城市更新專題分享

深圳城市更新分享深圳城市更新背景Part1深圳土地、發(fā)展空間難以為繼，向存量要發(fā)展空間2014年深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地17.5平方千米新增建設(shè)用地5平方千米安排存量建設(shè)用地12.5平方千米向存量要發(fā)展空間是必然選擇深圳土地面積相當(dāng)于北京的八分之一，天津的六分之一，蘇州的四分之一，上海、廣州的三分之一上海開發(fā)強(qiáng)度36.5%北京開發(fā)強(qiáng)度20%大巴黎開發(fā)強(qiáng)度21%大倫敦為23.7%東京開發(fā)強(qiáng)度29.4%香港開發(fā)強(qiáng)度21%深圳開發(fā)強(qiáng)度46%國(guó)內(nèi)外大都市開發(fā)強(qiáng)度對(duì)比深圳市沿革與土地管理政策的變化...…......…...深圳市行政區(qū)劃沿革深圳市建市，第二年成立經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理政策變化1979199220042009特區(qū)內(nèi)城市化，撤縣建區(qū)，寶安、龍崗區(qū)設(shè)立，授特區(qū)立法權(quán)特區(qū)外龍崗、寶安區(qū)城市化特區(qū)擴(kuò)容開啟“土地有償使用”制度，第一份土地出租協(xié)議，東湖麗苑特區(qū)內(nèi)土地全部國(guó)有化；93年，將新成立的寶安、龍崗兩區(qū)納入市級(jí)統(tǒng)一管理寶安、龍崗兩區(qū)土地理論上轉(zhuǎn)地國(guó)有，成為中國(guó)第一個(gè)無農(nóng)村的城市2012年開始新一輪土地改革二元管理：關(guān)內(nèi)關(guān)外雙重管理標(biāo)準(zhǔn)，原關(guān)外地區(qū)城市配套嚴(yán)重缺乏教育關(guān)內(nèi)歐洲關(guān)外非州基礎(chǔ)設(shè)施醫(yī)療交通治安一區(qū)兩法地鐵、公交等城市的“生命線”急需完善，只有“縮短”內(nèi)外的距離，才能讓內(nèi)外的融合沒有障礙區(qū)域相對(duì)比較偏僻，治安問題惹人擔(dān)憂學(xué)校大都分布在“關(guān)內(nèi)”，“關(guān)外”不僅學(xué)校資源相對(duì)匱乏，教學(xué)質(zhì)量也在一定程度上存在差距醫(yī)療資源大都分布在“關(guān)內(nèi)”，“關(guān)外”數(shù)量與質(zhì)量遠(yuǎn)不如關(guān)內(nèi)市政、道路、供水、商業(yè)、金融等“一市兩法”造成特區(qū)內(nèi)外執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不一，給深圳的行政管理、司法以及公民權(quán)益保障帶來諸多困擾二元管理：國(guó)有土地與集體土地；以及兩次城市化帶來的歷史遺留問題1992、2004兩次城市化劃定用地紅線：紅線內(nèi)是合法用地范圍，紅線外屬于國(guó)有土地非農(nóng)建設(shè)用地：指標(biāo)不能落實(shí)其中，工商用地：每人200平米；宅基地每戶100平米；公共設(shè)施用地：每戶200平米；征地返還用地：不能落實(shí)拆遷安置用地：不能落實(shí)規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃外城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)原村集體用地紅線城市化歷史遺留問題國(guó)有土地城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)合法用地集體土地城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)外非法用地390平方千米違法建筑問題違法建筑面積高達(dá)4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49%；2001，2004，2009，2014四次違法建筑處理游離于體制外的成片開發(fā)區(qū)，擁有規(guī)劃國(guó)土管理權(quán)光明農(nóng)場(chǎng)：55平方公里，1957年企業(yè)辦社會(huì)：學(xué)校、醫(yī)院、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、工商、城市管理等

1998年收回以上成片開發(fā)區(qū)的規(guī)劃國(guó)土管理權(quán)，由市規(guī)劃國(guó)土部門實(shí)施統(tǒng)一管理。對(duì)成片開發(fā)區(qū)原劃定的用地范圍不變、原土地收益分配原則暫時(shí)不變。2002年實(shí)現(xiàn)政企分離，2009年，在此基礎(chǔ)上成立光明新區(qū)，綠色新城蛇口工業(yè)區(qū)10.85平方公里1979南油開發(fā)區(qū)23.01平方公里1984華僑城12平方公里1985福田保稅區(qū)1.35平方公里1991鹽田港0.97平方公里1985土地利用現(xiàn)狀：出租經(jīng)濟(jì)，從種莊稼到種房子的；無公共設(shè)施和有嚴(yán)重安全隱患的城中村；布局分散、零亂、無序，大多數(shù)容積率低、規(guī)模偏小、廠房建筑質(zhì)量較差、功能不配套、開發(fā)強(qiáng)度低，無法滿足產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求的舊工業(yè)區(qū)目前深圳共有以行政村為單位的城中村241個(gè)，其中特區(qū)內(nèi)城中村91個(gè)，特區(qū)外城中村150個(gè)，以自然村落為單位的城中村和舊村則更多，共計(jì)2,000余個(gè)，共占地106平方千米深圳市各類舊工業(yè)區(qū)3881個(gè)，占地98平方千米，其中村辦工業(yè)區(qū)占80%以上建筑質(zhì)量問題嚴(yán)重的舊住宅區(qū)深圳市關(guān)于存量土地開發(fā)的三種破解方式三種方式城市更新土地整備土地制度改革對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等），根據(jù)城市規(guī)劃和城市更新辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)土地整理儲(chǔ)備通過收回土地使用權(quán)、房屋征收及拆遷、土地收購、征轉(zhuǎn)地歷史遺留問題處理、填海造地等方式，對(duì)零散用地進(jìn)行整合，并進(jìn)行土地清理及土地前期開發(fā)原農(nóng)村集體土地入市，以工業(yè)用地為主；自主拆除后公開掛牌轉(zhuǎn)讓，獲取收益分成；兩種分成模式：50%市國(guó)土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位；70%國(guó)土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，并可持有20%的物業(yè)深圳城市勇更新烏歷史兄演變Pa倦rt2政策杰演變—政策臂的法券律效護(hù)力層哥面摸索餅時(shí)代壺（20善04年之?dāng)嚽埃┰囼?yàn)針時(shí)代(2幸00破4-萄20術(shù)08年)法制獸時(shí)代紐奉（20拉09年—）20賄04糊《深圳揪市城中翼村(舊村)改造渠暫行規(guī)定》深府[20吊04怨]1滋77號(hào)20威05滿《關(guān)于擺深圳省市城掉中村枕（舊扁村）賽改造洽暫行壞規(guī)定棒的實(shí)早施意檔見》深府[2洞00蒙5]柳56號(hào)20此07典《關(guān)于襯開展布城中惹村（脆舊村押）改貿(mào)造工岡作有演關(guān)事隊(duì)項(xiàng)的撓通知》深府潔辦[2筑00抱7]額15糧9號(hào)20緞07練《關(guān)于靜工業(yè)污區(qū)升嫩級(jí)改六造的板若干淋意見》深府[2慰00膜7]耳75號(hào)20君08靠《關(guān)于麻推進(jìn)降我市振工業(yè)據(jù)區(qū)升甜級(jí)改繪造試拍點(diǎn)項(xiàng)痕目的慕意見》深府歲辦[2災(zāi)00極8]車35號(hào)20程09箱《深圳軌市城曠市更核新辦鬼法》市政份府令頓第21晶1號(hào)《深圳怎市城謙市更桑新辦棄法實(shí)往施細(xì)隆則》深府〔2躲01故2〕她1號(hào)“1+鑒6”文綢件，鉤產(chǎn)業(yè)婆用地樓優(yōu)化握升級(jí)儲(chǔ)，集因體產(chǎn)此業(yè)用賀地入浴市等20框02深圳史市龍崗慮區(qū)舊換村鎮(zhèn)爸更新信改造放管理所暫行奶辦法贊深宏龍府[2軋00飲2]筒5號(hào)文各區(qū)試醉點(diǎn)摸睡索，育出臺(tái)聚相關(guān)捕政策市政咽府出織臺(tái)城瘋中村陰改造誕和工攏改工密政策地方撥性規(guī)倡章《深圳趨市城弦市更鋸新辦應(yīng)法》出臺(tái)足及一肉系列和配套交政策改造伴模式街演變模式對(duì)要點(diǎn)案例自主炒更新政府時(shí)主導(dǎo)罩市場(chǎng)手參與市場(chǎng)曲化主以導(dǎo)改造禾主體祝確認(rèn)義：村集蛇體經(jīng)高濟(jì)組騾織自頓籌資環(huán)金，覆自主農(nóng)改造政府脾角色：政府統(tǒng)一剩規(guī)劃惠設(shè)計(jì)養(yǎng)、統(tǒng)星一報(bào)紀(jì)建審夏批，還起引蜂導(dǎo)、店協(xié)調(diào)玩、支撥持作禁用改造伯主體晉確認(rèn)予：原產(chǎn)勝權(quán)所淋有人醋可自主醉選擇碑市場(chǎng)乓合作遞方，顏由政氣府審批符，不套進(jìn)行兵公開悅招投信標(biāo)程傳序政府負(fù)角色顆：政策摘制定鉆者，帳不再塔參與球具體蘿項(xiàng)目魂操作改造抽主體傳確認(rèn)：形式很上政翁府通艘過招庫標(biāo)、盜掛牌多方式響公開曬確認(rèn)殘，實(shí)冊(cè)際內(nèi)定政府混角色櫻：制定甚政策域，參立加并干主導(dǎo)費(fèi)項(xiàng)目宴拆遷悶賠償漁民旨村舊改田貝終村舊改漁農(nóng)村、持崗廈僚村，蔬福田擠區(qū)政府+金地大沖孫村，英南山溪區(qū)政娘府+華潤(rùn)水灣19顛79佳兆絨業(yè)城閉市廣循場(chǎng)綠景虹灣墾等等深圳城市則更新蜜現(xiàn)狀Pa拌rt3城市圓更新秘資源檢盤點(diǎn)Pa勾rt3.噴1城中信村改烈造資吧源分懸布－押城中認(rèn)村總曉占地10咱6平方暖千米戶，主助要集絲式中原普關(guān)外餃地區(qū)羅湖251福田區(qū)415南山區(qū)540鹽田區(qū)130.7沙頭角27.2海山27鹽田59.1梅沙17.4光明新區(qū)820光明170公明650坪山新區(qū)851.8坪山587.6坑梓264.2龍崗區(qū)2805.7坂田176布吉334.6南灣245.6平湖306.4橫崗408.6龍城379.1龍崗719.3坪地236.1寶安區(qū)2550松崗400沙井650西鄉(xiāng)610新安170福永410石巖310大鵬新區(qū)567.8大鵬222.7南澳122.2葵涌222.9龍華新區(qū)1710龍華290民治300大浪350觀瀾770面積峽單位英：公誼頃舊工沃業(yè)區(qū)井資源閉分布扁－總禍占地98平方砍千米構(gòu)，主個(gè)要集忽中在斜原關(guān)捏外地秒?yún)^(qū)羅湖區(qū)170福田區(qū)280鹽田區(qū)89.6沙頭角13.5海山49.7鹽田23.9梅沙2.5光明新區(qū)1210光明210公明1000大鵬新區(qū)140葵涌70大鵬70南澳0坪山新區(qū)630坪山420坑梓210龍華新區(qū)1430龍華300大浪180觀瀾800民治150龍崗區(qū)2810坂田270布吉270南灣220平湖300橫崗500龍城310龍崗590坪地350寶安區(qū)3070松崗590西鄉(xiāng)540新安190石巖360福永730沙井660面積動(dòng)單位垂：公宮頃深圳潮市舊增住宅么區(qū)分雄布－奧總占州地約5平方滿千米遙，主藝要集關(guān)中在韻原關(guān)光內(nèi)地豎區(qū)羅湖區(qū)200.3紅嶺片區(qū)30太安路片區(qū)9.6文錦度片區(qū)9.7蓮塘片區(qū)5.3黃貝嶺片區(qū)35.5羅湖商業(yè)中心區(qū)22.1大頭嶺片區(qū)21.3福田區(qū)96.6上步工業(yè)區(qū)17.2蓮花村片區(qū)12皇崗公園片區(qū)1.9園嶺片區(qū)16.3上下沙片區(qū)0.7新洲片區(qū)2.7車公廟片區(qū)7.5南山區(qū)98.6南頭北片區(qū)54.3華僑城片區(qū)16.9蛇口片區(qū)21.3大南山片區(qū)0.9前海片區(qū)0.8高新區(qū)2.9沙河片區(qū)0.5同樂片區(qū)0.5赤灣片區(qū)0.5龍崗區(qū)17.2布吉中心地區(qū)7龍崗中心城4.5平湖1.9坑垶1.1坂田2.7清水河片區(qū)6.1布心片區(qū)11.7中興路片區(qū)0.6銀湖片區(qū)2.4水貝片區(qū)17.9東門片區(qū)6.7泥崗片區(qū)9.1新秀羅芳片區(qū)12.3福田南片區(qū)17.5香蜜湖片區(qū)0.5八卦嶺片區(qū)11.7黃木崗片區(qū)3.5皇崗口岸片區(qū)0.5景田片區(qū)2.5竹子林片區(qū)1.3福華新村片區(qū)0.8寶安區(qū)54.6西鄉(xiāng)東片區(qū)2.8龍華舊城區(qū)9.9寶安中心片區(qū)39.9觀瀾0.4福永1.6鹽田區(qū)22.4沙頭角片區(qū)20.9鹽田后方地區(qū)1.5面積駕單位吵：公伶頃深圳丹城市老更新塔現(xiàn)狀Pa霜rt3.飄2納入絹城市雙更新炊計(jì)劃佛的項(xiàng)掀目總膝量小休，實(shí)聚施率低；消且實(shí)功施周累期長(zhǎng)納入慘城市另更新浪單元傅計(jì)劃場(chǎng)的40啄7個(gè)項(xiàng)目幸，涉懶及更常新面堅(jiān)積35平方乳公里槍，約淺占深勇圳原述集體柏土地臟的9%完成植城市富更新小單元央規(guī)劃噸審批22稅7個(gè)，秘約20平方錫公里處于病實(shí)施糠階段況的10芳0個(gè)19仰98年，深圳耍市政倦府決繩定對(duì)崗值廈河療園片幸區(qū)進(jìn)手行全膛面改摩造。20光02年，深漿圳市島政府仁將改逝造任旺務(wù)交材由福傘田區(qū)直政府煤組織觸實(shí)施；20氧06年，深圳槐福田旋區(qū)政爭(zhēng)府、味崗廈恭股份薦有限蠟公司寄和金覺地集讀團(tuán)才侍最終浙簽訂卡了框丈架性樂協(xié)議準(zhǔn)，正手式推替動(dòng)崗眨廈河霸園片維區(qū)整麥體改造興；20愚09年，開廊始拆誕除20梢14年，舊道改后冬的深扇圳中飛心即菜將入坐市崗廈課村改假造歷碰程深圳給城市標(biāo)更新稠現(xiàn)狀申報(bào)路難－顧征集竊意見哨難，需占的總面遇積2/京3和總川人口2/顆3的業(yè)主通同意意見君，以媽及股衫份公孔司股和東大禍會(huì)通足過第三糠十四傘條效同布一宗冤地內(nèi)營(yíng)建筑活物由誘業(yè)主滅區(qū)分劍所有壁，經(jīng)傲專有屬部分寧占建匙筑物總面笑積三孤分之史二以上牧的業(yè)主讓且占慢總?cè)烁葦?shù)三匯分之冷二以匠上的業(yè)預(yù)主同垂意拆當(dāng)除重娛建的角，全闖體業(yè)虛主是蜜一個(gè)松權(quán)利沃主體牲。城中惠村、筆舊屋衣村拆零除重傘建的表，應(yīng)挽當(dāng)經(jīng)準(zhǔn)原農(nóng)器村集據(jù)體經(jīng)墊濟(jì)組渣織繼隱受單達(dá)位股東蓄大會(huì)慕按照抬有關(guān)伍規(guī)定襯表決同意旺。關(guān)鍵尋點(diǎn)：集體討股份勇公司集體駛股份露公司忙的作朽用多家揀發(fā)展尋商的背惡性恨競(jìng)爭(zhēng)審批恒難－靈審批拆流程構(gòu)復(fù)雜丹，程刊序多親，審房誠批慢業(yè)主徹簽署修改造散意愿糕委托友書受托虛單位截申報(bào)兼納入遣城市貌更新權(quán)單元匪規(guī)劃匹制定料計(jì)劃批準(zhǔn)站納入踢城市手更新年度擺計(jì)劃土地緣瑞及房孩屋確屢權(quán)、序登記開發(fā)弊商與腿業(yè)主責(zé)簽訂拆遷巨補(bǔ)償仗協(xié)議編制標(biāo)更新古單元索規(guī)劃塔草案核發(fā)榆更新旬單元撥規(guī)劃象批復(fù)核發(fā)倒建設(shè)孟工程轟規(guī)劃現(xiàn)許可時(shí)證核發(fā)壘改造喘實(shí)施主體晶批準(zhǔn)敗文件核發(fā)厲房屋妻拆遷供許可怒證并完元成舊店建筑儉物拆予除建設(shè)耕用地圓報(bào)備申請(qǐng)族建設(shè)澡用地莊方案咳圖建設(shè)揀用地諒規(guī)劃舍許可遣證注銷古房地底產(chǎn)證制作消宗地友圖申報(bào)釘改造舊實(shí)施室主體核發(fā)悶施工哥許可聞證開工猴許可紫證核發(fā)院竣工驗(yàn)收鳴證明繳納隸地價(jià)辦理吧房地婆產(chǎn)證入伙簽訂侵土地速使用難權(quán)出讓嚇合同占建嘉筑總面面積2/但3以上客且占染總?cè)硕艛?shù)2/佳3以上通的業(yè)扯主同襖意拆稼除重抖建，竹城中厲村需折經(jīng)過脊集體菊股份牲公司必表決街道暮辦、傍區(qū)城之市更憂新辦培、市肺規(guī)土級(jí)委三淹級(jí)申惡報(bào)、責(zé)審批一個(gè)勸城市糠更新謊項(xiàng)目狹由更舊新單污元立普項(xiàng)到懲獲取股項(xiàng)目停工程鄙施工界許可集證的逃整個(gè)罩流程美，約打花費(fèi)13臣02天（約祝三年禾半）低，項(xiàng)梨目涉趁及政腿府審敵批單捕位共45家。如太涉及矩原村訴集體姐資產(chǎn)亞，需糠要召沾開股民妖大會(huì)6次拆賠予難－拆連遷賠血償難券談攏，拆賠比越鼻來越建高，恢以及澇釘子目戶問題南園新村2013年1：1.4大沖2009年1：1崗廈2008年480平1：1480以上1：0.9漁農(nóng)村2004年

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