南方公司南華一村棚戶區(qū)改造項目可行性報告

PAGEPAGE2目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1概述 21.1項目名稱 21.2項目承辦單位情況 21.3研究范圍與研究依據(jù) 21.4編制單位 31.5項目概況 31.6主要規(guī)劃及技術經(jīng)濟指標 51.7結(jié)論與建議 62建設背景及必要性 82.1建設背景 82.2建設必要性 93項目區(qū)域概況 113.1株洲市概況 113.2蘆淞區(qū)概況 124市場分析與風險分析 144.1市場分析 144.2市場評估 145建設內(nèi)容與規(guī)模 165.1項目定位與目標 165.2項目建設規(guī)模的標準和依據(jù) 165.3建設內(nèi)容與規(guī)模 166項目選址與建設條件 186.1項目選址 186.2建設條件 187工程建設方案 207.1總平面布置原則 207.2總平面布置 207.3建筑方案 227.4基礎與結(jié)構(gòu)方案 247.5供配電 277.6給排水 327.7道路工程 378建設用地、征地拆遷 398.1項目選址及用地方案 398.2土地利用合理性分析 398.3征地拆遷方案 399項目實施進度與招投標 439.1項目管理 439.2項目實施進度 439.3招標投標 4410投資估算與資金籌措 4610.1編制依據(jù) 4610.2總投資與資金籌措 4611財務評價 4911.1評價依據(jù)及說明 4911.2收入稅金估算 4911.3損益計算 5011.4現(xiàn)金流量分析 5111.5敏感性分析 5211.6財務評價與結(jié)論 5211.7風險分析 5311.8社會效益 5512結(jié)論和建議 5612.1研究結(jié)論 5612.2建議 56附件：1、株洲市人民政府關于2010年第一批棚戶區(qū)改造項目計劃的批復（株政函[2010]67號）；2、南方公司南華一村棚改項目藍線圖；3、南方公司南華一村棚改項目總平面圖；4、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；5、企業(yè)組織機構(gòu)代碼證。

1概述1.1項目名稱株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造項目1.2項目承辦單位情況單位名稱：株洲蘆淞棚戶區(qū)改造開發(fā)有限公司注冊地址：株洲市蘆淞區(qū)太子路925號4-5樓法人代表：株洲蘆淞棚戶區(qū)改造開發(fā)有限公司成立于2010年5月10日，經(jīng)營資質(zhì)和范圍：從事蘆淞區(qū)范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造和改造區(qū)域內(nèi)的公共基礎設施開發(fā)、建設、經(jīng)營（憑資質(zhì)證經(jīng)營）。注冊資本為人民幣3000萬元，是株洲市蘆淞區(qū)政府獨資的株洲蘆淞國有資產(chǎn)投資控股有限公司全額出資的國有獨資公司。目前其注冊資本金額和結(jié)構(gòu)為：股東名稱金額（萬元）占比款項用途株洲蘆淞國有資產(chǎn)投資控股有限公司3000100％投資款合計3000100％1.3研究范圍與研究依據(jù)1.3.1研究范圍根據(jù)國家有關部門的政策、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范，對項目的折遷、安置區(qū)主要建設條件、工程技術方案、環(huán)境影響、投資及資金籌措、社會效益等方面內(nèi)容進行分析、研究，供建設單位和投資主管部門決策參考。1.3.2研究主要依據(jù)（1）《關于做好申報中央預算內(nèi)投資補助保障性安居工程項目前期工作的通知》（湘發(fā)改投資[2011]64號）；（2）建設單位就項目拆遷補償安置管理方案；（3）《株洲市土地利用的總體規(guī)劃》；（4）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（5）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（住建部建標[2002]205號）；（6）有關政策、法律、法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)定及定額；（7）其他有關專業(yè)設計規(guī)范；（8）建設單位提供的有關基礎資料。1.4編制單位編制單位：長沙金智工程咨詢有限公司資質(zhì)等級：甲級資質(zhì)證號：工咨甲12220070041發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會1.5項目概況1.5.1建設地點株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造項目位于南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園。1.5.2拆遷內(nèi)容與規(guī)模項目棚戶拆遷為株洲市原南方公司職工居民住宅，拆遷總戶數(shù)144戶，總拆遷房屋12棟，總拆遷面積8430㎡。1.5.3建設內(nèi)容與規(guī)模建設內(nèi)容：建設4棟1+24F、2棟2+22F、2棟2+16F的住宅樓以及與安置區(qū)配套的道路、供配電、給排水、綠化等附屬工程。建設規(guī)模：建設總用地面積19710.16㎡，總建筑面積103468.82㎡，計容總建筑面積88370.2㎡，住宅面積82020.2㎡，商業(yè)面積6000㎡，物業(yè)面積350㎡。1.5.4建設工期本項目建設工期為24個月，2012年1月-2013年12月。1.5.5投資估算與資金籌措（1）估算投資經(jīng)估算，項目總投資25017.48萬元，其中：建安工程費用13899.89萬元，拆遷費用3494.87萬元，工程建設其他費用3200.37萬元，建設期利息2362.84萬元，基本預備費2059.51萬元。在建安工程費用中，項目區(qū)外道路、供電、給排水等公用設施建安費用1933.69萬元，公共配套設施建設費180萬元。（2）資金來源項目總投資25017.48萬元，資金來源于兩部分：1）申請銀行貸款12000萬元。2）自籌資金10654.64萬元。1.5.6財務效益指標本項目投資稅前財務內(nèi)部收益率(FIRR)：19.44%；投資回收期(Pt)：2.69年；財務凈現(xiàn)值(FNPV)：1317.91萬元。1.5.7社會效益（1）解決棚戶區(qū)144戶居民的住房困難問題，改善居民住房條件，提高居民生活水平。（2）完善南方公司生活區(qū)基礎設施水平，美化廠區(qū)生產(chǎn)、生活環(huán)境，為職工創(chuàng)造一個安居樂業(yè)的空間。1.6主要規(guī)劃及技術經(jīng)濟指標項目主要規(guī)劃及技術經(jīng)濟指標見表1-1。表1-1主要技術經(jīng)濟指標表序號項目單位指標備注1規(guī)劃用地面積㎡19710.162規(guī)劃凈用地面積㎡18042.023總建筑面積㎡103468.823.1住宅面積㎡82020.23.2商業(yè)面積㎡60003.3物業(yè)面積㎡3503.4不計容建筑面積㎡15098.624綠化率%30.15容積率4.906建筑密度％29.977停車位個4228拆遷面積㎡84309拆遷戶數(shù)戶14410總投資萬元25017.4810.1.土地費用萬元3494.8710.2前期工程費萬元455.2710.3基礎設施建設費萬元1933.6910.4建筑安裝工程費萬元11786.2010.5公共配套設施建設費萬元180.0010.6開發(fā)間接費萬元0.0010.7管理費用萬元980.7210.8財務費用萬元2362.8410.9銷售費用萬元478.4010.10開發(fā)期稅費萬元0.0010.11其他費用萬元1285.9810.12不可預見費萬元2059.5111財務效益11.1財務內(nèi)部收益率%19.44.所得稅前11.2投資回收期年2.69所得稅前11.3財務凈現(xiàn)值萬元1317.91所得稅前11.4財務內(nèi)部收益率%14.79.所得稅后11.5投資回收期年2.75所得稅后11.6財務凈現(xiàn)值萬元488.95所得稅后12建設工期月241.7結(jié)論與建議（1）該項目建設符合國家“積極擴大內(nèi)需，加快保障性住房建設和棚戶區(qū)改造”總的產(chǎn)業(yè)政策原則，株洲蘆淞區(qū)處于長株潭城市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)核心區(qū)域，隨著“3+5”城市群建設的加快發(fā)展，株洲綜合實力得到提升、產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的同時，城市建設將全面提速。（2）株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造項目位于南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園。片區(qū)內(nèi)現(xiàn)以民房、棚戶區(qū)為主，房屋擁擠陳舊，片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀道路狹窄。項目在城市規(guī)劃的指導下進行實施，將有力地促進城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市面貌的改造。（3）根據(jù)蘆淞區(qū)棚戶區(qū)現(xiàn)狀和蘆淞區(qū)控規(guī)要求，本項目主要建設內(nèi)容包括：棚戶區(qū)征地、拆遷；安置區(qū)及其內(nèi)部配套基礎設施建設。本項目擬征用地面積為19710.16㎡，擬拆遷棚戶144戶，拆遷房屋8430㎡，安置人口500多人。（4）項目總投資25017.48萬元，所得稅后投資財務內(nèi)部收益率(FIRR)：14.79%；投資回收期(Pt)：2.75年；財務凈現(xiàn)值(FNPV)：488.95萬元(ic=12%)。從項目的敏感性分析結(jié)果說明，要提高項目的經(jīng)濟效益，提高經(jīng)營收入最為關鍵。提升經(jīng)營管理水平，降低基建投資和經(jīng)營成本，也是提高項目經(jīng)濟效益的重要途徑。（5）項目總投資25017.48萬元，主要由銀行貸款和企業(yè)自籌。資金是項目建設的關鍵，應保證資金按期到位，以確保項目的順利實施。研究表明，該項目可行，建議有關部門從政策上加以扶持，以利于項目的順利實施。2建設背景及必要性2.1建設背景為進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中央出臺了十項擴大內(nèi)需的措施。其中第一條就是加快建設保障性安居工程建設，特別是加大對廉租住房建設支持力度。棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。加快棚戶區(qū)改造，擴大農(nóng)村危房改造試點，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，讓更多低收入群體“居有其所”。落實好對首次購買普通住房的各項稅費優(yōu)惠政策，鼓勵居民購買自住性、改善性住房。實施對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等相關減免政策，促進住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快住房二級市場和住房租賃市場發(fā)展。按照國家有關規(guī)定，財政部門將住房公積金增值收益和土地出讓凈收益用于廉租住房保障，繼續(xù)落實對廉租住房建設等方面的稅費優(yōu)惠政策，主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。編制農(nóng)村危房改造擴大試點規(guī)劃，出臺擴大農(nóng)村危房改造試點工作實施要求，組織研究農(nóng)村住房建設政策，推動農(nóng)村住房制度完善和改革，鼓勵農(nóng)民投資改善自身的居住條件，組織實施擴大農(nóng)村危房改造試點工程，拉動農(nóng)村消費，擴大農(nóng)民就業(yè)。蘆淞區(qū)隸屬于株洲市，長株潭“兩型社會”建設改革試驗區(qū)已獲國務院批準，在建立“兩型社會”政策法律體系和體制機制框架基礎上，初步形成與周邊長沙、湘潭、岳陽、衡陽、常德、益陽、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的長株潭城市群綜合基礎設施框架，使長株潭城市群區(qū)域經(jīng)濟一體化，成為湖南經(jīng)濟發(fā)展的核心增長區(qū)域。由于本片區(qū)棚戶集中，目前公用設施簡陋，居住生活條件較差，必須盡快升級改造，提升株洲城市形象。2.2建設必要性（1）棚戶區(qū)改造是一項保障民生、改善民生、發(fā)展民生的惠民工程，是將城市建設發(fā)展成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本執(zhí)政理念的需要。棚戶區(qū)改造可以有效地解決低收入家庭的住房困難，體現(xiàn)社會公平、公正。棚戶區(qū)居民絕大多數(shù)都是低收入困難群體，經(jīng)過棚戶區(qū)改造，不僅可以改善居住環(huán)境和居住質(zhì)量，而且還能擁有屬于自己的房屋資產(chǎn)，享受到改革開放和經(jīng)濟發(fā)展帶來的成果，體現(xiàn)了社會的公平與公正。棚戶區(qū)改造可以密切黨與人民群眾的感情，促進社會和諧。通過棚戶區(qū)改造，能夠使多數(shù)普通群眾告別棚戶區(qū)搬遷上樓，可以起到穩(wěn)定民心的積極作用，進一步增強黨和政府與人民群眾的血肉聯(lián)系。（2）加快蘆淞棚戶區(qū)的改造，是完善株洲市城市配套設施建設、改善人居環(huán)境的需要。近年來，株洲城市發(fā)展迅速，在株洲市委市政府的正確領導下，城市基本格局已初步形成。但由于沒有全面完成蘆淞棚戶區(qū)的改造搬遷，使得株洲市蘆淞區(qū)的魅力沒有得到充分彰顯。目前，蘆淞棚戶區(qū)內(nèi)公用及市政基礎設施落后，建筑陳舊，棚戶區(qū)多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設施落后，大部分地方甚至連自來水都不通。加快蘆淞棚戶區(qū)的改造，可以加快株洲市城市基礎設施建設，改善城市基礎設施條件，完善城市功能，改變地區(qū)落后面貌，提升文明和諧社區(qū)的創(chuàng)建水平，從根本上改變蘆淞區(qū)形象，提升株洲城市品位和承載功能，提高城市的管理水平，促進株洲市經(jīng)濟社會環(huán)境又好又快發(fā)展。(3)加快蘆淞棚戶區(qū)的改造，是盤活土地資源、實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用的需要。棚戶區(qū)改造可以優(yōu)化配置土地資源，改棚戶、建高樓，提升容積率，促進土地合理利用。集中連片棚戶區(qū)的改造可以盤活存量土地，提高土地的使用價值，使稀缺的土地資源得以再生和利用，進一步煥發(fā)老城區(qū)的生機和活力。(4)加快蘆淞棚戶區(qū)的改造，是調(diào)整株洲市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進地區(qū)經(jīng)濟增長的需要。結(jié)合棚戶區(qū)改造，以土地置換為依托，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)升級，提高發(fā)展質(zhì)量和效益。通過對該區(qū)域土地的開發(fā)，拉動建筑業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加社會就業(yè)，培育新的經(jīng)濟增長點和新型城市產(chǎn)業(yè)，促進地區(qū)經(jīng)濟增長。

3項目區(qū)域概況3.1株洲市概況株洲市位于湖南省東部，湘江下游。東接江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及井岡山市，南連本省衡陽、郴州兩市，西接湘潭市，北與長沙市毗鄰。介于北緯

株洲素有“南北通衢”之稱，京廣、滬昆和正在建設中的武廣客運專線在此交匯，株北編組站是中國南方最大的編組站，株洲站是全國五大客貨運特級站之一。320、106國道，京珠、上瑞高速以及正在建設的長株、衡炎高速繞城而過。湘江內(nèi)河航運比較發(fā)達。距離黃花機場約40分鐘車程。株洲是正在崛起的老工業(yè)基地?！耙晃濉睍r期，株洲被列為全國8個重點建設的工業(yè)城市之一，國家在此布點興建了13個重點項目。目前，株洲已經(jīng)形成了以交通裝備制造、有色金屬深加工、化工、新材料等為支撐的產(chǎn)業(yè)體系，創(chuàng)造了中國工業(yè)史上100多個“第一”。株洲擁有亞洲最大的有色金屬冶煉基地、硬質(zhì)合金研發(fā)和制造基地，全國最大的電力機車研發(fā)和生產(chǎn)基地，江南最大的鐵路貨車、航空發(fā)動機和汽車零部件研發(fā)和生產(chǎn)基地，還是全國制造業(yè)信息化重點城市、國家新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地、國家火炬計劃傳感技術產(chǎn)業(yè)化基地。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達901家，從業(yè)人員20多萬人，其中大中型企業(yè)61家、上市公司9家、世界500強投資的企業(yè)8家，電力機車、硬質(zhì)合金、電鋅等10多種重要產(chǎn)品產(chǎn)量居全國首位。株洲是中南地區(qū)有名的商貿(mào)物流中心。擁有各類專業(yè)市場337個，年成交額過億元的21個。其中，蘆淞市場群是中南最大的服飾物流中心,躋身中國十大服裝批發(fā)市場，共有各類專業(yè)服飾市場43個，年成交額超過200億元，輻射全國15個省市、230多個縣市區(qū)。株洲是聞名全國的旅游度假勝地。2010年全市接待國內(nèi)游客1214.1萬人次，增長26.7%，接待境外游客5.9萬人次，增長43%；實現(xiàn)旅游總收入78億元，增長30.3%，其中旅游創(chuàng)匯2308.7萬美元，增長50.6%。年末全市擁有旅游星級賓館飯店36家，旅行社46家，國家4A級旅游景區(qū)3個。株洲是一座充滿生機與活力的城市。近幾年，株洲緊扣“推進跨越發(fā)展、構(gòu)建和諧株洲”工作主題，全面貫徹落實科學發(fā)展觀，大力實施“產(chǎn)業(yè)興市、科教先導、城鎮(zhèn)帶動、文化提升”四大戰(zhàn)略，全市經(jīng)濟社會持續(xù)健康較快發(fā)展。2010年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1230億元，人均33604元，地方財政收入130.9億。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例為9.7：58.5：31.8。城市居民人均可支配收入19600元，農(nóng)民人均純收入7550元。

3.2蘆淞區(qū)概況隨著長株潭城市經(jīng)濟一體化的進程日益提速，面對這個千載難逢的發(fā)展機遇，提高株洲的城市化水平，以滿足城市擴容需求和提高城市品位需要勢在必行。蘆淞區(qū)是株洲市的發(fā)祥區(qū)、中心區(qū)、商貿(mào)區(qū)，1997年全市區(qū)劃調(diào)整，由原株洲市南區(qū)改為現(xiàn)名。區(qū)域總面積66.7平方公里，轄7個街道辦事處、1個鄉(xiāng)、1個國家級開發(fā)園區(qū)——董家段高科園和1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)——建寧開發(fā)區(qū)；共有43個社區(qū)居委會，19個行政村；常住人口22.62萬人，暫住、流動人口約30萬人；常住人口中，城市人口20.18萬人，占89.2%。

轄區(qū)內(nèi)有331、608等大型國有企業(yè)，唐人神、太子奶、紅翻天、好棒美等民營企業(yè)，國家級董家段高科園形成“東航空城、西服飾園”的產(chǎn)業(yè)定位，成效開始顯現(xiàn)，省級開發(fā)區(qū)建寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)木業(yè)加工產(chǎn)業(yè)集群初步形成。商貿(mào)業(yè)長盛不衰，18類82個專業(yè)集貿(mào)市場，涵蓋服裝、鞋帽、皮具、布匹、家電、小商品、建材、交通通訊等方面，經(jīng)營面積110萬㎡，形成了蘆淞服飾市場群、中南摩托車及配件市場群、徐家橋電腦及通訊市場群三大商圈，其中服飾市場群經(jīng)過10多年的發(fā)展，先后榮獲“全國十大服裝批發(fā)市場”、“中國品牌市場”和“中國服飾名城”殊榮，有各類專業(yè)服飾市場43個，總面積70多萬㎡，商戶4萬多個，其中國際、國內(nèi)品牌4000多個，省、市級總代理8000多個，商品輻射全國15個省230多個縣（市、區(qū)）及非洲、東南亞地區(qū)，年成交額達400多億元。近年來，區(qū)委、區(qū)政府提出了“增創(chuàng)新優(yōu)勢、再創(chuàng)新輝煌”的工作主題，加快南拓步伐，推進和諧發(fā)展，致力于建設“繁榮的中心商務區(qū)、興旺的標志工業(yè)區(qū)和亮麗的文明窗口區(qū)”，全力打造“品牌蘆淞”、“誠信蘆淞”和“掘金名區(qū)”，大力建設蘆淞服飾物流中心，加快發(fā)展服飾產(chǎn)業(yè)、航機陸用產(chǎn)業(yè)、健康食品業(yè)，經(jīng)濟和社會持續(xù)較快發(fā)展。4市場分析與風險分析4.1市場分析株洲市蘆淞區(qū)處于長株潭城市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)核心區(qū)域；既是一座老工業(yè)基地，又是一座新型城市的株洲，隨著“3+5”城市群建設的加快發(fā)展，株洲綜合實力得到提升、產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的同時，城市建設將全面提速?！皷|提西拓、合攏三角”的思路，一直是株洲市堅持城市相向發(fā)展的方向，切實加大城市建設力度，特別河西的擴容速度更快，市區(qū)內(nèi)城市道路、城市建設的規(guī)模與速度也因城市融合而快速發(fā)展。完善了規(guī)劃體系，加快了基礎設施建設，壯大了特色產(chǎn)業(yè)，推進了城市建設。株洲河西新城與湘潭河東新城正逐步融合；株洲市區(qū)西北端逐步向長沙、湘潭延伸，三市城區(qū)間距離已大為縮短。城市化速度加快，株洲市區(qū)人口將超過100萬人，城市做大，必然帶來房地產(chǎn)市場的興旺；北汽控股等幾個大工業(yè)項目落戶株洲，既創(chuàng)造了眾多的就業(yè)崗位，也創(chuàng)造了新的購房需求。同時，隨著“兩型”社會建設，株洲房地產(chǎn)業(yè)剛性需求會不斷增強。一旦市場呈現(xiàn)積極信息，一些持幣觀望的購房戶就會釋放出購房欲望，推動市場交易的回暖。4.2市場評估4.2.1區(qū)域環(huán)境該地塊新規(guī)劃為以商業(yè)、居住為主，根據(jù)規(guī)劃可以預見，未來本項目將具備良好的商業(yè)和居住氛圍，并且配套齊全、功能完備，是理想的商業(yè)和居住場所。由于該處建設處于迅速發(fā)展階段，因此在市場評價上應該著眼于該區(qū)建設成形后的前景方面。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，區(qū)內(nèi)人氣的增加，房地產(chǎn)需求量日益加大，商業(yè)性房產(chǎn)供應存在巨大空缺。所以在區(qū)內(nèi)從事商業(yè)性土地開發(fā)前景美好，先入者必得先機。4.2.2市場預測周邊基礎設施和各種配套設施的完善進程的調(diào)整，必然吸引更多的投資者在此區(qū)域投資房地產(chǎn)，會使土地未來幾年有1-2倍的價值上升空間。本項目進行集約、整合后的可開發(fā)土地，具有巨大升值潛力和良好的市場前景。4.2.3風險分析a)項目處于株洲市蘆淞區(qū)南方公司內(nèi)，基礎配套設施齊全，棚戶區(qū)居民有強烈改變現(xiàn)有居住環(huán)境的訴求，為項目改造創(chuàng)造的機會。整合后的可出讓土地地理位置及周邊環(huán)境優(yōu)越，具有相當大的開發(fā)潛力。b)隨該區(qū)域新規(guī)劃正式啟動，該區(qū)域?qū)⒂瓉硇乱惠喗?jīng)濟騰飛，有利于該區(qū)域房地產(chǎn)的升值，也有利于棚戶區(qū)居民的社會生存。c)項目有較好的優(yōu)惠政策支持條件。d)項目改造區(qū)房屋拆遷總量較大，項目改造有一定的工作難度。項目資金投入大，資金籌集困難。該項目的實施總投資需25000多萬元，雖然公司具有一定的資金籌措能力，但需要各級財政和銀行給予支持。解決的辦法除依靠公司自籌外，還需申請各級財政和銀行的大力支持。5建設內(nèi)容與規(guī)模5.1項目定位與目標本次棚戶區(qū)拆遷安置房建設項目是蘆淞區(qū)政府為了解決棚戶區(qū)住房問題的“民生工程”，徹底改善棚戶居民的住房條件，提高棚戶居民的生活質(zhì)量。本項目通過拆遷項目區(qū)內(nèi)的所有棚戶，集約、整合區(qū)內(nèi)土地資源，搞好拆遷戶的拆遷、安置、補償及政策性幫扶，以提升所有棚戶區(qū)居民及困難群眾的居住水平，提升區(qū)域的城市品質(zhì)和城市形象。5.2項目建設規(guī)模的標準和依據(jù)《株洲市經(jīng)濟適用住房管理實施辦法》規(guī)定經(jīng)濟適用住房控制在中小套型，中套住房建筑面積不得大于80㎡，小套住房建筑面積控制在60㎡左右，南華一村棚戶區(qū)拆遷補償標準為原住房面積的1.3倍，因此安置區(qū)的戶型面積為經(jīng)濟適用住房中套的1.3倍左右，即110㎡左右，安置區(qū)建設同時結(jié)合被拆遷戶和租房戶的經(jīng)濟承受能力及開發(fā)商的經(jīng)營成本，確定本次棚戶區(qū)改造安置區(qū)的住宅建設規(guī)模。5.3建設內(nèi)容與規(guī)模5.3項目總占地面積為19710.16㎡（合約29.6畝）?？偨ㄖ娣e103468.82㎡。其中住宅面積：82020.2㎡；商業(yè)面積：6000㎡；物業(yè)面積：350㎡；停車位422個。住宅總戶數(shù)688個，包括擬拆遷棚戶144戶，拆遷房屋8430㎡，安置人口504人。5.3擬建拆遷安置區(qū)建設內(nèi)容包括建設4棟1+24F、2棟2+22F、2棟2+16F的住宅樓以及與安置區(qū)配套的道路、供配電、給排水、綠化等附屬工程。6項目選址與建設條件6.1項目選址株洲南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟紐帶城市之譽。株洲是我國南方最大的交通樞紐，京廣、浙贛和湘黔三條鐵路干線交匯處株洲站離區(qū)１公里，株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，株洲北站，是全國最大貨運編組站；境內(nèi)公路四通八達，京珠高速公路縱貫南北，上瑞高速公路以及G107、G320經(jīng)過；民用航空距長沙黃花機場60公里，距大托鋪貨運機場僅３５公里，行程時間均在半小時之內(nèi)；四季通航的湘江繞城而過，千噸級輪船經(jīng)洞庭湖可直通長江。優(yōu)越的地理環(huán)境、便利的交通條件給株洲帶來的是充足的人流、物流和信息流，成為株洲發(fā)展強有力的外部動力。株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造項目位于南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園。本項目總用地面積為19710.16㎡。區(qū)域內(nèi)房屋低矮陳舊，有的甚至存在了墻體裂縫、滲水、屋頂漏水等安全隱患，公共設施不健全，環(huán)境衛(wèi)生狀況差，雨水管道不暢，污水排放不能統(tǒng)一歸集處理。6.2建設條件6.2.1建設用地項目拆遷安置區(qū)位于蘆淞區(qū)南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園，該用地為劃撥地?？傆玫孛娣e為19710.16㎡。項目用地原屬南方公司自有土地，現(xiàn)已由省國土廳劃歸株洲市國土資源局，項目業(yè)主單位通過劃撥方式取得該地塊。6.2.2基礎設施1）項目所在城市株洲市屬于長株潭城市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)核心城市工業(yè)基礎較好，物產(chǎn)豐富，人文歷史悠久，風景名勝地較多。一方面作為長株潭城市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢明顯；另一方面依托長株潭城市經(jīng)濟圈輻射作用，經(jīng)濟社會的發(fā)展前景良好。2）項目所在地由城市電力部門供電，電力供應充足，完全可保證全區(qū)用電需要。3）項目所在地水源充足，目前飲用水來自株洲市自來水系統(tǒng)。供水滿足日常用水。4）項目所在地通信系統(tǒng)功能完善，可提供移動通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無線尋呼等多種通信服務，并建立了寬帶網(wǎng)絡，與全國及世界各地聯(lián)系快捷通暢。5）項目所在地開通了天然氣供應。7工程建設方案7.1總平面布置原則7.1.1根據(jù)建設區(qū)自然地形、地貌和地質(zhì)條件，因地制宜進行總平面布置和豎向布置。7.1.2以節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)電、環(huán)保的原則進行設計。7.1.3各項技術經(jīng)濟指標符合國家規(guī)范規(guī)定。主要有建筑系數(shù)、場地利用系數(shù)、容積率和綠地率等。7.2總平面布置7.2.1總圖布局本項目擬建設4棟1+24F、2棟2+22F、2棟2+16F的住宅樓以及與安置區(qū)配套系列基礎設施。項目規(guī)劃總用地面積19710.16㎡，用地形狀為多邊形。建筑單體采用坐北朝南布置，分為1#-8#樓，由東北向西南依次排列，每2棟成一排。#1樓與#2樓、#3樓與#4樓、#5樓與#6樓、#7樓與#8樓住宅間均相距13m，滿足防火和日照要求。項目內(nèi)設環(huán)形消防道路和場地間疏散通道2條；規(guī)劃區(qū)住宅間消防登高場地4處，分別布局在1#樓和3#樓、2#樓與4#樓、5#樓與7#樓、6#樓與8#樓之間；車行出入口與車庫出入口各2處，規(guī)劃區(qū)東北至西南內(nèi)側(cè)沿線臨時停車位60個，滿足生活區(qū)消防與出行方便。區(qū)內(nèi)有2F鋪面兩處，沿臨時停車位與疏散通道布局，滿足居民消費便利需要。7.2.2道路和交通設計項目道路寬5.5m，轉(zhuǎn)彎半徑6m。項目內(nèi)道路采用水泥路面，坡度為2.02%，L最大長度61.95m。停車位沿道路設置，車流與人流有效分開。區(qū)內(nèi)8棟房屋均采用電梯和開敞式樓梯結(jié)合的方式作為上下交通。7.2.3豎向設計本項目設計場地地面形式采用平坡式，結(jié)合現(xiàn)狀地形盡量減少土方量。1#-8#室內(nèi)設計標高±0.00相當于絕對標高101.2m，室內(nèi)外高差0.3m。7.2.4綠化景觀設計本項目綠化率30.1%，以分散組團式綠地規(guī)劃設計，內(nèi)設為居民服務的休憩設施與運動設施。綠化以草坪和灌木為主，配以少量造型優(yōu)美的喬木。以片狀綠化為主要布置形式，在住宅及公共服務設施周邊規(guī)劃布置帶狀及組團式綠化，有機聯(lián)系各塊綠地，使之成為統(tǒng)一的綠化系統(tǒng)。樹種選擇應適應當?shù)刈匀粭l件、廉價、易長、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味道花木，形成統(tǒng)一的綠化有機整體，盡可能減少噪聲污染。7.2.5總圖主要經(jīng)濟技術指標表7-1總圖主要經(jīng)濟技術指標表序號指標單位數(shù)量1總用地面積㎡19710.162總建筑面積㎡103468.822.1住宅面積㎡82020.22.2商業(yè)面積㎡60002.3物業(yè)面積㎡3502.4不計容建筑面積㎡15098.623建筑占地面積㎡5407.784建筑密度%29.975容積率4.906綠化率%30.17總戶數(shù)戶6888停車位個4227.3建筑方案7.3.1依據(jù)規(guī)范、標準《全國民用建筑工程設計技術措施、規(guī)劃、建筑》（2009年版）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）《工程建設標準強制性條文房屋建筑部分》（2009年版）《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》（JGJ50-2001、J114-2001）《屋面工程技術規(guī)范》（GB50345-2004）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）《湖南省居住建筑節(jié)能設計標準》（DBJ43/001-2004）《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》（2008年版）以及其他規(guī)范、標準7.3.2項目基本特征本項目擬建設本項目擬建設4棟1+24F、2棟2+22F、2棟2+16F的住宅樓以及給排水、供配電、綠化、道路等與安置區(qū)配套系列基礎設施。總建筑面積103468.82，其中：住宅面積82020.2㎡，商業(yè)面積：6000㎡，物業(yè)面積350㎡，架空面積1328.79㎡，地下車庫面積13769.83㎡?？傆?88戶。項目名稱株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造工程建筑層數(shù)1總建筑面積103468.82耐火等級二級設計使用年限50年地震基本烈度小于6度主要結(jié)構(gòu)選型磚混結(jié)構(gòu)屋面防水等級Ⅱ級7.3.3功能布局與平面設計1#-8#樓每棟均設上下兩個樓梯，兩臺電梯作為垂直交通方式。戶型設計上主要力求經(jīng)濟型和實用型。套內(nèi)功能分為臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺。區(qū)分明確，做到每戶內(nèi)“鬧靜分區(qū)、房間明廳、明室、明廚、明廁”。平面上將起居室、主臥室盡可能布置在南向，輔助用房及次臥則布置在北向。利用冬季南向帶直射太陽光、夏季能有效組織戶內(nèi)穿堂風。7.3.4立面設計建筑整體色調(diào)統(tǒng)一，細節(jié)處理上，則通過材質(zhì)虛實對比、立面構(gòu)件的關系體現(xiàn)，擺正建筑外圍對于城市的可觀性和吸引性。在體量處理上，通過整體墻面簡潔、利落的變化來塑造體量的透視美感。7.3.5無障礙設計本項目建設按照規(guī)范要求統(tǒng)一對道路和建筑物進行無障礙設計。每棟住宅門廳的入口部委設計有殘疾人坡道，殘疾人可以通過道路直接到達住宅門口部位，滿足規(guī)范要求。7.3.6建筑消防設計根據(jù)《建筑設計防火》（GB50016-2006）的要求對本項目進行防火設計。建筑主要絕大多數(shù)構(gòu)件均為非燃燒體，吊頂為難燃燒體。鋼制構(gòu)件應涂刷防火涂料，使其耐火極限不小于1.0h。本項目主體結(jié)構(gòu)耐火等級二級。所有管道穿過防火墻時，應用非燃材料將縫隙緊密填實。管道井待管道線安裝完畢后，管道間管道穿樓板處，于管道安裝后（原樓板配筋不斷）將樓板處后澆C20細石混凝土封閉。7.3.7建筑裝修裝修材料必須符合《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》（GB50222）等有關規(guī)范的防火要求。（1）外裝修：建筑材料主要以白色涂料為主。（2）內(nèi)裝修：室內(nèi)裝修做法詳下表名稱地面樓面內(nèi)墻踢腳天棚備注樓梯間05ZJ001樓2水泥砂漿樓面05ZJ001內(nèi)墻4混合砂漿墻面刷白色涂料兩遍05ZJ001踢4水泥砂漿踢腳05ZJ001頂3混合砂漿頂棚刷白色涂料兩遍各房間05ZJ001樓2水泥砂漿樓面05ZJ001內(nèi)墻4混合砂漿墻面刷白色涂料兩遍05ZJ001踢4水泥砂漿踢腳05ZJ001頂3混合砂漿頂棚刷白色涂料兩遍衛(wèi)生間05ZJ001樓2水泥砂漿樓面05ZJ001內(nèi)墻6混合砂漿墻面刷白色涂料兩遍05ZJ001踢4水泥砂漿踢腳05ZJ001頂4水泥砂漿頂棚刷白色涂料兩遍陽臺05ZJ001樓2水泥砂漿樓面05ZJ001內(nèi)墻4混合砂漿墻面刷白色涂料兩遍05ZJ001踢4水泥砂漿踢腳05ZJ001頂3混合砂漿頂棚刷白色涂料兩遍樓梯段踏步層面做法詳05ZJ001樓10防滑面磚室外踏步做法參照98ZJ901，采用灰色麻面花崗巖飾面7.4基礎與結(jié)構(gòu)方案7.4.1設計依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB50068-2001）《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》（GB50003-2001）《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》（GB50010-2002）《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB5007-2002）《建筑地基處理技術規(guī)范》（JGJ74-2002）《巖土工程勘察規(guī)范》（GB50021-2001）《建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它國家現(xiàn)行標準規(guī)范、規(guī)程。7.4.2自然條件按照《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）、《建筑抗震設計規(guī)范》〔GB5011-2001（2008年版）〕附錄A，我國主要城鎮(zhèn)抗震設防烈度設計基本地震加速度和設計地震分組，株洲市蘆淞區(qū)抗震設防烈度小于6度，為非抗震區(qū)。7.4.3設計荷載取值（1）活荷載取值樓面用途活載（KN/㎡）樓梯3.5客廳2.0臥室2.0餐廳2.5陽臺2.5不上人屋面0.5衛(wèi)生間2.0（2）恒荷載取值按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB20009-2001（2006版）附錄A計算。項目恒載（KN/㎡）普通燒結(jié)磚（240mm）4.3普通燒結(jié)磚（120mm）2.2樓蓋（樓板自重除外）衛(wèi)生間1.5標準層1.5屋面2.5（3）施工荷載按規(guī)范取值7.4.4結(jié)構(gòu)設計（1）本項目建筑結(jié)構(gòu)特點結(jié)構(gòu)安全等級二級結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)1.0設計使用年限50年抗震設防類別小于6度場地類別Ⅱ類地基基礎設計等級丙級（2）自然條件基本風壓地面粗糙程度基本雪壓w0=0.35KN/㎡B類S=0.45KN/㎡（3）結(jié)構(gòu)體系本項目建筑為層高16-24層不等，根據(jù)建筑物的平面形狀、功能特點、建筑體形、高度、荷載及施工工藝等因素，擬采用磚混結(jié)構(gòu)，樓屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋板。7.4.5主要結(jié)構(gòu)材料（1）鋼筋HPB235（fy=210N/m㎡），HRB335（fy=300N/m㎡），HRB400=（fy=300N/m㎡）。（2）填充墻體材料，外墻、樓梯間等承重墻采用240厚燒結(jié)普通磚砌筑，其余非承重強采用120厚燒結(jié)普通磚砌塊。燒結(jié)普通磚強度等級為Mu15，砂漿M7.5。（3）混凝土強度等級：基礎、柱、梁、板采用C25-C35。（4）環(huán)境類別：基礎、基礎梁以及露天構(gòu)件環(huán)境類別二（a）類。（5）主要構(gòu)件尺寸構(gòu)件截面尺寸（mm）樓面100-120mm現(xiàn)澆板屋頂120mm現(xiàn)澆板7.4.6建筑結(jié)構(gòu)措施屋面工程采用有組織外排水系統(tǒng)，不上人屋面。地面埋設φ160UPVC雨水管排向最近的雨水井。所有與屋面交接的砌體墻均做250高C20速混凝土泛水。雨水管均采用白色硬質(zhì)φ110PVC管材。樓面工程中凡是經(jīng)常有水的房間，應做嚴密的防水處理，衛(wèi)生間等內(nèi)墻防水層翻起高度不小于600mm。鋼筋工程中鋼筋的塔接長度和焊接長度必須符合規(guī)范要求。7.5供配電7.5.1設計依據(jù)（1）國家現(xiàn)行設計規(guī)范及標準，主要包括：《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50052-95；《10KV及以下變電所設計規(guī)范》GB50052-94；《低壓配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50054-95；《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ16-2008；《建筑照明設計標準》GB50034-2004；《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-94（2000年版）；《系統(tǒng)接地的形式及安裝技術要求》GB14050-93；（2）建設單位的委托及相關專業(yè)提供的有關資料。7.5.2負荷等級與負荷計算（1）負荷等級本工程為普通多層、小高層住宅樓，總計688套，屬三級用電負荷。根據(jù)用地現(xiàn)場實際情況，其10kv電源由本工程附近10kv電壓架空線路上套鋼管預埋電纜引入。（2）負荷計算采用負荷密度法計算各建筑用房的計算功率?？傃b機容量為Pe=20826×50=1082（kw）有功計算負荷Pjs=Kx·Pe=0.8×1082=866（kw）無功計算負荷Qjs=Pjs·tgφ=866×0.48=146（kvar）視在計算負荷Sjs===955（KVA）各建筑物總視計算負荷為955（KVA）故選用SCB11-1250KVA/10kv/0.4kv節(jié)能型干式變壓器一臺。7.5.3高壓配電系統(tǒng)（1）供電系統(tǒng)的結(jié)線方式10kv系統(tǒng)主結(jié)線為單母結(jié)線方式；0.4kv系統(tǒng)主結(jié)線采用單母線結(jié)線方式。（2）繼電保護a、10kv電源進線裝設跌落式熔斷器作短路和過電流保護；b、10kv變壓器出線斷路器裝設空氣斷路器短路、失壓及過電流保護；c、低壓各供電回路均設空氣自動斷路器作過載和失壓保護。（3）變配電所的設置本項目變配電所設置在各建筑物的布置中間位置。干式變壓器與低壓配電屏共同布置在低壓配電室內(nèi)。（4）無功補償在變電所的0.4kv側(cè)母線上采用電力電容柜進行集中補償，補償后的功率因素達到0.95以上。（5）電能計量在10kv電源側(cè)設專用計量箱，作為電業(yè)部門的收費計量；在變壓器低壓總屏內(nèi)設低壓電度計量，作為單位內(nèi)部計量。7.5.4低壓配電系統(tǒng)（1）低壓配電系統(tǒng)的電壓等級為380v/220v。（2）低壓配電系統(tǒng)采用可靠性較高的放射式配電系統(tǒng)供電。7.5.5住宅配電在各建筑物的每個樓梯間設置配電柜，在旁邊配置每戶的配電箱，各配電箱再向各用戶用電設備供電。所有動力電纜及照明電纜均采用電纜暗敷設方式，需穿鋼管作為保護。7.5.6防雷接地（1）建筑物的防雷a、本工程按三類防雷要求設防，建筑物的防雷裝置應滿足防直擊雷、防雷電感應及雷電波的侵入，并在變電所內(nèi)設總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，有沐浴的衛(wèi)生間設置布局等電位聯(lián)結(jié)。b、接閃器。在屋面采用φ10熱鍍鋅圓鋼作避雷帶暗敷，屋面避雷帶連結(jié)線網(wǎng)格不大于16m×16m或24m×16m。c、引下線。利用建筑物構(gòu)造柱子內(nèi)兩根φ14以上主筋通長焊接作為引下線，間距不大于25m，引下線上端與避雷帶焊接，下端與建筑物基礎內(nèi)兩根主鋼筋焊接。d、接地極。把鍍鋅角鋼釘入基礎下作為接地極，用鍍鋅圓鋼作為接地連線，并與引下線可靠焊接。e、建筑物的四角外墻及適當位置的引下線地面上0.5m處采用熱鍍鋅扁鋼連結(jié)板作為接地電阻測試點。f、凡突出屋面的所有金屬構(gòu)件、金屬通風管、金屬屋面、金屬屋架等均與避雷帶可靠焊接。（2）接地及安全措施a、本工程防雷接地、電氣敷設的保護接地、弱電系統(tǒng)的保護接地共用統(tǒng)一的接地極，要求接地電阻不大于1Ω，實測不滿足要求時，增設人工接地極。b、凡正常不帶電，而當絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設備金屬外殼均應可靠接地。c、本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)，具體做法按國家建筑標準圖集《等電位聯(lián)結(jié)安裝》02D501-2辦。d、過電壓保護：在變配電所裝一級電涌保護器，在各棟進線總配電箱內(nèi)裝第二級電涌保護器。e、漏電保護：在總配電箱內(nèi)裝總漏電開頭，在普通插座上增選漏電保護器。f、本工程接地形式采用TN-S系統(tǒng)，PE線在進戶處作重復接地，并與防雷接地共用接地極。7.5.7弱電（1）弱電系統(tǒng)組成株洲市蘆淞區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)的建設以初步形成電信網(wǎng)、計算機信息網(wǎng)、有線電視網(wǎng)三網(wǎng)合一的綜合網(wǎng)絡平臺，能為本項目提供電信、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等各種信息服務功能。（2）弱電系統(tǒng)布線有關線路護管及插座等在工程施工的同時預埋。電話、寬帶網(wǎng)裝置的線路和插座等也應與房屋同時設計和施工，以確保項目竣工后網(wǎng)絡系統(tǒng)能使用。a、本工程采用寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)與電話系統(tǒng)綜合為通信系統(tǒng)的方式，寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)光纖、電話電纜由室外埋地引來；b、在樓層內(nèi)適當位置設置信息配線箱（暗裝、底距地0.3m）做為信號分配及管理用；c、寬帶、電話終端的設置及其聯(lián)線由相關部門完成；d、有線電視電纜由室外埋地引來。再由有線電視原件箱配出的同軸電纜SYV-75-9到信息配線箱，再由信息配線箱配線SYV-75-5至電視用戶插座；e、本有線電視系統(tǒng)為分配、分支系統(tǒng)，由分支器向用戶有線電視插座配線，系統(tǒng)由株洲市有線電視部門負責深化設計并安裝調(diào)試，本設計僅預留管路，要求終端用戶接收電平不小于68±3dB，圖像清晰質(zhì)量不低于四級；f、有線電視用戶插座、暗裝距地面0.3m。7.5.8照明設計（1）照度標準值應嚴格按照《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）中有關的照度標準進行設計，照明方式通常設置一般照明，安全疏散出口、通道設置疏散照明。各區(qū)域照度表場所照度（1x）場所照度安置房及商品房150廊道50衛(wèi)生間100（2）光源：采用細管徑直管型熒光燈；（3）所有照明燈均采用節(jié)能型燈具；（4）照明、插座分別由不同的支路供電，照明為單相三線、插座為單相三線；（5）室內(nèi)照明電源線全部采用BV-750V銅芯絕緣線穿SC管暗埋敷。7.6給排水7.6.1設計原則（1）技術先進、運行可靠；（2）工程投資省，運行費用低；（3）節(jié)能、環(huán)保；（4）保證供水的安全性（5）保證水質(zhì)達到《生活飲用水衛(wèi)生標準》（GB5749-2006）規(guī)定的水質(zhì)要求；（6）室外消防按低壓消防系統(tǒng)考慮。7.6.2給水（1）水源規(guī)劃區(qū)供水水源全部由市政供水管網(wǎng)提供。（2）用水量本項目有688戶，按每戶3.5人估算。參考《株洲市城市總體規(guī)劃》及國家相關標準、規(guī)范，并考慮本區(qū)的規(guī)劃目標、建設標準情況，確定總水量為489.84m3/日。用水量計算詳見下表7-2:表7-2用水量計算表序號項目用水標準用水數(shù)量用水量（立方米/日）備注1居住人口180升/人·日2408433.442綠化1.0升/㎡·次5932.7611.87每日2次3未預見水量44.53按總水量的10%4總水量489.84（3）給水系統(tǒng)給水管網(wǎng)設計為生活、消防合一給水系統(tǒng)。生活、消防合一給水系統(tǒng)給水管網(wǎng)設計為環(huán)狀。本項目保留原有市政DN500給水主管，根據(jù)規(guī)劃鋪設DN500與區(qū)域內(nèi)市政給水主管形成環(huán)狀管網(wǎng)，并設置室外消火栓，其間距不大于120m，保護半徑為150m，消火栓距主干道路邊不大于2m。在管網(wǎng)上設置區(qū)域內(nèi)部各次干道布置DN300給水管線。區(qū)域內(nèi)給水系統(tǒng)設計為生活、消防合一給水系統(tǒng)，在區(qū)內(nèi)沿道路形成環(huán)狀管網(wǎng)的生活、消防合一給水系統(tǒng)。按城市供水壓力、建筑使用性質(zhì)和高度，建筑分兩區(qū)供水，三層以下為低區(qū)，由城市供水管網(wǎng)直接供給，三層以上擬采用無負壓變頻調(diào)速給水設備供水，建筑供水所需要的管網(wǎng)壓力為0.3MPa。給水管管材室外生活給水主管采用采用PE150管，熱熔連接，與室內(nèi)鋼塑符合給水管采用法蘭連接；室內(nèi)生活給水立管以及架空層橫干管采用PSP鋼塑復合壓力管，采用內(nèi)外雙熱熔連接，衛(wèi)生間支管采用PPR冷水給水管；室內(nèi)消防給水管采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，法蘭連接或卡箍連接。（4）管材、接口及敷設方式室外給水主管采用PE管，膠圈連接。綠化給水管及室內(nèi)生活給水管道采用PPR管，用熱熔連接或法蘭連接。給水管道安裝完畢后應進行試壓（試驗壓力P=0.60MPa）、沖洗和消毒。管網(wǎng)敷設溝槽采用粗砂基礎，砂礫石回填，地基承載力要求不小于0.15MPa。7.6.3排水（1）室內(nèi)排水室內(nèi)排水管采用PVC管，排水主管采用波紋降噪管，以利環(huán)保。排水管道的安裝：衛(wèi)生器具與排水橫管、排水橫管與排水立管之間相連接時均用順水三通，衛(wèi)生設施的存水彎及地漏水封深度應大于50mm，以利環(huán)保。排水立管與主排水橫管連接時用兩個45度彎構(gòu)成90度彎。排水橫支管坡度為0.02，為160mm時為0.01。檢查口距相應樓面為1.00m。排水管上隔層設置伸縮節(jié)，穿越樓板處設金屬套管。排水立管采用伸頂通氣管，以利環(huán)保。室內(nèi)糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入室外污水管；室內(nèi)洗滌污水經(jīng)隔油池處理后排入室外污水管，以利環(huán)保。（2）室外排水①設計標準排水體制采用雨、污分流制。排水方式采用管道排水。雨水重現(xiàn)期，采用兩年。②排水設計雨水平面設計雨水量根據(jù)匯水面積通過暴雨強度公式確定。室外雨水管采用DN300-DN400HDPE雙壁波紋管，承插連接。沿區(qū)內(nèi)道路敷設，雨水經(jīng)集中收集后集中排入市政的排水系統(tǒng)。雨水管道系統(tǒng)中，每隔40m左右設置一φ1000圓形雨水檢查井，以便雨水接入和管道系統(tǒng)的定期檢查與清通。道路兩側(cè)均設雨水口，雨水口箅子規(guī)格為750×450mm，雨水口連接管為DN225HDPE雙壁波紋管。雨水收集后進入新建蓄水池回收利用，以利節(jié)水和節(jié)能。雨水管道安裝完畢后應進行閉水實驗。污水平面設計污水量根據(jù)用水量定，取用水量的90%，污水量為415m3室外污水管采用DN200-DN300HDPE雙壁波紋管，承插連接。污水管道系統(tǒng)中，每間隔30m左右設置一φ1000圓形污水檢查井，以便污水接入和管道系統(tǒng)的定期檢查和清通。污水管道安裝完畢后應進行閉水實驗。c、排水縱斷面設計管道最小覆土厚度控制為1.2m。管道縱坡根據(jù)道路縱坡現(xiàn)場確定。管道最愛縱坡不大于5%，最小縱坡不小于0.3%，雨水口連接管縱坡為1%。d、管道基礎構(gòu)筑物設計排水管溝槽采用粗砂基礎，沙礫石回填，地基承載力要求不小于0.15MPa。檢查井及雨水口采用磚砌結(jié)構(gòu)。雨水檢查井井座井蓋、雨水口井圈及蓖子采用球墨鑄鐵，定型產(chǎn)品，重型標準（36T）。（3）排水出路項目雨水采用雨水溝收集后，排入項目內(nèi)的雨水管網(wǎng)再排入城市雨水管網(wǎng)；從建筑物內(nèi)排出的生活污水先用排水管道匯集到化糞池，經(jīng)化糞池處理達標后再排入項目的污水管網(wǎng)，經(jīng)項目的污水管網(wǎng)排入到網(wǎng)嶺鎮(zhèn)的城市污水管網(wǎng)。7.6.4消防（1）建筑消防設計a、本項目屬于建筑二級防火。b、項目周圍設環(huán)形消防通道，緊急情況下可為消防補救提供有利的交通應急條件。（2）消防給水消防給水水源由城市自來水供水，設置室、內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)。消防用水量根據(jù)建筑規(guī)劃，該項目建筑均為搞成建筑，按照《高層民用建議設計規(guī)范》（GB50045-95）的有關規(guī)定，該項目區(qū)內(nèi)同時發(fā)生火災的次數(shù)為1次，室外消防用水量為40L/S，火災延續(xù)時間為2h；市內(nèi)消防用水量為30L/S，火災延續(xù)時間為2h。本工程消防總共用水量為252m3/h，504m消防給水系統(tǒng)項目室外消防利用城鎮(zhèn)給水管網(wǎng)壓力采用低壓制供水。室外給水采用消防、生活合一的水系統(tǒng)。在項目給水管上設置上設一定數(shù)量的地上式室外消防栓，并設置一定數(shù)量的消防水泵按合器。項目內(nèi)設置市內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，并一同設置一定數(shù)量的消防水泵按合器。（3）電氣消防a、照明燈器表面的高溫部委不能靠近可燃物，否則，應采取隔熱、散熱等防火措施。b、超過60W的白熾燈、鹵鎢燈、高壓汞燈等不應直接安裝在可燃燒裝飾或可燃構(gòu)件上。c、電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設方式配線。d、設計時必須滿足國家現(xiàn)行有關電氣消防設計規(guī)范要求。7.6.5節(jié)水措施（1）充分利用城鎮(zhèn)給水管網(wǎng)壓力進行供水，節(jié)約能源；（2）在給水進口和各建筑物裝設計量水表和閘閥，以便統(tǒng)計和節(jié)約用水；（3）選用節(jié)水型用水具器和衛(wèi)生設備。7.7道路工程7.7.1道路平面布置在滿足相關設計規(guī)范的前提下，充分考慮利用原有道路，以減少路基土石的工程數(shù)量。修正道路的線形，適當放坡，使改建后的道路達到建設要求。7.7.2道路縱斷面布置道路縱斷面的坡度控制在3%以下，結(jié)合路面排水，使地表水靠自重流流入邊溝排至低洼出水口。7.7.3道路路基及邊坡道路路寬設置為5.5m，彎道處為6m，所需土石方就近山地取土，采用切高補低方式，盡量保證道路土石方平衡。路基分層碾壓，路面1.5m以下壓實度達到93%以上，1.5m以上壓實度達到96%以上。路基邊坡以植草為主，不護砌。7.7.4路面結(jié)構(gòu)路面結(jié)構(gòu)為4.5%的水泥穩(wěn)定碎石基層，C30的水泥砼面層。7.7.5路面排水路面排水包括路面表面排水、路面結(jié)構(gòu)內(nèi)部排水，其設計原則是將降落在路面表面范圍內(nèi)的表面水和滲入路面結(jié)構(gòu)內(nèi)部的滯留水通過有效、合理的措施排出路基外，以減少對路基和路面的危害以及對行車安全的威脅。路面表面水采用漫流形式和集中排水方式排入排水溝中；在低填或挖方路段設置排水墊層和縱向滲溝，將路面結(jié)構(gòu)內(nèi)的自由水或底下滲水排出。7.7.6道路綠化在道路兩個每隔7.5m種植一顆行道樹，在中樹徑不小于15cm的喬木，作到成林后能遮陽，要求選用四季常青本地樹種。

8建設用地、征地拆遷8.1項目選址及用地方案8.1.1項目選址本項目位于蘆淞區(qū)南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園。8.1.2用地規(guī)模及土地使用權(quán)獲取方式（1）用地規(guī)模及現(xiàn)狀項目總用地面積為19710.16㎡。（2）土地使用權(quán)獲取方式本項目為棚戶區(qū)改造項目，該用地為劃撥地。項目用地原屬南方公司自有土地，現(xiàn)已由省國土廳劃歸株洲市國土資源局，項目業(yè)主單位通過劃撥方式取得該地塊。8.2土地利用合理性分析項目已具備了開工建設的條件，水、電、路大配套已全部到位，拆遷已基本完成。該項目的實施是對城區(qū)建設用地的合理利用，是按照土地利用總體規(guī)劃和年度計劃開發(fā)建設用地，并在開發(fā)建設中推進土地集約利用，符合集約有效利用土地的要求，有利于土地合理利用。8.3征地拆遷方案8.3.1編制依據(jù)該片區(qū)主要中低收入人群，老公房及棚戶住宅。拆遷安置總的原則：政府牽頭、市場運作、居民自愿、政策支持；充分體現(xiàn)政府關懷和人本思想。拆遷安置總體方案采取貨幣補償、提供房源、就地建房安置多種方式并舉結(jié)合。根據(jù)株洲多年的拆遷安置經(jīng)驗，及拆遷補償依據(jù)《關于加快推進棚戶區(qū)改造的若干意見》株政辦發(fā)[2010]13號；《株洲市城市房屋拆遷管理實施辦法》（株政發(fā)[2006]21號；湖南省實施《城市房屋拆遷管理條例》辦法（省政府157號令）；《城市房屋拆遷管理條例》（國務院305號令）；制訂拆遷方案。8.3.2補償安置方式本棚戶改造項目拆遷補償安置方式為貨幣補償和原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。1、一次性貨幣補償方式的標準1）被拆遷房屋的補償標準為房地產(chǎn)市場評估價格（株政發(fā)[2006]21號文件第28條）；2）裝修補償按照《株洲市城市房屋拆遷室內(nèi)裝飾裝修補償指導價格》規(guī)定的標準在勘查定級后對照相應等級標準進行補償。（株政發(fā)[2006]21號文件第29條）；2、對室內(nèi)其他設施的補償標準（實際有的設施和項目才進行補償）①空調(diào)移機費：柜機每臺260元；掛機每臺200元；窗機80元。②天然氣入戶費每戶2500元。③有線電視入戶費600元。④熱水器移機80元。⑤固定電話移機（含寬帶）每臺200元。⑥無煙灶臺每個500元。3、臨時安置補償臨時安置補償費每戶一次性支付2000元（株政發(fā)[2006]21號文件第31條）4、搬家補償搬家費為兩次，每次1000元。按期搬家獎金。對能在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的按照被拆遷房屋評估價5%予以獎勵，延期搬遷的不予獎勵。（株政發(fā)[2006]21號文件第3條）5、原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標準和方法1)對被拆遷人選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積以1:1.3的比例予以置換。（株政發(fā)[2010]13號第9條）。2)裝飾裝修補償、搬家補助費用和按期搬家獎勵均按貨幣補償方式計算和發(fā)放。3)室內(nèi)設施補償標準和項目與貨幣補償方式相同，如果拆遷人在安置房中予以恢復的不再補償。4)臨時安置補助費發(fā)放標準。對由被拆遷人自行解決過渡用房的，拆遷人按被拆遷房屋評估價值的0.5%且每月不低于600元標準發(fā)放過渡費。（株政發(fā)[2010]13號第11條）。過渡期為24個月。6、其他形式1)單位自管房屋承租人由其租住的被拆遷房屋的所有權(quán)人妥善解決其租賃關系。2)其他非住宅房屋原則上只予貨幣補償，不實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。3)對符合政策性住房保障條件的無產(chǎn)權(quán)住戶（即承租戶）享受廉租住房保障。對享受最低生活保障條件的有產(chǎn)權(quán)住戶本次拆遷面積少于50㎡的按50㎡予以安置。9項目實施進度與招投標9.1項目管理根據(jù)國家招投標法有關要求，項目將嚴格按照有關程序進行招投標和工程監(jiān)理。同時，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質(zhì)量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。有關管理機構(gòu)將根據(jù)項目建筑的實際需要組成相關部門和配備相關專業(yè)技術人員。本項目拆遷任務較大，改革性強，拆遷速度直接影響工程進度。因此，該項工作需由該區(qū)各級行政單位負責分組包干，并明確責任，因拆遷工作影響施工或引起賠償糾紛，則由負責拆遷單位承擔。為有效地保證和監(jiān)督施工質(zhì)量，應建立相應的監(jiān)理體制。監(jiān)理單位應當依照法律、行政法規(guī)和有關的技術標準、設計文件和工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設工期和建設資金使用合同履行等方面實施監(jiān)督。監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準或者合同約定的質(zhì)量要求的，有權(quán)要求施工企業(yè)立即予以改正。9.2項目實施進度株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造工程在遵循“政府牽頭，居民自愿，市場運作，政策扶持”的前提下，采取整體規(guī)劃，分步實施，積極穩(wěn)妥，滾動建設的模式，在確保居民安置后，將開發(fā)的土地用作商業(yè)用地，以土地運作收益和市政府政策扶持，作為籌措建設安置、補償資金的主渠道，充分發(fā)動群眾積極主動參與改造建設，探索棚戶區(qū)改造的新思路。項目建設期為24個月，擬采用統(tǒng)一規(guī)劃設計、分期實施、逐步推進的開發(fā)模式。開發(fā)建設。時間為2012年1月——2013年11月。主要由開發(fā)商實施項目開發(fā)建設工作?？己蓑炇铡r間為2013年12月。主要由棚改辦組織考核、驗收工作。9.3招標投標本項目的招標依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》進行。本報告依據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第3號關于《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》和中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第9號關于《工程建設項目項目建議書增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》執(zhí)行。招標準備工作：本項目的招標范圍采取全部招標，地質(zhì)勘察、設計、工程監(jiān)理、建安工程施工、購買設備及重要材料的采購均實行招標，招標的組織形式均為采取委托招標，招標的方式均采用公開招標。招標基本情況表建設項目名稱：株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造工程項目序號招標內(nèi)容名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標1工程勘察√√√2工程設計√√√3工程監(jiān)理√√√4建筑工程√√√5安裝工程√√√6設備√√√7重要材料√√√8其他情況說明：建設單位蓋章年月日PAGE10投資估算與資金籌措10.1編制依據(jù)（1）《湖南省建筑工程消耗量標準》（2006版）；（2）《湖南省安裝工程消耗量標準》（2006版）；（3）參考本地類似工程的有關造價指標；（4）工程建設其他費用：執(zhí)行《湖南省工程建設其他費用定額》。建設單位管理費根據(jù)財建[2002]394號文；工程監(jiān)理費根據(jù)湘價服[2007]76號文；施工圖審查費根據(jù)湘價服[2008]94號；工程設計勘察費根據(jù)《工程勘察設計收費標準》[2002修訂本]。（5）補償依據(jù)及一次性貨幣補償方式的標準：株政辦發(fā)[2010]13號《關于加快推進棚戶區(qū)改造的若干意見》；株政發(fā)[2006]21號《株洲市城市房屋拆遷管理實施辦法》；湖南省政府157號令：湖南省實施《城市房屋拆遷管理條例》辦法；國務院305號令：《城市房屋拆遷管理條例》。（6）建設期利息貸款額度12000萬元，第一年到位50%，第二年全額到位，貸款年利率6.48%（按照國家基準利率上浮20%），建設期利息按計入建設投資成本。10.2總投資與資金籌措經(jīng)估算，項目總投資25017.48萬元，其中：建安工程費用13899.89萬元，拆遷費用3494.87萬元，工程建設其他費用3200.37萬元，建設期利息2362.84萬元，基本預備費2059.51萬元。各項費用組成詳見附表10-1。序號工程或費用名稱估算價值(萬元)備注單位數(shù)量單價/元合計一拆遷費用3494.871房屋拆除費用m28430180151.742住戶過渡費36600元/月*24個月3搬家費戶144200028.84住宅建筑補償費m21095922002410.98拆遷面積的1.3倍5商業(yè)建筑補償費m2500006住宅裝修補助m28430380320.347商業(yè)裝修補助m248008空調(diào)移機費臺1442603.7449天然氣入戶費戶115250028.75按80%比例計算10有線電視入戶費戶1446008.6411熱水器移機臺144600.86412固定電話移機部1442002.8813無煙灶臺個1145005.7按80%比例計算14搬遷獎勵費用10015工作經(jīng)費225.07344按拆遷費用的8%二前期工程費455.271規(guī)劃、設計、可研費103468.8218186.24按建筑面積計算2水文、地質(zhì)勘查費103469.82551.733道路費103470.82551.744供水費103471.82551.745供電費103472.82551.746土地平整費103473.82662.08三基礎設施建設費1933.691供電工程103468.8265672.552供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程103468.8285879.483消防工程103468.8215155.204水池、泵房103468.82551.735路燈工程103468.82882.786小區(qū)綠化工程6110159.177環(huán)衛(wèi)工程103468.82882.78四建筑安裝工程11786.21住宅82020.001100.009022.22服務網(wǎng)點350.001100.0038.53管理用房6000.001100.006604地下車庫13770.001500.002065.5五公共配套設施建設1801居委會402派出所403托兒所204幼兒園405公共廁所40六其他費用1285.981建設單位管理費0.025294.66建安費用×2.5％2搬遷行政收費0.040471.45搬遷直接費合計×4％3委托拆遷勞務費0.00335.36搬遷直接費合計×0.3％4工程保險費0.00335.36建安費用×0.3％5工程監(jiān)理費0.03318.23工程費用×2.7％6概算審查費1.97湘價服[2008]81號文7結(jié)算審核費19.71按建筑面積，10元/㎡8教育配套費4.93按建筑面積，2.5元/㎡9白蟻防治費63.07按建筑面積，32元/㎡10勞動保險基金29.47建安費用×0.25％11工程質(zhì)量監(jiān)督費11.79建安費用×0.1％七管理費用980.72八財務費用2362.84九銷售費用478.40十開發(fā)期稅費0.00十一不可預見費2059.51合計25017.48根據(jù)建設方意見本項目所需資金擬銀行貸款12000萬元,其余自籌。11財務評價11.1評價依據(jù)及說明1)國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。2)建設部建標[2002]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。3)業(yè)主方提供的有關資料。4)項目建筑面積103468.82㎡，該項目竣工后應由相關物價部門核定銷售價格，參照目前當?shù)亟?jīng)濟適用住房銷售價格，以及目前建筑材料價格上漲等因素。本報告將安置房住宅價格暫定為2100元/㎡，商品房價格暫定為3200元/㎡，商業(yè)用房價格暫定為5000元/㎡，地下車庫價格暫定為3000元/㎡。項目設定于2013年開始銷售，三年售完。5）項目繳納營業(yè)收（稅率5%），城市維護建設稅（稅率為營業(yè)稅7%），教育附加費（費率為營業(yè)稅3%）。6）所得稅率按25%計算。7)本項目的計算期按5年度考慮，建設期2年。11.2收入稅金估算11本次除安置144戶拆遷戶外,還有544套房可作商品房出售，其中安置房銷售面積為10959㎡(按拆遷面積的1.3倍計算)，售價為2100元/㎡,商品房銷售面積71061㎡，售價為3200元/㎡,商鋪面積6000㎡，售價為5000元/㎡,地下車庫面積6885㎡（按總車庫面積50%計算