軌道交通物業(yè)開發(fā)重要性探討

軌道交通物業(yè)開發(fā)重要性探討

中國正處于城鎮(zhèn)化進程快速發(fā)展時期，城市人口快速增長，交通壓力日趨加大，一些特大型城市交通擁擠、堵塞的矛盾非常突出。發(fā)展地鐵等城市軌道交通對緩解特大型城市公共交通壓力，促進城市經(jīng)濟和社會健康發(fā)展具有重要作用。截止到2007年12月31日，中國已經(jīng)開通運行軌道交通的城市10個，通車線路總計達30條，通車總里程729km。預計全國“十一五”期間將會建設1500km左右軌道交通，總投資額在4000-5000億元左右。我國的城市軌道交通行業(yè)已步入一個跨越式發(fā)展的新階段，市場前景十分廣闊。由于長期以來，我國政府過于強調基礎設施項目的公益性，過于追求城市軌道交通項目的社會效益最大化，使得運營企業(yè)無法按運營成本制定票價，因而運營企業(yè)極易虧損。另外我國對城市土地實行所有權與使用權分離的政策，由投資軌道交通項目帶來的外延效益不能直接體現(xiàn)在項目自身收益中，因此，目前國內外的軌道交通項目除香港、新加坡以外，幾乎都存在財務虧損問題，我國大陸地區(qū)運營較好的城市是上海和廣州。城市軌道交通沿線物業(yè)開發(fā)作為城市軌道交通建設一種籌資和解決財務虧損問題的途徑，已經(jīng)越來越得到人們的重視。本文就新建城市軌道交通線路沿線物業(yè)開發(fā)的地點選擇、種類、開發(fā)業(yè)態(tài)和實施方案等進行探討。

1香港地鐵新線建設與物業(yè)開發(fā)

香港地鐵的建設與物業(yè)開發(fā)同步進行。通過新的地鐵線路的建設帶動沿線物業(yè)發(fā)展，提高地鐵沿線的土地價值，是世界城市軌道交通建設開發(fā)的典型。地鐵沿線的物業(yè)開發(fā)一方面為城市的土地開發(fā)、城市結構的調整提供支撐，同時為新地鐵的開通帶來客流，提高新線路的運輸效率。地鐵沿線物業(yè)開發(fā)的另一個更重要的功能是為地鐵新的建設提供投資來源，減少政府的負擔。在興建觀塘線、荃灣線和港島線時，地鐵公司同步在沿線發(fā)展中賺取利潤。地鐵公司與物業(yè)發(fā)展商合作，沿著三條地鐵線上建設完成十八項物業(yè)發(fā)展，提供31366個住宅單位，萬平方米的辦公樓面積和29萬平方米的商用面積。機場鐵路沿線共有62公頃土地用作發(fā)展住宅和商業(yè)用途。在建設香港站、九龍站、奧運站、青衣站和東涌站的同時，將其五個物業(yè)開發(fā)項目作為購置車輛的一個重要部分。機場鐵路沿線將提供約29000個住宅單位和120萬平方米的辦公室、商用和酒店面積，以發(fā)展成為具有各種設備的社區(qū)。這些社區(qū)同時將被發(fā)展為主要交通樞紐和地區(qū)中心。在建設將軍澳支線時，地鐵公司被賦予了沿線的上蓋開發(fā)權利。地鐵公司在設計發(fā)展這些新物業(yè)時，先向政府取得發(fā)展地鐵上蓋或毗鄰空間的權利，與地產(chǎn)發(fā)展商達成協(xié)議，利用發(fā)展商的資本，以繳付政府所需的土地補價、興建、財務和其他成本。

2軌道交通線物業(yè)開發(fā)的地點選擇

城市軌道交通線的基本構成和物業(yè)特征城市軌道交通線按照其敷設方式分為地下隧道和地上高架兩種，為論述方便，我們把它分別稱之為地鐵和輕軌。無論是地鐵還是輕軌，物理上都由區(qū)間線路、車站、停車場和車輛段所、控制中心等組成。貫穿于城市交通走廊的地鐵或輕軌，要么處于城市繁華地帶，要么所處地帶為城市未來經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，軌道交通具有引導城市開發(fā)的功能?？梢哉f：一條軌道交通線就是一條城市經(jīng)濟帶。因此，軌道交通線沿線具有得天獨厚的物業(yè)開發(fā)條件，物業(yè)開發(fā)具有高附加值、高回報率特征。

軌道交通線物業(yè)開發(fā)的地點選擇選擇物業(yè)開發(fā)地點當然離不開軌道交通線本身，歸納起來，軌道交通線物業(yè)開發(fā)地點有如下幾種選擇：

區(qū)間高架橋橋下物業(yè)開發(fā)大部分區(qū)間高架橋均位于城市道路的中心或者邊緣，橋墩寬度范圍內通常作綠化處理或作車道使用，特殊情況下，高架橋位于城市地塊內，其用地界范圍內即可進行適當?shù)奈飿I(yè)開發(fā)。

地鐵和輕軌車站出入口及周邊物業(yè)開發(fā)地鐵和輕軌車站出入口通常要連接車站附近的公共場所、人行道等，是乘客乘降必經(jīng)之地。在城市軌道交通客流中，休閑購物的乘客占有相當大的比重，僅次于上下班客流比例，出入口周邊物業(yè)開發(fā)將極大地方便市民出行。日本東京地鐵出入口一般是結合城市公共建筑規(guī)劃建造，出入口樓扶梯往往深入到商場、寫字樓等建筑內。

地鐵車站站內物業(yè)開發(fā)以地鐵功能區(qū)分，地鐵車站包括標準站、折返站、帶存車線車站等。標準站車站建筑規(guī)模以滿足基本的站務、設備用房為原則，規(guī)模較小，一般沒有可供開發(fā)的地方。而后二者則不同，為了滿足地鐵行車功能需求，其建筑規(guī)模遠大于車站功能用房面積，為在站內進行物業(yè)開發(fā)創(chuàng)造了條件。總之，地鐵車站站內物業(yè)開發(fā)是指利用車站富?？臻g進行商業(yè)服務開發(fā)。

車輛段所上蓋物業(yè)開發(fā)車輛段所占地面積相對較大，段所內工藝用房尺度大、建筑品質一般不高，對城市景觀有一定影響。從集約用地、改善城市環(huán)境的角度出發(fā)，車輛段所上蓋物業(yè)開發(fā)將是一個不錯的選擇。

控制中心綜合開發(fā)控制中心又可理解為軌道交通行車指揮中心，負責城市軌道交通線網(wǎng)列車的運行控制和調度指揮，是軌道交通必不可少的生產(chǎn)機構，通常由房屋建筑和專業(yè)設備組成。將控制中心、軌道交通行政管理等機構合并進行綜合開發(fā)，是許多城市軌道交通建設管理和運營部門的首要選擇。

3軌道交通經(jīng)濟帶開發(fā)業(yè)態(tài)的選擇

房地產(chǎn)業(yè)軌道交通對沿線地價的影響具有超前性和當期性。隨著各條線路的陸續(xù)開工建設，商機逐漸呈現(xiàn)，全線通車后，將全面帶動郊區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。例如，北京地鐵一號線建成前，沿線很多地方是菜地和荒地，一號線建成后，沿線大量的樓房建起來，很快連成一片。上海地鐵一號線建成前，近郊閔行區(qū)的莘莊鎮(zhèn)由于距離市中心較遠，屬于典型的功能“小而全”城鎮(zhèn)，自1997年一號線通車后，憑借與中心城區(qū)便捷的交通聯(lián)系，莘莊已發(fā)展成經(jīng)濟發(fā)達、第三產(chǎn)業(yè)繁榮、城市生活品質較高的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。軌道交通建成后，勢必會引起沿線直徑500m圈內的房地產(chǎn)升值。

商貿業(yè)軌道交通的開通，將使沿線周圍集結大量的基礎設施和商業(yè)區(qū)，密集的商業(yè)設施又會吸引大量的居民出行，使傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)發(fā)生巨大的調整。例如，上海近郊閔行區(qū)的梅隴地區(qū)，依靠軌道交通集聚大量人流，已從一個臨近中心城區(qū)的郊區(qū)小鎮(zhèn)發(fā)展成商業(yè)設施聚集、流通業(yè)發(fā)達、經(jīng)濟繁榮的軌道交通經(jīng)濟帶。要在沿線和車站周圍發(fā)展百貨、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店等主力業(yè)態(tài)，開拓新的消費領域，打造出一個特色商業(yè)帶，使商貿流通業(yè)的集聚力和輻射力明顯增強，逐漸在沿線形成一批具有龍頭帶動作用的大型商貿企業(yè)、大型超級市場和購物中心為骨干的商品大流通格局。未來的節(jié)點城鎮(zhèn)居民可在上班的路上，將購物、洗衣等諸多家務活順便完成。

服務業(yè)在沿線和車站周圍發(fā)展酒店、休閑娛樂、停車場等服務業(yè)態(tài)，由于其得天獨厚的交通優(yōu)勢，必將提升這些產(chǎn)業(yè)的競爭力，形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益與城市軌道交通客流量的相互促進。

制造業(yè)上海等大城市正在調整城市發(fā)展空間，大量的工業(yè)園區(qū)、科學園區(qū)及都市工業(yè)園區(qū)被集中在郊區(qū)，已經(jīng)開通和將要開通的軌道交通將在這些園區(qū)附近設立車站。軌道交通為這些園區(qū)內的上班族提供了便利的交通和購物方便。隨著軌道交通向遠郊的延伸，在遠郊人口稀疏的軌道交通沿線，化工園區(qū)和出口加工區(qū)將為社會提供大量的就業(yè)機會。

4新建城市軌道交通線路沿線物業(yè)開發(fā)的必要性和案例分析

物業(yè)開發(fā)的必要性

物業(yè)開發(fā)是解決城市軌道交通融資的一種手段，將對于增強軌道交通造血機能，改善軌道交通建設運營條件具有重要意義；

開展沿線物業(yè)開發(fā)可集約利用城市土地，符合建設兩型社會的發(fā)展思路，符合節(jié)省土地的國家政策；

軌道交通線路沿線物業(yè)開發(fā)在進一步提高沿線各類產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益的同時，還可保障軌道交通客流的穩(wěn)步增長，是一種雙贏的選擇；

車輛段所上蓋開發(fā)是改善城市環(huán)境的需要，車輛段所工藝用房尺度大，在控制建造成本的前提下，建筑品質不高，單純美化投入成本大，不合算。結合住宅、商業(yè)綜合開發(fā)，可規(guī)避車輛段所不良視線對城市景觀的干擾。

物業(yè)開發(fā)規(guī)劃案例分析

車站周邊物業(yè)開發(fā)如圖1所示，某地鐵車站位于馬池路與花園五路的交叉口，車站橫跨馬池路。根據(jù)城市規(guī)劃，馬池路以南為物業(yè)開發(fā)，周邊規(guī)劃為住宅小區(qū)待建用地。為使車站建設與周邊物業(yè)開發(fā)有機結合，規(guī)劃設計中車站在馬池路南北各設置一個地面站廳，其中北側地面站廳為地上兩層建筑，南側地面站廳結合物業(yè)開發(fā)為地面五層建筑，車站的活塞風亭及新、排風亭全部與超市結合設置，車站冷卻塔設置在北側地面設備用房區(qū)屋頂上，物業(yè)開發(fā)冷卻塔設置在南站廳物業(yè)開發(fā)屋面。地鐵站廳的乘客可通過站廳直達超市一樓大廳；二至五樓均為超市賣場，可通過電動人行步道自由通行，出超市時，須到二樓收銀區(qū)付費，經(jīng)樓扶梯到達一樓大廳，顧客還可通過兩部電梯到達地上二層超市出入口，也可到達地下一、二層車庫?？梢灶A期，車站建設與周邊物業(yè)開發(fā)有機結合，將取得“多贏”的效果。

地鐵車站出入口及站內物業(yè)開發(fā)某地鐵車站為折返站，站前設停車折返線，為地下二層10m島式站臺車站，車站總建筑面積約25242m2，主體建筑面積約20544m2。車站總長度為，標準段寬。車站所處位置周邊為少量建成的住宅區(qū)和多數(shù)未形成的住宅區(qū)，交通處于發(fā)育中，車流量較小。車站站五條地下通道及九個主要出入口，一個消防疏散口，均為無頂蓋式出入口。消防疏散口與3號出入口合建，設四組風亭，兩座冷卻塔。該車站建筑規(guī)模較大，各出入口及站內富余建筑面積鈞具備商業(yè)開發(fā)的條件。實際規(guī)劃設計中，在車站的3、4號出入口附近設置自行車停車場地，規(guī)劃的公交站設在5、6號出入口之間，其它出入口鈞結合周邊地塊房地產(chǎn)開發(fā)進行優(yōu)化布置。停車線上部空間面積約4200m2，全部用于車站內商業(yè)開發(fā)。隨著地鐵車站及其周邊地區(qū)按規(guī)劃實施，該地區(qū)將形成集商貿業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)等于一體的、功能較齊全的中心片區(qū)。圖4所示為車站存車線上方地下一層商業(yè)開發(fā)區(qū)局部效果圖。

車輛段所上蓋物業(yè)開發(fā)某車輛段總平面按初期運用庫兩列位盡端式布置，預留近期運用庫三列位貫通式布置條件。運用庫位于車輛段的南邊，初期由11條22列位停車列檢線以及2條4列位月檢線及1條不落輪鏇修線組成。聯(lián)合車庫設于車輛段北邊，位于運用庫的正上方，由大/架修庫、定/臨修庫、靜調庫、油漆庫、車體檢修間、移車臺以及轉向架及輪軸間、輔助生產(chǎn)間組成。其它庫房布置如圖5所示。在滿足車輛段與綜合基地工藝要求的前提下，車輛段上蓋綜合開發(fā)可按高層住宅小區(qū)及商業(yè)等用途進行開發(fā)，同時布置配套公建用房滿足小區(qū)居民的日常生活需求。具體原則包括：土地集約利用，節(jié)約土地資源，充分利用車輛段屋蓋上部空間，進行地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)；通過地面層及上蓋平臺層的立體組合形成豐富層次感空間結構；各層平面通過簡潔有序的立體垂直交通聯(lián)系為一個整體；將汽車、軌道車輛對居住人群休閑生活的影響減少至最低限度，同時充分考慮到住宅小區(qū)人員出行的便捷的流線來組織人流和車流。結合車輛段總平面布置，可將整個場地范圍劃分為車輛段區(qū)域即辦公區(qū)、車輛段上蓋區(qū)域即工藝庫房區(qū)和無上蓋區(qū)域三個大的區(qū)塊。其中上蓋區(qū)域位于場地中東部地塊，蓋下一層為車輛段與綜合維修基地，上蓋為住宅小區(qū)。結構頂蓋總高6-16m，上蓋區(qū)域停車列檢庫及聯(lián)合車庫的頂蓋上方區(qū)域為13、29層住宅、共19棟，結合車站設有一座6層寫字樓和一大型3層商業(yè)區(qū)。其它區(qū)域為綠化、運動場地、道路及局部3～4層的小區(qū)配套公共建筑。無上蓋區(qū)域主要進行住宅小區(qū)開發(fā)。開發(fā)效果見圖6。

5城市軌道交通線路沿線物業(yè)開發(fā)的實現(xiàn)

政府支持城市軌道交通是城市公共交通基礎設施之一，屬社會公益事業(yè)，其效益主要體現(xiàn)在國民經(jīng)濟和社會效益上，加上其投資規(guī)模較大的特點，建設一條軌道交通線往往給政府帶來較重的負擔，政府大多通過土地轉讓和開發(fā)進行融資。如前所述，物業(yè)開發(fā)是解決城市軌道交通融資的一種手段，可增強軌道交通造血機能，但軌道交通物業(yè)開發(fā)需要政府在土地、政策等方面的支持，這也是軌道交通部門從事物業(yè)開發(fā)的先決條件。

規(guī)劃落實城市規(guī)劃是城市建設的技術性法規(guī)，每一條軌道交通線都必須依據(jù)規(guī)劃合法建設。在沒有引入“物業(yè)開發(fā)”概念的時候，沿線用地往往根據(jù)工程實際用地進行規(guī)劃和審批，然而，在需要進行物業(yè)開發(fā)時，則須將開發(fā)用地納入規(guī)劃。顯而易見，落實用地規(guī)劃是軌道交通部門從事物業(yè)開發(fā)的必要條件。

效益評估物業(yè)開發(fā)可供選擇的業(yè)態(tài)非常廣泛，主要有房地產(chǎn)業(yè)、商貿業(yè)、服務業(yè)和制造業(yè)等，但不是任選一種都能取得好的經(jīng)濟效果，必須充分考慮軌道交通在環(huán)境、時間、空間方面對物業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)的影響和周邊的城市環(huán)境。因此，軌道交通沿線選擇什么物業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)，需要組織相關專家進行效益評估，明確