項目各階段前期工作都有哪些

項目各階段前期工作都有哪些？

一、開工前的前期工作開工前階段的前期工作主要目的是取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》以及各建設管理職能部門對項目建設的批準文件，以確保項目合法開工建設。涉及建設管理職能部門：發(fā)改委、規(guī)劃、國土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、消防、交警、招標辦等。（一）前期工作1.方案設計審查方案審查主要內(nèi)容包括（但不限于）：（1）是否符合選址意見書以及附圖各項要求。（2）是否達到設計深度規(guī)范要求。（3）總圖設計是否完整。包括總平圖圖簽和設計單位蓋章是否完整；是否標注道路紅線、征地紅線、用地紅線、建筑紅線等。（4）是否標明技術(shù)經(jīng)濟指標，技術(shù)指標有無超標。（5）是否與當年有效計劃一致。（6）是否符合建筑安全間距和居民日照。（7）消防登高和環(huán)通場地是否滿足規(guī)范要求，消控中心設置是否合理性，消防室內(nèi)設計是否滿足規(guī)范要求。（8）人防應建面積是否達到規(guī)范要求；人防疏散是否滿足需求；其它設計是否符合地下人防建設要求。（9）機動車和自行車車位設計數(shù)量和標準是否達到規(guī)范要求，機動車進出口及車道設置是否符合設計規(guī)范。（10）綠化指標是否達到要求，計算是否準確。（11）排氣、排煙、排污、排水是否符合設計規(guī)范要求，排水、排污與市政接口是否合理。（12）是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進行處理，并符合規(guī)范要求。（13）電力變配電房位置設計是否合理。（14）生活和消防水池設置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足需求。（15）天然氣室內(nèi)設置是否合理。（16）場地管線布置是否合理。（17）公建配套是否滿足政策和規(guī)范要求。2.初步設計審查初步設計審查前必須取得交通評價批復和地質(zhì)勘探資料。初步設計審查主要內(nèi)容包括：（1）是否符合選址意見書以及附圖的各項要求。（2）是否對方案設計批復提出的意見進行修改和完善。（3）是否達到設計深度規(guī)范要求。其余審查內(nèi)容參照方案設計審查的內(nèi)容。3.申領《建設用地規(guī)劃許可證》《建設用地規(guī)劃許可證》可在方案或初步設計審查通過后進行，各公司可根據(jù)自己項目的實際情況進行安排。需要準備的材料主要包括地形圖、勘設紅線圖、方案或初步設計批復等。4.申領《國有土地使用權(quán)證》在領取《國有土地使用權(quán)證》前根據(jù)方案或初步設計批復以及《建設用地規(guī)劃許可證》，先行用地預審查，同步可委托用地測繪。預審通過后，進入建設項目用地審批，取得《建設用地批準書》。最后，根據(jù)建設用地批準書申領《國有土地使用權(quán)證》，申領期間還需要按規(guī)定辦理用地界址確認、土地公告、契稅繳交。5.施工圖設計審查《建設工程規(guī)劃許可證》申領前必須進行項目建筑預定位計算和預定位、施工圖交叉審核，并根據(jù)定位計算成果修正總平面圖，報衛(wèi)生防疫、消防、人防、環(huán)保先行施工圖審查，審查依據(jù)是方案和初步設計批復以及各項專業(yè)設計規(guī)范。交通以及綠化審查不作為《建設工程規(guī)劃許可證》申領的前置條件，其中綠化審查可在景觀施工圖通過公司內(nèi)部評審后再行報批。6.申領《建設工程規(guī)劃許可證》在通過環(huán)境影響評價報告審批、建筑工程消防審核、建設項目設計衛(wèi)生審查、人民防空工程設計審核、取得《國有土地使用權(quán)證》，同時有日照影響的項目還必須完成對日照受影響住戶的處理工作后，可申領《建設工程規(guī)劃許可證》。7.申領《建筑工程施工許可證》在項目通過施工和監(jiān)理招標、取得中標通知書、簽定施工和監(jiān)理合同，并按規(guī)定繳交各項規(guī)費，按照市建委的要求準備各項資料后，可申領《建筑工程施工許可證》。（二）應注意的工作1.應認真審查取得的《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及附件、附圖，不要因筆誤而造成證件失真。2.在委托項目方案設計前，前期人員要弄清楚待開發(fā)項目用地及周邊地上附著物和地下綜合管線的現(xiàn)狀以及室內(nèi)外場地標高等；熟悉《項目選址意見書》以及附圖中的各項內(nèi)容，并與控制性規(guī)范做比較，確?！俄椖窟x址意見書》以及附圖中的各項要求得到合理落實。對于需要突破的指標，要在有效把握規(guī)范的前提下，提前和相關政府部門溝通，確保整個項目的順利推進。3.根據(jù)公司慣例，一般項目都是由自己的設計公司負責設計。前期工作人員要做好市建委設計處的工作，優(yōu)先采取1家單位多方案競選。如建委認為項目規(guī)模大，地理位置特殊等原因要求招投標的，則應根據(jù)項目規(guī)模與自己的設計公司協(xié)商確定符合資質(zhì)要求的陪標單位，做好邀請招標的各項準備工作。4.在各審查階段，要隨時跟蹤各部門審批情況，對于審批人員臨時提出的各類預計在后期設計階段或施工或現(xiàn)狀無法規(guī)避的問題，要以最快的速度與政府、設計師進行有效溝通，確保后期設計和施工可以落實。為確保項目設計的進度，在各設計階段經(jīng)辦人基本有一個意見后，可委托進入下一道工作（設計或施工安排）。1.與工程相關的驗收：消防驗收、環(huán)保驗收、人防驗收、衛(wèi)生防疫驗收、交通驗收、綠化驗收、工程竣工檔案移交、質(zhì)檢驗收、工程竣工備案。2.與規(guī)劃和用地相關的驗收有：規(guī)劃驗收、面積測繪、土地復核驗收、配套用房和物業(yè)用房確認等。3.與產(chǎn)權(quán)有關：初始產(chǎn)權(quán)登記。（二）應注意的工作1.前期人員要依據(jù)項目驗收要求，結(jié)合工程進度提前安排各項驗收工作，主要包括消防、規(guī)劃、質(zhì)檢、衛(wèi)生、人防、環(huán)保、交警、綠化等。如果條件允許的話，可先請相關驗收管理人員進行現(xiàn)場驗收指導，對在指導中提出的各類問題要督促和協(xié)調(diào)工程部盡早落實。2.注重驗收會議安排、驗收工具和資料的準備以及現(xiàn)場配合。3.面積實測是一項工作量較大、工作要求較高、審核環(huán)節(jié)較多的工作，因此，要協(xié)調(diào)測繪單位盡早介入。4.規(guī)劃驗收圖紙最終將作為面積實測和產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，因此，規(guī)劃驗收圖紙一定要確保與現(xiàn)場一致，同時規(guī)劃驗收通過后，要緊盯規(guī)劃管理部門人員將圖紙送規(guī)劃局檔案館備案，才算規(guī)劃驗收完成。5.去年年底，浙江省出臺了物業(yè)保修金管理辦法，要求建設單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)前，一次性向所在地保修金管理機構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例交納保修金，保修金存儲期限為8年。因此，建議省內(nèi)各單位在施工招標前妥善考慮。四、與電力相關的前期工作（一）戶外配電和戶內(nèi)配電戶外配電由電力開關站、電纜管溝、10KV電力電纜等組成。戶內(nèi)配電由高低配、計量表計箱、計量電能表、配電箱、電纜、用電終端等組成。（二）公變與專變一般居民生活用電設置公變，商業(yè)用電設置專變。1.公變是指所在地的線路、變壓器、到每戶的電表全部由供電部門安裝、維護、管理的統(tǒng)稱。使用公變的小區(qū)，每戶的電表都是直接由供電部門負責安裝，每度電的電價按國家規(guī)定收取。電表以外的供電設備，包括線路變壓器等都是由供電局負責安裝并終生由供電部門維護、管理。2.對于專變供電部門只裝一個總電表，而總表下面分表不歸供電部門管理，供電部門只按總表收取電費?？偙硪院蟮木€路、變壓器包括用戶安裝電表都是由項目公司購買負責安裝，不歸供電部門維護保養(yǎng)。在電價方面，專變每度電的電價比公變要高，這是因為專變用戶電表以外到總電表這段的損耗不歸供電局承擔，而由專變用戶承擔，專變的線路變壓器不歸供電局維護管理，出現(xiàn)問題要由業(yè)主或相應的機構(gòu)承擔。（三）與電力部門工作界面的劃分1.設計工作戶外配電、戶內(nèi)公變一般都由電力部門的設計單位進行設計；專變由項目公司委托設計院進行設計，電力部門審查。2.設備采購一般情況下電力部門都會對公變部分的高、低壓電氣設備實行壟斷采購、安裝。專變可以由項目公司自行招標采購。3.施工室外開關站由電力部門投資建設；戶外配電、公變施工一般都由電力部門指定施工單位進行施工，費用由項目公司承擔；公變以外除電能計量表由電力部門提供并安裝，其余均由項目公司自行確定電氣產(chǎn)品和施工單位。（四）權(quán)屬的劃分戶外配電設備、管線、戶內(nèi)公變產(chǎn)權(quán)屬于電力部門；戶內(nèi)專變產(chǎn)權(quán)在建設期屬于項目公司。由于產(chǎn)權(quán)歸屬不同，專變高低配及計量部分可以設在同一個配電房內(nèi)，公變高低配的配電房應分開設置（五）電力前期工作流程（1）根據(jù)設計院設計用電容量要求填寫相應的申請表格如《非居民生活用電開戶登記表》與《客戶主要用電設備清單》，加蓋建設單位公章，受理后將配電房設計圖紙與系統(tǒng)設計圖紙送市電力局客戶服務中心進行圖紙審查。如配電房設置專變則高低壓圖紙為項目公司委托的設計院自行設計，交市電力局客戶服務中心進行圖紙審查。如設置公變則高低壓圖紙為電力設計院根據(jù)項目公司提供的圖紙用電容量進行設計，低壓計量則為項目公司委托的設計院進行設計。（2）電力部門現(xiàn)場查勘，確定供電方案。審查完成后領取《用戶圖紙審查意見表》與《供電方案通知單》，簽訂電力工程合同。（3）取得供電方案通知單并交納相關費用后，電力施工單位進場施工。（4）電力施工完成后，施工單位聯(lián)系電力局進行受電工程預驗收，根據(jù)預驗收意見整改完成后預約正式驗收，正式驗收時出具《新裝（增容）受電工程驗收意見書》。（5）驗收完成后用電單位與電力局簽訂《高壓供用電合同》。（6）合同簽訂完成后與電