租金方案與招商政策

PAGEPAGE1第1頁共12頁租金方案與招商政策一、租金體系設(shè)計(jì)：（一）租金定價(jià)方法：根據(jù)沈陽零售商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報(bào)，綜合考慮以下三種定價(jià)方法：租金水平類比法――以沈陽各大零售商圈的平均租金水平為基礎(chǔ)，推測本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價(jià)法―――以廠商的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠商能夠贏利，購物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前，通常會(huì)對(duì)營業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測算。投資收益分析法――以本項(xiàng)目的銷售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不作推導(dǎo)。項(xiàng)目成本定價(jià)法――以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。由于我方無法知曉本項(xiàng)目商業(yè)部分的地價(jià)、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運(yùn)用，需要開發(fā)商自行測算。（二）基準(zhǔn)價(jià)格設(shè)定：1、基準(zhǔn)價(jià)格：為科學(xué)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目租金體系，須以本項(xiàng)目一樓的平均租金價(jià)格為基準(zhǔn)，來厘定各樓層的均價(jià)和價(jià)格體系。2、標(biāo)的價(jià)格：以購物類、服飾品牌店鋪?zhàn)鳛槔宥ㄗ饨饍r(jià)格的標(biāo)的，餐飲、娛樂、服務(wù)類商鋪的租金根據(jù)樓層租金和項(xiàng)目實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整。（三）收費(fèi)體系：國內(nèi)購物中心的常規(guī)收費(fèi)項(xiàng)目通常包括：租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電公灘費(fèi)。目前沈陽零售市場的費(fèi)用構(gòu)成行情為：租金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（包括物業(yè)管理費(fèi)、水電公灘費(fèi)）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容主要包括：二十四小時(shí)公共秩序維護(hù)、公共衛(wèi)生清潔及垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)及環(huán)境美化、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共水電費(fèi)、電梯運(yùn)行、中央空調(diào)制冷制熱等服務(wù)。二、沈陽市各大商圈租金水平：區(qū)域項(xiàng)目綜合租金（套內(nèi)面積）太原街商圈太原街街鋪16元/平米/天—30元/㎡/天（500－900元/㎡/月）時(shí)尚地下負(fù)1層：35元/㎡/天（1050元/㎡/月）負(fù)2層：90元/㎡/天（2700元/㎡/月）步行街商亭7元/㎡/天（210元/㎡/月）中街商圈步行街沿街店鋪18元—35/㎡/天（550－1050元/㎡/月）興隆大家庭一樓：350－450元/平方.月二樓：扣點(diǎn)沈陽春天一樓：330元/平方.月二樓：200元/平方.月三樓：70－100元/平方.月負(fù)一層：480－750元/㎡/月時(shí)尚地下3元—4/㎡/天（90－120元/㎡/月）大悅城一樓：8元—10元/㎡/天二樓：6元—8元/㎡/天三樓：5—6元/㎡/天四樓：3—4元/㎡/天五樓：2—3元/㎡/天大發(fā)廣場一樓：6—15元/㎡/天二樓：4—12元/㎡/天三樓：2—9元/㎡/天四樓：8元/㎡/天鐵西商圈沿街店鋪250－400元/㎡/月北站區(qū)域華府天地一層：11元/㎡/月二層：9元/㎡/月三層：7元/㎡/月北行商圈沿街店鋪1層：200－400元/月/㎡2層：50－200元/月/㎡三好街商圈店鋪1層：400－700元/月/㎡2層：以上100~500元/月/㎡總計(jì)：10076745860606580修正率本項(xiàng)目得分/其余項(xiàng)目得分*100%78.9％81％103％100％92.3％75％各商圈一層街鋪平均租金700800300325修正價(jià)格修正率*各商圈一層街鋪平均租金552.3648309325南塔商圈街鋪?zhàn)饨鹦拚齼r(jià)格合計(jì)/4458租賃項(xiàng)目類比價(jià)格：華府天地（修正率92.3％）沈陽春天（修正率75％）本項(xiàng)目樓層平均價(jià)格修正價(jià)格平均價(jià)格修正價(jià)格綜合租金一層綜合租金（內(nèi)鋪）330元/㎡/月305330元/平方/月248276二層綜合租金270元/㎡/月250200元/平方/月150200結(jié)論：采用租金水平類比法，本項(xiàng)目1－2層的套內(nèi)面積租金水平為：樓層綜合租金純租金（綜合租金-物管費(fèi)）一層街鋪535495一層內(nèi)鋪276236二層200160（二）以保本保利定價(jià)法分析：商家開設(shè)專賣店的成本比進(jìn)駐百貨開設(shè)專柜的成本高，尤其是對(duì)于一個(gè)新區(qū)、新的購物中心，商家從風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)績、投資角度考慮，往往更傾向于選擇成熟商圈進(jìn)駐百貨開設(shè)專柜。結(jié)合成熟百貨常規(guī)的保低坪效（2－3萬元/年）、扣率（平均扣率為25％）、商家經(jīng)營成本，選取最具代表性的品牌服飾店鋪?zhàn)鞣治錾碳覔p益平衡點(diǎn)，可以測算出商家承受的租金價(jià)格：1、商家主要經(jīng)營成本：（品牌專賣店的租用面積一般為40－100㎡（平均70㎡），本項(xiàng)目的非租金費(fèi)用為40元/月/㎡使用面積）經(jīng)營成本主要成本項(xiàng)目成本自用水電費(fèi)1050元（15元/㎡/月）人員工資（含營業(yè)提成）3000元（3個(gè)人，1000元/人/月）其他營運(yùn)費(fèi)用（電話網(wǎng)絡(luò)、POP、貨品運(yùn)輸?shù)龋?000元裝修折舊（按2年期計(jì)）10.5萬÷24=4375元（每平按1500元/㎡*70平米）=10.5萬元工商稅務(wù)1500元物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)2800元（40元/㎡/月）以上固定成本合計(jì)14725元銷售利潤率平均35％凈利率平均10－15％2、商家保本保利測算：成熟百貨保低銷售坪效（元/月/㎡）百貨的保低綜合租金（元/月/㎡）百貨保低銷售平效/470㎡銷售額/月（坪效*70平米）可承受最高租金（凈利率為0）10％凈利率時(shí)租金15％凈利率時(shí)租金平均承受能力租金3000（業(yè)績非常好）7502100008405403905902500（業(yè)績很好）6251750006654152904572000（業(yè)績好）5001400004902901903231500（業(yè)績正常）375105000315165901901250（業(yè)績一般）31287500227102401231000（業(yè)績差）2507000014040－1057825（業(yè)績很差）2065775078－4－459平均1725平均430120750394221135250本項(xiàng)目開業(yè)第一年處于市場培育階段，商家業(yè)績預(yù)期不高，所以對(duì)租金的要求比較低。由上表測算可知：當(dāng)純租金定為394元/㎡/月時(shí)，坪效低于1500的商家虧損，坪效2500以上的商家凈利率為10％，坪效3000以上的商家凈利率為15％。大多數(shù)商家處于虧損狀態(tài)，購物中心難于穩(wěn)定。當(dāng)純租金定為221元/㎡/月時(shí)，坪效低于1250的商家虧損，坪效2000及以上的商家凈利率為10％，坪效2500及以上的商家凈利率為15％。多數(shù)商家處于虧損狀態(tài)，購物中心難于穩(wěn)定。當(dāng)純租金定為135元/㎡/月時(shí)，坪效低于1000的商家虧損，坪效1500及以上的商家凈利率為10％，坪效2000及以上的商家凈利率為15％。業(yè)績正常的商家可以實(shí)現(xiàn)盈利，購物中心相對(duì)穩(wěn)定。由此可知：一層沿街店鋪是購物中心的門面，必須落位知名、業(yè)績相對(duì)好的品牌，純租金可厘定為220元，則綜合租金為260元/㎡/月；一層室內(nèi)店鋪關(guān)系到購物中心的穩(wěn)定，必須落位知名、業(yè)績穩(wěn)定的品牌，純租金可厘定為135元，則綜合租金為175元/㎡/月；結(jié)論：通過保本保利定價(jià)法推算，本項(xiàng)目一層租金定價(jià)為：樓層綜合租金（套內(nèi)面積）純租金（套內(nèi)面積）（綜合租金-非租金）純租金（建筑面積）實(shí)用率一層街鋪260220一層內(nèi)鋪1751357050.3％五、本項(xiàng)目租金價(jià)格：通過以上2種租金定價(jià)方法測算，得出本項(xiàng)目1－2層租金的基準(zhǔn)均價(jià)如下：樓層租金水平類比法（套內(nèi)面積）保本保利定價(jià)法（套內(nèi)面積）平均基準(zhǔn)價(jià)格（套內(nèi)面積）實(shí)用率純租金（建筑面積）一層街鋪4952603780一層內(nèi)鋪23614018850.3％94二層1609012557.3％72多層綜合商業(yè)項(xiàng)目各樓層租金價(jià)格的比例關(guān)系，通常為二樓為一樓租金水平的65%，三樓為一樓的50%，四樓為三樓的75%，五樓為三樓的50%，但本項(xiàng)目各樓層通過主題特色打造，可以適當(dāng)避免2樓以上租金的巨大懸殊，減小樓層價(jià)差。根據(jù)以上綜合分析，并依照各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本購物中心的租金定價(jià)建議為：（以實(shí)際面積計(jì)、單位：元/㎡/月）樓層純租金均價(jià)（元/月/㎡套內(nèi)面積）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（元/月/㎡套內(nèi)面積）綜合租金（元/月/㎡套內(nèi)面積）實(shí)用率純租金均價(jià)（元/月/㎡建筑面積）（純租金均價(jià)*實(shí)用率）地下1層1124015251.1％571層街鋪3784041801層室內(nèi)1884022850.3％952層1224016257.3％703層944013458.9％554層714011159.5％425層47408753.8％25平均1444018457考慮到同一樓層商鋪位置的優(yōu)劣，在達(dá)到平均租金的情況下，根據(jù)位置優(yōu)劣將租金水平上下浮動(dòng)10元/月/㎡，厘定各樓層區(qū)間的租金價(jià)格帶。落實(shí)到項(xiàng)目的不同業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、服務(wù)類的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)租金的承受能力相對(duì)較弱，在租金設(shè)立上必須與購物類進(jìn)行區(qū)分，需要給予餐飲、娛樂、服務(wù)類項(xiàng)目租金支持，通常為不高于購物類租金的60％。餐飲、娛樂、服務(wù)類的租金水平參考各樓層租金均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以不高于每樓層租金均價(jià)的60％厘定價(jià)格；根據(jù)以上考量，本項(xiàng)目的租金價(jià)格體系如下：（以實(shí)際面積計(jì)、單位：元/㎡/月）樓層租金均價(jià)（元/㎡/月）A類商鋪（中庭及主通道邊店鋪）B類商鋪（其他位置店鋪）C類商鋪（餐飲、娛樂、服務(wù)類店鋪）純租金（租金均價(jià)+10元）綜合租金純租金（租金均價(jià)價(jià)-10元）綜合租金純租金綜合租金地下1層112122162102112821221層街鋪378378418南面210250北面278南面2283182681層室內(nèi)1881982381782181081482層122132172112152821223層9410414484124641014層7111111141815層4787873777由于購物中心第一年的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格會(huì)根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同品類、不同品級(jí)的品牌、以及招商態(tài)勢、同業(yè)競爭等眾多因素影響，租金價(jià)格會(huì)有所調(diào)整，不可能完全按照既定租金價(jià)格執(zhí)行。因此本租金價(jià)格體系是對(duì)外招商的參考性執(zhí)行價(jià)格，在實(shí)際執(zhí)行過程中將有部分調(diào)整（適當(dāng)提高或降低）。對(duì)于一個(gè)傳統(tǒng)的專業(yè)市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，與商家一起共同做旺市場。南塔商圈以及本項(xiàng)目都需要時(shí)間進(jìn)行培育，在尚未形成龐大、持續(xù)、中高消費(fèi)的客流支撐的情況下，商家業(yè)績必定會(huì)受到很大限制，以至于對(duì)租金的承受能力比較有限。本項(xiàng)目應(yīng)以相對(duì)較低的租金價(jià)格入市，可以采取“低開高走”的策略。六、招商租賃政策：合作模式：以鋪位租賃為主，小部分聯(lián)營為輔；收銀方式：商戶自收款；計(jì)租面積：按套內(nèi)建筑面積計(jì)算租金（核心店除外）租賃期限：序號(hào)商家類型標(biāo)準(zhǔn)期限租期開始日核心店5－20年商家開業(yè)日商場開業(yè)后簽約的，自免租裝修期結(jié)束的次日開始計(jì)算租期購物類2年，特例除外商場統(tǒng)一開業(yè)日餐飲類5－8年，特例除外商場統(tǒng)一開業(yè)日娛樂類3－5年，特例除外商場統(tǒng)一開業(yè)日服務(wù)類3－5年，特例除外商場統(tǒng)一開業(yè)日核心店包括：超市、星級(jí)影院、美食廣場、游樂中心、健身會(huì)所、運(yùn)動(dòng)城、圖書城等主力店、次主力店；特殊商家根據(jù)其品牌、價(jià)值及投入等情況，另行審批。租金遞增率：逐年遞增3－5％序號(hào)商家類型租金遞增率備注核心店視洽談情況定特殊商家根據(jù)其品牌、價(jià)值及投入等情況，另行審批。購物類3－5％餐飲類2－5％娛樂類2－5％服務(wù)類2－5％租金優(yōu)惠：優(yōu)惠階段2010年簽署正式合同的2011年簽署正式合同的商場開業(yè)后簽約的商家類型重要商家普通商家重要商家普通商家租金原則上無折扣優(yōu)惠純租金折扣8折9折9折9.5折重要商家：領(lǐng)導(dǎo)性品牌或?qū)ι虉稣猩毯涂土骶哂兄匾?hào)召性的商家；普通商家：除了重要商家之外的其他商家；免租優(yōu)惠政策序號(hào)商家類型裝修免租期開業(yè)后免租期核心店視洽談情況定視洽談情況定購物類30日1、配合按商場統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間開業(yè)的租戶，自商場開業(yè)之日起第一年免租3個(gè)月；2、未能配合按商場統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間開業(yè)的租戶，自商家開業(yè)之日起第一年免租1個(gè)月；餐飲類30－60日1、配合按商場統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間開業(yè)的租戶，自商場開業(yè)之日起第一年免租3—6個(gè)月；2、未能配合按商場統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間開業(yè)的租戶，自商家開業(yè)之日起第一年免租2個(gè)月；娛樂類30－60日服務(wù)類30－60日特殊商家根據(jù)其品牌、價(jià)值及投入等情況，另行審批。（七）租金計(jì)算日：自開業(yè)后免租期結(jié)束后的次日起開始計(jì)算租金。（八）收費(fèi)項(xiàng)目：按套內(nèi)建筑面積計(jì)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)方式租金見租金價(jià)格表按月提前10日支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)40元/㎡/月按月提前10日支付商家自用水電、煤氣費(fèi)一店一表，按實(shí)際用量收取按月計(jì)收廣告位租賃費(fèi)根據(jù)位置、大小收取停車費(fèi)第一年免收裝修押金100㎡以內(nèi)，5000元/戶；100㎡以上，10000元/戶；由商家進(jìn)場裝修前交納，裝修驗(yàn)收合格后10天內(nèi)無息退還意向書誠意金3000－5000元/戶簽正式合同時(shí)可轉(zhuǎn)為履約保證金履約保證金按2個(gè)月綜合租金收取，合同結(jié)束后30天內(nèi)無息退還其他費(fèi)用：工商、地稅、國稅、保險(xiǎn)（租戶承租區(qū)內(nèi)），由租戶自行辦理。商業(yè)管理公司協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門，為商家提供相關(guān)便利服務(wù)。（九）租金價(jià)格表：（租金須在合同中分解避稅）（以實(shí)際面積計(jì)租、單位：元/㎡/月）樓層租金均價(jià)（元/㎡/月）A類商鋪（中庭及主通道邊店鋪）B類商鋪（其他位置店鋪）C類商鋪（餐飲、娛樂、服務(wù)類店鋪）純租金（租金均價(jià)+10元）綜合租金純租金（租金均價(jià)價(jià)-10元）綜合租金純租金綜合租金地下1層112122162102112821221層街鋪378378418南面210250北面278南面2283182681層室內(nèi)188198238