REITs運(yùn)營情況梳理及近期市場表現(xiàn)分析

請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明報(bào)告報(bào)告/策略專題報(bào)告REITs運(yùn)營情況梳理及近期市場表現(xiàn)分析悲觀中孕育新的投資機(jī)會(huì)。項(xiàng)礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)全年的可供分配金額。。投資建議：1)關(guān)注市場交易變化：目前來看市場仍處于震蕩下行趨勢，一旦趨勢形成后將持續(xù)較長時(shí)間，直到趨勢出現(xiàn)明顯的反轉(zhuǎn)信號(hào)，因此需關(guān)注市場交易情況，關(guān)注形成震蕩行情，交易量及換手率開始出現(xiàn)邊發(fā)展信心逐步轉(zhuǎn)好，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營情況有望得以修復(fù)，建議關(guān)注如產(chǎn)業(yè)園區(qū)招租、續(xù)租情況改善，出租率修復(fù)進(jìn)展，車輛通行修復(fù)情況等。3)關(guān)注政策出臺(tái)及發(fā)行速度：政策出臺(tái)及新發(fā)REITs上市，有望帶動(dòng)市場關(guān)注度及增量資金進(jìn)場，此外近期多只REITs相繼發(fā)布增持公告，多單新發(fā)REITs申報(bào)，都將有望再迎重要長期資金。大勢相相關(guān)數(shù)據(jù)5%REITs指數(shù)上證指數(shù)漲跌幅1M3M12M行業(yè)數(shù)行業(yè)數(shù)據(jù)0.16總市值(億)流通市值(億)相相關(guān)報(bào)告一時(shí)新》0718Ts框架》20831研究分析師：吳胤翔chenxr@。//531.運(yùn)營情況：高速修復(fù)明顯，園區(qū)出現(xiàn)分化 6 34 3.市場表現(xiàn)：市場波動(dòng)較大，一季度持續(xù)下行 36 QQ(單位：萬元) 6 T 3/3/53QQ收入(單位：萬元) 14 QQ收入(單位：萬元) 17 QQ收入(單位：萬元) 18 圖25：博時(shí)蛇口REIT平均租金(單位：元/m/月) 19 圖28：華安張江光大REIT平均租金(單位：元/m/月) 21 圖34：華夏合肥高新REIT平均租金(單位：元/m/月) 25 QQ位：萬元) 27 圖38：中金普洛斯REIT平均租金(單位：元/m/月) 28 QQ單位：萬元) 30 REITs 5 //53 53 53善產(chǎn)車流量與通行費(fèi)收入改善明顯。022Q122Q222Q322Q423Q1REIT度經(jīng)營情況同環(huán)比均有所改善，通行車輛數(shù)顯著增加。浙商的8532.02.0.8.6.4.2.0022Q122Q222Q322Q423Q1流量(萬車次)同比變動(dòng)-20%-30%Wind券Wind券高速公路浙商滬杭雨REIT21E*22E21A*22Q122Q222Q322Q423Q1底層資產(chǎn)杭徽高速公路浙江段及其相關(guān)構(gòu)筑物資產(chǎn)組收費(fèi)里程(公里)122.25混合車流量(萬車次)--4872.421066.761082.791250.481188.451186.26混合車流量同比變化--12.14%-5.93%-8.22%5.06%-4.26%11.20%預(yù)測增長-9.40%41.90%9.40%9.40%9.40%9.40%-通行費(fèi)拆分收益36527.5670456.1537340.7918673.3112940.9417780.4414034.1518810.79通行費(fèi)收益變動(dòng)--42.38%0.50%-9.95%-21.74%-11.36%9.10%單位公里日均收入(萬元/公里)1.441.581.481.501.151.551.241.70營業(yè)收入(萬元)36527.5670456.1537554.6916354.1912840.4217218.2613944.4218505.99完成率--102.81%23.21%18.22%24.44%19.79%-來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券、533.53.02.52.03.53.02.52.00.50.00QQQ混合車流量(萬車次)同比變動(dòng)-20%-30%Wind券Wind券高高速公路底層資產(chǎn)收費(fèi)里程(公里)混合車流量(萬車次)混合車流量同比變化預(yù)測增長通行費(fèi)拆分收益通行費(fèi)收益變動(dòng)單位公里日均收入(萬元/公里)營業(yè)收入(萬元)完成率平安廣河REIT21E*22E21A*22Q122Q222Q322Q423Q1廣河高速(廣州段)70.75--2752.891045.47990.251335.13881.091255.64--0.1-7.00%-6.87%0.50%-26.14%20.00%---8.84%8.84%8.84%8.84%-46283.485339.8142959.4417441.7415427.221154.7913764.519912.83--37.88%-7.99%-8.45%-0.19%-30.51%14.17%62.72.373.192.063.0946283.485339.8143418.5416970.8215265.2120567.4513399.5319487.19--93.81%19.89%17.89%24.10%15.70%-來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券好。//532.02.0864200QQQ23Q1通行費(fèi)拆分收益通行費(fèi)收益變動(dòng)-20%-30%Wind券Wind券高高速公路底層資產(chǎn)收費(fèi)里程(公里)混合車流量(萬車次)混合車流量同比變化預(yù)測增長通行費(fèi)拆分收益通行費(fèi)收益變動(dòng)單位公里日均收入(萬元/公里)營業(yè)收入(萬元)完成率華夏中國交建REIT22E22Q222Q322Q423Q1武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設(shè)施90.98---客車69貨車99.36----客車同比下降26.1%貨車同比下降8.9%------553558854.0911320.29725.5611571.17--20.90%-10.50%-24.40%8.30%1.631.081.381.171.4354032.24895211407.469810.711732.36-16.57%21.11%18.16%-來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券502.52.0502.52.050越秀REIT通行費(fèi)拆分收益(單位：萬0通行費(fèi)拆分收益通行費(fèi)收益變動(dòng)-20%-25%-30%Wind券Wind券高速公路華夏越秀REIT22E22Q122Q222Q322Q423Q1底層資產(chǎn)漢孝高速公路主線路、機(jī)場北連接線收費(fèi)里程(公里)36.00混合車流量(萬車次)-----330.90混合車流量同比變化-----13.43%預(yù)測增長------通行費(fèi)拆分收益24038.005442.864782.315311.074336.946306.67通行費(fèi)收益變動(dòng)--0.36%-12.00%-10.37%-24.87%15.87%單位公里日均收入(萬元/公里)1.961.731.511.671.362.02營業(yè)收入(萬元)25738.005595.544935.005463.754489.626531.60完成率-21.74%19.17%21.23%17.44%-來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券收3.53.02.52.01.51.00.50.0Wind券高高速公路底層資產(chǎn)收費(fèi)里程(公里)混合車流量(萬車次)混合車流量同比變化國金鐵建國金鐵建REIT22E23E22Q322Q42323Q1渝遂高速(重慶段)93.26----971.29-5.45%----預(yù)測增長-6.41%---通行費(fèi)拆分收益69847.0072158.2515972.5812374.1518286.55通行費(fèi)收益變動(dòng)單位公里日均收入(萬元/公里)----6.40%2.252.04-1.911.57營業(yè)收入(萬元)69319.6274323.0016423.8013491.6718692.15完成率--23.69%19.46%25.15%來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券3.52.520.53.52.520.5023E23E混合車流量(萬車次)Wind券23E23EWind券高高速公路底層資產(chǎn)收費(fèi)里程(公里)混合車流量(萬車次)混合車流量同比變化預(yù)測增長通行費(fèi)拆分收益通行費(fèi)收益變動(dòng)單位公里日均收入(萬元/公里)營業(yè)收入(萬元)完成率華泰江蘇交控REIT23E23Q1G50滬渝高速江蘇段及其附屬設(shè)施49.951595.78440.09--客車6.1%；貨車4.1%9.58%40061.009116.89--2.262.0941207.609300.59-22.57%來源：募集說明書,年報(bào)及季報(bào)，東北證券道路限行限速，導(dǎo)致貨車交通量及通行費(fèi)收入受到3.52.520.53.52.520.5023E23E混合車流量(萬車次)Wind券23E23EWind券高速公路中金安徽交控REIT23E23Q1底層資產(chǎn)沿江高速公路蕪湖(張韓)至安慶(大渡口)段收費(fèi)里程(公里)161.15混合車流量(萬車次)894.18256.32混合車流量同比變化--預(yù)測增長4.20%2.99%通行費(fèi)拆分收益130739.0026564.70通行費(fèi)收益變動(dòng)--5.86%單位公里日均收入(萬元/公里)2.111.88營業(yè)收入(萬元)124191.6826950.74完成率-21.70%據(jù)來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券綠能項(xiàng)目運(yùn)營整體較為平穩(wěn)，一季度處理生活垃圾26.74萬噸、實(shí)現(xiàn)上網(wǎng)電量0中航首鋼綠能REIT富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT入、餐廚垃圾收運(yùn)及處置收入也整體保持平穩(wěn)運(yùn)行。030.0%28.0%26.0%24.0%22.0%20.0%全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)上網(wǎng)電量(萬千瓦時(shí)) Wind券處理生活垃圾收運(yùn)廚余垃圾處置廚余垃圾Wind券發(fā)電TE*QQQQQ資產(chǎn)源項(xiàng)目、餐廚項(xiàng)目、殘?jiān)鼤捍鎴鲰?xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模(噸/日)噸/日平均處理單價(jià)(元/噸)-----全年累計(jì)處理生活垃圾(萬噸)---運(yùn)行時(shí)間(小時(shí))-/8392.46------全年累計(jì)上網(wǎng)電量(萬千瓦時(shí))00004----收運(yùn)單價(jià)(元/噸)00-----全年累計(jì)收運(yùn)廚余垃圾(萬噸)223---處置單價(jià)(元/噸)-----全年累計(jì)處置廚余垃圾(萬噸)---萬元)40---來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券22Q122Q222Q322Q423Q1廠深圳項(xiàng)目Wind券5022Q122Q222Q322Q423Q1深圳項(xiàng)目Wind券理A*QQQQQ1資產(chǎn)河污水處理廠PPP項(xiàng)目；深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠設(shè)計(jì)規(guī)模(噸/日)合肥市十五里河污水處理廠PPP項(xiàng)目:30.00；深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠:37.5平均處理單價(jià)(元/噸)合肥處理廠:1.26(23Q1)、公明水質(zhì)凈化廠:1.3713/1.3267/1.5068實(shí)際結(jié)算處理量(萬噸/日)項(xiàng)目目754475/7.79能利用率處理廠目達(dá)標(biāo)率營業(yè)收入(萬)09----來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券節(jié)性收費(fèi)存在一定關(guān)系，一季度營業(yè)收入0鵬華深圳能源REIT022Wind券23Wind券天然氣發(fā)電鵬華深圳能源REIT23E22Q322Q423Q1底層資產(chǎn)括東部電廠(一期)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模裝機(jī)容量：1170(MW)發(fā)電能耗：6323(KJ/KWh)耗用天然氣(萬立方米)68477.5066485.18--11190.46售電量(萬千瓦時(shí))372854.35362006.29126370.2090426.0559369.75平均電價(jià)(元/千瓦時(shí))0.510.480.500.480.55營業(yè)收入(萬元)168458.27155054.0263183.6343796.4832419.47完成率--37.51%26.00%20.91%來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券于幫助承租企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和動(dòng)仍待恢復(fù)，市場新增需求不足，疊加春節(jié)利的替代方案，預(yù)計(jì)在2023年隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國家區(qū)域持政策的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)修復(fù)，預(yù)計(jì)將迎來租賃市場回暖。00022Q122Q222Q322Q423Q1月租金單價(jià)有所下降的主要因?yàn)橐氲拇罂蛻魰禾幱诿庾馄?，拉低一體運(yùn)營情況有所改善，體現(xiàn)了較好的經(jīng)營韌性。Wind券0Wind券新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)和文化創(chuàng)意行業(yè)其他00/53產(chǎn)業(yè)園底層資產(chǎn)建筑面積(萬m2)出租面積(萬m2)出租率平均租金(元/m2/月)營業(yè)收入 (萬元)完成率博時(shí)蛇口博時(shí)蛇口REIT22E21A*22Q122Q222Q322Q423Q1萬融大廈、萬海大廈9.53--8.278.207.998.037.837.72萬融:87%萬海:92%萬融:90%萬海:92%萬融:89.65%萬海:87.36%87.16%85.00%85.00%83.00%82.00%萬融:124.70萬海:144.38萬融:129.99萬海:142.16萬融:122.33萬海:148.27121.23122.34121.67126.87111.338073.5014531.768010.603415.803125.721832.472819.032980.89--99.22%23.51%21.51%12.61%19.40%-來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券產(chǎn)業(yè)園東吳蘇園REIT22E21A*22Q122Q222Q322Q423Q1底層資產(chǎn)國際科技園五期B區(qū)、2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期建筑面積(萬m2)56.11出租面積(萬m2)--38.59-----出租率國際園:86%產(chǎn)業(yè)園:75%國際園:86%產(chǎn)業(yè)園:75%國際園:93.22%產(chǎn)業(yè)園:74.19%-----平均租金(元/m2)國際園:41產(chǎn)業(yè)園:61.2國際園:41.82產(chǎn)業(yè)園:62.42國際園:38.89產(chǎn)業(yè)園:58.73-----營業(yè)收入(萬元)13619.9624444.9614545.457188.602138.236307.766839.857251.50完成率--106.80%29.41%8.75%25.80%27.98%-11/53來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券緩慢。預(yù)計(jì)隨著二季度的商業(yè)活動(dòng)持續(xù)恢復(fù)以及潛在租賃需求重新入市，運(yùn)營Wind券/月)0Wind券22E濟(jì)產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套22/53產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園底層資產(chǎn)建筑面積(萬m2)出租面積(萬m2)出租率租金(元/m2/月)營業(yè)收入(萬元)完成率華安張江REIT22E21A*22Q122Q222Q322Q423Q1張江光大園5.09--4.33----1.2398.34%98.68%100.00%100.00%99.51%96.28%92.60%70.57%149.4149.4160.5161.4163.2163.2164.1170.14796.788394.845281.632373.692215.682060.112016.181603.99--110.11%28.28%26.39%24.54%24.02%-來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券27.13%。截至一季度末，園區(qū)出租率為68.47%，同比下降0%%33/53產(chǎn)業(yè)園建信中關(guān)村REIT21E22Q122Q222Q322Q423Q1底層資產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓、協(xié)同中心4號(hào)樓、孵化加速器建筑面積(萬m2)16.678048出租面積(萬m2)-12.9310.988.97--出租率互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓：90%：100%96.15%89.28%84.87%81.29%68.47%租金(元/m2/月)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓(地上研發(fā)用房、地下研發(fā)用房、地上產(chǎn)業(yè)配套、地上產(chǎn)業(yè)配套)：171.22/109.88/172.8/36.81協(xié)同中心4號(hào)樓(地上、地下)：175.81/143.87孵化加速器(研發(fā)用房、產(chǎn)業(yè)配套)：180.03/53.17-----營業(yè)收入(萬元)22255.736199.325801.573385.233935.404517.31完成率-27.85%26.07%15.21%17.68%-來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券和汽車裝備等領(lǐng)域。一季度內(nèi)，園區(qū)重要租戶業(yè)務(wù)經(jīng)營情況穩(wěn)定，財(cái)務(wù)狀況良好，0%%44/53產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園底層資產(chǎn)建筑面積(萬m2)出租面積(萬m2)出租率租金(元/m2/月)營業(yè)收入(萬元)完成率國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT22E23E22Q423Q1東久(金山)智造園項(xiàng)目；東久(昆山)智造園項(xiàng)目；東久(無錫)智造園項(xiàng)目；東久(常州)智造園項(xiàng)目28.3927.83-27.5027.8395.00%95.00%98.83%100.00%金山：29.75；昆山：29.50；無錫：28.15；常州：20.08---9867.6210102.592635.882712.85--26.71%26.85%來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券0%%55/53產(chǎn)業(yè)園國泰君安臨港創(chuàng)新REIT22E23E22Q423Q1底層資產(chǎn)上海市奉賢區(qū)正瑯路19號(hào)的臨港奉賢智造園一期項(xiàng)目;上海市奉賢區(qū)新楊公路1566號(hào)的臨港奉賢智造園三期項(xiàng)目建筑面積(萬m2)11.37出租面積(萬m2)10.63-11.1111.07出租率95.00%95.00%99.21%98.85%租金(元/m2/月)32.7---營業(yè)收入(萬元)4682.74714.681422.051222.89完成率--30.37%25.94%來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券Wind券/月)0Q23Q1發(fā)辦公用房商業(yè)配套用房租金配套宿舍租金Wind券66/53產(chǎn)業(yè)園華夏合肥高新REIT22E23E22Q423Q1底層資產(chǎn)合肥高新創(chuàng)業(yè)園一期A1-A4、B4-B5、D2-D9及D2-D9地下車庫項(xiàng)目;合肥高新創(chuàng)業(yè)園一期B1-B3、C1-C4、D1項(xiàng)目建筑面積(萬m2)35.68出租面積(萬m2)29.75-26.8526.78出租率88.08%88.58%90.26%90.03%租金研發(fā)辦公用房(元/平方米/月)35353535商業(yè)配套用房(元/平方米/月)55555555配套宿舍(元/間/月)600600600600營業(yè)收入(萬元)9182.299432.392465.962383.77完成率--26.86%25.27%來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券。0%%77/53產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園底層資產(chǎn)建筑面積(萬m2)出租面積(萬m2)出租率租金(元/m2/月)營業(yè)收入(萬元)完成率華夏和達(dá)高科REIT22E23Q1和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目和孵化器項(xiàng)目17.56-藥谷一期(辦公&商業(yè))、藥谷一期(配套公寓)、孵化器：7.21、1.16、10.34藥谷一期(辦公&商業(yè))、藥谷一期(配套公寓)、孵化器：93.00%/95.00%/90.00%藥谷一期(辦公&商業(yè))、藥谷一期(配套公寓)、孵化器：99.94%/99.31%/88.08%藥谷一期(辦公&商業(yè))、藥谷一期(配套公寓)、孵化器：1.51/1.44/1.67藥谷一期(辦公&商業(yè))、藥谷一期(配套公寓)、孵化器：1.67/1.44/1.6810593.752900.48-27.38%來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券0中金普洛斯REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT88/53100%80%60%40%20%0%4035302520100%80%60%40%20%0%4035302520151050損失。Wind券圖38：中金普洛斯REIT平均租金(單位：元/m/Wind券儲(chǔ)物流21E*EA*QQQQQ資產(chǎn)園，分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群m2)、望亭--空港機(jī)電/m2/月)/37.5/35.3/34.8/-58/70.2/25.86/42.60/35.89/350.86萬元)89--99/5326.37%、26.43%、26.18%。受益于高標(biāo)倉旺盛需求，項(xiàng)目出租情況始終維持高位，0%%倉儲(chǔ)物流紅土鹽田REIT22E21A*22Q122Q222Q322Q423Q1底層資產(chǎn)深圳市鹽田區(qū)綜合保稅區(qū)北片區(qū)4座倉庫、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站租賃面積(萬m2)26.61出租率91.12%91.12%99.00%98.33%99.00%99.00%99.00%99.00%租金(元/m2/月)倉庫:38.40辦公室:50.10倉庫:39.30辦公室:51.6039.32-----營業(yè)收入(萬元)6119.1310964.426673.652944.242891.712897.992870.002990.09完成率--60.87%26.85%26.37%26.43%26.18%25.41%來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券、3030/53倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目(中轉(zhuǎn)配送中心)一期，京東商城亞洲1號(hào)倉儲(chǔ)華中總部m)99549-(元/m2/月)1/33.37/37.13---)1-來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券紅土深圳安居REIT中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT華夏基金華潤有巢REITQQ13131/53%%安居錦園QQWind券個(gè)人租戶用人單位Wind券保障性住房保障性住房底層資產(chǎn)建筑面積(萬m2)出租面積(萬m2)紅土深圳REIT22E23E22Q423Q1安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館項(xiàng)目13.4713.43保租房、配套商業(yè)、配套停車場：安居百泉閣98%98.00%98.16%出租率出租率安居錦園保利香檳苑鳳凰公館98.69%/100%/100%98%98.00%99.06%保租房、配套停車場：98.87%/100%98%99.00%99.51%99.01%99%98.00%98.79%99.52%安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館:59.74/44.38/14.5/17.4---租金(元/m2/月)營業(yè)收入(萬元)完成率5375.655388.251369.871377.62--25.48%25.57%3232/53%%出租率Wind券個(gè)人租戶企業(yè)租戶23Q1Wind券保障性住房資產(chǎn)m2)--(元/m2/月)------營業(yè)收入(萬元)5--T占LL.gg%，躉租面積占ZZ.Vg%；熙悅尚郡均為個(gè)人租戶。截至一季度金收繳率6L.LL%。其中，文龍家園租金定價(jià)為gZ元/月/平米，可出租面積為3333/5340%40%%0%QQWind券22年10-12月23Q122年10-12月23Q1租戶租戶Wind券保障性住房保障性住房底層資產(chǎn)建筑面積(萬m2)出租面積(萬m2)出租率文龍家園熙悅尚郡租金(元/m2/月)文龍家園熙悅尚郡營業(yè)收入(萬元)完成率華夏北京保障房REIT22E23E22Q423Q1文龍家園項(xiàng)目,熙悅尚郡項(xiàng)目11.2810.56-10.8110.8393.00%93.00%97.70%97.62%95.00%95.00%92.00%92.74%52-52526060606966.086946.041771.051803.67--25.42%25.97%來源：募集說明書，年報(bào)及季報(bào)，東北證券華夏基金華潤有巢REIT一季度運(yùn)營情況良好，出租率良好。華夏基金華潤有巢3434/5300保障性住房華夏基金華潤有巢REIT23E23Q1底層資產(chǎn)有巢泗涇項(xiàng)目、有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目建筑面積(萬m2)12.147087出租面積(萬m2)--出租率泗涇住房、配套商業(yè)：91%/70%;東部住房、配套商業(yè)：90%/70%租金(元/m2/月)泗涇:86;東部:92-營業(yè)收入(萬元)7144.411926.40完成率-26.96%2.分配指標(biāo)：整體完成承壓2.1.可供分配金額：整體完成情況承壓，公路出現(xiàn)迎來修復(fù)、部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)可供分配金額受出租不及預(yù)期影響。由于多數(shù)平滬杭甬杭徽REIT平安廣交投廣河高速REIT華夏中國交建高速REIT華夏越秀高速公路REIT國金中國鐵建高速REIT滬杭甬杭徽REIT平安廣交投廣河高速REIT華夏中國交建高速REIT華夏越秀高速公路REIT國金中國鐵建高速REIT華泰江蘇交控REIT中金安徽交控REIT高速公路REITs中航首鋼綠能REIT富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT鵬華深圳能源鵬華深圳能源REITREITs生態(tài)環(huán)保REITs3535/53博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT華安張江光大園REIT建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT華夏合肥高新產(chǎn)園REIT華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT中金普洛斯REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT紅土深圳安居REIT中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT華夏基金華潤有巢REIT博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT華安張江光大園REIT建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT華夏合肥高新產(chǎn)園REIT華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT中金普洛斯REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT紅土深圳安居REIT中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT華夏基金華潤有巢REIT0倉儲(chǔ)物流REITs產(chǎn)倉儲(chǔ)物流REITs產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITsQQ2022Q32022Q42023Q1體派息率高于產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目。從2022年預(yù)計(jì)分派ss滬杭甬杭徽REIT平安廣交投廣河高速REIT華夏中國交建高速華夏中國交建高速REIT高速公路REITs華夏越華夏越秀高速公路REIT國金中國鐵建高速REIT中航首鋼綠能REIT富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT鵬鵬華深圳能源REIT清潔能源REITs生態(tài)環(huán)保REITs明書，年報(bào)及季報(bào)，Wind，東北證券3636/53博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT東吳蘇園產(chǎn)業(yè)東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT華安張江光大華安張江光大園REIT建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT華夏華夏合肥高新產(chǎn)園REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT中金普洛斯REIT倉儲(chǔ)物流REITs紅紅土深圳安居REIT中金廈門安居REIT中金廈門安居REIT保障性住房REITs華夏北京保障華夏北京保障房REIT明書，年報(bào)及季報(bào)，Wind，東北證券3.1.兼具債性和股性特征，走出相對獨(dú)立行情現(xiàn)差異化特征，是分散投資風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組我到隨時(shí)市場擴(kuò)容和交易數(shù)據(jù)增多，REITs與股、債市的相關(guān)性在波動(dòng)中逐3737/53%0%9%s 深證成指Wind券REITs指數(shù)中證轉(zhuǎn)債 企業(yè)債指數(shù)(右)Wind券注：數(shù)據(jù)截止2023年6月18日3.2.上市以來整體獲得超額收益A4%。從資產(chǎn)增值收益看，倉儲(chǔ)物流REITsREITsREITsREITs分紅大于產(chǎn)權(quán)類3838/53中信建投國家電投新能源REIT中航京能光伏REIT鵬華深圳能源REIT富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT中航首鋼綠能REIT中金安徽交控REIT華泰江蘇交控REIT國金中國鐵建高速REIT華夏越秀高速公路REIT華夏中國交建高速REIT平安廣交投廣河高速REIT滬杭甬杭徽中信建投國家電投新能源REIT中航京能光伏REIT鵬華深圳能源REIT富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT中航首鋼綠能REIT中金安徽交控REIT華泰江蘇交控REIT國金中國鐵建高速REIT華夏越秀高速公路REIT華夏中國交建高速REIT平安廣交投廣河高速REIT滬杭甬杭徽REIT0%ITsREITsREITsWind券資產(chǎn)增值收益分紅收益Wind券3939/5325%20%15%10% 華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT東吳蘇園產(chǎn)東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT華安張江光大華安張江光大園REIT建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT華夏合肥高新產(chǎn)園REIT區(qū)嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT紅土創(chuàng)新鹽田港嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT紅土創(chuàng)新鹽田港REIT中金普洛斯REIT流紅紅土深圳安居REIT華夏北京保障房REIT華夏北京保障房REIT中金廈門安居REIT房華夏華夏基金華潤有巢REIT資產(chǎn)增值收益分紅收益EITsAs00/530% Wind券0% 清潔能源清潔能源REITs指數(shù)Wind券90% Wind券% Wind券0%)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs指數(shù)Wind券0% Wind券11/53REITs-0.60、0.76、0.03。儲(chǔ)物流REITs、生態(tài)環(huán)保REITs與對應(yīng)板塊相關(guān)性較強(qiáng)，相關(guān)性系數(shù)分別為、0.93、0.74、-0.10、0.92、0.46。票指數(shù)數(shù).694.7439會(huì)生態(tài)環(huán)保和治理776832.6021.101儲(chǔ)物流(申萬)752屋租賃指數(shù)3363.3.整體估值壓力得到一定程度釋放從凈資產(chǎn)價(jià)值倍數(shù)(P/NAV)看，產(chǎn)權(quán)類REITs較為集中，特許經(jīng)營權(quán)REITs差異CapRate整體抬升。從資本化REIT9.53。從內(nèi)部收益率(Irr)看，整體收益22/53P/NAVCapRateP/FFO速公路REIT--速REIT--REIT--REIT----EIT----生態(tài)環(huán)保--T--83清潔能源REIT------產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)園REIT99%5REIT189EIT47%3園REIT418REIT0產(chǎn)園REIT-3倉儲(chǔ)物流7REIT071設(shè)施REIT6ITsEIT34%9179EIT6REIT金額的比例要求，在計(jì)算方式上與資本化率有著類似之處。33/5344/533.4.年初至今整體持續(xù)下跌T55/5346%09%11.64%%%%.84%4.07%3.65%4.16%46%09%11.64%%%%.84%4.07%3.65%4.16%0.29%3%%-10%-15%%%%%25%24.73%25%24.73%.82%.53%.25%.69%.13%-06-21甬-06-21-04-28--04-282021-12-142021-12-14-07-0822022-11-15-11-22-06-21-06-21-07-26-03-29-03-29-06-21-06-21-06-21園22021-12-17村22022-10-14濟(jì)22022-10-13園22022-10-10-12-27-06-21斯-06-21港-02-08-08-31-08-31-08-31房-12-093.5.近期下跌原因分析ITs性，回歸到底層資產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在價(jià)值考量。66/53%-10%30.0%30.0%30.0%30.0%30.0%30.0%27.1%%%12.