投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

第一部分:理論總結(jié)一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量三、投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)計(jì)量

四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置五、披露六、例題第二部分:影響與應(yīng)用分析五點(diǎn):一、NPV方法成為主要評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)二、信息披露更充分,公司升值三、公司凈利潤(rùn)波動(dòng)幅度增大四、稅收問(wèn)題不確定性五、實(shí)際操作難度較大第三部分:投資建議一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇1．含義。投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或引起資產(chǎn)增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇第一，投資性房地產(chǎn)不用于銷(xiāo)售。第二，投資性房地產(chǎn)的實(shí)際使用壽命較長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其后續(xù)計(jì)量與處置加以考慮。第三，企業(yè)持有的自用或用于銷(xiāo)售的土地應(yīng)界定為無(wú)形資產(chǎn)范疇，對(duì)于為了出租或資本增值而持有的土地使用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。第四，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取長(zhǎng)期的租金收益或獲得資本增值，對(duì)于這部分資產(chǎn)的核算，應(yīng)當(dāng)充分遵循實(shí)質(zhì)重于形式原則來(lái)對(duì)收益進(jìn)行確認(rèn)一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇2，范疇：第三條本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：（一）已出租的土地使用權(quán)。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（三）已出租的建筑物。第四條下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。（二）作為存貨的房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量1．會(huì)計(jì)確認(rèn)：企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)，只有在同時(shí)具備以下兩個(gè)條件時(shí)才可以進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)：①因取得產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的成本可以計(jì)量；②因該投資性房地產(chǎn)而包含的租金收入、使用收費(fèi)或增值收益能夠流入企業(yè)。2、計(jì)量：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1，成本方法2，公允價(jià)值方法：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量注意：1、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益2、已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（一）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用（二）將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：1、作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。2、自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。3、自用建筑物停止自用，改為出租。（三）會(huì)計(jì)價(jià)值計(jì)量：成本模式與公允價(jià)值模式四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第十七條當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。第十八條企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益五、鋤投資拜性房熄地產(chǎn)絞的披露第十雪九條集企蕩業(yè)應(yīng)溝當(dāng)在謙附注軍中披扭露與暫投資漠性房舅地產(chǎn)疲有關(guān)詠的下復(fù)列信珍息：（一盲）投溉資性冤房地逝產(chǎn)的揪種類(lèi)竊、金片額和貢計(jì)量伙模式釣。（二或）采煉用成兼本模衰式的潤(rùn)，投峽資性持房地寫(xiě)產(chǎn)的敏折舊堵或攤糖銷(xiāo)，裝以及鮮減值觸準(zhǔn)備愿的計(jì)囑提情縫況。（三蛇）采階用公地允價(jià)依值模喪式的疾，公近允價(jià)銷(xiāo)值的鹿確定挪依據(jù)家和方筋法，濁以及槽公允手價(jià)值皆變動(dòng)肆對(duì)損擔(dān)益的任影響悅。（四便）房臣地產(chǎn)侮轉(zhuǎn)換有情況償、理病由，昆以及麗對(duì)損姑益或名所有岔者權(quán)姻益的襪影響幕。（五猾）當(dāng)埋期處弱置的饒投資齊性房倒地產(chǎn)利及其繞對(duì)損嘆益的亮影響設(shè)。六、泳例題鳳凰貫花建鎮(zhèn)設(shè)集稱(chēng)團(tuán)公羊司于20走04年6月從亂乙公腸司購(gòu)染入20植0萬(wàn)元徐的土啄地使烤用權(quán)發(fā)以賺肺取資跌本增幕值收睜益，渴支付糞相關(guān)億手續(xù)爪費(fèi)10萬(wàn)元毯，公篩司考桐慮當(dāng)師地的辭土地庸交易墳市場(chǎng)映尚不挪完善朋，采閘用成景本模各式進(jìn)彎行后監(jiān)續(xù)計(jì)賞量。20衣07年1月1日，勁當(dāng)?shù)亓恋胤灰椎廊遮厰偦钴S蒼，各找方面拖的政盛策日煉益完宮善，去而且膨公司屢確信習(xí)并有膀確鑿買(mǎi)證據(jù)恒表明辭投資囑性房偷地產(chǎn)財(cái)?shù)墓钤蕛r(jià)柏值能剪夠持孤續(xù)可?？咳〈娴?，賓于是兇公司局決定短變更元其投理資性膀房地末產(chǎn)的拳計(jì)量弱模式子，轉(zhuǎn)厘為按綢市場(chǎng)缸公允樸價(jià)值凝計(jì)量宿，公澆允價(jià)亂值為26無(wú)0萬(wàn)元役。20蛾07年4月12日，吩公司患決定丑將該怨塊土趟地用鬼于商雜品房匙建設(shè)拍，建仇成擬妨用于吵集團(tuán)舅自用手，當(dāng)喪日公錦允價(jià)邪值為24哭8萬(wàn)元款。六、州例題騾會(huì)計(jì)懇分錄20溉04年6月：借：餃無(wú)形計(jì)資產(chǎn)笛－土憤地使侵用權(quán)2,濁10華0,令00禮0貸：梯銀行劇存款2,僻10拉0,定00謝020裁07年1月1日：借：頑投資袖性房涌地產(chǎn)面－土誤地使演用權(quán)2,堤60廢0,壓00挑0貸：齒無(wú)形農(nóng)資產(chǎn)煩－土朋地使呼用權(quán)2,禽10厭0,叢00隙0營(yíng)業(yè)哈外收引入50嗚0,黑00統(tǒng)020組07年4月12日：借：滲固定榨資產(chǎn)2,屬48臂0,莊00通0營(yíng)業(yè)異外支高出12錫0,浙00飛0貸：屆投資化性房講地產(chǎn)武－土側(cè)地使沸用權(quán)2,挽60宋0,恰00進(jìn)0一、NP馳V方法蔑成為外主要拖評(píng)估噸標(biāo)準(zhǔn)目前協(xié)市場(chǎng)伐上也冊(cè)已經(jīng)濫應(yīng)用漸重估恐凈資俊產(chǎn)值宜（NA調(diào)V）進(jìn)延行估壯值，個(gè)而且飄隨著食投資臣性房肺地產(chǎn)仆物業(yè)佛的增泥多，危特別姿是人傲民幣童升值吉和我筋國(guó)經(jīng)戰(zhàn)濟(jì)持涉續(xù)發(fā)貪展，催新會(huì)甘計(jì)準(zhǔn)還則采勢(shì)用后筐，肯許定會(huì)滿(mǎn)引導(dǎo)見(jiàn)市場(chǎng)研更多智的關(guān)勻注各鉛項(xiàng)投現(xiàn)資性斑房地扣產(chǎn)物體業(yè)的目真實(shí)蜻價(jià)值而，并波使NA床V的估芬值方臉?lè)ǔ晒樵u(píng)帽估投森資性戲房地糾產(chǎn)企焦業(yè)的脂主要賞標(biāo)準(zhǔn)棕之一虛。這準(zhǔn)無(wú)疑脈構(gòu)成效制度園性的盲長(zhǎng)期覺(jué)利好傷。二、炎信息病披露勞更充鹽分,公司睛升值1、短鉛期內(nèi)表將對(duì)蝕信息住披露蒙不充李分的掉公司筍將產(chǎn)說(shuō)生更省大的懸積極粘影響麥。這些隙企業(yè)艷的上洋年度奇凈資離產(chǎn)值芝將會(huì)棵得到吸較大上幅度損的提抗升，犧同時(shí)聲采用既公允元價(jià)值杠模式俘的新伯會(huì)計(jì)拖準(zhǔn)則判，會(huì)源引導(dǎo)年市場(chǎng)泰對(duì)一濤些原聰來(lái)信嶼息披面露不撥夠充籃分公持司價(jià)副值的虜挖掘續(xù)。2、對(duì)泛那些紫信息予披露脊比較群充分聰?shù)亩掏谟吧雾懸呅?。但從積長(zhǎng)期矮看，雨市場(chǎng)雀預(yù)期智的日般益明淘朗化弄依然雹會(huì)為凈這些活公司宵提供舞相應(yīng)樣的溢吵價(jià)。三、隸公司捧凈利消潤(rùn)波若動(dòng)幅肉度增塘大1、公精司每年凈利挨潤(rùn)的仔影響眨將主母要取景決于當(dāng)年投資津性房臘地產(chǎn)磁物業(yè)抱的升敢值程井度。2，折恩舊和潮攤銷(xiāo)似問(wèn)題薯只是植從“遲顯性墊”轉(zhuǎn)外入“備隱性宿”朵。不會(huì)悲對(duì)該傘公司位每年衫的凈野利潤(rùn)注產(chǎn)生傍實(shí)質(zhì)占性影潤(rùn)響。四、辨稅收冬問(wèn)題巖不確錢(qián)定性1、對(duì)救所得輛稅影您響不擁必過(guò)截于擔(dān)穴憂(yōu)。稅收穩(wěn)差異想主要然是來(lái)劣源于音重估帽增值豬部分(折舊農(nóng)和攤掏銷(xiāo)問(wèn)健題并交不會(huì)陶帶來(lái)墾實(shí)質(zhì)鬼性差錫別)，按兵照主歷要以戚收付娘實(shí)現(xiàn)清制為爭(zhēng)基礎(chǔ)艇的稅緩法精蔬神看滑，稅闖法有孩可能催依然倦會(huì)堅(jiān)識(shí)持原哭有的詢(xún)政策雕，國(guó)胸家對(duì)御重估覆增值秀部分勝免征凍稅賦柜的可嚷能性氣極大犬。2、對(duì)詳房地浩產(chǎn)稅伙的影少響短黑期不撞必考太慮，蔬但長(zhǎng)伏期存儲(chǔ)在不淋確定熊性。短期煎在于預(yù)鼓勵(lì)艇新準(zhǔn)無(wú)則的哪推廣讀，長(zhǎng)筋期在器于國(guó)載家收余入要音求增工加諷。五、很實(shí)際露操作揀難度界較大1、前較提條膀件不撇足：一是肚沒(méi)有修活躍哪的相斜關(guān)交炭易市行場(chǎng)；抱二是開(kāi)缺乏陳客觀緣瑞公正鄭的評(píng)啦估機(jī)項(xiàng)構(gòu)。2、每年的評(píng)架估費(fèi)梢用增單加，妹對(duì)企狂業(yè)造晨成負(fù)然擔(dān)。3、風(fēng)予險(xiǎn)可餐能增包加。因?yàn)樘铱赡芗页霈F(xiàn)張劣質(zhì)該公司統(tǒng)借助岡這一領(lǐng)手段藝操縱桌當(dāng)期頸利潤(rùn)酸，而送優(yōu)質(zhì)市企業(yè)鵲極力搭回避災(zāi)采用掌該會(huì)深計(jì)準(zhǔn)肺則的陜局面墨。第三撕部分:投資奶建議一、仔三類(lèi)久企業(yè)鳴存在毀派生院機(jī)會(huì)1、出段租性蘇物業(yè)廊比重銳較高套的公司費(fèi)（駐中國(guó)旦國(guó)貿(mào)儲(chǔ)）2、百闖貨業(yè)會(huì)、醫(yī)藥零售等行業(yè)的物取業(yè)資響產(chǎn)（幫上海裹