“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”商品住宅開發(fā)項(xiàng)目

“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”商品住宅開發(fā)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

目

錄

一、總

論

二、市場(chǎng)分析

三、建設(shè)內(nèi)容

四、環(huán)保與市政配套

五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結(jié)論與建議一、總

論（一）項(xiàng)目背景

1

項(xiàng)目名稱：

“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)

2

承辦單位概況：

“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。

由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團(tuán)及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)合作成立控股公司武漢聯(lián)想·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份開發(fā)本項(xiàng)目。

公司注冊(cè)資本1億元（“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元，武漢高科國有控股集團(tuán)3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)4000萬元）流動(dòng)資金2400萬元（滾動(dòng)開發(fā)）。

武漢高科國有控股集團(tuán)是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢·中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。

成立于2002年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。

3

可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（二）項(xiàng)目概況

1

地塊位置：

關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(zhǎng)江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)?！奥?lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。

2

建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：270畝（180090平方米）

容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：314528平方米

開發(fā)周期：7至8年

土地價(jià)格：5400萬（高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地，作為股本投入）

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周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；

（2）魯巷廣場(chǎng)購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之遙；

（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；

（3）武漢光谷CBD中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)

4

項(xiàng)目投入資金及效益情況

項(xiàng)目總投資：33597.28萬元

自有資金投入：12400

萬元

住宅銷售價(jià)格：2000

元/平米起

項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬元

項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：16127.14萬元

項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：27.28％

項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39％

（三）項(xiàng)目建設(shè)緣由

1

項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓發(fā)展

公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。

2

項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神

國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。

根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(zhǎng)江樂園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。

因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份共同開發(fā)高科集團(tuán)270畝儲(chǔ)備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。

3

由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略

從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。

本項(xiàng)目由武漢高科國有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。

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項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)所在

世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù)

高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備

融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)（四）市場(chǎng)分析

1

武漢概況

武漢市是中國六大中心城市之一。

在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2000年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個(gè)國家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。

邁向世界超級(jí)城市

世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。

超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源；國際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。

未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。

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光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡(jiǎn)稱“武漢·中國光谷”）。

“武漢·中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢·中國光谷”依托國家級(jí)開發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。

（2）建筑類型

武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的

“寶安·公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場(chǎng)中無論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。

本項(xiàng)目建筑類型：

以高層（C型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（A、B、D、E型）多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。

配比：

多層：A型8棟、B型6棟、D型12棟、E型7棟

高層：C型14棟

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目標(biāo)市場(chǎng)地位

項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：

（1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；

（2）周邊高校的教師以及工作者；

（3）欲改善居住條件的置業(yè)者；

（4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；

（5）外地來漢的經(jīng)商者。

（6）其他（五）結(jié)論

本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。

二、市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)概況

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武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況

武漢市是中國六大中心城市之一。

在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2000年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。

得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個(gè)國家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。

邁向世界超級(jí)城市

世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。

超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源；國際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。

未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。

2

武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。

武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。

形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。

部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。

3

武漢商品住宅價(jià)格走勢(shì)

2001年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì)。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。

洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。

洪山區(qū)指數(shù)

2001第四季度

1145.39

2002第一季度

1273.52

2002第二季度

1327.12

2002第三季度

1451.75

2002第四季度

1488.67

此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。

楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，此季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。

坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。

4

武漢主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢(shì)

1．市場(chǎng)整體活躍，樓盤銷售順暢

2002年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間，一期的400余套已銷售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個(gè)季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約100元/平方米。

2．名家操盤實(shí)力大增

目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場(chǎng)的賣點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場(chǎng)直言，使得只有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了137套。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤——“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢(shì)的臨湖地理位置優(yōu)勢(shì)之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。

3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì)

2002年7月1日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識(shí)。在這種市場(chǎng)背景下，武漢市小高層、高層項(xiàng)目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá)150余棟，總建筑面積將達(dá)到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。

4．消費(fèi)者的購房行為漸趨理性

隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40％，價(jià)格為36.85％，環(huán)境為22.96％，交通為6.47％，其他因素的被選率為0.93％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。

5.

價(jià)格及指數(shù)

2002年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點(diǎn)，較上季度上漲66.43點(diǎn)；綜合物業(yè)平均價(jià)格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33%。

住宅價(jià)格指數(shù)此季度為1136.63點(diǎn)，比上季度上漲58.32點(diǎn)；平均價(jià)格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41%。

寫字樓價(jià)格指數(shù)此季度為1050.07點(diǎn)，較上季度上漲11.36點(diǎn)；平均價(jià)格為4208.63元/平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09%。2002年消費(fèi)者對(duì)所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會(huì)進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長(zhǎng)52%，其中，存量房買賣成交12999起，占總成交量的61.55%。全市房地產(chǎn)交易面積247.42萬平方米，成交價(jià)值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬平方米，占總交易面積的63.9%，同比增長(zhǎng)6%，下半年將會(huì)有大副上升；同期居民已購公房上市交易20.99萬平方米，占總交易面積的13.3%。區(qū)

位

交易總量

存量房

百分比

洪

山

28.71

14.34

50%（三）競(jìng)爭(zhēng)分析

1

武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)

●特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展

●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流

●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多

●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞

●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境

●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流

●特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視

●特點(diǎn)八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)2

武漢區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析

本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢(shì)加以對(duì)比分析。

洪山區(qū)：

2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。

洪山區(qū)指數(shù)

2001第四季度

1145.39

2002第一季度

1273.52

2002第二季度

1327.12

2002第三季度

1451.75

2002第四季度

1488.67

此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。

楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。

坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。

武昌區(qū)：

2002年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為1083.44點(diǎn)，比上季度上漲了70.89點(diǎn)。平均價(jià)格為2350.49元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7%。

武昌區(qū)指數(shù)

2001年第四季度

1003.18

2002年第一季度

929.88

2002年第二季度

1046.69

2002年第三季度

1012.55

2002年第四季度

1083.44

此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價(jià)為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強(qiáng)銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近10000平方米，而且高檔物業(yè)像寶安·加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。

猴此季窮度徐英東新濫區(qū)物愈業(yè)的抹均價(jià)嚇為2亮50纖9.麥47障元/用平方槐米，討比上瞎季度恰提高屢了5佳1.棚97拖元/陸平方關(guān)米。母本季荒度該冒區(qū)域塔房地?cái)y產(chǎn)市糕場(chǎng)一博片活尖躍，飄銷售嫌量和廉價(jià)格卡的提索升是蘋武昌飽地區(qū)啄最高居的，乎這與寸長(zhǎng)江救二橋顯取消菌收費(fèi)全的措晌施是鈔分不遵開的跑。此碎季度岸強(qiáng)銷貸的物犬業(yè)為國和盛欄世家治、新徐世紀(jì)欲家園鉆、都驢市經(jīng)泥典，嗎銷量抄都超繡過6滿00龍0平梳方米叔。中龍北路謊連接法了徐弄東新碌區(qū)和筑武昌桑小東綢門，桌是武剪昌南慶北交電通的且主干徹道之過一，戴徐東循新區(qū)瑞的物燃業(yè)項(xiàng)辱目的降旺銷賓同時(shí)另也帶跑動(dòng)中蔽北路宋沿線障房地描產(chǎn)活要躍。術(shù)中北駐路沿奮線現(xiàn)堆已成素為小李高層貌聚集魂區(qū)，闖此季轉(zhuǎn)度均億價(jià)在趟24簡(jiǎn)50平元/唯平方養(yǎng)米左帝右，喚該區(qū)抹域現(xiàn)羨駐扎能了天惜源城英住宅話小區(qū)爬、四榴季彩驅(qū)城、推安順?biāo)叫窃坊?、白攻玫瑰番花苑徒等等燭小高展層。茶隨著雀市政啊配套掉的完桂善，鎮(zhèn)中北家路沿載線有羊望成閘為武額昌地礦區(qū)集額住宅博辦公計(jì)為一阻體的膽新區(qū)夠。

附

永

清此季簽度東乏湖周沃邊地串區(qū)依傅然是像東湖獄林語寄獨(dú)占洪鰲頭瀉，均榴價(jià)不蘆僅不爪降反雖而逐荷步攀饞升高出達(dá)4今15頁0元惠/平牲方米扮，這殘主要袍是由向于其掃周邊捏自然堤環(huán)境尖優(yōu)越梁，小杜區(qū)內(nèi)舉規(guī)劃蜂布置笨也延豪伸了忘周邊艱的環(huán)晴境特脆色，令在建拼筑形勸式、鄭戶型碎及房席屋的勝細(xì)節(jié)叢方面刺也充猾分體挖現(xiàn)人利性化黎的居屬住理辮念。

柏3集

取光谷敏地區(qū)仍房地指產(chǎn)住懶宅市蝴場(chǎng)分筒析

膏（1言）除“商光谷成地區(qū)舒”淺概況

條信息知技術(shù)口的突辨飛猛揉進(jìn)，鞋給世貝界生晶產(chǎn)力乳和人進(jìn)類社載會(huì)的姻發(fā)展臉帶來蹤了極堵大的胞推動(dòng)斥。光筍電子搏技術(shù)密是信掘息技晨術(shù)的傷核心高技術(shù)龍之一坑，隨及著國珍際互案聯(lián)網(wǎng)鄉(xiāng)業(yè)務(wù)符和通請(qǐng)信業(yè)煎的飛除速發(fā)沫展，精光電點(diǎn)子信漂息產(chǎn)罷業(yè)將紙是影捎響未飛來社建會(huì)發(fā)纖展的申戰(zhàn)略心性產(chǎn)次業(yè)，猴必將刮成為漏21埋世紀(jì)故最重喘要的袋支柱蝶產(chǎn)業(yè)驗(yàn)之一陸。畏

歌在此爬背景伶下，鉗大陸筒許多鋪專家澤學(xué)者濤建議秤建立嫌國家森光電欠子信揮息產(chǎn)扇業(yè)基節(jié)地。潤(rùn)湖北盼省和粉武漢爸市政砍府審遼時(shí)度鞭勢(shì)，鴨及時(shí)狂決策爪，力界爭(zhēng)在猾武漢機(jī)創(chuàng)建武國家胞光電欄子信湯息產(chǎn)霜業(yè)基榨地。恩去年娛，武顏漢以斤其發(fā)朗展光賠電子誰產(chǎn)業(yè)諷的綜月合優(yōu)朝勢(shì)，犯被國性家科誠技部郊、國桂家計(jì)臺(tái)委批花準(zhǔn)為襯國家礙光電沉子信飼息產(chǎn)親業(yè)基火地（蒼俗稱浙“蟻武漢鉛·甲中國裙光谷宵”探）。

罩“厘武漢感·幻中國消光谷援”爽高等示院校吵和科窯研院須所眾怨多，浴匯聚俘了一梢大批踢國內(nèi)紹外知違名的伍專家眾學(xué)者同，為扔發(fā)展甚光電森子產(chǎn)袖業(yè)提披供了著強(qiáng)勁添的智象力支勾持；錄以武副漢烽絡(luò)火科經(jīng)技集監(jiān)團(tuán)、必長(zhǎng)飛侄公司曾、精輝倫電迎子、府華工艷科技瘦等企望業(yè)為沖代表湯的一命批光毅電子變企業(yè)弄，已宴經(jīng)形侵成了室一定護(hù)的產(chǎn)托業(yè)規(guī)蝦模，捎形成殲了光新谷發(fā)指展的分骨架?。淮唷皢栁錆h選·掩中國盛光谷內(nèi)”鴉依托付國家仿級(jí)開甩發(fā)區(qū)圈--聾--狗-武鄰漢東神湖新王技術(shù)夫開發(fā)繪區(qū)，擱有著惠良好愉的外暢部環(huán)更境和摔條件彼，這低些都省為光擊谷的收建設(shè)渾發(fā)展籮奠定律了良蹄好的確基礎(chǔ)溫。

品武漢婚東湖陰新技滲術(shù)開舌發(fā)區(qū)宿50杏平方耕公里數(shù)范圍定內(nèi)集裳聚了哪18逐所高竊等院堤校，欺56艇個(gè)省蕉部屬井科研稠院所磚，6宰5個(gè)吧國家罩重點(diǎn)挪學(xué)科安，1抗0個(gè)拆國家脖重點(diǎn)翼實(shí)驗(yàn)樸室，俯7個(gè)跨國家禁工程代技術(shù)雄研究踐中心斧，4銜3名鍋兩院盤院士奧，2煌0多向萬名伸各類患專業(yè)宴科技沙人員疫，3身5萬遭在校留大學(xué)較生，朗每年檢有5趕萬余退名大耀學(xué)生臣從這路里走驕向四踢面八受方。晴武漢晉東湖決高新那技術(shù)告開發(fā)羨區(qū)是沉僅次仁于北著京中桂關(guān)村債的中誦國第伏二大極智力蜓密集跪區(qū)，耽擁有功非?？S富床的高司新技棚術(shù)人唱才資喘源。

本（2臺(tái)）建磁筑類且型

惰●扣多層妖。作屈為一免種最膨?yàn)槠瘴鞅榈奶沤ㄖ_(dá)形式沉，多猜層住功宅依踐然是側(cè)市場(chǎng)常供應(yīng)賣量的劑主體廊，這筐一點(diǎn)看在城頌鄉(xiāng)結(jié)滑合部吼的郊問區(qū)房戴地產(chǎn)蒼市場(chǎng)呢尤為穩(wěn)突出祝。目攏前市咬中心避的多慈層項(xiàng)生目越怪來越擋少，舞有徹門底閑“薯逃離斜市中姓心崇”尊的趨吹勢(shì)?？胺从^逃城市是的外崖延，秀尤其動(dòng)是近娃兩年包房地牌產(chǎn)開行發(fā)較崗熱的耗“桿三區(qū)毒五片姻”鞋，即搬漢口京的金嫂銀湖動(dòng)片和凝后湖渣片，附武昌疏的南憐湖片曬、東哀湖高沒新開境發(fā)區(qū)忍片以暑及漢生陽地傲區(qū)的怕沌口錄開發(fā)森區(qū)，紛無論葵樓盤賽規(guī)模后如何恩，均僵以多貓層物備業(yè)為伶開發(fā)塘的主美要建剃筑形捎式。辭從武巨漢三殼鎮(zhèn)各跑區(qū)新料開樓朗盤來湯看，懷多層森物業(yè)適也是收占著弟絕對(duì)乒的比玉例。

誤●綁小高饒層。建目前逮小高糊層最耳大的渣特點(diǎn)簡(jiǎn)是將值其兼“塔領(lǐng)地旅”王擴(kuò)展轎到了脂郊區(qū)障。除遇了在喘“指寸土默寸金鼓”賢的市晌中心醫(yī)之外爺，小昏高層靜也出當(dāng)現(xiàn)在被了離壘市中筑心較稈遠(yuǎn)的錢城鄉(xiāng)慘結(jié)合蹈部。遙位于綢金銀頂湖片范區(qū)的衛(wèi)“蓬麗水籌佳園挽”閘開盤矮，其溫一期壺工程防推出管了數(shù)伐棟八逮層帶冬電梯迷的小誼高層君，再祖加上炕戶型米上的舊創(chuàng)新尾設(shè)計(jì)劣，市菠場(chǎng)反揪映良訪好。公此外遞，近虹期開緊盤的掌位于賀青山巧區(qū)工院業(yè)二溪路上薪的粉

“年寶安源·與公園肅家男”黃在其文規(guī)劃憤中也掛有數(shù)慣棟小蒸高層馬項(xiàng)目叼。這到一現(xiàn)葵象打擠破了羨“暗小高極層只辮能在劍市中手心生昨存淺”附的定電式。

坐●吧高層斑。目慮前武膽漢市稻高層神物業(yè)禍尷尬烘的現(xiàn)坡狀正騙在被義城市醋中心洗區(qū)日壓益增奸多的智新一冤代高蕩層住暴宅項(xiàng)繞目所礙改變父。市拖中心請(qǐng)幾個(gè)允高層蒸樓盤跡的面券世，喂為高芽層物攜業(yè)市奏場(chǎng)增好添了塊幾分關(guān)亮色見。本郵季度詳福星環(huán)城市器花園羞、怡壩景花饞園等趁樓盤香紛紛精亮相用，而食且都嫁以高慨品質(zhì)虛樹立伯江城粗樓市忘的頂牲級(jí)豪春宅形喂象，屬使高貌層物迎業(yè)的音現(xiàn)狀閘有所樓改觀先。

倚●食別墅躲。江翁城特疼有的讓豐富烘水資佳源成甜就了檢眾多裕的別明墅項(xiàng)咽目。托就目胖前的糟實(shí)際奪情況仁來看喉，別扇墅市徑場(chǎng)中哄無論嫩從供付應(yīng)量攝還是禽市場(chǎng)光的接糧納程紫度看區(qū)，T懇OW鋼NH捆OU勁SE愈（即士聯(lián)排舞別墅蘇）都誤是最唱好的很。究號(hào)其原癢因，掉一方供面是廁聯(lián)排體別墅撕自身粒的優(yōu)售勢(shì)，際即住農(nóng)宅功像能齊玻全，咸并且盆位于胖郊區(qū)篩價(jià)格墓相對(duì)汗較低牌，綠朱化率榮高，按環(huán)境往優(yōu)美址；另輛一方蓋面是扒因?yàn)槁犽S著唯二次持置業(yè)村者在萌購房蘭人群窩中所糖占的草比例慎不斷崇增大川，要黎求改氏善生圍活質(zhì)畏量的欠購房雀消費(fèi)島者日分益增踩多，吼直接席促使諒別墅蔥的需育求量鉗增大蜘。目梨前汀而香水飯榭、訂水藍(lán)坐郡和殿黃金雄海岸摩等樓葡盤的時(shí)此類唇物業(yè)崇都取勝得了面良好績(jī)的市薦場(chǎng)效煉果。

膛本項(xiàng)折目建績(jī)筑類迫型：

份以高怨層（拜C型屠）為巾主干融，周仁圍點(diǎn)預(yù)綴布抓局（映A、序B、篩D、到E型指）多壞層住尚宅。步整個(gè)嘴小區(qū)慶外觀毯上錯(cuò)射落有癥致，絞1.論75屯的容為積率鮮保證宏了充驢足的鼠綠化告面積域和多建處現(xiàn)刪代景優(yōu)觀小壟品設(shè)脂置在社住宅呈樓周史圍。

眠4栗

宜競(jìng)爭(zhēng)鋪樓盤森分析

添本項(xiàng)駱目地享處關(guān)勾山一綿路與定雄楚投大道煌交界妄處，遞緊臨拍光谷幕CB刑D核文心地串區(qū)，認(rèn)屬于效東湖役高新戀技術(shù)冷開發(fā)刊區(qū)黃盈金地摧段。割周邊身地區(qū)臺(tái)近年漲來相那繼開東發(fā)了翼一些刪與本囑項(xiàng)目隸相關(guān)紛的樓只盤，際形成瞧競(jìng)爭(zhēng)裹態(tài)勢(shì)耽。對(duì)音于這洽些樓漸盤的膨分析米有助蠢于找犧準(zhǔn)市淘場(chǎng)動(dòng)醋向，幫對(duì)項(xiàng)伐目進(jìn)夏行綜楚合市僑場(chǎng)定芬位。樓盤名稱

開發(fā)商

房型

結(jié)構(gòu)

價(jià)格(元/m2)

交房方式

逸景苑

銀峰置業(yè)發(fā)展（武漢）

3*2、4*2、復(fù)式

框架

1880起

期房

兆富國際大廈

湖北駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司

3*2

框架

2880起

現(xiàn)房

當(dāng)代光谷智慧城

武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司

3*2*2、4*2*...

框架

2023均

期房

銀河灣

武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展公司

2*1、3*1

框架

1800均

期房

華城新都

武漢匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司

1*1、2*2、3*...

框架

1980均

期房

東林外廬

岡部置業(yè)（武漢）公司

3*2、1*1、4*...

框架

1670均

期房

名都花園

武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)公司

2*2、3*1、3*...

框架

2700均

現(xiàn)房、期房

麗島花園

聯(lián)合置業(yè)（武漢）公司

3*2、4*1、4*...

框架、磚混

3900均

現(xiàn)房

電腦大世界

洪港置業(yè)

3*2

框架、磚混

4300起

現(xiàn)房

明珠園

武漢聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展

2*1

框架

1000起

期房

弘業(yè)俊園

武漢市武昌政通實(shí)業(yè)公司、湖北弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展

不詳

框架

未開盤

期房

南波灣

武漢農(nóng)墾房地產(chǎn)公司

別墅

框架

1290起

期房

文豪苑

武漢洪榮物業(yè)

3*2*2、2*2*2

框架

1820均

期房

當(dāng)代曙光嘉園

武漢曙光雙環(huán)開發(fā)公司

3*2*2、4*2*2

磚混

1490起

期房

半島尊邸

湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展

4*2、3*2、2*2

框架

2188起

期房

華樂苑

武漢東湖物業(yè)發(fā)展

3*1、3*2

框架

1700起

期房

水藍(lán)郡

湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)

別墅

框架

2600起

現(xiàn)房

獅龍花苑

湖北云頂房地產(chǎn)開發(fā)公司

3*2、2*2

框架

1780起

期房

山水華庭

武漢市鑄久置業(yè)

2*1

3*2

4*2

磚混、框架

1400起

期房

虹景豪庭

武漢市洪匯物業(yè)發(fā)展公司

3*2

4*2

框架

2920均

期房

湯遜湖山莊

湖北華泰置地公司

3*2、5*2

磚混

框架

1700起

期房

櫻花大廈

湖北新長(zhǎng)江置業(yè)公司

2*1、2*2、3*...

框架

2580起

期房

明雅苑

明鴻房地產(chǎn)

不詳

不詳

1780起

期房

華樂花園

匯峰房地產(chǎn)

不詳

框架

1478起

期房

發(fā)展大廈

武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

3*2

框架

4000均

現(xiàn)房

世紀(jì)廣場(chǎng)

湖北省住宅發(fā)展公司

3*2

框架

3500起

期房

尚文創(chuàng)業(yè)城

武漢尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司

3*2

框架

1860起

期房

梅南山居

武漢新大陸物業(yè)發(fā)展

別墅

框架

2400起

期房

南湖山莊

武漢佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司

3*2、2*1

框架，磚混

2200均

期房

星光苑

東湖物業(yè)發(fā)展公司

2*1、3*1

磚混、框架

1900均

現(xiàn)房

洪嶺公寓

洪發(fā)物業(yè)

2*1、3*1

框架

1800均

期房

澳門山莊

順聯(lián)房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)公司

別墅

框架

2500均

現(xiàn)房

金梭花園

洪山區(qū)關(guān)山房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司

2*1、3*1

框架

1750均

現(xiàn)房

南遠(yuǎn)大樓

黃石中銀

3*2

框架

2000起

現(xiàn)房

利國綜合樓

湖北勝良房地產(chǎn)開發(fā)公司

2*2、3*2

框架

1880起

現(xiàn)房

華泰山莊

湖北華泰置地實(shí)業(yè)公司

別墅、復(fù)式

框架、磚混

2200均

現(xiàn)房

玉龍島花園

武漢宏宇置業(yè)有限責(zé)任公司

別墅

框架、磚混

2300均

現(xiàn)房期房

竹苑小區(qū)

華中地產(chǎn)物業(yè)

2*2、3*2、2*1

框架、磚混

1400起

現(xiàn)房

學(xué)府佳園

武漢東湖高新集團(tuán)湖北公司

2*2、3*2、4*...

框架

2000均

期房

濱湖名都城

濱湖房地產(chǎn)

2*2、3*1、3*...

框架、磚混

2700均

現(xiàn)房期房

三鴻家園

博達(dá)房地產(chǎn)

2*1、3*1、2．...

磚混

1600起

現(xiàn)房

泰格生態(tài)公寓

洪港置業(yè)

2*2、3*1、3*2

框架、磚混

1600起

現(xiàn)房

江天大廈

江夏房地產(chǎn)

3*2

框架

1400起