某住宅項目前期策劃方案綱要

1上海某住宅工程前期籌劃綱要

第一局部：市場分析一、楊浦區(qū)房產市場特點1、熱點集中楊浦區(qū)借助黃興綠地效應，使環(huán)外規(guī)模樓盤成為一大熱點，并注入文化概念，吸引了楊浦環(huán)內、虹口、浦東、寶山等地客戶，個別領先樓盤平均價格接近4800元/平方米。根據上海市房產交易中心成交數(shù)據，黃興花園、文化佳園、文化花園、三湘世紀花城的成交均價都已突破4000元/平方米，其中文化佳園的成交均價高達4800元/平方米，是楊浦環(huán)外熱銷樓盤中房價最高的。楊浦環(huán)內樓盤大局部見縫插針，規(guī)模較小，以同濟綠園為代表，售價不斷提升，使喜歡地段、講究鄰里品質的客戶得到滿足。場環(huán)內趕交易兄量居刷前的第樓盤得，成朱交價化主要癢集中戶在求40編00纏-4玻40練0元盜/平菜方米悠，如誤星惠壺佳苑治、上導海大垮花園菠、華義升新飛苑、齊現(xiàn)代宅星洲摩城等眉。其餓中江責浦路膽上的熟星惠蕩佳苑患價格汪略低季，為顏40澡00胞元/捆平方佳米，紡目前柜已全炕部售叨完。撿2、意比價未較低記

宋

洽與虹混口相戰(zhàn)比，泛楊浦殼房產鑼歷柔來價關格較破低，欄具有富價格孝優(yōu)勢先，能慮承接榨局部喇虹口薪區(qū)、捷黃浦轉區(qū)、古浦東霧新區(qū)鈴的客辱戶。局楊浦柄區(qū)環(huán)內內樓鍬盤價集格與恐虹口申區(qū)環(huán)悟外部心分樓子盤售療價相既當。驗因此困，外貫區(qū)特疑別是件虹口爭區(qū)的睡房價競走勢昏對楊去浦區(qū)搶樓盤狀價格軌影響揉較大顆。寬

石

相預計誓虹口受區(qū)環(huán)黎內樓茶盤受貴到北挑外灘或、四靠川路恥、多石倫路屢等地湖區(qū)的兆高檔筑樓盤僅的推伸出影飽響，卸價格階將有攻所上喊揚，場打破飄目前續(xù)與環(huán)繭外樓厘盤價吵格差筐不大穴的格土局。少而與遺虹口越交界騎的楊旱浦區(qū)扯局部踏樓盤奇價格重將受辰到拉千動。弦

黎

瞞同時辣，一套局部姑高端創(chuàng)客戶桶流向櫻外區(qū)萬。塑升造品輩牌樓紡盤、似注入桂更多繳的文衛(wèi)化理魯念，嘴才能世留住茫這部充分客怠戶。栽蜓露3、霜環(huán)內賠缺乏盼品牌嚇樓盤斥

式

吵除環(huán)逗外主陣打綠遙地、蓋文化龍品牌皇的大烘盤之薪外，飄環(huán)內之僅同闖濟綠也園依愧托著爺名高柴校，勁受到屠熱烈桌追捧懸，但邪宣傳概力度炭不強拒，減伴少了俘想象嘗空間淺和價墾格空烤間。怖這樣看，更獻使楊箏浦區(qū)奔環(huán)內慨樓盤嘴缺乏鋤與相壞臨的饅虹口津區(qū)樓尖盤相畫競爭找。象

昆

渾4侮、大餃型企凈業(yè)員蜘工購貸房比夕例較豎大費

蹲

怪楊浦拐區(qū)及清周邊酸區(qū)域奧有許兔多大灶型企粘業(yè)、冤單位閱，如段上海塊卷煙悔廠、粉寶山跡鋼鐵勢廠、煮上海陵貝爾鵝公司漁、新芒華醫(yī)積院以豐及許笑多知數(shù)名大已學，侄其中緒的人劑員素譽質、濫收入難均較要高，昨外加驗最近踐新的敘貨幣冤式分迫房政儉策即南將出茅臺，港利好下明顯畏。籃據相孫關樓懶盤的趴成交漲客戶更統(tǒng)計亂，大產型企兩業(yè)員牌工購互房集應中于妄三房慈，講晨究舒著適度唱，并麥對房均屋使避用有蓬不同焰要求或，個伙性化望上與糾職業(yè)科特點專相一循致。唐因此武，部莊分樓爸盤針什對這繪些客開戶推圣出優(yōu)輔惠方哲案，洞東方革名園宴也在高各大狗企業(yè)坦進行響巡回落推展壽，取狀得良燭好效贏果，那并建厭立了階密切襲的聯(lián)愚系。擺

劣

產5、低后續(xù)樹樓盤但乘勢超而上炊

乓

泳受到客房產啄行情帳火爆瀉的啟飯發(fā)，懶后續(xù)絲供給腳主要娃有三鄉(xiāng)個重這點：遍沿江袍板塊暢，形赤成濱意江居忍住區(qū)拆，由郵于配澡套、嚴環(huán)境蚊等原旨因，些預計高售價扛40紀00徐-5陪00源0元書/平漠方米鳴，估析計有啞極少負數(shù)頂印級豪覽宅供理應；渣環(huán)外覺板塊校，依券托工允人新干村和隊五角查場，姓以中質檔住燒宅為濃主；色環(huán)內張后續(xù)度樓盤液供給飛較集錫中，輪主要罪受到題同濟箏綠園悅熱銷紡的影瞎響，申在控棄江路溜、鞍擴山路棚等推顧出中語等規(guī)謙模的修樓盤既，定俗價5器20倡0元斗/平盛方米彎左右滅，已井相繼間開工瞧。宿1、器二房癥面積加比照抬瑞虹存新城砌將香需港房諒產開遠發(fā)理謠念移魯植到儲上海丑，設牽計點處式樓卻、壓屬縮面殼積、敘全裝播修、態(tài)高質仇量物傾業(yè)管跡理等談特點糾曾經踩引起好熱銷仿，但暢很快校被結壘合地暢域市遺場需鼠求的燭產品刷取而槍代之殼。密2、在三房腦面積衫比照撒虹口壺現(xiàn)代破公寓碧設計蹈了錯包層，事并設壁計了香弧形應觀景種窗，因受到剪市場痕歡送津，但斷局部建景觀費較差階、面秒積較露大的郵三房太滯銷牢。后術續(xù)供棉應樓疼盤面粘積有降放大懼趨勢文，三足房市遭場競底爭將結很激和烈。籠3、今二房磨總價籮比照然

階天寶嫌綠洲罪高單很價、緞高總凍價導脹致其臺二房久總價排與部說分樓柿盤三永房總懸價相律近，孝銷售素受阻各，而局其它薦在銷盛樓盤價的二景房消恢化速放度較括快，私說明裁購置宿二房喜客戶流對價然格敏焰感度廣較高崇。因葉此，墳本案游應加而大二攻房數(shù)解量比迫例、成控制孔二房汗面積歸。貍

偉4、傘三房扛總價漁比照耽

蹦可見瀉，三寸房總充價在睜70扣萬元躺左右腥的樓悔盤供廉應較顧集中辯，在肺銷樓準盤的頸局部顛三房畝銷售例放緩灘。但上具有撿景觀士、相岔對位稻置優(yōu)暮勢的挺三房預卻具鏡有較傭高的益價格球彈性興，受柳到市條場追劫捧。溪第二落局部顆：產郵品分桿析

遍一例、產能品定論位：蘋東上遣海束“躲市場呢領先凳者項〞少的角建色墓

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備中海剝一貫粉扮演耍的是蔥區(qū)域夢市場駝領先瞧者的零角色佩，這敲一點愛從中約海每稠個個井案的丹產品境規(guī)劃蹲和價披格便博可以碼感受炊到。門象中鏈海以枕前的蘋個案指一樣搜，本絨案將辜在環(huán)悔境設懸計、倒建筑赴設計陣、智彩能化眉設計的、會逐所設糕計及隆物業(yè)奔管理億上組幕建踏“痕夢之率隊嬌〞么，擔委當東穗上海棚“殊市場虹領先催者配〞府的角階色。弄二、耳產品傻建議砌要想緊完美浩地做贏好市干場領圓先者粥，我剛們仍享建議淚以下永幾點堅的完程善：暖1．孩獨特惕社區(qū)構賣點埋：東截上海閑第一攪家擁翼有公醫(yī)園景驢觀電睜梯的信社區(qū)仇在東著上海饅，要的想完門整地睡擁有季一個累公園痰的社樣區(qū)，烘從地窯塊的翻儲藏蛋狀況垮看，恢可能蜘性微低乎其隨微，獵而不批但在且家里半能俯較視公俊園全蹦景，姿況且搬在乘忠電梯灘時也還能觀補賞風褲景，邊體驗碌上上進下下目的享熟受，嚇那么非虧中海充的和化平花拾苑二霜期莫伴屬。炮如此朝產品杏的規(guī)喊劃，握在當朝前市殲場情野況下雷，具垮有獨璃特性煤和領凡先性礦。優(yōu)

譜2．怪生態(tài)跟環(huán)保于型建泥材的木廣泛拉使用腸隨著房生活爆水平臭的提煎高，淡人們漏對生披活質點量的丈要求濾越來短越講刊究，棟不僅琴要住碌得舒轉服，綠還要精住得纖愜意敲，健弊康?；枭鷳B(tài)枝型環(huán)過保建翁材能酸很好錫地從總客戶晨的心辨理需臉求切馳入，今做市修場的圾新寵今。但傭至目轟前為瞇止，傻真正午把生怕態(tài)環(huán)請保型耳建材磨應用煩得好峽的開遞發(fā)商億很少涉，客料戶對仗此的吉了解永也不提全面宣，這仇就為矮本案縣用好草生態(tài)痛環(huán)保販型建鍵材提調供了支一個廈時機圈點。博

咽?撤表達袍生態(tài)岸環(huán)保暮的措示施秒目標條：全輩力塑緩造生鄉(xiāng)態(tài)環(huán)班境仆

咐1亦〕摘生態(tài)檔環(huán)境堤的系掀統(tǒng)指穴標更

贈A就底能源懶系統(tǒng)毒

演進入歲住宅敗小區(qū)暫的能急源在貼一般迅情況店下有勵電、裕燃氣遲、煤荒。對棗這些沒常規(guī)飼能源痛要進冷行分銀析優(yōu)菌化，派以便庭從系叮統(tǒng)上勞采取尺優(yōu)化集方案累，避奉免多衡條動利力抖管道鏡入戶猛。對議住宅鎮(zhèn)的圍僅護結腥構和顫供熱朋、空育調系匆統(tǒng)要損進行沈節(jié)能碗設計遞，建融筑節(jié)枕能至盆少要館到達危50蜜%以好上。迅

掠B膨何水環(huán)園境系悠統(tǒng)著

畜對于事住宅殼小區(qū)秋的水蚊系統(tǒng)礎，要潑考慮猴水質攀和水揚量兩答個問書題。街用于米水景涉工程收的景堆觀用裝水系甲統(tǒng)要遷進行艦專門繭設計錄并將膚其納饅入中客水系雹統(tǒng)一陰并考師慮。改小區(qū)胡的供拼水設箏施宜申采用師節(jié)水旦節(jié)能菊型，太要強異制淘蠻汰耗森水型蓄室內戴用水百器具參，推浸行節(jié)值水型謊器具順。并全同步禮規(guī)劃接設計法管道升直飲喜水系惑統(tǒng)，該以便暮提供親優(yōu)質踐直飲衫水。靈

木C鏈材氣環(huán)囑境系扭統(tǒng)姐

接住宅聚小區(qū)臉的氣歲環(huán)境杏系統(tǒng)屬包括棍室外翅和室咸內兩憐方面插，室松外空液氣質層量要賢求達危到二遣級標轎準。考居室敲內達旗到自鍋然通申風，仰衛(wèi)生玻間具蜜備通床風換惑氣設規(guī)施，雞廚房抬設有狼煙氣宿集中伶排放蹤系統(tǒng)妹，達復到居廁室內刮的空淡氣質爹量標束準，洞保證嶄居民反的衛(wèi)欲生和布健康愁。略

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工住宅脖小區(qū)隔的綠慕化系獻統(tǒng)應定具備餅三個涌功能布：一拆是生殘態(tài)環(huán)揉境功艦能，梅二是尿休閑彩活動胳功能鑼，三沈是景厭觀文賄化功狠能。暑

威E盆寺廢棄全物管貫理與汽處置蛇系統(tǒng)叨住宅田小區(qū)糞生活楊垃圾輝包括峰收集磚與處擠置兩士局部屆。即旬生活狹垃圾燃的收濤集要繁全部耍袋裝為，密摘閉容尤器存寒放，淺收集掀率應柳到達投10付0%懷；垃康圾應棍實行躲分類月收集稱，分菠類率竄應達砌到5徑0%菜。再

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恢要提勤倡使秒用接3R么材料未(可鉆重復神使用監(jiān)、可佩循環(huán)昏使用擺、可貸再生過使用者)；趙要選兇用無講毒、姿無害茂、不咱污染豬環(huán)境匙的材其料和淚產品顧；宜白采用招取得匹國家哭環(huán)境吹標志批的材摘料產毒品。遼

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竭健康車的生站活來圖源于躬健康律的生陷活環(huán)萄境和鑼生活殺方式掛，從后“洗運動諸就在討家門借口鈔〞定到遮“變科學譯地運夸動恰〞啊再到賀“氏健康篇管理販〞忌，奧倦林匹野克花爺園走旱出了壤一條躲社區(qū)犬和體君育聯(lián)筍姻的汗道路五。健兼康是女人們給最大癢財富漂的意講識早屢已深滋入人停心，惡本案廳作為偶一個咬規(guī)模與適中歇的樓臘盤，丑可從寨環(huán)保激的角短度體爛現(xiàn)對拍業(yè)主患健康挺的關滾懷。昆庫沫B亡健康奉窗龜采用脊雙層判中空艷玻璃愛起到穿隔音鴿、保終溫的朵作用碼。減分少氟制利昂眨的排徒放及尿噪音把污染培。建供議在括朝北季臥室寶窗戶諸一側冤墻上讀，設星置惡20著cm定*2崖0c必m面稻積上麗下，搏正方潑形的詢小窗融，上標下四醒個縱頭向排澆列，商略有雅間隔懼，這構樣就號能讓炒窗戶倡把握胸室外誕氣候她的變胞化，箱主動講調節(jié)陜通風柏效果菌，白特天開粘大窗津，晚館上開滅小窗研，風塊大時顆開小掩窗，機風小揭時開他大窗針；還偶能有陜效地迅保護茅臥室戀的私喇密性暖。寨

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峰可和塞附近銷的醫(yī)括院聯(lián)愚合推裙出生加命綠交卡工辯程，辣如業(yè)啞主可航享受酸定期絞專家兼體檢公等服層務。熟蜜項3．氏售樓憲處與癥景觀茂樣板示區(qū)的狠極品連組合連我們哥的策斗略是蘿：首疊先要逮從心拴理上傍占領鄉(xiāng)客戶綿，其詠次要所從產狐品上榨震撼田客戶賢，對謹屬于駛高品疏質、島高價仁位的園本案掉，現(xiàn)遵場裝澆修上江應別輸具一豐格，個售樓符處整束體上英以高呈雅．殘氣派夢為主唱風格摧。景嗚觀樣洪板房災根據處不同奧客戶縱的需遲求裝豈修不墓同風四格的躍菜單聞式裝陡修樣溜板房夕的總不量在栽10石套以竭上。詞

欺三、梢產品幸特性鉗

問1．坡代表滔“新慌中海鬼精神室〞的燈個案嘗在地饞產與賓住宅籍成為群熱門眼話題豐的今嘉天，銅中海供外企匪業(yè)本秋身就望是一行個焦汗點。扶“兇中海亞〞謎二字望就是煌一筆岔巨大月的無誠形資村產和建珍貴帝資源殘，就頂是一迎種無蟲形的肯巨大噸號召貨力和楊市場認優(yōu)勝恥力，敏本案玻完全接可以身借足炭這一質資源段，號猾召客醋戶從敬和平坑南苑袍這個葡工程寧去發(fā)輩現(xiàn)中找海、欄了解嫂中海懸，找鋸尋一步些尚笨不為賣群眾狗所知判的中夜海文仙化與碗中海飽對人擠性認亮識的股感人攝點。贏而中剛海外酷本身潛也應階該引淡導客贈戶去裹認知涌“撞新中綠海摔〞懼與開做發(fā)海販天花門園、淹中海菊馨園痰時的臭新變靜化，盞認識零中海昆外的流企業(yè)歪文化桿，認腎識中妹海外哈的住濫宅哲穿學＿頁＿為宜中產倆階級豎規(guī)劃鋪人性踏住宅肉。在剪“披和平輝南苑鋒〞株工程票上，分新中液海精拿神的挺閃光補點應跨在于妻：白允領文聞化的鄰代表賤。在健上海船，深舞圳，非還有鉤成都際等城斜市，耍中海澆與萬研科等稻大企倆業(yè)的奔區(qū)別銳是：紗萬科倡主要升在城瞞郊結吐合部劉蓋精方品房矩子，旦中海荷只在稅最好偷的地浪方蓋剛精品撤的房織子。與“甩和平摔南苑窩的項庫目也皮不例熱外。軍中海梳的目眨標客燕層永蒸遠只滅是有葬品位爹，有柔底蘊壟并在鳥一定拼程度脾取得敬了成巧功的倚人。延視建攪筑作徑品為輕生命藏。中窯海天攻生就嘩是為醬建筑姜而生陜的企踐業(yè)，抖中海謎人所求有的彎興趣傅、所墊有的沸關注絕、所摟有的森焦點寇只有癥建筑功。每齡一款物建筑懇都是綱嘔心饅瀝血叛的作核品，必每一挖個人油都可偷以為昂優(yōu)秀聾的建婦筑作棟品付普出一瓶切，禁忘記批一切盼。良2．招僅少斃數(shù)人握可能復擁有拉的特啊色豪鍛宅賠市中稻心的純住宅元社區(qū)柄，往咱往珍恐貴在幅“節(jié)稀有繼〞睬。本趨案由盜于地科理位向置絕證版，襲而僅膽有五沒六百濃套房桐子可桿以出距售，聰作為氧具有策特色末的幽礎雅的京住宅余社區(qū)研，往嫁往是磁千金幣易得橫．一叫席難蝴求。登擅長射精致雕環(huán)境每細節(jié)晃規(guī)劃籌的中秘海公胡司在童東上手海將于用一延個完駁美的報“涉小社罰區(qū)褲〞鋸實現(xiàn)謊一次今歷史希性的睛突破旦和時咸代性滑的定炕格。瞎

挨四、蠅規(guī)劃富建議栽1．蔑戶型蝴比例安。雄上述乓市場銷資料棒說明及，祥20哭01晴年楊煌浦地拘區(qū)銷汽售走淚勢較喊快的辨依次討是小條三房芹〔1延10賴--狼12碎0平旺米〕姨、二勢房、續(xù)中三沾房〔穿13搜0-派-1頃40仁平米畜〕與盟大戶刺型。悲而就塘本案棕而言寶，客煮層往垂往集退中在狠兩極柔，即柴向往欣此地斷段而攏“剛唯好〞秩夠基淋本支限付能深力的離年輕樣一族暢，以真及對之地區(qū)破有足陣夠好椅感的中“一肉步到妨位〞枯的實愿力一諸族。嗎故而孕本案黃建議您的戶衛(wèi)型可浴走向嫌兩極須化，搶戶型塊建議歉為：為二房辨〔墻95全-1裕00戒平米旦〕…啄……壤…圈45己%客小三稅房〔懼11獄0-忙12秤0平侵米〕榜……羞……纖15幣%底大三度房〔辨13夜0-跨14合0平粗米〕革……笛……明35輕%鼠特殊筐戶型身〔一擊房、因復式荒〕雷……磁……魂5%耗

血第三掠局部嗎：有械效客辛層劃村分模妹式

沾消費啟者深烈度研放究躁

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離我們瓶擬對洋于目三標消餃費者宋特征陪作一背次深胸度研臂究，疾研究曠提綱嘗如下衡：仁一、伐研究戀目的貫¨地了解長潛在浸消費露者的骨需求拼特點彼¨核為南糟苑的扭營銷腫戰(zhàn)略壤和競嶄爭策響略提礎供依謎據妹¨使為南親苑的配定價柴和服跡務定歪位尋勞找依娛據饒¨馳尋找答高層膨住宅需市場隙的新院的亮連點，剃和同職質成味功個為案的高成功梳因子莫二、許研究路的預盟期效怒果火¨潤確定驢市場秧的定跡位始¨秤確定判營銷蟻方案塑，確編定現(xiàn)音場銷救售實炎戰(zhàn)的拆總精怕神貨¨渣為項敢目作產一個掌簡單兩的推輛廣遺

艷三、鉆調查世對象偷¨畜

殿競爭笛個案點。釣¨察50三萬-辨-8乳0萬篩的典鼓型消賽費者廢。敢¨兄業(yè)界烈資深潔專家儉及其元他個嚷案一屯線銷突售人共員郊四、唐研究危方法掘我們填針對緩不同擠的樣核本考歉慮不落同的繩方式放。過¨跟觀察悲。白針對娃同型變態(tài)個挖案整少體情仔況的宮調查三，將且采用嘗觀察帆的方腦法，跨調查止同型必態(tài)個今案整征體信喂息〔扯包括為外觀姑、面評積、輛售價奧、服父務及踐其他參一些津配置侮〕。掛¨怨暗訪舉利用柔高校膨資源誦以及奇其他慰一些歐必要削渠道熔了解長競爭量個案主的營箱銷戰(zhàn)養(yǎng)略和碗競爭丟策略驚。箏¨構深訪客消費陣者的車調查麻將采三用深擾訪的破方式葉，直豪接進曲行調帝查，獨主要兼引導厘消費笑者提蔽出其歡對于吃購置孤時首監(jiān)先考琴慮的構因素爆，以促及在勻入住泄后對站于中認高檔邀住宅飛的整分套服假設務中叫認為夠最有訂價值尖的一拘局部獄增值政效勞牙的認綢識。熟同時木也通傅過訪梁談來訊了解命消費染者對飲于開壩發(fā)商塌的一微些認訂識。塑¨矮購置論。歲

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