第講 經(jīng)營(yíng)環(huán)境

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析制作人張奎丁剛學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的含義及特點(diǎn)重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的內(nèi)容運(yùn)用適當(dāng)?shù)沫h(huán)境分析方法對(duì)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境分析熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇的內(nèi)容，并結(jié)合環(huán)境分析的結(jié)果對(duì)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行機(jī)會(huì)選擇了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容制作人張奎丁剛本章綱要第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則、內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析制作人張奎丁剛第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境，就是影響開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活功整個(gè)過(guò)程的外部因素和條件的總合。制作人張奎丁剛二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境第一節(jié)概述制作人張奎丁剛第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)1．關(guān)聯(lián)性2．可變性3．相對(duì)性4．層次性BACK制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則1．客觀性原則2．全面性原則3．比較性原則4．預(yù)測(cè)性原則制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容（一）宏觀環(huán)境1．政策環(huán)境（1）財(cái)政政策（2）貨幣政策（3）產(chǎn)業(yè)政策（4）土地政策（5）住房政策制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）宏觀經(jīng)濟(jì)條件（2）居民經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)買力制作人張奎丁剛第二隸節(jié)郊房地寶產(chǎn)開(kāi)技發(fā)與評(píng)經(jīng)營(yíng)律環(huán)境著分析擱的原徑則、漲內(nèi)容3．人欠口環(huán)錘境（1）人咱口總滔量（2）人浮口的迷年齡皂結(jié)構(gòu)（3）人挖口的進(jìn)地理屠分布（4）家團(tuán)庭結(jié)青構(gòu)4．自侄然環(huán)獨(dú)境5．技混術(shù)環(huán)孟境制作逝人孕張奎安丁磨剛第二兔節(jié)獄房地輝產(chǎn)開(kāi)菜發(fā)與幟經(jīng)營(yíng)慎環(huán)境臨分析擋的原李則、斥內(nèi)容（二稈）中持觀環(huán)妥境1．我俱國(guó)房毛地產(chǎn)筆市場(chǎng)茶的法晝制體旱系房地仔產(chǎn)法連律國(guó)務(wù)侄院頒英布的舒房地筋產(chǎn)條隙例國(guó)務(wù)陵院相右關(guān)部煉委頒踐布的殼行政途規(guī)與房正地產(chǎn)枝企業(yè)胖營(yíng)銷榴有關(guān)夢(mèng)的其班他法鄭律制作松人痰張奎稍丁循剛第二諸節(jié)遞房地霉產(chǎn)開(kāi)言發(fā)與渾經(jīng)營(yíng)頭環(huán)境跪分析黨的原頁(yè)則、李內(nèi)容2．房寺地產(chǎn)床市場(chǎng)月態(tài)勢(shì)（1）房畝地產(chǎn)秀市場(chǎng)啄周期市場(chǎng)增整理姿階段市場(chǎng)織穩(wěn)定程階段項(xiàng)目祖開(kāi)發(fā)嘩階段過(guò)度醒建設(shè)視階段（2）房掀地產(chǎn)彈市場(chǎng)休特點(diǎn)3．房侄地產(chǎn)限行業(yè)第規(guī)范制作搜人姜張奎背丁膀剛第二夢(mèng)節(jié)奏房地小產(chǎn)開(kāi)但發(fā)與化經(jīng)營(yíng)爸環(huán)境表分析照的原楊則、堪內(nèi)容（三農(nóng)）微撕觀環(huán)畜境1．區(qū)絹域地掩理位市置特慌點(diǎn)（1）區(qū)孕域自秘然環(huán)去境特亭點(diǎn)（2）區(qū)緩域的羞經(jīng)濟(jì)低地位（3）區(qū)宵域的尋社會(huì)騰地位（4）區(qū)妹域的語(yǔ)交通亡便捷養(yǎng)程度制作炕人槍張奎求丁判剛第二廚節(jié)誦房地異產(chǎn)開(kāi)賢發(fā)與冷經(jīng)營(yíng)誤環(huán)境疼分析蹈的原鴨則、賭內(nèi)容2．區(qū)懶域經(jīng)井濟(jì)發(fā)譯展戰(zhàn)浸略與揚(yáng)發(fā)展殖規(guī)劃（1）區(qū)劇域經(jīng)知濟(jì)發(fā)階展戰(zhàn)撒略（2）區(qū)咐域規(guī)礙劃3．區(qū)政域房迷地產(chǎn)唱市場(chǎng)扇發(fā)展主特點(diǎn)（1）區(qū)沾域居妹民及耀分布翠特點(diǎn)（2）區(qū)脂域居佛民收仙入與缺購(gòu)買東力（3）區(qū)傳域居綱民的挎消費(fèi)拉特點(diǎn)武與習(xí)譽(yù)慣（4）區(qū)布域競(jìng)垮爭(zhēng)項(xiàng)剛目分姥布及今相關(guān)遙影響刮因素BA渡CK制作象人誤張奎島丁貞剛第三稠節(jié)霉房漸地產(chǎn)工開(kāi)發(fā)趕與經(jīng)難營(yíng)環(huán)青境分浙析方陰法（一戴）多勉因素言加權(quán)專分析中法多因圣素加滔權(quán)分粗析法附是美瘡國(guó)一挺家商赴業(yè)風(fēng)亦險(xiǎn)服展務(wù)公姻司編壯制經(jīng)驢營(yíng)環(huán)劇境風(fēng)餐險(xiǎn)指遍數(shù)所若采用光的一弊種方列法。制作污人區(qū)張奎臟丁斬剛第三檔節(jié)景房嶼地產(chǎn)習(xí)開(kāi)發(fā)秒與經(jīng)碧營(yíng)環(huán)四境分歉析方行法包括15個(gè)方嚇面的萍經(jīng)營(yíng)母環(huán)境扁因素泥，且條依據(jù)崇重要鳳性，餅確定多具體煤權(quán)數(shù)泄最高催權(quán)數(shù)吳是3，表宗示最你為重郊要。滲每一瞎項(xiàng)最說(shuō)高分踩值是4，該融項(xiàng)條騎件被搏認(rèn)為棉最佳違可得4分。省各項(xiàng)光的總必權(quán)數(shù)臉是25，最料高值嘴則為10借0。數(shù)腐值越羨高則浮表示芝環(huán)境據(jù)條件輔越好活。制作櫻人玩張奎犧丁摧剛（二襪）道風(fēng)氏評(píng)灰估法投資牌風(fēng)險(xiǎn)原分為惡兩類競(jìng)爭(zhēng)罵風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境齡風(fēng)險(xiǎn)道氏亦評(píng)估灑法分閣四個(gè)秒步驟第一貧步，史評(píng)估蓮影響屆企業(yè)翻業(yè)務(wù)箏條件副的各毅個(gè)因中素；第二狂步，似評(píng)估弱引起炎變化裝的各痰個(gè)主咱要壓榮力因桃素；第三給步，堅(jiān)在前凡述兩肅步的亦基礎(chǔ)內(nèi)上，挨進(jìn)行姓有利喉因素岸和假釀設(shè)條咬件的際匯總塌，從娛中指字出8—具10個(gè)能建獲得雙成功宜的關(guān)壘鍵因炒素；第四浴步，遠(yuǎn)在確圈定各刪關(guān)鍵呆因素遮及其磚假設(shè)透條件煌后，蠟提出4套項(xiàng)乘目預(yù)寬測(cè)方售案。第三紀(jì)節(jié)膨房乖地產(chǎn)用開(kāi)發(fā)艘與經(jīng)帳營(yíng)環(huán)恢境分泉析方潤(rùn)法制作漆人購(gòu)張奎傍丁落剛第三喇節(jié)撫房版地產(chǎn)愁開(kāi)發(fā)棄與經(jīng)口營(yíng)環(huán)線境分野析方餃法（三?。㏒W例OT分析軋法SW卻OT分析樹(shù)法思藍(lán)路如宴圖宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析SWOT綜合分析開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策制作拆人己張奎郵丁搭剛SW介OT分析灑法四個(gè)瞇點(diǎn):1．企肌業(yè)優(yōu)兇勢(shì)與麗環(huán)境權(quán)有利寒條件毫結(jié)合女，即S＋O＝機(jī)染會(huì)點(diǎn)2．企甘業(yè)優(yōu)輩勢(shì)與鋸環(huán)境恥不利勺條件馬結(jié)合悠，即S＋T＝可仇規(guī)避世風(fēng)險(xiǎn)昏點(diǎn)3．企所業(yè)劣嘗勢(shì)與存環(huán)境萌有利粉條件陳結(jié)合允，即W＋O＝可丑借力起機(jī)會(huì)辣點(diǎn)4．企籃業(yè)劣贏勢(shì)與府環(huán)境姥不利嫁條件診結(jié)合逮，即W＋T＝風(fēng)蓮險(xiǎn)點(diǎn)世（威壯脅點(diǎn)爸）第三匪節(jié)齡房炸地產(chǎn)興開(kāi)發(fā)額與經(jīng)烈營(yíng)環(huán)宇境分弊析方冠法BA私CK制作蜘人淋張奎討丁法剛第四犁節(jié)卵房滋地產(chǎn)此開(kāi)發(fā)蔑經(jīng)營(yíng)或機(jī)疑會(huì)選侍擇與緊風(fēng)險(xiǎn)渴分析一、古房地凝產(chǎn)開(kāi)菠發(fā)經(jīng)消營(yíng)機(jī)言會(huì)選勝擇（一悄）時(shí)拴機(jī)的輕選擇1．房插地產(chǎn)糠周期利不同華階段間的時(shí)奇機(jī)選給擇2．政稱策研津究與綿時(shí)機(jī)吳選擇制作襖人慢張奎敵丁扣剛第四撫節(jié)泉房尖地產(chǎn)去開(kāi)發(fā)充經(jīng)營(yíng)炎機(jī)值會(huì)選斷擇與軟風(fēng)險(xiǎn)顆分析（二捏）區(qū)輛位地址段的罰選擇1．國(guó)夏家的敏選擇2．城憲市的脫選擇3．區(qū)附域的相選擇制作肥人箱張奎股丁咐剛第四縱節(jié)噸房民地產(chǎn)齊開(kāi)發(fā)伴經(jīng)營(yíng)復(fù)機(jī)資會(huì)選嚇擇與陣風(fēng)險(xiǎn)衫分析（三報(bào)）投俱資類呼型的凱選擇1．土燒地投雪資2．住亦宅投校資3．商曲業(yè)設(shè)圖施4．寫盆字樓（四桿）質(zhì)可量的姓選擇制作繳人廚張奎乏丁前剛第四裁節(jié)賴房現(xiàn)地產(chǎn)菌開(kāi)發(fā)屠經(jīng)營(yíng)房誠(chéng)機(jī)陽(yáng)會(huì)選翅擇與菊風(fēng)險(xiǎn)拒分析二、軍房地殘產(chǎn)開(kāi)維發(fā)與絮經(jīng)營(yíng)殖風(fēng)險(xiǎn)猛分析（一鳳）政某治風(fēng)灶險(xiǎn)1．政勝治風(fēng)厭險(xiǎn)的賄含義指由飛于未雖能預(yù)撐期政蹈治事島件的謙發(fā)生歸或政溉策發(fā)藍(lán)生變著化，贈(zèng)導(dǎo)致蔬國(guó)家避投資義環(huán)境誰(shuí)的變?cè)鮿?dòng)，泉進(jìn)而申給房戶地產(chǎn)博開(kāi)發(fā)釀經(jīng)營(yíng)富活動(dòng)陸帶來(lái)硬損失糟的可翁能性2．政宋治風(fēng)俯險(xiǎn)的汪應(yīng)對(duì)夫措施制作估人憤張奎庸丁碌剛第四埋節(jié)花房銳地產(chǎn)刊開(kāi)發(fā)翼經(jīng)營(yíng)源機(jī)殼會(huì)選駁擇與抓風(fēng)險(xiǎn)逐分析2．政賀治風(fēng)勇險(xiǎn)的贏應(yīng)對(duì)鑒措施（1）投李資前甲的管困理（2）投棋資后慘的管炕理（3）風(fēng)臘險(xiǎn)發(fā)筋生后徹的補(bǔ)冊(cè)救措糊施制作船人浴張奎者丁跡剛第四冊(cè)節(jié)鄭房最地產(chǎn)亦開(kāi)發(fā)嫂經(jīng)營(yíng)扣機(jī)所會(huì)選喊擇與好風(fēng)險(xiǎn)蘆分析（二此）經(jīng)句濟(jì)風(fēng)正險(xiǎn)1．經(jīng)撈濟(jì)風(fēng)短險(xiǎn)的倉(cāng)含義2．經(jīng)趟濟(jì)風(fēng)歡險(xiǎn)的學(xué)應(yīng)對(duì)賽措施（1）投陜資前邊的管朽理（2）投食資過(guò)粥程中啄的管謠理（3）風(fēng)印險(xiǎn)發(fā)太生后非的補(bǔ)扒救措膚施制作銜人原張奎調(diào)丁固剛第四已節(jié)仗房扭地產(chǎn)決開(kāi)發(fā)略經(jīng)營(yíng)捏機(jī)疲會(huì)選訪擇與邪風(fēng)險(xiǎn)耕分析（三博）金探融風(fēng)遮險(xiǎn)1．金販融風(fēng)清險(xiǎn)的土含義金融照風(fēng)險(xiǎn)味是指嚼由于伯金融比業(yè)各外種經(jīng)蓮濟(jì)杠炒桿發(fā)陳生變屈動(dòng)給劑房地盾產(chǎn)企劈燕業(yè)帶六來(lái)?yè)p生失的悠可能貢，主位要包歸括利襪率風(fēng)犬險(xiǎn)和