房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 chp3 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策

第三章房地產(chǎn)前期籌劃與決策第三章房地產(chǎn)前期籌劃與決策第一節(jié)房地產(chǎn)工程前期籌劃第二節(jié)房地產(chǎn)工程的可行性研究第三節(jié)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)調(diào)研第四節(jié)不確定性分析第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié)房地產(chǎn)工程前期籌劃一、房地產(chǎn)工程前期籌劃的涵義房地產(chǎn)工程籌劃是指把工程建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且有策略性運(yùn)作思路的系統(tǒng)活動(dòng)過(guò)程。是保證工程完成后獲得滿(mǎn)意的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益提供科學(xué)的依據(jù)。2.房地產(chǎn)工程籌劃的類(lèi)別工程總體籌劃工程局部籌劃籌劃范圍不同〔二〕房地產(chǎn)工程籌劃的分類(lèi)決策階段單向性/專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題按籌劃范圍不同劃分建設(shè)工程前期構(gòu)思籌劃工程實(shí)施籌劃按工程建設(shè)程序不同劃分建設(shè)程序不同劃分〔二〕房地產(chǎn)工程籌劃的分類(lèi)1.工程構(gòu)思籌劃房地產(chǎn)工程構(gòu)思籌劃是在工程決策階段進(jìn)行的籌劃。房地產(chǎn)工程構(gòu)思籌劃的主要任務(wù)提出工程構(gòu)思進(jìn)行工程定義和定位全面構(gòu)思該房地產(chǎn)工程工程構(gòu)思籌劃的主要任務(wù)〔1〕提出工程構(gòu)思；〔2〕工程在社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中的地位、作用和影響力的籌劃；〔3〕工程性質(zhì)、用途、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)的籌劃；〔4〕工程總體功能、工程系統(tǒng)內(nèi)部各單項(xiàng)單位工程的構(gòu)成及各自的功能和相互關(guān)系、工程內(nèi)、外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套的籌劃；〔5〕與工程實(shí)施及運(yùn)行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的籌劃。2.工程實(shí)施籌劃房地產(chǎn)工程實(shí)施籌劃：使構(gòu)思籌劃成為現(xiàn)實(shí)可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。房地產(chǎn)工程實(shí)施籌劃組織籌劃融資籌劃控制籌劃管理籌劃工程控制籌劃工程控制籌劃是指對(duì)工程實(shí)施系統(tǒng)及工程全過(guò)程的控制籌劃。房地產(chǎn)工程控制籌劃的主要內(nèi)容工程目標(biāo)體系確實(shí)定；控制系統(tǒng)的建立；工程運(yùn)行籌劃。工程管理籌劃房地產(chǎn)工程管理籌劃是對(duì)工程實(shí)施的任務(wù)分解和分項(xiàng)任務(wù)組織工作的籌劃。房地產(chǎn)工程管理籌劃的主要內(nèi)容合同結(jié)構(gòu)籌劃；工程招標(biāo)籌劃；工程管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和工程運(yùn)行機(jī)制籌劃；工程組織協(xié)調(diào)籌劃；工程信息管理籌劃。3.房地產(chǎn)工程籌劃的作用作用明確工程系統(tǒng)的構(gòu)建框架為工程決策提供保證全面指導(dǎo)工程管理工作二、房地產(chǎn)工程前期籌劃的程序系統(tǒng)目標(biāo)房地產(chǎn)工程構(gòu)思工程定義與定位工程目標(biāo)設(shè)計(jì)工程系統(tǒng)構(gòu)成工程籌劃報(bào)告知識(shí)庫(kù)環(huán)境信息第二節(jié)房地產(chǎn)工程的可行性研究可行性研究的開(kāi)展歷程最早應(yīng)用于20世紀(jì)30年代50年代開(kāi)始用于技術(shù)的成功可行性論證60年代成為投資決策前必做工作70年代我國(guó)開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣聯(lián)合國(guó)工業(yè)開(kāi)展組織在1978年、1980年分別編寫(xiě)?工業(yè)可行性研究?和?關(guān)于工程評(píng)價(jià)手冊(cè)?1981年，國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入根本建設(shè)程序〞1983年，頒發(fā)了?關(guān)于建設(shè)工程可行性研究的試行管理方法?1987年，頒發(fā)了?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?〔一〕房地產(chǎn)工程的可行性研究的概念工程可行性研究是指在對(duì)某房地產(chǎn)工程做投資決策之前，先對(duì)該項(xiàng)沒(méi)得相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，對(duì)工程可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，研究工程在技術(shù)上的先進(jìn)實(shí)用性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和建設(shè)上的可能性，對(duì)工程建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。〔二〕可行性研究的依據(jù)在我國(guó)，建設(shè)工程可行性研究的依據(jù)主要有：〔1〕國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；〔2〕批準(zhǔn)的工程建議書(shū)或同等效力的文件；〔3〕國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、工業(yè)基地規(guī)劃、國(guó)土開(kāi)發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等；〔4〕自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等根底資料；〔5〕有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)、要求等資料；〔6〕國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)?！踩晨尚行匝芯康淖饔?.是投資決策的重要依據(jù)2.是工程審批的依據(jù)3.是工程資金籌措的依據(jù)4.是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)5.是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)6.是環(huán)保部門(mén)審查工程對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)二、工程可行性研究的階段〔一〕可行性研究的階段1.投資時(shí)機(jī)研究資估算偏差為±30％，2.初步可行性研究±20％3.詳細(xì)可行性研究±10％4.工程可行性研究報(bào)告的評(píng)估三、可行性研究報(bào)告的內(nèi)容1.工程概況2.市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3.規(guī)劃方案的優(yōu)選4.開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排5.工程投資估算6.融資與融資本錢(qián)估算7.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.風(fēng)險(xiǎn)分析9.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10.結(jié)論第三節(jié)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)調(diào)查1.房地產(chǎn)工程市場(chǎng)調(diào)查的作用是房地產(chǎn)工程籌劃人捕捉新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)的源泉是房地產(chǎn)工程構(gòu)思和籌劃人感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者行為的主要手段是房地產(chǎn)工程構(gòu)思和籌劃人應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要方法是工程投資決策分析、工程區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)籌劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的根底等2．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容宏觀(guān)環(huán)境微觀(guān)環(huán)境房地產(chǎn)的供需狀況消費(fèi)者需求狀況文化、風(fēng)俗

經(jīng)濟(jì)科技政治法律

中觀(guān)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查中介機(jī)構(gòu)情況房地產(chǎn)企業(yè)情況

該城市的規(guī)劃建設(shè)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型探測(cè)性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測(cè)性調(diào)查4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法訪(fǎng)問(wèn)法觀(guān)察法實(shí)驗(yàn)法

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備

市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施

資料處理確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查方案選擇專(zhuān)業(yè)調(diào)查人員收集相關(guān)的信息資料設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查編輯整理信息資料撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告歸檔存儲(chǔ)5.調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)問(wèn)卷一般由開(kāi)頭、正文和結(jié)尾三個(gè)局部組成。6.調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原那么一致性原那么完整性原那么準(zhǔn)確性原那么可行性原那么效率原那么模塊化原那么3.房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)方案的操作程序市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評(píng)價(jià)最優(yōu)開(kāi)發(fā)方案的選擇4.居住區(qū)開(kāi)發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱(chēng)。道路用地

居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。公共綠地

滿(mǎn)足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。公建用地〔公共效勞設(shè)施用地〕是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民效勞和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、菜店、副食店、儲(chǔ)蓄所、郵政所等用地。5.開(kāi)發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià)定目前對(duì)工程開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)的方法很多，包括評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法、層次分析法、灰色綜合評(píng)價(jià)法、模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法——就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿(mǎn)足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。

5.工程方案評(píng)價(jià)本錢(qián)費(fèi)用數(shù)據(jù)及其估算方法土地費(fèi)用估算土地出讓金或〔農(nóng)村土地〕征地費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)估算房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)估算1.建安工程費(fèi)2.附屬工程費(fèi)3.室外工程費(fèi)管理費(fèi)估算銷(xiāo)售費(fèi)用估算財(cái)務(wù)費(fèi)用估算其他費(fèi)用估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)估算稅費(fèi)估算營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程不確定性分析一、敏感性分析二、概率分析三、盈虧平衡分析一、敏感性分析概念及根本原理敏感性分析是對(duì)影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計(jì)算各因素的變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度，從而識(shí)別出影響投資效益的敏感因素，并對(duì)這些敏感因素進(jìn)行重點(diǎn)分析。某因素的敏感度=評(píng)價(jià)指標(biāo)變化率/風(fēng)險(xiǎn)因素變化率敏感性分析的步驟1.選擇不確定性因素2.選定評(píng)價(jià)指標(biāo)(NPV、IRR等)3.計(jì)算該不確定性因素的敏感度4.找出敏感性因素5.針對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)因素提出決策建議敏感性分析：?jiǎn)我蛩胤治雠c多因素分析

例1：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治瞿骋婚_(kāi)發(fā)工程投資根本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中Ic=10%。影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用壽命期（年）估計(jì)值200060035020影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用壽命期（年）估計(jì)值200060035020解答：1.選取期初投資、價(jià)格〔租賃收入〕和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素2.選取凈現(xiàn)值指標(biāo)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)3.計(jì)算預(yù)測(cè)水平下的凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)指標(biāo)，那么NPV=-2000+〔600-350〕〔P/A，i，n〕=-2000+〔600-350〕〔P/A，10%，20〕=-2000+250×8.5136=128.4〔萬(wàn)元〕4.確定敏感性因素的變動(dòng)幅度分別為10%和20%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)。如下表：期初投資變動(dòng)幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6期初投資的敏感性分析租賃收入的敏感性分析租賃收入變動(dòng)幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.23-382.42128.4639.221150.03經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變動(dòng)幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55作出敏感性曲線(xiàn)如以下圖NPV變化幅度10%價(jià)格〔收入〕經(jīng)營(yíng)費(fèi)用投資5.排序并確定敏感性因素。根據(jù)絕對(duì)判定法可知敏感性因素依次為：價(jià)格〔租賃收入〕→經(jīng)營(yíng)費(fèi)用→期初投資6.提出控制方案。由于價(jià)格是最敏感性因素，經(jīng)常費(fèi)用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價(jià)格。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價(jià)格或降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是整個(gè)工程的效益得到提高。二、概率分析概率分析根本概念概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響的一種定量分析方法。概率分析的步驟1.列出各種要考慮的不確定性因素.例如銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量、投資和經(jīng)營(yíng)本錢(qián)等。需注意:所選取的幾個(gè)不確定因素應(yīng)是互相獨(dú)立的。2.預(yù)計(jì)不確定性因素可能發(fā)生的情況3.確定每種情況的概率(各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于1。)4.求出各財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望5.計(jì)算∑NPV≥0的累計(jì)概率.該概率值越接近1，說(shuō)明技術(shù)方案的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越大。[例1]某工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)的八種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如表所示，試對(duì)凈現(xiàn)值進(jìn)行簡(jiǎn)單概率分析。狀態(tài)12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計(jì)概率0.050.170.350.550.700.800.901概率P〔NPV≧0〕=1-0.17=0.83概率P〔NPV≧50〕=0.45期望E〔NPV〕=∑NPVjPj=31.4狀態(tài)12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計(jì)概率0.050.170.350.550.700.800.901【例2】某工程在5年壽命期內(nèi)估計(jì)可能出現(xiàn)三種現(xiàn)金流序列中的一種，其概率分別為1/6，2/3，1/6，i0=10%，試評(píng)價(jià)工程.年份狀態(tài)AP=1/6狀態(tài)BP=2/3狀態(tài)CP=1/6012345-1005050505050-1204545454530-1503030303030E(y0)=-100*1/6-120*2/3-150*1/6=-365/3E(y1)=50*1/6+45*2/3+30*1/6=130/3E(y2)=E(y3)=E(y4)=E(y5)=130/3E(NPV)=-365/3+130/3(P/A,10%,5)=42.6【例3】決策樹(shù)一般由決策點(diǎn)、時(shí)機(jī)點(diǎn)、方案枝、概率枝等組成決策樹(shù)單級(jí)決策與多級(jí)決策事件策略點(diǎn)策略枝決策點(diǎn)決策點(diǎn)決策分枝狀態(tài)點(diǎn)狀態(tài)分枝50-10-10.5開(kāi)工不開(kāi)工32天氣好0.2天氣好0.2天氣不好0.8天氣不好0.81例1：三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過(guò)分析工程的產(chǎn)銷(xiāo)量和本錢(qián)、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷(xiāo)量、價(jià)格的工程盈虧平衡點(diǎn)的一種分析方法。

Q*Q0QR盈虧平衡點(diǎn)確實(shí)定盈虧平衡狀態(tài)下：R=TC，即P*Q=FC+VC*Q1.盈虧平衡點(diǎn)〔BEP〕產(chǎn)量〔銷(xiāo)售量〕Q*=FC/[P-VC]2.盈虧平點(diǎn)價(jià)格P*=FC/Q+VC3.工程平安率f=Q實(shí)際-Q*

Q

實(shí)際×100%第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)——是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程在設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段可能遭到的風(fēng)險(xiǎn)，可將其定義為：在工程工程目標(biāo)規(guī)定的條件下，該目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)的可能性。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)可分為工程外風(fēng)險(xiǎn)和工程內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)工程外風(fēng)險(xiǎn)1.政治風(fēng)險(xiǎn)2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：供求風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：利率風(fēng)險(xiǎn)4.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)5.自然風(fēng)險(xiǎn)工程外風(fēng)險(xiǎn)工程工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程工程非技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)3.開(kāi)發(fā)商的主要風(fēng)險(xiǎn)

工程決策風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)人、監(jiān)理、承包商的選擇材料設(shè)備供給商的選擇實(shí)施環(huán)節(jié)各階段的決策工程組織實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)政府或主管部門(mén)對(duì)工程工程的過(guò)多干預(yù)；建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠(chéng)意；材料、設(shè)備供給商履約不力或違約；監(jiān)理工程師失職；設(shè)計(jì)缺陷等。4.風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)分析——定量化分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估——綜合評(píng)定風(fēng)險(xiǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)——躲避、緩解、分散、控制和利用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控5.風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)可行性研究階段——風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)工程評(píng)估階段——有利于選擇最正確開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)階段——確保工程的平安性與可靠性招標(biāo)投標(biāo)階段——減少開(kāi)發(fā)商招標(biāo)與承包商風(fēng)險(xiǎn)招標(biāo)后——開(kāi)發(fā)商可以明確承包商的是否能按照合同要求如完工實(shí)施期間——確保工程按照方案系統(tǒng)執(zhí)行6.工程合同及其風(fēng)險(xiǎn)分配(1)合同類(lèi)型與風(fēng)險(xiǎn)分配(2)施工合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

在工程工程施工合同中，一般要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)以下風(fēng)險(xiǎn)：

①不可抗力的社會(huì)或自然因素造成的損失和損壞；

②不可預(yù)見(jiàn)的施工現(xiàn)場(chǎng)條件的變化而引起的損失或損壞。指施工過(guò)程中出現(xiàn)了招標(biāo)文件中未提及的不利的現(xiàn)場(chǎng)條件，或招標(biāo)文件中雖提及，但與實(shí)際出現(xiàn)的情況差異很大，且這些情況在招、投標(biāo)時(shí)又是很難預(yù)見(jiàn)到的，由此而造成的損失或損壞；

③工程量變化而導(dǎo)致的價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)；

④設(shè)計(jì)文件有缺陷而造成的損失或本錢(qián)增加，由承包人負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)除外；

⑤國(guó)家或地方的法規(guī)變化導(dǎo)致的損失或本錢(qián)增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。(2)施工合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配

承包人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

①投標(biāo)文件的缺陷，指由于對(duì)招標(biāo)文件的錯(cuò)誤理解，或者勘察現(xiàn)場(chǎng)時(shí)的疏忽，或者投標(biāo)中的漏項(xiàng)等造成投標(biāo)文件有缺陷而引起的損失或本錢(qián)增加；②對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的水文、氣象、地質(zhì)等原始資料分析或運(yùn)用不當(dāng)而造成的損失和損壞；③由于施工措施失誤、技術(shù)不當(dāng)、管理不善、控制不嚴(yán)等造成施工中的一切損失和損壞；④分包人工作失誤造成的損失和損壞。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別核對(duì)表法頭腦風(fēng)暴法

德?tīng)柗品?/p>

列出經(jīng)歷過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)事件及其來(lái)源，預(yù)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)2.工程風(fēng)險(xiǎn)分析收集數(shù)據(jù)建立風(fēng)險(xiǎn)模型風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和后果的分析工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工程風(fēng)險(xiǎn)分析——是對(duì)工程各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)險(xiǎn)生的時(shí)間和影響范圍的大小等的估計(jì)。1〕工程風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程工程風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的分析

風(fēng)險(xiǎn)事件后果嚴(yán)重程度的分析

風(fēng)險(xiǎn)事件影響范圍的分析風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)間的分析

2〕工程風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容3)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率的分析方法利用已有