)辦法停車管理服務(wù)費(fèi)：元/月車位租金:元/月租用期限自年月日至年月日止共個(gè)月，合計(jì)元，乙方須于協(xié)議到期15日前到物業(yè)中心交付下一期的車位租金.第七條違約責(zé)任的處理1、甲方違反本協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)的，乙方有權(quán)督促甲方限期整改；2、由乙方原因造成甲方未能達(dá)到服務(wù)目標(biāo)的,甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未改的，甲方有權(quán)取消其停車資格;3、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所有費(fèi)用，退還利息并支付違約金.4、乙方違反協(xié)議，不按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納停車服務(wù)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交欠款,并有權(quán)取消乙方停車資格；5、乙方有責(zé)任和義務(wù)保證所停車輛的完好狀態(tài)，由于滴、漏、電路問題等車輛自身原因造成的后果由乙方自行承擔(dān)；6、違反本協(xié)議第五條規(guī)定的，由此所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。第八條為維護(hù)業(yè)主、公眾的切身利益,在不可預(yù)見的情況下，甲方有權(quán)協(xié)助有關(guān)部門采取緊急措施，如發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。第九條本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第十條業(yè)主有車位購買優(yōu)先權(quán)。因業(yè)主購買車位而造成車位租賃發(fā)生相應(yīng)調(diào)整的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。第十一條本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份,具有同等的法律效力，自雙方簽字之日起生效.甲方簽字（蓋章）乙方簽字（蓋章）年月日年月日附件三:地下車庫管理規(guī)定為加強(qiáng)地下車庫管理，規(guī)范車輛停放。保持良好的停車秩序保障地下車庫車位擁有人、使用人及全體業(yè)主和物業(yè)管理合法權(quán)益，根據(jù)地方有關(guān)交通法則制定本管理方法。第一條，所有出入地下的車輛，必須遵守《XX項(xiàng)目地下車庫管理服務(wù)協(xié)議》及本管理辦法。車庫實(shí)行有償使用并按規(guī)定繳納場地服務(wù)費(fèi)(不含車輛保管費(fèi)）,服從物業(yè)管理公司工作人員的管理，愛護(hù)車庫設(shè)施設(shè)備。第二條，車輛憑管理磁卡出入車庫，應(yīng)關(guān)閉遠(yuǎn)光燈，禁止鳴笛,限速5公里/時(shí).第三條，車輛應(yīng)停放在自己的車位上，不得占用公共通道或他人車位，應(yīng)避讓公共設(shè)施、障礙物和其他車輛,防止劃傷、碰傷車輛。第四條，車庫車位設(shè)計(jì)停放的車輛為家用、商用小型車輛，車輛高度不得超過2米。禁止超長超高大型車輛及貨運(yùn)卡車進(jìn)入車庫。第五條，車輛應(yīng)及時(shí)清潔，不潔車輛不得入庫，漏油和嚴(yán)重污染車輛不得進(jìn)入車庫。第六條,地下車庫禁止洗車、修車、學(xué)車、練車和試剎車，嚴(yán)禁無證駕駛。第七條，