琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書

琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書范文琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書范文第一部分 市場(chǎng)分析一、2004年第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)在延續(xù)年初的井噴行情后有所回落，標(biāo)志著國(guó)家宏觀調(diào)控成效初顯，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持高速的健康、理性發(fā)展的良好勢(shì)頭。上半年商品房市場(chǎng)供銷大幅增長(zhǎng)，主要指標(biāo)增幅在40－80％之間，且基本保持平衡；存量房市場(chǎng)主要指標(biāo)增幅亦在50％以上；上半年的房?jī)r(jià)平均漲幅超過(guò)了3－5％，其中部分區(qū)域漲幅超過(guò)了10％。上半年福州樓市表現(xiàn)出近年來(lái)少有“突然性、跳躍式”的變化：其中第一季度突然升溫，市場(chǎng)全面火爆，價(jià)格快速上揚(yáng)；第二季度則又趨于平穩(wěn)。其特點(diǎn)主要有：1．供需兩旺，合同登記量超過(guò)預(yù)售批準(zhǔn)量。2．金山、鼓山和五四北成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。3．房?jī)r(jià)全面上揚(yáng)，商品房?jī)r(jià)格突破 3000元／平方米。4．非市區(qū)對(duì)象成為購(gòu)房主體。5．第一季度市場(chǎng)火爆，第二季度趨于平穩(wěn)。6．二手房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展?！窘Y(jié)論】可見福州仍舊遵循著健康理性的道路穩(wěn)步地發(fā)展，年初的在以溫州購(gòu)房團(tuán)為首的炒家集團(tuán)的“外力”作用下，1/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書樓價(jià)出現(xiàn)了“突跳式”震蕩，這也是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展情況下必然的洶涌潛流。在預(yù)見發(fā)展過(guò)熱的前提下，國(guó)家政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制了市場(chǎng)虛熱，保證了房地產(chǎn)可持續(xù)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在未來(lái)時(shí)間福州房市將進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。但由于福州缺乏京、滬、浙等熱點(diǎn)房地產(chǎn)地區(qū)所具有的城市影響力和可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，對(duì)樓市的總體樂觀應(yīng)保持謹(jǐn)慎，因?yàn)樾星樵絹?lái)越好，意味著風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。就本案而言，宜盡早推出，加速開發(fā)，盡快銷售。二、樓市區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)越演越烈，并出現(xiàn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩特點(diǎn)。政府力量的介入。區(qū)級(jí)政府與大開發(fā)商之間形成若隱若現(xiàn)的利益聯(lián)盟。出于對(duì)招商引資，舊城改造、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、稅收就業(yè)等諸多方面的考慮，行政力量出現(xiàn)在自由市場(chǎng)中，向大眾鼓動(dòng)呼吁，其引導(dǎo)人心的力量極強(qiáng)。自由市場(chǎng)中，向大眾鼓動(dòng)呼吁，其引導(dǎo)人心的力量極強(qiáng)。媒體推波助瀾。媒體之間的競(jìng)爭(zhēng)促使其加強(qiáng)策劃性的宣傳報(bào)道，最能體現(xiàn)其力量的在于板塊宣傳，其煽動(dòng)力不可低估。開發(fā)商自發(fā)聯(lián)盟。同一區(qū)域的開發(fā)商開始擯棄競(jìng)爭(zhēng)，先將槍口一致對(duì)外，切足市場(chǎng)份額后分而食之，這也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果之一?！窘Y(jié)論】現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不單純是一家一戶“自掃門2/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書前雪”，圍繞某一項(xiàng)目，某一區(qū)域所形成的巨大利益集團(tuán)，開始自主地形成勢(shì)力整合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，長(zhǎng)袖善舞，擅于多方利用資源的開發(fā)商將以大兵團(tuán)作戰(zhàn)的威力擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。以毛主席的話是：團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的力量，結(jié)成最廣泛的同盟戰(zhàn)線。三、整個(gè)福州而言，仍存在房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)性失衡，中低端產(chǎn)品供給量不足。中低水平收入的人群在福州市民中占有80％的比例，而福州中檔水平樓盤開發(fā)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足這群人的需求。今年福州房市整體均價(jià)突破3000元，而占開發(fā)批準(zhǔn)量一半以上的新區(qū)房?jī)r(jià)增幅均在10%左右，房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在。拆遷門檻提高給房地產(chǎn)開發(fā)增加的難度，從一定程度上增加了開發(fā)成本土地價(jià)格迅速上漲給房地產(chǎn)開發(fā)增加難度。從去年以來(lái)福州土地價(jià)格平均上漲幅度超過(guò)了 20％，城東板塊甚至有超過(guò)50％以上的。土地價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲的內(nèi)在根本原因。住宅建筑性能、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，環(huán)境配套日趨完善，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。一些開發(fā)商鐘情于盲目跟風(fēng)，過(guò)分依賴市場(chǎng)炒作，競(jìng)相開發(fā)“高檔盤、景觀盤、文化盤” ，導(dǎo)致適合中低收入家庭需求3/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書的樓盤偏少。結(jié)論：雖然年初房?jī)r(jià)大幅上漲，一部分市場(chǎng)需求有些透支，樓盤供應(yīng)量放大；并且房?jī)r(jià)走勢(shì)受到建材價(jià)格回落、樓盤入住率不高、租金下降、國(guó)家政策調(diào)控等因素的影響；但都不足成為左右房?jī)r(jià)升降的主要因素，房?jī)r(jià)的走勢(shì)主要取決于市場(chǎng)的需求，需求仍然是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根本因素。福州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，低端需求也依然存在，而中低價(jià)位產(chǎn)品就成為炙手獲。四、市場(chǎng)從根本的消費(fèi)需求層面開始分化，消費(fèi)需求出現(xiàn)新生力量梯度消費(fèi)群體、城市拆遷戶、八縣居民、在榕就業(yè)的外地大中專畢業(yè)生、投資者、贈(zèng)與人等六類形成福州消費(fèi)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。拆遷戶、畢業(yè)生——中低端消費(fèi)的主流舊屋區(qū)改造步伐加快，許多榕城的老市民面臨拆遷安置的問(wèn)題。大部分拆遷安置戶選擇的還是中低端的住宅產(chǎn)品。歷年積累下來(lái)的在榕就業(yè)的大中專畢業(yè)生，其中很大一部分人具備了購(gòu)房實(shí)力。多選擇中低價(jià)位的產(chǎn)品。此外，外來(lái)人口也多數(shù)選擇新區(qū)樓盤，隨著交通的便利，戶籍制度的放寬，這一部分人將成為福州購(gòu)房隊(duì)伍的生力軍。倉(cāng)山區(qū)和三個(gè)新區(qū)成為中低收入階層選擇住房基本方向總價(jià)在25萬(wàn)元左右，特別是 20萬(wàn)總價(jià)的大眾化產(chǎn)品最受中4/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書低收入階層青睞交通條件、社區(qū)環(huán)境、文教設(shè)施成為關(guān)注的重點(diǎn)結(jié)論：需求使市場(chǎng)存在的根本，新的消費(fèi)需求的出現(xiàn)通常也意味著一部分需求的弱化，其實(shí)使市場(chǎng)內(nèi)部機(jī)制自我調(diào)節(jié)。福州市場(chǎng)房?jī)r(jià)雖然不高，但福州整體收入增長(zhǎng)緩慢，上半年的突進(jìn)后的疲軟暴露出福州消費(fèi)市場(chǎng)的真正實(shí)力。市場(chǎng)價(jià)格的利器使消費(fèi)市場(chǎng)真正回歸到自身消費(fèi)需求的角度考慮問(wèn)題，使消費(fèi)市場(chǎng)從一個(gè)真實(shí)的角度重新整合。新區(qū)在這場(chǎng)變化中將成為市場(chǎng)供應(yīng)堅(jiān)實(shí)主力，競(jìng)爭(zhēng)力度加強(qiáng)，對(duì)于本案更細(xì)致分析市場(chǎng)找準(zhǔn)切合的定位，才能避免不利環(huán)境。下半年將呈現(xiàn)五大趨勢(shì)一是住房需求仍很旺盛，但消費(fèi)增速放慢。根據(jù)“大福州”規(guī)劃，到2010年全市將實(shí)現(xiàn)3000億元，到2020年中心城市人口達(dá)到325萬(wàn)。從國(guó)際的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律來(lái)看，我市目前的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化加速推進(jìn)，正是居民對(duì)住房消費(fèi)較為旺盛的時(shí)期。另一方面，隨著銀根緊縮、加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及住房消費(fèi)貸款受限制，會(huì)使房地產(chǎn)需求釋放減緩。二是土地和金融調(diào)控，將對(duì)市場(chǎng)供給產(chǎn)生一定影響。禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地、項(xiàng)目存款準(zhǔn)備金率、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資本金的提高，將會(huì)減少房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目數(shù)量，從而影響市場(chǎng)的有效供給。三是房?jī)r(jià)總體保持上升，但增速將有所放慢。房地產(chǎn)規(guī)模控5/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書制后，住房供應(yīng)量將有所減少，而市場(chǎng)本身卻又有旺盛需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將較為突出，住房?jī)r(jià)格仍有上升空間。但隨著經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度的加大，供需矛盾會(huì)得到緩解，房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)像年初那樣增幅過(guò)大。總體穩(wěn)中有升，并將維持在 3％左右。四是房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)將得到調(diào)整、房地產(chǎn)企業(yè)將得到整合。目前，我市有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約 550家，平均注冊(cè)資金1500萬(wàn)元。其中 800萬(wàn)元以下的占到了 85％，擁有一、二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不上 20家。那些實(shí)力偏弱的房企將隨著金融調(diào)控力度的加大及土地供應(yīng)的控制，被淘汰出局。而投資合作、利用外資和外資合作的企業(yè)將不斷增多。同時(shí)，房企將更注重企業(yè)形象和品牌的建設(shè)。五是房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)和價(jià)格預(yù)期將逐步回歸理性。宏觀調(diào)控帶來(lái)的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)企業(yè)在定價(jià)時(shí)會(huì)更多考慮加快資金周轉(zhuǎn)從而使房?jī)r(jià)更趨合理；購(gòu)房者等待和觀望的心理增加，購(gòu)房時(shí)將更加理性?？偨Y(jié)】認(rèn)識(shí)市場(chǎng)最根本上是要認(rèn)識(shí)需求，所謂以人為本，就是要求開發(fā)商將自己視作消費(fèi)者，從此出發(fā)打造產(chǎn)品，銷售推廣。就本項(xiàng)目而言，體量較小，區(qū)域特殊，一時(shí)間整個(gè)區(qū)域出現(xiàn)的消費(fèi)需求多元化和特殊性可能是其他任何時(shí)期難以相比的，我們建議在認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，科學(xué)分析市場(chǎng)需求，以最終確立產(chǎn)品類型、開發(fā)模式、推廣及營(yíng)銷6/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書策略。第二部分、五四北新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況五四北成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一。三大集中區(qū)開發(fā)量占全市商品房開發(fā)量的一半以上。上半年，三個(gè)新區(qū)的商品房預(yù)售批準(zhǔn)量 184．14萬(wàn)平方米，占了總量52．94％。這三大區(qū)域也是今年以溫州為代表的外地人在我市購(gòu)房的重點(diǎn)區(qū)域和房?jī)r(jià)漲幅最大的區(qū)域。相比去年，平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò) 300元／平方米，漲幅超過(guò)10％。五四北新區(qū)上半年商品房均價(jià)為 2500—2600元／平方米，去年同期2200—2300元／平方米。[結(jié)論]：雖然五四北是福州樓市中的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，但他的土地價(jià)值仍處于比較原始的狀態(tài)，其現(xiàn)有樓盤所包含的地價(jià)并不能真實(shí)反映該區(qū)域土地的真正市場(chǎng)價(jià)值，隨著5000畝土地才陸續(xù)投放市場(chǎng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步凸顯，但價(jià)格仍然受到大環(huán)境的影響，將平穩(wěn)攀高，不會(huì)出現(xiàn)突高現(xiàn)象，同等條件下銷售具有優(yōu)勢(shì)。結(jié)論：中檔住宅成為主流，價(jià)格低端產(chǎn)品基本見不到，以五四北為本案的地段背景，價(jià)格的策略化運(yùn)用將成就五四北史無(wú)前例的空前熱銷。五四北防地產(chǎn)市場(chǎng)特征叫好又叫座，但入住率很低目前在售樓盤基本上銷售或預(yù)定比例均已超過(guò) 60%，說(shuō)明市7/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書場(chǎng)對(duì)本區(qū)域的認(rèn)同度較高，整體的綜合性價(jià)比得到廣泛的認(rèn)同；但從交房的樓盤來(lái)看，入住率僅不到60%。這在未來(lái)兩年內(nèi)會(huì)形成二手房市場(chǎng)，對(duì)于本案的銷售會(huì)有輕微的沖擊。高中端產(chǎn)品同臺(tái)演繹，地產(chǎn)開發(fā)路線集體驟拔，緊逼中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)五四北是福州唯一的原生態(tài)住宅區(qū)，且與福州政治中心、商務(wù)中心距離近，成為很多低密度高檔住宅所在地。隨著市政、環(huán)境、人文配套的逐步完善，區(qū)域整體質(zhì)量提升。開發(fā)商集體造勢(shì)角逐中檔偏高產(chǎn)品市場(chǎng)。如：新入市的果嶺生活、楓丹白鷺、中天翡翠城等入市的姿態(tài)都比較高。1、開發(fā)以小高層為主。2、更強(qiáng)調(diào)小區(qū)整體品質(zhì)，包括環(huán)境、配套設(shè)施、建筑設(shè)計(jì)、人文氛圍的營(yíng)造、人居質(zhì)量的追求等，高端概念的景觀盤、文化盤成為主流。3、低容積率、低密度、高綠化率成為切合區(qū)域風(fēng)格的樓盤住宅特點(diǎn)。4、大三房成為主流戶型，戶型設(shè)計(jì)呈現(xiàn)出人性化和個(gè)性化特征。5、行銷推廣更有氣勢(shì)。115-135平方米三房總價(jià) 30-35萬(wàn)成為當(dāng)前市場(chǎng)開發(fā)主流，存量房的高端戶型面臨著新勢(shì)力的挑戰(zhàn)新入市的楓丹白鷺、果嶺生活、藍(lán)山三期、中天等樓盤定位8/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書都比較高，整體的五四北行情被拉高，均價(jià)沖向 2700元/平方米大關(guān)，戶型的主力面積也相應(yīng)角逐 130-140的大三房。高20萬(wàn)左右的多層，25萬(wàn)左右的小高層一度成為新區(qū)樓盤的熱點(diǎn)。而25—30萬(wàn)之間的存量房則受到新盤的沖擊，狀態(tài)萎靡9-11層電梯房主導(dǎo)市場(chǎng)，多層產(chǎn)品逐漸淡出樓市隨著開發(fā)轉(zhuǎn)向，消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)小高層態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，這一方面原因也取決于消費(fèi)市場(chǎng)從需求層面的重新整合。目前，多層住宅存量不多，新開發(fā)樓盤以小高層為主，小高層空前放量上漲，如：藍(lán)山四季三期：全部 9層小高層，也是市場(chǎng)對(duì)五四北區(qū)域的一次考驗(yàn)。35萬(wàn)-40萬(wàn)這一區(qū)間成為這一時(shí)期五四北樓盤住宅總價(jià)的臨界點(diǎn)，12層以上高層建筑鳳毛麟角總價(jià) 25萬(wàn)以內(nèi)的住宅隨著多層住宅的減退和區(qū)域整體價(jià)格上揚(yáng)出現(xiàn)緊缺?？們r(jià)20萬(wàn)左右的住宅基本出現(xiàn)真空，除經(jīng)濟(jì)適用房外。萬(wàn)以上，尤其是28—31萬(wàn)之間存量房面臨新盤的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力五四北新區(qū)樓盤一覽表案名規(guī)模均價(jià)狀態(tài)銷售情況主力戶型備注藍(lán)山四季（三期）87951666150畝 容1.92750 元2全部9層小高層22日開9/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書盤，現(xiàn)預(yù)定110-120平方米三房 95 平方米兩房半一期、 二期95%銷售。均價(jià)2600元2康城（二期）87750111105畝 容1.66小2500元2多2300元2建筑面積8.2萬(wàn)m2年底交房總銷 60%。多層銷售 80%以上多層90-110平米三房小高層110-130三房果嶺生活87950333127畝 容1.1均價(jià)多層2550元2小高層2780元元2800戶，一期5棟多層（6）6棟小高層（911）一期8月24接受定金，目前基本預(yù)定 80%100-110平方米三房倡導(dǎo)果嶺生活三木家園87623551152畝8萬(wàn)多平方米 容1.052300元213棟多層，2棟小高層，04年8月交房基本上售完130-150m2超低容積率和超高綠化率42。56%，一層促銷2000元2銷售將完西園新苑87054688195畝共38棟 容1.68多層1600元2小高層1800元2一期封頂多層售完，小高層 60%經(jīng)濟(jì)適用房桂山公寓10/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書8310176614.1畝10棟均價(jià)1880元2，電梯部分最高價(jià) 2300元2即將交房基本售完，僅余幾套大戶型多層和少量電梯房85-105平方米楓丹白鷺87958555200畝一期20棟共1800戶密度22%多層2400元-2500元2，小高層2600元2建筑到地面6層左右主力戶型在130平方米，主力總價(jià)在30萬(wàn)，均價(jià)在2800元/平方米交房時(shí)間：一期 05年月，二期 05年底，三期 06年底東方高爾夫花園8795558116畝18棟2400元210月交房 多層90-110平米三房小高層110-130三房中天翡翠城8736660總規(guī)模87916平方米，其中小高層 66060平方米 容1.82600元205年10月交房130-140 平方米三房半兩廳兩衛(wèi)多陽(yáng)臺(tái)均好性高，低密度，高綠化，戶性均好性高并體現(xiàn)人本及個(gè)性理念東浦翠亭2300元260幸福城795611171300m22300元 29月交房多層售空，小高層60%110-130平方米三房 10000平米中庭，聯(lián)發(fā)物業(yè)、建筑設(shè)11/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書計(jì)建表時(shí)間： 2004年8月總結(jié)：從下半年開始，五四北區(qū)域新的房地產(chǎn)供應(yīng)全面提升檔次，使整個(gè)市場(chǎng)煥發(fā)新的生機(jī)，同時(shí)給存量房樓盤的高總價(jià)住宅的銷售帶來(lái)了很大的沖擊，存量房低總價(jià)住宅仍然走俏。說(shuō)明處于上升期的五四北從供應(yīng)到需求出現(xiàn)了斷層。這樣的特殊市場(chǎng)情況，是市場(chǎng)機(jī)制自身調(diào)節(jié)引發(fā)消費(fèi)群體重組和選擇的結(jié)果，從市場(chǎng)的快速爬升但保持的度來(lái)看，也可看成是房地產(chǎn)理性發(fā)展的自我調(diào)整。但福州的整體消費(fèi)能力有限，雖然中心城市要求人口增長(zhǎng)，也要看經(jīng)濟(jì)是否跟的上。因此薄弱的福州消費(fèi)群體能力是否能跟上新區(qū)的價(jià)格上揚(yáng)成為五四北當(dāng)前的內(nèi)患，而大量外來(lái)購(gòu)房群體是否穩(wěn)定可靠則是外憂。因此在繁華背后值得冷靜思考。對(duì)于本項(xiàng)目而言，不具備跟風(fēng)的能力，務(wù)實(shí)的市場(chǎng)策略和靈活的機(jī)變是贏得市場(chǎng)的保證。第三部分 產(chǎn)品分析一、位置分析本案地處福州北部新興住宅區(qū)——五四北（五四路的北部）的出入口——利嘉路高架橋東側(cè)，屬晉安區(qū)新店鎮(zhèn)管轄范圍。從宏觀角度看東西夾于火車站車場(chǎng)調(diào)度和客物流站之間；南面福州五四、華林路路商務(wù)區(qū)、省行政中心北部延長(zhǎng)12/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書線區(qū)域；北倚福州原生態(tài)住宅新區(qū)五四北新區(qū)，區(qū)位上可謂倚自然生活區(qū)，面繁華都市。但從微觀看：地塊則被沿鐵路線農(nóng)村工業(yè)區(qū)所包圍，環(huán)境甚是嘈雜、凌亂。1、鐵路線經(jīng)由南側(cè)穿越，是本案不可磨滅的硬傷。2、周圍水泥場(chǎng)、破爛回收站等有礙環(huán)境和觀瞻的作業(yè)區(qū)短時(shí)間不可能橫掃千軍般消失，給整體形象和樓盤的檔次造成很大的不良影響。3、受鐵路和農(nóng)村無(wú)規(guī)劃狀態(tài)的影響，道路交通成為影響本地塊借勢(shì)五四北版塊的最大障礙。4、周圍被尚未開發(fā)的農(nóng)村所包圍，造成農(nóng)新村的印象。5、自然環(huán)境和人文氛圍很差，也影響到關(guān)注風(fēng)水的負(fù)面評(píng)價(jià)。可以說(shuō)這樣的以上因素造成本地塊素質(zhì)先天低下的根本原因！而福州的城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，將于 2010年前投建的三環(huán)路經(jīng)由地塊北側(cè)通過(guò)，并隨之可能建造的分支路線將改變整個(gè)區(qū)域面貌。晉安河流經(jīng)地塊西側(cè)也是在愈加注重環(huán)境建設(shè)尤其是內(nèi)河環(huán)境整治的福州城市中可以加以利用的一個(gè)利好因素。總結(jié)：本地塊占據(jù)良好的區(qū)位，卻被區(qū)位當(dāng)前整體的環(huán)境、人文、規(guī)劃、配套所壓迫，優(yōu)勢(shì)無(wú)法發(fā)揮。隨著城市發(fā)展，會(huì)逐漸顯示出區(qū)位優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)水漲船高，而且可以說(shuō)是突進(jìn)式的升高。而在當(dāng)前情況下，本地塊只適合開發(fā)13/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書中低檔住宅，針對(duì)中低端收入階層，以彌補(bǔ)市場(chǎng)空白；同時(shí)本案將十分具有投資潛力，在目前價(jià)格受客觀局限無(wú)法拉高的情況下，到客觀環(huán)境改變，南北區(qū)域成型，本地塊所在區(qū)域價(jià)值將如水漫金山般暴漲！二、地塊及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析本地塊總面積 27.79畝，實(shí)用面積 14.91畝，實(shí)用率很低。相比五四被北樓盤以及西園新苑來(lái)講，容積率和密度偏高。地勢(shì)平坦規(guī)則易于規(guī)劃建筑布局；南北沿晉安河道長(zhǎng)近 200米，便于活水布景；東西沿規(guī)劃中新三環(huán)長(zhǎng)月 130米可以適當(dāng)加以考慮作為主入口并規(guī)劃沿動(dòng)脈店面格局。三、周邊配套設(shè)施一覽總體說(shuō)，本地塊周邊的配套設(shè)施非常匱乏且呈現(xiàn)出雜亂的初級(jí)形態(tài)，因此并不能作為賣點(diǎn)。交通：1、南平路回東經(jīng)五一苗圃；2、中天翡翠城側(cè)規(guī)劃路經(jīng)磐石村；3、東蒲路過(guò)鐵路折西教育：七中、磐石小學(xué)、秀山中學(xué)、育苗幼兒園其他：略總結(jié)：本地塊具有很大的長(zhǎng)期升值潛力，但眼下只能開發(fā)低價(jià)位住宅。道路交通的改進(jìn)將會(huì)拉近本地塊與五四北新區(qū)的關(guān)系，從而提升價(jià)格。推廣上傳達(dá)區(qū)位發(fā)展與升值的概念有助于吸引中長(zhǎng)線投資客。分析14/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書●百余米長(zhǎng)水岸，可以打造美麗生活。●開發(fā)成本優(yōu)勢(shì)造就價(jià)格優(yōu)勢(shì)?！衽c市中心垂直距離短于同區(qū)域價(jià)格遠(yuǎn)高于本案的樓盤?！裨谌h(huán)以內(nèi)?！裰苓叚h(huán)境極其惡劣?！窠煌ú槐?，阻礙項(xiàng)目與五四北的聯(lián)系?！袼巺^(qū)域人員嘈雜。●生活、教育、文娛配套設(shè)施陳乏。●地塊小，不易發(fā)揮?！耔F路沿線是硬傷?！袢莘e率、密度高于同區(qū)域其他產(chǎn)品。●五四北區(qū)域整體價(jià)值提升，大幅拉升樓價(jià)?！駯|三環(huán) 05年有望動(dòng)工，將提升預(yù)期值。城市圈擴(kuò)大，從規(guī)劃上納入市區(qū)范圍?！耠S著市不斷擴(kuò)大、五四北不斷成型，本案所處區(qū)域成為兩者包圍之中，升值潛力在于策劃成功與否?！窨們r(jià)在20萬(wàn)左右的樓盤奇缺，25萬(wàn)以內(nèi)也將成為搶手貨，而經(jīng)濟(jì)適用房的銷售限制對(duì)福州一支低端市場(chǎng)購(gòu)房生力軍——外來(lái)人口、打工學(xué)生渴望不可及?！翊笠?guī)模舊城改造，僅江濱版塊，昨正式動(dòng)遷，將帶動(dòng)5000多戶人的購(gòu)房需求，而這群需求主力在中檔質(zhì)量樓盤。●新拆遷辦法對(duì)有利于業(yè)主的權(quán)益，不論貨幣、實(shí)物方式都將分流有效客源。15/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書●市政投入、扶持的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模龐大，且兩度很低，吸引了許多本市客群?！耔F路改制，原千余名的購(gòu)房群體僅剩80，但也有會(huì)選擇福州購(gòu)房市場(chǎng)定位綜合以上市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目受自身先天條件制約、整體市場(chǎng)牽引和同區(qū)域非競(jìng)爭(zhēng)樓盤壓迫的三重力量的影響。市場(chǎng)定位有品質(zhì)、務(wù)實(shí)、具有很大的升值潛力的中低價(jià)位樓盤。說(shuō)明：有品質(zhì)具有整體和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的人居合理因素以及（創(chuàng)新）文化理念務(wù)實(shí)決不矯揉造作，追求物質(zhì)的本質(zhì)需求和精神的融合，也包含著價(jià)格的實(shí)事求是，是文化的一部分升值潛力大對(duì)自身具有時(shí)機(jī)觀念的成熟認(rèn)識(shí)和正確評(píng)價(jià)，也隱含樓盤的價(jià)格策略低價(jià)位以絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)類比同區(qū)域，低價(jià)并不意味著沒品質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)邊際效應(yīng)出現(xiàn)根據(jù)福州城市規(guī)劃辦法規(guī)定第二類區(qū)域的高層建筑（指樓層數(shù)在10層以上）容積率和密度的上限分別為 3。8與27%。由此可算出滿足狀態(tài)下的樓層數(shù)為：樓層數(shù) =容積率/密度16/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書3。8/2714五四北的開發(fā)趨勢(shì)由多層轉(zhuǎn)向小高層， 9—11層的住宅是現(xiàn)在市場(chǎng)的主流，而 12層以上電梯房成為市場(chǎng)的紅燈區(qū)。根據(jù)建安成本測(cè)算，超過(guò)12層的小高層開發(fā)成本在1200元/平方米左右，而9層的建安成為約為900元/平方米，11層約在900—1000元之間。12層是開發(fā)成本的一個(gè)質(zhì)變點(diǎn)。例：12層高層與9層小高層開發(fā)收益比較。前期工程費(fèi)（含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)和籌建開辦費(fèi)用）以總建安工程費(fèi)用 5。3%計(jì)；開發(fā)期間稅費(fèi)（含配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)等）以總建安工程費(fèi)用 8%計(jì)；合計(jì)為 13。3%；12層建安成為約 =1200元/平方米× 3。24×實(shí)用面積=38646333。53層建安成本約=900元/平方米×2。43×實(shí)用面積=21738562。62成本差價(jià)=（38643）×（13。31）=19156505元總銷售額估算：根據(jù)實(shí)際情形，本案制定均價(jià)最高不得超過(guò)2100元/平方米；那么收益差為12層收益=2100元×9940平方米×3。24=67631760元9層收益=2100元×9940×2。43=50723820元12層高層與 9層小高層兩項(xiàng)總收益差=67631760——17/20琴亭信和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣商業(yè)計(jì)劃書19156505=負(fù)2248565元事實(shí)上五四北的小高層行情是 9—12層都稱之為電梯房，在大部分消費(fèi)者尤其是適合本案的消費(fèi)者中：品質(zhì)它們是一樣的公攤卻區(qū)別很大建筑成本不知道對(duì)于本案銷售來(lái)講：樓層愈高總價(jià)范圍越分散，主力點(diǎn)越難控制因此本項(xiàng)目容積率上限為：11