城市規(guī)劃與城市開發(fā)建設(shè)

城市規(guī)劃與城市開發(fā)建設(shè)

7/4/20231第一節(jié)城市規(guī)劃概述第二節(jié)城市規(guī)劃與城市開發(fā)第三節(jié)城市規(guī)劃與城市經(jīng)營第四節(jié)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)營

7/4/20232第一節(jié)城市規(guī)劃概述一、城市規(guī)劃產(chǎn)生的背景二、城市規(guī)劃的含義與特點(diǎn)7/4/20233一、城市規(guī)劃產(chǎn)生的背景18世紀(jì),以英國為先行的工業(yè)革命極大地改變了人類的聚落形態(tài)模式。伴隨著城市化的快速推進(jìn),城市人口呈爆炸性增長,各項(xiàng)公共設(shè)施嚴(yán)重短缺,居住環(huán)境條件不斷下降,城市衛(wèi)生狀況急遽惡化,最終引發(fā)霍亂等傳染病大范圍流行。此時(shí),政府干預(yù)城市的物質(zhì)環(huán)境建設(shè)便成必然之勢(shì)。

7/4/20234倫敦的交通曾是這樣7/4/20235在1974年聯(lián)合國教科文組織(UNESCO)編制的學(xué)科分類目錄中,城市規(guī)劃被列為29個(gè)獨(dú)立學(xué)科之一。19世紀(jì)下半葉,英國形成了一系列有關(guān)住房條件、衛(wèi)生方面的立法,提出了去除貧民窟、住宅必設(shè)洗手間、保證最小日照間距等。7/4/202361909年,英國的住宅、城市規(guī)劃法(TheHousingTownPlanningetcAct)的公布標(biāo)志著英國第一個(gè)(也是世界第一個(gè))城市規(guī)劃體系的正式創(chuàng)立。從此,城市規(guī)劃作為一項(xiàng)政府職能和社會(huì)實(shí)踐活動(dòng),在近現(xiàn)代城市建設(shè)中開始發(fā)揮重要作用。7/4/20237

美國工業(yè)革命時(shí)期某大城市的貧民窟照片之一7/4/20238二、城市規(guī)劃的含義與特點(diǎn)?城市規(guī)劃根本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)?GB(50280-98)將城市規(guī)劃定義為:對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃的含義7/4/20239?在?城市規(guī)劃編制方法?(2006年4月1日施行)中那么進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)開展與建設(shè),維護(hù)社會(huì)公平、保障公共平安和公眾利益的重要公共政策之一。7/4/202310城市規(guī)劃的任務(wù)通過空間資源配置，提高城市的運(yùn)作效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的開展確保城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，增強(qiáng)城市開展的可持續(xù)性建立各種引導(dǎo)機(jī)制和控制規(guī)那么，確保各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)與城市開展目標(biāo)相一致通過信息提供，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序和健康運(yùn)作從城市的長遠(yuǎn)和整體利益出發(fā)，合理和有序地配置城市空間資源7/4/202311城市規(guī)劃的特點(diǎn)長期性綜合性系統(tǒng)性政策性前瞻性法制性強(qiáng)制性城市規(guī)劃的特點(diǎn)7/4/202312第二節(jié)城市規(guī)劃與城市開發(fā)

一、城市開發(fā)的概念

二、城市開發(fā)的城市規(guī)劃干預(yù)7/4/202313一、城市開發(fā)的概念(一)城市開發(fā)的含義與類型“開發(fā)〞一詞是由英語Development翻譯過來的,原意是指以荒地、礦山、森林、水利等自然資源為勞動(dòng)對(duì)象,通過人力加以改造,以到達(dá)為人類所利用的目的的一種生產(chǎn)活動(dòng)。7/4/2023141．公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)2．新開發(fā)和再開發(fā)3．土地開發(fā)和物業(yè)開發(fā)

城市開發(fā)的類型7/4/202315城市開發(fā)主體不同可以分為公共開發(fā)和非公共開發(fā)兩種根本類型。兩者之間在行為準(zhǔn)那么上存在著本質(zhì)差異,前者以社會(huì)利益為出發(fā)點(diǎn),涉及城市建成環(huán)境的公共領(lǐng)域;后者以個(gè)體營利為目的,如出售或出租不動(dòng)產(chǎn)而獲得利潤,屬商業(yè)性開發(fā)(如果開發(fā)者是業(yè)主本身,并且以自用為目的,也屬于非商業(yè)性開發(fā))。1.公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)

開發(fā)主體不同非公共開發(fā)公共開發(fā)7/4/202316城市開發(fā)因環(huán)境根底條件不同,分新開發(fā)和再開發(fā)兩種根本類型。新開發(fā)是將土地從非城市用途轉(zhuǎn)化為城市用途的開發(fā)過程。再開發(fā)是城市建設(shè)環(huán)境的物質(zhì)更替過程。環(huán)境基礎(chǔ)不同再開發(fā)新開發(fā)2．新開發(fā)和再開發(fā)7/4/202317根據(jù)城市開發(fā)客體不同,可以分為土地開發(fā)和物業(yè)開發(fā)兩種類型。土地開發(fā)包括道路和市政設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整和清理,俗稱“生地〞變“熟地〞。無論是新開發(fā)還是再開發(fā),如果涉及到大規(guī)模的成片開發(fā)，往往是首先進(jìn)行土地開發(fā),然后進(jìn)行分片物業(yè)開發(fā)。土地開發(fā)開發(fā)客體不同物業(yè)開發(fā)3．土地開發(fā)和物業(yè)開發(fā)7/4/202318〔二〕城市開發(fā)的經(jīng)濟(jì)特征土地作為城市活動(dòng)的物質(zhì)載體,具有基地和區(qū)位兩種屬性；土地的基地屬性,如基地的大小、形狀、工程地質(zhì)條件等,用以滿足城市活動(dòng)的內(nèi)部功能需求;

土地的區(qū)位屬性,用以滿足城市活動(dòng)與外部功能需求的關(guān)系,因此主要與可達(dá)性和外部性有關(guān)。1.空間經(jīng)濟(jì)特征基地區(qū)位1)水平空間可達(dá)性。7/4/202319可達(dá)性是指空間聯(lián)系的便利程度,主要與城市的道路系統(tǒng)和交通組織有關(guān)。各種城市活動(dòng)對(duì)于可達(dá)性的要求取決于該活動(dòng)對(duì)外部環(huán)境的要求。7/4/202320可達(dá)性對(duì)不同城市活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)影響，決定了不同城市用地的空間變化趨勢(shì)不同的城市功能活動(dòng)對(duì)可達(dá)性的需求程度不同首先各種活動(dòng)的土地經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于可達(dá)性變化的敏感程度是

不同的。第二7/4/202321在水平向的區(qū)位中,中心區(qū)的可達(dá)性最高,向外部逐漸下降在垂直方向的區(qū)位中,地面層的可達(dá)性最高,向上部逐漸下降城市開發(fā)的空間經(jīng)濟(jì)特征同樣表現(xiàn)在垂直方向2〕垂直空間的可達(dá)性。7/4/202322建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是城市開發(fā)的時(shí)間經(jīng)濟(jì)特征中一個(gè)重要概念,它涉及建筑物、地塊和房地產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系。建筑物一旦落成,決定了既定用途下的房地產(chǎn)價(jià)值,表現(xiàn)為建筑物的售價(jià)或租金收入。2．時(shí)間經(jīng)濟(jì)特征7/4/202323建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命和物質(zhì)壽命是兩個(gè)不同的概念。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命的終結(jié)并不意味著建筑物在物質(zhì)上已經(jīng)“報(bào)廢〞,而是地塊具有較現(xiàn)狀用途更為經(jīng)濟(jì)的潛在用途。技術(shù)創(chuàng)新也會(huì)促進(jìn)再開發(fā)時(shí)機(jī)的加快。7/4/202324二、城市開發(fā)的城市規(guī)劃干預(yù)(一)城市規(guī)劃公共干預(yù)的必要性在建國后至改革開放以前的30年間,我國城市土地使用實(shí)行的是單一、無償、無期限使用的行政劃撥制。由此造成的城市土地產(chǎn)權(quán)模糊、土地資源浪費(fèi)和土地收益流失問題極其嚴(yán)重。7/4/202325上世紀(jì)80年代末,我國啟動(dòng)城市開發(fā)和土地有償使用的市場(chǎng)機(jī)制后,使城市土地等資源在一定程度上到達(dá)高效益的開發(fā)和集約化的利用,但是城市的集約化開展是一個(gè)綜合概念,包括城市經(jīng)濟(jì)開展水平和增長方式、城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率、用地結(jié)構(gòu)、生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、根底設(shè)施狀況等許多方面,是城市各種資源要素的全面優(yōu)化配置和利用。7/4/202326外部效應(yīng)的存在公共設(shè)施開發(fā)的缺失價(jià)值準(zhǔn)則的偏差信息不對(duì)稱的產(chǎn)生市場(chǎng)壟斷的危害我國轉(zhuǎn)型期市場(chǎng)的不完善性等……市場(chǎng)機(jī)制存在著自身無法克服的缺陷7/4/2023271．外部效應(yīng)的存在外部效應(yīng)的兩個(gè)根本屬性社會(huì)的某一個(gè)體或群體的行為影響到其他個(gè)體或群體的利益包括正面的和負(fù)面的兩種可能后果。外部效應(yīng)的施加者和承受者之間無法或難以就利益補(bǔ)償協(xié)議作為約束條件外部效應(yīng)所導(dǎo)致的利益損失或收益無法用貨幣價(jià)值來核算故不受市場(chǎng)機(jī)制作用7/4/202328在高度聚集的城市空間中,外部效應(yīng)現(xiàn)象十分普遍,所造成的影響可能是局部的，也可能是整體性的。無論哪類影響都會(huì)因不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)周期長、難更改而產(chǎn)生長期負(fù)面效應(yīng)。7/4/202329這不僅違背了公共經(jīng)濟(jì)學(xué)中的公平準(zhǔn)那么，而且人為增加了社會(huì)本錢。并且這些矛盾和利益關(guān)系是不能由市場(chǎng)本身得到調(diào)節(jié)的。當(dāng)然，外部效應(yīng)也可能是正面的，如因公共設(shè)施的改善帶來周邊地價(jià)的增值。7/4/202330市場(chǎng)機(jī)制無法促使公共設(shè)施的開發(fā)。城市的公共設(shè)施涉及到社會(huì)的整體利益和長遠(yuǎn)利益，但往往沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益。城市公共設(shè)施的開發(fā)往往要求規(guī)模開發(fā)或相對(duì)完整的開發(fā)，而非公共部門無法勝任這些公共設(shè)施的開發(fā)。2．公共設(shè)施開發(fā)的缺失3．價(jià)值準(zhǔn)那么的偏差外部效應(yīng)難以用市場(chǎng)的價(jià)值準(zhǔn)那么來衡量。7/4/202331由于社會(huì)個(gè)體的局限性，掌握市場(chǎng)信息不完善的情況總是存在，使個(gè)體的開發(fā)決策往往發(fā)生偏差，因而各個(gè)地塊的局部最正確配置并不一定帶來城市整體的最優(yōu)效益，反而可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡。4．信息不對(duì)稱的產(chǎn)生7/4/202332土地資源的稀缺性與永續(xù)利用的特性,使地價(jià)昂貴成為許多城市面臨的一個(gè)主要問題。這既影響到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的正常開展，還會(huì)導(dǎo)致財(cái)富分配懸殊的加劇。因此，無論是土地私有還是公有的國家，政府都選擇了對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行直接和間接干預(yù)的管理方式。5．市場(chǎng)壟斷的危害7/4/202333改革開放以來,我國的住房由政府作為福利無償分配到作為商品由市場(chǎng)分配還不到20年,房地產(chǎn)市場(chǎng)開展遠(yuǎn)不夠完善,培育和引導(dǎo)一個(gè)不成熟的市場(chǎng),在更多情況下還要靠政府這只“看得見的手〞。6．我國轉(zhuǎn)型期市場(chǎng)的不完善性1〕不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。7/4/202334還存在著行政劃撥土地與商品化有償土地的“雙軌制〞。這必然會(huì)帶來土地流通中隱形市場(chǎng)的存在，干擾市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)那么。在完成土地使用制度“并軌〞以前，對(duì)不同性質(zhì)的土地進(jìn)入市場(chǎng)必須由政府施以不同的控制。2〕土地使用“雙軌制〞所造成的隱形市場(chǎng)。7/4/202335影響土地和房產(chǎn)市場(chǎng)配置效率的因索還包括市場(chǎng)主體的行為方式。我國現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)還沒有真正完成，房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性仍然很突出。為了克服市場(chǎng)的種種缺陷，促進(jìn)城市開展和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，一定的公共干預(yù)是必不可少的。3〕現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)尚不完善。7/4/202336〔二〕城市規(guī)劃公共干預(yù)的方式城市規(guī)劃公共干預(yù)的方式不同規(guī)劃層次的控制與引導(dǎo)不同規(guī)劃管理手段的運(yùn)用7/4/202337城市規(guī)劃作為公共干預(yù)的一種方式，其特殊作用在于土地利用的物質(zhì)型控制。從對(duì)開發(fā)的控制和引導(dǎo)作用角度來看，規(guī)劃的體系可分為兩個(gè)層次：1．不同規(guī)劃層次的控制與引導(dǎo)城市規(guī)劃的體系戰(zhàn)略性的總體規(guī)劃實(shí)施性的詳細(xì)規(guī)劃為詳細(xì)的法定規(guī)劃提供框架性指導(dǎo),不直接控制開發(fā)活動(dòng)詳細(xì)規(guī)劃對(duì)開發(fā)活動(dòng)行使具體指導(dǎo)和控制7/4/202338城市土地是城市各項(xiàng)建設(shè)不可缺少的資源,城市規(guī)劃的核心內(nèi)容之一就是對(duì)城市土地資源的優(yōu)化配置。如建設(shè)用地的征用和爭購、用地工程的審批管理、土地使用權(quán)的招標(biāo)或拍賣等,這就從源頭上掌控住了開發(fā)建設(shè)活動(dòng)的走向,城市規(guī)劃也因此被稱為城市建設(shè)的“龍頭〞。核心內(nèi)容2．不同規(guī)劃管理手段的運(yùn)用城市土地資源的優(yōu)化 配置7/4/202339總之,城市是一個(gè)多元利益交錯(cuò)的空間,政府如果放棄對(duì)這個(gè)空間的有效控制、法律監(jiān)督和對(duì)開展框架的主導(dǎo),那么勢(shì)必導(dǎo)致城市開發(fā)失序。7/4/202340第三節(jié)城市規(guī)劃與城市經(jīng)營

一、城市經(jīng)營的概念二、城市規(guī)劃與城市經(jīng)營的關(guān)系7/4/202341一、城市經(jīng)營的概念“經(jīng)營〞一詞源于經(jīng)濟(jì)學(xué)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要范疇。經(jīng)營的目的是以盡可能少的資本投入,調(diào)動(dòng)起更多的社會(huì)資源,經(jīng)過一定的創(chuàng)新活動(dòng),使之增值并實(shí)現(xiàn)增值。一般適用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，更多的是商業(yè)領(lǐng)域。7/4/202342所謂城市經(jīng)營，就是充分運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)城市所有資產(chǎn)進(jìn)行集聚、重組、運(yùn)營，從中獲取收益，謀求城市的自我積累和自我開展。城市經(jīng)營的概念和內(nèi)涵十分豐富，但核心是城市政府對(duì)城市資源的市場(chǎng)化運(yùn)作。(一)城市經(jīng)營的內(nèi)涵7/4/202343在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市是政府可經(jīng)營的最大的國有資產(chǎn)，因此在政府的宏觀控制下，以經(jīng)營理念管理城市，在城市管理中實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化和效率最大化的運(yùn)做，使城市資產(chǎn)得到最大限度的顯值、保值和增值。

7/4/202344城市經(jīng)營是對(duì)城市建設(shè)只講投入、不講收益的方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代公共福利老路子的一種重大改革，走以地建城、以城養(yǎng)城的城市建設(shè)市場(chǎng)化路子，其實(shí)質(zhì)上就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條下，城市政府充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)規(guī)律，采用市場(chǎng)化的方法來解決城市開展問題的觀念和行為。7/4/202345城市經(jīng)營以城市政府為主導(dǎo)，由企業(yè)、市民、其他社會(huì)團(tuán)體共同參與。公司企業(yè)、團(tuán)體組織及個(gè)人是城市經(jīng)營活動(dòng)的主要參與者、建設(shè)者和實(shí)施者主要是根據(jù)城市開展的各項(xiàng)法律、規(guī)章、目標(biāo)來決策自己的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行為城市政府是城市經(jīng)營活動(dòng)的核心決策者、掌舵者、調(diào)控者，并通過城市規(guī)劃、城市開展法律、政策等引導(dǎo)、控制城市經(jīng)營的效果1．城市經(jīng)營的主體7/4/202346城市經(jīng)營的客體具體包括：自然資源人力作用資源人文資源延伸性資源如土地、河流、山脈等如道路、橋梁、市政公用設(shè)施等如信息、品牌、冠名權(quán)等其中,城市土地作為最大的不可再生和不可移動(dòng)的稀缺資源,是城市資產(chǎn)的最重要組成局部,也是調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)有序開展和保證市民生活工作環(huán)境的決定性因素.如人才、文化、科技等2．城市經(jīng)營的客體7/4/202347城市資產(chǎn)的保值、升值和增值。例如大連市把環(huán)境建設(shè)作為城市經(jīng)營的核心，利用級(jí)差地租理論，調(diào)整土地使用功能，以最小的本錢換取最大的效益，從1992年2001年，全市的土地及其地面實(shí)物加起來，總共升值了五倍多。3．城市經(jīng)營的目標(biāo)1)城市經(jīng)營的目標(biāo)在于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的綜合優(yōu)化與可持續(xù)開展7/4/202348市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市開展所需的資金，主要依靠城市自己籌集，因此，利用市場(chǎng)機(jī)制，積極拓寬各種融資渠道并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，必然能有效地解決城市建設(shè)資金缺乏的問題，優(yōu)先解決阻礙城市經(jīng)濟(jì)開展的瓶頸建設(shè)工程，實(shí)現(xiàn)城市的自我積累、自我增值和自我開展。2)建立城市開展資金流的良性循環(huán)。7/4/202349所謂城市競(jìng)爭力,即一個(gè)城市在國內(nèi)外市場(chǎng)上與其他城市相比,所具有的自身創(chuàng)造財(cái)富和推動(dòng)地區(qū)、國家或世界創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)與社會(huì)財(cái)富的能力。如：最正確的人居環(huán)境,最正確的市場(chǎng)環(huán)境,最正確的投資和創(chuàng)業(yè)環(huán)境,最正確的生態(tài)環(huán)境等。從某種意義上說,提升城市在市場(chǎng)競(jìng)爭中的比較優(yōu)勢(shì),就是提升城市競(jìng)爭力。3〕提升城市競(jìng)爭力。7/4/202350二、城市規(guī)劃與城市經(jīng)營的關(guān)系在理清二者關(guān)系之前，我們先對(duì)其進(jìn)行簡單的比較，見下表:類別

城市規(guī)劃城市經(jīng)營性質(zhì)目標(biāo)對(duì)象內(nèi)容操作主體國家宏觀調(diào)控的手段、政策形成和實(shí)施的工具、未來城市空間構(gòu)架，是城市發(fā)展需求與可能的發(fā)展前景之間的協(xié)調(diào)與引導(dǎo)城市政府運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制，整合各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量，通過對(duì)城市資源資本進(jìn)行集聚重組和營運(yùn)，促進(jìn)城市發(fā)展的一種新的策略機(jī)制

創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和人居環(huán)境、改善城市社會(huì)、促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展提高城市競(jìng)爭力、實(shí)現(xiàn)城市綜合效益最大化以及城市的可持續(xù)發(fā)展城市或地區(qū)及所處區(qū)域的自然、地理、歷史、人文建設(shè)資源以及經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r城市的各種有形和無形資源

戰(zhàn)略性規(guī)劃和實(shí)施性規(guī)劃

戰(zhàn)略層面和策略層面

政府組織

政府、企業(yè)、社會(huì)組織、城市的市民

7/4/202351影響在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，城市經(jīng)營與城市規(guī)劃已經(jīng)緊密地結(jié)合在一起，它們相互促進(jìn)，相互制約城市規(guī)劃是城市經(jīng)營的根底和指導(dǎo)城市規(guī)劃為經(jīng)營城市各有形資產(chǎn)創(chuàng)造有利條件

城市規(guī)劃是城市經(jīng)營的無形資本和重要方式

城市經(jīng)營理念促進(jìn)城市規(guī)劃的新開展城市經(jīng)營為城市規(guī)劃提供物資支持城市經(jīng)營是城市規(guī)劃實(shí)施的重要途徑和保障

(一)城市規(guī)劃對(duì)城市經(jīng)營的影響(二)城市經(jīng)營對(duì)城市規(guī)劃的影響7/4/2023521．以經(jīng)營的思想規(guī)劃城市城市規(guī)劃對(duì)城市經(jīng)營起著決定性的作用一是利用城市規(guī)劃的綜合觀點(diǎn)和整合能力克服目前經(jīng)營行為中的狹隘利益觀,保證城市的整體利益二是把各種城市資源加以優(yōu)化整合,決定了城市土地及空間資源未來合理的使用、運(yùn)營和發(fā)展三是為經(jīng)營城市各項(xiàng)有形資產(chǎn)創(chuàng)造有利條件四是開發(fā)和積累城市無形資產(chǎn)ANDANDAND〔三〕城市規(guī)劃與城市經(jīng)營的結(jié)合7/4/202353TOD是一種被西方國家的城市政府廣為采用的一種源自城市規(guī)劃的城市經(jīng)營方式。所謂TOD,就是政府利用壟斷規(guī)劃帶來的信息優(yōu)勢(shì),在規(guī)劃開展區(qū)域內(nèi),首先按非城市建設(shè)用地的價(jià)格征用土地,然后通過根底設(shè)施(主要是交通根底設(shè)施)的建設(shè)、引導(dǎo)、開發(fā),實(shí)現(xiàn)土地的增值。政府根底設(shè)施投入的全部或主要局部是來自于出售根底設(shè)施完善的“熟地〞,利用“生地〞和“熟地〞地價(jià)差來平衡建設(shè)本錢。2.以城市規(guī)劃角度開掘城市經(jīng)營新方式7/4/202354城市規(guī)劃城市經(jīng)營VS總之,我們應(yīng)從城市規(guī)劃和城市經(jīng)營的整合入手,加強(qiáng)二者間的融合,使其相互促進(jìn),共同開展。(四)當(dāng)前我國城市規(guī)劃和城市經(jīng)營的不協(xié)調(diào)性及根源1.城市經(jīng)營就是土地經(jīng)營。2.城市經(jīng)營的本質(zhì)是為城市建設(shè)籌集資金1.地方政府有急功近利的傾向。2.城市規(guī)劃與城市經(jīng)營的脫節(jié)。7/4/202355第四節(jié)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)營

一、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系7/4/202356房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn),是房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱;房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋;地產(chǎn)是指土地(含水面、海域)及其上下一定的空間,包括各種根底設(shè)施、地面道路等。一、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念(一)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)營7/4/202357由于在物質(zhì)形態(tài)上,房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體,“房依地建,地為房載〞,房地產(chǎn)不可別離;在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上,從房屋建筑開始,到房地產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、贈(zèng)與等各種活動(dòng),房產(chǎn)和地產(chǎn)表現(xiàn)為內(nèi)在的整體性和不可分割性,所以房產(chǎn)和地產(chǎn)合稱為房地產(chǎn)。7/4/202358房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心,是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對(duì)房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測(cè)、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和效勞經(jīng)營。7/4/202359其中，房產(chǎn)經(jīng)營主要指對(duì)城市各種房屋,如廠房、住宅及商業(yè)等用房進(jìn)行的建造、維修、租賃、買賣等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，一般由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行。7/4/202360地產(chǎn)經(jīng)營指對(duì)土地的勘測(cè)、維修、整治以及土地平整、建筑物撤除、地下管線鋪設(shè)等土地開發(fā)活動(dòng)。效勞經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理過程中,在人們對(duì)房屋的使用過程中,所提供的一系列經(jīng)營性效勞活動(dòng),如房地產(chǎn)開發(fā)、投資咨詢和價(jià)值評(píng)估;“拆遷、安置〞效勞;換房效勞;房屋修繕、裝飾效勞等的總稱。7/4/202361(二)房地產(chǎn)經(jīng)營的特征房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其生產(chǎn)周期長房價(jià)和地價(jià)相互包含房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓必須符合國家法規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)營的特征7/4/202362(三)房地產(chǎn)經(jīng)營的作用1.房地產(chǎn)經(jīng)營是國民收入的重要來源2.房地產(chǎn)經(jīng)營為國民經(jīng)濟(jì)開展提供了根本的物質(zhì)根底3.房地產(chǎn)業(yè)的開展有利于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系4.房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的投資導(dǎo)向作用，能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化5.開展房地產(chǎn)經(jīng)營有助于擴(kuò)大對(duì)外開放，引進(jìn)外資7/4/202363據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年中國房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.88億美元，實(shí)際使用外資金額59.50億美元。這意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)連續(xù)3年成為僅次于通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。7/4/202364類別

城市規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

性質(zhì)目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略

空間

效益

政府行為

企業(yè)行為

維護(hù)公共利益,保障公民和法人的合法權(quán)益,促進(jìn)城市全面發(fā)展追逐利潤最大化

從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件,確定城市的發(fā)展方向從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展

整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置

從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇

經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一

開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)宗地或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

聽取市民的反饋意見,滿足大多數(shù)市民的需要

搜集市場(chǎng)信息,適應(yīng)市場(chǎng)的需要

考慮長遠(yuǎn)的和遠(yuǎn)景的效果,并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)

注重近期的效果

時(shí)間

信息反饋

側(cè)重點(diǎn)二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系(一)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的比較7/4/202365與房地產(chǎn)開發(fā)行為直接相關(guān)的大法主要有四部:中華人民共和國土地管理法?;?中華人民共和國城市規(guī)劃法?;?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?;?中華人民共和國建筑法?;?中華人民共和國行政許可法?。7/4/202366“房地產(chǎn)法〞第二十四條明確規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原那么,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。〞7/4/202367〔二〕城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響影響2.城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，降低投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)1.城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的依據(jù)和指導(dǎo)3.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律控制性7/4/202368〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營對(duì)城市規(guī)劃的影響1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營促使城市規(guī)劃向更深更廣的領(lǐng)域開展2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是實(shí)施城市建設(shè)的最正確方式影響3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營促使房地產(chǎn)行業(yè)有自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍7/4/202369不同經(jīng)濟(jì)體制下的城市規(guī)劃模式的比較政府公對(duì)公的時(shí)候多

一定時(shí)期內(nèi)某城市的理想藍(lán)圖

單一行政指令

體現(xiàn)政府意志，難免主觀、保守、剛性封閉、低效、成果要“注意保密”

只注重政府計(jì)劃完成，一段時(shí)期的終極目的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的城市規(guī)劃“各級(jí)政府所做的國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃”

規(guī)劃管理對(duì)象

規(guī)劃時(shí)空范圍

規(guī)則管理手段

規(guī)劃觀念

規(guī)劃方法變化

規(guī)劃內(nèi)容

變化方面

規(guī)劃依據(jù)

強(qiáng)調(diào)科學(xué)分析，立法監(jiān)督、公眾參與、高新技術(shù)手段

法律、經(jīng)濟(jì)、教育、行政等手段并舉

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型下的城市規(guī)劃

更關(guān)注經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過程及社會(huì)公平，環(huán)境保護(hù)

強(qiáng)化大區(qū)域觀、注重可持續(xù)性

對(duì)象多樣化，注重多方利益的平衡

“各級(jí)政府所做的國民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃”和“看不見的手”（市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制）二者兼顧

強(qiáng)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域、開放、動(dòng)態(tài)、法制、服務(wù)等意識(shí)

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