物業(yè)承接查驗規(guī)程

物業(yè)承接查驗規(guī)程目的規(guī)范新物業(yè)的承接查驗工作，確保接管物業(yè)質量合格。范圍適用于物業(yè)公司對新接物業(yè)承接查驗工作。職責工程部在物業(yè)公司總經理的領導下，作為物業(yè)承接查驗小組成員，具體負責物業(yè)的工程承接查驗手續(xù)。負責承接查驗的工作質量。負責依據本規(guī)程進行物業(yè)的承接查驗工作。程序承接查驗的準備工作新建物業(yè)竣工驗收后、客戶入住前，工程部應及時參與物業(yè)承接查驗小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的承接查驗，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質量要求。在接到物業(yè)公司的承接查驗指令后，工程部立即按照經理的要求抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組。承接查驗前的準備：承接查驗開始之前接工程部應做好以下準備工作：與開發(fā)商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制定好承接查驗計劃。提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數。準備好承接查驗記錄表格，包括：《物業(yè)整體移交驗收表》、《房屋及公用設施產權移交、竣工和承接查驗交接表》、《物業(yè)移交明細表》、《物業(yè)接管鑰匙移交明細表》、《承接查驗設施、設備遺留問題清單》、《承接查驗資料遺留問題清單》。承接查驗的工作程序總經理下達承接查驗指令總經理下達承接查驗指令驗收是否合格進行硬件設施、設備驗收是否合格記錄歸檔作好承接查驗準備進行資料驗收移交組建承接查驗小組要求正確、真實補齊資料否否要求發(fā)展商限時整改資料的承接查驗發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交包括但不限于相關資料：物業(yè)產權資料包括：項目開發(fā)批準報告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建筑開工許可證、用地紅線圖。拆遷資料。房屋分產權清冊。綜合竣工驗收資料包括：竣工圈（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖電氣等設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖的全套圖紙）、工程合同及開、竣工報告、建設工程竣工驗收證明書、建設消防驗收合格證、公共配套設施綜合驗收合格書、供水合同、供電協議書、許可證、供氣協議書、許可證、有線電視臺合格證、通信設施合格證、電梯準用證、鋼材水泥等主要材料的質量保證書、新材料、構配件的鑒定合格證書、水電氣視訊衛(wèi)生潔具等設備的檢驗合格證書、砂漿，混凝土試塊試壓報告、供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。施工設計資料包括：地質勘察報告書、全套設計圖紙、圖紙會審記錄、設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、工程預決算報告書、重要的施工會議紀要、隱蔽工程驗收記錄和簽證、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄。機電設備資料包括：機電設備出廠合格證、機電設備使用說明書（要求中文）、機電設備安裝、調試報告、設備保修卡、保修協議。客戶資料包括：已購房的客戶姓名、位置、面積、聯系電話等、已購房客戶的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設施承接查驗和竣工的區(qū)別承接查驗主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合客戶要求。而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。承接查驗是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現物業(yè)質量有嚴重問題、將被客戶廣泛投訴而采取的一種替客戶提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。承接查驗標準和驗收方法驗收標準為建設部（91）年ZBP30001-90《房屋承接查驗標準》及客戶生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法?？偲矫娴木唧w驗收標準道路路面不應有積水，空鼓和斷裂現象。明溝、散水、天溝內不得有斷裂、堵塞、積水現象。室外排水系統的標高，窨井設置，管道坡度，管徑均必須符合室外排水設計規(guī)范的要求，管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈。化糞池應按合理排污量設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。施工單位工程的臨時設施及過渡用房拆除清理完畢，達到工完、料凈、場地清的要求。綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草。綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。群體建筑應檢查相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和要求。樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。房屋主體結構具體驗收標準地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定值。鋼木結構結點牢固，支撐系統可靠，構件選材必須符合結構工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。房屋建筑部分具體驗收標準樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑。砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。墻體，梯踏步：陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角。門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活。玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷。油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通知清晰，完好，無銹跡。不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形。高檔裝飾門裝飾完整。門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。樓地面：面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。內墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角。面層無裂紋、損傷，色澤一致。對縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚：抹灰面平整，面層涂料均勻，高差在國家規(guī)范允許范圍內。油漆，刷漿應色澤一致，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡。砂抹平整，不應有空鼓，裂縫和起泡等缺陷。凡與水接觸的平面：區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現象。在有臨時積水區(qū)域（如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時閉水試驗）。出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。其它：木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。外墻立面不得漏水。煙道、通風道暢通無阻塞物。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。房屋水、電、氣、視、訊部分具體驗收標準網絡：提供經檢驗合格的設備，并能使用。中心應能輸出信息到戶內點位。所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求。戶內信息點位插口完好。CATV電視系統：提供經檢驗合格的設備，并完好能使用。光纖線路應符合專項要求。提供放大器件應能滿足放大信號要求。戶內信息點位插接口完好。戶內都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。電話：電話線路自戶內無短路、斷路、更條線與端子盒。戶內電話盒信息點位應完好正常?？梢晫χv：提供完好并能使用經檢驗合格系統設備。綜合布線，從設備中心到戶內應保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷路、短路，報警信號及對講功能，符合系統要求。樓宇主機及與戶內主機都能清晰看見對方，所有增設功都完好，并能使用。智能抄表：綜合布線符合安裝規(guī)范要求。提供經檢驗合格產品設備，并完好能使用。每個點的數據采集與設備顯示數據應吻合。戶內提供的數據采集表及點位應能與系統設備以及數據采集板相匹配。給排水、煤氣管道：安裝牢固，接口嚴密，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進行水（氣）壓試驗，提交試驗記錄及試驗報告。灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗收規(guī)范要求。地漏、排水管道：安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。其它：衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動靈活。照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠。配電線路符合設計要求，滿足負荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測試記錄及報告。配電裝置標識正確清晰，開關靈活，漏電保護動作靈敏。各種避雷裝置的所有接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風良好。其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。給水系統部分具體驗收標準給水系統上下水管網試壓，沖洗完畢，附屬設備安裝齊全。生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證。水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機絕緣合格。空載運行水泵時，電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好。啟動給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機械響聲有無異常。開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質情況，應符合要求。給水閥門水表的接法是否正確，器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。排水系統部分具體驗收標準各排水管道已做通水、通球試驗，并有試驗記錄及試驗報告。.各排水管道附件齊全，無遺失。各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢。抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常。各層地漏口、排水口排水暢通。管道接口及管道粘接良好，無滴漏。循環(huán)水泵部分具體驗收標準水泵設備安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動。管網試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運行。循環(huán)泵、加壓泵、空載運行正常。系統上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統管網保溫情況好。啟動水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網保壓測試。系統末端出水管需達到設計要求，滿足使用條件。供電系統部分具體驗收標準配電設備、發(fā)電設備安裝基座牢固，檢修方便，試運行良好，產品資料齊備。按照施工資料，仔細檢查各類主干電纜，母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確。各類標志齊全，系統已可正常投入運行。各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復接地、保護接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格。關閉各終端控制箱、柜進線開關、及各層用電總開關，使主回路線獨立。關閉配電室各出線回路總開關。合上高壓總開關，送上低壓配電柜電源。逐步合上各分路回路總開關，觀察其電壓、電流值。分別合上各分路回路總開關，觀察其電壓、電流值。啟動重負荷，觀察功率因素裝置是否自動切換。檢查各配電箱柜的使用功能是否達到設計規(guī)定范圍要求。電氣系統投入試運行后，每隔一到二個小時分別記錄好，電流、電壓、功率因數。室溫濕度、變壓器溫升等相關數據。測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值。室內全面檢查。檢查時應注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電，應拿專用工具每個檢查。消防系統部分具體驗收標準消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范，高層民用建筑設計防火規(guī)范要求，系統模擬試驗檢測記錄、聯動控制、火災報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證。室外消防箱標識清楚，玻璃完好。消防設施配件齊全。消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。火災自動報警系統：依照施工資料，核實好工程、安裝質量、探測器安裝部位等實際情況。開主機空載運行，檢查主機各項功能及控制數據。逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況。編好各探測器的地址碼、部位碼在主機上，使主機碼正常運行。填寫好調試記錄，并對每個探測器做現場吹煙試驗。檢查其報警靈敏度、實際位置的準確度。做好調試報告，在試運行期間填寫好日常運行記錄。聯動系統：依照施工資料，核實好聯動設備接線情況、及整個工程安裝質量。開啟聯動系統，測試聯動主機在空載下的聯動狀況是否正常。逐步接上各個聯動設備、及控制設備、并測試各點電壓、電流值。在控制室設置好各種聯動邏輯關系、檢測各聯動設備受控結果、回授運行結果。在控制室檢測聯動設備在自動狀況下，是否按設計的邏輯關系進行聯動、動作的結果是否符合規(guī)范要求。做好調試結果，并在設備試運行期間，填寫好運行情況。噴淋系統：管網已試壓，沖洗完畢。整個管網屬設備安裝完畢。噴淋泵，空載運行合格。穩(wěn)壓裝置啟動正常。關閉各層安全信號閥。啟動泵給予主管網灌裝水，檢查泵運行情況，電機溫升，自動排氣閥門工作情況。逐步開啟各屋安全信號閥，未端試水裝置對每屋平面管網灌水。各類報警信號的顯示。調試壓力開關，水力警鈴。分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關系。。檢測泵接合器的進水情況。做好調試記錄，記錄好系統設備運行情況。普消系統：管網已試壓、沖洗完畢。各類附屬設備已安裝。穩(wěn)壓裝置啟動正常。泵電源到位，空載運行合格。打開試驗拴，啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數、水拄噴射距等。檢查泵接合器進水情況、室外消火栓出水情況、消火栓按鈕啟泵情況及報警情況。做好調試運行