喜來東商業(yè)購物廣場定位及營銷策劃報(bào)告

喜來東商業(yè)購物廣場定位及營銷策劃報(bào)告二○一五年一月長沙同道行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)謹(jǐn)呈：喜來東投資有限公司報(bào)告體系PART1

市場分析PART2

項(xiàng)目定位PART4經(jīng)濟(jì)估算PART3

招商及運(yùn)營PART1

市場分析市場概況項(xiàng)目概況市場概況>>>資陽商圈桃花侖商圈康富商圈赫山商圈根據(jù)益陽市區(qū)消費(fèi)習(xí)慣及商業(yè)分布，主要?jiǎng)澐譃樗膫€(gè)商圈，分別為桃花侖商圈、赫山商圈、資陽商圈、和康富商圈。商業(yè)市場格局四大商圈概況商圈名稱主要業(yè)態(tài)代表商家商圈特征桃花侖商圈購物為主輔以餐飲、影院等沃爾瑪購物廣場、銀城春天、女人街、桃花侖服裝城益陽商業(yè)最集中商圈，消費(fèi)階層涵蓋益陽各個(gè)階層，沃爾瑪為中心區(qū)域業(yè)態(tài)最齊全赫山商圈購物為主輔以培訓(xùn)、健身、特色餐飲等萬木春、金嘉利、赫山廟步行街與桃花侖商圈相接，消費(fèi)階層偏中低端，主要以30歲中年人及20歲以下學(xué)生群體，但人流、車流量較大康復(fù)商圈購物、餐飲、休閑為主輔以健身、休閑等步步高百貨中高端消費(fèi)，形象及環(huán)境相對較好，隨著高新區(qū)的發(fā)展，此片區(qū)商業(yè)發(fā)展較快，如福中福商圈亦將形成新商圈趨勢資陽商圈購物為主輔以批發(fā)、五金、特色餐飲等橋北步行街、橋南批發(fā)市場老舊街區(qū)，隨著城市的東拓南移，次商圈有逐漸衰退之勢，其消費(fèi)人群主要以橋北及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民較多，整體形象較差租金水平區(qū)域樓層業(yè)態(tài)類型租金水平經(jīng)營情況消費(fèi)檔次及人群沃爾瑪及周邊-1F童裝、品牌鞋；良好，益陽最集中消費(fèi)區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚中高端，益陽各個(gè)階層1F服裝、金器2F超市女人街1F鞋服、女包、化妝品、美容美甲200-300元/㎡/月一般，依靠沃爾瑪，逐漸趨向好中低檔次銀城春天1F鞋服150-200元/㎡/月，免租五個(gè)月較差，目前在招租中，很多商家經(jīng)營不善并撤場中低檔次萬木春1F手機(jī)、鞋、文具200-300元/㎡/月較好，前期已經(jīng)經(jīng)營多年，目前全新招商及出售，開張經(jīng)營較為火爆中低檔次2F童裝、女裝、鞋包120-170元/㎡/月3F女裝、鞋包、布藝60-70元/㎡/月益陽商業(yè)特征三四線城市，消費(fèi)力有限作為三四線城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，本地居民多為基礎(chǔ)生活需求，消費(fèi)能力有限，高端消費(fèi)人群較少。組團(tuán)分區(qū)較為明顯益陽大致可以劃分為桃花侖、康復(fù)、赫山、資陽四大組團(tuán)。商圈的業(yè)態(tài)趨同

基本上以購物中心、超市為核心形成新的商圈，如沃爾瑪、步步高等。商業(yè)整體形象欠佳，檔次低，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。

益陽市主要兩大購物中心有沃爾瑪、步步高百貨經(jīng)營較為規(guī)范，形象及展示較好，其他區(qū)域如金嘉利、萬木春、女人街、銀城春天等管理欠規(guī)范，消費(fèi)群體偏向中低端。南部商圈呈上升趨勢。

隨著城市東拓南移的發(fā)展，南部新區(qū)居住人流逐年上升，因而康復(fù)路步步高百貨及福中福商圈發(fā)展較快，南部商業(yè)業(yè)態(tài)主要以ktv、酒店、餐飲、足浴、休閑等場所為主。項(xiàng)目概況>>>項(xiàng)目輕位置本案桃花烈侖商楊圈項(xiàng)目華地處屋益陽芒中心敞城區(qū)桐大桃禽北路鑄，北說接桃膚花侖繡路，慰緊靠帆桃花狐侖商紀(jì)圈，楊緊鄰粒益陽掛市核覽心商例圈桃左花侖幻玉商圈娛。區(qū)域遮商業(yè)鋸概況桃花啊侖路魔與大煮桃路既交匯掠路口洞，業(yè)皂態(tài)有獵生活魄超市蜓、菜蛾市場泡、鞋舅服等沈商業(yè)拆，形次成人沃流較般為集求中消團(tuán)費(fèi)區(qū)瓣；沿大扁桃路呀商業(yè)漲主要掏以生蹦活配牲套、猴服裝貞、飾棗品及處特色裙小吃咽、餐砍飲為崖主；區(qū)域伙商業(yè)挎特征街鋪棋為主擇，路倦面較獎(jiǎng)?wù)粯I(yè)態(tài)肥雜、行門面卸小，辣形象路較差房誠，資墓源整幣合較憤難；商品酸缺乏兆特色架、精嫌品，階檔次餡偏中剖低端喬；總建筑面積總使用面積各層使用面積4000㎡3312.53㎡-1F1F2F3F893.32㎡733.89㎡750.47㎡934.85㎡項(xiàng)目弊概況項(xiàng)目間分析優(yōu)勢緊連薄桃花鏡侖商糞圈，系周邊朵商業(yè)偏成熟擠，周邊呈居住疊人群覆量大睛，有夏固定孫消費(fèi)婆人群大。劣勢威脅夏點(diǎn)機(jī)會(huì)救點(diǎn)物業(yè)挑與主噸干道孟存在惜一定丸距離劉，展?jié)h示面旬受限抹。配套甚停車挨位較稈少。周邊曬商業(yè)胞不成努規(guī)模牲，檔途次低咸。改造趟工程標(biāo)量大公交櫻線路挪少市場牙競爭旁激烈周邊旬商業(yè)項(xiàng)檔次所低，溫形象貍差，棚同質(zhì)否化嚴(yán)伴重；商業(yè)千輻射粉人群器面較寨廣。總述仙：立蛙足周閣邊已脖有商嫌業(yè)形撐態(tài)，戀以專犯業(yè)、痕特色虜取勝項(xiàng)目奧周邊爺商業(yè)致業(yè)態(tài)駝已基陡本成饑形，票本案雨體量謝40素00斤㎡，雙體量肚較小四，難果獨(dú)立怎形成探核心癥聚合保力，兼故定蹲位總役策略革應(yīng)更賢側(cè)重少“借捉力使駐力”貨，立罵足已它有商丸業(yè)形揪態(tài)之掛上，委通過帆項(xiàng)目渠的專拼業(yè)運(yùn)翼營及巾主題叛形象趙打造愿、特胃色商東品經(jīng)沾營吸艱引人籌群駐兔足消投費(fèi)。PA艦RT合2項(xiàng)目唇定位主題最定位業(yè)態(tài)木規(guī)劃主題夏營造主題漂定位綱>>賴>通過對項(xiàng)目區(qū)位、商圈環(huán)境和競爭環(huán)境的分析以易于快速變現(xiàn)和提升項(xiàng)目價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，兼顧開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營業(yè)主三方利益，抓住區(qū)域發(fā)展的未來趨勢和人群消費(fèi)特征，規(guī)避與其他項(xiàng)目直接競爭，進(jìn)行差異化的市場定位，做“精”做“?！薄?、立足項(xiàng)目所在區(qū)位2、打造核心商圈內(nèi)次級消費(fèi)中心3、規(guī)避同質(zhì)化商業(yè)惡性競爭及電商的沖擊定位倍思考區(qū)位爺方面：本幼項(xiàng)目憤所在盡位置藏大桃發(fā)路，份位于航城市柏核心潔，周勞邊居塊住人準(zhǔn)群密險(xiǎn)，人鳥流、姐車流隊(duì)量大洲，且錄緊鄰殺桃花傅侖核泄心商假業(yè)圈聞，易獨(dú)與商悠業(yè)中掉心融銹合。交通阿方面：交耗通暢濫達(dá)，槽公交肌網(wǎng)絡(luò)爪稍有情欠缺去。體量仁方面：本層項(xiàng)目霞體量恨較小煎，4姐00即0㎡冰集中販體量冤，進(jìn)珍深長抬。定位梨思考定位反思考我們庸的消傲費(fèi)人遺群：1、有語車，首且對春生活柄品質(zhì)理要求蠢較高初的人萄群；2、對忌新鮮過事物獸愿意夸接觸派的年運(yùn)輕人受群；3、對弓生活皇有格魄調(diào)要其求的暗小資雙人群膝。4、叢喜歡壺精致伴、時(shí)擴(kuò)尚潮嘴流的趕人群仔。與周賠邊商贏業(yè)融伐為一豆體又歉獨(dú)樹憑一幟按，將渡項(xiàng)目惕打造秩成以時(shí)獄尚服濾裝、繩鞋包投、快嫌時(shí)尚子餐飲登、清純吧為枝主導(dǎo)泛的商井業(yè)業(yè)量態(tài)，夏以融軟世界瞎潮流泊、時(shí)乎尚名凳品、香異國語美食仁、藝據(jù)術(shù)經(jīng)插典為戰(zhàn)一體欲，形攪成極劫具特溉色的藍(lán)時(shí)尚窗購物消中心靠。我們廉的定棟位方國向：項(xiàng)目仁推廣哭案名奮建議潮流耀MA難LL——海匯聚辮世界蕉潮流注解賺：1、稠點(diǎn)明抹項(xiàng)目愉定位陳，主蛋打時(shí)上尚理今念；2、溉MA士LL唱如s音ho五pp擋in究g弄ma醫(yī)ll粥，為攜購物碰中心寺、廣品場、灣林蔭撿道之壟意，輪較利閥于傳瞎播。案名越1：備選北案名惠建議桃6盲街取自議大桃身路4階06停號。mi雹ni趴街mi箏ni容意為阿小型瓜、微微型，影主要駛因項(xiàng)御目體姓量較損小。時(shí)尚目邦點(diǎn)明設(shè)時(shí)尚裂理念拾，對溪接目終標(biāo)消碎費(fèi)人趟群。悅匯到廣場悅：情愉悅馬，開澇心；見體現(xiàn)泰項(xiàng)目泰個(gè)性腰主張言。業(yè)態(tài)孫規(guī)劃規(guī)>離>>業(yè)態(tài)價(jià)規(guī)劃方案雪1：因商奴場停季車位吹不足崗，建鐮議負(fù)墨一層葬規(guī)劃寄停車組位，綠可增雁加停圓車位胳20顛余個(gè)蹲，且線需電編梯直濤達(dá)。方案券2：沿用教前期毒方案甲，規(guī)片劃小鋸型生計(jì)活商傾超。業(yè)態(tài)秧規(guī)劃鞋包洞、女肉裝、奏化妝恒、美缸甲情境薪布置格、櫥捐窗展劫示規(guī)劃排方案塘調(diào)整匠：1、供增加簽櫥窗分展示壁，以囑吸引舞人流糊；2、頂進(jìn)入污商城帆開闊蒜區(qū)域冬，可朗做情招境布代置，洽營造歉氛圍秒，增確強(qiáng)體已驗(yàn)。3、遇增加毯觀光世電梯霧，可咬增加集2、獨(dú)3F例商業(yè)丟消費(fèi)撒的便糧捷性抬。4、患過道占規(guī)劃龜現(xiàn)為睬2.謝4米蘆，建朵議更掉改為偵1.休8米仆。5、灰鋪面逆規(guī)劃件面積識(shí)10籠-2和0㎡盛為主雕。增加竹觀光健天梯激一臺(tái)1F幻玉：精隸品鞋慶包、被女裝慌、化趣妝、紅美甲業(yè)態(tài)門規(guī)劃特色僑小吃飲料像甜品2F看：精向品鞋她包、娃女裝熊，輔買以特紛色小販吃、哥飲料愁甜品外圍快業(yè)態(tài)碰與一悶樓保影持一屯致，法以形乒成整介體氛期圍。業(yè)態(tài)迎規(guī)劃3F直：餐臘飲、伙清吧取，分簡區(qū)建草議根禁據(jù)商碑家需圣求劃條分。主題嗚營造商>>坑>導(dǎo)視俯系統(tǒng)導(dǎo)視澤系統(tǒng)晃建議序：1、貢在廣汪場前泊坪設(shè)勸立主喝形象鑒標(biāo)識(shí)賺物；2、核建議科樓體塑做大袍型發(fā)壓光字憑；3、敢靠近簽馬路悠處設(shè)征中型傭標(biāo)識(shí)黃牌，秒引導(dǎo)冤及吸感引客驢戶消院費(fèi)。導(dǎo)視涌系統(tǒng)導(dǎo)視察系統(tǒng)藏建議唯2：1、雄設(shè)停柳車導(dǎo)衛(wèi)視牌茄；2、所電梯豈口設(shè)慎購物衛(wèi)中心孝內(nèi)商哪家導(dǎo)灰視；3、揭其他祖各項(xiàng)答配套扮導(dǎo)視廁系統(tǒng)劇等。主題滅元素殲——構(gòu)廣場叫標(biāo)志可性雕殿塑32主題鏟元素更——食樓體公亮化33PA駁RT撇3招商敲運(yùn)營1、鍵品牌處餐飲蜘——較中西括餐廳項(xiàng)、茶罪藝會(huì)疏所、觸快時(shí)封尚餐去廳；2、魄主力跳形象歸店—抄—中冊高端啟女裝會(huì)、鞋羞包、淘飾品沈等形跪象店；3、慢輔助股甜品傻、飲晃料店棕、特貞色食皆品類移——禮如臺(tái)你灣芋進(jìn)圓、狡絕味代鴨脖暗、醬也板鴨步等；重點(diǎn)草招商換對象——前期茅重點(diǎn)稿針對沉3F未主力星餐飲液店及悼1樓截主力綱形緣瑞象店行招商招商株思路購鋪?zhàn)誀I

首選實(shí)力品牌商家，通過給予品牌商家巨額優(yōu)惠，吸引品牌商家出資購鋪經(jīng)營。品牌租賃

鼓勵(lì)品牌商家租賃商鋪，有效篩選機(jī)控制招商品牌及品類。合作經(jīng)營

因前期招商難度相對較大，對于某些大品牌主力商家，可采取合作經(jīng)營的方式，建議以提供場地或其他吸引力政策，有力的吸引大品牌商家入駐。招商坐方式統(tǒng)一頂定位劍：主題舟、業(yè)肥態(tài)、反功能惡的統(tǒng)林一。統(tǒng)一米招商景：完成喇前期透主力勒商家漸招商第，通鵲過業(yè)例態(tài)限蜂制及夸優(yōu)惠田引導(dǎo)霧實(shí)力營商家拐自購籌自營館。統(tǒng)一漲形象稈：在相成應(yīng)的禍區(qū)域濤，進(jìn)難行風(fēng)中情營繳造，芒對各姓自區(qū)耍域的金門頭向設(shè)計(jì)跡，展篩示形東象進(jìn)葵行統(tǒng)取一裝遣修設(shè)依計(jì)風(fēng)糟格，艇保持咸統(tǒng)一她調(diào)性芒。統(tǒng)一旗管理胳：成立胃商業(yè)位運(yùn)營羊公司排，由摘商業(yè)城運(yùn)營名公司賢專業(yè)聚運(yùn)營肝管理繭。運(yùn)營草團(tuán)隊(duì)稈建議慮以3險(xiǎn)-5稍人，失對時(shí)任尚搭舍配有稅一定左了解鍬，善對于生錄意經(jīng)破營。成立祖商業(yè)殘運(yùn)營驕公司吸，對得項(xiàng)目邁進(jìn)行哈統(tǒng)一暫招商隱，統(tǒng)雅一形輔象、掘統(tǒng)一詳定位決、統(tǒng)糞一經(jīng)澇營管躁理的煙方式罵，進(jìn)牢行前褲期市蕉場的騎培育陰及打乓造。運(yùn)營止思路為——猜專業(yè)蕩打造1、記建立很“潮久流m寒a(chǎn)l建l”恒微信役平臺(tái)爐，以紹微信蛛為項(xiàng)左目推外廣及挨造勢飾，后塌期可農(nóng)聯(lián)合撓商家夠推廣惹，并酬定期獨(dú)推送蒜商家慘優(yōu)惠歸信息迷；扣2昆、建壩立專憤業(yè)網(wǎng)欺站，桌可實(shí)督現(xiàn)網(wǎng)禮絡(luò)下毯單，鐘并定婦期推具送商則家團(tuán)租購及獎(jiǎng)優(yōu)惠牽，實(shí)勿現(xiàn)線陡上、瞇線下什相結(jié)菜合。運(yùn)營纏思路蜜——眼建立醬完善嘩的網(wǎng)宿絡(luò)及胳微信私宣傳餓平臺(tái)招商燙進(jìn)度切規(guī)劃1、堂定位伐確定嫂，2、膀主題炮形象件廣告梅出街軟；2、芬招商童團(tuán)隊(duì)協(xié)搭建首完畢??；3、巾商家誤資源獵挖掘遮；4、蜓投資才客戶頃積累軌；5、叢主形爽象工貸程完廉成并風(fēng)展示；階段湯1：姜1月膊——嚇4月前期注