西安近期市場調(diào)研報告

西安房地產(chǎn)市場報告2011.10營策中心事業(yè)部西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場概況地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀要報告目錄城市認知西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場概況地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀要第一部分城市認知城市遠景2009年國家頒布的《關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國第三“國際化大都市”。在關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃實施的大背景下，西安預(yù)計到2020年，城市規(guī)模將達到1329平方公里里、城市人口1000萬-12002萬人的國際化大都市，形成整個國家經(jīng)濟戰(zhàn)略化的平衡點、區(qū)域協(xié)調(diào)化的帶動點。

城市認知主城區(qū)規(guī)劃大西安主城區(qū)規(guī)劃范圍主要包括以下4個方向——北至涇陽、高陵北交界南至潏河西至澇河入渭口及秦都、興平交界東至灞橋區(qū)東界。本案本案地塊位于東部浐灞新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，但組團實際建設(shè)進度較為滯后。中心城區(qū)空港區(qū)涇渭新區(qū)物流區(qū)浐灞新區(qū)生態(tài)區(qū)潏滈新區(qū)高新區(qū)灃渭新區(qū)本案灃渭新區(qū)是城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；涇渭新區(qū)以裝備制造業(yè)為主導(dǎo)；浐灞新區(qū)集會展、國際合作交流、現(xiàn)代服務(wù)、居住等功能為一體；潏滈新區(qū)以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；空港區(qū)將被打造成空港新城；高新區(qū)仍是高新技術(shù)研發(fā)區(qū)；物流區(qū)將成國際港務(wù)能源產(chǎn)業(yè)承接區(qū)；生態(tài)區(qū)是生態(tài)、農(nóng)家休閑養(yǎng)生區(qū)。主城區(qū)規(guī)劃空間格局：一心八區(qū)、組團發(fā)展城市交通現(xiàn)狀由于歷史原因，西安城市交通路網(wǎng)規(guī)劃為以城區(qū)鐘樓為中心，由城內(nèi)向城外延伸的輻射形；近年來隨著西安高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江旅游度假區(qū)等新興外圍組團的人口及就業(yè)的迅速增長，現(xiàn)階段南北向交通建設(shè)速度明顯快于東西向。三環(huán)路與繞城高速大部分重合，也是連接城市邊緣各新興板塊的主要干道。本案城市認知未來西安市規(guī)劃了6條軌道交通線，總長251.8公里。目前已在建兩條地鐵線路，分別為貫穿南北的2號線，即火車北客站至韋曲；貫穿東西的1號線，即三橋后圍寨至紡織城，全長預(yù)計50.3公里，總投資179.5億元。西安地鐵二號線已于2011年9月建成通車,預(yù)計2013年一號線（東西）可建成通車。地鐵規(guī)劃城市認知城市小結(jié)在國家西部大開發(fā)的背景下，西安在西部地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展力強，后續(xù)的價值成長空間巨大；關(guān)中——天水經(jīng)濟區(qū)的建立更為西安的發(fā)展注入一支興奮劑；未來的西安將成為繼北京、上海之后的我國第三個“國際化大都市”。軌道交通的建設(shè)將會為城市的格局帶來巨大的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，是一個非常好的機會點。經(jīng)濟發(fā)展迅猛，城市GDP年增幅穩(wěn)定，帶動房地產(chǎn)高速發(fā)展。城市認知宏觀市場認知西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場概況

地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀要第二部分市場畏板塊舉劃分內(nèi)城捧區(qū)為功商業(yè)右集中候區(qū)；城北疫板塊搜由于04年市精政府別北遷雖的利總好，蘆集中缺開發(fā)獎了大粒批項柔目。高新陜區(qū)自97年建銀立初技期至06年也錦發(fā)展判了不仔少項初目。城東擇板塊毀開發(fā)步始于07年幾寺個大痰型企疑業(yè)進盡駐，目前占商品露房集燒中在超浐河明以西置，三樣環(huán)路戒內(nèi)，敞區(qū)域剪內(nèi)還鈔有大頓量城酬改房衰和保外障房周；城南允板塊由曲爛江新赴區(qū)的閉建立稍而逐只步成魄為了慌西安區(qū)的景灣觀宜介居區(qū)榆，高群檔樓袍盤林招立。城西撈板塊罵開發(fā)帖較晚謝，目塵前開納發(fā)盤義量較汗少。城內(nèi)附板塊城北譜板塊中檔城南喬板塊高檔高新攀區(qū)中高松檔城東撓板塊中檔城西勞板塊中檔長安明區(qū)西安恩市房貍地產(chǎn)嫌板塊篇以內(nèi)止城為兵中心殲，分側(cè)城東著南西躲北四苗個板各塊，均加上漠高新喊區(qū)及06年由遮縣升勉區(qū)的訪長安守區(qū)，不共有杜七個弱板塊盞。目前搞集中券開發(fā)訓的板冬塊為應(yīng)城東柜與城趁南板貫塊。商業(yè)拖、高瞎檔公暴寓、傘酒店高層忙公寓齊、小壺部分湖配套鍵商業(yè)城改程房及高層模公寓高層蹈公寓集中度商業(yè)叢、高碗檔住勤宅、鏟公寓旋、酒主店、濤寫字陣樓商業(yè)撫、高滅檔公蕉寓、宏觀伶市場殺認知本案一級砍市場蒼供應(yīng)隨著寶房地墊產(chǎn)市走場的亂穩(wěn)步賞上漲取，西服安20運10年土墊地供抬應(yīng)量微同比惹增長17絕.8字%；住渣宅類識用地俱增幅賣為14予%，基鴨本持征平GD益P增幅伐；商業(yè)恩用地拾增幅摧為30畢.4相%，增農(nóng)幅較跳大。年份住宅商業(yè)辦公綜合工業(yè)其他合計10年430.777.91.38.966.630.861609年37859.74.57.962.311.452308年21023.91.647.343.540366土地本供應(yīng)勁分析土地毛供應(yīng)運區(qū)域摧分布萬平熔米20倒10年全租年，爛城南球區(qū)供泰應(yīng)土部地共43宗，駛位居涼第一遞；其臣次為桌城東稅區(qū)，市供應(yīng)41宗；俘城北適、長求安和奏高新快區(qū)分獄別供疤應(yīng)15宗、15宗和13宗；城南堆城東票仍為死主要雷的供悅應(yīng)區(qū)枕域。宏觀別市場乏認知城東挽區(qū)由纏于浐司灞地姥區(qū)的翠帶動路；城傾南區(qū)刺由曲槽江新活區(qū)、逗長安房誠區(qū)的夜帶動至，成削交面訂積位倆居前既列。一級孝市場耀小結(jié)房地押產(chǎn)市能場穩(wěn)肝步上值漲，隔土地績供應(yīng)棍成交著放量胃。區(qū)域截和板那塊的同利好匆，促勉使主慨要供模應(yīng)及蜓成交婆集中度在城掏東及陪城南恰板塊臉。宏觀芹市場雕認知二級柴市場歌供求證分析20炸10年商地品房漿供求賄走勢歷年寄商品釋房成冤交走妙勢20賴10年西界安商云品房澆供應(yīng)史達到12殼84萬平君米，粥成交憲量達幟到14喊20萬平桌米，俘整體辨供求旬表現(xiàn)煤為供不胸應(yīng)求。02年-0創(chuàng)6年，劫西安奸市場孟處于腫穩(wěn)步舟上升鮮階段聚；07年市眼場出渠現(xiàn)井只噴，姑成交扁量大籍幅上鄉(xiāng)豐漲；08年受咸全球糊金融源危機虹影響泰，成療交量盟大幅巷萎縮毒；09年在惱各方間利好摩因素熱的綜冬合作突用下美，開雕始出楚現(xiàn)火甜爆局婚面；10年繼施續(xù)延乓續(xù)了09年的刑成交丑熱度商，并建小幅雅超過跪，成遲交價井格水身平均惕價達腰到65遣68元/平米揚。宏觀膛市場仇認知二級只市場目供求匪分析20楊11年1-謠8月商州品房伏成交飽走勢11年西禿安商敏品房苗前8個月寒總成往交量濃為75蠅7萬平煎米左皆右；饞同時少受宏爽調(diào)政陽策影瞎響，掌在3月開內(nèi)始出望現(xiàn)一須定滑津落，印但6月受礦個別閃熱銷肚盤的插拉動攔，近抹幾個慎月以絨來月成葡交量初基本烈維持座在10飯0萬平榨米左斑右。截止后目前絞的成銷交量能來看奪，政爬策對畝市場授的影楊響還奪未產(chǎn)便生大妹幅走跳低的對影響銹。宏觀濕市場追認知住宅甲市場鼠分析西安飄歷年什成交赤量走熔勢20流10年住似宅月似度供復(fù)求走心勢受政浙策影陰響，10年西看安住宣宅市緞場成擱交量12照75萬平迷米，余出現(xiàn)篩少量尺下跌俱；但虧在通沸脹、尤購房禿恐慌射心理矩及剛居性需淹求等召因素并的驅(qū)燒動下島價格送出現(xiàn)隆上漲園，達雪到62辮11元/平米釘、漲言幅28饞%，出紋現(xiàn)量跌拉價漲的局警面。20形10年全統(tǒng)年供僅應(yīng)量慘為11援35萬平咬米，首成交好量為12狼75萬平畫米，再整體勁表現(xiàn)殘為供不錯應(yīng)求。在程政策遺從嚴紋的背嫌景下孫，打艇壓效蓋力也戀波及炎到了幕剛需徹購房戶者，牧增加挪了購慢房成睜本，漁但剛性稍需求蛛依然輸旺盛，促回使成裕交量塔基本愁與去炕年持沙平。宏觀斬市場淡認知住宅茄市場癥分析20往11年前8個月睜成交奶量為63制6萬平皺米，絮占到恭了同每期西積安市肚商品畜房總規(guī)成交評量的85慶%左右。在政媽策從寨嚴的液背景焦下，迷打壓謝效力拴有一頓定體甩現(xiàn)，池但成堅體成鈴交量勸較去炊年同迷期下柿滑不像大。20隸11年1-控8月住翼宅成怒交走績勢西安垂住宅青目前券的整罵體價匪格水黑平不另高，鐮品質(zhì)摔產(chǎn)品搬更易籮受到埋市場快需求高和認婚同。宏觀紹市場殿認知宏觀況市場湖認知商業(yè)稀及辦快公市問場分隙析20劉10年商田業(yè)市險場走尤勢圖20拼10年西粉安商羨業(yè)市鉗場整皇體供真求關(guān)垮系波渾動較尸大，辨但在嘴年底慨由于飯看到搭國家睬對住盆宅市犯場的莊大力贈調(diào)控窗，許友多投合資人弟轉(zhuǎn)向?qū)懲顿Y格商業(yè)及地產(chǎn)雞，商業(yè)元項目怎需求飲明顯芝放量淹。20性11年1-殃8月商勝業(yè)市掃場成圓交走臉勢20古11年西暢安商媽業(yè)市桂場整遼體成刷交量渡為67萬平藝米左唇右，凍較10年同喚期有敞小幅鑄增長咳（約20萬平莊米）覆；但溫就單饞月商蒜業(yè)成援交量祥來看肆，商業(yè)屆項目忘的市順場波胡動較蹈大。宏觀答市場另認知商業(yè)本及辦吹公市窯場分唯析20蟲10年辦途公市頓場走獸勢圖西安炕辦公巧市場害整體醋發(fā)展被相對規(guī)落后蔬，在釘商品惜房市超場中劇所占夕比例究較低群，同淋時其僑供求公受個嗚案項哥目影另響較清大。20恨11年1-守6月辦校公市邀場成模交走鹿勢西安種辦公槳市場20英11年上浩半年挪成交依總量臭僅為31萬平輕米，畢平均涂月成紀交量溪不過5萬平礎(chǔ)米，碼且供網(wǎng)應(yīng)的90腔%都集祖中在應(yīng)高新裂區(qū)內(nèi)時，剩柿余在憐中心張商業(yè)城區(qū)有佛少部鎮(zhèn)分寫敢字樓痰供應(yīng)盈。由于姨供應(yīng)腎區(qū)域齒的商鋸務(wù)需族求較妨明顯盜，因銜此寫波字樓敞整體崖售價村水平卸較高絹，均餓價在90進00元/㎡左右莊。各區(qū)畫域住井宅及恐商業(yè)曉市場朗成交叫量價姑對比備注蹤蝶：由朽于辦殲公物破業(yè)體購量太紀小，靜僅高貧新區(qū)夠和城菠中有葡少部籃分在背售，櫻此處龍不列周入上男表進助行分果析。目前親成交鋒量價織均高笨的熱芳點區(qū)莫域商業(yè)林價值曉最高箱區(qū)域窯，但決供應(yīng)染有限20顫10年9月—2鍋01鴨1年8月各造區(qū)域廈住宅右及商厭業(yè)成鉗交量謊價對傘比西安運主流鎮(zhèn)供應(yīng)牲區(qū)域境整體隔房價茄水平裕差異暖不大腫，目士前各腸片區(qū)磁開發(fā)秧基本鹿都集覽中在3環(huán)以忌內(nèi)，儉城南豎由于鼓開發(fā)陶較早蹲，可辨建設(shè)產(chǎn)用地含較少席，后續(xù)病住宅隸供應(yīng)蔽將主睡要集靈中在致城東堵、城響北區(qū)證域，2個片投區(qū)的脖房價斬水平凱屬于很市場彼中檔水偏低損水平巧。宏觀償市場南認知二級彈市場孕小結(jié)11年以苗前房盯地產(chǎn)嶄二級攏市場吉總體脖表現(xiàn)廉較好姓，市洲場持顏續(xù)增薄長。住宅命為主姐力供慕應(yīng)，散成交逐量略黨微減擋少但蹲價格醒有所獲上漲報，首首改和梳首置哨依然羞旺盛脹，特脅別是全在開造發(fā)配脹套成衰熟的男城南五片區(qū)茅，成巖交量唐價均倒要明冊顯高欣于其拐他區(qū)置域。商業(yè)艦地產(chǎn)逆受政輩策影果響，好需求株開始適放量歇，但歌總體盜供應(yīng)朽量仍施然不開大，10年商奴業(yè)供灘應(yīng)總雜量約81萬平姨米，尋僅占歲總供床應(yīng)量竄的6%左右肅。寫字謠樓市鑄場發(fā)廳展尚算不成向熟，杏市場扛供應(yīng)品量小伐，且還呈現(xiàn)殖出特贈定區(qū)釘域開膨發(fā)的脹特征烘。宏觀材市場率認知市場麥預(yù)測住宅建設(shè)計劃2011年2012年商品住房885994經(jīng)濟適用房110110單位職工住房109109城中村改造安置房157157棚戶區(qū)改造安置房4040廉租住房33合計13041413商品腦房住方宅新婚增市印場供甲應(yīng)（20投10年預(yù)盤計）萬平弄米20宏11年的壇住宅統(tǒng)供應(yīng)感中商攏品住腳房仍勇占絕干對比溫例，竟但城若改房顯、經(jīng)浙適房雞等供碑應(yīng)量氏也較添大，碼據(jù)現(xiàn)熱有資唉料了臺解到售，這用部分慌供應(yīng)刑主要愧分布荷在城滑東、漠城北斗區(qū)域莊。宏觀雜市場營認知西安燙商品崗房市蛙場整步體價腐格水巾平不藏高，誓加之先目前改開發(fā)怖區(qū)域墳基本屬在3環(huán)以頸內(nèi)，煎且后夠續(xù)供膨應(yīng)量陸仍然蠅較為叉充裕變，西仇安房鞭地產(chǎn)諷尚未動形成訂擠出在型需跪求市姜場，互換句鏟話說邀即尚核未進早入郊遣區(qū)化倆開發(fā)冬的階嘉段——鑼——在目憂前房監(jiān)價水芬平上腰，主洗城區(qū)始仍是嚼置業(yè)淹首選榮區(qū)域端，毅客戶趴導(dǎo)出價的難勁度較迫大。盡管囑自20貞10年以頁來，吹西安教商業(yè)杠地產(chǎn)逐開始主呈現(xiàn)辜放量擊趨勢葛，但泳就其籌總量平占比爹來看蝕（約6%），加不能琴以此竊作為新商業(yè)禮需求員旺盛啟的評引判標伸準——創(chuàng)——成熟然的商象圈價序值更劇易為去市場違認同有，尚充未出拜現(xiàn)城扇市邊掛緣的奪區(qū)域倘商業(yè)領(lǐng)個案傾。宏觀校市場過小結(jié)宏觀碰市場曬認知區(qū)域悶市場丹現(xiàn)狀西安唐城市舉規(guī)劃岡發(fā)展西安把宏觀詳市場草概況地塊公區(qū)域寒市場干調(diào)研附：掘西宿安市軍場訪雕談紀纏要第三級部分區(qū)域鞋市場狠現(xiàn)狀地塊肚區(qū)位紡織汗城綜牽合發(fā)鹽展區(qū)鹿位于糖西安螺市東淹南部竭，西枝臨西猛安市飛主城冒區(qū)，傳北靠近西安竄浐灞抱生態(tài)積區(qū)，碰東接茫白鹿監(jiān)原現(xiàn)掀代農(nóng)隱業(yè)示織范區(qū)境。規(guī)劃燙用地啟位于溝紡織秧城綜申合發(fā)蠶展區(qū)藏內(nèi)，闊但地剖塊所俊在片額區(qū)距辦離原斬紡織象城核條心生謠活區(qū)恐尚有勒一段閃距離妄（約10公里誤左右針）。本案區(qū)域獻市場叼現(xiàn)狀地塊斯周邊傅現(xiàn)狀04規(guī)劃用地紡織城地區(qū)西安主城區(qū)251463除半丹引路漲口的美“國熊際幸跡福城側(cè)”（涌城改悶項目噴，目榨前停忌工中教）外副，地歡塊周邊肢均為趁品質(zhì)跟較低迎的自嚷建房，無戲成熟努的生剃活氛振圍和效社區(qū)浸配套責。由于魂區(qū)域陜商品香房開重發(fā)基捐本在長三環(huán)獻及浐郵河以君內(nèi)，按加之財進入償紡織允城片忽區(qū)的煩主要滴交通傅無需厲通過錯本地鑰塊，究因此愁目前膏基本柏無外奮區(qū)域樣人流員或是匙車流損進入勢本地費塊所閣在區(qū)杯域。1、雁夠鳴湖騎濕地2、高賴科地米產(chǎn)儲餓備土快地3、西食安日錫報社乏報業(yè)速大樓4、地蛙鐵5#線編槐組站5、南襖部居道住區(qū)6、白韻鹿原地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)浐河以西（三環(huán)內(nèi)）現(xiàn)狀浐河以東（三環(huán)外）現(xiàn)狀從城區(qū)進入地塊區(qū)域的道路斷面區(qū)域幻玉市場?，F(xiàn)狀地塊禾規(guī)劃幼條件本案該項炒目規(guī)尋劃用術(shù)地位水于紡防織城撈南部府，半引拼路以鑄西、勁東三斃環(huán)以呢東，規(guī)移劃用對地，支呈帶孩型分磨布，推南北吧狹長搬最長閱處約10累00米。規(guī)劃總用沫地面陽積：15緞.9高5公頃規(guī)劃圣總建鬼筑面最積：74突94嘩91㎡地上建筑住總面江積：55父82壁75㎡容積爽率：3.索5建筑貌密度：29越.6%綠地拾率：32剪.6凱%規(guī)劃僑指標蓋：地塊煉一地塊兼二地塊藝三區(qū)域艘市場湯現(xiàn)狀地塊調(diào)規(guī)劃狀條件規(guī)劃根據(jù)現(xiàn)審核瀉標準對，規(guī)擋劃需陵設(shè)停娘車位42孔62個，品其中考地面42辣6個，激地下38白36個。保障性住節(jié)房建墓筑面騰積占水住宅標總建巨筑面攜積的30夕%，共義計11茅26無47平方擦米，14乎56套。（漲其中地塊赤一中1、2號樓邀中的40節(jié)8套為廉習租房糧，其敢面積鉗占5%，建丘筑面窗積為19音49揭8平方抖米，40鏡8套。）地塊一中1、2號樓熱剩余脾面積歇和11、13號樓達及地鞏塊三就中01、02號樓勸及03號樓牲西單砌元為悉限價震商品唱房，站其面旦積占25病%，建禽筑面輛積93帳14仇9平方衣米，10詠48套。地塊一中腥的3-墊12號樓揚、16號樓倦及地警塊三剛中的02、06號樓閣底層秀架空開。地程塊三始中的01、07號樓傲底層奴架空賊，二梨層為含公建惹，三稠層以澇上為法住宅述。各地扇塊規(guī)抱劃詳糞細指講標：區(qū)域舌市場轉(zhuǎn)現(xiàn)狀區(qū)域捐在售細在建廁項目什分布著示意區(qū)域蜓開發(fā)引以浐宮河為干界，騎商品污房開降發(fā)全州部集瞎中在塌浐河豆以西姻，浐遺河以仇東（宰三環(huán)鍋路外哲）無傅商品封房開吸發(fā)，踢以目衡前在鈔建在列售項猶目全役為城乒改房騾和經(jīng)圣適房辭項目弓。綠地嚇集團辰、恒桐大集港團和朽御錦匪城是痕區(qū)域尚目前悼開發(fā)晝規(guī)模鍬最大玩的項塑目，臨也是狡區(qū)域添開發(fā)史品質(zhì)釋最高溫的項歉目。本案綠地霸項目恒大園綠洲御景逗城水岸蔥東方暖山油西安區(qū)域林市場葬現(xiàn)狀區(qū)域兇在售窩項目陡供應(yīng)禾及銷要售情斃況區(qū)域掏內(nèi)主炮力供染應(yīng)項摟目具黎有大疼盤、奴大開吹發(fā)商謎的共既同點化，且踢就價壤格、線去化岸速度誕來看車也是母此類掃項目箏更好雨，主要柏是與躬其開境發(fā)規(guī)發(fā)模、黨建筑繁品質(zhì)忘、產(chǎn)炊品供掠應(yīng)有艦密切佳關(guān)系比。區(qū)域詢市場同現(xiàn)狀區(qū)域招城改酸房供傅應(yīng)及站銷售利情況區(qū)域重是目裝前西窯安市遙城改方房及卵經(jīng)適丈房的足主要疫供應(yīng)慶區(qū)域貝，由于愿供應(yīng)齡體量墊巨大陽，加搜之其沸低價閱優(yōu)勢朱，將枯會對埋區(qū)域巨其他斑商品稈房銷別售形燃成巨壁大壓掛力。思考偷一：本案丟位于奇紡織堪城最妹南端近，與暴周邊并商品雷房項姻目相跡比，武地塊醋開發(fā)瓦成熟孝度要問遠遠煎低于國區(qū)域臺同類企商品鉆房項嫁目，查市場彈認同千度也俊極低年，在規(guī)隱模及蜻區(qū)位加不具潛備優(yōu)壩勢的獨前提孔下，帆更低存的價餓格和際更具存品質(zhì)灰的產(chǎn)灑品將使是我芒們參化與市房誠場競?cè)笭幍耐统雎吠?。思考軟二：但區(qū)剪域大椒量城削改房旺和經(jīng)退適房盛所帶旦來的訂價格淋壓力陪，將蠅使本紡案在聽市場鑼中得垮低價山競爭容方向宜難以最形成秩優(yōu)勢縱。。黨。。太。。思考吐三：大區(qū)根域本開身已逼不具粒備商經(jīng)業(yè)氛粱圍的殃情況足下，葵本案2號地珍塊近15萬平鳴米的請商業(yè)臂業(yè)態(tài)國將存裂在極劇大風萬向，權(quán)特別線是寫字揉樓、雪酒店撇等區(qū)用域內(nèi)腫基本殃無市緩場需昌求的返產(chǎn)品俊更面世臨極恨大的戀考驗。區(qū)域恭市場寫現(xiàn)狀素評估宏觀眠市場旅認知若延拜續(xù)合嶄能一予貫的妙低價掠快銷莖策略徹，綜雷合以特上風冤險因欄素來吵看，扇現(xiàn)有險規(guī)劃胸方案綢中的腦住宅餡產(chǎn)品鍬有可傲能面刃臨低債價（凡城改狐房、腸經(jīng)適慌房）瘦競爭良激烈餓的風醫(yī)險，毒而商鈴業(yè)產(chǎn)全品則件面臨桶無人塊買單以（區(qū)露域難頁以引胡入消叨費人摩流）贏的巨器大風巨險。2號地與塊定世位建健議：蝴減低禽風險圈系數(shù)呀大的袖產(chǎn)品綱供應(yīng)然，縮揚減地疾塊商槍業(yè)物紋業(yè)開滋發(fā)量也！包括擺以下電幾個劃思路——1）取消胡辦公推及酒姑店產(chǎn)巷品，牙考慮更以其總他類豈住宅蠢產(chǎn)品寒來彌煌補商豆業(yè)開匪發(fā)量能的損悠失。2）借勢狗推導(dǎo)文，將魄商業(yè)價地塊際的示軌范區(qū)期、接汁待中達心設(shè)汁置在誦更接序近城螺市界爆面的辜位置，如臨狀三環(huán)盤路一竭側(cè)，率以鮮惠明的慶形象簡吸引似經(jīng)過緒城市齒人流艦的注負意。3）區(qū)漠域建慮設(shè)現(xiàn)努狀較稻為蕭偵條，碎加之名考慮慶到冬達季銷通售在娛北方榜城市肅會受流天氣哪寒冷嚷等因遷素的漿干擾憤明顯緊，建霞議延后研商業(yè)哀地塊偷的入嫩市時圈間。項目推評估助建議宏觀筍市場蔬認知市場元訪談幣紀要西安富城市轟規(guī)劃貿(mào)發(fā)展西安汁宏觀成市場申概況地塊害區(qū)域居市場薪調(diào)研附：襯西創(chuàng)安市駁場訪導(dǎo)談紀偶要附件訪談1：西栽安市焦場整慈體消鄭費特數(shù)征1）本地較人有歷老皇筆城根礎(chǔ)兒下短的優(yōu)檔越感稻，因留此也賊更認胞同傳漫統(tǒng)的炕中心獎城區(qū)劫價值陜，近證年來東以曲膠江為租代表蚊的城影南片撓區(qū)是教受到耐西安較人認戀可的但高檔輪住宅鉛區(qū)。2）城市充背景火較為慎特殊昆，很各多運忌作不秤規(guī)范姥的無戒證項足目也泰可進末行銷珍售，掃且市怖場也塑能接層受。3）整體緊消費例觀比挪較重脾面子象，產(chǎn)句品品假質(zhì)的抄驅(qū)動態(tài)力比斬較明濕顯，滾但對籠于剛韻需客搏戶而稻言，青低價鑄格對蟻購買顏也具纖有較秀明顯仗的影爺響力究。4）政府畜公務(wù)足員、仆陜北趙客群慣是西恒安市讓場上宇高端勢客戶挎的主體要構(gòu)燥成來時源。5）首酒置和偉首改靠群體愧是市凍場的饒主力孩購買統(tǒng)群體核。6）限盆購影袍響正蟻逐步石顯現(xiàn)熟，目監(jiān)前市牽場的斬觀望命情緒郊較高既。7）對坑建筑犬風格驚喜好擾度無溫明顯求傾向挎，取閉決于居最終完呈現(xiàn)透出來黑的品鑄質(zhì)感盟和視霧覺效把果。市場棚訪談伯資料些整理宏觀較市場琴認知訪談2：市植場成乳交的嶺面積傷占比嫌及客噴戶對筍應(yīng)情迅況90師-1緊25㎡占市聚場總截量的37界%左右——即經(jīng)濟醋（標擁準）