上海閘北大寧國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目

大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)研究一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置：上海閘北區(qū)共和新路1918號(hào)

項(xiàng)目總占地：約55000平方米項(xiàng)目總建面積：250000平方米項(xiàng)目核心定位：

滬上首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”項(xiàng)目區(qū)位分析本案免費(fèi)班車點(diǎn)項(xiàng)目位于上海浦西南北中軸線-共和新路（南北高架）-與大寧路交界。東靠10車道的共和新路，北臨4車道的大寧路，西、南面為新建的3車道雙向道路。本案北商業(yè)廣場(chǎng)具有8大功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂(lè)、教育和城市生活配套設(shè)施等。項(xiàng)目基本規(guī)劃25萬(wàn)平方米的總建筑面積由地面20萬(wàn)平方米和地下5萬(wàn)平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車位.地面20萬(wàn)平方米建筑面積主要為：商務(wù)酒店

--30,000平方米辦公樓

--39,000平方米商業(yè)零售

--50,000平方米餐飲/娛樂(lè)/生活/文化

--60,000平方米停車場(chǎng)和公共區(qū)域

--21,000平方米

地下5萬(wàn)平方米建筑面積主要為停車場(chǎng)和設(shè)備機(jī)房。目標(biāo)客群分析輻射范圍：以大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬(wàn)，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。此外，依托大潤(rùn)發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬(wàn)。大寧國(guó)際廣場(chǎng)主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對(duì)休閑娛樂(lè)消費(fèi)的需求?？腿禾攸c(diǎn)：大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場(chǎng)及休閑娛樂(lè)區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購(gòu)物區(qū)整個(gè)幼大寧識(shí)商業(yè)話廣場(chǎng)遭項(xiàng)目皂按建面筑形猶態(tài)及像功能胞可分慎為四悔大區(qū)購(gòu)域，愿由九覆幢獨(dú)含立建紡筑組想合而核成。規(guī)劃闊布局瞞上采就取了脅開(kāi)放沿式商齡業(yè)步寶行內(nèi)瞞街的鋸形式示。建筑厘設(shè)計(jì)扶外圍糧高，類內(nèi)部予低，烏在商遵業(yè)內(nèi)個(gè)街中蟲(chóng)形成濟(jì)了明議顯的卵層次迅感。業(yè)態(tài)填規(guī)劃微各個(gè)抱區(qū)域粗主題辮明確版，吸倚引目較標(biāo)客澤戶均隸勻的翠分布拔到項(xiàng)狡目?jī)?nèi)趕的各趁個(gè)區(qū)撕域。項(xiàng)目柿規(guī)劃士簡(jiǎn)介酒店亡及裙引樓商煌業(yè)區(qū):本區(qū)幻玉域位沙于項(xiàng)腿目的尺西北甩角，驗(yàn)由四征星級(jí)祥酒店兄及6層裙扇樓商槽業(yè)組侮成。除一慨樓由劑交通今通道億自然倦隔斷謙外，爐本區(qū)手兩幢噴建筑2-啞6層均臘連結(jié)痰在一歐起。第12座業(yè)壩態(tài)規(guī)油劃第12座由吩南北捆兩幢甚建筑疼組成惱，業(yè)深態(tài)定掩位各靈有不研同。北樓絞：1F：零豎散商另鋪2-據(jù)3F：大鳴潤(rùn)發(fā)倘超市4F：親給子廣稠場(chǎng)5F：特勾色美耐食城6F：雍魯豐大握酒店南樓豈：1F：酒躲店大欄堂2F：藝蔥術(shù)廊3F：展躲示中的心4F：親臣子廣雪場(chǎng)、蘇主題躲樂(lè)園5F：美伏食世鼠界6F：大凍寧創(chuàng)陜意基嗎地7-誓20冠F：四宅星級(jí)遙酒店北樓戀標(biāo)識(shí)南樓桐標(biāo)識(shí)對(duì)比要南北斷兩幢蓮樓之駱間的仗業(yè)態(tài)耐我們使發(fā)現(xiàn)兵，第12座在渣建筑泥上采謊用了組聯(lián)通女的設(shè)五計(jì)，哄在4、5兩個(gè)臟樓層稿設(shè)置侵主題極消費(fèi)辜區(qū)，首主動(dòng)偵的引乘導(dǎo)人悉流均茅勻分元散到難兩幢夏建筑月中。綜蝦述本座馳位于詢西北壓角，譽(yù)在此尼處設(shè)陶置大椅潤(rùn)發(fā)洽超市畫(huà)，形嘗成了指人流活聚集余的熱顛點(diǎn)。副同時(shí)哥，結(jié)傾合南匹北兩墊幢樓捉連結(jié)紛之后危進(jìn)深鈔大的茄特點(diǎn)微，在4樓和5樓分獲別設(shè)鍋置了蟲(chóng)消費(fèi)籌目的述性較必強(qiáng)的篩親子胃廣場(chǎng)尿及特籍色美默食街變，充械分的悄分享苗了此浪處聚局集的面人流塵，也仿拉動(dòng)駱了原扶本4、5樓商起業(yè)價(jià)相值不沿高的棟商鋪筑的價(jià)忌值的樸提升諸?？山杳拌b之也處：聚集膨人流恨，并忠主動(dòng)燙引導(dǎo)黑人流康，從屑而提津升整賓體的求商業(yè)叫價(jià)值饅。停車軌及休激閑娛賭樂(lè)區(qū):本區(qū)罷域位棒于項(xiàng)臣目的渴西南拐角，忘由8層立習(xí)體停迎車場(chǎng)些及3層裙彼樓商惹業(yè)組聽(tīng)成。8層塔扔樓均饅為立葬體停敏車場(chǎng)裙樓圍商業(yè)馬業(yè)態(tài)多為：1-濾2F：運(yùn)匙動(dòng)10上0專賣3F：上譽(yù)影CG輝V影城透。第2座業(yè)協(xié)態(tài)規(guī)副劃綜珍述本座墳位于奴西南賓角，皂是整貌個(gè)商鼠業(yè)項(xiàng)成目中靠最為吸背街洗的部貼分，側(cè)商業(yè)散價(jià)值攻很難縣得到圈創(chuàng)造晃。在任本案傲具體判的操掙作中田，在倦此處拋設(shè)置驚了一梅個(gè)規(guī)深模巨妙大的委立體夠停車拌場(chǎng)，蒼結(jié)合奴地下貸停車半場(chǎng)的屯主出循入口燥，這片里也濟(jì)成為柜了另淘外一袍個(gè)人投流與鞋車流泄匯聚墊集中怠的熱辯點(diǎn)區(qū)惜域。突同時(shí)借在業(yè)四態(tài)規(guī)陳劃上影，也邪引入怎了影挑城及狠大型束運(yùn)動(dòng)貞品牌曾專賣夏，將話商業(yè)運(yùn)價(jià)值但不是位很高冶的區(qū)皮域持找有自愈營(yíng)，特也帶扣動(dòng)了閑人氣撞，實(shí)票現(xiàn)人寶流在炕整個(gè)鄰區(qū)域頃中縱別橫穿許梭，拉提高俯了其興他區(qū)躍域的塵商業(yè)鋒價(jià)值舉。可借鑼鑒之土處：商業(yè)彈價(jià)值啊不高虜?shù)膮^(qū)穩(wěn)域通呈過(guò)業(yè)仍態(tài)規(guī)籃劃，仍實(shí)現(xiàn)護(hù)持有敞自營(yíng)萌，同箱時(shí)創(chuàng)肥造人遣流匯長(zhǎng)集熱繳點(diǎn)，蘿促進(jìn)星周邊柳區(qū)域咐商業(yè)泳價(jià)值稅的提慮升。辦公騾及裙巾樓商溜業(yè)區(qū):本區(qū)首域位基于項(xiàng)摘目的該東面六，通嗽過(guò)5幢高滔層建偽筑將僅中心櫻商業(yè)拒內(nèi)街弱圍合什起來(lái)勞，避劈燕免了輝因靠值近城凍市核傘心干跌道所餓帶來(lái)維的噪背音干氣擾。主要沈產(chǎn)品爽形態(tài)摔均為4-低18沿F高層下商住醫(yī)辦公庫(kù)樓+1村-3衣F裙房雁商業(yè)搞。第1斧1座與慘第10座也半采用漲了1F通道斷自然特分隔靈，2-揪3F聯(lián)通腦的設(shè)鑰計(jì)，越自然渴的拉召長(zhǎng)了誕人流醉動(dòng)線灶。其徑業(yè)態(tài)笛規(guī)劃作有：1F：屈臣共氏、鹿時(shí)尚戶女裝頭、男駝裝2F：屈臣治氏、材時(shí)尚率內(nèi)衣挖、珠夏寶、塘眼鏡、配飾3F：個(gè)人賀護(hù)理柿、美初容美駕發(fā)第8座及灘第5座基銹本為袖對(duì)稱煎的兩磨幢建鎮(zhèn)筑，猴在建減筑單按體上據(jù)也采級(jí)用了美設(shè)置累對(duì)外會(huì)通道笨的方止式來(lái)腰引導(dǎo)識(shí)人流車的穿爽梭。第8座業(yè)奸態(tài)規(guī)付劃：1F：特色策快餐紡、其飲它品撓牌商柿業(yè)2F：家紡曉、特愚色家估居用起品3F：電腦仙城（蛛宏圖翁三胞扯）4F：游歌餡量販KT柱V第5座業(yè)遺態(tài)規(guī)索劃：1F:數(shù)碼捐產(chǎn)品匠、特向色餐桐飲2F：影音楚器材柏、家版電產(chǎn)混品3F：影音洲器材千、家胃電數(shù)奔碼小深結(jié)第8和第5樓座饅有著臂比較嘩明顯蹦的對(duì)孝稱性紛，從乏產(chǎn)品尸形態(tài)山到業(yè)槳態(tài)規(guī)硬劃上錘均比核較類榨似。革其中1F均設(shè)壯置有隨特色內(nèi)餐飲育（如KF浴C,星巴描克等集），2-棍3F均引脂入了棉大型犬主題李賣場(chǎng)鎖（一冷個(gè)是膨國(guó)美倍電器扎，一顛個(gè)是愁宏圖銳三胞眼），4F則規(guī)緞劃為KT居V。各歪個(gè)區(qū)沉域業(yè)西態(tài)的筍明確央定位否對(duì)充落分的罵吸引松人氣止起到畏了比饒較強(qiáng)勾的作事用。僑另外戚，在1F的規(guī)歇?jiǎng)澲兄?，?duì)穩(wěn)外設(shè)抬置有率許多序開(kāi)口月供游挖人進(jìn)哪出，什同時(shí)衡商鋪?zhàn)芯善×伺侩p面念開(kāi)門(mén)贈(zèng)設(shè)計(jì)主，延逆展了牽商鋪階的臨目街面丹，提慎高了邊商業(yè)默價(jià)值足。可借繳鑒之帽處：1F多設(shè)炮置出爐入口佳，同成時(shí)商絡(luò)鋪雙樂(lè)面開(kāi)穴門(mén)設(shè)共計(jì)，娃拉長(zhǎng)劃商鋪灶的臨酸街面寶，提游高商拘業(yè)價(jià)若值。2-粥3F大面史積的下商鋪茅可考東慮引脅入大旁型主民力店薄持有酬自營(yíng)多，也低起到恐了聚外集人辮氣的而重要嚴(yán)作用仆。第一眉座規(guī)番劃為3-脂13F小戶暖型商真住兩蠶用樓+1揉-2F裙樓吳商業(yè)罰。核心理餐飲鋪及購(gòu)發(fā)物區(qū):本區(qū)漆域位勞于項(xiàng)此目的眼中心艦位置水，被部外圍們建筑遵所圍坐合，仗但內(nèi)經(jīng)部穿倡梭的沿街道它展現(xiàn)恨出了進(jìn)完全伶開(kāi)放版的氛湖圍。建筑盆均為4層左描右。更其中1F大多還規(guī)劃滋為品畝牌服孟飾店港、小丘型特趙色餐糧飲店肯（如輔甜品項(xiàng)屋）炕；2-計(jì)4F則主挪要規(guī)付劃為賀中型檢特色團(tuán)餐飲棵店。第9座業(yè)許態(tài)規(guī)發(fā)劃有袖：1F：餐地飲、扁服裝番、精語(yǔ)品眼竄鏡、夸飾品暗等2F：中啟型特燃色餐艷飲3F：中肉型特役色餐搏飲4F：休貴閑中伶心第6座業(yè)砌態(tài)規(guī)嘴劃有屠：1F：品堪牌服屈飾、緣瑞特色貫餐飲阻等2F：中做型特夢(mèng)色餐框飲3F：中奪型特慢色餐揉飲4F：男校子SP菜A會(huì)所綜薄述第9和第6樓座塔位于散整個(gè)資商業(yè)佳廣場(chǎng)孩的核搏心中齒央地蘭帶，叼是人回群與豬人流雁最為盼密集蔑的地撒區(qū)。寫(xiě)建筑交設(shè)計(jì)朗上采動(dòng)用開(kāi)羅放式踩商業(yè)資內(nèi)接拆的形異式，沖方便爐人群慨自由務(wù)穿梭柴于中諒心區(qū)駐域內(nèi)無(wú)。1F均為婚分割摸小面梨積商避鋪，乒便于企引入紡商家恨經(jīng)營(yíng)否。2-貿(mào)4樓則掃均有毯空中正連廊螺相連銷接，虜使得怖食客顯能更宋方便區(qū)的在渡不同畏商家尸之間聽(tīng)進(jìn)行逃選擇紛，也雹為經(jīng)倡營(yíng)業(yè)霉主帶彼來(lái)了奸均衡裁穩(wěn)定蔑的人爐流?？山柩玷b之爽處：中心糊區(qū)域王為人場(chǎng)流集燭中區(qū)格域，姜設(shè)置倡開(kāi)放靜式步掀行內(nèi)擺街，布使得溜人流陽(yáng)能均六衡的販導(dǎo)入筍到項(xiàng)際目的賤其他券各個(gè)椅部分紀(jì)。中心合區(qū)商觸業(yè)采英用小買面積沒(méi)分隔雷，方犬便日拴后經(jīng)士營(yíng)；稻樓上疑則引隙入中薪型餐東飲主牙力店襪，并慮利用蛇聯(lián)通蜻的立飯?bào)w交孟通，湊使高錢(qián)樓層為商鋪坊的區(qū)常位性雞不再煮突出夕。48德家37利家11衣家11井家4家總腐結(jié)本項(xiàng)悔目在京建筑跑形態(tài)巧上采漲用了勞外圍刊高、唯中間熔低的厚形式桐，一株方面紹通過(guò)鴿大的軟閉合罷形成度了商樣業(yè)內(nèi)鞠街濃判厚的六氣氛兇，另史一方姿面也桐將項(xiàng)喘目與歷城市劑主干癥道分組隔開(kāi)蝕來(lái)；中心掀商業(yè)昂街采字用全撈開(kāi)放稍的設(shè)距置，串并利爺用立豬體交躁通網(wǎng)嘗絡(luò)，彩使得司人流華在此榨集散過(guò)并能獲均衡僑的分闖布到短項(xiàng)目熊的其虜他區(qū)佩域中斃去；招商烈及經(jīng)瘋營(yíng)上閱基本遣采用帖了1樓分跡割為賴零散司商鋪級(jí)，2-每3樓引鉤入特宣色主簡(jiǎn)力店浸的形才式。揭小商虎鋪便久于實(shí)迎現(xiàn)價(jià)俗值，嘗而主劇力店恩則有毫利于牽吸引臉人氣泳。三、參交通瀉與停旺車分訊析交通擠動(dòng)線算分析從本掀項(xiàng)目土交通巖動(dòng)線抗組織黎上看架，采謹(jǐn)用了早人車鏈分流逢的設(shè)覺(jué)計(jì)。辭對(duì)于率人群候活動(dòng)絮比較甲集中蘇的區(qū)猴域，心則完計(jì)全設(shè)草置為谷人行挨區(qū)，煙車流臺(tái)的流睜線則宅順應(yīng)悉業(yè)態(tài)蟲(chóng)規(guī)劃塑的需阻要，外沿各偽個(gè)相噴對(duì)獨(dú)撕立的那功能如板塊案邊緣講布置物。一香方面鈴保證疲了人初的安央全，肢另外擦也為晃人提董供了鋸方便飾。在車尖行的曲流線僑設(shè)計(jì)濃上，葡設(shè)置求了很族多彎炊道，控起到長(zhǎng)減緩?fù)囆屠彼俣鹊醯淖骱炗?；變同時(shí)千在與常人行基路線吧有比李較明數(shù)顯交揀叉的穩(wěn)地方扔，還絹設(shè)置宴有減番速器估、限堵速牌值等設(shè)鄭施。以上驅(qū)設(shè)計(jì)點(diǎn)實(shí)際雜上是岸為了捕彌補(bǔ)長(zhǎng)規(guī)劃幸上存槐在的鹽不足罪。車核行道益從商蒸業(yè)街訴中穿叨越，港畢竟壟給駕謠車者喉和行共人帶路來(lái)不津便，匯存在冤一定忽的安賄全隱扶患，箭是不諸合理杏的規(guī)偵劃。雕雖然驕目前耀有一尸系列強(qiáng)措施榨進(jìn)行果防護(hù)攔，如棚物管騰人員挑現(xiàn)場(chǎng)懷指揮否，減脾速裝渣置等幕，但摟這樣娃一來(lái)瞇降低剃了項(xiàng)絞目的棟對(duì)外鍬形象凳。所揭以從制規(guī)劃侵上應(yīng)額該規(guī)箱避這闊些問(wèn)嶺題?？山璧b之短處：規(guī)劃隱上應(yīng)慰該考吊慮人絕車分恐流，上車道紐奉盡量瓦不要存從商初業(yè)街闖內(nèi)部枯穿越停車聯(lián)分析整個(gè)捕大寧鋼商業(yè)恰廣場(chǎng)蛾一共村設(shè)置矮有約13溉00個(gè)停孩車位初：包括5.文5萬(wàn)㎡油的地員下車回庫(kù)（工約80失0個(gè)車曲位）育和8層的柳立體像車庫(kù)失（約50切0個(gè)車蹦位）目前劃停車棚場(chǎng)開(kāi)截放時(shí)映間為柜：7：懷00太-2凱4：慣00收費(fèi)挎標(biāo)準(zhǔn)柴：10月前敏免費(fèi)肌停車目前仗停車決場(chǎng)使鍋用情瓶況：平日糾白天膊泊車墨率4成左軋右，氏高峰案時(shí)段6成左悲右，疏周末纖基本壓泊滿裳。到順晚上18貧：0夜0左右代停車粗場(chǎng)的美使用撐率也韻有明蔬顯提惱升。可借挑鑒之屯處：停車的是商匆業(yè)綜哪合體珍吸引凱力的銜重要滋表現(xiàn)叮，海澤量停濾車是掌必需傅條件地下冤車庫(kù)股平面裝圖通過(guò)宗對(duì)地肆下?；蜍噲?chǎng)秘的觀午察可剖以發(fā)燦現(xiàn)，識(shí)對(duì)應(yīng)交地面哲每幢恢樓均株有電左梯可粒由地密庫(kù)直亭達(dá)地胳面。朵這為烤消費(fèi)無(wú)目標(biāo)冊(cè)指向鬧性強(qiáng)柏的客載戶提編供了息非常棄大的注方便氏。從這洽些細(xì)雙節(jié)中棄也可鎮(zhèn)以看融到本桂商業(yè)考項(xiàng)目脊在經(jīng)萬(wàn)營(yíng)上懼的良舟苦用夕心及弟人性周化所濃在。四、挎其他點(diǎn)細(xì)節(jié)泳展示主題扶景觀刃小品業(yè)態(tài)礎(chǔ)標(biāo)識(shí)據(jù)牌其他學(xué)人性則化設(shè)賣置五、餃匯總閑分析大寧如商業(yè)醉項(xiàng)目獎(jiǎng)匯總瓣分析果：1、本脂案為肯總體緊量達(dá)前到25災(zāi)00染00平方仇米大糖型商葵業(yè)項(xiàng)范目，淺商業(yè)灣廣場(chǎng)嗎具有8大功溉能：飯商務(wù)閥酒店具、辦洪公樓草、零安售、嶼餐飲猾、文孫化、納娛樂(lè)倚、教渠育和咬城市膛生活賽配套時(shí)設(shè)施朝等；2、建炒筑形液態(tài)外券高內(nèi)奸低，木外圈恰層沿到街商覆鋪均宵兩面舅開(kāi)門(mén)寺，并潔加設(shè)才通道兼；核快心商易業(yè)街淚區(qū)采恒取開(kāi)辮放式滑設(shè)計(jì)翁，并挪采用冶連廊欄分別浩聯(lián)接2-瞞4層；3、本青案商冤業(yè)的軟主力徹業(yè)態(tài)鼠為特槐色