北路征收評估整體報告

估價項(xiàng)目名稱：長沙市北路改造項(xiàng)（城際鐵路開福寺站及委托估價人：長沙市開福區(qū)城市房屋征收工作估價機(jī)構(gòu)：湖南志成房地產(chǎn)評估估價人員：袁 年月日～2011年12月XX日估價報告編號：志成估字（2011）第0822MNX號 六、附 長沙市開福區(qū)城市房屋征收工作北路改造項(xiàng)目（城際鐵路開福寺站及S1-1號地塊）用地紅線范圍內(nèi) 年月日的房地產(chǎn)市場價格估價目的為“為房屋征收部門與被征收該房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)年月日的房地產(chǎn)市場價格如下表所示。123456789中時恒合計（元1（元12代途（元1我們鄭重抽簽確定，我公司是對位于長沙市北路改造項(xiàng)目（城際鐵路開福寺估的中介機(jī)構(gòu)，處對公開抽簽過程進(jìn)行了現(xiàn)場。我們與本估價報告中房屋征收與補(bǔ)償條例》及相關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫但我們對估價對象的現(xiàn)實(shí)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未及對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量的責(zé)任。陳述的情況承擔(dān)，如因該資料失實(shí)造成評估結(jié)果有誤，影響本次估價8本次估價范圍以估價對象的房地屬證明中所記載的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)并假設(shè)房屋建筑面積準(zhǔn)確無誤，我們未對本事項(xiàng)確認(rèn)。當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出復(fù)核評估申請，并評估報告存在的問題原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估家申請鑒定。征收當(dāng)事人逾期不提出者，估價報告書生效。房地產(chǎn)估價師（號：）袁房地產(chǎn)估價師（號） 房地產(chǎn)估價師（號）本次征收估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮租賃、抵押、等因)2、對于估價委托人提供的《房屋情況》等權(quán)屬資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，我3以估價對象在估價時點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到正常的使用功能為假6、估價委托人未提供估價對象房屋用地權(quán)屬證明資料。根據(jù)相關(guān)政1之估價結(jié)論僅為估價委托人在上述已有假設(shè)條件下用于征收作價 及報告部門以外的單位及個人提供，凡因估價委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 本評估機(jī)構(gòu)同意，其全部或其部分內(nèi)容不得在任何公開文件、通告或中，亦不得以任何公開方式公開。 （二） 稱：湖南志成房地產(chǎn)評估法定代表人：885樓編號：建房估證字[2008]013號 第001棟全部房地產(chǎn)（總建筑面積為2265.84㎡,共計36套，所有權(quán)人為湖南省食雜果品公司和個人）；長沙商業(yè)儲運(yùn)的全部房地產(chǎn)（工廠、倉庫、無 、 、68、406、501、503、807等距站點(diǎn)距無教育：開福區(qū)新竹小學(xué)、星苗、油鋪街等根據(jù)估價委托人提供的長沙市房地產(chǎn)館出具的《房屋情況》，估部房地產(chǎn)面積為2265.84㎡房屋所有權(quán)人為湖南省食雜果品公司和個人，房屋結(jié)構(gòu)為混合/混合一等結(jié)構(gòu)，產(chǎn)別為私有，房屋用途為住宅，估價委托人未提供估價對象房屋用地權(quán)屬證明資料。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)估價對象所占土地地形平坦沒有被洪水淹沒的開發(fā)程度為紅線外“五用權(quán)在正常情況下，由熟悉情況的雙方以公平方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、等因素的影響。2、《中民土地管理法3、《中民物權(quán)法 10、在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過近期發(fā)生的、與待估房地產(chǎn)有替代可等幾種估價方法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)案例較多的估價；收益法根據(jù)估價人員所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地查看和分析，估價對象范圍內(nèi)的有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：“被征收房屋的類似房地產(chǎn)有的，可比實(shí)例100

價格

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較難采用成本法進(jìn)算。因此，本次商業(yè)房地產(chǎn)估價最終選用收益法確定估根據(jù)估價人員所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地查看和分析，估價對象范圍的工業(yè)、辦公房地產(chǎn)，所在區(qū)域近期同類用途的房地產(chǎn)案例較難搜集，不符合城市建成區(qū)，適宜選用市場法、基準(zhǔn)地價修進(jìn)行評估，然而估價對象土地用途為工業(yè)難以搜集近期內(nèi)類似土地實(shí)例故難以采用市場法進(jìn)行評估；建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。計算如下：基準(zhǔn)地價修，是在確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整價格的方法。其計算為：格因素的分析，在書中已說明的假設(shè)與限制條件下，經(jīng)過測算，確定該20111030日的房地產(chǎn)市場價格如下表所示：123456789中時恒合計（元1（元12代途（元1 ）簽袁房地產(chǎn)估價師（號： ）簽章 ）簽?zāi)暝氯铡?010年12月XX第001棟全部房地產(chǎn)（總建筑面積為2265.84㎡,共計36套，所有權(quán)人為湖南省食雜果品公司和個人）；長沙商業(yè)儲運(yùn)的全部房地產(chǎn)（工廠、倉庫、根據(jù)估價委托人提供的長沙市房地產(chǎn)館出具的《房屋情況》，估部房地產(chǎn)面積為2265.84㎡房屋所有權(quán)人為湖南省食雜果品公司和個人，房屋結(jié)構(gòu)為混合/混合一等結(jié)構(gòu)，產(chǎn)別為私有，房屋用途為住宅，估價委托人未提供估價對象房屋用地權(quán)屬證明資料。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)涂料，入戶均為防盜門。本次評估因部分房屋繼承人未予配合（當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)估價對象所占土地地形平坦沒有被洪水淹沒的開發(fā)程度為紅線外“五無 、、 、68、406、501、503、807等路距無教育：開福區(qū)新竹小學(xué)、星苗、油鋪街等持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，是我地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。針對近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問我地產(chǎn)業(yè)自2008年因世界金融走入以來，2009年初開始大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)。然而，讓人始料未及的是的崛起帶來了房價的快速上漲高房價了新的民生問題這種迅猛的上漲勢頭給2010年的樓市調(diào)控埋下伏筆。2010年一輪又一輪調(diào)控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數(shù)城市面積同比下降明顯，但一、二線城市年度20%～47%的房價之下，2011年初有史以來最嚴(yán)厲“國八條”政策正式出臺。“國八條”后，重慶出臺稅試點(diǎn)辦法各地方與簽下保障房完成目標(biāo)“軍令狀”，且直轄市、省會城市、計劃單列市全面執(zhí)行限購政策，7月初明確二三線城市也要限購與此同時，“通脹似虎”的使更加堅定房地產(chǎn)調(diào)控不放松的決心，一方面督察組到各地督察調(diào)控情況，另一方面頻頻釋放調(diào)控不放松的以穩(wěn)定市場預(yù)期，并六次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、三次加息。8月末下發(fā)通知，計劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范至三次存準(zhǔn)金率，直接影響商業(yè)銀行信貸的供應(yīng)能力。信貸環(huán)境進(jìn)一步收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，從銀行的可能性變得更小，融資單一、融資能力較差的企業(yè)更大。。、2011年前三季度，市場總體逾六成城市量下降。20個主要城市中，有13個城市前三季度量同比2010有所下降下降；?？诮捣畲?，達(dá)49.27%。其余7個城市前三季度同比有所增長。主要城市中，過半城市成、杭州、、中，僅和面積同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平和均價同比下跌，重慶、和杭州同比上漲，其中重慶漲幅最大，達(dá)24.11%。。、，2011年前三季度，一線城市和二線城市樓市量變化趨勢呈現(xiàn)出較為一致的規(guī)律：一季度量同比不斷下降，特別本年度一二線城市的調(diào)控細(xì)則大233月份調(diào)控成效逐漸顯露，傳統(tǒng)的樓市“小陽春”在嚴(yán)厲的限購令面前黯然失色，樓市量大幅縮水。4月調(diào)控作用繼續(xù)顯現(xiàn)量持續(xù)下滑；由于去年5、6兩月樓市受4月新政影同比有所上漲。進(jìn)入第三季度，單月量基本呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，同比增長率亦逐月下滑。去年“銀十”銷售旺季如約而至，而今年受調(diào)控政策影響，樓市持續(xù)，“”風(fēng)光不再，“銀十”也恐難再續(xù)。，8.7313%。其中工業(yè)用地土地情前三季度土地面積較去年同期增加約21%。其中僅住宅用地面積21%53%。土地價1815元/1.8%3546元/3483元/15.3%。工業(yè)用地基本保持不變。尤其是近期首套住房利率上調(diào)1.05～1.1倍，二套房利率已經(jīng)上調(diào)至1.2～1.3倍的情況下，長沙市房地產(chǎn)市場的前景已然不再樂觀，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度受制于回籠的壓力開始放緩，不斷加大樓盤的投放和促銷力度，價格以現(xiàn)金或者折扣方式，或明或暗的開始下調(diào)。計批準(zhǔn)預(yù)售1398.46萬平方米，同比減少5.03%，其品住宅批準(zhǔn)預(yù)售1237.469月長沙批準(zhǔn)預(yù)售面積延續(xù)上月漲勢，但勢頭有所放緩。新建商品房批準(zhǔn)9月份100個城市住宅平均價格環(huán)比下降為去年9月以來首次下降。傳統(tǒng)旺季“”在今年表現(xiàn)為量大幅下滑，9月長沙市累計批售新建商品207.4114.18103.79萬平1000121.2%。不大，而傳統(tǒng)銀十未能挽回樓市在9月的頹勢，隨著供銷比逐步擴(kuò)大，開發(fā)商又如何盡快去化庫存的問題。區(qū)（不含望城區(qū)）二手房16222套，其中三季度4626套，環(huán)比下降根據(jù)中地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)1-9月份《中國主要城市住宅市場》數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年1-9月份，長沙市商品住宅平均價格為5883元/平方根據(jù)中地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本數(shù)據(jù)，2011年9月，100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下8月持平，44個城市環(huán)比下跌。商品住宅的價格與樓盤對外報價呈背離狀態(tài)市場報價一直堅挺反映緊的影響，在商品房銷售不景氣的情況下，房地產(chǎn)市場價格早已出現(xiàn)回調(diào)注：1、均價為通過報價計算，其中7、8、9月為期房均價，參考否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)等能否滿足要求。如果是技術(shù)當(dāng)某房地產(chǎn)已做了某種使用，而且按照城市規(guī)劃和對房地產(chǎn)用途征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬與房屋登記簿的記載不一致的，除有證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民等幾種估價方法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)案例較多的估價；收益法根據(jù)估價人員所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地查看和分析，估價對象范圍內(nèi)的有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：“被征收房屋的類似房地產(chǎn)有的，價最終選用市場比較法和收益法，以市場比較法和收益法所得結(jié)果的平均根據(jù)估價人員所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地查看和分析，估價對象范圍內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)，所在區(qū)域近期同類用途的房地產(chǎn)案例較難搜集，不符合市場較難采用成本法進(jìn)算。因此，本次商業(yè)房地產(chǎn)估價最終選用收益法確定估根據(jù)估價人員所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地查看和分析，估價對象范圍的工業(yè)、辦公房地產(chǎn)，所在區(qū)域近期同類用途的房地產(chǎn)案例較難搜集，不符合城市建成區(qū)，適宜選用市場法、基準(zhǔn)地價修進(jìn)行評估，然而估價對象土地用途為工業(yè)難以搜集近期內(nèi)類似土地實(shí)例故難以采用市場法進(jìn)行評估；（一）住宅房地產(chǎn)終選用市場比較法和收益法，以市場比較法和收益法所得結(jié)果的平均數(shù)確1、市場比較法計算過程可比實(shí)例價格可比實(shí)例價格年，建筑面積71.44㎡，單價6853元/平方米，日期年月日。 月日。ABCC01棟102#開福區(qū)202號棟001104#好好好好好好好好好好朝無無無無無71.4474.8462.1767.2873.90層無無無無無無無無①情況修由于房地產(chǎn)具有不可移動性及房地產(chǎn)市場為不完全市場，房地產(chǎn)價格易受中一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價格。因此必須對偏離正常市場價格的可比實(shí)例進(jìn)行情況修正。以上所選取的四個可比實(shí)例中，可比實(shí)例均為賣方負(fù)擔(dān)買方稅費(fèi)的價格故需進(jìn)行情況修正確定修正系數(shù)均為100/98.12100/98.12100/98.12、在可比實(shí)例的日期至估價時點(diǎn)期間，隨著時間的推移，如果房地產(chǎn)價格發(fā)生了變化須對可比實(shí)例在其日期時的價格調(diào)整到估價時點(diǎn)時的價格，住宅價格指數(shù)（城房指數(shù)）如下：10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-可比實(shí)例A市場狀況修正系數(shù)=239.02/233.18×100=102.50可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身之間有差異，還應(yīng)對可比實(shí)例ABCD單朝層 VA[1Y

影響價格的一般因素資料、類似房地產(chǎn)的客觀、空置率、客觀成本費(fèi)用等取得收入需花費(fèi)的用、、稅金和費(fèi)后，得出估價對象未來各年的凈收益。按一定的率，求出該房地產(chǎn)的價值。001104房，遵循最高最佳使用原則及替代原則，根據(jù)估價人員對同一供需范圍類似房地產(chǎn)租賃市場及本公司所掌握相關(guān)資料，收集若干個可比ABCD212橋5007號001104#好好好好好好好好好好好好好好好朝無無無無無層無無無無無無無ABCD單朝層象的客觀水平因此取4個比準(zhǔn)單價的算術(shù)平均值作為住宅的水平，住宅水平=估價人員通過對周邊出租行情，區(qū)域內(nèi)出租案例較多，大部分房10天，則：根據(jù)評估人員對長沙市租賃市場的了解，承租方在租賃房屋時需向租賃方交付一定的押金一般為一個季度的根據(jù)銀行的存款利率，0.5%根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)，對出租房屋應(yīng)征收相應(yīng)的用、維修及費(fèi)費(fèi)、稅等。根據(jù)對市場的及資料分析：②修繕費(fèi)：該類物業(yè)維修及費(fèi)是為正常使用需支付的費(fèi)用，按建筑物③稅費(fèi)支出：根據(jù)相關(guān)，出租用房應(yīng)繳納稅費(fèi)包括稅、營業(yè)稅及城市建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，根據(jù)湖南省、湖南省地稅局關(guān)于調(diào)整個人房屋租賃綜合征收率（湘財稅〔2009〕73號），對個人出租④費(fèi)：考慮該物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險等，按建筑物重置價考慮折舊扣除用、稅費(fèi)、房屋和設(shè)備維修費(fèi)等費(fèi)用后，計算年凈收益：根據(jù)估價人員的，該區(qū)域由于繁華度和人口密度的逐步增加，住宅租ABCDEF定2007年年年2010年年，質(zhì)的比率率為投資回報與所投入資本的比率，即率＝投資回報/所投入的資本。從全社會來看，投資遵循收益與風(fēng)險相匹配原則，率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其率也高，反之則低。，率的求取方法有累加法、市場提取法、投資率排序插入法，根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的實(shí)際狀況，本次評估選擇市場法求取率。通過估價人員現(xiàn)場，選取區(qū)域內(nèi)3個租賃案例，通過與售價測算估價對象率（年遞增率取6%）。年實(shí)際客觀率4F權(quán)法》，在使用與狀況正常下以及在可預(yù)見的未來城市規(guī)劃下，最終假定上述率在使用年期內(nèi)保持不變，參照收益法，計算得客觀單位（元/㎡·月建筑面積（㎡年有效收入（元/㎡押金或租賃保證金利息收入（元/㎡建筑物重置價格（元/㎡費(fèi)率房地產(chǎn)單價（元/㎡通過以上兩種方法從不同角度對估價對象價值進(jìn)行的測算，得出估價對象的兩個計算結(jié)果，市場比較法評估單價為6030元/㎡，收益法評估單價為5809元/地產(chǎn)價值。由于市場比較法得到的結(jié)果更接近于客觀合理價值，因此其權(quán)重取07，收益法得到的價格偏低，則取其權(quán)重為03。則：二層為 三層 四層 五層 六層 （二）商業(yè)房地產(chǎn)VA[1Y

影響價格的一般因素資料、類似房地產(chǎn)的客觀、空置率、客觀成本費(fèi)用等取得收入需花費(fèi)的用、、稅金和費(fèi)后，得出估價對象未來各年的凈收益。按一定的率，求出該房地產(chǎn)的價值。原則，根據(jù)估價人員對同一供需范圍類似房地產(chǎn)租賃市場及本公司所掌握相關(guān)資料，收集若干個可比案例如下：ABCD竹山園6開福寺20費(fèi)房好好好好好好好好好好好好好好好無無無無無層好無無無無無無無ABCD單層象的客觀水平因此取4個比準(zhǔn)單價的算術(shù)平均值作為住宅的水平，商業(yè)水平=0.33根據(jù)評估人員對長沙市租賃市場的了解，承租方在租賃房屋時需向租賃方交付一定的押金一般為一個季度的根據(jù)銀行的存款利率，0.5%根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)，對出租房屋應(yīng)征收相應(yīng)的用、維修及費(fèi)費(fèi)、稅等。根據(jù)對市場的及資料分析：②修繕費(fèi)：該類物業(yè)維修及費(fèi)是為正常使用需支付的費(fèi)用，按建筑物營業(yè)稅（5%）及城市建設(shè)稅（7%）及教育費(fèi)附加（3%），故確定本次估④費(fèi)：考慮該物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險等，按建筑物重置價考慮折舊扣除用、稅費(fèi)、房屋和設(shè)備維修費(fèi)等費(fèi)用后，計算年凈收益：根據(jù)估價人員的，該區(qū)域由于繁華度和人口密度的逐步增加，住宅租ABCDEF定2007年年年2010年年，質(zhì)的比率率為投資回報與所投入資本的比率，即率＝投資回報/所投入的資本。從全社會來看，投資遵循收益與風(fēng)險相匹配原則，率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其率也高，反之則低。，率的求取方法有累加法、市場提取法、投資率排序插入法，根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的實(shí)際狀況，本次評估選擇市場法求取率。經(jīng)過評估人員的市場選取10個租賃案例通過租賃案例的和市場價格分別計算出案例的率。年109.1%，取整為《物權(quán)法》，在使用與狀況正常下以及在可預(yù)見的未來城市規(guī)劃下，假定上述率在使用年期內(nèi)保持不變，參照收益法，計算得客觀單位（元/㎡·月建筑面積（㎡年有效收入（元/㎡押金或租賃保證金利息收入（元/㎡建筑物重置價格（元/㎡費(fèi)率房地產(chǎn)單價（元/㎡（三）工業(yè)房地產(chǎn)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。計算如下：由于估價對象土地位于城市建成區(qū)，適宜選用市場法、基準(zhǔn)地價修進(jìn)行評估，然而估價對象土地用途為工業(yè)，難以搜集近期內(nèi)類似土地實(shí)例，故難以采用市場法進(jìn)行評估；估價對象所在地區(qū)公布了基準(zhǔn)地價，故可以采用基準(zhǔn)地價修進(jìn)行評估。基準(zhǔn)地價修，是在確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整價格的方法。適用工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價修計算為：根《長沙市長沙市國有土地有償使用規(guī)定200571日，土地開發(fā)程度為紅線外“五通”（即通路、供電、供水、

單位：元/ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ1210元/㎡。優(yōu)劣度道道道道對通2530-3330-3990-4450-5010-6200-離1320-2030-2800-率80->25噸/20-25噸/15-20噸/10-15噸/<10噸/自然>8040-8020-4010-20<10優(yōu)劣0對通便利000度0000000距貨運(yùn)碼頭距離17劣距貨運(yùn)長途汽車站距離距貨運(yùn)火車站距離11劣劣>25噸/優(yōu)>80優(yōu)06.5%。則：11/(1YK11/(1Y)n——待估宗地剩余使用年限N201110306.33年，須作期日修正。根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的成果，長沙市2005年～2010年地價水平如下Kp=R/（R+r）式中：Kp—宗地位置偏離度修正指標(biāo)值R—宗地幾何中心到相鄰別的最短直線距r—Kp=1.08。1≥10000[7000,10000)[4000,7000)[2000,4000)＜20001⑧確定宗地開發(fā)程度修正系數(shù)Ks=260×8%=20.8元/㎡?！奈辶恋亻_發(fā)配套程度費(fèi)用分配表⑨土地使用權(quán)價格的計算==2636元/樓面地價＝2636元/㎡照土地使用權(quán)價格的4.5％，則：＝2754.62元/根據(jù)《湖南省物價局、湖南省關(guān)于長沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題》湘價費(fèi)〔〕號，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按用地類型和土地級別分別核定，具體項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計算為：城市117元/平方米。長沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo) —二三四五六商住工、勘察測量費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、勞保基金、新型墻體基金、價格調(diào)節(jié)基金、白蟻防治費(fèi)散裝水泥專項(xiàng)基金考古普勘費(fèi)抗震設(shè)防費(fèi)等其它前期費(fèi)用，約為建安造價的12.5%。、3.03%／0.2米，則估價對象工業(yè)821.30元/㎡。300元/㎡。=1340.96元/3、4%估算。 =163.82元/銷售費(fèi)用是指預(yù)售未來開發(fā)完成的商品房或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的商品房的必要支出包括費(fèi)銷售資料制作費(fèi)銷售人員費(fèi)用或者銷售費(fèi)等。根據(jù)評估對象實(shí)際情況，可按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的3%收取。現(xiàn)行銀行六個月至一年（含一年）的利率6.56%，且假設(shè)土地取得成本、前期工程費(fèi)用在投資開發(fā)期初投入，建筑安裝工程費(fèi)、用在投資=236.60元/

1+6.56%1-1]（821.30＋300＋163.82）應(yīng)當(dāng)有賣方繳納的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅和手續(xù)費(fèi)等，營業(yè)稅以為基礎(chǔ)，稅率取5%計算；城市7%、5%計算；其他銷售稅費(fèi)包括印花費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等，費(fèi)率取0.5%，合計為的6.1%。則：12%。 =491元/ =5486.77元/=574.91元/=4911.86元/≈4912元/ =5244.65元/=4784.12元/≈4784元/（四）辦公房地產(chǎn)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。計算如下：由于估價對象土地位于城市建成區(qū)，適宜選用市場法、基準(zhǔn)地價修進(jìn)行評估，然而估價對象土地用途為辦公，難以搜集近期內(nèi)類似土地實(shí)例，故難以采用市場法進(jìn)行評估；估價對象所在地區(qū)公布了基準(zhǔn)地價，故可以采用基準(zhǔn)地價修進(jìn)行評估。基準(zhǔn)地價修，是在確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整價格的方法。其計算為：VL=（Vo+Kf）×（1+∑Ki）×Kn×Kv×Kt×Kd×Kp×Kc×Ks根《長沙市長沙市國有土地有償使用規(guī)定的基準(zhǔn)地價表”2006671日開始實(shí)施。醫(yī)衛(wèi)慈地、公共設(shè)施用地等參照住宅基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算。

單位：元/ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ優(yōu)劣2580-3440-4010-1180-1570-1030-1360-度距站點(diǎn)距對通3060-4340-5100-4450-5010-6200-2440-3710-4510-坦,坦,>30噸/25-30噸/20-25噸/15-20噸/<15噸/自然>10050-10030-5015-30<15優(yōu)劣0000000000便距站點(diǎn)距0對000000自然000000況000優(yōu)優(yōu)優(yōu)0劣距站點(diǎn)距200劣地勢較平坦,25-30噸/自然>100優(yōu)0優(yōu)優(yōu)6.5%。則：11/(1YK11/(1Y)Nn——待估宗地剩余使用年限N201110306.33年，須作期日修正。根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的成果，長沙市2005年～2010年地價水平如下Kp=R/（R+r）式中：Kp—宗地位置偏離度修正指標(biāo)值R—宗地幾何中心到相鄰別