曼氏太倉地塊產(chǎn)品提案

1PART1商業(yè)產(chǎn)品篇一、揚長避短，在保持住宅產(chǎn)品較高水準的根底上，重點做好商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃和定位。本案由住宅和商業(yè)兩局部組成，建筑面積各占總量的66.4%和33.6%。由于本案與“君悅豪庭〞個案近在咫尺，而“君悅豪庭〞是目前太倉房地產(chǎn)市場具有“三高水平〞的頂級社區(qū)，即：售價高、檔次高、品質高。同時太倉房地產(chǎn)市場先后推出了“太倉人家〞、“彩虹天下〞、“上?；▓@〞等個案，社區(qū)檔次普遍較高。在太倉大環(huán)境和本案小環(huán)境的影響下，本案不但要在住宅產(chǎn)品方面保持不低的檔次和品質，而且特別要做好商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃、定位和招商等。這樣以來，既可以擺脫相同區(qū)域內小高層、高層產(chǎn)品供給量大、目標客戶有限、競爭劇烈的不利環(huán)境；又可以突現(xiàn)本案的訴求，增強整個社區(qū)產(chǎn)品的市場吸收力，最終實現(xiàn)更高的利潤回報和更短的回款周期。二、太倉市商業(yè)產(chǎn)品的市場總體情況與局部現(xiàn)狀?！惨弧晨傮w市場情況和昆山、蘇州等蘇南城市類似，太倉歷來就有濃厚的“重商情結〞，經(jīng)過長期的開展，形成了一定的商業(yè)氣氛，并顯現(xiàn)出不同功能、不同購置力的商業(yè)板塊。同時太倉的商業(yè)產(chǎn)品市場又表現(xiàn)出不同的特點。1、板塊特點：A、成熟的中高檔綜合商業(yè)帶——人民路沿線。這里是太倉各種商場、商鋪云集的地帶，經(jīng)過長期的開展，已經(jīng)形成了以中高檔購物、休閑消費的繁華鬧市區(qū)；羅B、竊傳統(tǒng)苦的中紡低檔守臨街膚商鋪雹——貢縣府敞街、擺鄭和紫路沿偉線等帶。這史些是備太倉悶傳統(tǒng)弱商業(yè)香氣息澆的延躺續(xù)，細門面雖林立旦，經(jīng)蛛營品您種從迅日常悶百貨遭到機胖工電傻品，紡品種賭繁多番；濟C、覽新興油的專萬業(yè)多煌功能倉商業(yè)災廣場用——查五洋夕廣場袖、美呈時達頓廣場棗。五父洋廣嫁場主會要經(jīng)呆營各映類機敬電、咬家具疏用品繪等產(chǎn)狐品，端成為香太倉貪較為發(fā)知名叢的專車業(yè)化賞商業(yè)搏廣場枝；望2、永市場句租售糾：革A、朝成熟滔區(qū)域領內的萬商場莖一般跳“抬只租瞇不售劍〞販。排一層圖鋪位縱租金們一般壁在2膊00較元/柜㎡/艇月，蠢二層埋及以棋上鋪湯位租斥金一趁般在媽12燦0沫—開16此0元享/㎡珍/月綱，根千據(jù)鋪桿位位款置朝將向、辱面積乞大小企實際耽調整磚；季B、呢傳統(tǒng)合區(qū)域芽內的慘商鋪巡一般罩“招租多鬼售少另〞索。不軋少太僚倉本停地人楊購置喉店鋪離非常乓慎重糠，信采奉圖“趁一鋪暴養(yǎng)活衰三代脊人速〞殃的經(jīng)聯(lián)商理管念，被個人托購置息之后蘭很少窩有人寇轉手離售出絲。弇邁山路久、新宴東街總、上惜海路答等與退人民擋路交繼匯的已路段鏡商鋪殿租金辨價格趣呈現(xiàn)慌“排中部艘最高扯、北執(zhí)部其士次、汽南部制最低騎〞碗的現(xiàn)泡狀?？◤谋币?guī)至南衰，一匹般臨密街商凳鋪的桶租金邁水平植為：核80瓣—屑90頃元/蓮㎡/遙月、踏50嗽—下60非元/林㎡/燈月、才40避—彈50浩元/塘㎡/棚月。頑C、軌新興泥區(qū)域粘內的艙商鋪昏一般煙“于租售或結合腦〞礎。太串倉西李部新茫興的邊“球五洋無商場滑〞柱將于述20暴04肆年1腳2月滿28洽日正廊式對凳外營南業(yè)。牲目前落所有止商鋪儉已售技出大頭半，慚內部詠商業(yè)赴街還饅有少姿量商翻鋪待劑售。殊臨2輕04泥國道滋、昆伯太路糧的商曉鋪售血價在水80內00太—摔90屯00泄元/表㎡，儉全部摸售完展；內蟲部商采業(yè)街乏的商顧鋪售鍋價在化73姐00脈—過76六00療元/笨㎡，孔少量禁待售使。禿〔二警〕局憐部商懲業(yè)現(xiàn)改狀疊1、箭人民督路作訴為太噸倉成綿熟的縫商業(yè)掠帶，派代表丑太倉疾目前透最高推水平漂的經(jīng)欲營類傷型和浪租售唱價格語。液商業(yè)狀類型受商盞場斧商雁鋪堆物業(yè)煤位置裹陽光織商城糟新城始廣場之人民餡北路停與弇址山路災交匯噴處忍人民術路與健新東雄街交萌匯處照人民榨南路殃與上焰海路雨交匯餐處族租金除1層抹20苗8批元/衛(wèi)㎡/童月走〔7鄰元/撈㎡/英天〕床20搶0裝元/賽㎡/灰月劍〔6考.誓5鈔元/銷㎡/搜天〕仔89蘭元/潔㎡/疏月暮〔3踏.片5烈元/項㎡/巡天〕糖——銹——鴨2層爬及以夢上畏12混0仰—脅1慈60稼元/真㎡/融月與〔4凝五—起5梢.丘5呆元/域㎡/海月〕密——聚50詞元/懸㎡/杠月望〔2跟元/揚㎡/考天〕喬47即元/驢㎡/首月塊〔1跌.驗5愉元/壓㎡/有天〕尸平均叛售價憶〔元市/碼㎡毫〕沸只租某不售肯只租箱不售旗12疑00覽0左煌右陶15厚00火0左贈右要83巴00際左右馬其它游費用說免收修物業(yè)沖管理織費及衰衛(wèi)生遞費井稅費糠及工榮商管喘理費援等行衛(wèi)政事聽業(yè)性奶收費鴿2、播本案海周邊閣路段厲商鋪喇屬于爐傳統(tǒng)頁區(qū)域越內的窩商業(yè)反產(chǎn)品庭經(jīng)營浩形態(tài)燦，對速本案鑰產(chǎn)品暑定位記及定姥位有鑄一定怎的直挎接影單響。唉商鋪催地段耍租售時價格仿樓層唯面積迷備注尺本案寒西側向長春誰路與且北門衣河交嶺匯處命以西佩租金顫22勒元/綢㎡/蓋月號2層緩30想—橫40蛾㎡/冤層/略間鞠1、嘩新建機拆遷副安置鑼房底主層世2、換現(xiàn)房切租售香3、陵商鋪悼位于逐大橋以下面壺本案剩東側兄北門拾街與點鄭和攏路交等匯處勻以南資租金瓣45琴元/毛㎡/互月滴2層奉40絮—餃45嶺㎡/端層/齊間盡1、錘鄭河帳路為忠市區(qū)蝴主干陜道門2、團北門青街為印成熟仔居民兇區(qū)鬼本案衛(wèi)南面變長春皺路與打縣府傾街交再匯處狂以東淺租金仙46襪元/堅㎡/已月做2層歸30梳—而40底㎡/乎層/糠間肆1、撲成熟忠臨街濱商鋪婆2、藝商鋪簽位于攔長春辮路與虎縣府隸路兩托條主饅干道景交匯搶處鑼縣府君街與抹公園倉弄交被匯處香以北故租金營36做元/瀉㎡/縫月華2層倘40稼—梅50醋㎡/約層/自間詢縣府奏街與燙昆太出路相扔通六縣府薯街與獨公園而弄交懲匯處誓以東不租金慰28打元/落㎡/慕月貸2層郊70牌㎡/斬層/限間而1、漲位于草公園挪弄路陽上榨2、塔總面高積較養(yǎng)大漲本案覽北面引鄭和代路與摘北門堡街交晚匯處太以西郵租金季47偽元/貸㎡/奪月響2層摔30帽㎡/爸層/攜間送商鋪躍位于尋鄭和匆路上巡鄭和案路與齡人民坑路交吐匯處妻以西董租金牧50米元/股㎡/汪月殊1層進50露㎡/廟層/泉間項商鋪罪位于肉鄭和篇路上笨3、南本案告北面持鄭和景路上俗是遍“頌美時此達廣謠場看〞恨，西鞠南面苦是甩“革五洋疑廣場鳳〞閃，做福為專方業(yè)性傲多功夏能廣劍場式蒜商鋪組對本肚案的腿產(chǎn)品烤定位焰和定漏價有搬重要礎影響岸。拒案次名李基地抽位置膛租金裝水平茂〔最卵佳地斃段〕捉〔中恢間地造段〕駁〔最凳差地遠段〕罰美時錦達療太倉辭市汽吩車站趟旁晶60紡元/梁㎡/稿月槽50轎—采54柱元/糕㎡/散月魯40存—壟45含元/環(huán)㎡/縮月救永興反陶瓷螺城惹太倉題市汽待車站特旁怠40念元/最㎡/拳月爆25濱—已30銜元/母㎡/另月山15耐元/搶㎡/延月風五洋毒廣場體昆太顧路與害20章4國腹道交列匯處擦以北修50引元/壯㎡/慮月左寨右口30斯元/卵㎡/除月左濱右屆20狗元/干㎡/袍月左劈右徹其它版費用鳳衛(wèi)生母清潔搶費：積30哄元/鏟間〔攀水電屋費自堡理、冤工商芝行政議管理揀費4幣%、竭稅金睡等〕寒4、箭其它爺個案戚商鋪找產(chǎn)品機情況稻案拾洲名孩“鴿太倉樓人家航〞—綠—給位于悄長春幫南路事，與科本案壞同在貧長春假路，到步行皮距離聲20隊分鐘璃左右曾建筑慢特征柴立面菊：江循南風兼格、馳粉墻厚黛瓦厘；層播高：面1層透4.填5米硬、2華層2喝.9割米；疊面寬撤：3步.5食—臨4米模銷售斜價格儉臨街飾商鋪旺均價瞧83累00剛元/柜㎡，皮銷售畏2層多；護內部需商鋪狹均價巡77言00奧元/炒㎡，矩銷售租2層柴；墓住宅譽底層攻商鋪該均價尾75處00崖元/薪㎡，彩銷售涼1層刷；訓銷售碼情況碗住宅孕底層樹商鋪紹根本色售完白；臨職街及埋內部溫商鋪斑仍有苗局部院未售顛扼要林分析卸本案死商鋪素產(chǎn)品沿單體文面積艦較大師〔住悼宅底洗層商秒鋪除皇外〕能，產(chǎn)問品定透位、佳規(guī)劃腫、招以商耳工作貨沒有匯統(tǒng)籌造安排決，導糟致經(jīng)分營項善目混艇亂、餓魚龍趙混雜斗，從術而失熔去很很多潛帳在客唐戶。申三、橫本案吩商業(yè)恒工程宵產(chǎn)品抖定位尸及籌梳劃套〔一王〕產(chǎn)械品定儉位：寇融合拐上海哭“丹新天粥地散〞鏈、蘇雨州誤“講商業(yè)殊街橡〞嗓的成綢功經(jīng)青驗和放模式缺，打潛造太鑼倉和炊昆山萄首家賺日韓饑風格灰的購吼物、視餐飲餓、休喜閑商風業(yè)街馬——萌太倉甩“購新時鳳尚的〞享商業(yè)攝街紅。免〔二平〕項茄目訴價求：井1、滲潛在濟客戶封群不川斷增盛加，鏈消費鼻水平英、場抗所不凍能得擦到有古效滿荷足。叫目前諒昆山館、太冷倉的漫日資頃、韓煮資以捐及中磁國臺繁灣的軌企業(yè)旱日益嶼增多柄，但坊并沒脊有出餃現(xiàn)像洽上海魚“臥新天雖地扇〞座、蘇多州本“寄商業(yè)雁街梯〞鍋那樣節(jié)重點剃突出雜國際朝風情洗、滿她足國捉際需塘求的德商業(yè)距工程眨，消俗費層皇次、性習慣旬、場秧所仍旦然是蕩“顧本地徐化邪〞完，這銹與太乒倉日編益發(fā)皮展的汽外資呈和外逗向型園經(jīng)濟粉不協(xié)御調；缺截止掉20高04播年1萄0月之太倉踐市及允太倉錢經(jīng)濟祥開發(fā)難區(qū)入沉駐外屢資企少業(yè)概步?jīng)r詠〔根糕據(jù)太貌倉市苗20贏04岡年1普1月透統(tǒng)計冒資料薯整理識〕故企業(yè)隔性質虜企業(yè)俊數(shù)量毛經(jīng)營邪工程籮日資串企業(yè)濁30合余家角以電跳子信煌息、格高檔德服裝如企業(yè)究為主懼德資什企業(yè)汗28接家雀以精吧密機們械加神工和卸汽車達配件運制造萍為主型體產(chǎn)曲業(yè)青同濟驅科技榴園怠日、網(wǎng)韓等御企業(yè)照20墊余家搜以精下密部占件、餃汽配蛇、空戚調為涂主汽2、完區(qū)域弄范圍扭內對閥日韓蕩式服粘飾、常飲食還風格燒已經(jīng)疑認同鎮(zhèn)，并月有相壯當?shù)捏H消費域群體雕。付蘇州直、昆忍山、竭太倉乎等地心已經(jīng)聚有為遷數(shù)不蔽少的絹“躲哈日扣族合〞撈、爆“搶哈韓簡族凱〞才等；處許多本臺灣康同胞橡和本剃地消孫費群事體對揀日、狠韓流尊行服堪飾、近傳統(tǒng)秤飲食除非常朵追捧茫。本襲案商材業(yè)街甚的建浙成和證成功妙運作證，不估但可淺以滿腸足太濾倉本蓮地的糊消費挺需求雄，更筒重要撓的是鍛吸引李周邊歲區(qū)域宮的中瓦、高恰檔次貪的客漸戶來肯商業(yè)均街購革物、旬消費田、休伐閑。才〔三稠〕功睜能區(qū)門劃分絞：贈把本級案的脆商業(yè)災工程供做成鋤精品搭，既啄不能敲影響忽住宅塊產(chǎn)品吸的檔衫次和膀環(huán)境釀，又未要實何現(xiàn)良慌好的興銷售黃結果房和經(jīng)白營狀瓶況，倘就必扭須對傭商業(yè)男工程傭進行緊合理娘、科瑞學的哥功能船區(qū)劃練分。配表一吹：友編號狹：1堂8#退、9土#樓塵的南鵝向商子鋪：輔形成爭一條啟“劉南河宋北鋪笛〞伏的商敲業(yè)街榨商鋪渡位置騰總建佩筑面普積替功能燒劃分擔訴求漁分析向南向蠻商鋪腦約2胃50穗0㎡樂左右桌以日愚韓式爆酒吧漢料理睬、烤際肉等婆為主奪；以動歐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