標桿地產(chǎn)街區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營解讀與案例分享圖表豐富

尊敬的各位領(lǐng)導、各位商界的朋友、媒體的朋友們：

大家晚上好！

非常榮幸！今晚來到荔浦這個美麗的旅游城市，今天是2015年的最后一天，顯得彌足珍貴！在這個美好的夜晚，我想占用各位一點時間，和大家分享一個話題，這個話題相信我們做投資或經(jīng)商的朋友們會比較感興趣。

今晚商界的朋友會比較多，有的計劃投資商鋪、也有的從事投資開店，無論哪一種我相信都和咱們今晚的主角--華生.金外灘有關(guān)！華生.金外灘作為荔浦現(xiàn)在唯一、首家街區(qū)型的典型商業(yè)地產(chǎn)項目。當然，商業(yè)地產(chǎn)的投資對于沿海發(fā)達地區(qū)或國內(nèi)一二線城市，無論商鋪投資者，還是投資開店經(jīng)營者，他們在投資時都相對比較成熟，比較有經(jīng)驗！但是，在咱們荔浦縣城這樣的四線城市，我相信絕大多數(shù)對投資商業(yè)地產(chǎn)的認識不夠深入。近年來，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬達廣場、華潤萬象城也相繼進入桂林市，但遺憾的是咱們荔浦縣的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直比較滯后，荔浦城市商業(yè)現(xiàn)基本仍以傳統(tǒng)的中低檔的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，與城市發(fā)展及廣大消費者追求品質(zhì)生活、娛樂休閑的荔浦時尚群體的需求不匹配，但今天我們迎來荔浦商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上的一個里程碑--華生.金外灘購物公園。

因此，接下來，我想和大家分享一下華生金外灘項目，項目位于濱江新城重要的交通框紐縣政府行政辦公大樓旁，占地面積約22畝，總建筑面積約為6萬平方米，其中商業(yè)部分約2萬平米，分為高層住宅塔樓、獨立的低層的商業(yè)街

區(qū)與戶外廣場，構(gòu)成集居住、商業(yè)、戶外休閑廣場三大功能區(qū)。周邊云集政府機構(gòu)、高尚住宅、成熟小區(qū)、酒店、學校等完善的生活配套，華生金外灘定位為集購物、美食、娛樂休閑、社交聚會、兒童游樂等于一體的“購物公園”。填補了荔浦縣的市場空白，能滿足時尚群體全天候、全家娛樂休閑、社交聚會的品味需求，打造荔浦最賞心悅目的城市客廳。據(jù)我們研究發(fā)現(xiàn)，華生金外灘購物公園的出彩之處也非常多：比如荔浦唯一的全開放型情景式主題商業(yè)街區(qū)、六大主出入口與市政交通動線完美接駁、七大主題業(yè)態(tài)街區(qū)、業(yè)態(tài)組合完全遵循國際黃金業(yè)態(tài)比例，為應對電商沖擊將體驗式業(yè)態(tài)占比高達50%以上；內(nèi)街設(shè)計成可24小時經(jīng)營全天候靈活經(jīng)營的商鋪、緊鄰天然生態(tài)氧吧濱江公園、開放式或藝術(shù)造型的入口設(shè)計，具開闊感與藝術(shù)感，顧客不知不覺即倘佯于街區(qū)之中。華生金外灘在建筑外觀和立體空間布局上，完全顛覆了荔浦傳統(tǒng)商業(yè)的概念。

金外灘·購物公園在“主力店——步行街——節(jié)點廣場——步行街”的人流帶系統(tǒng)設(shè)計上，實現(xiàn)主力店、步行街、廣場之間無間隔對接，商業(yè)經(jīng)營和休閑娛樂項目吸引的人流實現(xiàn)對流，做到最大化的延長消費者滯留消費時間，使每個商鋪共享客群，增加交易機會，帶來多次消費。金外灘購物公園還充分考慮內(nèi)外循環(huán)的交通系統(tǒng)，讓內(nèi)部與外部的交通暢通，實現(xiàn)交通無阻斷，層層都旺、鋪鋪有生意。那么，有的朋友會問，金外灘項目單單憑籍上述這些特色或亮點就能確保成功嗎？答案當然沒這么簡單，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)真正決定一個項目的成敗，起關(guān)鍵決定作用的是什么？就是“統(tǒng)一運營”！即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務！需要值得一提的現(xiàn)實是，現(xiàn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)象咱們荔浦這樣的縣級城市，許多商業(yè)地產(chǎn)項目卻是重招商輕運營！招商工作完成后，后期沒有統(tǒng)一運營，比如有一個項目有近二三百個租戶，沒有專業(yè)團隊管理...物業(yè)方負責招商客戶簽約——進駐裝修——開業(yè)，認為這樣的工作完成了，對經(jīng)營商戶沒有統(tǒng)一推廣、沒有培訓、開店指導、沒有扶持，沒有經(jīng)營輔導，最后導致業(yè)態(tài)混亂、商戶之間內(nèi)部惡性競爭、商家自生自滅……在這樣的商業(yè)投資買鋪或開店后其風險是比較大的。因此，一個商業(yè)要想持續(xù)經(jīng)營，必須要進行嚴格的統(tǒng)一運營管理，只有通過統(tǒng)一的運營管理，這樣商業(yè)地產(chǎn)項目才能持續(xù)保持活力、才能增值。比如商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬達廣場、桂林本地聯(lián)達廣場等。

因此，有鑒于此，華生集團曾到全國各地考察，如國內(nèi)領(lǐng)軍標桿企業(yè)如萬達、華潤萬象城等，有成功經(jīng)驗也有失敗的教訓，華生集團遂計劃將金外灘項目在荔浦率先引進國際商業(yè)運營的先進管理模式，要做在荔浦第一個敢吃“螃蟹”的企業(yè)，即在荔浦率先實施統(tǒng)一運營，即統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務。不僅要為荔浦廣大消費者構(gòu)建一個濱江新城集購物、美食、娛樂、休閑的商業(yè)地標，更要為在金外灘的投資者、經(jīng)營者打造一個優(yōu)質(zhì)的“財富平臺”，提倡“保姆式”的服務，對所有投資與簽約的客戶要“扶上馬再送一程”。樓層業(yè)態(tài)組合及品牌-1F生鮮生活超市停車場

1F肯德基/屈臣氏/愛嬰島/輕餐/時尚零售2F餐飲/健身/KTV/美容SPA/早教/臺球xx：中西餐飲輕餐甜品珠寶百貨時尚KT/V/影院生活超市（主力店）停車場F1F2B1特色餐飲/美容SPA游樂早教/親子樂園美發(fā)造型母嬰用品時尚零售兒童服飾/玩具

這是xx集團樹立自已的品牌，以企業(yè)高度負責任的態(tài)度，高起點、高要求重金打造的一種新的商業(yè)模式。這對于廣大投資者來說無異于買了一個投資物業(yè)增值與升值的保險！xx集團充分尊重市場規(guī)律，回歸到商業(yè)地產(chǎn)運營的本質(zhì)，即“商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一運營的精髓，就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上”。可以說一個商業(yè)地產(chǎn)項目前期地段再好、市場定位再精準、招商再成功，最后沒有實行統(tǒng)一的運營管理也是功虧一匱、竹籃打水一場空！

因此，xx率先在荔浦實施統(tǒng)一的運營管理模式，其實際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營者、管理者三者結(jié)成利益共同體。統(tǒng)一運營管理就是對所有在金外灘的店鋪，按照不同的業(yè)態(tài)分類與功能角色定位進行整合，通俗地說就是將他們擰成一股繩，一致對外以整體形象來服務消費者，而不是一盤散沙各自為政。

這一經(jīng)營行為具體又分為根椐市場科學制訂租賃決策政策、持續(xù)引進優(yōu)質(zhì)租戶、不斷對業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整、營銷推廣與活動宣傳、客流量分析管理、商戶關(guān)閉店管理、商戶進駐裝修與店面陳列管理、員工服務與銷售技巧培訓、店鋪的客流管理、日常經(jīng)營管理、顧客服務與投訴管理等。因此，這五個統(tǒng)一運營就是華生集團將在后期通過組建專業(yè)商業(yè)管理公司，通過科學的規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合來進行業(yè)態(tài)優(yōu)化微調(diào)，并通過上述五大統(tǒng)一運營來使華生金外灘持續(xù)經(jīng)營、從而產(chǎn)生豐厚的利潤回報，最終使得開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者都能從華生金外灘項目的巨大成功與運營中長期受益！下面我來給大家分別談一談，這五個統(tǒng)一運營：

（如右圖）統(tǒng)一規(guī)劃

統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營統(tǒng)一管理統(tǒng)一推廣店鋪衛(wèi)生裝修施工設(shè)施維護咨詢服務員工服務店面陳列公共場地燈光音樂營銷活動現(xiàn)場管理內(nèi)容xx現(xiàn)場管理內(nèi)容示例1、統(tǒng)一的招商

統(tǒng)一招商，華生金外灘在招商中會嚴格按照項目定位維護和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例；維護項目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象；統(tǒng)一招商，要求能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補；以超強人氣主力商家的引進和合理布局來保障人流；簡單地說，不能盲目招同一品類的店進入。譬如餐飲業(yè)態(tài)中的韓式烤肉，就不要同時招來兩家基本上都是烤肉的餐飲業(yè)態(tài)，給多少租金都不能要。異業(yè)互補的簡單地說就是要確保各店鋪經(jīng)營內(nèi)容都不能雷同大家都有生意做，也能讓顧客體驗到更多的業(yè)態(tài)與完全不同的款式、價格檔次，提高其消費興趣。做商業(yè)地產(chǎn)真正成功與否，取決于你能否代表了城市的高度，代表了區(qū)域的特色，如果不統(tǒng)一招商，各商鋪業(yè)主全招的是零售，或者招商全是相同檔次與出品的餐飲，后期經(jīng)營肯定會出大問題，因此，現(xiàn)華生金外難盡可能多地將體驗的、休閑的、享受的、體現(xiàn)新生活方式等元素融合進去。2、統(tǒng)一規(guī)劃

統(tǒng)一規(guī)劃包括建筑規(guī)劃、商業(yè)內(nèi)部、外部空間節(jié)點規(guī)劃、內(nèi)部平面、立體垂直動線規(guī)劃、外部交通組織動線規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、店鋪與商業(yè)街主題規(guī)劃等.

因此，要維護華生.金外灘的整體統(tǒng)一主題形象，商業(yè)地產(chǎn)是一個多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，店鋪眾多少則一百多則數(shù)百家店鋪，如果沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整個項目就成了一個無序的大雜燴！因此，大家說這個統(tǒng)一規(guī)劃重不重要？沒有統(tǒng)一規(guī)劃行不行。3、悠統(tǒng)一遣推廣眉統(tǒng)一嶄的策億劃推密廣（押聯(lián)合刃促銷允與廣咐告宣福傳等藥），刑金外睡灘將浸整合祥所有再的店賺鋪租片戶資捆源抱顆成團臺一致監(jiān)對外篩，有連步驟貞、有偏計劃蜓的實彈行整航體的胳營銷取推廣雜計劃你、方滴針落標實媒每體宣商傳。麻并通響過有描計劃劉的公疊關(guān)宣的傳和錯主題督形象物策劃趨，培演養(yǎng)有妻潛力爛的商號家或侍本土財品牌桃，使啊項目棄的知鹿名度啞大大碰提高少的同度時也傭提升奏店鋪夠的經(jīng)壺營效灶率。搞因此豪，統(tǒng)歡一推潑廣將飾使得諷華生壘金外腥灘的混主題進和定殼位更膏加鮮物明突援出，醉讓荔蓄浦廣治大的冊消費退者對蹤蝶金外歌灘的預營銷松推廣多活動親更具徹有整賴體性薦和形向象性模，最星終使益金外附灘的速商鋪狡步入渴升值旋快車腐道。4、統(tǒng)細一的妹服務止成功錘的商哀業(yè)運膚營更燦需要翁對商達戶進倒行統(tǒng)蘋一的足服務擊，金慌外灘伙項目癢統(tǒng)一尖服務翠包含張對消債費者統(tǒng)售前殿、售丘中與界售后狠的服熱務；馳也包告括對拔開店擊客戶牛的輔苦導經(jīng)填營與隨培訓撥等服疤務；交以及洗對投哄資商異鋪的怨業(yè)主縣提供群代理魚招商漿等租兆賃服湯務與材物業(yè)貢支持復服務愛等。踢即統(tǒng)董一的很營銷依服務養(yǎng)、統(tǒng)喪一的架信息供支持漫服務決、統(tǒng)比一的驢培訓厲服務真、統(tǒng)士一的飾店鋪忍陳列狠/櫥部窗設(shè)賀計美鉛陳布眨置服禮務、穴統(tǒng)一者水電虧、設(shè)副備設(shè)窩施維奇保等兔統(tǒng)一嘴物業(yè)長服務艇等。型此外甲，華晝生集叔團還乳計劃喉在運問營階射段利仿用企測業(yè)的己資源響、商膀家資溫源、鍋環(huán)境餓資源斯等，罪將傳償統(tǒng)平捏臺、漆網(wǎng)絡馬平臺賤和移弱動平鬧臺等計立體差整合離，為銀廣大歷商戶晝搭建麥現(xiàn)代覆新型看的商漿業(yè)服追務平荒臺。5、統(tǒng)喇一管必理造統(tǒng)惱一管苦理就偶是通駕過統(tǒng)業(yè)籌和書整合幟各種臭資源逝，不盟斷優(yōu)貴化業(yè)喚態(tài)組注合，衡提高允租戶組質(zhì)量層，以乏有效士最低尊的成棕本持育續(xù)維間護、飼改善穗購物贈環(huán)境侵和建菠筑空哥間，給從而飯保持供金外口灘的侄運營烘活力們,提昨升項續(xù)目整格體商寫業(yè)價洽值。僵金外稠灘的鞏統(tǒng)一六管理碼，包鞏含了燭幾方酬面的候內(nèi)容偉：制寧定租噴賃政凍策與臘提供至承租乏服務擇，優(yōu)政化商閃戶業(yè)驕態(tài)組調(diào)成結(jié)內(nèi)構(gòu)，尸在促晃銷和討廣告慮推廣午中始若終追額求整暴體品濃牌形研象，新實施譯統(tǒng)一番的服餅務管份理。刺尤其拳在開摸業(yè)培肆育期裝會關(guān)顏注業(yè)河態(tài)結(jié)朵構(gòu)與逝業(yè)態(tài)獵布局墾的科勉學性反，租吸戶結(jié)擁構(gòu)、峽租約神與租賴金的僚合理輸性，帝宣傳趣促銷漸方案四的有者效性意，嚴朗格管傾理消競費服濫務環(huán)磨境、工銷售艙商品籌的品瞧質(zhì)、掌質(zhì)量串等。距并對寒員工甘著裝鉛、儀組容儀洪表等碑進行卸統(tǒng)一奧管理穩(wěn)、開鋒閉店赤的統(tǒng)邀一管肯理、織各店痰鋪的旁經(jīng)營疲銷售享業(yè)績?yōu)E的管越理、濁各店疑鋪管陳流量逼的統(tǒng)總計管陶理、惕員工誘的服鋸務禮優(yōu)儀與價銷售首技能辰的管憤理、五金外蓄難各伴街區(qū)他主題房誠、各路店鋪監(jiān)的環(huán)信境衛(wèi)潮生及攜綠化炕的管扇理、眉各店說鋪的訓促銷燃活動男或公烈益活解動的咽管理冰、戶縫外廣綠告和懲租賃溜管理搞等等矛。比寨如說旗，金提外灘烘在開職業(yè)后粗統(tǒng)一貿(mào)運營油階段日的重斧心將墾按照邀“客云流提肌升→瓦營業(yè)箭額提某升→肺提袋禁率/擴客單約價提撓升→溜租金墻提升盞”這皺四個逮階段容來開矛展；犯真正擋體現(xiàn)字“投結(jié)資客騎戶滿浸意→耗經(jīng)營媽商家戒滿意梨→開蠅發(fā)商什滿意師”的滅現(xiàn)代晃最前副沿商笑業(yè)運輸營管紛理思吐想。統(tǒng)一艇運營塔的主殿要工痰作就禮是圍彼繞自吵身的冤市場護經(jīng)營障目標予，通岡過提棉供良房誠好的助購物暢環(huán)境腐和整綁體優(yōu)接質(zhì)的弓服務膠，持糊續(xù)保首持華兩生金