商品房預(yù)售中預(yù)購人權(quán)益保護(hù)的若干法律思考

商品房預(yù)售中預(yù)購人權(quán)益保護(hù)的若干法律思考

論文摘要：市場經(jīng)濟(jì)背景下，商品房預(yù)售漸漸成為商品房市場銷售模式的主導(dǎo)，然而由于預(yù)售行為中諸多的不確定因素，交易雙方的地位與實力又明顯不對稱，預(yù)購人的合法權(quán)益往往遭到侵害。正視商品房預(yù)售制度中存在的問題，探析如何有效保護(hù)預(yù)購人合法權(quán)益不僅具有較強(qiáng)的現(xiàn)實意義，對于我國有關(guān)法律的完善也具有其理論價值。

論文關(guān)鍵詞商品房預(yù)售合同權(quán)益保護(hù)

一、商品房預(yù)售制度的源起與特征

商品房預(yù)售源起香港，是香港立信置業(yè)公司針對尚未完全建成的樓房而首創(chuàng)“分層售賣，分期付款”的銷售方式，業(yè)界俗稱“賣樓花”。相對現(xiàn)售，它是一種特殊的銷售形式，即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位將建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，由購買人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買賣方式。

從本質(zhì)上說，商品房預(yù)售屬于不動產(chǎn)銷售，但相對現(xiàn)售，它又具有以下特殊性：預(yù)售標(biāo)的物具有非現(xiàn)實性。交易時由于預(yù)售房屋并不現(xiàn)實存在，房屋的具體情況如位置、結(jié)構(gòu)、面積、朝向等都只能通過施工圖紙來進(jìn)行抽象標(biāo)明，所以房屋預(yù)購人就房屋所享有的并非物權(quán)，而只是一種對房屋的期待權(quán)。預(yù)售合同履行具有高風(fēng)險性。商品房預(yù)售是遠(yuǎn)期交易法律行為，從合同生效到交付房屋，要?dú)v經(jīng)取得預(yù)售許可、房屋建設(shè)、竣工驗收等諸多環(huán)節(jié)，合同履行期限耗時較長，加之交易雙方期間還可能遭遇如政策或市場變化、自然災(zāi)害等情境，故相較于一般的交易行為具有更大的履行風(fēng)險，甚至預(yù)購方較之預(yù)售方承擔(dān)的交易風(fēng)險更大。預(yù)售中的法律關(guān)系具有復(fù)雜性。作為商品房預(yù)售中的絕對必要主體，預(yù)售雙方所達(dá)成的預(yù)售合同是商品房預(yù)售行為之基礎(chǔ)合同。而當(dāng)預(yù)售人并不是以自有資金自行完成商品房項目建設(shè)時，就可能會涉及到開發(fā)商與工程承包商間的工程承包建設(shè)法律關(guān)系；若銀行提供“按揭”，則預(yù)購人與銀行間又形成了抵押借貸關(guān)系；此外，也有可能產(chǎn)生預(yù)售人與銀行間的擔(dān)保關(guān)系等，這些關(guān)系各自獨(dú)立又相互聯(lián)系，甚是復(fù)雜。預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房具有明顯的社會公共性，與國民基本生活息息相關(guān)，而預(yù)售交易又具有長周期、高風(fēng)險等特性，雙方當(dāng)事人在預(yù)售中的權(quán)利義務(wù)極不平衡，預(yù)購人處于極為不利的地位，因此商品房預(yù)售不能純粹依當(dāng)事人意思自治來自行約束，而應(yīng)當(dāng)有國家層面的嚴(yán)格規(guī)定。我國政府對房屋預(yù)售交易市場一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，有關(guān)調(diào)控預(yù)售交易的法律，體現(xiàn)了較強(qiáng)的國家干預(yù)性。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》及《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)都對房屋預(yù)售的條件、程序、預(yù)售方的主體資格等進(jìn)行了具體規(guī)定，同時制定了預(yù)售合同的登記備案制度、商品房預(yù)售權(quán)屬登記制度等，體現(xiàn)了國家對商品房預(yù)售行為的必要監(jiān)管、干預(yù)以及法律規(guī)制。

二、預(yù)購人權(quán)益的內(nèi)容及其特性

預(yù)購人是指與預(yù)售人簽訂商品房預(yù)售合同并支付定金或房屋價款，享有在合同約定日期請求預(yù)售人交付約定商品房的權(quán)利人。預(yù)購人權(quán)益實際上就是預(yù)購人在商品房預(yù)售過程中，依照法律規(guī)定和合同約定而享有的權(quán)益。主要包括兩方面的內(nèi)容，一是基于房屋預(yù)售合同取得針對合同相對人預(yù)售人的權(quán)利，二是對合同標(biāo)的物即商品房的權(quán)利。

針對預(yù)售人的權(quán)利是指預(yù)購人基于預(yù)售合同而享有的請求預(yù)售人為特定給付的權(quán)利，依民法權(quán)利劃屬債權(quán)，是種請求權(quán)，主要內(nèi)容包括要求預(yù)售人依合同按期施工、按期竣工并按約定交付房屋以及協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明等，此外還包括另一重要內(nèi)容，即真實、全面地獲得預(yù)售房的詳細(xì)信息。這一權(quán)利學(xué)界現(xiàn)定義為預(yù)購人知情權(quán)，但其法律性質(zhì)卻眾說紛紜。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)購人知情權(quán)是種經(jīng)濟(jì)權(quán)利；也有學(xué)者認(rèn)為該權(quán)利對應(yīng)的是預(yù)售人的強(qiáng)制信息披露義務(wù)，從法律性質(zhì)看則屬于民法上的先合同義務(wù)，是一種附隨義務(wù)。梁慧星老師則另持觀點(diǎn)，認(rèn)為，預(yù)購人知情權(quán)屬于消費(fèi)者知情權(quán)，體現(xiàn)了一種非平等關(guān)系，強(qiáng)調(diào)給位處弱勢地位的消費(fèi)者以特殊保護(hù)，體現(xiàn)的是追求實質(zhì)平等的現(xiàn)代法精神，是現(xiàn)代民法確立的一項重要民事權(quán)利。筆者贊同梁老師的觀點(diǎn)，商品房預(yù)購人也是消費(fèi)者，享有消費(fèi)者知情權(quán)，但該權(quán)利與傳統(tǒng)民法上的權(quán)利性質(zhì)并不完全等同，是種具有社會權(quán)利特征的特殊性質(zhì)民事權(quán)利。

針對預(yù)售商品房屋的權(quán)利，學(xué)界持有兩種不同的觀點(diǎn)。一種認(rèn)為預(yù)購人享有的是一種優(yōu)先權(quán)，而以王澤鑒老師為代表的觀點(diǎn)則主張，預(yù)購人取得的權(quán)利實質(zhì)上是對商品房所有權(quán)的期待權(quán)。筆者認(rèn)同后一種觀點(diǎn)，預(yù)購人所取得的僅僅是以將來享有該商品房屋所有權(quán)為內(nèi)容的一種期待權(quán)。它具有附從性，完全依附于商品房預(yù)售合同這一基礎(chǔ)法律關(guān)系，因其成立而成立，因其無效而歸于無效。而且預(yù)購人基于合同目的取得的債權(quán)也同時具有一定的物權(quán)特性。所以，預(yù)購人期待權(quán)不是單純的債權(quán)，也不是完整的物權(quán)，而是介于債權(quán)和物權(quán)之間的一種權(quán)利，換言之是種物權(quán)化的債權(quán)，是從債權(quán)到物權(quán)實現(xiàn)過程中的權(quán)利。

三、我國預(yù)購人權(quán)益受侵害的現(xiàn)象分析

近年來，隨著商品房預(yù)售市場的不斷升溫，我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速增長，人民群眾住房條件也迅速得到改善，然而與此同時，依然暴露出商品房消費(fèi)市場中的不少問題，預(yù)購人權(quán)益受損的現(xiàn)象還是屢見不鮮，常見的：

1.虛假廣告宣傳商品房宣傳廣告對預(yù)購人是否決定購買房屋起著至關(guān)重要的作用，然而由于房屋處于在建，很大程度上就給預(yù)售方留下了夸大和虛假宣傳的空間。有預(yù)售方為吸引消費(fèi)者購買，往往就商品房的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施等做出夸大或虛假的與實際情況不相符的宣傳。

2.預(yù)售人信息披露遺漏信息披露義務(wù)是意思自治原則和合同意思真實的基本要求，信息披露義務(wù)可以防止逆向選擇，保護(hù)信息弱者的利益。預(yù)售中，開發(fā)商就最常見的與交易至關(guān)緊要的信息應(yīng)當(dāng)予以披露，如開發(fā)商資質(zhì)、預(yù)售許可、預(yù)售房質(zhì)量、期房周邊規(guī)劃環(huán)境等，然而現(xiàn)實中，預(yù)售人常常利用預(yù)購人對所購商品房全面情況的不知悉，有意通過隱瞞重大事實、隱瞞交付條件等行為侵害預(yù)購人知情權(quán)。

3.預(yù)售人無資質(zhì)預(yù)售我國實行商品房預(yù)售許可證制度，預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售交易必須取得預(yù)售資格。然而實踐中，往往出現(xiàn)預(yù)售人隱瞞資質(zhì)情況，以偽造文件資料等手段誘使預(yù)購人簽訂購房意向書等，一旦東窗事發(fā)，最終導(dǎo)致預(yù)購方利益的落空。

4.合同履行中的一些侵權(quán)行為簽訂預(yù)售合同時，商品房尚未竣工，預(yù)售人能否按期依約履行合同義務(wù)存在一定不確定性。實踐中，預(yù)售人履行合同往往出現(xiàn)以下情形：類似“爛尾樓”情形致預(yù)售人最終無法實際履行合同。商品房因市場波動價格上揚(yáng)，預(yù)售人為謀取最大利益，故意拒絕履行合同義務(wù)。預(yù)售人不適當(dāng)履行合同，交付房屋不符合同約定，往往表現(xiàn)在所交付房屋面積、質(zhì)量、權(quán)利等方面存在瑕疵。預(yù)售人逾期交付房屋。預(yù)售人逾期辦理產(chǎn)權(quán)證明。

四、預(yù)購人權(quán)益保護(hù)的法律解析

為有效保護(hù)預(yù)購人權(quán)益，我國結(jié)合內(nèi)地實踐并借鑒香港、澳門等地的商品房預(yù)售經(jīng)驗，逐步形成了現(xiàn)行的一系列法律法規(guī)或機(jī)制。簡言之，我國民法對商品房預(yù)售提供一般原則性保護(hù)，《民法通則》則為商品房預(yù)售提供了平等自愿、等價有償?shù)慕灰滓?guī)則，進(jìn)一步明確了合同交易中的利益、責(zé)任及權(quán)屬保護(hù)，而《物權(quán)法》與《合同法》更具體地規(guī)定了欺詐、締約過失、違約等規(guī)則要求與法律責(zé)任：

1.締約過失責(zé)任制度按照《民法通則》第58條、《合同法》第42、54條第2款之規(guī)定，以欺詐的手段訂立的合同無效或可撤銷，欺詐一方要承擔(dān)締約過失責(zé)任。商品房預(yù)售中，若預(yù)售人違背誠實信用原則，故意提供虛假信息；或隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實致使合同無法成立、無效或被撤銷等，由此而造成預(yù)購人損失的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)依照締約過失責(zé)任承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，由于信賴廣告中的承諾而與預(yù)售人締約并造成其信賴?yán)娴膿p失，預(yù)購人也可追究預(yù)售人的締約過失責(zé)任。通常，該損失具體包括：締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用、前述費(fèi)用的利息以及預(yù)購人喪失與第三人締約機(jī)會所產(chǎn)生的間接損失。

2.違約責(zé)任制度違約責(zé)任的承擔(dān)相對締約過失責(zé)任而言具有更成熟的理論支撐?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)合同法的規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式為繼續(xù)履行、承擔(dān)違約金、賠償損失三種。因此，商品房預(yù)售中，當(dāng)預(yù)售人交付的房屋不符合約定，只要具備繼續(xù)履行的構(gòu)成要件，預(yù)購人就可以要求預(yù)售人承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，或選擇要求違約金賠償或者是損失賠償。

3.合同法格式條款規(guī)則格式合同俗稱“霸王合同”，往往造成相對人間風(fēng)險分配的不公平。因此，《合同法》第39、40條等規(guī)定就要求在合同的內(nèi)容上做到權(quán)利義務(wù)的公平合理并且強(qiáng)化了條款提供者的說明、提示義務(wù)，為預(yù)購人爭取到相對平等的合同地位。據(jù)此，若預(yù)售人通過合同條款免除自己的責(zé)任，加重預(yù)購人的責(zé)任或排除預(yù)購人主要權(quán)利的，預(yù)購人可以主張該條款無效。此外，如果預(yù)售人未按照預(yù)購人的要求對免責(zé)條款作出說明，該免責(zé)條款無效。同時，《合同法》第41條還規(guī)定特別條款的效力優(yōu)于格式條款。這一規(guī)則在很大程度扭轉(zhuǎn)了預(yù)售雙方不平等地位，為預(yù)購人權(quán)益提供了很好的保護(hù)。

4.物權(quán)法預(yù)告登記制度?！段餀?quán)法》第20條設(shè)立了預(yù)告登記制度，實質(zhì)上是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張，其效力在于有效防止預(yù)售人擅自處分預(yù)售商品房，從法理上有效解決預(yù)購人的請求權(quán)與其他權(quán)利之間的沖突