綜合物流園招商方案

綜合物流園招商方案大戶“三優(yōu)”政策：優(yōu)先認(rèn)租：行業(yè)內(nèi)大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪;優(yōu)惠招商：賦予行業(yè)內(nèi)大戶和品牌企業(yè)賦予租金優(yōu)惠；優(yōu)化組合：計(jì)劃中合理分布大戶的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場(chǎng)影響力，有利于帶旺其他中小物流企業(yè)，也利于整個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)。小戶扶持政策：引進(jìn)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)賦予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∥锪髌髽I(yè)；賦予部份企業(yè)優(yōu)惠付款條件，減輕其經(jīng)營(yíng)壓力；（二）租金策略.招商政策任何新興商業(yè)商場(chǎng)開業(yè)一一興旺一一達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行哺育，哺育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等的不同而有所差異。若不賦予市場(chǎng)一定的哺育期，一步到位的直接以理想的租金對(duì)商戶招商，對(duì)市場(chǎng)而言無(wú)異于“殺雞取卵”，但由于商戶經(jīng)營(yíng)成本過(guò)大造成裝修投入不足及經(jīng)營(yíng)模式太小，難以形成良好的購(gòu)物環(huán)境，加之市場(chǎng)人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場(chǎng)不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從三個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行哺育:1）合理的業(yè)態(tài)規(guī)則：有選擇性的引入有一定經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)商家。2）租金優(yōu)惠及免租期：開業(yè)前1-2年賦予商戶不同程度的租金優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同的商戶提供一定免租期。此部份政策已經(jīng)提交公司，望領(lǐng)導(dǎo)賦予批準(zhǔn)。3）后期市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理：俗話說(shuō)“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來(lái)，還要讓商戶“進(jìn)得來(lái)、有發(fā)展、賺到錢”，市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理也是商戶十分關(guān)心的問(wèn)題，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理不僅需要專業(yè)的人材，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。對(duì)于哺育市場(chǎng)期間，應(yīng)預(yù)留出一定份額的資金，用于匡助進(jìn)場(chǎng)商戶進(jìn)行宣傳推廣，如有能力，可以組建一支隊(duì)伍，用于匡助進(jìn)場(chǎng)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。.租金價(jià)格策略樹立項(xiàng)目高端價(jià)值形象，低開高走，穩(wěn)步上升確認(rèn)項(xiàng)目合理實(shí)收租金后，初期對(duì)外宣傳租金定位高于普通市場(chǎng)，通過(guò)高端價(jià)格樹立項(xiàng)目高端產(chǎn)業(yè)形象。但考慮到市場(chǎng)實(shí)際租金承受能力及對(duì)商戶養(yǎng)水放魚的經(jīng)營(yíng)政策，在商場(chǎng)哺育期和第二年，招商過(guò)程中可以通過(guò)各種類活動(dòng)及折扣賦予商戶一定租金優(yōu)惠，使整個(gè)租金達(dá)到市場(chǎng)普通水平，通過(guò)高端形象、低端價(jià)格迅速引爆市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)關(guān)注度的提升，以及商戶的入駐率不斷提高，通過(guò)減少折扣穩(wěn)步提升租金價(jià)格。平衡周邊商業(yè)項(xiàng)目租金和其商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，我方建議應(yīng)將租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)至專線物流市場(chǎng)25元/平米/月，倉(cāng)庫(kù)15元/平方/月.招商優(yōu)惠措施知名企業(yè)的進(jìn)入時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的整體形象及對(duì)商家吸引力提升的重要一個(gè)步驟，所以為了確保品牌企業(yè)的進(jìn)入，可適當(dāng)對(duì)主力客戶提供相對(duì)優(yōu)厚招商政策。租金條件優(yōu)惠政策提供外墻體多媒體廣告位召開簽約新聞發(fā)布優(yōu)先選鋪權(quán)免費(fèi)為其做形象宣傳（在招商宣傳媒體上）五、招商執(zhí)行（一）招商執(zhí)行計(jì)劃1、招商籌備階段：2022年12月-2022年1月招商前期市場(chǎng)調(diào)查及招商策劃2、前期招商階段：2022年2月-2022年4月招商工作的全面展開，各種媒體廣告的投放結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)客戶反饋情況適當(dāng)調(diào)整招商策略3、開業(yè)籌備階段：2022年4月招商工作進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，緊張而有序的進(jìn)行業(yè)的準(zhǔn)備工作，做最有力的廣告宣傳（二）招商執(zhí)行管理1.招商的標(biāo)準(zhǔn)流程為了便于更好地開展本項(xiàng)目的招商工作，我們根據(jù)項(xiàng)目的總體營(yíng)銷戰(zhàn)略和項(xiàng)目定位建立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作可以有目的、有步驟地進(jìn)行。為方便招商工作的組織統(tǒng)籌與日后的客戶服務(wù)管理工作的同一性，應(yīng)建立一個(gè)由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)的項(xiàng)目小組。項(xiàng)目經(jīng)理起到日常招商工作的協(xié)調(diào)、對(duì)接作用，項(xiàng)目小組其他員工作由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需要安排。其組織結(jié)構(gòu)如下（根據(jù)項(xiàng)目具體情況設(shè)置）綜合物流園項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理招商經(jīng)理招

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任.招商管理控制招商人員素質(zhì)管理，針對(duì)招商人員進(jìn)行上崗前培訓(xùn)；招商分類分級(jí)等管理手段都是有效的方式。招商項(xiàng)目的質(zhì)量控制，招商并非越多越好，而是要有符合項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位的公司。招商項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)故意向的公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)較好的公司作為合作火伴，避免盲目招商帶來(lái)的隱形風(fēng)險(xiǎn)。招商項(xiàng)目的進(jìn)行控制，項(xiàng)目籌備階段招商工作有別于業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時(shí)間段內(nèi)完成內(nèi)鋪招商完成率的70%以上，市場(chǎng)才干順利開張營(yíng)業(yè)。.招商人員選用良好的心理素質(zhì)崇高的事業(yè)心強(qiáng)烈的責(zé)任感頑強(qiáng)頑強(qiáng)的意志力。意志品質(zhì)堅(jiān)毅，穩(wěn)健持重的招商人員，才干去認(rèn)真克服艱難，并不為小恩小惠誘惑。良好的自控能力，招商的雙方都是環(huán)繞各利益，心理上處于對(duì)立狀態(tài)，浮現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見.具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表達(dá)能力招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。招商人員語(yǔ)言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語(yǔ)法、修辭邏輯，使表達(dá)更具有吸引力、說(shuō)服力和感染力。具有良好的現(xiàn)象判斷能力、靈便應(yīng)變能力和事態(tài)控制能力招商人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際招商過(guò)程中的發(fā)生的各種變化,敏銳地抓住市場(chǎng)反饋信息，把握客戶的心理，做出對(duì)項(xiàng)目招商有利的變化。招商人員應(yīng)在招商準(zhǔn)備工作過(guò)程中，了解對(duì)方的招展實(shí)情、并在時(shí)間上、心理優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)主動(dòng)權(quán)。較佳的團(tuán)隊(duì)精神招商是整體運(yùn)作的，雖然整體項(xiàng)目按業(yè)態(tài)的不同類別分至每位招商人員，但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響道整體項(xiàng)目招商是否成功。5、招商人員培訓(xùn)培訓(xùn)就是通過(guò)理論和案例的學(xué)習(xí)，并參預(yù)實(shí)踐，使其達(dá)到知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)更豐富，能夠勝任招商工作。?要建立招商人員培訓(xùn)的工作機(jī)制，既要全面規(guī)劃，又要切合實(shí)際的工作計(jì)劃，更要建立嚴(yán)格規(guī)章制度。（三）招商準(zhǔn)備工作1.現(xiàn)場(chǎng)物資準(zhǔn)備1）效果圖（項(xiàng)目主體及分析剖面）2）招商手冊(cè)（包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介及格項(xiàng)目?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)及功能圖）3）招商單張4）現(xiàn)場(chǎng)vi（手提袋、便簽紙、水杯、小禮品等）5）招商細(xì)則（商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件極其他規(guī)則）6）招商流程7）招商合同（租賃意向書、委托書、登記表、相關(guān)協(xié)議等）8）商業(yè)管理守則9）工作人員工作牌2.相關(guān)文件準(zhǔn)備1）土地使用權(quán)證2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證4）開工許可證5）租賃資格許可證6）產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系六、費(fèi)用預(yù)算名目類別數(shù)量金額備注招商手冊(cè)宣傳500份1萬(wàn)差旅費(fèi)實(shí)時(shí)報(bào)銷xx\xx等地的走名片、文件夾、文具等銷售道具銷售道具2000元銷售、招商過(guò)程項(xiàng)目VI導(dǎo)視系統(tǒng)宣傳1000元效果圖（噴繪+KT板）宣傳1000其他費(fèi)用10000不確定開支，如總計(jì)萬(wàn)目錄綜合物流園招商方案TOC\o"1-5"\h\z一、項(xiàng)目概況3二、功能定位4三、招商總體策略6.銷售與招商關(guān)系7.因時(shí)利勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)7.形象先行，造市先造勢(shì)8.嚴(yán)格把關(guān)，先緊后松8.放水養(yǎng)魚8四.招商執(zhí)行策略9（一）招商策略9（二）租金策略10五、招商執(zhí)行12（一）招商執(zhí)行計(jì)劃12（二）招商執(zhí)行管理12（三）招商準(zhǔn)備工作16六、費(fèi)用預(yù)算18七、招商單位： 物流有限公司企劃部。20七、招商單位：物流有限公司企劃部。聯(lián)系人：聯(lián)系電話：聯(lián)系地址：綜合物流園招商方案項(xiàng)目概況1＞項(xiàng)目名稱:綜合物流園2、建設(shè)地址：本項(xiàng)目位于四川經(jīng)濟(jì)開辟區(qū)港口物流功能組團(tuán)倉(cāng)儲(chǔ)用地LG-P04-03地塊、LG-P05-01地塊。項(xiàng)目西北面緊鄰園區(qū)道路；項(xiàng)目北面、東面廠界最近距離約120m為海關(guān)倉(cāng)庫(kù)，項(xiàng)目東北面為荒地，廠界距離約2301n為海關(guān)倉(cāng)庫(kù)；項(xiàng)目東面為荒坡；項(xiàng)目東南面廠界距離約410m為—港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)；項(xiàng)目南面廠界距離約500m為長(zhǎng)江；是—市上江北、白沙、羅龍、鹽坪壩、福溪等工業(yè)園區(qū)的中心地帶，與以上工業(yè)園的距離為5—16公里，是工業(yè)園區(qū)理想的物資集散地和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。3、綜合物流園區(qū)的對(duì)外交通綜合物流園區(qū)對(duì)外非常便捷，快速通道、高速公路以及鐵路四通八達(dá)。該園區(qū)距宜南快速通道、宜瀘高速公路約3公里，距—火車北站（吊黃樓）約10公里。通過(guò)宜南快速通道、宜瀘高速公路、內(nèi)宜高速公路、樂宜高速公路、內(nèi)昆鐵路、成渝鐵路可輻射我省成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、廣元、資陽(yáng)、內(nèi)江、自貢、樂山、眉山、涼山州等大部份市、州以及滇東北、黔西北等地區(qū)，吸納腹地大量物資到園區(qū)周轉(zhuǎn)。樂宜高速公路、宜南快速通道已建成通車，宜瀘高速公路也將于2022年底建成通車，進(jìn)港鐵路全長(zhǎng)約45公里，總投資約21億元，建設(shè)工期30個(gè)月，2022年正式開工建設(shè)。（經(jīng)—港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)中轉(zhuǎn)的貨物，運(yùn)價(jià)優(yōu)勢(shì)也較明顯，以省內(nèi)—、瀘州兩大港口為例，樂宜高速公路建成后，成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、廣元等地的貨物經(jīng)成樂、樂宜高速公路到—港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)，公路運(yùn)距較經(jīng)成渝、隆納高速公路到瀘州集裝箱碼頭近約15公里，志誠(chéng)作業(yè)區(qū)到瀘州集裝箱碼頭水路距離約130公里，而水上運(yùn)輸價(jià)格便宜，每噸公里運(yùn)價(jià)0.06~0.08元，這段水路距離每噸運(yùn)費(fèi)約為8元，高速公路運(yùn)輸運(yùn)價(jià)每噸公里約為0.5元，成都等地到—港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)與到瀘州集裝箱碼頭的公路運(yùn)費(fèi)每噸也是相差約8元，總運(yùn)價(jià)基本持平，但成渝高速公路因建設(shè)等級(jí)偏低，路況差，車流量已經(jīng)飽和，塞車現(xiàn)象嚴(yán)重，故經(jīng)志誠(chéng)作業(yè)區(qū)在時(shí)間上有優(yōu)勢(shì)，而對(duì)自貢、樂山、眉山、雅安等地貨源來(lái)說(shuō)，志誠(chéng)作業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)則非常明顯，以集裝箱為例，以上各地到瀘州港比到—港的運(yùn)輸費(fèi)用高40元/TEU以上。）4、建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目總占地面積約133333.33平方米總建造面積約96193.27平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積41807.92平方米綜合物流園區(qū)18176.87平方米二、功能定位本項(xiàng)目定位為現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、專線物流市場(chǎng)、包裝加工、商居綜合樓宇，是以商貿(mào)物流及商務(wù)辦公，生活人居，酒店為主，輔以商業(yè)配套，為的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及—港的配套服務(wù)。項(xiàng)目體現(xiàn)“多功能、實(shí)用化、人性化、服務(wù)發(fā)展”的宗旨。目前物流市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱位置經(jīng)營(yíng)定位面積租金陸港物流園高速公路南站零擔(dān)物流8000平米擺布城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)西郊兩路橋貨運(yùn)貨代每家50平米擺布城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)高速公路北站貨運(yùn)貨代每家40-100平米擺布35-40元/平米解決方式：1）擴(kuò)大招商范圍，由傳統(tǒng)對(duì)現(xiàn)有城區(qū)已有經(jīng)營(yíng)戶招商轉(zhuǎn)為重點(diǎn)全國(guó)知名物流企業(yè)，進(jìn)而形成市場(chǎng)名牌效應(yīng)與集群效應(yīng)后，帶動(dòng)本地市場(chǎng)招商的2)由政府出臺(tái)政策，強(qiáng)行驅(qū)趕市區(qū)零散經(jīng)營(yíng)戶?？沙雠_(tái)“大車點(diǎn)經(jīng)營(yíng)牌照不予申辦”等政策，強(qiáng)制性的把現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶驅(qū)趕出市區(qū)。3)綜合物流園項(xiàng)目應(yīng)依據(jù)一些較為成熟的物流園的園區(qū)以可帶動(dòng)人流的專線物流市場(chǎng)、酒店為輔助產(chǎn)業(yè)，做綜合型商貿(mào)物流中心的市場(chǎng)三、招商總體策略1.銷售與招商關(guān)系O招商成果帶動(dòng)剩余面積銷售：1）本項(xiàng)目的起點(diǎn)在于招商，重點(diǎn)在于銷售.2）招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售和未來(lái)的發(fā)展.3）商業(yè)價(jià)值提升關(guān)鍵在于引進(jìn)的企業(yè)是否有足夠的號(hào)召力和吸引力.4）招商與銷售的密切互動(dòng)，一方面可以保障項(xiàng)目未來(lái)的良性發(fā)展和經(jīng)營(yíng),另一方面也可以通過(guò)知名品牌企業(yè)的招商成功帶動(dòng)銷售，將商鋪推向市場(chǎng)，又可以保證資金鏈順暢,實(shí)現(xiàn)合適利潤(rùn)最大化..因時(shí)利勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)前期對(duì)租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇，全面了解、掌控、采集重點(diǎn)目標(biāo)客戶信息加以資料整理,在后期根據(jù)實(shí)際情況再作最后最終決定。知名品牌物流公司招商先行,散戶控制跟進(jìn)1）知名品牌物流公司的提前確定，是整個(gè)項(xiàng)目主體要點(diǎn)和項(xiàng)目成功操作的保證,并能提升發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及商業(yè)價(jià)值。2）及早進(jìn)行知名企業(yè)的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營(yíng)客戶中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)，租金承受力強(qiáng)，符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營(yíng)，并確定所需經(jīng)營(yíng)面積以利于小型商家進(jìn)場(chǎng)定位。3）品牌企業(yè)的確定對(duì)商業(yè)鋪位招商價(jià)格的提升,投資客戶的吸引，人流匯聚，買點(diǎn)推廣,散戶的招商，租金提高等方面都將會(huì)帶來(lái)極其重要的促進(jìn)作用.商業(yè)運(yùn)作講究〃成行成市〃,本地區(qū)其他商家自然趨之若鷲..形象先行,造市先造勢(shì)形象先行,造市先造勢(shì).先塑造區(qū)域化和高端化的市場(chǎng)形象差異，引起市場(chǎng)高度關(guān)注,通過(guò)政府,媒介和形象三方面的造勢(shì)，以求達(dá)到營(yíng)造現(xiàn)有傳統(tǒng)市場(chǎng)的恐慌,樹立市場(chǎng)形象標(biāo)桿和引領(lǐng)市場(chǎng)升級(jí)換代的目的，進(jìn)而引起區(qū)域業(yè)內(nèi)哄動(dòng)..嚴(yán)格把關(guān),先緊后松商家經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱直接影響項(xiàng)目的生命力，不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小，經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)商家進(jìn)駐，不僅難以保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益實(shí)現(xiàn)，一旦被市場(chǎng)淘汰，勢(shì)必使整個(gè)項(xiàng)目陷入困境..放水養(yǎng)魚商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn),采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù),先將整個(gè)市場(chǎng)造旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金,讓經(jīng)營(yíng)商家看到本項(xiàng)目的發(fā)展前景是大有空間的.這樣,開辟商與商戶才干一同成長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)共贏.放水養(yǎng)魚的原則就是商家〃先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略.四.招商執(zhí)行策略（一）招商策略.主動(dòng)出擊策略這是招商比較常見的策略之一.在立足