公開市場(chǎng)土地投資拓展模式講解

“項(xiàng)目總及投資總培訓(xùn)”內(nèi)部培訓(xùn)課程【基于項(xiàng)目開發(fā)全周期的“投資拓展”主題】《土地投資模式講解》目錄常見的買地模式勾地等意向性開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資相關(guān)知識(shí)分享1 常見買地模式企業(yè)獲取土地模式直接招拍掛

一級(jí)開發(fā)

過戶 股權(quán)購(gòu)

意向性拿地

三舊改造

其他衍生類型1 常見買地模式—直接招拍掛簽約主體尚未成立新的項(xiàng)目公司，用股東公司參與競(jìng)買的，先簽訂《成交確認(rèn)書》待項(xiàng)目公司成立后再簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》(注意：涉及簽訂變更協(xié)議的，應(yīng)在報(bào)名競(jìng)買時(shí)說明清楚，以防涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn))。

土地閑置在合同里需明確項(xiàng)目竣工時(shí)間，需特別防范因土地閑置造成的損失。

價(jià)款能分期支付（行報(bào)建的手續(xù)）。1 常見買地模式—土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目研究評(píng)估政府公開選擇合作方談定一級(jí)開發(fā)協(xié)議一級(jí)開發(fā)流程圖項(xiàng)目研究評(píng)估政府公開選擇合作方談定一級(jí)開發(fā)協(xié)議確定合作方后簽署土地儲(chǔ)備合同確定合作方后簽署土地儲(chǔ)備合同乙方投入土地儲(chǔ)備資金甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)及進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償乙方投入土地儲(chǔ)備資金甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)及進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償競(jìng)買人報(bào)名競(jìng)買，競(jìng)得后繳納地價(jià)款完成土地收儲(chǔ)后將土地公開出讓競(jìng)買人報(bào)名競(jìng)買，競(jìng)得后繳納地價(jià)款完成土地收儲(chǔ)后將土地公開出讓甲方返還乙方投資款資金 產(chǎn)生溢價(jià)的，甲方返還乙方投資款返還 對(duì)溢價(jià)進(jìn)行階段 分配、使用1 常見買地模式—意向性拿地適用范圍政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開發(fā)，土地具備出讓條件，或土地的一級(jí)開發(fā)雖未完成，但政府無需企業(yè)投入資金完善該工作的，企業(yè)直接與政府簽署意向性的項(xiàng)目投資開發(fā)協(xié)議書，并交納一定數(shù)額的誠(chéng)意金（或保證金）企業(yè)繳納合作 保證金

政府：辦妥土地征地農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)、完成征地拆遷工作、完善市政配套設(shè)施后，將土地在一定期限內(nèi)分期招拍掛出讓。企業(yè)：以一定的價(jià)格條件報(bào)名參與土地競(jìng)買，并在競(jìng)得土地后進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)保證金需要銀行托管。1 常見買地模式—土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓注意：成本、稅費(fèi)、審查、用地條件1 常見買地模式—股權(quán)收購(gòu)重點(diǎn)關(guān)注：盡職審查、稅費(fèi)、收購(gòu)條件、價(jià)款支付股權(quán)收購(gòu)對(duì)價(jià)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款

目標(biāo)公司債務(wù)

土方等工程費(fèi)用

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用常見買地模式—合作開發(fā)1、雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益；2、對(duì)方以土地作價(jià)入股，我司投入后期開發(fā)費(fèi)用，按約定比例分配收益；3、對(duì)方以土地入股，部分變現(xiàn)，合作開發(fā).常見買地模式—三舊改造企業(yè)參與三舊改造的模式政府統(tǒng)一收儲(chǔ)后出讓

企業(yè)直接參與舊改

自行改造主體吸收房開企業(yè)參與

。收購(gòu)改造目錄常見的買地模式勾地等意向性開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資相關(guān)知識(shí)分享2 勾地等意向性開發(fā)

勾地協(xié)議解讀的設(shè)置

如何進(jìn)行土地現(xiàn)場(chǎng)勘查勾地等意向性開發(fā)勾地協(xié)議需確立的實(shí)體內(nèi)容地塊完成報(bào)批等合法手續(xù)、形成凈地、完成的地塊外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及地塊平整、規(guī)劃條件、規(guī)費(fèi)優(yōu)惠建好圍墻、約定出讓起始價(jià)上線、地塊出讓時(shí)間等。注意：保證金（或誠(chéng)意金）需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。2 勾地等意向性開發(fā)勾地協(xié)議解讀案例：湖南湘潭天易項(xiàng)目2 勾地等意向性開發(fā)土地出讓相關(guān)條件的設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)常設(shè)置的條件：競(jìng)買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)（）開竣工時(shí)間帶規(guī)劃方案出讓開發(fā)企業(yè)馳名商標(biāo)（）土地交付條件政府行政干預(yù)等勾地等意向性開發(fā)案例分享2 勾地等意向性開發(fā)如何進(jìn)行土地現(xiàn)場(chǎng)勘查現(xiàn)場(chǎng)勘查主要從銷售、規(guī)劃設(shè)計(jì)、收地進(jìn)度、工程進(jìn)展、成本造價(jià)和地質(zhì)災(zāi)害等幾個(gè)方面考慮。鏈接：土地勘查工作指引目錄常見的買地模式勾地等意向性開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資相關(guān)知識(shí)分享3 土地一級(jí)開發(fā)整理土地一級(jí)開發(fā)注意：分清土地一級(jí)開發(fā)和項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)的區(qū)別，界定清一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)的主體、權(quán)利、義務(wù)、資金等方面,避免關(guān)聯(lián)交易.3 土地一級(jí)開發(fā)整理一級(jí)開發(fā)的目的彌補(bǔ)政府財(cái)政不足，加快土地整理力度把控土地出讓的節(jié)奏，將各項(xiàng)開發(fā)工作 成 提高土地獲取的把握獲取大型項(xiàng)目的有效方式最好采用公開招商或招標(biāo)，簽約主體原則上為市、縣或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)3 土地一級(jí)開發(fā)整理一級(jí)開發(fā)的幾大節(jié)點(diǎn)指標(biāo)、農(nóng)轉(zhuǎn)用（林轉(zhuǎn)用)報(bào)批、征收?qǐng)?bào)批

出讓 規(guī)劃調(diào)整(含土規(guī)、城規(guī)、林規(guī))

征地、拆遷補(bǔ)償、外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整重點(diǎn)關(guān)注：土規(guī)、林地、指標(biāo)、土地現(xiàn)狀等3 土地一級(jí)開發(fā)整理土地一級(jí)開發(fā)的合法性審查是否符合土規(guī)

重點(diǎn)關(guān)注要素

是否有足夠指標(biāo)注意：農(nóng)轉(zhuǎn)用解決用地性質(zhì)的調(diào)整，征收?qǐng)?bào)批解決土地權(quán)屬的調(diào)整，區(qū)別農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地、國(guó)有用地其它調(diào)查的要點(diǎn)詳見“投資分析報(bào)告中的盡職調(diào)查專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告”3 —合法性審查土 、土地利用總體規(guī)劃包含的內(nèi)容 地縣級(jí)以上土地利用總體規(guī)劃用利 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃 縣級(jí)以上土地利用總體規(guī)劃用總 上一輪規(guī)劃實(shí)施的評(píng)價(jià)；土地利體 用現(xiàn)狀；土地利用遠(yuǎn)期目標(biāo)和近規(guī) 期目標(biāo)；土地利用結(jié)構(gòu)和布局；劃 規(guī)劃指標(biāo)的分解；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；制 土規(guī)實(shí)施的保障措施；土地利用度現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖；

規(guī)劃目標(biāo)；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃圖；允許建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)的范圍、確定用地規(guī)則及每一塊土地的用途；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、土地開墾區(qū)、建設(shè)用地區(qū)和禁止開墾區(qū)等。3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查全國(guó)土地利用總體規(guī)劃2、審批權(quán)限： 土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批。全國(guó)土地利用總體規(guī)劃省人民政府所在地的市省土地利用總體規(guī)劃土地利省人民政府所在地的市省土地利用總體規(guī)劃用

國(guó)務(wù)院人口在一百萬以上的城市總 省自治區(qū)直轄市人民政府人口在一百萬以上的城市體其他城市土地利用總體其他城市土地利用總體劃 國(guó)務(wù)院指定的城市度 省政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃自治州人民政府鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查1、城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要類型全國(guó)城鎮(zhèn)城體系規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會(huì)同劃國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制組織編制，用于指導(dǎo)省域城鎮(zhèn)體度系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的編制。

省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃布局和規(guī)?？刂?，重大基礎(chǔ)設(shè)施的布局，為保護(hù)生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴(yán)格控制的區(qū)域，由省、自治區(qū)政府編

城市總體規(guī)劃城市人民政府報(bào)省自

鎮(zhèn)總體規(guī)劃由縣人民政府組織編制縣政府所報(bào)上一級(jí)人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人由國(guó)務(wù)院審批。

制后報(bào)國(guó)務(wù)院審批。

民政府審批。修建性詳細(xì)規(guī)劃。3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查2、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃與其他規(guī)劃之間的關(guān)系城與控制性城鄉(xiāng) 詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃制 與修建性度 詳細(xì)規(guī)劃

大常委會(huì)和上一級(jí)人民政府備案；報(bào)上一級(jí)人民政府審批報(bào)本級(jí)人大常委會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。城市、縣政府規(guī)劃部門和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃。修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。與各級(jí)土地利用總體規(guī)劃

必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接，其中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查建設(shè)用地審查報(bào)批建設(shè) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 土地征用用地 是指將現(xiàn)狀的農(nóng)用地按土審 地利用總體規(guī)劃和國(guó)家定的查 審批權(quán)限轉(zhuǎn)為建設(shè)用地行為報(bào)批制

是指國(guó)家為了公共利益的需要，強(qiáng)制取得土地所有權(quán)人（或土地使用權(quán)人）的土地，并依法給予補(bǔ)償?shù)男袨椤６?填海、圍海、海域使用權(quán)證、審批流程3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查1、分國(guó)家、省級(jí)、市縣級(jí)，各級(jí)的重點(diǎn)防護(hù)林和特種用途林由相應(yīng)級(jí)別的人民政府批準(zhǔn)后公布；2、涉及到改變?yōu)槠渌址N的，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意。1、分國(guó)家、省級(jí)、市縣級(jí)，各級(jí)的重點(diǎn)防護(hù)林和特種用途林由相應(yīng)級(jí)別的人民政府批準(zhǔn)后公布；2、涉及到改變?yōu)槠渌址N的，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意。建設(shè)用地審查 林地占用審批程序1、用地單位應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上政府林業(yè)主管部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)省級(jí)以上林業(yè)主管部門審核同意后，預(yù)交森林植被恢復(fù)費(fèi)；2、由省級(jí)政府林業(yè)主管部門審核（防護(hù)林或特種用途林10公頃以上的，用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林及其采伐跡地35公頃以上的，其他林地70公頃以上的，由國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門審核）。1、用地單位應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上政府林業(yè)主管部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)省級(jí)以上林業(yè)主管部門審核同意后，預(yù)交森林植被恢復(fù)費(fèi)；2、由省級(jí)政府林業(yè)主管部門審核（防護(hù)林或特種用途林10公頃以上的，用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林及其采伐跡地35公頃以上的，其他林地70公頃以上的，由國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門審核）。3、用地單位向林地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府林業(yè)主管部門或者國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門申請(qǐng)林木采伐許可證。度3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查由市縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施，向農(nóng)村集體集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、由市縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施，向農(nóng)村集體集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、（5）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，并落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑，并款項(xiàng)的支付進(jìn)行監(jiān)督。會(huì)同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案并在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村予以公告，聽取村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民的意見（有不同意見的應(yīng)舉行聽證）（3）擬定征地補(bǔ)償、安置方案并公告征地補(bǔ)償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門將方案報(bào)市、縣人民政府審批（4）批準(zhǔn)會(huì)同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案并在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村予以公告，聽取村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民的意見（有不同意見的應(yīng)舉行聽證）（3）擬定征地補(bǔ)償、安置方案并公告征地補(bǔ)償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門將方案報(bào)市、縣人民政府審批（4）批準(zhǔn)被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告期限內(nèi)到公告指定的土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洠?）征地補(bǔ)償?shù)怯浂缺徽饔猛恋氐乃袡?quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告期限內(nèi)到公告指定的土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洠?）征地補(bǔ)償?shù)怯浭?、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到征地方案批準(zhǔn)文件之日起10在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告，公告的內(nèi)容包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙藓偷攸c(diǎn)等市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到征地方案批準(zhǔn)文件之日起10在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告，公告的內(nèi)容包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙藓偷攸c(diǎn)等（1）征地公告3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查2、征地補(bǔ)償費(fèi)用的構(gòu)成土地補(bǔ)償費(fèi)征

地上附屬物及青苗補(bǔ)助費(fèi)

征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

房屋拆遷安置費(fèi)

預(yù)留集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地補(bǔ)制償定價(jià)地按前三年土地年按均產(chǎn)值的30倍計(jì)地算（產(chǎn)值倍數(shù) 府法），也可按片補(bǔ)制償定價(jià)格進(jìn)區(qū)綜合地價(jià)法計(jì)格進(jìn)算（各省制定省度域內(nèi)各市縣征地區(qū)片綜合地價(jià)，報(bào)省級(jí)人民政府度批準(zhǔn)后公布）

包括房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格和房屋裝修裝飾的補(bǔ)償金額，如被拆遷人通過調(diào)換產(chǎn)權(quán)被拆房屋與調(diào)換房屋之間的差價(jià)則須補(bǔ)償（多退少補(bǔ)）計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由地方政府制定

包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)以及非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可按規(guī)劃用途預(yù)留一定比例的國(guó)有土地，確定給被征地的農(nóng)村集發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或從事多種經(jīng)營(yíng)。廣東預(yù)留比例為10-15%。3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查土地報(bào)批費(fèi)用的構(gòu)成建設(shè) 耕地開墾費(fèi)目項(xiàng)目用地用地報(bào) 耕地儲(chǔ)備指標(biāo)

新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

征地管理費(fèi)干方式統(tǒng)一負(fù)

行政事

新菜地開發(fā)建設(shè)基金區(qū)菜地（區(qū)，連續(xù)三

耕地占用稅單位或者批收費(fèi)作為補(bǔ)充耕地，不再繳納耕地開墾費(fèi)；未實(shí)行先補(bǔ)后占，需使用上級(jí)政府儲(chǔ)備的耕地指標(biāo)的，在申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)時(shí)繳納耕地開墾費(fèi)批收費(fèi)

向取得出讓等有有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益

費(fèi)用

業(yè)性收費(fèi)收入中提取3水利建設(shè)基金（即費(fèi)的3%）

年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘），用地單位須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

免交3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查國(guó)有土地的劃撥劃撥不是土地出讓的一種方式，是指縣市人民政府乙方按批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國(guó)有土地使用權(quán)無償交給土地使用者的行為。土 劃撥的地 適用條件使用 權(quán) 用地和軍出 事用地讓

城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地制 度 2001年《劃撥用地目錄》規(guī)定由18類具體用地類型可以劃撥。劃撥用地與招拍掛用地的區(qū)別。3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查土地出讓收支的管理土 地 的補(bǔ)繳地價(jià)款使用 轉(zhuǎn)讓房改房經(jīng)適權(quán) 房的補(bǔ)繳地價(jià)款出讓 變更出讓合同

轉(zhuǎn)讓劃撥土地的補(bǔ)繳地價(jià)款土地出讓收支管理

可由市縣財(cái)政部門征收，也可由土地管理部門征收價(jià)款（不含契稅征地補(bǔ)償費(fèi)用出租劃撥土地上制 補(bǔ)繳的地價(jià)款 國(guó)有土地度

繳的土地收益上述收入全部納入地方政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫，支出一律通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。在地方國(guó)庫中設(shè)立專項(xiàng)（即登記簿），3 土地一級(jí)開發(fā)整理—合法性審查土地出讓收入的支出管理 支出用途土 征地和拆遷地 補(bǔ)償支出

土地開發(fā)支出 支農(nóng)支出

城市建設(shè)支出

其它支出使 包括土地

含出讓土地涉

用于保持被

完善國(guó)有土地

包括土地出讓用 補(bǔ)償費(fèi)、

及的相關(guān)道路、征地農(nóng)民原

使用功能的配

業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納出權(quán)出讓 制 費(fèi)、拆遷度 補(bǔ)償費(fèi)

供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及需支付的銀行貸款本息等支出

有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

套設(shè)施建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。具體包括：城公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出

新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用等3 土地一級(jí)開發(fā)整理土地一級(jí)開發(fā)投資款支付原則投資款的構(gòu)成，包含……支付原則

投資款采用專戶共管，?？顚Ｓ猛顿Y款必須由政府包干，包費(fèi)用包完成期限投資款嚴(yán)格控制，直接支付給相關(guān)權(quán)利人案例分享3 土地一級(jí)開發(fā)整理土地一級(jí)開發(fā)首期用地出讓前需完成的工作完成地塊的征收，并沿紅線建好圍墻（關(guān)注重點(diǎn)：毛地、凈地、生地、熟地）臨水、臨電、臨設(shè)、臨時(shí)施工道路已接至首期用地紅線邊緣確立好水電污等市政配套方案，并簽訂好實(shí)體協(xié)議完成地塊的土方平整、鉆探等前期工作完成規(guī)劃及建筑方案的報(bào)批工作，完成開工前的各項(xiàng)圖紙3 土地一級(jí)開發(fā)整理一級(jí)開發(fā)土地出讓溢價(jià)的處理

案例分享溢價(jià)處理

重點(diǎn)關(guān)注溢價(jià)款分配

.主體的關(guān)系3 土地一級(jí)開發(fā)整理一級(jí)開發(fā)需確定的實(shí)體內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)把控及違約處理

需前置完成的工作其它）土地一級(jí)開發(fā)整理總結(jié)一級(jí)開發(fā)的流程及各環(huán)節(jié)要點(diǎn)合同簽訂階段土地出讓階段資金返還階段目錄常見的買地模式勾地等意向性開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資相關(guān)知識(shí)分享經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成1.重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)效益指標(biāo)凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)率是反映公司盈利能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是扣除所有成本、費(fèi)用和企業(yè)所得稅后的利潤(rùn)率。（）×100%凈利潤(rùn)額=銷售金額－土地成本－開發(fā)成本－營(yíng)業(yè)稅及附－地增值稅 －銷管費(fèi)用－所得稅4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成1.重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)效益指標(biāo)毛利潤(rùn)率毛利潤(rùn)率是毛利占銷售收入的百分比，其中毛利是銷售收入與銷售成本的差（）×100%地增值稅4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成1.重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)效益指標(biāo)土地成本獲利倍數(shù)土地成本獲利倍數(shù)是指項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)額與土地成本的倍數(shù)關(guān)系，反映土地的盈利能力，即投入1塊錢土地款能獲取多少元的凈利潤(rùn)額。4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成1.重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)效益指標(biāo)自有資金投資回報(bào)率自有資金投資回報(bào)率是指企業(yè)從一項(xiàng)投資性商業(yè)活動(dòng)中自有資金得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。反映企業(yè)在投資項(xiàng)目中自有資金的經(jīng)濟(jì)回報(bào)水平（）×100%35-50%時(shí)可申請(qǐng)開發(fā)貸款（）。4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成重點(diǎn)關(guān)注的幾項(xiàng)效益指標(biāo)首年資金回籠率首年資金回籠率是計(jì)算目標(biāo)地塊首年銷售回籠與集團(tuán)投入資金的對(duì)比情況（）×1004 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成6.所得稅5.銷管費(fèi)用

土地成本4.土地增值稅

開發(fā)成本營(yíng)業(yè)加毛利潤(rùn)額=銷售收入-1-2-3-4凈利潤(rùn)額=銷售收入-1-2-3-4-5-64 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地成本土地成本由地價(jià)款、契稅、交易服務(wù)費(fèi)等構(gòu)成（包括紅線外所涉及的代征土地費(fèi)用），其中契稅為土地成交價(jià)的3%-4%；交易服務(wù)費(fèi)各地不同，一般均設(shè)有上限，如東莞上限為9.8萬。開發(fā)成本開發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)、土建工程費(fèi)、機(jī)電安裝費(fèi)、精簡(jiǎn)裝修費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（包括紅線外代建工程所涉及的費(fèi)用，若有）、項(xiàng)目管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息成本）。4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加。其中營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5%，城建稅為營(yíng)業(yè)稅的3~7%，教育附加為營(yíng)業(yè)稅的3%；合計(jì)約為銷售收入的5.5%。土地增值稅土地增值稅分為預(yù)征與實(shí)際結(jié)算兩部分，預(yù)征稅率為：別墅銷售收入的3%，洋房銷售收入的1%，實(shí)際結(jié)算按公式計(jì)算，具體為：土地增值稅=（銷售收入-（土地成本+開發(fā)成本）×120%-營(yíng)業(yè)稅及附加-銷管費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用）×對(duì)應(yīng)增值稅率-速扣系數(shù)。約為銷售收入的5-10%4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成銷管費(fèi)用銷管費(fèi)用包括銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用，其中銷售費(fèi)用包括售樓部裝修、策劃推廣費(fèi)、傭金費(fèi)等；管理費(fèi)用是指除項(xiàng)目部外其他部門為組織和管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。銷管費(fèi)用一般按130-160元/㎡計(jì)算（南方）約為銷售收入2-4%（我們公司約為2.5%）。所得稅所得稅計(jì)算方式為盈利額的25%，即（毛利潤(rùn)額-銷管費(fèi)用）×25%，無盈利則不繳所得稅，若凈利潤(rùn)為20%-25%，則對(duì)應(yīng)的所得稅為銷售收入的6.7%-8.3%。4 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成上述經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的計(jì)算公式分解凈利潤(rùn)率=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 銷售收入毛利潤(rùn)率=（銷售收入-1-2-3-4）÷ 銷售收入土地獲利倍數(shù)=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 1每畝凈利潤(rùn)=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷畝）自有資金投資回報(bào)率=（1-2-3-4-5-6）÷（1+2）經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成試題參考答案目錄常見的買地模式勾地等意向性開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資相關(guān)知識(shí)分享土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是原建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，就是我們常說的土地過戶，土地過戶不單指土地，還包含土地本身已經(jīng)開發(fā)的工程部分。過戶條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得國(guó)土證按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記

注意：過戶后，土地剩余的使用年限，剩余年限過少，是否需要補(bǔ)交出讓金延長(zhǎng).5 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程的幾大節(jié)點(diǎn)辦理手續(xù)支付款項(xiàng)

盡職審查過戶申請(qǐng)批復(fù)

合作條件達(dá)成簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同5 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的盡職審查重點(diǎn)關(guān)注：是否達(dá)到過戶條件

有無相關(guān)權(quán)