住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析課件

第五章住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分析供給市場(chǎng)：新增房供給結(jié)構(gòu)、存量結(jié)構(gòu)需求市場(chǎng)：按收入線劃分的消費(fèi)主體的結(jié)構(gòu)類型平衡關(guān)系：供求平衡，存量與增量平衡空置問題第一節(jié)結(jié)構(gòu)分析的目的與基本概念一、住宅與住宅市場(chǎng)1.住宅具有：商品和社會(huì)保障品的雙重屬性、消費(fèi)品和資產(chǎn)的雙重性2.住宅問題具有：個(gè)人問題和社會(huì)問題的雙重意義二、住宅市場(chǎng)的主要特征1.是地區(qū)性市場(chǎng)2.是有關(guān)住宅權(quán)益交易的市場(chǎng)3.住宅供給變化滯后于價(jià)格的變化4.易出現(xiàn)不均衡和壟斷是不完全市場(chǎng)5.需要必要的政府干預(yù)6.需要預(yù)先生產(chǎn)三、住宅市場(chǎng)的分類

按進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間順序劃分：住宅一級(jí)市場(chǎng)、住宅二級(jí)市場(chǎng)按住宅類型劃分：公共住宅市場(chǎng)（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房）、商品住宅市場(chǎng)（限價(jià)商品房、普通商品住宅市場(chǎng)、別墅、公寓）依交易形式劃分：銷售市場(chǎng)、租賃和抵押市場(chǎng)四、住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

分析目的：1.準(zhǔn)確把握各子市場(chǎng)的基本特征，分析其相互關(guān)系。2.在不同的需求和供給層次之間建立解決問題，化解矛盾的橋梁。3.為政府制定住宅市場(chǎng)發(fā)展的政策和目標(biāo)提供參考。分析內(nèi)容：供給結(jié)構(gòu)分析、需求結(jié)構(gòu)分析、平衡關(guān)系、空置問題第二節(jié)增量住宅供給結(jié)構(gòu)分析一、市場(chǎng)價(jià)商品住宅概念界定：1.由開發(fā)商投資建設(shè)，完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作的商品住宅。包括：普通商品房、高檔公寓、別墅。2.建造標(biāo)準(zhǔn)：中高收入家庭和支付能力。3.建造數(shù)量和價(jià)格：市場(chǎng)4.銷售對(duì)象：無(wú)限制5.住房二級(jí)市場(chǎng)不受限制地位和作用：1.提高居住質(zhì)量的先導(dǎo)作用。2.新設(shè)計(jì)、技術(shù)、產(chǎn)品示范作用。3.提高住宅自有率導(dǎo)向?；具\(yùn)行模式：1.完全由開發(fā)商組織實(shí)施。2.接受政府的管理。3.開發(fā)商自主決策、自但風(fēng)險(xiǎn)。二、限價(jià)商品房概念：是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、住房套型面積和銷售對(duì)象等要求，由建設(shè)單位通過公開競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。1.堅(jiān)持政府主導(dǎo)，并遵循以下原則：全市統(tǒng)籌、以區(qū)縣為主；自愿申請(qǐng)，逐級(jí)審核；公開透明、公平公正；限制交易，動(dòng)態(tài)監(jiān)管。2.建造標(biāo)準(zhǔn)：限價(jià)商品住房套型建筑面積以90平方米以下為主。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。3.價(jià)格：采取政府最高限價(jià)。4.銷售對(duì)象嚴(yán)格限制，防止社會(huì)資源的濫用。5.有條件進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)，受政府政策限制。北京：申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)商品房的家庭，必須年滿18歲，并且取得本市城鎮(zhèn)戶籍時(shí)間滿3年，單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿30周歲。對(duì)申請(qǐng)家庭上一年度家庭收入、家庭資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)按家庭人口不同而不同。家庭收入分別為：3人及以下戶家庭、4人及以上戶家庭，對(duì)應(yīng)的家庭年收入應(yīng)分別低于8.8萬(wàn)元及以下、11.6萬(wàn)元及以下；申請(qǐng)家庭總資產(chǎn)：3人及以下戶家庭、4人及以上戶家庭，對(duì)應(yīng)的家庭年收入應(yīng)分別低于57萬(wàn)元及以下、76萬(wàn)元及以下；家庭住房人均使用面積要低于15平方米。三、經(jīng)濟(jì)適用房概念：是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。

1.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理工作堅(jiān)持政府主導(dǎo)

.2.建造標(biāo)準(zhǔn)：戶型設(shè)計(jì)控制為中小戶型，具體標(biāo)準(zhǔn)由市規(guī)劃委制定?！斑m用”又要滿足政府或社會(huì)資源公平合理利用的原則。3.房源：經(jīng)濟(jì)適用住房采取集中建設(shè)和商品住房項(xiàng)目配建方式籌集，也可采取單位集資合作建設(shè)房屋。4.價(jià)格：采取政府最高限價(jià)。5.銷售對(duì)象嚴(yán)格限制，防止社會(huì)資源的濫用。6.有條件進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)，受政府政策限制。地位與作用：1.體現(xiàn)現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)主要市場(chǎng)特征。2.是住宅市場(chǎng)供給最重要的組成部分。3.實(shí)現(xiàn)了住宅市場(chǎng)的自然銜接?；具\(yùn)行模式：

1.由政府或半政府機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，政府在土地供應(yīng)、稅費(fèi)征收、建設(shè)融資等方面給予支持。2.由非盈利組織或委托住宅開發(fā)企業(yè)建設(shè)，控制開發(fā)成本和利潤(rùn)。3.由政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)制定家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，審批購(gòu)買者資格，審定銷售價(jià)格，提供住房擔(dān)保，負(fù)責(zé)使用期間管理。北京：申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，必須年滿18歲，并且取得本市城鎮(zhèn)戶籍時(shí)間滿3年，單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿30周歲。對(duì)申請(qǐng)家庭上一年度家庭收入、家庭資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)按家庭人口不同而不同。家庭收入分別為：1人戶家庭、2人戶家庭、3人戶家庭、4人戶家庭、5人及以上家庭，對(duì)應(yīng)的年收入則應(yīng)分別低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元；申請(qǐng)家庭總資產(chǎn)為1人戶家庭低于24萬(wàn)元，2人戶家庭低于27萬(wàn)元，3人戶低于36萬(wàn)元，4人戶低于45萬(wàn)元，5人戶及以上家庭低于48萬(wàn)元。同時(shí)規(guī)定，家庭住房人均使用面積要低于10平方米，且申請(qǐng)人和家庭成員5年內(nèi)沒有出售或者轉(zhuǎn)讓過房產(chǎn)。四、公租房公共租賃住房：是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。對(duì)象：公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象是本市中低收入住房困難家庭，具體包括已通過廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房資格審核尚在輪候的家庭，以及其他住房困難家庭。租金標(biāo)準(zhǔn)：將按保本微利的原則，結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場(chǎng)租金，一定比例下浮確定公共租賃住房的租金。房屋來源：將采取新建和收購(gòu)兩種方式。一方面新建一些公租房，另一方面，政府也會(huì)在已開發(fā)的商品房中收購(gòu)一些，作為公租房。

五、廉租房概念界定：1.政府提供面向城市最低收入家庭的社會(huì)保障住宅；2.城市低收入家庭廉租住房保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔；3.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以滿足家庭基本居住需求為原則；4.供給數(shù)量要適當(dāng)少于需求數(shù)量，使申請(qǐng)入住廉租房的家庭有一個(gè)合理的輪候期；5.租金標(biāo)準(zhǔn)低于市場(chǎng)租金；6.不允許進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)。地位與作用：1.體現(xiàn)全社會(huì)對(duì)最低收入家庭的關(guān)懷；2.為居民提供過渡居所；3.有利于住宅市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。基本運(yùn)行模式：1.政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建設(shè)、調(diào)劑，制定入住標(biāo)準(zhǔn)，審批入住資格，制定與調(diào)整租金；2.收入情況得到改善的家庭應(yīng)及時(shí)遷出，以供輪候其他最低收入家庭；3.避免出現(xiàn)貧民窟。審核與分配：對(duì)申請(qǐng)廉租住房的家庭實(shí)行三級(jí)審核、兩級(jí)公示制度。（一）申請(qǐng)：戶口所在地街道辦事處；（二）初審：街道辦事處進(jìn)行初審和公示等，提出初審意見。（三）復(fù)審：區(qū)縣住房保障管理部門對(duì)申請(qǐng)家庭進(jìn)行復(fù)審和進(jìn)行公示；（四）備案：報(bào)市建委。申請(qǐng)廉租房標(biāo)準(zhǔn)（北京市）:

1、申請(qǐng)人戶籍登記地在本區(qū)，取得本市戶籍滿五年（家庭為單人的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)符合晚婚年齡；離異的，應(yīng)當(dāng)滿三年）；2、申請(qǐng)家庭上年人均月收入連續(xù)一年低于580元，一人戶家庭年收入低于6960元，兩人戶家庭年收入低于13920元，申請(qǐng)家庭每增加一人，按增加6960元計(jì)算）；3、申請(qǐng)家庭資產(chǎn)總額為一人戶家庭低于十五萬(wàn)元，兩人戶家庭低于二十三萬(wàn)元，三人戶家庭低于三十萬(wàn)元，四人戶家庭低于三十八萬(wàn)元，五人戶以上家庭低于四十萬(wàn)元；4、家庭住房人均使用面積低于7.5平方米，且申請(qǐng)人和家庭成員五年內(nèi)未出售或轉(zhuǎn)讓過房產(chǎn)；5、具備下列情形之一：被拆遷，有特殊病、重殘人員，有六十歲（含）以上人員，居住市政府確定的解危排險(xiǎn)范圍內(nèi)房屋；6、申請(qǐng)樓房配租的家庭人口應(yīng)當(dāng)在二人以上。第三節(jié)住宅供給結(jié)構(gòu)內(nèi)部的相互關(guān)系（一）各類型新增住宅供給的相互關(guān)系對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響：1.廉租房：穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境、對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用有限；2.經(jīng)濟(jì)適用房：數(shù)量上對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)巨大、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)是有代價(jià)的；3.市場(chǎng)商品住宅：給政府帶來財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配的作用、按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)在一定條件下是良性的，可持續(xù)發(fā)展、對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用：數(shù)量+質(zhì)量增量供給內(nèi)部的主要結(jié)構(gòu)關(guān)系：

1.數(shù)量關(guān)系：影響因素：政府政策、住宅市場(chǎng)化水平、居民住宅現(xiàn)狀、住宅價(jià)格與家庭收入比、國(guó)家或地區(qū)宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（發(fā)達(dá)國(guó)家、新興發(fā)展國(guó)家和我國(guó)情況）。2.價(jià)格關(guān)系：廉租房：租金為家庭收入的10~15%，同檔次住宅市場(chǎng)租金的1/4~1/3經(jīng)濟(jì)適用房：兼顧低收入家庭的支付能力（以30%收入用于支付房貸為宜）公租房：考慮市場(chǎng)同類房租金，采取一定比例的下浮限價(jià)商品房：兼顧中低收入家庭的支付能力商品房：為市場(chǎng)租金。3.市場(chǎng)關(guān)系：互為補(bǔ)充、互為竟?fàn)?、相互轉(zhuǎn)化、政府引導(dǎo)。（二）住宅市場(chǎng)中增量與存量的關(guān)系住宅市場(chǎng)存量—增量平衡模型存量市場(chǎng)平衡：增量市場(chǎng)平衡：存量市場(chǎng)與增量市場(chǎng)的區(qū)別與聯(lián)系：區(qū)別：1.價(jià)格彈性2.功能和質(zhì)量3.均衡價(jià)格高低聯(lián)系：1.增量與存量的轉(zhuǎn)變2.均衡價(jià)格差有限3.存量住宅流動(dòng)性高低對(duì)增量住宅需求有重要影響四、住宅市場(chǎng)中的空置問題我國(guó)城市商品住宅問題的現(xiàn)狀與分析、合理空置率（5~14%或10%）各類型住宅合理空置率的界定：1.商品房：