資產(chǎn)評估（第二版） 汪海粟主編

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net資產(chǎn)評估（第二版）

普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材高等學(xué)校財(cái)務(wù)管理專業(yè)主要課程教材

汪海粟教授簡介汪海粟教授現(xiàn)為中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)博士生導(dǎo)師、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)MBA學(xué)院院長、中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副理事長、中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則起草小組成員、中國資產(chǎn)評估協(xié)會理事、湖北資產(chǎn)評估協(xié)會副會長、武漢中小企業(yè)協(xié)會顧問?？蒲屑性谄髽I(yè)組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)評估、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)方面，在中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)、管理世界等國內(nèi)外專業(yè)雜志上發(fā)表論文80余篇。近年來，主持完成了1項(xiàng)國家自然基金項(xiàng)目和5項(xiàng)省部科級科研課題，并作為專家組成員參與《國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》和《中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》的起草工作。目前正在主持1項(xiàng)國家自然科學(xué)基金、1項(xiàng)教育部科研項(xiàng)目和數(shù)項(xiàng)省市政府和企業(yè)委托的科研項(xiàng)目。汪海粟教授的學(xué)術(shù)貢獻(xiàn)可以歸納為三個部分：一是關(guān)于社區(qū)合作經(jīng)濟(jì)的研究，構(gòu)建了我國社區(qū)合作經(jīng)濟(jì)的理論框架和發(fā)展模式；二是關(guān)于地方國有企業(yè)的改制模式研究，形成了以產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、人權(quán)互動為主要內(nèi)容的理論體系；三是關(guān)于企業(yè)無形資產(chǎn)戰(zhàn)略問題研究，就發(fā)現(xiàn)、判斷和實(shí)現(xiàn)無形資產(chǎn)價(jià)值形成了系列研究成果。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net目錄四、資本評估的假設(shè)與原則三、價(jià)值類型與評估目的二、資產(chǎn)評估的對象一、資產(chǎn)評估與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)第一節(jié)資產(chǎn)評估與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)評估的產(chǎn)生資產(chǎn)評估的產(chǎn)生汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net資產(chǎn)評估在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的地位和作用資產(chǎn)評估的種類和特征資產(chǎn)評估的產(chǎn)生汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net資產(chǎn)評估的產(chǎn)生資產(chǎn)評估的定義：資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定和估算的行為。資產(chǎn)評估活動涉及基本要素汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net基本要素評估依據(jù)評估目的評估程序評估價(jià)值類型評估方法評估主體

評估原則評估客體資產(chǎn)評估的種類和特征

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net完全評估限制評估評估評估復(fù)合評估咨詢單項(xiàng)資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估按評估內(nèi)容分類按與準(zhǔn)則的關(guān)系分類按對象及適用原則分類資產(chǎn)評估的種類和特征汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net資產(chǎn)評估基本特征咨詢性專業(yè)性公正性獨(dú)立性資產(chǎn)評估在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的地位和作用

可以促進(jìn)國有企業(yè)的改革和國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性重組。有助于改善企業(yè)經(jīng)營管理和加快現(xiàn)代企業(yè)制度的建立?？梢源龠M(jìn)我國資本市場的發(fā)展。有助于維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成份的共同發(fā)展。有利于提高對外開放的質(zhì)量，增強(qiáng)對外資的吸引力。有利于促進(jìn)高新技術(shù)成果的轉(zhuǎn)化。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

一、資產(chǎn)資產(chǎn)的定義，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)的基本特征：資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量資產(chǎn)具有能夠帶來未來利益的潛在能力汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net資產(chǎn)的分類

按資產(chǎn)存在形態(tài)

按是否具有獲利按能夠獨(dú)立存在按與生產(chǎn)經(jīng)營過程關(guān)系力汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.netTEXTTEXTTEXTTEXT有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)整體資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

二、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)就是資產(chǎn)所有權(quán)不同權(quán)能的排列與組合資產(chǎn)評估必須關(guān)注被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性：首先，應(yīng)關(guān)注被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容。其次，應(yīng)關(guān)注被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)限制。再次，應(yīng)關(guān)注被評估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)瑕疵。最后，應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)權(quán)屬的說明汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net第三節(jié)價(jià)值類型和評估目的

一、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型資產(chǎn)評估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。對資產(chǎn)評估的價(jià)值類型主要有以下幾種分類：

一是以資產(chǎn)評估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型二是從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價(jià)值類型三是從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來劃分資產(chǎn)評估的價(jià)值類型四是以資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的市場條件，以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值類型汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net第三節(jié)價(jià)值類型和評估目的

二、資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估目的分為資產(chǎn)評估一般目的和特定目的。資產(chǎn)評估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評估特定目的則是一般目的的具體化。資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用資產(chǎn)評估特定目的對評估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型等有重要的影響。資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價(jià)值類型選擇具有約束作用。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net注：在不同時(shí)期、地點(diǎn)及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值類型的要求也有差別。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則

一、資產(chǎn)評估假設(shè)汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net公開市場假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)資產(chǎn)評估假設(shè)公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net公開市場假設(shè)是資產(chǎn)評估中的一個重要假設(shè)，其他假設(shè)都是以公開市場假設(shè)為基本參照。公開市場假設(shè)也是資產(chǎn)評估中使用頻率較高的一種假設(shè)，凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設(shè)前提進(jìn)行評估。持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)首先假定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估工作原則汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net真實(shí)性原則科學(xué)性原則公平性原則可行性原則簡易性原則

資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net預(yù)期收益原則

供求原則

貢獻(xiàn)原則

替代原則

估價(jià)日期原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系1．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，有相當(dāng)部分工作采用了審計(jì)的方法，具有“事實(shí)判斷”的性質(zhì)。2．根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評估法規(guī)要求，流動資產(chǎn)和負(fù)債的評估有相當(dāng)部分可借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行。3．在企業(yè)價(jià)值評估中，經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價(jià)值評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net資產(chǎn)評估與審計(jì)的區(qū)別1．審計(jì)是做出事實(shí)判斷的專業(yè)活動。資產(chǎn)評估是做出價(jià)值判斷的專業(yè)活動。2．審計(jì)人員在執(zhí)業(yè)過程貫徹公證、防護(hù)和建設(shè)三大專業(yè)原則，而資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中遵循供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則。3．審計(jì)工作是以會計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等知識為專業(yè)知識基礎(chǔ)，而資產(chǎn)評估的專業(yè)知識基礎(chǔ)，除了由經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會計(jì)學(xué)等知識組成外，工程技術(shù)方面的知識也是其重要的組成部分。4．審計(jì)對業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)，特別是資產(chǎn)的計(jì)價(jià)原則與會計(jì)是同一的。資產(chǎn)評估在資產(chǎn)計(jì)價(jià)原則和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面與審計(jì)有著質(zhì)的區(qū)別。例如市場價(jià)值與歷史成本等。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net思考題什么是資產(chǎn)評估？它有哪些特點(diǎn)？如何認(rèn)識資產(chǎn)評估的功能？怎樣理解資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值類型與市場價(jià)值以外的類型？資產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些工作原則和經(jīng)濟(jì)原則？資產(chǎn)評估與審計(jì)有什么區(qū)別？汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)Whaisu@163.net汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net第二章資產(chǎn)評估途徑成本法中重置成本及各種貶值的估算方法收益法基本參數(shù)的確定及其計(jì)算公式市場法評估資產(chǎn)價(jià)值前提及具體方法汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評估方法市場法收益法成本法資產(chǎn)評估方法是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系，是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。按分析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評估方法可以歸納為三種基本類型汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場法市場法的基本涵義

市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。要有一個活躍的公開市場市場法的基本前提公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標(biāo)對比、量化差異在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異綜合分析確定評估結(jié)果選擇參照物汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場法市場法中的具體評估方法市場法實(shí)際上是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。它們可以被分為兩大類：1直接比較法指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：評估對象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評估對象Ａ特征÷參照物Ａ特征）

2類比調(diào)整法該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該方法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價(jià)值。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net功能價(jià)值法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)

當(dāng)然，功能價(jià)值法不僅僅表現(xiàn)為資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項(xiàng)指標(biāo)上，它還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標(biāo)的對比，利用參照物成交價(jià)格推算出評估對象價(jià)值。市場售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價(jià)值的方法，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋……+交易情況差異值資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)例2-1：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為30噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為40噸，評估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場價(jià)格為100萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價(jià)值接近于75萬元。資產(chǎn)評估價(jià)值=100×30/40=75（萬元）市場法

1、市場售價(jià)類比法2、功能價(jià)值法在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成新率價(jià)格方法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評估對象成新率÷參照物成新率）其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）此方法一般只運(yùn)用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當(dāng)然此方法略加改造也可以作為評估對象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式：資產(chǎn)評估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×物價(jià)變動指數(shù)此方法一般只運(yùn)用于評估對象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況。當(dāng)然，此方法稍做調(diào)整即可作為市場售價(jià)類比方法中估測時(shí)間差異系數(shù)或時(shí)間差異值的方法。

例2-2：與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價(jià)格為100萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，則：資產(chǎn)評估價(jià)值=100×（1+5%）=105（萬元）市場法3、價(jià)格指數(shù)法4、成新率價(jià)格法在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本市價(jià)方法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評估對象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：

資產(chǎn)評估價(jià)值＝評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）市價(jià)折扣方法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價(jià)格折扣率來估算評估對象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）

此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。例2-3：評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為100萬元，評估人員經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為50%，因此，擬快速變現(xiàn)的該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值接近于50萬元。資產(chǎn)評估價(jià)值=100×（1-50%）=50（萬元）市場法5、市價(jià)折扣法6、成本市價(jià)法在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評估價(jià)值＝評估對象收益額×參照物市盈率例2-5：某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為30倍，則：該企業(yè)的評估價(jià)值=1000×30=30000（萬元）市場法7、市盈率乘數(shù)法在具體操作過程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法收益法的基本涵義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益折現(xiàn)率或本金化率被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間收益法的三個基本要素：被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法5、分析確定評估結(jié)果4、用折現(xiàn)率或本金化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值3、確定折現(xiàn)率或本金化率2、分析測算被評估對象未來預(yù)期收益1、搜集并驗(yàn)證數(shù)據(jù)收益法的基本程序和基本參數(shù)三個主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法收益法中的主要技術(shù)方法及所用字符含義的定義收益法是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為兩類：1針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法2針對評估對象預(yù)期收益額的情況劃分，分為等額收益評估方法、非等額收益法等P——評估值；t——年序號；Pt——未來第t年的評估值；Rt——未來第t年的預(yù)期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

P＝A/r

（2-10）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期無限。在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：（2-11）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期有限為n。在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：P＝A×n

（2-12）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。

一、純收益不變汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法無限年期收益。其基本公式為：

（2-13）

其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期無限；(4)r大于零。有限年期收益。其計(jì)算公式為：（2-14）其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期有限為N；(4)r大于零。注意：這里純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、純收益在若干年后保持不變汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－15）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－16）其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－17）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。三、純收益按等差級數(shù)變化在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

（2－18）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－19）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－20）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－21）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。四、純收益按等比級數(shù)變化在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－22）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零；(5)0＜s≤1。有限年期收益且已知未來若干年后資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算式：（2－23）其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；(2)預(yù)知第t年的價(jià)格為Pt；(3)r大于零。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net連續(xù)復(fù)利同企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動情況更為接近，對年收益比較大，計(jì)算周期比較長的評估中，應(yīng)采用連續(xù)復(fù)利計(jì)算評估值，否則評估結(jié)果會偏高。假設(shè)，用普通復(fù)利計(jì)算時(shí)的年折現(xiàn)率為r（名義折現(xiàn)率），連續(xù)復(fù)利中的實(shí)際年折現(xiàn)率，即連續(xù)復(fù)利率為r0（實(shí)際折現(xiàn)率），若一年中復(fù)利次數(shù)為m，則有

式中e為自然對數(shù)的底，e=2.7183收益法連續(xù)復(fù)利

：連續(xù)復(fù)利、間斷支付的現(xiàn)值計(jì)算連續(xù)復(fù)利、間斷支付的現(xiàn)值計(jì)算，即考慮連續(xù)復(fù)利計(jì)息，現(xiàn)金流量序列為間斷，此時(shí)將代入上述普通復(fù)利計(jì)算模型中。即可得到連續(xù)復(fù)利、間斷支付情況下的各種模型。如（2-10）式為：P=（2-11）式為：P=

=er－1

=er－1汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net連續(xù)復(fù)利同企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動情況更為接近，對年收益比較大，計(jì)算周期比較長的評估中，應(yīng)采用連續(xù)復(fù)利計(jì)算評估值，否則評估結(jié)果會偏高。收益法連續(xù)復(fù)利

：連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計(jì)算連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計(jì)算，即考慮連續(xù)復(fù)利計(jì)息，現(xiàn)金流量序列無間斷的發(fā)生，就產(chǎn)生了連續(xù)復(fù)利計(jì)息、連續(xù)支付的計(jì)算問題。設(shè)為連續(xù)年金，即在一年連續(xù)均勻發(fā)生的現(xiàn)金流，它是在利率為零的條件下計(jì)算出的總年金。此時(shí)可設(shè)m是個很大的自然數(shù)，每一計(jì)息周期利率是。這樣，可令m→∞，推導(dǎo)出普通復(fù)利現(xiàn)值模型對應(yīng)的連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的計(jì)算模型。以（2-11）式為例：P==

=汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法應(yīng)用舉例例2-6：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程：首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值總額=++++=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777(萬元)計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理，即：14/10%=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估價(jià)值＝49.2777+140×0.6209＝136.2037（萬元）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法應(yīng)用舉例例2-6：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。50年的收益價(jià)值評估過程評估價(jià)值=+++++×[1-]=49.2777+140×0.6209×（1-0.0137）=49.2777+85.7351=135.01（萬元）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法成本法的基本涵義

成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價(jià)格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶損因素。上述評估思路可概括為：資產(chǎn)評估價(jià)值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法成本法的基本前提成本法的運(yùn)用涉及到四個基本要素資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的重置成本1被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)2具備可利用的歷史資料3形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是可計(jì)量的汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。復(fù)原重置成本

是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

更新重置成本

是指采用新型材料，新的建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。（2-29）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法重置核算法價(jià)格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法重置成本的估算方法各種具體方法圍繞著被評估資產(chǎn)的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值四大因素采用不同的方式測算形成的。在評估實(shí)務(wù)中，人們習(xí)慣上是以估算重置成本的具體方式區(qū)別和劃分成本法中的各種具體方法。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法重置核算法

重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際測算過程中又具體劃分為兩種類型，購買型和自建型。購買型是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。

例2-7：重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價(jià)格每臺6萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本與人工成本的比為0.8：1，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：直接成本為60000元+1000元+800元=61800元其中：買價(jià)，60000元運(yùn)雜費(fèi)，1000元安裝成本，800元其中：原材料，300元人工，500元間接成本（安裝成本），400元重置成本合計(jì)，62200元。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法價(jià)格指數(shù)法

價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法，其計(jì)算公式為：重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格變動指數(shù)（2－30）

式中，價(jià)格變動指數(shù)可以是定基價(jià)格變動指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動指數(shù)。定基價(jià)格變動指數(shù)是評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比，即：（評估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)÷資產(chǎn)購建時(shí)的價(jià)格指數(shù)）×100％。環(huán)比價(jià)格變動指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％

式中，x為環(huán)比價(jià)格變動指數(shù)；ａi為第i年環(huán)比價(jià)格指數(shù)，i=1,2,3……ｎ。

例2-8：某被估資產(chǎn)購建于2000年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95％，評估時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為160％，則：被估資產(chǎn)重置成本＝50000×(160%/95%)×100%＝84210（元）又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，2001年建成，2006年進(jìn)行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為2002年為11.7％，2003年為17％，2004年為30.5％，2005年為6.9％，2006年為4.8％，則有：被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)×100％＝200000×191％＝382000（元）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。區(qū)別價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。價(jià)格指數(shù)法與重置核算法汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的作用，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力的關(guān)系可用下列公式表示：推導(dǎo)可得：（2－31）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：(2-32)被評估資產(chǎn)重置成本＝

例2-9：某重置全新的一臺機(jī)器設(shè)備價(jià)格6萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評估資產(chǎn)重置成本＝4000/5000×60000

＝48000(元)汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法采用統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類資產(chǎn)重置成本的步驟第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)方法等方法估算其重置成本第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net采用統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類資產(chǎn)重置成本的公式成本法例2-10：評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設(shè)備重置成本＝500×1.5

＝750（萬元）其計(jì)算公式為：

k=（2－33）公式中：K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K（2－34）某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計(jì)記錄中取得。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法觀測法，也稱成新率法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率)（2－35）實(shí)體性貶值的測算方法使用年限法

使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。使用年限法數(shù)學(xué)式表達(dá)為：式中，實(shí)體性成新率=1-實(shí)體性貶值率（2－36）其中：總使用年限＝實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法資產(chǎn)利用率

通過資產(chǎn)利用率可以調(diào)整實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為：（2－37）

當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。

例2-11：某資產(chǎn)1995年2月購進(jìn)，2005年2月評估時(shí)，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率＝10×360×7.5/10×360×8×100%

＝93.75%

此可確定其實(shí)際已使用年限為9.4年。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法資產(chǎn)的功能性貶值測算法

功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。

功能性貶值的估算步驟第一，將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本第三，估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗，計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)）（2－38）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法例2-12：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表2-3：表2-3某設(shè)備的技術(shù)資料項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率33%）扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營收益減少。資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算公式：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x]×100％

（2－39）

式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)（2－40）式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。

例2-12：某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)25000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)變化，在未來尚可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少8000臺，功能價(jià)值指數(shù)取0.6。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平上：經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1-(17000/25000)0.6]×100%×100%

＝[1-0.79]×100%＝21％

又如，數(shù)據(jù)承上例，假定該生產(chǎn)線尚可使用三年，每年減少8000臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品利潤為100元，行業(yè)的投資回報(bào)率為10％，所得稅率為33％。該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：經(jīng)濟(jì)性貶值額＝(8000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3)

＝536000×2.4869

＝1332987（元）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營收益減少。資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算公式：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x]×100％（2－39）式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)（2－40）式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。

例2-12：某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)25000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)變化，在未來尚可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少8000臺，功能價(jià)值指數(shù)取0.6。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平上：經(jīng)濟(jì)性貶值率＝

[1-(17000/25000)0.6]×100%

＝[1-0.79]×100%＝21％

又如，數(shù)據(jù)承上例，假定該生產(chǎn)線尚可使用三年，每年減少8000臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品利潤為100元，行業(yè)的投資回報(bào)率為10％，所得稅率為33％。該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：經(jīng)濟(jì)性貶值額＝(8000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3)

＝536000×2.4869

＝1332978.4（元）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net評估方法的選擇評估方法體系的內(nèi)在關(guān)系不同評估方法得出結(jié)果存在差異的原因

一是某些方法的應(yīng)用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結(jié)構(gòu)分析有問題；四是某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；五是評估師的職業(yè)判斷有誤。成本法市場法收益法結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)比較機(jī)制預(yù)期約束如果前提條件成立，三種方法得到的結(jié)果趨同評估方法資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別由于評估的特定目的的不同，評估時(shí)市場條件上的差別，以及評估時(shí)對評估對象使用狀態(tài)設(shè)定的差異，需要評估的資產(chǎn)價(jià)值類型也是有區(qū)別的。評估方法由于自身的特點(diǎn)在評估不同類型的資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應(yīng)具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務(wù)的能力汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net評估方法的選擇評估方法的選擇要與評估目的，評估時(shí)的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約評估方法的選擇受各種評估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約資產(chǎn)評估方法的多樣性，為評估人員選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法，有效地完成評估任務(wù)提供了現(xiàn)實(shí)可能。在評估方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：不論選擇哪種評估方法進(jìn)行評估，都應(yīng)保證評估目的，評估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net思考題分別說明收益法、成本法和市場法的基本含義和適用條件。如何運(yùn)用市場法中的直接比較法和類比調(diào)整法？怎樣選擇和分析收益法中的基本參數(shù)？如何理解和測算重置成本法的基本要素？分析市場法、收益法和成本法的聯(lián)系與區(qū)別？汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net第三章資產(chǎn)評估中的信息收集與分析資產(chǎn)信息的分析方法資產(chǎn)信息資料的鑒定資產(chǎn)評估中信息收集的具體方法資產(chǎn)評估中需要收集的信息汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評估中信息收集與分析的意義Text財(cái)政部2001年7月頒布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》（以下簡稱《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》）強(qiáng)調(diào)“資產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立獲取評估所依據(jù)的信息”。要求：收集信息資料的可靠性和適當(dāng)性，杜絕資料選取上的隨意性資產(chǎn)信息傳遞的方法、路徑等原因使相關(guān)各方獲取信息的程度不一，獲得時(shí)間也不同。資產(chǎn)影響因素有些資產(chǎn)受成本、效益、技術(shù)成熟程度、技術(shù)壽命周期和資產(chǎn)市場供求等因素的影響，因素相互作用的表現(xiàn)不同，開發(fā)的程度不同或某些潛在價(jià)值未被發(fā)現(xiàn)等與資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)程度資產(chǎn)的賣方或信息的提供者掌握的信息資料比資產(chǎn)的買方或信息的收集者多Text信息收集與分析是解決資產(chǎn)信息不對稱的要求

信息收集與分析是資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)要求：盡可能收集到完整、真實(shí)的信息資料，為客觀、公正評估資產(chǎn)價(jià)值提供保障，以促進(jìn)資產(chǎn)交易市場的發(fā)展。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評估中的信息收集資產(chǎn)評估中需要收集的信息1有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料2資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息3有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息4有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息5資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息6資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息7類似資產(chǎn)的市場價(jià)格信息8賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件9可能影響資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息10可能影響資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景信息11可能影響資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景信息12其他相關(guān)信息汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評估中信息收集的來源及基本程序?qū)嵤┬畔⑹占峁┬畔①Y料制定收集計(jì)劃資產(chǎn)評估中信息收集的來源內(nèi)部提供的資料外部收集的資料（源于公共信息領(lǐng)域）資產(chǎn)評估中信息收集的基本程序計(jì)劃補(bǔ)充和追蹤鑒定分類分析汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評估中信息收集的一般方法和步驟業(yè)務(wù)法是根據(jù)業(yè)務(wù)工作的需要，確定收集計(jì)劃、設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)以便收集信息的方法系統(tǒng)法指信息的收集不僅僅滿足某項(xiàng)要素確定的需要，而是從整個評估工作的目標(biāo)出發(fā)，來確定信息的收集內(nèi)容、收集計(jì)劃、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)以及收集信息的方法。信息收集的步驟確認(rèn)原始記錄制作信息收集卡調(diào)查研究統(tǒng)計(jì)分析

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評估中信息的初步處理對收集的信息資料先進(jìn)行可靠性鑒定、分類整理等資產(chǎn)信息資料的鑒定：信息源的可靠性可通過對如下因素的考察判斷：該渠道過去提供的信息的質(zhì)量；該渠道為你提供信息的動因；該渠道是否擁有該信息；渠道的可信度。1信息源的可靠性可分為：完全可靠；通常可靠；比較可靠；通常不可靠；不可靠；無法評價(jià)可靠性。2信息本身的準(zhǔn)確度可分為：經(jīng)其他渠道證實(shí)；很可能是真實(shí)的；可能是真實(shí)的；真實(shí)性值得懷疑；很不可能；無法評價(jià)真實(shí)性。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評估中信息的初步處理資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整1按可用性原則劃分：可用性資產(chǎn)信息資料；有參考價(jià)值的資產(chǎn)信息資料；不可用信息資料。2按時(shí)間原則劃分：臨時(shí)性資產(chǎn)信息資料；需長期保存的資產(chǎn)信息資料。3按信息來源劃分：一級信息二級信息汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評估中的信息分析常用的邏輯分析方法比較分析與綜合推理比較就是對照各個事物，以確定其間差異點(diǎn)和共同點(diǎn)的邏輯方法。事物間的差異性和同一性是進(jìn)行比較的客觀基礎(chǔ).

在比較時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)：要注意可比性要確定一個比較的標(biāo)準(zhǔn)要注意比較方式的選擇要注意比較內(nèi)容的深度汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net分析與綜合分析的基本步驟是：第一、明確分析的目的第二、將事物整體分解為若干個相對獨(dú)立的要素第三、分別考察和研究各個事物以及構(gòu)成事物整體的各個要素的特點(diǎn)第四、探明各個事物以及構(gòu)成事物整體的各個要素之間的相互關(guān)系，并進(jìn)而研究這些關(guān)系的性質(zhì)、表現(xiàn)形式、在事物發(fā)展變化中的地位和作用等綜合的基本步驟是：第一、明確綜合的目的；第二、把握被分析出來的研究對象的各個要素；第三、確定各個要素的有機(jī)聯(lián)系形式；第四、從事物整體的角度把握事物的本質(zhì)和規(guī)律，從而獲得新的認(rèn)識結(jié)論。

分析綜合汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net推理推理的三個要素注意：

1、推理的前提必須是準(zhǔn)確無誤的

2、推理的過程必須是合乎邏輯思維規(guī)律的前提結(jié)論推理過程演繹推理是借助于一個共同的概念把兩個直言判斷聯(lián)系起來，從而推出一個新結(jié)論的推理，是由一般到個別的推理方法。演繹推理歸納推理

歸納推理是由個別到一般的推理，即由關(guān)于特殊對象的知識得出一般性的知識。在信息分析與預(yù)測中，簡單枚舉推理是常見的一種推理形式。它是通過簡單枚舉某類事物的部分對象的某種情況，在枚舉中又沒有遇到與此相矛盾的情況，從而得出這類事物的所有對象具有此種情況的歸納推理。

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net常用的具體分析方法（一）增長——份額矩陣分析法

它通過描述某一具體業(yè)務(wù)單位相對于產(chǎn)業(yè)中最強(qiáng)的競爭對手的市場份額和該業(yè)務(wù)單位所在產(chǎn)業(yè)扣除了年度通脹之后的增長率來顯示公司的整個業(yè)務(wù)組合情況。市場——份額矩陣通常如下圖所示：明星——處于高增長產(chǎn)業(yè)，占有較高的市場份額?，F(xiàn)金?！诘驮鲩L產(chǎn)業(yè)有相對較高的市場份額。所創(chuàng)造的現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其內(nèi)部有利可圖的投資所需要的現(xiàn)金。問題——處于快速增長的產(chǎn)業(yè)，但其相對市場份額較低，并需要現(xiàn)金投入來保持其地位。瘦狗——處于增長緩慢的產(chǎn)業(yè)中且市場份額相對較低的業(yè)務(wù)單位，獲利能力很差。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net常用的具體分析方法（二）波特的五種競爭要素分析法1．潛在進(jìn)入者威脅

威脅來源：潛在進(jìn)入者希望在現(xiàn)有市場中占有一席之地威脅的嚴(yán)重程度取決于：

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net常用的具體分析方法（二）波特的五種競爭要素分析法2．現(xiàn)有企業(yè)間競爭威脅現(xiàn)有企業(yè)間競爭加劇的表現(xiàn)：產(chǎn)業(yè)進(jìn)入障礙較低，勢均力敵的競爭對手較多，競爭參與者范圍廣泛。市場趨于成熟，產(chǎn)品需求增長緩慢。競爭者企圖采用降價(jià)等手段促銷，并提供幾乎相同的產(chǎn)品或服務(wù)，用戶轉(zhuǎn)換成本很低；企業(yè)的某個戰(zhàn)略行動如果成功，其收入相當(dāng)可觀。產(chǎn)業(yè)外部實(shí)力強(qiáng)大的公司在接收產(chǎn)業(yè)內(nèi)實(shí)力薄弱企業(yè)后，發(fā)起進(jìn)攻性行動，結(jié)果使剛被接收的企業(yè)成為市場的主要競爭者。退出障礙較高。3．替代品生產(chǎn)者威脅：對現(xiàn)有產(chǎn)品的替代汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net常用的具體分析方法（二）波特的五種競爭要素分析法4．買方討價(jià)還價(jià)能力買方滿足以下條件可能具有較強(qiáng)的討價(jià)還價(jià)能力：買方的總數(shù)較少，而單個買方的購買量較大，占產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)銷售額的很大比例賣方產(chǎn)業(yè)由大量相對規(guī)模較小的企業(yè)組成；買方所購買的基本是一種標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，并且同時(shí)向多個賣主購買產(chǎn)品在經(jīng)濟(jì)上完全可行;買方有實(shí)現(xiàn)后向一體化的能力，而賣方難以實(shí)現(xiàn)前向一體化。5．供方討價(jià)還價(jià)能力賣方滿足以下條件可能具有較強(qiáng)的討價(jià)還價(jià)能力：供方產(chǎn)業(yè)為一些具有比較穩(wěn)固市場地位的企業(yè)所控制，其產(chǎn)品的買主很多,以致于每一單個買主都不可能成為供方的重要客戶供方企業(yè)的產(chǎn)品具有一定特色，以致于買方難以轉(zhuǎn)換購買品或轉(zhuǎn)換成本太高;或者難以找到供方企業(yè)產(chǎn)品相競爭的替代品供方較易實(shí)現(xiàn)前向聯(lián)合或一體化，而買方難以進(jìn)行后向聯(lián)合或一體化。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net常用的具體分析方法（三）SWOT分析法

SWOT分析是一種簡單易行的基本分析工具，它將與研究對象密切相關(guān)聯(lián)的各種主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、和外部機(jī)會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），通過調(diào)查分析并依照一定的次序按矩陣的形式排列起來，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。

SWOT分析的程序：

（四）財(cái)務(wù)比率分析法財(cái)務(wù)比率分析是指根據(jù)收集的各種財(cái)務(wù)報(bào)表，利用財(cái)務(wù)比率分析，可以了解一個公司的償債能力、獲利能力、庫存狀況、資產(chǎn)收益率等。包括:償債能力分析;資產(chǎn)管理能力分析;盈利能力分析汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net常用的具體分析方法（四）財(cái)務(wù)比率分析法1．償債能力分析（1）流動比率——一個公司支付短期債務(wù)的能力流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債（2）速動比率速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債（3）資產(chǎn)負(fù)債比率——企業(yè)償還債務(wù)的能力和債權(quán)人權(quán)益的保障程度資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額2．資產(chǎn)管理能力分析（1）存貨周轉(zhuǎn)率——反映存貨管理水平的高低存貨周轉(zhuǎn)率＝銷售成本÷平均存貨存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)＝360÷存貨周轉(zhuǎn)率（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率——說明應(yīng)收賬款的流動的速度應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝銷售收入÷平均應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)＝360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net常用的具體分析方法（四）財(cái)務(wù)比率分析法3．盈利能力分析（1）銷售凈利率——銷售收入的收益水平銷售凈利率＝凈利潤÷銷售收入（2）資產(chǎn)凈利率——與企業(yè)資產(chǎn)的多少、組織人員結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理水平有著密切的關(guān)系資產(chǎn)凈利率＝凈利潤÷平均資產(chǎn)總額（3）凈資產(chǎn)收益率——反映公司所有者權(quán)益的投資報(bào)酬率凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤÷平均凈資產(chǎn)其中，平均凈資產(chǎn)＝（年初凈資產(chǎn)＋年末凈資產(chǎn)）÷2汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net思考題1.試述資產(chǎn)信息資料收集的內(nèi)容。2.資產(chǎn)信息資料的收集方法有哪些？3.資產(chǎn)信息資料的分析方法有哪些？汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net第四章資產(chǎn)評估中的定量分析基礎(chǔ)與模型

AHP法應(yīng)用中層次圖及判斷矩陣的處理生存曲線圖的構(gòu)造線性回歸預(yù)測方法及移動平均預(yù)測方法的應(yīng)用數(shù)據(jù)相關(guān)性分析的檢驗(yàn)方法各種平均數(shù)的含義和計(jì)算方法汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)描述分析一、數(shù)據(jù)的集中趨勢分析資產(chǎn)評估中，常用平均值描述一組數(shù)據(jù)的共性（集中趨勢）。常用的平均值的主要有算術(shù)平均數(shù)、幾何平均數(shù)、眾數(shù)和中位數(shù)等。算術(shù)平均數(shù)算術(shù)平均數(shù)是總體各單位變量值之和除以變量值個數(shù)所得的結(jié)果.它是平均值的基本計(jì)算方法。算術(shù)平均數(shù)的一條重要的數(shù)學(xué)性質(zhì):各個變量值與其算術(shù)平均值的離差之和等于零數(shù)學(xué)表達(dá)式為：==0算術(shù)平均數(shù)有兩種計(jì)算方法：簡單算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)描述分析一、數(shù)據(jù)的集中趨勢分析資產(chǎn)評估中，常用平均值描述一組數(shù)據(jù)的共性（集中趨勢）。常用的平均值的主要有算術(shù)平均數(shù)、幾何平均數(shù)、眾數(shù)和中位數(shù)等。加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

簡單算術(shù)平均數(shù)

依據(jù)未分組的原始數(shù)據(jù)，將總體各單位變量值簡單加總之后除以變量值個數(shù)所得的結(jié)果。計(jì)算公式為：

（4-1）式中：表示算術(shù)平均數(shù)，表示總體各單位變量，表示變量值個數(shù)。

將各個變量值乘以其相應(yīng)的權(quán)重，然