土地使用制度

第一節(jié)中國農(nóng)村現(xiàn)行土地使用制第二節(jié)中國城市現(xiàn)行土地使用制度第三節(jié)國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的原則與方式第十章中國現(xiàn)行土地使用制中國農(nóng)村現(xiàn)行土地使用制中國現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制的建立與特征產(chǎn)權穩(wěn)定與農(nóng)地利用土地用途管制與產(chǎn)權流轉政府征地與農(nóng)地產(chǎn)權保護中國現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的改革與完善家庭承包經(jīng)營制的建立：

1978年開始，農(nóng)村經(jīng)濟體制改革，實行農(nóng)民集體所有土地的家庭承包經(jīng)營制。

目前我國農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權，具有以下兩個顯著特征：一是土地承包經(jīng)營權是一個不很完整和明晰的土地使用權；二是土地承包經(jīng)營權是一種尚不十分穩(wěn)定的土地使用權。產(chǎn)權穩(wěn)定與農(nóng)地利用

產(chǎn)權不僅對經(jīng)濟主體具有激勵和約束作用，而且決定了經(jīng)濟績效和收益分配。土地承包經(jīng)營權的不穩(wěn)定

直接導致農(nóng)民土地收益的不穩(wěn)定

意味著未來的收益不確定

從而導致投資不足

適當延長土地承包期，增強土地承包的穩(wěn)定性是我國農(nóng)村土地使用制改革的重點之一。由此可見土地用途管制與產(chǎn)權流轉產(chǎn)權流轉是市場交易的基礎，也是資源有效配置的保障。中國農(nóng)村土地產(chǎn)權因有國家用途管制規(guī)定，其流轉受到一定的限制，使市場機制難以充分發(fā)揮作用。在用途管制條件下，土地產(chǎn)權不能充分流轉，市場機制不能充分發(fā)揮作用，資源難以達到最優(yōu)配置。土地用途管制與產(chǎn)權流轉

一方面，政府應對耕地進行合理補貼，提高農(nóng)民種糧積極性，以保證糧食安全；

另一方面，政府應逐步放松非耕地轉化為城市用地的管制，讓農(nóng)民享有充分的土地流轉權，以提高農(nóng)民收益和土地利用效率。為實現(xiàn)土地資源有效利用政府征地與農(nóng)地產(chǎn)權保護在現(xiàn)行土地產(chǎn)權制度下，農(nóng)地轉為城市用地的惟一合法途徑就是通過政府征地。這樣，政府就成為農(nóng)地轉為市地的惟一買者，成為農(nóng)地的買方壟斷；同時，政府也成為市地的惟一供給者，成為市地的賣方壟斷。

現(xiàn)行土地征用制度存在的問題政府借助“公共利益”的名義，從事非公共利益的事業(yè)，侵犯了農(nóng)民土地產(chǎn)權，侵害了農(nóng)民土地收益。現(xiàn)行的征地補償標準還不能充分體現(xiàn)公平和效率原則。農(nóng)民土地收益得不到合理補償

另外一個原因在于，地方政府憑借征地的壟斷權，通過低價征用農(nóng)地、高價出讓市地，從中獲利.一個原因在于，政府實行低成本發(fā)展工業(yè)化的道路.中國現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的改革與完善明確承包經(jīng)營權完善承包經(jīng)營權的權能結構土地承包期長期化使承包經(jīng)營權債權物權化建立健全農(nóng)村社會保障體系明確雷承包牛經(jīng)營檔權既不摟能否傷認農(nóng)洞民對稱土地茫承包嫌權的虎要求勢，也蠢要使航承包簡經(jīng)營遣權變蹄成真理正的蒸使用上權。因此甜，正橋確處其理所舅有權薦與使頂用權技的關檔系就以成為袍承包稠經(jīng)營違權的懷核心真內(nèi)容鑄。完善御承包釀經(jīng)營凳權的付權能圣結構應將晴承包卷經(jīng)營新權應滾有的紗買賣滅、轉趁讓、隸入股盒、轉柔租、痕抵押卸等各蒜項權遣利完禾全賦漢予承設包經(jīng)密營權聚的內(nèi)蚊涵，暮使之香成為怖一完宋整的腎土地令使用姿權，言以利習于土設地使睡用權瘋權利保的充討分實豈現(xiàn)。土地扶承包蟲期長常期化土地技承包灰期的流不斷仁調(diào)整丈影響澆了農(nóng)先民土陽地使禾用的鳳合理彼預期絮，致規(guī)使農(nóng)腦民對婆土地仆進行采粗放返經(jīng)營刊，賣不利丙于土緩地的調(diào)合理兼使用久。對承凍包期六規(guī)定熄一個遞較長巡壽期限到是賦司予農(nóng)嫂民長海期而黃有保疊障土滋地使信用權祖的根烏本保沙證。使承腔包經(jīng)螺營權定債權扛物權苦化現(xiàn)實目的土飾地承若包經(jīng)幕營權尼是由洲承包競合同兼規(guī)定閃，而仔不是會由法禽律明番確規(guī)是定，大因而狡具有饑明顯蹤蝶的債本權性烏質(zhì)，故還不受是一折個完招整的倉物權枯（權喂利雙柱方履件行一禿定的冶權利和和義歷務是徒由法轟律明暗確規(guī)便定的機），努以至桂于承接包經(jīng)揀營權惠不能潑對抗尤世上顆一切阿人的主權利麻，經(jīng)關常受們到土您地終描極所坑有權杯人以檢及上莊級政大府部筐門的浮侵害麻。因汗此，卸明確屬規(guī)定智承包喇經(jīng)營量權的好物權耳性質(zhì)機，對己提高薪當前涉土地鐘的使販用權死的效斃率具賠有非靈常重場要的朱意義雀。建立皺健全逮農(nóng)村筍社會手保障傍體系農(nóng)村演社會自保障根體系妹的建精立與踏健全她，能寧夠?qū)r土地吸的保遮障功械能進蝕行替票代，租降低頌農(nóng)民致的“劍戀土半”情僑結，撿消除旦由于嫌農(nóng)地線產(chǎn)權抄的福盜利性名安排源而阻文止土揀地產(chǎn)菊權的焰流轉曬。因歸此，炊加快室農(nóng)村乏社會蘋保障球體系甲的建俱立，御能夠滴發(fā)揮翅土地處市場延的作雞用，圾提高爬資源搭的配禿置效政率。第二伍節(jié)揭中國毫城市葬現(xiàn)行塔土朝地使歡用制傳統(tǒng)劫城市貢土地饑使用布制的疾基本賣特征傳統(tǒng)丙城市音土地科使用竄制的坐弊端現(xiàn)行核城市哈土地漂使用持制的翁形成現(xiàn)行例城市杯土地市使用筆制的奪基本轎內(nèi)容現(xiàn)行愛城市窗土地廢使用膀制的影完善傳統(tǒng)計城市狐土地光使用出制的蔑基烤本特動征行政繳劃撥無償毯無限返期使貼用無流挪動傳統(tǒng)佩城市繁土地常使用邪制的飼弊端不利供于土嫂地的櫻集約嚴利用獵與合號理配杏置.不利葵于企溝業(yè)轉沃換經(jīng)拒營機舟制與乖公平長環(huán)境墨的建屈立.不利懶于企屑業(yè)績誘效的憐正確她評價翼，也吵不能墨判斷弟企業(yè)銅的優(yōu)貼劣.不利敲于城桂市的掠建設鹿與發(fā)遞展.尋租役行為綱盛行.不利忘于經(jīng)盲濟體成制改外革的個順利威進行.現(xiàn)行爛城市介土地瓶使用懂制的塑形成征收區(qū)土地擦使用詞費（仗稅）.開展枝土地票使用滲權有煤償出阻讓和仇轉讓封試點.制定臭地方?jīng)]性土窄地使貸用權勞有償叫出讓浙、轉黨讓法事規(guī).制定臟全國普性土堪地使伍用權打出讓休和轉鑰讓法竟規(guī)，炭全面漿開放筍土地帖市場.現(xiàn)行訓城市舌土地粥使用勒制的狂基本末內(nèi)容土地稠使用懼權出瞇讓土地叢使用喘權轉肺讓土地引使用刑權出割租土地頌使用悄權抵疊押土地股使用是權終嫌止土地支使用鳳權出詠讓國家氧以土舟地所畢有者巾的身取份將物土地離使用嫂權在慣一定癥年限修內(nèi)讓挎與土張地使訊用者貢，并甚由土箭地使區(qū)用者魄向國稱家支賺付土膨地使拿用權仰出讓畜金的湯行為傻。土地巷使用抖權出裝讓是土地忠使用堡權出姥讓的徒三種疊方式土地魔使用宰權出她讓的群年限各類禮用途巴土地斃使用渠權出籍讓的長最高取年限姑：居住誦用地70年；工業(yè)獻用地50年；教育濟、科膚技、隆文化虜、衛(wèi)沒生、嫁體育廣用地50年；商業(yè)纖旅游泡、娛穿樂用資地40年；綜合飯或其渠他用絹地50年。土地徑使用鋤權轉仰讓概念醫(yī)：是企指土炭地使蠟用者由將土萬地使誰用權擦再轉涌移的腔行為交矮換贈崖與出似售方編式土地哀使用虛權轉含讓內(nèi)腸容（1）權持利、慌義務翻隨之叢轉移.（2）土衡地使率用權買與其糊地上莫建筑糖物、艇其他圍附著宏物在而轉讓饞時是有不可激分離筑的.（3）使酒用期愁限：唇為鍛土地洗使用機權出比讓合寨同規(guī)卸定的適使用想年限建減去軋原土吼地使賞用者臨已使訪用年嘆限后燥的剩風余年線限.（4）轉鑰讓價農(nóng)格:市縣敵人民耕政府您對價鑼格的轟控制--掛--優(yōu)先掙購買冒和抑乞制措梁施.土答地樸使異用溪權霉出昨租土地激使用悟者作置為出娃租人眼，將辰土地臂使用臘權隨甜同地霞上建喘筑物念、其砌他附炕著物糧租賃牽給承陸租人艙使用啄，由漸承租笛人向失出租蚊人支贏付租鞏金的集行為逝。是土地孤使用僑權出海租土地頭使用秩權出減租的法律累特征（1）未北按土五地使班用權超出讓碌合同傻規(guī)定萍的期停限和偵條件寸投資漲開發(fā)壤、利刷用土超地的編，土賴地使秘用權父不得穩(wěn)出租紛。（2）土先地使麥用權征出租巷，出百租人芽與承幅租人歇應當序簽訂偵租賃迅合同那。租念賃合劫同不寇得違贊背國蒜家法秩律、雀法規(guī)淺和土敗地使迷用權陜出讓飽合同揭的規(guī)拒定。屋土地圈使用朵權出任租后笑，出伏租人送必須虹繼續(xù)被履行糊土地影使用番權出屋讓合桌同。土地仇使用湯權抵薯押土地勢使用搶權人國以土協(xié)地使塔用權胞作為生履行綱債務能的擔籌保，焦當土亮地使黨用權欠人不遙能按珍期履汗行債占務時彎，債猾權人怖享有潛從變御賣土猴地使立用權您的價呆款中騾優(yōu)先妻受償冤權的束債務汪擔保屯形式凳。土地緒使用耀權抵屬押是土地醫(yī)使用炎權抵苦押的息法律搞特征土地濤使用繪權抵旋押時滴，其僵地上姿建筑獵物、販其他渣附貿(mào)著物多隨之勿抵押亡。地悔上建椅筑物蛾、其腥他附買著老物抵謹押時醒，起側使用合范圍鹽內(nèi)的會土地址使用隔權隨蜓之稀抵押育。土地間使用爸權抵參押，游抵押刃人與葡抵押口權人忘應當?shù)芎炏逃喌治汉习逋?。抵押障權人哲有?yōu)應先受棍償權享抵押應財產(chǎn)撕的權城利。抵押志權因樣債務真清償辱或者徐其他遼原因珍滅失畢的，貞應雙當按委照規(guī)愚定辦鄭理注劉銷抵怨押登程記。土地役使用系權終剖止土地蒜使用和權可捐因以扮下情業(yè)況終懸止：使用四年限監(jiān)屆滿適；提前況收回偉；不履隆行出寫讓合爭同；土地渠滅失魂?，F(xiàn)行櫻城市秩土地未使用動制的避完善（一糞）在瀉新的濫城市不土地康使用務制中衡，行冊政劃趙撥方式顆是否嚴還需圾要保狐留？（二法）對臉土地濱使用見權各互種出攝讓方定式的壁適用進范圍應捆做出院明確望的限脫定飼。（三橫）土聚地租姜賃市今場如馬何進叼一步相發(fā)育如？（四?。┰蝿潛荇~用地霸，如匆何逐蠟步納次入新舊的土夾地使用客制中挑來？行政諒劃撥驕方式貝適用括對象各級但財政梳撥款隆的黨誤政軍衰機關留、行步政事帶業(yè)單寒位的革辦公帽用地饒；城市爆基礎鋒設施盾、公湊用設會施和岡公益籮事業(yè)最用地鐮；國家蠢重點殿建設聯(lián)的能羨源、蒼交通唇、國殺防和增農(nóng)業(yè)予水利絕工程窄用地雞；政府駕批準僚的其傻他用折地。原無忍償劃占撥土法地的弄處置逃問題解決擇辦法惰分三稀種：向土射地使筐用者剩征收唐土地秩使用槽費（努地租歡），擦但菜土地販使用開期限呆不作炕規(guī)定樣，土安地使筆用權糖不允汽許轉孫讓。向土圾地使窗用者縱征收鳳土地灑使用嘴費，再土地胳使用畢期燃限也雜不做費規(guī)定權，但樂土地誤使用鹿權允降許轉基讓。對于佛原無觸償劃穿撥的忘土地耍，使嫩用年灣限到唯期后羊由港政府年無償驗收回隱。第三詠節(jié)靈國有嘉企業(yè)挖改革壟中土港地資榴產(chǎn)毀處綱置的拾原則搬與方墳式國有過企業(yè)畏改革既中土座地資畏產(chǎn)處啊置原畝則國有虎企業(yè)網(wǎng)改革旬中土簡地資埋產(chǎn)處膏置可該供選熄擇的垂方式不同毀土地劍資產(chǎn)粘處置品方式太的利戴弊不同敢土地薄資產(chǎn)斯處置嫂方式罰的使校用條悄件國有毀企業(yè)屈改革告中土毛地資門產(chǎn)處旋置應截注意金解決膽的問淹題國有春企業(yè)偵改革們中驕土地桐資產(chǎn)傻處置妹的原材則無償夾使用匹向有慰償使幣用轉哨軌.保障蕉國有破土地全資產(chǎn)朽及收黨益在范處置翅中不鋒流失.盡可回能降毛低處冊置成閘本.國務柏院下壺達的響關于壤加強餅國有摔土地燙資產(chǎn)抄管災理，注切實綿防止心國有鳥土地辣資產(chǎn)傳流失共的通協(xié)知嚴格逝控制更建設治用地咬供應快總量撓。嚴格落實行液國有笛土地襖有償受使用可制度息。大力蒼推行德國有箭土地發(fā)使用課權招莖標、或拍賣加強聾土地漏使用肅權轉至讓管養(yǎng)理。阻土戴地使口用權鵝要依寸法公封開交看易，荷不得詳搞隱影形交暴易。哭劃撥圓土地聾使用否權未摧經(jīng)批啄準不勵得自舞行轉區(qū)讓。加強晚地價丹管理還。規(guī)范房誠土地厭審批杯的行掙政行照為。劃撥宵土地女使用睛權所填采取范的臟土地勺資產(chǎn)捐處置狡方式出讓租賃作價私入股授權并經(jīng)營保留判行政畏劃撥出讓卵土地穴使用儲權所津采取御的捷土地遷資產(chǎn)朵處置寶方式租賃作價豆入股不同谷土地約資產(chǎn)棵處置向方式嫩的利委弊土地歪使用寨權出評讓的異優(yōu)缺貓點土地窯使用李權租每賃的梨優(yōu)缺煩點土地睛使用妙權作亡價入袍股的佳優(yōu)缺獸點土地用使用符權出太讓的睬優(yōu)缺趕點優(yōu)點:國家射可以董一次速性收霞取土輝地出蛙讓金,用于會其他你的基得礎性音投資舟建設.企業(yè)也獲得想土地腐使用斬權后,可以胸獨立使地處累置和婦經(jīng)營珍土地洽避免劫了行疼政干縱預,有利香于提皇高企茶業(yè)經(jīng)嗎營績悄效。企業(yè)姿獲取堵土地顆使用趨權后莖，國連有土脊地變寸為一踩定年獻期的拾土地爭資產(chǎn)吩，并變成為止股份吃制企短業(yè)的辜法人橋股，落每年代可獲益得股炒息收課入。缺點:會加梅重企猛業(yè)的掙經(jīng)濟涂負擔土地囑所有忌權在惰經(jīng)濟街上體透現(xiàn)不豆平衡土地澆成本園的回潛收難凱以實災現(xiàn)土地歇使用消權租涼賃的姨優(yōu)缺背點優(yōu)點：適合著國有侵企業(yè)牛的承調(diào)受能糠力.有利關于政施企分玻開.有利嶄于企諒業(yè)改望制成蛾功.有利量于土勵地成窮本的巖回收.缺點企：企業(yè)朽所擁懸有的奧土地需產(chǎn)權振是不鈴充分耽的.租金焦的不裳斷上甜漲.影響舒企業(yè)捷的形誓象.土地友使用李權作再價入姐股的甩優(yōu)缺姨點優(yōu)點能：可以院減輕鈔企業(yè)輛的經(jīng)撞濟負潔擔.有利腹于國脅家的孩宏觀狡調(diào)控.可以責增加廚國有怎土地館的收剝益.缺點藍：土地誼股本施與股漠份比畏例難損以確透定.股息傲紅利郵的收苦益得節(jié)不到否有效鋤保障.不同燈土地搭資產(chǎn)殺處置賓方式遇的使培用條黑件1.國有姜企業(yè)彩改革岔涉及漂劃撥悔土地惱使用夾權，壞有下巧列情豬形之制一者香應當暗采取毯出讓棚或租難賃環(huán)方式睡處置:國有絮企業(yè)達改制除或改浮組為衡有限椅責任螺公司朽、股份薯有限川公司脾以及殘組建濃企業(yè)匆集團段的；國有仙企業(yè)寄改組魄為股精份合瞎作制癢的；國有戶企業(yè)日租賃僅經(jīng)營弦的；非國恨有企避業(yè)兼羊并國奇有企雕業(yè)的.不同著土地目資產(chǎn)始處置撤方式昏的使患用條糞件2.國有呢企業(yè)立破產(chǎn)憲或出蔬售的評：企業(yè)叉原劃功撥土彩地使瞎用權誰應以出讓之方式處置不同歌土地質(zhì)資產(chǎn)劉處置悟方式廳的使嫂用條亡件3.對于殊自然妨壟斷湯行業(yè)頌、提慕供重盡要公校共產(chǎn)新品和補服務高的行浩業(yè)，頁以及保支柱沒產(chǎn)業(yè)僚和高杠新技狡術產(chǎn)臟業(yè)中昂的重艱要骨核干企奔業(yè)：主要揚采用幕授權吧經(jīng)營赤和作億價入束股方煙式處之置土溫地，必國家元以土庭地作司價轉薯讓為繞國家罰資本雙金或曉股本籠金的昂方式膚向集絨團公俗司或穗企業(yè)鑰注入仔土地語資產(chǎn)緣瑞。不同哈土地疑資產(chǎn)泳處置籃方式傳的使痕用條限件4.國有部企業(yè)撒涉及侄的土摟地使暗用權我，有忠下列題情形鎮(zhèn)之一幣的，竄經(jīng)批鉆準可幸以采賭取保藝留劃蜓撥方族式：涉及駐國家盟安全掉領域曬和對濫國家粥長期云發(fā)展防具有訴戰(zhàn)略淚意義滔的高捆新技檢術開鑰發(fā)領鉗域，存國有忽企業(yè)澡可繼軋續(xù)以兇劃撥豎方式地使用朱土地妨；繼續(xù)往作為升城市盞基礎竊設施屬用地劈燕、公杠益事相業(yè)用俯地和膏國家交重點歪扶持笛的能爭源、很交通乘、水準利等延項目亦用地鬼，原碌土地譽用途稈不發(fā)驕生改石變的,可繼擴續(xù)以刃劃撥耀方式珍使用通土地倡，但清改造墾或改殊組為潤公司鎖制企斷業(yè)的刑除外攜；不同寇土地敵資產(chǎn)營處置布方式做的使它用條穩(wěn)件國有界企業(yè)久兼并坦國有繩企業(yè)浸或非痕國有拒企業(yè)葡以及首國有穗企業(yè)刪合并禮，兼瓦并或爺合并胞后是千國有鮮工業(yè)登生產(chǎn)批企業(yè)俊的；在國餡有企脖業(yè)兼塘并、禿合并打中，更被兼精并的將國有喇企業(yè)蟲或株國有鼓企業(yè)占合并速中的殿一方槽屬于墊瀕臨鉗破產(chǎn)配的企蓮業(yè)；聽國有溪企業(yè)字改造根或改聾組為昌國有鋒獨資卵公司求的；對承信擔國遺家計勉劃內(nèi)原重點座技術狂改造罵項目郵的國跌有企務業(yè)，綿原劃軌撥土俗地可洗繼續(xù)難以劃減撥方如式使仍用，灣也可對以以悉作價約入股踩方式藍向企代業(yè)注針入土愛地資推產(chǎn)。此三奮項保輛留劃禍撥用貢地方夕式的胃期限勇不超貍過五芳年。1.國家諸、地筆方政班府與說企業(yè)宇間的訪關系蒸問題國有洪企業(yè)勉改革逮后，蒼土地盼收益訊的分幻玉配必帖須處盟理好箏國家飼土地秀所有辮權收糕益的密實現(xiàn)飽、地集方政狡府對蜘土地閣進行朝基礎費設施纏投資貿(mào)的回近收、洲以及耳企業(yè)覽對所餐使用澆土地眼進行據(jù)投資日改造啦成本英的回苦收三雅個方鳥面之縣間的末關系柏。因此誘，要列在三雞者之申間確槐定合春理的高土地飽收益敏分配啟比例綁，選寸擇土椒地資救產(chǎn)處襖置的電適合平方式蠶。2.有關球企業(yè)渴隸屬秀關系慢的問渾題由于塊凡是星縣級產(chǎn)以上椅政府隱設立漢、投化資的墓企業(yè)庸都稱昌為國咽有企卵業(yè)，藏因此廳企業(yè)忠隸屬任關系容不同宰，可廉能有批不同劇級別喝政府質(zhì)設立迫和投賊資的懶企業(yè)鵲。這搭樣在朋處理林土地緒收益乒分配肥時，是就應止該考鴉慮企昂業(yè)的鉆這種伙隸屬篇關系炮。如國