房地產(chǎn)開發(fā)-百強房企月度銷售報告：6月百強銷售額環(huán)比微增9.5%市場情緒持續(xù)走弱

證券研究報告|行業(yè)月報6月銷售仍處于探底狀態(tài)中，累計銷售額回落到上年水平。6月百強房企全口徑銷售額同比降低27.6%，環(huán)比增長9.5%，雖然單月環(huán)比增長，但是環(huán)比增幅是近幾年較低的幅度，傳統(tǒng)銷售旺季并未出現(xiàn)；1-6月累計銷售額同比微降0.4%，量能上回落到跟上年基本持平的水平。因為銷售低迷使得開發(fā)商推盤信心不足，市場供應(yīng)放量不明顯，再加上當(dāng)前購房者受經(jīng)濟、就業(yè)收入預(yù)期以及房價預(yù)期等因素的影響，購房信心也不足，市場依然處于緩步下滑的階段。往后看，7、8月為傳統(tǒng)銷售淡季，預(yù)期市場壓力依然會比較大，若無持續(xù)強烈的政策刺激，我們認(rèn)為下半年銷售端將二次探底。6月TOP100房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額5267.2億元，同比降低28.1%，環(huán)比增長8.5%；1-6月TOP100房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額30620.2億元，同比增長0.2%，較上月累計同比降低8.9pct。TOP10和TOP11-20房企操盤口徑銷售額累計同比降至個位數(shù)增幅，其他梯隊房企同比降幅擴大。從2023年1-6月操盤口徑銷售金額來看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增長8.1%；TOP10房企排名第二，年1-6月權(quán)益口徑銷售金額來看，增幅最大的是TOP10房企，同比增長9.6%；TOP11-20房企排名第二，同比增長3.9%。表現(xiàn)最差的是TOP31-50房企，同比下降12.1%。10強和20強門檻增幅縮水，30強和50強門檻同比降幅擴大。對比2023年1-6月與上年同期，操盤口徑銷售的門檻增幅最大的是10強門20強門檻從351.9億元增長至368.6億元，同比增長4.7%；30強門檻從257.2億元下降至216.5億元，同比下降15.8%；50強門檻從149.5億元下降至133.3億元，同比下降10.8%；100強門檻從55.7億元增長至56.7億元，同比增長1.8%。房企分化明顯，因為上年基數(shù)較高所以6月大部分房企同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，僅部分企業(yè)仍能實現(xiàn)同環(huán)比正增長。百強中多數(shù)國央企累計同比還保持著較大幅度的正增長，但是增幅縮減，多數(shù)民企降幅依然在擴大。從1-6月累計操盤口徑銷售金額來看，保利發(fā)展最高為2157億元，其次為萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口，分別為1895、1696、1580、1540億元。從累計增速看，TOP40房企有22家實現(xiàn)同比正增。其中華發(fā)股份58.3%、聯(lián)發(fā)集團44.8%、招商蛇口43.9%、40.2%、中海地產(chǎn)29.8%、綠城中國19.0%、龍湖集團14.8%、越秀地產(chǎn)13.5%、保利發(fā)展12.8%。(維持)行業(yè)走勢16%0%-16%-32%2022-072022-102023-022023-06作者分析師金晶研究助理肖依依相關(guān)研究投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們認(rèn)為有必要去做強刺激進行托底。擇股方向包含以下幾個方向：1、競爭格局占優(yōu)，A股：濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司(北京—城建發(fā)展等)；3、物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。請仔細閱讀本報告末頁聲明P.2請仔細閱讀本報告末頁聲明一、6月銷售仍處于探底狀態(tài)中，累計銷售額回落到上年水平 3二、房企分化加劇，多數(shù)國央企仍保持較大累計增幅 6 9 圖表4：各梯隊房企操盤口徑累計銷售面積 4 圖表7：各梯隊操盤口徑門檻變化情況(億元) 5圖表8：TOP40房企操盤口徑累計及單月銷售金額及同比情況 7圖表9：TOP40房企權(quán)益口徑累計及單月銷售金額及同比情況 8P.3請仔細閱讀本報告末頁聲明足，市場供應(yīng)放量不明顯，再加上當(dāng)前購房者受經(jīng)濟、就業(yè)收入預(yù)期以及房價預(yù)期等因售P圖表1：TOP100房企操盤口徑單月銷售金額00單月操盤金額(億元，左軸)同比(右軸)環(huán)比(右軸)資料來源：克而瑞，國盛證券研究所圖表2：TOP100房企權(quán)益口徑單月銷售金額00同比(右軸)環(huán)比(右軸)資料來源：克而瑞，國盛證券研究所P.4請仔細閱讀本報告末頁聲明TOP11-20房企排名第二，同比增長3.9%。表現(xiàn)最差的是TOP31-50房企，同比下降12.1%。額圖表3：各梯隊房企操盤口徑累計銷售金額圖表4：各梯隊房企操盤口徑累計銷售面積00.8%9%%000 8.0% % -12.7% 8.0% % -12.7%7%1% 10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來源：克而瑞，國盛證券研究所資料來源：克而瑞，國盛證券研究所權(quán)益比重權(quán)益比重P.5請仔細閱讀本報告末頁聲明0000 隊房企權(quán)益口徑累計銷售金額累計權(quán)益口徑銷售金額(億元，左軸)同比(%，右軸)圖表6：各梯隊房企權(quán)益比重% .1%%資料來源：克而瑞，國盛證券研究所74%72.5%71.8%72.5%71.8%5%0%0%TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100資料來源：克而瑞，國盛證券研究所圖表7：各梯隊操盤口徑門檻變化情況(億元).7.70資料來源：克而瑞，國盛證券研究所P.6請仔細閱讀本報告末頁聲明比速OPP.7請仔細閱讀本報告末頁聲明圖表8：TOP40房企操盤口徑累計及單月銷售金額及同比情況稱1-6月操盤口徑銷售金額(億元)徑銷售金額)比比1保利發(fā)保利發(fā)展2157.0354.0-24%-8%2萬科地產(chǎn)1895.2-8%282.1-32%-7%3中海地中海地產(chǎn)1695.530%305.6-22%4華潤置地1580.140%247.6-35%-15%5招招商蛇口1540.044%280.0-25%6碧桂園1528.6-35%199.5-54%-9%7綠綠城中國1342.4256.9-24%28%8建發(fā)房產(chǎn)950.358%175.29濱江集團濱江集團891.144%122.9-36%-37%金地集團890.0-11%143.5-58%4%龍龍湖集團885.9146.4-31%中國金茂784.735%-25%-6%華發(fā)股份華發(fā)股份733.059%112.3-16%60%綠地控股589.0-9%136.9-23%21%越秀地產(chǎn)越秀地產(chǎn)536.384.5-37%-2%融創(chuàng)中國494.1-54%-50%-7%中國鐵中國鐵建459.431%65.1-49%-14%中國恒大378.464%42.1-28%-40%旭輝集團旭輝集團369.1-34%48.0-60%-23%0美的置業(yè)368.60%46.1-37%-14%1新城控股新城控股334.5-35%51.9-51%-3%2卓越集團331.069%43.065%-36%3保利置保利置業(yè)323.6112%34.0-40%-25%4中國中鐵292.65遠遠洋集團285.3-17%56.3-48%39%6電建地產(chǎn)269.370%53.033%7%7路路勁集團262.543.8-17%0%8中南置地231.6-25%45.1-30%28%9世茂集團世茂集團219.3-37%33.0-57%6%0聯(lián)發(fā)集團216.545%45.044%47%1首開股份首開股份214.2-10%30.9-22%-19%2大華集團207.177%63.058%68%3建業(yè)集團建業(yè)集團206.0-5%35.9-9%4中交房地產(chǎn)202.760%23.5-21%-39%5華僑城華僑城198.358%23.3-50%-17%6中建東孚195.6220%63.7459%117%7中建壹中建壹品4.343.834%8國貿(mào)地產(chǎn)172%30.961%4%9中駿集中駿集團185.0-35%31.3-42%40仁恒置地4.3-45%-84%-73%資料來源：克而瑞，國盛證券研究所P.8請仔細閱讀本報告末頁聲明圖表9：TOP40房企權(quán)益口徑累計及單月銷售金額及同比情況名稱)月權(quán)益口徑金額排名(億元)比比1中海地產(chǎn)30%300.7-22%2保利發(fā)展1656.0239.7-30%-17%3萬科地產(chǎn)1311.6-4%233.5-15%4碧桂園-30%165.1-52%-12%5華潤置地1268.253%166.5-47%-31%6招商蛇口1035.045%185.0-23%7建發(fā)房產(chǎn)752.266%135.98龍湖集團651.0103.9-33%2%9綠城中國632.334%115.5-24%49%中國金茂593.123%90.7-31%-7%華發(fā)股份563.272%91.80%127%綠地控股558.0-9%-23%21%金地集團531.6-15%83.3-53%2%越秀地產(chǎn)495.04%78.0-42%-2%濱江集團475.476.2-44%-27%中國鐵建386.332%59.2-43%0%中國恒大61%39.7-29%-40%融創(chuàng)中國298.0-55%7.0-42%新城控股291.0-34%48.0-46%0保利置業(yè)276.588%29.0-49%-26%1路勁集團276.346.0-17%0%2中國中鐵267.33卓越集團259.928%-30%-30%4美的置業(yè)259.20%32.4-37%-14%5遠洋集團231.8-17%45.8-48%40%6中交房地產(chǎn)230.959%40.926%-4%7旭輝集團230.7-38%30.0-62%8電建地產(chǎn)224.855%7.933%9大華集團204.086%62.683%69%0中建東孚203.8223%65.2196%113%1首開股份201.3-18%29.0-28%-19%2世茂集團196.5-36%29.5-56%5%3雅居樂186.6-26%24.4-36%-8%4偉星房產(chǎn)59%30.697%-39%5華僑城176.634.6-40%85%6象嶼地產(chǎn)175.920.37%7聯(lián)發(fā)集團4.130.9-10%8%8中駿集團169.5-34%-42%9國貿(mào)地產(chǎn)166.2149%26.061%-5%40中建壹品35.033%資料來源：克而瑞，國盛證券研究所P.9請仔細閱讀本報告末頁聲明看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們認(rèn)為有必要去做強刺激進行托底。擇股方物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。提示(2)基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)：如果房地產(chǎn)銷售量價持續(xù)下行，將顯著影響購房P.10P.10免責(zé)聲明國盛證券有限責(zé)任公司(以下簡稱“本公司”)具有中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。本報告僅供本公司的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。本報告的信息均來源于本公司認(rèn)為可信的公開資料，但本公司及其研究人員對該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報告中的資料、意見及預(yù)測僅反映本公司于發(fā)布本報告當(dāng)日的判斷，可能會隨時調(diào)整。在不同時期，本公司可發(fā)出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。本公司不保證本報告所含信息及資料保持在最新狀態(tài)，對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司力求報告內(nèi)容客觀、公正，但本報告所載的資料、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構(gòu)成任何投資、法律、會計或稅務(wù)的最終操作建議,本公司不就報告中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔(dān)保。本報告中所指的投資及服務(wù)可能不適合個別客戶，不構(gòu)成客戶私人咨詢建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內(nèi)容，不應(yīng)視本報告為做出投資決策的唯一因素。投資者應(yīng)注意，在法律許可的情況下，本公司及其本公司的關(guān)聯(lián)機構(gòu)可能會持有本報告中涉及的公司所發(fā)行的證券并進行交易，也可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財務(wù)顧問和金融產(chǎn)品等各種金融服務(wù)。本報告版權(quán)歸“國盛證券有限責(zé)任公司”所有。未經(jīng)事先本公司書面授權(quán)，任何機構(gòu)或個人不得對本報告進行任何形式的發(fā)布、復(fù)制。任何機構(gòu)或個人如引用、刊發(fā)本報告，需注明出處為“國盛證券研究所”，且不得對本報告進行有悖原意的刪節(jié)分析師聲明本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格或相當(dāng)?shù)膶I(yè)勝任能力，本報告所表述的任何觀點均精準(zhǔn)地反映了我們對標(biāo)的證券和發(fā)行人的個人看法，