房屋評(píng)估中無形損耗和價(jià)值的探討

房屋評(píng)估中無形損耗和價(jià)值的探討

在成本法估價(jià)實(shí)踐中，估價(jià)人員以重置成本減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對(duì)建筑物價(jià)值產(chǎn)生的負(fù)面影響，則隱含了這樣的前提：重置成本是代表同類建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對(duì)建筑物最有利影響之下的市場價(jià)格。重置成本的經(jīng)濟(jì)含義若非如此，在房屋功能優(yōu)良、外界因素產(chǎn)生有利影響時(shí)，是否應(yīng)在重置成本的基礎(chǔ)上增加建筑物的價(jià)值？忽略功能和經(jīng)濟(jì)因素的有利的影響也許正是成本法估價(jià)結(jié)果偏低的一種原因。本文愿對(duì)房屋估價(jià)中的無形損耗做進(jìn)一步探討，研究成本法在無形因素價(jià)值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術(shù)思路來彌補(bǔ)傳統(tǒng)成本法的不足。

一、重置成本的經(jīng)濟(jì)含義和特點(diǎn)分析重置成本是市場價(jià)值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新狀態(tài)的房屋所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，并非絕對(duì)意義上的成本，而是房屋的市場價(jià)值。

2.重置成本是市場上可以接受的公平重新建造價(jià)格。建筑物的重置成本是建造某一類建筑物的典型成本，而非實(shí)際成本，是在正常市場狀況下建造該類建筑物最可能的成本，也稱公平成本。房地產(chǎn)商的實(shí)際建造成本若低于它，不會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值，只會(huì)形成開發(fā)商的超額利潤；反之，只會(huì)造成開發(fā)商的損失。

3.重置成本并非同類建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價(jià)格。成本法依賴于替代原則，根據(jù)替代原理，現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)格可以由新建一個(gè)相同效用的替代品的成本來衡量。因此，重置成本是該類建筑目前效用下的成本。但嚴(yán)格來說，成本與功能效用之間并無絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系，建筑物部分功能效用，如采光、通風(fēng)、朝向、平面布局主要取決于建筑設(shè)計(jì)，與其建造成本無必然關(guān)聯(lián)。建筑物的最佳功能效用不能完全依賴于高成本的投入，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格，現(xiàn)實(shí)生活中不乏成本接近而功能迥異的建筑物，所以重置成本只能是建造此類功效建筑物最可能為市場接受的公平成本，并非同類建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價(jià)格。

4.重置成本不能體現(xiàn)建筑物在最高最佳使用方式下的價(jià)格。具有一定建筑特征的房屋建成后，成本已然定數(shù)，建成后的房屋做何用途，只是所有者對(duì)其選擇的一種獲利方式，與重新建造該建筑物的成本價(jià)格并無必然聯(lián)系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用。房地產(chǎn)估價(jià)遵循最高最佳使用原則，重置成本不能必然體現(xiàn)建筑物在獲利最大使用方式下的價(jià)格。

5.重置成本是長期均衡市場狀態(tài)下的價(jià)格。成本法的價(jià)值觀具有內(nèi)向性，獨(dú)行于外部市場環(huán)境，成本法沒有考慮競爭原則和供求原則，隱含了這樣的假設(shè)-長期市場均衡假設(shè)。即在運(yùn)用成本法時(shí)必須承認(rèn)估價(jià)結(jié)果的適用環(huán)境是一個(gè)處于均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場。因?yàn)樵诔杀痉ü纼r(jià)時(shí)，所采用的成本概念具有新古典經(jīng)濟(jì)理論中的長期成本性質(zhì)，在完全競爭的市場結(jié)構(gòu)中，當(dāng)市場處于長期均衡時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格取決于產(chǎn)品的長期成本。當(dāng)市場處于非長期均衡狀態(tài)時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格與長期成本不具可比性。如：目前本地區(qū)寫字樓大量空置，則寫字樓的市場價(jià)格接近或低于成本價(jià)格；當(dāng)需求量迅速增加、供應(yīng)量一定時(shí)，寫字樓的市場價(jià)格高于成本價(jià)格。在重置成本中，均無法體現(xiàn)這種變化。估價(jià)中遵循公開市場假設(shè)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)在公開市場供求情況下的價(jià)格，重置成本體現(xiàn)了估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平下的建造價(jià)格，卻反映不了估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場或房地產(chǎn)分類市場的供求關(guān)系。

綜上所述，重置成本應(yīng)是建筑物市場價(jià)格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態(tài)下的建筑物成本，同時(shí)也無法體現(xiàn)建筑物最高最佳使用狀態(tài)下的價(jià)格，更不能反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場供求關(guān)系下的建筑物價(jià)格。它只能是此類功能效果建筑物在市場供求均衡情況下的平均市場價(jià)格。這種分析會(huì)使成本法的適用范圍受到限制，毫無疑問，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，決定和影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素維持不變，房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該是惟一的，不同的估價(jià)方法得出的結(jié)果應(yīng)趨于一致。在選用成本法估價(jià)時(shí)，主要立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，但現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格則多取決于市場、效用因素。房地產(chǎn)的市場價(jià)值原理包括替代原理、環(huán)境影響原理、變動(dòng)原理、競爭原理、供求原理、經(jīng)濟(jì)外部性和貢獻(xiàn)原理等，大多數(shù)強(qiáng)調(diào)外界因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，不論成本法是否適合于評(píng)估有豐富交易案例或活躍市場的物業(yè)，但作為一種評(píng)估常用的方法，應(yīng)滿足其估價(jià)結(jié)果接近市場價(jià)值的原則。所以需要考慮

影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素有四個(gè)：物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政府因素。由于成本法估價(jià)的思路是房地分估，價(jià)值合一，有必要將房地產(chǎn)總體價(jià)值影響因素表現(xiàn)在土地和建筑物上的作用加以區(qū)分。同時(shí)，成本法中大部分無形或非成本因素對(duì)建筑物價(jià)值的影響，是以無形損耗的形式來體現(xiàn)的，所以有必要將各種因素引起的無形損耗加以區(qū)分，在估價(jià)時(shí)才能避免因素影響效果的重復(fù)計(jì)算或漏算。物質(zhì)影響因素與無形損耗

影響土地價(jià)值的物質(zhì)因素包括位置、尺寸、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、植被、氣候、景色、生態(tài)和污染程度等。開發(fā)的資源，如公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)程度等也是決定土地價(jià)值的自然影響力。影響建筑物的價(jià)值的物質(zhì)影響力則取決于建設(shè)質(zhì)量以及設(shè)計(jì)與環(huán)境的適應(yīng)性和一般性。如建筑物外觀、結(jié)構(gòu)、布局、設(shè)備、施工質(zhì)量和適用性，以及整體款式、造型與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)程度等。由于建筑物的功能性貶值體現(xiàn)建筑技術(shù)的提高和消費(fèi)者偏好的改變對(duì)建筑物價(jià)值造成的影響，所以以上因素對(duì)建筑物價(jià)值的影響主要通過建筑物的重置成本和物質(zhì)性損耗、功能性損耗來體現(xiàn)。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢的變化嚴(yán)格來說應(yīng)反映在建筑物占地價(jià)值的變化上。至于環(huán)境因素，如景觀、生態(tài)、清潔衛(wèi)生及污染情況，則由建筑物位址的不同而不同，假定建筑物可以移位，則可完全避免原位址環(huán)境因素的影響。所以筆者認(rèn)為在成本法中建筑物經(jīng)濟(jì)性損耗外界因素的影響不包括環(huán)境污染、經(jīng)濟(jì)地理位置的變化，而這些因素則直接影響建筑物占地的價(jià)值。

2.經(jīng)濟(jì)影響因素與無形損耗

經(jīng)濟(jì)因素反映房地產(chǎn)對(duì)攝取經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)性。包括供求因素、物價(jià)因素、購買力水平、利率因素、政府經(jīng)濟(jì)干預(yù)等，主要體現(xiàn)在市場供求對(duì)房地產(chǎn)的影響上。以上經(jīng)濟(jì)因素共同作用于構(gòu)成房地產(chǎn)商品的土地和地上建筑之上，所以，筆者認(rèn)為建筑物的經(jīng)濟(jì)性損耗應(yīng)主要反映由于外界經(jīng)濟(jì)因素的變化對(duì)建筑物價(jià)值的影響。

3.社會(huì)影響因素與無形損耗

社會(huì)因素主要有人口因素、法制因素、文化因素和社會(huì)發(fā)展程度等。這些因素構(gòu)筑了房地產(chǎn)的整體社會(huì)環(huán)境，共同影響著土地和地上建筑。由于人口結(jié)構(gòu)、社會(huì)偏好、生活條件的改善

成本法中的物質(zhì)、功能和經(jīng)濟(jì)損耗是與代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，現(xiàn)有成本法估價(jià)理論將各種無形或非成本因素的影響均歸結(jié)于對(duì)其重置成本的折減，則隱含了這樣的前提，即重置成本是代表物質(zhì)上的全新狀態(tài)、同類建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對(duì)建筑物最有利影響之下的供求平衡市場價(jià)格?；谏衔牡姆治?，重置成本

綜上所述，筆者認(rèn)為在建筑物功能優(yōu)于一般或外界因素產(chǎn)生有利影響時(shí)，各種無形或非成本因素的影響會(huì)增加房屋的價(jià)值.通過對(duì)重置成本的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵和特點(diǎn)的分析，