房地產(chǎn)銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告

熙灣銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告2004年9月熙灣，完全生活靜界！

分析片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新情況,調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)策略,明確下階段推廣思路及各合作方的工作重點(diǎn).報(bào)告目的：

總占地面積:9553.8M2住宅建筑面積:28038.8M2商業(yè)建筑面積：758.9M2綠化系數(shù):62%容積率:2.83總套數(shù):211戶車(chē)位:187個(gè)

兩棟11-16層小高層，南北向，中心為小區(qū)園林，北棟為近6米架空層具備”泛會(huì)所”的功能，南棟底下為小區(qū)配套商業(yè)。項(xiàng)目總體分為：A、B、C、D、E、F、G7個(gè)單元；2梯2-3戶，主力戶型為3房，占到的套數(shù)比為77.5%，其余為2房及4房，各占10%及12.5%。高新南環(huán)路高薪南十一路NABCDFGE“熙灣”簡(jiǎn)介項(xiàng)目基礎(chǔ)資料:項(xiàng)目總體規(guī)劃:

戶型面積套數(shù)套數(shù)比2房80—812110%3房110—1154822.7%3房+工人房122—13211655%4房+工人房1462612.3%3房為主,2房、4房為輔，其中3房帶工人房為項(xiàng)目主力戶型。項(xiàng)目戶型定位:戶型亮點(diǎn):2梯2戶,南北通透戶戶贈(zèng)送10-16平米空中露臺(tái)部分單位同時(shí)具備入戶花園及大露臺(tái)15米綠化帶高新南環(huán)路高薪南十一路NABCDFGEF單元G單元

目前工程進(jìn)展：主體建筑14層發(fā)展商營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：保證項(xiàng)目100%銷(xiāo)售率

樹(shù)立企業(yè)品牌，建立良好市場(chǎng)形象實(shí)現(xiàn)低成本營(yíng)銷(xiāo)（推廣費(fèi)用100萬(wàn)）

工程進(jìn)展及銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)、銷(xiāo)售節(jié)奏預(yù)估：2005年2004年工程２層主體封頂脫外墻7月8月9月10月11月12月２月主入口完工樣板房完工咨詢處進(jìn)場(chǎng)園林中心完工售樓處完工主入口施工

項(xiàng)目咨詢處于８月16日正式到位；計(jì)劃９月１8/日累積客戶5００人，開(kāi)始認(rèn)購(gòu)VIP卡；至2005年2月（4個(gè)月）實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率95%，約200套，月均銷(xiāo)售25套。銷(xiāo)售95%解籌、開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目推介會(huì)VIP認(rèn)購(gòu)９月２５日項(xiàng)目封頂，舉行產(chǎn)品推介會(huì)，預(yù)計(jì)集卡１５０張；１０月１日正式售樓處、樣板房開(kāi)放，對(duì)外計(jì)算價(jià)格；１０月１６日解籌，預(yù)計(jì)VIP卡累積２５０張，解籌８０套；１０月３０日開(kāi)盤(pán)，累計(jì)銷(xiāo)售約１００—１２０套；

報(bào)告框架:一、片區(qū)市場(chǎng)分析二、總體營(yíng)銷(xiāo)策略三、分期營(yíng)銷(xiāo)舉措四、各方工作重點(diǎn)

片區(qū)簡(jiǎn)介簡(jiǎn)述南硅谷功能與前景區(qū)域現(xiàn)狀：以科技、教育為主要功能；住宅小區(qū)的先繼開(kāi)發(fā)，片區(qū)市場(chǎng)預(yù)熱情況不斷升溫。居住功能：主要是科技工業(yè)園的生活配套及軟件園區(qū)；總建筑面積近100萬(wàn)平米，規(guī)劃人口3萬(wàn)人。教育功能：已形成產(chǎn)學(xué)研基地和虛擬大學(xué)園等科研教育基地；3-4年內(nèi)：陸續(xù)開(kāi)發(fā)建成商品房住宅小區(qū)；5年規(guī)劃：建成賽博維爾軟件園和居住配套小區(qū)；未來(lái)規(guī)劃：建成國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際上有影響的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

體現(xiàn)21世紀(jì)最具城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域；現(xiàn)階段配套設(shè)施缺乏，未來(lái)配套規(guī)劃完善；是生活文化氛圍濃厚的純凈理想生活社區(qū)。

市場(chǎng)分析海闊天空海怡東方濱福庭院8號(hào)濱福世紀(jì)廣場(chǎng)萬(wàn)豪商業(yè)廣場(chǎng)片區(qū)項(xiàng)目分布情況項(xiàng)目名稱占地面積(萬(wàn)㎡)建筑面積(萬(wàn)㎡)容積率發(fā)展商1號(hào)地塊263卓越地產(chǎn)2號(hào)地塊1.94.82.5世博海濱實(shí)業(yè)3號(hào)地塊1.95.72.9廣東偉鴻集團(tuán)公司有限公司4號(hào)地塊1.14.24.2三九地產(chǎn)5號(hào)地塊0.94.34.3祺悅地產(chǎn)6號(hào)地塊1------京武地產(chǎn)7號(hào)地塊1.13.23.16東方雅鄉(xiāng)茶文化村有限公司8號(hào)地塊1.33.82.77深圳瀾濤有限公司結(jié)論:目前片區(qū)在售項(xiàng)目除萬(wàn)豪商業(yè)廣場(chǎng)外,其他4個(gè)項(xiàng)目均為銷(xiāo)售尾期;另八個(gè)地塊將近35萬(wàn)平米的存量,目前仍是地塊狀態(tài)，預(yù)計(jì)05年推售,不與本項(xiàng)目產(chǎn)生太大的直面競(jìng)爭(zhēng).預(yù)售項(xiàng)目在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目

（總撤計(jì)4朽2.六6萬(wàn)椅，同膀質(zhì)化筋競(jìng)爭(zhēng)濟(jì)激烈舌）片區(qū)釀在售亦樓盤(pán)天信息險(xiǎn)表項(xiàng)目名稱占地面積總套數(shù)（套）容積率均價(jià)（元/㎡）主力戶型定位賣(mài)點(diǎn)銷(xiāo)售情況住宅面積陽(yáng)光帶海濱城一期4.2萬(wàn)㎡9103.46700入市6800實(shí)收142-177㎡四房占68%舒適享受型品牌、大社區(qū)、園林、配套、教育2年銷(xiāo)售率約100%14.2萬(wàn)㎡陽(yáng)光帶海濱城二期4.3萬(wàn)㎡10483.226600入市6850實(shí)收109-117㎡三房占55%安居實(shí)用型品牌、大社區(qū)、園林、配套、教育8個(gè)月銷(xiāo)售78%，剩余高層3房、少量2、4房12.8萬(wàn)㎡中信海闊天空1.9萬(wàn)㎡6524.226600入市6800實(shí)收113-132㎡三房占77%安居實(shí)用型品牌實(shí)力、公園景觀、教育、送花園8個(gè)月銷(xiāo)售75%，剩余高層3房、少量北向2房7.7萬(wàn)㎡海怡東方2.9萬(wàn)㎡7462.77000入市7150實(shí)收75-80㎡兩房占36%；93㎡三房占29%；108-114㎡三房占34%安居實(shí)用型低容積率、多層洋房、送花園、實(shí)景園林4個(gè)月銷(xiāo)售75%，剩余北向2房及高層單位7.9萬(wàn)㎡在售財(cái)項(xiàng)目柜分析1、腿競(jìng)爭(zhēng)炭上:目前席在售欄項(xiàng)目痛整體充銷(xiāo)售倉(cāng)率均絹在7遵5%頂以上巷,預(yù)示計(jì)1胞0月剪銷(xiāo)售率瓜將達(dá)票到8繼0%正以上勁，與粒本項(xiàng)恨目的酒直接鈔競(jìng)爭(zhēng)駱性不熱強(qiáng)。2、俯產(chǎn)品賴上：以9駝2-隨13僻9平悼米的醉3房杰，1麥42煉-1聲56漿的4溉房為藍(lán)主。3、斤銷(xiāo)售皆上:朝南眼向的拴\朝割園林而的\舟附贈(zèng)圾送面擦積的欲戶型稠銷(xiāo)售傻情況泰較好榜，四房筍以上塞戶型在為片毅區(qū)稀型缺產(chǎn)殖品。4、昆客戶婆上：實(shí)際叼成交發(fā)的客灰戶中座，來(lái)憐自福模田與火南山字客戶淋比重違高過(guò)次科技園危的客煩戶。5、擱推廣夫上：在項(xiàng)猾目規(guī)仆模及能發(fā)展表商品涌牌前絞提下年，各嬸項(xiàng)目轟均做愁有大量推捉廣。結(jié)甚論市場(chǎng)震分析預(yù)售悔項(xiàng)目欣分析項(xiàng)目名稱占地M2建面容積率戶數(shù)車(chē)位戶型定位推售時(shí)間濱福庭83012622\3\4\5\6房117-130M2三房占54%122-158M2四房占44%以二次置業(yè)為主,戶型較大,舒適享受型物業(yè)2004年10月濱福世紀(jì)廣場(chǎng)9553241181.7713811140-46M2一房52-69M2二房公寓性質(zhì)小戶型,底下1-5層為商場(chǎng)投資性物業(yè)2004年10月熙灣(本項(xiàng)目)9553338112.832111872\3\4房110-133M2三房占77%146M2四占12%三房為主力戶型,面積較為適中.居家實(shí)用型物業(yè)2004年10月三個(gè)芝項(xiàng)目競(jìng)的推無(wú)售期杰重疊匙;但之由于些濱福想世紀(jì)快廣場(chǎng)那在產(chǎn)滿品定斬位上折與本議項(xiàng)目甜產(chǎn)品喜定位購(gòu)相距求較大號(hào),不潤(rùn)處于秘同一巡壽競(jìng)爭(zhēng)往層面草,何濱福竟庭院肆的產(chǎn)也品定滴位、扛項(xiàng)目域規(guī)模害及施蔑工進(jìn)嬸度基凱本與泳本項(xiàng)菜目相吼近,瞞為本凱項(xiàng)目厘最大途的競(jìng)書(shū)爭(zhēng)對(duì)粒手.熙灣VS濱福漿庭院競(jìng)爭(zhēng)察項(xiàng)目宋分析項(xiàng)目蜂規(guī)劃旱布局濱福仿庭院?。狐c(diǎn)式美布局坊為主惑，園秋林分僚為兩職部分主入他口在雷南面忙，昭碰示性赴差五棟9-允16層小騙高層,2梯3戶及1梯2戶產(chǎn)品插的均雪好性豪較強(qiáng),大部叔分的頁(yè)戶型睬擁有因庭園景觀91的%的戶回型保辰證了佳南向格的主嫁要朝果向,且大釣部分戶矩型為群南北鎮(zhèn)通透,5縱5%的戶漂型帶隆花園(以入戶鴉花園忽為界主,計(jì)一仗半建溪筑面頌積).熙灣關(guān)：板式塑布局,園林蒜空間烈完整主入餡口臨膠路，半展示恐效果米好南北鑼兩棟11危-1優(yōu)6層小括高層,2梯戶課及2梯3戶90障%的戶現(xiàn)型為賣(mài)兩梯觀兩戶澆為南針北通抓透,北棟矩觀看園暖林景坐觀,南棟饑高層涼觀海轉(zhuǎn)景1棟2棟3棟4棟5棟入口北棟南棟入口高新南環(huán)路高新南十一路戶型2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)+入戶花園3房2廳2衛(wèi)+工人房4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)+入戶花園4房2廳2衛(wèi)+入戶花園+工人房5房2廳4衛(wèi)+入戶花園單戶面積86.69106-117123-129112-137122-135137-138139-159276.14戶數(shù)86571253830613套數(shù)比例%2%22%24%8%13%10%20%1%濱福庭院VS熙灣競(jìng)爭(zhēng)依項(xiàng)目陡分析戶型2房2廳2衛(wèi)+贈(zèng)送露臺(tái)3房2廳2衛(wèi)+入戶花園+贈(zèng)送露臺(tái)3房2廳2衛(wèi)+工人房+贈(zèng)送露臺(tái)4房2廳2衛(wèi)+工人房+贈(zèng)送露臺(tái)單戶面積81-83110-115122-132146戶數(shù)214811626套數(shù)比例%10%22.7%55%12.3%項(xiàng)目挽產(chǎn)品瓣定位主力粘產(chǎn)品券面積雕接近搖，濱伏福產(chǎn)喘品面碧積區(qū)間蹤蝶跨度認(rèn)較大請(qǐng)，可惱選性汽較多通；濱福夢(mèng)2房病面積白偏大粉，銷(xiāo)私售有非壓力漸，但齡比例詞少；濱福刷4房詞比例銜較大塵，屬祖片區(qū)痛暢銷(xiāo)傭產(chǎn)品佛。本項(xiàng)惠目競(jìng)拘爭(zhēng)優(yōu)逝劣勢(shì)損分析優(yōu)罷勢(shì)：項(xiàng)目較規(guī)模粉偏小受，自錦身配街套不疫完善宣；部分駛戶型鋸結(jié)構(gòu)按（客秒廳過(guò)最梁）呆對(duì)空毅間有貝影響急；發(fā)展憤商品彩牌資涉源無(wú)圾法利篩用；沒(méi)有常保證鎮(zhèn)戶戶館具備伴生活鑒陽(yáng)臺(tái)鉤與工灶作陽(yáng)趣臺(tái)；產(chǎn)品氏使用卻率較劑低；產(chǎn)品澆面積悠區(qū)間錘少，來(lái)可選繞性不涼強(qiáng)；小區(qū)毀東側(cè)慚視線逢受世季紀(jì)廣睜場(chǎng)一師定遮臟擋。二梯寒二戶善板式嬌結(jié)構(gòu)拴，南泛北通記透；戶戶捉贈(zèng)送10攻-1屋6平米救露臺(tái)奮；盡量?jī)?nèi)保證斜南山母外國(guó)討語(yǔ)學(xué)辟校學(xué)肝位；園林喉設(shè)計(jì)寸精致凳，入熊口展天示效禮果好駁；電梯滋廳及起消防寶梯均準(zhǔn)通風(fēng)愿采光押；南棟段中高糠層擁賊有?，F(xiàn)景資爭(zhēng)源；外輪高廓線者豐富蹤蝶，外祝觀設(shè)弱計(jì)大悶氣。劣繩勢(shì)：項(xiàng)目濃總體挑設(shè)計(jì)豪精致瓦、高感檔，棄附加漲值（氣贈(zèng)送挨花園厭）優(yōu)枯勢(shì)明啄顯，音但濱琴福項(xiàng)敞目針遇對(duì)本帆項(xiàng)目涼劣勢(shì)忘也具睡備一枝定競(jìng)豈爭(zhēng)優(yōu)托勢(shì)，蓮因此腹本項(xiàng)栽目在稍現(xiàn)場(chǎng)去包裝畢展示被到位典、學(xué)陳校學(xué)賽位落護(hù)實(shí)及鋪?lái)?xiàng)目成入市照時(shí)機(jī)完搶先罩等方置面顯讓得尤撤為關(guān)材鍵。報(bào)告槍框架結(jié):一、哀片區(qū)呈市場(chǎng)逼分析二、緊總體努營(yíng)銷(xiāo)胡策略三、記分期投營(yíng)銷(xiāo)漿舉措四、吉各方京工作陸重點(diǎn)突出嗚形象--和-與片鉆區(qū)價(jià)叮值相芝關(guān)聯(lián)強(qiáng)化毅產(chǎn)品--黑-突顯歡賣(mài)點(diǎn)像展示索品質(zhì)借勢(shì)掩推廣--器-節(jié)約硬成本查實(shí)效犯營(yíng)銷(xiāo)總體營(yíng)銷(xiāo)別策略強(qiáng)化標(biāo)片區(qū)取未來(lái)息價(jià)值事及產(chǎn)飽品特速色，菌采用濤借勢(shì)屆策略柴，走標(biāo)低成躍本營(yíng)銷(xiāo)路供線，考與周禽邊樓帖盤(pán)資授源共沸享，板提升結(jié)項(xiàng)目面附加鋸值與諒形象鏈.推廣貧形象拒--谷--推廣味語(yǔ)、樸定位壺語(yǔ)海風(fēng)跟吹拂臨,濱手海大杰道斜棟陽(yáng)如屯畫(huà),濤聲鎖如夕預(yù),深士圳灣盞畔金岸光閃通爍,當(dāng)城劉市的腎喧囂屋還在祝上演居,熙鎮(zhèn)灣更施在乎揪心靈雅的富息足,這里衛(wèi)只有扁生活鋼，只炸有純寫(xiě)凈，一種織包容添的海拋懷編名織了魚(yú)深圳犯未來(lái)厲生活泰的所咽有繽愉紛和超美麗混，熙灣督,讓臟硅谷漏靜下喊來(lái)!在熙鉛灣,似卸下僅社會(huì)遣的標(biāo)蛇簽,艘成為任百分臨之百女忠于悼自己匪的主孝人，平凡刻的快挽樂(lè),級(jí)已經(jīng)褲不是丹奢侈仿,這里縣的幽濫靜樹(shù)另海，艦隔絕反了市茄俗打奔擾，興還給薪您生訂活的微真實(shí)賠．讓你柳忘記休工作娛，忘扛記時(shí)抗間,口忘記善壓力抵，熙灣厲,完不全生平活靜猶界!建筑稻、園量林、膨戶型刺、配斗套形象決展示折頁(yè)恥、戶著型單腫張（８榴月２念２日展到位辜，配擔(dān)合咨暫詢處活使用期）簡(jiǎn)介供大氣無(wú)，賣(mài)褲點(diǎn)清輕晰，礦展示責(zé)項(xiàng)目伍形象美、體些現(xiàn)項(xiàng)碰目品喪質(zhì)靜是這繳個(gè)城敢市喧脫嘩２帖０年創(chuàng),浮華換流走豎后一佳種平徹和的墳氣質(zhì)飾；是走怠過(guò)山胡,趟頂過(guò)水虧，一片狹坦然額的幸韻福內(nèi)種斂你貧激情煮腳步耍的心奏態(tài)；也是貸嘗過(guò)礦甜,辯品過(guò)耀苦，一種劫回歸遠(yuǎn)的意剩念在巖平衡縱里成拾為靜廁態(tài)滋貞長(zhǎng)的容依戀是。片區(qū)產(chǎn)品心境樓書(shū)（９餓月２涉5日魯?shù)轿话悖涫毯袭a(chǎn)供品推灑介會(huì)狡使用守）表達(dá)捕片區(qū)鼻氛圍僻，體踩現(xiàn)樓徐盤(pán)品主質(zhì)，尺展示與項(xiàng)目約賣(mài)點(diǎn)權(quán)，強(qiáng)距化項(xiàng)銷(xiāo)目形岔象賣(mài)場(chǎng)掏展示褲全攻氏略--識(shí)--夫--弟--強(qiáng)化競(jìng)產(chǎn)品售樓處：南棟架空層，１０月１日到位園林：9月施工，12月完工樣板房：６層４套，２、３房，１０月中到位咨詢處：北棟架空層，８月16日到位主入口：9月初施工，10月中旬到位累積墻片區(qū)種誠(chéng)意儀客戶滿足觀基本總銷(xiāo)售躍功能展示脹產(chǎn)品稻形象演品質(zhì)售樓扁處26仔0平薄米（1亭0月疏1日富到位扣，配彈合秋諸交會(huì)薄及國(guó)爺慶假尾期使高用）沿街葬面長(zhǎng)奮，昭歸示性該強(qiáng)布局臥靈活頃，空嬸間多洞變風(fēng)格施穩(wěn)重窮大氣體現(xiàn)蹄樓盤(pán)旋品質(zhì)父，強(qiáng)冶化項(xiàng)群目形汽象主力師戶型徒:3負(fù)房2血廳+舊功能斯房岡1首33粱平米樣板萍房2房燒2廳進(jìn)81梨平米小區(qū)翻主入碑口東方磨利禾叢設(shè)計(jì)入口屋虹橋享、條尾形石忘燈、包時(shí)鐘潔噴泉懼、高厘排樹(shù)售陣把關(guān)倘品質(zhì)唉,準(zhǔn)輔現(xiàn)樓零,實(shí)炭景展評(píng)示優(yōu)雅連、寧谷靜、鑼精致怒、舒慌展東方渾利禾寧設(shè)計(jì)海怡六東方萬(wàn)豪促?gòu)V場(chǎng)陽(yáng)光胞帶一期陽(yáng)光朝帶二期借勢(shì)覺(jué)推廣供--沉--皆加強(qiáng)轎現(xiàn)場(chǎng)岡導(dǎo)示福性，象截留衰客戶４塊導(dǎo)示牌８月２５到位濱福對(duì)面廣告牌９月１日到位項(xiàng)目西南角廣告牌８月２６日到位燈桿旗８月２２到位濱福濱福借勢(shì)泥推廣僑--遇--繩媒體臉策略根據(jù)候本項(xiàng)馬目的黨特色現(xiàn)及推紀(jì)廣費(fèi)患用的眼限制粥，采秘取借儀勢(shì)推蔽廣的尊總戰(zhàn)糞略，段則媒體倍推廣匙方面檢采取以直速效營(yíng)虜銷(xiāo)（喪活動(dòng)眼+非屆主流吐媒體蜻）為午主，莫主流小媒體起（報(bào)乎紙廣脹告）苦為輔姜的策奴略。媒體鳳組合誤：網(wǎng)絡(luò)條幅活動(dòng)報(bào)紙直郵短信主流輔助具體魂媒體若推廣納計(jì)劃姓（認(rèn)聲籌－私開(kāi)盤(pán)曠）報(bào)紙術(shù)廣告工地錦廣告牌及立導(dǎo)示直郵史/短連信訴求脾點(diǎn)策略全方肆位發(fā)燭布熱斤銷(xiāo)信愚息，擾項(xiàng)目嗓宣傳凈賣(mài)點(diǎn)戶外碑廣告報(bào)/導(dǎo)肥視+局網(wǎng)絡(luò)+報(bào)霜紙廣不告＋腔直郵勸/短歐信認(rèn)知釋期傳蓮播形象，鎖市場(chǎng)訂預(yù)熱戶外生廣告梅/導(dǎo)袍視+撫網(wǎng)絡(luò)只＋直盼郵/鮮短信網(wǎng)絡(luò)傭+戶勉外廣摩告/終導(dǎo)視發(fā)布翼工程谷進(jìn)展膽狀況悉及促章銷(xiāo)信搖息熙灣療VI仔P卡部認(rèn)籌項(xiàng)目披封頂京推介差會(huì)網(wǎng)絡(luò)舒廣告樓體威條幅9月1-顯15羞16懲-3序010病月1-漫15橋1條6-般3011暗月1-酸15擁16邀-3鉛012總月1-敏15有16掩-3標(biāo)09月宋26萌日產(chǎn)返品推經(jīng)介會(huì)10腰月1創(chuàng)6日齊選房10縫月3壁0日拍開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)托期全妹面推導(dǎo)廣持續(xù)畝期穩(wěn)詳健宣顫傳網(wǎng)絡(luò)痛廣告--搜房扶與房培地產(chǎn)慘信息但網(wǎng)并酷用，特關(guān)鍵覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)能節(jié)點(diǎn)占據(jù)拖首屏急旗幟語(yǔ)位（仍或A夸類廣潛告位篇）引，其叫它時(shí)段按孫鈕位賺與新組房速基遞共姿用（抱或C智、D鴨類廣處告位爆）形象擋大氣餐,爪風(fēng)格尊鮮明室,賣(mài)證點(diǎn)直重接網(wǎng)絡(luò)注軟文—邀請(qǐng)并知名徹地產(chǎn)陰網(wǎng)絡(luò)炒評(píng)論栗人就練客戶勝關(guān)注駱問(wèn)題(如菊:產(chǎn)些品質(zhì)批量、捆片區(qū)兄價(jià)值簽、教癢育問(wèn)蕩題等慣）展旺開(kāi)研討金會(huì)并拴在網(wǎng)胳上發(fā)脫表引獄導(dǎo)性意文章葉。條幅沸廣告--增-項(xiàng)目幅形象使昭示堆，不想同時(shí)嚇段銷(xiāo)詠售信娛息發(fā)梁布“熙疊灣-苦--腥-V煤IP功認(rèn)購(gòu)開(kāi)中、者10頃月1劫6日聰公開(kāi)豆選房淋、寬10學(xué)月1盒6日解盛大賓開(kāi)盤(pán)“熙廳灣-剝--鴿-高新層海勢(shì)景3決房熱割銷(xiāo)報(bào)紙初選擇遷：《抄特報(bào)踐》投放竭形式驢：認(rèn)并購(gòu)信翻息&餅開(kāi)盤(pán)諒信息喬報(bào)道綿（圖嬌片+標(biāo)軟文今）主題康內(nèi)容怠：產(chǎn)合品形壯象、信賣(mài)點(diǎn)蠟面世兆，選蔥房信賤息發(fā)以布；產(chǎn)品它實(shí)景腫展示秒、開(kāi)堂盤(pán)信倦息及紛優(yōu)惠樣促銷(xiāo)拐內(nèi)容版面邁選擇價(jià)：特析報(bào)A轉(zhuǎn)3、銀D1們1/童2版1、報(bào)紙銀廣告：配合憤項(xiàng)目賀重要訊銷(xiāo)售能節(jié)點(diǎn)袍信息朽發(fā)布覺(jué),宣傷傳項(xiàng)法目形綿象。輔助濃媒體是配合嚷--裕-短信狠：世思聯(lián)平諷臺(tái)/業(yè)一對(duì)胖一DM英：行暑業(yè)區(qū)誼分投困放世聯(lián)皇刊物土/地友產(chǎn)評(píng)屑論/扭金融縫聯(lián)等項(xiàng)目荒信息補(bǔ)&形唱象廣絕告刊蚊登2、短信歪/旺D把M：根據(jù)啄銷(xiāo)售抽情況民具體俯安排借，柿主要犯用為陽(yáng)節(jié)點(diǎn)雅活動(dòng)因、鳳新優(yōu)巧惠推左出、客戶音活動(dòng)獨(dú)通知卸等。3、刊物茫：配合嫂刊物遺的發(fā)癥行期媽，結(jié)閥合重煮大營(yíng)攀銷(xiāo)節(jié)委點(diǎn)不首間斷供發(fā)布農(nóng)項(xiàng)目稅信息10躺.2慚3“九九廳重陽(yáng)利全家豎歡”(園林比入口州展示)11渴.2折8“學(xué)校浴就在支家門(mén)東口”12薯.2潤(rùn)5“新年掛游園柱活動(dòng)”（園以林全肺景展怨示）形式扁：-夫業(yè)訊主參斷觀入便口水嘉景展切示+娘小型紹抽獎(jiǎng)-亂邀請(qǐng)來(lái)準(zhǔn)業(yè)戴主全頑家參拜與，武老人仰到現(xiàn)肺場(chǎng)可屯領(lǐng)取飄小禮秀品目的芒：業(yè)男主維賠系，惹有效掛帶動(dòng)革客戶尼營(yíng)銷(xiāo)熱，傳炎播項(xiàng)摩目口謀碑。推廣零訴求陶：“九巖九重由陽(yáng)，托共慶簽佳節(jié)幫”形式衡：-貪組愁織業(yè)喊主子案女參凡觀南招外,委與南辱外學(xué)里生聯(lián)拖誼,道兒童經(jīng)智力薪拼圖狹賽-億邀請(qǐng)孝客戶成及其柿子女街參加足,設(shè)范比賽霞獎(jiǎng)品書(shū),推雨出南淺外學(xué)滔位目的顆：制踐造客趣戶關(guān)迅注主遭題，襲保持辦賣(mài)場(chǎng)衣氛圍積；充內(nèi)分帶踐動(dòng)成炭交客揚(yáng)戶促上進(jìn)業(yè)諷主營(yíng)您銷(xiāo)推廣永訴求茫：關(guān)心乓下一溝代,知南外躺就在婆家門(mén)矮口形式偶：-幕游蝦園亮揮燈+自助策美食武+大質(zhì)型互難動(dòng)游漲戲+被文藝郊表演-肚邀請(qǐng)罩成交捏業(yè)主濱及誠(chéng)驢意客宗戶參邀加，搖設(shè)小倆禮品律，推攝出促香銷(xiāo)房蒙號(hào)目的暑：業(yè)嘆主形綢成互另動(dòng)，餐帶動(dòng)彈銷(xiāo)售推廣壇訴求挑：新年附新氣鏡象，午新家凳新風(fēng)聽(tīng)景！其它絡(luò)系列校活動(dòng)剖細(xì)化歲——報(bào)告悄框架顆:一、拉片區(qū)洞市場(chǎng)久分析二、犁總體勻營(yíng)銷(xiāo)玩策略三、奇分期哈營(yíng)銷(xiāo)脆舉措四、編各方拾工作黎重點(diǎn)總體嫂銷(xiāo)售蒼節(jié)奏20云05積年1月2月20平04徑年8月9月10頁(yè)月11病月12資月具體刊策略頁(yè)視市己場(chǎng)變摸化情艙況、猜工程柳進(jìn)展額及競(jìng)組爭(zhēng)對(duì)峽手的頃情況滑進(jìn)行深調(diào)整05年2月

春節(jié)尾盤(pán)促銷(xiāo)，準(zhǔn)現(xiàn)樓展示，銷(xiāo)售達(dá)95%尾盤(pán)期持續(xù)銷(xiāo)售期12月-2005年1月節(jié)假日營(yíng)銷(xiāo)，主體脫外墻，園林實(shí)景展示，銷(xiāo)售達(dá)90%9--10月VIP認(rèn)購(gòu)，封頂暨項(xiàng)目推介會(huì)，售樓處完工，主體樣板房開(kāi)放，樓書(shū)到位，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)正式啟動(dòng)（秋交會(huì)期間，借勢(shì)吸引客戶上門(mén)，累積認(rèn)籌量約250張）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期9月26日產(chǎn)品推介會(huì)9月18日VIP認(rèn)購(gòu)10--11月強(qiáng)銷(xiāo)期，10月16日解籌，10月30日開(kāi)盤(pán)，媒體發(fā)布銷(xiāo)售信息，銷(xiāo)售達(dá)70%公開(kāi)發(fā)售期10月16日選房10月30日開(kāi)盤(pán)8月咨詢處完工，折頁(yè)、包裝導(dǎo)示到位，人員進(jìn)場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)新盤(pán)速遞（陽(yáng)光帶二期入伙，接受咨詢登記，累積誠(chéng)意客戶）前期籌備期8月16日咨詢處進(jìn)場(chǎng)關(guān)鍵飯節(jié)點(diǎn)坦：時(shí)間舍：（漢1個(gè)鞋月）工程童：項(xiàng)榆目封秀頂、危入口屈園林西初步攤展示目標(biāo)隱：累隔積V畫(huà)IP提卡客躲戶2萌00爛－2波50原人第一扶階段故：內(nèi)容部認(rèn)稍購(gòu)期具體策略借勢(shì)推廣，大量積累客戶，推售VIP卡，維系認(rèn)卡客戶。（濱福項(xiàng)目參加秋交會(huì)，吸引競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶上門(mén)）銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推廣費(fèi)用9、18推出熙灣VIP卡；秋交會(huì)、國(guó)慶節(jié)，正式售樓處進(jìn)場(chǎng)，對(duì)外計(jì)算價(jià)格；售樓處到位；樣板房開(kāi)放;現(xiàn)場(chǎng)包裝完善;看樓通道完善；入口園林展示。項(xiàng)目封頂暨產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)費(fèi)用—5萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)—10萬(wàn)報(bào)紙廣告—13萬(wàn)條幅廣告—5萬(wàn)其它費(fèi)用—2萬(wàn)35萬(wàn)Vi脖p認(rèn)燙購(gòu)時(shí)間和：9月姨18給日（懷周六羊）目的蛛：累積旗誠(chéng)意精客戶吸引戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)修對(duì)手抽客戶條件雖：咨詢你處包析裝、豬導(dǎo)示碰到位上門(mén)民客戶底累積爸50東0人備注辰：誠(chéng)意看金５趣００枝０元按卡匠號(hào)選地房，產(chǎn)品批推介砍會(huì)時(shí)間倆：9月凍26緩日（萌周日剖）地點(diǎn)爺：五洲性賓館內(nèi)容羅：簽到駁、發(fā)淡放禮嶼品、協(xié)各專挺業(yè)公鳴司介孤紹誠(chéng)意插客戶遼答疑目的膀：誠(chéng)意傘客戶場(chǎng)的維田護(hù)、閑帶動(dòng)圾銷(xiāo)售惹氣氛條件沙：誠(chéng)意撒客戶展累積詳20蘋(píng)0人劣左右網(wǎng)絡(luò)棍信息姥發(fā)布備注崇：所有冠到場(chǎng)像認(rèn)籌貓客戶贏及當(dāng)款天認(rèn)上卡客森戶獲塘得精美果禮品感一份第二鎖階段篇：公終開(kāi)發(fā)賢售期時(shí)間險(xiǎn)：（他1個(gè)化半月?。┠繕?biāo)誘：銷(xiāo)粱售1廚50納套，啄銷(xiāo)售慮率7標(biāo)0％具體策略全面推廣,產(chǎn)品高品質(zhì)展示,搶占入市時(shí)機(jī),鎖定客戶.(搶先于濱福庭園選房,截留客戶)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推廣費(fèi)用解籌開(kāi)盤(pán)入口園林展示景觀軸線展示10、16選房活動(dòng)（目標(biāo)80-100套）10、30開(kāi)盤(pán)活動(dòng)（目標(biāo)100-120套）報(bào)紙廣告——15萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)——10萬(wàn)直郵廣告——5萬(wàn)條幅廣告——5萬(wàn)活動(dòng)費(fèi)用——8萬(wàn)其它費(fèi)用——2萬(wàn)45萬(wàn)占（80%）時(shí)間月：（倉(cāng)1個(gè)霜半月絹）工程樣：樓斥體脫杯外墻培、景襯觀中地軸線經(jīng)展示目標(biāo)戶：銷(xiāo)捧售1廁50裂套，疊銷(xiāo)售噸率7犯0％時(shí)間撿：10姜月1劍6日兇（周標(biāo)六）地點(diǎn)顫：售樓場(chǎng)處目的居：消化渠累積食VI郊P客鍛戶優(yōu)惠配：選房除成功淡獲得尖額外鹽3個(gè)澆點(diǎn)優(yōu)循惠，并參滴加現(xiàn)司場(chǎng)抽律獎(jiǎng)活舌動(dòng)條件秀：樣板濃房全非面開(kāi)有放，媒體獅炒作斥（報(bào)離紙、汗網(wǎng)絡(luò)偵）選房借活動(dòng)開(kāi)盤(pán)謹(jǐn)活動(dòng)時(shí)間遵：10僑月3母0日計(jì)（周填六）地點(diǎn)段：售樓曾處目的氏：消化國(guó)前期塘累積鋤客戶鞭，再趕掀銷(xiāo)掀售新慘高潮內(nèi)容聰：入口盤(pán)噴水獄儀式研、現(xiàn)萬(wàn)場(chǎng)冷咸餐會(huì)鹿、樂(lè)隊(duì)陡表演鴿、園止林展蕉示、億抽獎(jiǎng)物活動(dòng)配合缺：開(kāi)盤(pán)催廣告主、開(kāi)積盤(pán)禮畜品備注漸：新老章業(yè)主雹邀請(qǐng)編好友賽參加輛活動(dòng)云可獲芒取禮頌品。第三階階段辟：持昨續(xù)銷(xiāo)娃售期時(shí)間賤：（頭2個(gè)弊月）工程歡：準(zhǔn)差現(xiàn)樓液、樓止體外功墻、膚園林貫全面被展示目標(biāo)鳳：銷(xiāo)炊售4演0套暮（1糖90鍵套）櫻，銷(xiāo)翻售率踐20鏈%（錯(cuò)90遺％）具體策略實(shí)景展示,強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)形象,傳播項(xiàng)目口碑,加強(qiáng)老客戶營(yíng)銷(xiāo).銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推廣費(fèi)用活動(dòng)促銷(xiāo)老客戶營(yíng)銷(xiāo)外墻外裝完工；入戶大堂展示；園林全面展示；贊助南外小學(xué)系列活動(dòng).如:“我愛(ài)深圳”繪畫(huà)比賽等圣誕節(jié)&元旦節(jié)促銷(xiāo)活動(dòng)條幅廣告——5萬(wàn)促銷(xiāo)活動(dòng)——3萬(wàn)其它費(fèi)用——2萬(wàn)10萬(wàn)占（90%）第四需階段針：尾籌盤(pán)清釣掃期時(shí)間廊：（掩2個(gè)犁月）目標(biāo)減：銷(xiāo)布售2響1套吉，1捆0%驗(yàn)，累蹲計(jì)銷(xiāo)租售率練10氣0％具體策略準(zhǔn)現(xiàn)樓展示，節(jié)假日尾盤(pán)促銷(xiāo),老客戶營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推廣費(fèi)用春節(jié)促銷(xiāo)老客戶營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)現(xiàn)樓展示新年禮包大派送親朋好友歡樂(lè)嘉年華條幅廣告——5萬(wàn)促銷(xiāo)活動(dòng)——3萬(wàn)其它費(fèi)用——2萬(wàn)10萬(wàn)占（100%）報(bào)告繞框架供:一、棉片區(qū)閑市場(chǎng)墨分析二、素總體賢營(yíng)銷(xiāo)粗策略三、糾分期創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)戶舉措四、草各方嗎工作哄重點(diǎn)發(fā)展糖商—線—一、瀉工程樂(lè)進(jìn)度丘：確保貌項(xiàng)目梅樓體違全部盜封頂--姑--考--繡--仔--捕--銜--庫(kù)--涼--欺--構(gòu)-（9月30日）小區(qū)渡大門(mén)桌口及僚內(nèi)部鞋園林畫(huà)景觀蹤蝶的及看時(shí)展呢示--軟--能--湖-（各封重大砍節(jié)點(diǎn)鞏前）正式固售樓加處交錯(cuò)付使好用--傳--材--葬--游--師--猜--斤--泰--抬--吉--繡-（9月30日）樣板叫房正帥式開(kāi)殲放使邁用--因--痰--叨--凍--稻--盈--遼--學(xué)--竹--促--鉤-（10月15前）二、林營(yíng)銷(xiāo)民配合棍：邀請(qǐng)古、確定新聞叫發(fā)布形會(huì)相猾關(guān)單諒位人舟員到瞧位--翻--掛-（9月24日）完成肌所有棍活動(dòng)箭場(chǎng)地便、禮阻品安目排工房誠(chéng)作--食--暈--捉--雞--辮-（9月24日）3.新聞鬧發(fā)布謊會(huì)\選房\開(kāi)盤(pán)桐的禮窮儀公怨司的限聯(lián)系--寶--足-(蒼9月24日前)三、袋方案搏確認(rèn)圖：確認(rèn)況新聞?dòng)鞍l(fā)布崖會(huì)方腿案--廈--暗--析--御--甚--儲(chǔ)--璃--提--胸--霉--約-（9月11日