房地產(chǎn)會計核算工作優(yōu)化研究論文

Word第第頁房地產(chǎn)會計核算工作優(yōu)化研究論文1、目前，核定房地產(chǎn)的實際收入的標(biāo)準(zhǔn)存在爭議，一部分人認(rèn)為當(dāng)房屋銷售合同簽定以后，就可以確認(rèn)為房地產(chǎn)收入。另一部分人認(rèn)為，僅簽訂合同還不算是真正的收入，由于后期所涉及的問題依舊存在不確定性，比方完工驗收或其他問題等。后期消失問題時所涉及的資金，也是房地產(chǎn)開發(fā)的本錢。所以簽訂過銷售合同不能成為房地產(chǎn)實際收入的核定標(biāo)準(zhǔn)。

2、當(dāng)售房合同簽訂并且購房人實際支付過購房款后，能算是房地產(chǎn)收入確實認(rèn)條件嗎?這個觀點目前得到一部人的確定，但也有人持反對看法。當(dāng)房地產(chǎn)商與客戶簽訂協(xié)議以后，該房屋的相關(guān)權(quán)利并非全部轉(zhuǎn)移給購房者，房地產(chǎn)公司還保存對房屋的質(zhì)量管理權(quán)以及相關(guān)風(fēng)險承當(dāng)?shù)臋?quán)利。比方，房屋質(zhì)量消失問題需要修理等。而且，一旦房主對房屋實際面積進(jìn)行測量，若測量結(jié)果與合同上標(biāo)明的面積差異大于3%，客戶就可以依法退房，這也是一項重要的風(fēng)險。所以，即使客戶支付過費用，依舊不能算為房地產(chǎn)公司的實際收入。

3、產(chǎn)權(quán)過戶之后，也不能成為確認(rèn)房地產(chǎn)實際收入的最正確標(biāo)準(zhǔn)。

這是由于相關(guān)規(guī)定中的“移交”與現(xiàn)實中的“移交”存在時間跨度。

目前，我國的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》有明確規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的區(qū)域或房屋產(chǎn)權(quán)移交以后，有明確結(jié)算帳單的狀況下，可以視為房地產(chǎn)收入確實認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。但是，目前我國相關(guān)法律中認(rèn)定房屋過戶后才算正式移交，而過戶又必需經(jīng)過很繁復(fù)的程序，需要開發(fā)商與購房者多方面協(xié)調(diào)才能拿到移交手續(xù)，而這個過程又是不行控且比較漫長的。而且，一旦消失退房糾紛，必需有產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)做為退房憑據(jù)，所以，產(chǎn)權(quán)過戶以后也不能夠成為認(rèn)定房地產(chǎn)商實際收入的標(biāo)準(zhǔn)。若是以此為確認(rèn)條件，還會造成實際收入確實認(rèn)時間延后。

二、建立和完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引

配套設(shè)施本錢計算作為房地產(chǎn)會計核算中必不行少的部分，其精確性直接關(guān)系到企業(yè)整體本錢核算的效果及對比性。相關(guān)的會計制度在配套設(shè)施核算時的預(yù)先提交及過程處理方面都有比較具體的規(guī)定，但是國家現(xiàn)行制度中對相關(guān)核算的指引不夠到位。這就導(dǎo)致配套設(shè)施的相關(guān)核算方式都許多種，究竟是按照行業(yè)性核算規(guī)章還是國家級核算規(guī)章就成了房地產(chǎn)商隨便選擇的方式。比方，配套設(shè)施的本錢核算可以把實際產(chǎn)生的本錢算入總本錢，然后在工程結(jié)束以后將這筆費用均攤到可售物業(yè)的費用中。也可以提前將配套設(shè)施的本錢預(yù)算加入到開發(fā)總本錢中。兩種核算方式的根據(jù)都不相同，后者上明顯遵從中行業(yè)性的`相關(guān)核算制度，但也對本錢的精確性造成影響。

所以，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)配套設(shè)施的會計核算準(zhǔn)則必需要盡快落實，這就需要國家及相關(guān)部門加大措施與力度，使相關(guān)的會計核算報告能真正表達(dá)出它的價值。公共配套設(shè)施的費用一般不能轉(zhuǎn)讓，這部分的核算與預(yù)提都是由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)，我們只是以此為例。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司的消息披露量應(yīng)當(dāng)增大

1、將預(yù)提公共配套設(shè)施費用這一項目，加入到當(dāng)前使用的會計制度制成的計算公司收益的表格中。

這個項目主要表達(dá)公司兩方面的原則，一個是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，一個是收入費用配比原則，一般房地產(chǎn)公司在結(jié)算開發(fā)本錢時，應(yīng)將對相應(yīng)的配套設(shè)施費用進(jìn)行預(yù)提，此部分費用的產(chǎn)生與安排應(yīng)當(dāng)列入公司收益表格。

2、公司可以對相關(guān)的預(yù)售方案及狀況進(jìn)行披露。在工程沒有完工以前，預(yù)售費用雖然不能用于現(xiàn)金的結(jié)算流轉(zhuǎn)，但可以表達(dá)出公司的運營狀況。當(dāng)然各個房地產(chǎn)公司之間所執(zhí)行的預(yù)售方案不同，所以不同的預(yù)售方案也會對公司的財務(wù)狀況造成不同的影響，而且財務(wù)數(shù)據(jù)也會隨著公司預(yù)售方案的改變而改變，就會造成投資者通過財務(wù)報告對預(yù)售狀況難以把握的結(jié)果。

3、設(shè)立質(zhì)量保證金并展現(xiàn)風(fēng)險預(yù)估。房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險性比高的行業(yè)，其風(fēng)險性應(yīng)當(dāng)在會計信息中得到呈現(xiàn)與反饋。首先，公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)實際狀況設(shè)立肯定的商品質(zhì)量保證金，并制定較規(guī)范的制度，這有利于保障工程質(zhì)量。一般企業(yè)大多數(shù)也有質(zhì)量保證金，但其涉及的金額與期限比房地產(chǎn)的保證金要小得多。這部分質(zhì)量保證金作為抵擋風(fēng)險的本錢計入工程總本錢。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)對預(yù)估風(fēng)險的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)公布，使大家對風(fēng)險的因素及內(nèi)容有更多的了解。

4、可以將增加項目的資金流轉(zhuǎn)狀況表達(dá)在財務(wù)報告中。財務(wù)報表完全可以財務(wù)信息進(jìn)行全程表達(dá)，我們把公司的各個開發(fā)項目視為基本單位，將公司在開發(fā)過程中產(chǎn)生的資金流淌信息進(jìn)行表達(dá)，比方房地產(chǎn)的預(yù)售資金、施工材料費用、以及工資發(fā)放金額等等，提高資金的流轉(zhuǎn)信息的直觀性、有效性，從而可在報表中得到最多的信息反饋。

5、可以增加本錢構(gòu)成及土地儲備量等其他信息。土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)的根本，由于土地與地面建筑構(gòu)成房地產(chǎn)公司的實際資產(chǎn)。而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，土地本錢也為房地產(chǎn)開發(fā)本錢中的重要組成成分。房地產(chǎn)公司的土地儲備量以及相關(guān)的儲備本錢，對公司的進(jìn)展前景有著重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空間，時間越長增值效益越大，對公司來說是特別強的競爭優(yōu)勢，還可以通過土地拍賣的方式公開向社會招標(biāo)，使公司保持較好的收益增長。在相關(guān)信息中只顯示土地全部權(quán)的總額，明顯無法成為土地儲備信息的推斷標(biāo)準(zhǔn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司要注意在財務(wù)報表中對實際的地土所量進(jìn)行標(biāo)注，可以在備注中寫明，這對于公司精確評估本錢狀況是特別有利的。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)的會計核算工作中存在會計使用準(zhǔn)則不規(guī)范的狀況，造成這局面產(chǎn)生的緣由如下:一是由于房地產(chǎn)會計工作存在特別性，二是由于我們國家在相關(guān)的準(zhǔn)則與要求上并不明確。相關(guān)規(guī)范的缺失導(dǎo)致房地產(chǎn)會計工找不到較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范，從而造成工作難度增大。也導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的本錢預(yù)算簡單偏差，帳目簡