工程部管理職能

工程部管理職能目的通過明確工程部管理職能，做到責(zé)權(quán)明確，使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)優(yōu)質(zhì)化。范圍適用于物業(yè)公司工程部。職責(zé)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定本部門工作人員崗位職責(zé)，并做好溝通協(xié)調(diào)工作。維修人員負(fù)責(zé)執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，并定期向部門主管匯報(bào)工作。相關(guān)部門予以相應(yīng)支持和配合。工作程序工程部管理職能物業(yè)工程部是保證所管轄項(xiàng)目正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門，負(fù)責(zé)對所在范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理，包括：物業(yè)項(xiàng)目工程前期介入、物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)程、配合相關(guān)部門做好物業(yè)整改、裝飾裝修管理、房屋維修管理、設(shè)施設(shè)備管理等。工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)工程工作應(yīng)達(dá)到的指標(biāo)根據(jù)GB/T19001-2000idtISO9001：2000《質(zhì)量管理體系要求》建立、實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)公司工程管理工作，并確保公司在2010年內(nèi)至少一個(gè)管理項(xiàng)目通過成都市優(yōu)秀管理小區(qū)。按照國家建設(shè)部建住房物[2000]008號(hào)《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（物業(yè)區(qū)域內(nèi)、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》及《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》和公司“創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃”實(shí)施對公司工程管理工作進(jìn)行自查自改工作。并確保公司在創(chuàng)優(yōu)工作中，本部門工作符合標(biāo)準(zhǔn)要求。征求客戶意見時(shí)，對本部門工作評議滿意率95%。本部門管理人員持證上崗率100%。本部門員工崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。本部門特殊工種員工持證上崗率100%。房屋完好率95%。設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)行率95%。維修預(yù)約及時(shí)率98%。維修合格率98%。對涉及本部門的客戶投訴處理及時(shí)率達(dá)到100%。以上工程管理應(yīng)達(dá)到的工作指標(biāo)及在日常工作確認(rèn)的其他各項(xiàng)指標(biāo)，由部門負(fù)責(zé)人組織相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行月度、季度、年度統(tǒng)計(jì)，并將統(tǒng)計(jì)情況記錄在《指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)，并按要求進(jìn)行評價(jià)，對未能完成規(guī)定指標(biāo)的情況，要及時(shí)采取糾正預(yù)防措施，以體現(xiàn)指標(biāo)的可測量性、可操作性、可實(shí)現(xiàn)性和持續(xù)改進(jìn)。工作的時(shí)間工程部工作時(shí)間根據(jù)承擔(dān)工作崗位的性質(zhì)、強(qiáng)度、標(biāo)準(zhǔn)不同，采用與之配備的工作時(shí)間編排。主要有以下幾種方式：行政班工作制部門經(jīng)理和工程師實(shí)行行政部工作制，周一至周五：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），周六：9：00—12：00，星期天休息。二班輪班工作制早班：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），晚班：17：30—次日9：00（夏季18：00—次日9：00），每周休息一天。其它工作制根據(jù)客戶需求，在某一特定時(shí)間或某一段時(shí)間工作。工程部負(fù)責(zé)人根據(jù)公司《員工手冊》“考勤管理制度”的規(guī)定要求，結(jié)合本部門工作實(shí)際情況，確認(rèn)本部門工作時(shí)間，并提前5天編制每月《值班安排表》報(bào)物業(yè)公司審核、批準(zhǔn)后組織實(shí)施。在實(shí)施過程中，如需對崗位或員工工作時(shí)間進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)提前重新編制《值班安排表》按規(guī)定程序?qū)徟?。如個(gè)別員工因事需要調(diào)整班次的（如換班、換休、病事婚喪等），需填報(bào)《請假申請單》按公司《員工手冊》“考勤管理制度”規(guī)定的批假權(quán)限實(shí)施。所有員工均應(yīng)按公司《員工手冊》“考勤管理制度”的規(guī)定要求實(shí)行每天上班前、下班后兩次打卡制。如因特殊情況需調(diào)整打卡方式的，應(yīng)獲得公司行政管理部的書面批準(zhǔn)。工程部代號(hào)崗位代號(hào)部門經(jīng)理：G-03-01前介工程師：G-04-02維修主管：G-04-03電工：G-06-04班次代號(hào)：白班：白；夜班：夜；休息：休。物業(yè)設(shè)備管理要求確保能源的供給及有效地控制能耗應(yīng)盡量保證水、電、氣（或油）的正常供應(yīng)。因此，一般要求在物業(yè)主要部份要有雙電源供電。生活水泵要有備用泵。用柴油的要有4小時(shí)以上的儲(chǔ)備量，柴油的用量應(yīng)每月詳細(xì)、如實(shí)的記錄在《節(jié)能降耗統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)，并定期做出統(tǒng)計(jì)分析。對能耗要嚴(yán)格控制，要明確景觀能耗的啟止時(shí)間（詳見各項(xiàng)目制定的《景觀啟動(dòng)管理辦法》），教育員工樹立節(jié)能就是增加純利的思想。要盡量選用節(jié)能設(shè)備和采取節(jié)能措施。要加強(qiáng)能耗的記錄、統(tǒng)計(jì)和分析。對設(shè)備進(jìn)行選擇和評估工程部在選擇設(shè)備要綜合考慮性能優(yōu)良、技術(shù)指標(biāo)先進(jìn)、價(jià)格合適、利用率高、適應(yīng)性強(qiáng)和運(yùn)行費(fèi)用省等多方面因素，并形成《工程部鑒定與評估意見書》。建立制度建立設(shè)備的分類、驗(yàn)收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)賬和技術(shù)資料及審批制度。在建立《設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬》的同時(shí)，需在設(shè)備上設(shè)置《設(shè)備設(shè)施卡》或噴刷相應(yīng)的編號(hào)，以便賬、卡、物相對應(yīng)。進(jìn)行設(shè)備登記，建立“設(shè)備檔案”，包括：設(shè)備出廠合格證及檢驗(yàn)單。產(chǎn)品說明書。設(shè)備安裝施工圖紙。設(shè)備安裝質(zhì)量檢驗(yàn)單及試車記錄。設(shè)備的性能記錄。設(shè)備的事故報(bào)告及事故修理記錄。設(shè)備的保養(yǎng)維修內(nèi)容記錄。設(shè)備檢查記錄表。設(shè)備改進(jìn)及改造記錄。設(shè)備使用操作規(guī)程。設(shè)備零件明細(xì)表及備件清單。設(shè)備特殊零件加工圖。購置一定量的備品備件，對關(guān)鍵設(shè)備的易損件必須購置備品備件，低值易耗的材料也應(yīng)有一定量的儲(chǔ)備，以便設(shè)備發(fā)生故障能及時(shí)更換，縮短停機(jī)時(shí)間。建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄。設(shè)備管理（使用）部門應(yīng)以計(jì)劃性的保養(yǎng)、維修為主，保持設(shè)備始終處于良好狀態(tài)，而不是等到設(shè)備壞了，或不能使用時(shí)再去應(yīng)急搶修。因此，設(shè)備管理（使用）部門應(yīng)當(dāng)做出年度、季度、月度的設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃，并將檢修內(nèi)容和設(shè)備狀況登記在《設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》上，作為設(shè)備檔案保存。建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，確保維修合格率98%。各類設(shè)備的大、中、小修理工程由設(shè)備部門填寫《維修/服務(wù)單》，必要時(shí)可另附《設(shè)備維修報(bào)告書》，報(bào)工程部主管審議、經(jīng)理審核、公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按計(jì)劃進(jìn)行。工程結(jié)束后，設(shè)備管理部門應(yīng)對工程質(zhì)量進(jìn)行全面的檢查，并簽署驗(yàn)收意見。維修/服務(wù)單及設(shè)備維修報(bào)告書、驗(yàn)收意見及施工項(xiàng)目內(nèi)容、圖紙資料等歸檔保存。有計(jì)劃地做好設(shè)備的改進(jìn)和更新所有設(shè)備都有一定的使用壽命，經(jīng)過一定時(shí)期的使用后，會(huì)因?yàn)樽匀粨p耗和人為因素的影響，不能發(fā)揮其正常的使用功能，需要進(jìn)行改造或更新。設(shè)備部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況提出改造或更新意見，并填寫《設(shè)備停用（封存、報(bào)廢、改進(jìn)、更新）審批表》，報(bào)批通過后，負(fù)責(zé)具體實(shí)施工作。每年對設(shè)備進(jìn)行清查、核對和使用鑒定每年一次的檢查要保證設(shè)備的賬、卡、物相符。在清查核對的基礎(chǔ)上對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定，從而為新一年的設(shè)備運(yùn)行、維修和更新編制預(yù)算方案。設(shè)備設(shè)施管理制度計(jì)劃維修保養(yǎng)制度為防止意外損壞而事先編制《設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃》，并按照計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理的組織措施、技術(shù)措施，形成計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。實(shí)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的目的，是保證樓宇與小區(qū)的設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作狀態(tài)避免設(shè)備遭受不應(yīng)有的損壞，充分發(fā)揮設(shè)備潛力，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)效率。實(shí)行計(jì)劃維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備修理間隔期、降低修理成本和提高維修質(zhì)量。進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特征、規(guī)格與使用條件來決定的。措施確定設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)、檢查工作的類別及內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容、季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容；設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求；開展計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。各項(xiàng)目設(shè)備部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，編制《設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃》，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并監(jiān)督與檢查。值班制度設(shè)備值班人員必須忠于職守，不得擅自離崗。如因工作需要，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定做好有關(guān)《值班記錄》，按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患。如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)及時(shí)報(bào)告給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。值班人員在接到報(bào)修通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須經(jīng)主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調(diào)。交接班制度值班人員應(yīng)按照統(tǒng)一的安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤。嚴(yán)禁私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄：介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更情況：清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況等等。領(lǐng)班應(yīng)每日檢查《交接班記錄》并在《值班記錄表》上簽字。值班人員應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，并做好《巡視記錄表》。值班人員在交班前應(yīng)做好機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生工作。接班人員必須提前15分鐘上崗接班，對上班的情況應(yīng)了解清楚，并辦理好交接班手續(xù)。接班人員若因故遲到，值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待接班人員到達(dá)后，辦完交接班手續(xù)方可下班。除值班人員外，無關(guān)人員一律不得進(jìn)入機(jī)房。在下列情況下不得交接班：在事故處理未完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)；領(lǐng)班或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時(shí)；接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時(shí)。報(bào)告制度公司實(shí)行服務(wù)過程報(bào)告制度，常用的報(bào)告形式有：日報(bào)、周報(bào)、月報(bào)、年工作目標(biāo)計(jì)劃、內(nèi)審報(bào)告、管理評審報(bào)告等。下列情況報(bào)告領(lǐng)班：主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況。設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修。零部件更換及修理。維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用。運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。對外班組及上級(jí)聯(lián)系。下列情況必須報(bào)告主管（工程師）：重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況。采用新的運(yùn)行方式。重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修。系統(tǒng)故障及檢修。重要零部件更換及修理加工及改造。工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假。下列情況必須報(bào)告工程部部經(jīng)理：重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理。影響樓宇與小區(qū)運(yùn)行的設(shè)備故障或施工。系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變，主要設(shè)備的技術(shù)改造。。重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理外委加工，設(shè)備的增改或向外委托加工。系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造。系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工。技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。員工一天以上的請假，領(lǐng)班以上員工的補(bǔ)休、換班。共用設(shè)施巡視檢修制度1目的規(guī)范樓宇巡查工作，保障小區(qū)正常的工作和生活秩序。2適用范圍適用于工程部部的樓宇巡查工作。3職責(zé)3.1工程部主管負(fù)責(zé)樓宇巡查的組織、管理工作。3.2工程部部維修員負(fù)責(zé)依照本規(guī)定實(shí)施樓宇巡查工作。4程序要點(diǎn)工程部主管應(yīng)于每月月底制定下月的巡樓宇工作方案，內(nèi)容應(yīng)包括責(zé)任區(qū)域的巡查安排及巡查的內(nèi)容等。4.2樓宇巡查的內(nèi)容治安隱患的巡查。公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。清潔衛(wèi)生狀況的巡查。園林綠化維護(hù)狀況的巡查。裝修違章的巡查。消防違章的巡查。利用巡查機(jī)會(huì)與住戶溝通。樓宇巡查機(jī)會(huì)與住戶溝通?！翱础保和ㄟ^觀察來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題?！奥牎保簭脑O(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷是否有故障?！懊保和ㄟ^用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況。“調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。房屋本體巡查的工作要領(lǐng)檢查水電表。檢查水電是否處于正常狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當(dāng)水表在無人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)關(guān)上單位法門，預(yù)防水浸事故，并在該單位門口貼上相關(guān)告示；當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑）時(shí)，應(yīng)在《巡查登記表》中予以記錄并及時(shí)報(bào)告工程部主管。巡查樓梯間：檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)；檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無損；檢查消防栓是否標(biāo)識(shí)完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象；防火門是否關(guān)閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預(yù)警設(shè)施及消防報(bào)警設(shè)施是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查逃生天臺(tái)：檢查逃生天臺(tái)是否能隨手打開（嚴(yán)禁上瑣）；檢查天臺(tái)護(hù)欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；檢查有無違章占用逃生天臺(tái)現(xiàn)象；檢查雨水管是否通暢；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查電梯：檢查電梯運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，是否有異常響動(dòng)；檢查安全標(biāo)識(shí)是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查大堂、門廳、走廊：檢查各類安全標(biāo)識(shí)是否完好；檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時(shí)應(yīng)立即對相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時(shí)應(yīng)立即告知保安部進(jìn)行檢查。公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)巡查水、電、氣、通訊設(shè)施：檢查室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象；檢查室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識(shí)是否完好；檢查室外消防設(shè)施是否備件齊全、標(biāo)識(shí)完好。巡查公共文體設(shè)施：檢查雕塑小品是否完好，是否有安全隱患；檢查兒童游樂設(shè)施是否完好，有無安全隱患；檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。巡查道路、廣場、公共集散地：檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；檢查標(biāo)識(shí)、路牌、警示牌是否完好；檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；檢查衛(wèi)生狀況是否完好。巡查停車庫、停車場、單車棚、摩托車場：檢查防盜設(shè)施是否完好；檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查周邊環(huán)境檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查違章裝修：詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。巡查空置房：詳見《空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。對巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領(lǐng)維修人員巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時(shí)，如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決；否則及時(shí)將問題記錄在《巡查記錄表》中，巡查回來后報(bào)告工程部主管解決。工程部主管視情況按下列情況處理：屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的，按《報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理；屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應(yīng)通知其他相關(guān)部門主管前往處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決；特殊情況需經(jīng)工程部經(jīng)理同意后可適當(dāng)延長；屬住戶違章造成的問題，應(yīng)按《住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，工程部主管應(yīng)及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由管理處經(jīng)理處理。巡查中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后工程部維修人員應(yīng)現(xiàn)場驗(yàn)證，處理的過程和驗(yàn)證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄，并經(jīng)相關(guān)人員簽字認(rèn)可?！堆膊橛涗洷怼?、《巡查問題處理表》每月底匯總由工程部歸檔保存，保存期兩年。本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。工程部主管應(yīng)每周不少于三次全域巡視檢查。并將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并在《巡視記錄表》中做好記錄。巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延。管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)報(bào)告工程主管，由工程主管安排處理。對影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間施工。對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項(xiàng)目，工程主管應(yīng)填寫《設(shè)備對外委托維修申請單》，報(bào)請公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行，工程主管負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控。維修結(jié)束，機(jī)電人員需對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢測，檢測合格方予以驗(yàn)收。定期檢查項(xiàng)目一覽表周期序號(hào)檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺(tái)扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺(tái)、連廊2通風(fēng)口35%消火栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報(bào)箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消火栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺(tái)鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報(bào)箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時(shí)檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其他備注：檢查結(jié)果填入《巡視記錄表》，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時(shí)如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時(shí)維修。工具管理制度領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》，實(shí)行工具報(bào)損制度。領(lǐng)用者應(yīng)愛護(hù)工具，對損壞的工具經(jīng)工程部主管確認(rèn)后方可以舊換新。對大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報(bào)損制度，并按照公司相關(guān)制度、程序進(jìn)行報(bào)損。對工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制，誰丟失誰負(fù)責(zé)賠償。對于公用工具及大件工具應(yīng)由內(nèi)勤負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理。對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程部主管匯報(bào)（同時(shí)將損壞的工具交回管理部集中處理）方可領(lǐng)取。對于損壞的工具由管理部定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀（應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字）。對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行適當(dāng)賠償，如屬自然損壞（需有相關(guān)部門負(fù)責(zé)人出具損壞憑據(jù)）則按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度辦理，如有關(guān)人員需借用專用工具，應(yīng)填寫《工具借用登記表》。相關(guān)監(jiān)視和測量工具定期送檢。房屋維護(hù)制度工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，確保新建工程交付質(zhì)量。工程部依據(jù)《定期檢查項(xiàng)目一覽表》對物業(yè)進(jìn)行巡視檢查，填寫《巡視記錄表》，及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作。定期對房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕，并及時(shí)在《房屋公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)修繕登記表》中做好養(yǎng)護(hù)修繕記錄，以避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護(hù)修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造。加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。加強(qiáng)對二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能?？罩梅繖z查制度工程部每月對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫《空房（托管、空置）動(dòng)態(tài)管理登記表》。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)環(huán)境部（保潔隊(duì)）處理，安全問題轉(zhuǎn)保安部（保安隊(duì)）處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理。要求對處理結(jié)果形成書面記錄。特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時(shí)間。設(shè)備潤滑管理制度潤滑工作的方式根據(jù)設(shè)備管理及運(yùn)行特點(diǎn)，采用由操作工及維修工共同負(fù)責(zé)制。潤滑劑的選用由主管根據(jù)所管設(shè)備的運(yùn)行特點(diǎn)和出廠使用說明書來選擇潤滑劑，報(bào)請經(jīng)理批準(zhǔn)后，交庫房統(tǒng)一采購。當(dāng)出廠使用說明書的油種規(guī)格不清楚時(shí)，要根據(jù)設(shè)備的各種工作條件（轉(zhuǎn)數(shù)、軸徑轉(zhuǎn)速、載荷、形式和溫度等）來確定恰當(dāng)?shù)臐櫥瑒募夹g(shù)管理、資源管理出發(fā)，盡可能用同一潤滑劑。潤滑劑的管理潤滑劑的管理包括采購、運(yùn)輸、貯存幾部分。潤滑劑在貯存中，對各種油（脂）的存放，必須分品種、牌號(hào)貯存、嚴(yán)禁混雜，更要保證清潔，防止塵砂、鐵屑、水分等異物混入。潤滑劑的使用部門要把潤滑劑的消耗量在《節(jié)能降耗統(tǒng)計(jì)表》中做好記錄，并取得月消耗量的數(shù)據(jù)，根據(jù)記錄和每月的工作計(jì)劃做好潤滑消耗預(yù)算，并報(bào)庫房由公司采購。設(shè)備潤滑“五定”工作定點(diǎn)：現(xiàn)代機(jī)械設(shè)備中需要潤滑的部位都設(shè)有潤滑點(diǎn)，并配置油孔、油標(biāo)、油池等供油裝置。每個(gè)操作工和維修工都必須熟悉這些供油部位。定質(zhì)：為確保潤滑劑在使用過程中的質(zhì)量，必須按設(shè)備說明書上的品種、牌號(hào)使用。設(shè)備上的潤滑裝置要保持清潔。定量：在保證設(shè)備潤滑良好基礎(chǔ)上，執(zhí)行定額用油。如發(fā)現(xiàn)超過限額時(shí)，要查明原因，及時(shí)改正。定期：定期添油和清洗換油，是搞好設(shè)備潤滑的重要環(huán)節(jié)。因此在進(jìn)行潤滑操作中，必須嚴(yán)格按照說明書規(guī)定，分別按班、日、月給各潤滑點(diǎn)加油（脂），按計(jì)劃清洗換油（脂）。定人：設(shè)備上的各潤滑部位，應(yīng)由操作工和維修工分工負(fù)責(zé)。凡需要每班（每天或每周）加油一次的潤滑點(diǎn)由操作者負(fù)責(zé)加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或換油（脂）的部位，由修理工定期清洗換油（脂）。所有電器部件由維修電工負(fù)責(zé)添油（脂）或換油（脂）。新增設(shè)備管理制度公司各部門需增置的設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)購買后，報(bào)工程部備案。經(jīng)工程部進(jìn)行可行性方面的技術(shù)咨詢后，才可確定裝修項(xiàng)目或增置電器及機(jī)械設(shè)備。各部門應(yīng)設(shè)一名兼職設(shè)備管理員，協(xié)助工程部對設(shè)備進(jìn)行管理，指導(dǎo)本部門設(shè)備使用者正確操作。設(shè)備項(xiàng)目確定或設(shè)備購進(jìn)后，工程部負(fù)責(zé)組織施工安裝，并負(fù)責(zé)施工安裝的質(zhì)量。由工程部及使用部門負(fù)責(zé)人驗(yàn)收合格后填寫《采購設(shè)備驗(yàn)收表》方可使用。缺陷設(shè)備運(yùn)行規(guī)程工程部在每日的例行巡查中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于《缺陷設(shè)備設(shè)施登記表》中。對一般的輕微的影響不大的缺陷應(yīng)立即更換，以免造成更大的損失，并立即發(fā)出通知，報(bào)批工程主管。對一般輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量將維修時(shí)間安排在下班后或客戶休息后進(jìn)行，在此之前應(yīng)將需更換材料全部準(zhǔn)備好，將維修時(shí)間通告所有商家/客戶，而且以書面形式上報(bào)工程主管。對缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施應(yīng)立即口頭通知工程主管和所有商家/客戶，同時(shí)立即著手進(jìn)行維修，并請客戶服務(wù)中心以書面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書面形式上報(bào)工程主管。對暫時(shí)無法維修而缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)立即上報(bào)公司，同時(shí)請客戶服務(wù)中心將停止使用的原因及恢復(fù)使用時(shí)間公告于告示欄，并在限期內(nèi)維修完畢。對需進(jìn)行外委修理的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)上報(bào)公司，并限期維修完畢。設(shè)備事故處理制度設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到客戶的正常生活和活動(dòng)時(shí)，必須馬上啟用備用應(yīng)急設(shè)備，采用應(yīng)急措施挽回?fù)p失和影響，并保護(hù)現(xiàn)場。有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即赴現(xiàn)場檢查、分析、記錄，及時(shí)做出處理。事故發(fā)生后，有關(guān)人員要將事故處理情況填寫在《投訴、建議、電話、通知、通啟、報(bào)告、報(bào)警記錄薄》并送交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示后，由工程部和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)解決。對于事故責(zé)任者，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分。如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理。事故的事后處理要做到四不放過：事故原因不查清不放過。缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過。缺乏長備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過。事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。電氣機(jī)械設(shè)備操作制度電氣機(jī)械設(shè)備使用前，設(shè)備管理人員要與工程部配合，組織使用人接受操作培訓(xùn)，工程部負(fù)責(zé)安排技術(shù)人員傳授專業(yè)知識(shí)。使用人員要學(xué)會(huì)操作，掌握日常保養(yǎng)知識(shí)和安全操作知識(shí)，熟悉設(shè)備性能。使用人要嚴(yán)格按操作規(guī)程工作，認(rèn)真遵守交接班制度，準(zhǔn)確填寫值班記錄。工程部要指派人員與各部門負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查設(shè)備情況，并列入員工工作考核內(nèi)容