河北安平某商住地產項目提案

****營銷策劃提案區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考理解趨勢2008地產市場宏觀趨勢--宏觀面趨變，市場出現(xiàn)博弈，產品出現(xiàn)高低端分化，需求仍未滿足。中央政府致力于對房地產市場供求關系的均衡調控一直沒有放松，2007年迎來全國性井噴，隨后又迎來以銀根緊縮為核心的新一輪政策調控。種種跡象表明，2008年房地產宏觀調控將從土地、金融、稅收等進一步深化調控，不可否認這些變化將對地產行業(yè)的未來發(fā)展產生深遠的影響。2007年底隨著所謂“房價拐點論”的出現(xiàn)，地產市場出現(xiàn)了消費者與開發(fā)商的搏抑。預期2008年房價將可能出現(xiàn)兩極分化。完全走市場路線，高端產品價格還會持續(xù)上升，但升幅不會像2007年那樣快，可能維持在6%~7%左右。而普通住房價格基本趨于穩(wěn)定狀態(tài)，尤其與兩限房、經濟適用房、廉租房相類似的房子，價格可能是穩(wěn)定的。未來房產品的各類市場需求與政策導向下的市場供應存在一定供需矛盾。房地產營銷的難點在于找到突破項目潛在消費需求的心理訴求角度，這需要更細致地細分消費市場，更細膩地分析消費市場的潛在需求。從以往僅在產品面找到項目獨特的營銷亮點過渡到從市場消費面找到項目主力消費群體獨特的市場需求，并以此為原點從產品、服務等各個方面進行攻破，這將是我們做產品營銷的方向。區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考理解城市安平縣隸屬河北省衡水市,轄3鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，230個行政村，32萬人口，總面積505平方公里。絲網與養(yǎng)豬是安平的兩大支柱性產業(yè)。各類絲網企業(yè)門店達12000多家，從業(yè)人員12萬余人；養(yǎng)豬專業(yè)村80多個，養(yǎng)殖小區(qū)34個，從業(yè)人員達3萬多人。2006年，全縣生產總值55.2億元；全部財政收入2.4億元；全社會固定資產投資20.4億元；外貿出口總額16453萬美元；社會消費品零售總額實現(xiàn)13.4億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到8087元；農民人均純收入達到4248元。2006年縣城建成區(qū)面積13.2平方公里，常住人口10萬余人，城市化率達到32%。安平城市化發(fā)展目標，到2010年把安平建成15萬人口，經濟、社會、環(huán)境協(xié)調可持續(xù)發(fā)展的衡水市次中心城市。區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考r區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χ嗄暌詠?，安平房地產業(yè)一直平穩(wěn)發(fā)展。根據(jù)安平房管局信息顯示，截止2003年，安平縣城有住宅7940套，總建筑面積833240㎡。隨著全國房地產業(yè)的發(fā)展，2006年以來，安平房地產業(yè)也經歷了歷史大發(fā)展，一方面表現(xiàn)在成規(guī)模的現(xiàn)代化住宅小區(qū)如雨后春筍般拔地而起；另一方面表現(xiàn)在房價的快速提升，2005年前住宅市場價格基本在800元/㎡左右，目前高層最高價已經超過2000元/㎡，多層最高價超過1500元/㎡。以目前的房地產發(fā)展態(tài)勢分析，安平房地產正經歷著快速發(fā)展的高峰期。截止2007年7月，安平縣城有近10個在售住宅項目。入市的開發(fā)項目參差不齊，有別墅、高層住宅等高檔產品，也有配套不齊、品質較差的低檔項目；有十幾棟的大型成熟社區(qū)，也有2—3棟的小型項目；因此，作為有10萬左右人口的安平縣城區(qū)域，房地產供應市場可謂產品類型多、樓盤數(shù)量多，市場供應量大。房地產消費方面，多數(shù)消費者認為現(xiàn)有房價高，房價增長快，但安平的中高品質樓盤銷售周期一般在一年左右，整體住宅市場表現(xiàn)為供求平衡、銷售較好的狀態(tài)。

安平捧房地在產市畫場特離點市場滿發(fā)展蘇勢頭認迅猛產品油向品析質化至發(fā)展社區(qū)辯向規(guī)茶?；０l(fā)展需求揪向高暢檔化心發(fā)展競爭半對手惠祥貿新城毯：分二礦期開格發(fā)，掀一期懇三棟格，二目期三悟棟位盞置祝：為全民街粒與北列新大膏道交物叉口尖東北果角規(guī)蜓模嘴：共違6棟疏高層站住宅鍬，總秘建筑絲式面積耳11該萬㎡分為肅商業(yè)標和住肉宅區(qū)案兩部業(yè)分，層夜數(shù)但：1待2層岸、1米8層戶輕型搞：三省室，狡四室鄉(xiāng)豐，頂茫層為倡樓中掃樓戶型島面積臟：1盈30堂——裁28憑0平能米目前渴價格壓：2左08逼0—雹—2墳70合0元中/平咳米；暖均價葉約2淘50御0元末/平建米物困業(yè)筑費：退0.墨4元烏/平調米/商月車龜庫堤：地代下車姿庫；耳價格匠：4礦.3疏萬/信個競爭惰對手凱旋摩城：本項截目集疊高層融、多絨層、不別墅柿于一樹體位苗置冷：紅俯旗大萍街與原東馬哈路交蔬叉口考西北糞角規(guī)叼模茅：分傾三期換進行挖，一爺期多東層1剖1棟這，二河期多斑層1碑9棟向，三除期1襪7層忽高層堪3棟戶剃數(shù)鍬：一泛期5吐28寧戶，臣二期味91魯2戶燭，三種期3睛06品戶。凱旋御城有當6棟走聯(lián)排旁別墅菌銷戴售只碧剩2杏套（蒸均萌價炮：1氣80截0元暴/㎡朽面癢積：虎28映0㎡肚）主力猜戶型驚：三挑室兩話廳兩布衛(wèi)多層背價格舍：1酬50氧0—戰(zhàn)17輪00嬌元/各㎡物兩業(yè)基費：眠0.灑2元牽/㎡超/月開發(fā)末單位譽：安銷平新跨峰房華地產勢有限全公司設計岡單位腔：石明家莊逮天藝振建筑急材料敏有限作公司綜合澤情況絕：一漸層為眠車庫宮。本貌小區(qū)汪采用指地熱趟，地煮下溫勾泉供黑暖方蠶式。2期蕉銷售顛率：寬60犯%：綠化汗率：肆30掉%區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考理解姥項目項目念素質**俯**區(qū)位現(xiàn)狀些進度SWOTS（疼優(yōu)勢掘）S把tr焦en冠gt攜hW（馳劣勢湖）W磨ea吉kn補es愉sO（皮機會皇）O莖pp根or匯tu礦ni洲tyT（留威脅濟）T羽hr拆ea怕te作n項目殘SW延OT倚分析項目滔SW開OT掃分析優(yōu)勢遲（S捉tr印en挎gt兆hs質）位居僅繁華財城中湊央，扇具唯腐一性慶和不衛(wèi)可復辣制性積。緊鄰頃縣府劣，絕取版顯濤赫地掏段；地上襲26滾層，到安平爐地標科性建宗筑；綜合父配套傭齊備樣，生春活、舞交通尿便利畏；融合直購物通、休炒閑、反娛樂格、商煎務、現(xiàn)居住斧多種爛物業(yè)墨形態(tài)估的多潤元聚競合體劣勢摸（W姨ea景kn較es攪se駁s）受土芽地局伯限，疑環(huán)境喬綠地鐘小，桐缺乏朱大型拴社區(qū)胖的居壇住氛斤圍；項目僚臨近易主干住道，翁居住補環(huán)境碑嘈雜政。產品基設計廚品質嘴度不慚夠，煌舒適繪度差哪。無勇法充沃分承停載項各目高圣端形待象。項目割SW者OT幼分析項目哄SW和OT涂分析機會描（O沃pp宏or鈴tu漠ni面ti豆es沈）安平綿地產石市場拉趨于疾成熟螺，消浴費者鼠趨于柜理性睡，產懸品將脾出現(xiàn)殃分化揀，高素端客桐戶更還需要號具有選個性喉和品硬質的郵產品版。本纏案產趟品個宰性鮮謝明，傷從產卡品本乎身來嘉說能遍夠滿逼足高常端客鳴戶的死基本備價值璃取向燭。通壯過針睛對目聰標客清戶的曾產品皺塑造天和挖攪掘，耽可以楚很好奪的實息現(xiàn)現(xiàn)至金流轉和利梅潤率景。威脅援（T守hr牧ea騾ts塘）20楚08嚼地產各市場撲將是殘各種撥力量縮慧博弈塘的一醬年，碼隨著只宏觀索調控偉的深產入，佛市場脫將出推現(xiàn)更炎多的什不確偉定因王素，惜最有辯可能律的是聰消費液者的批房價每下調保預期關同開舍發(fā)商獨利潤擾率之杏間的析博弈歇。因曉此如圾何能溪夠更倒好的撇在細淋分市裂場中俯找到唱產品危的目再標客側戶，挎提升迎項目戴品質頭，挖溪掘訴售求，航準確發(fā)傳遞飛產品諒信息矛并得袋到反圣饋將基是考鳴驗我唯們的箱產品捆和銷的售團蜻隊的裙關鍵脅。項目蘆SW些OT聽分析區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考理解柏企業(yè)**滋*房睬地產勸開發(fā)賀公司若經過早數(shù)年愁來的麗潛心職耕耘談，成旅功開玩發(fā)了夠多個峽在安平平頗養(yǎng)具影炎響力噸、深厭受消障費者備信賴統(tǒng)的項怒目。安平飲也正坦在走住出無綠序化另作業(yè)驅的模起式，竄整個姑房產降市場故是向響著品塔牌化歲、品牛質化檢、?；饦I(yè)化斗的方撥向發(fā)蠅展。**嘩*房要地產核公司圍是還豎處于獨上升鎖態(tài)勢曉的專譽業(yè)地凍產企哥業(yè)，晝蘊藏凍做安瘦平地功產市弄場領洲導者秧戰(zhàn)略臉潛力仇。**究**跨的面顧市，正是爪樹立幕公司堤品牌變力的此最佳肯時機吐！品牌影響力聚合力區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考目標恰市場衰和客穿戶客群分析年齡籮構成地：3廳0~離50正歲職業(yè)材構成隨：私慮營業(yè)港主、孔政府陽公務連人員權重喂因素杯：提克升生銷活質象量重視鮮子女困教育顯示初自身告榮耀晴身份精神鳥境界羽追求客群分析消費破特征漸：他們法追求劑財富甚，同掌時也環(huán)追求亞生活火質量違；他丟們很講舒適俗的在冠他們姻所在謀的層快次生瓣活著尾，并醋積極患的往晃更高偏的層孩次攀殖爬；他們填屬于錢非首申次置濱業(yè)人況群；他們榆易接劣受新皮事物束，并持且有筑比較則高的側鑒賞獎力；他們熔大多用有車閘，活貿動范癥圍廣絲式；他們瘦希望塔能夠驗生活柄在離蛙主城斑區(qū)、欠商業(yè)校中心獵不太役遠的欄地方辮，車恭程最批好在這15矛分鐘羨以內職。他們消喜歡獅清凈摔，但劇又不猾喜歡壤太清撿凈的宿地方門；他瘦們希依望遠漏離喧欠囂，牧但又他希望竭生活茄中有串點熱同鬧。他們著既不淘顯得襯很張茂揚，逮也不恐顯得晴很內元斂；護他們捉既有眼理性悠，同駛時又扭不缺船少對酒生活最的熱序情?？腿悍治錾虡I(yè)坡版塊號——他們斤大多夫為老王安平圾人，凳對安林平非刺常熟場悉；他們慕年齡邁多處鑄于4秒0~喜55受之間撥，對崗事物憂有一謠定的跪理性盯經驗經判斷惜；他們逢多有斧相對披穩(wěn)定鵝的收物入，絹有一示定的須資金氣儲蓄晃；他們澤中部戚分私您營業(yè)接主，驚對商故業(yè)有輝自己兇的需誕求；他們版中有拳很多叛人倦眼了拼餐搏，尿在完警成一拿定積滔累后企，有回享受芬生活卵，追攀求自勵由的客需求屈。區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考項目閱定位思考斤源點滿足目標客戶自我價值的實現(xiàn)通過馬斯洛需求理論我們可以看到，人們在進入富裕階段后的需求會以自我價值的實現(xiàn)為主，自我價值的實現(xiàn)所對應的心理就是社會和他人對自身價值的尊重和認同。我們的產品定位高端，除了能夠滿足人們最基本的生理需求、安全需求、尊重需求外還能夠成就自我價值的實現(xiàn)，因為我們的產品不單單是住宅本身，而附加在住宅之上的生活方式才是本案的靈魂，一種精英階層的生活方式。定位鳴提煉**根**把，安五平地袖標，但地產肌新高恭度**梳**列，代答言高領品質及的生娘活**趣**釋，為紡社會絹精英赤人士媽度身遙訂造縣*忽**梯*，爽不可憲多得析，限其量供洪應拴**拾**栽，帶語給人析們無搖限的舊期待墾與遐產想…踢…定位嶼語提危煉堅守援城市本核心牽·引濤領城在市生物活定位祖語提冒煉商業(yè)旋版塊嫁——消費副品位闖·購盞物天扔堂區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考營銷愿目標第一附目標谷：項答目順引利銷顆售第二扮目標顫：完潤成*傳**盈*安斗平地象標建漠筑、惹地產檢新高鳳度的赤項目袖形象壘打造雙；完成大**迅*公塌司品漸牌力硬的鍛廊造和樣提升鐘，成相為安震平地塞產領蝕導者觀。區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考營銷狡策劃推廣策略銷售策略營銷孔策劃推廣粗語提突煉你的機生活后，別儉人的拍夢想以項唉目為奶核心士，以幸客戶眾為中貫心來展胞開推航廣。讓客腸戶充孫分認屑知項亭目，差使銷斗售成保交成蹲為一征種自狼然。推廣歐策略川提煉充分壓滿足警客戶此的價豬值認目同感醉、提喘升感推廣錘策略依提煉我們遠有責盯任，女也有隨必要把告知免客戶丑，他壺購買罩**浸**析得到淋的是屢什么修！他得株到的員是一璃份稀贈缺，公不會工再有悠的珍捎品。他得女到的弊是一艱種尊閣崇，跡是別偷人羨所慕的筆目光泛。他得合到的錄是一蠶種?；檎希T福及牛下一邪代的巨受益申。銷售綠策略項目杠導入校階段鞠：推廣腦主題皮：**訊*·**職**――括―中央暫地標夜，為視物質巡壽賦予茅精神奪，為鍵財富司界定疆揭域此階麗段項女目亮喊相，吵以*絨**襲地產疲公司付歷程棚與實隨力為緒切入界點，橫著重屆強化要品牌航形象捧，同攝時引的出項雀目的技區(qū)位包優(yōu)勢腿，產絞品高武端形崇象同豈公司蓋品牌灘相互弱輝映率。手段委：售簡樓部備、圍釘擋、發(fā)宣傳盞物料喪到位姥，在潛顯著適位置租設置驕精神版堡壘厲，銷撲售入宿場開目始接鵝收客鍵戶咨夕詢項目士推廣誤階段爐：推廣貼主題蝦：*睜**·**閃**――室―中央歡地標娘，高司度決穗定視河界。圍繞血區(qū)位惱、地哨標、但高端穗配套粒等做脹文章腹，塑吳造產肌品的梢品質觸與個見性。手段況：限鴨量發(fā)襯售VI限P卡操作時說明蟻：開焰展大戶規(guī)模福項目封推廣寫，項億目前撿期只選咨詢專不銷漆售，亦不對處外公唉布價觸格。趨意向慎客戶女可發(fā)潑售VI橡P卡。VI廢P卡作揀為開揮盤時訓享受互優(yōu)惠支和優(yōu)束先選炮擇房旗號的爽憑證匹。VI鴨P卡為謙不銹思鋼質若地，鄙卡上區(qū)有項助目LO嫌GO及VI劃P編號砌，每葬一張VI撞P卡對涉應一專個客日戶，蠶做好襯登記許，納壁入VI模P客戶炕檔案察。銷售刪策略項目柳內部泛認購仰階段魂：推廣豎主題膀：*行**·**不**――垂―中央汪地標排，你廢的生獵活，旨別人途的夢議想。此期辛間的物項目有推廣屬以產買品細老節(jié)出姐發(fā)，獄從產宋品帶情給人縣們的浩一周奔內個逝生活廚方式擁說起抗，圍伸繞品那位高流度，美品位壺住宅贊、品深味生臨活等劫主題沃，闡微述樓志盤的食軟硬移件。動作城：根旺據(jù)咨鴨詢期未積累堂的VI宣P客戶管及其彈他相計關因濁素確焰定認蹲購時株間，衡向VI秤P客戶蜘電話梯要約介，屆胡時公般布價牛格，陜持有VI蹈P卡的燒客戶攏可優(yōu)停先選集房號毯并享著受優(yōu)灰惠銷售坐策略銷售服策略項目姑開盤按階段腔：推廣嬸主題身：*穩(wěn)**·**將**――鑰―中央摧地標各，夢唐想生撲活，番觸手捏可及埋。公布漠開盤床時間偉，結似合裙社樓商奶業(yè)，墻重點信突出母本案夕所承批載的徒高端駁生活止方式己，及冶稀缺占性，慕促使珠正在稍猶豫趙中的瘡目標舍客戶懲簽單沾。為萍商業(yè)孟的銷暖售做元準備漫。手段蒼：綜秩合造調勢，疾開展碗社會霧公關擊，提含升產被品口千碑傳趟播。車根據(jù)沸認購接情況烤選擇閘開盤蠶時間岡，并怠予以犬實施呼。銷售輩策略項目迅操作盟的整鄉(xiāng)豐個流棋程始最終貫掘穿*悉**毀品牌煉形象域，用費產品流來打殲造品足牌；以品匹牌影聯(lián)形象栗為產艙品賦蜜予影嗚響力陶；兩者煤相符市相承河最終難實現(xiàn)隱產品賺的市悠場認秩同及招**附*品票牌的銳鍛造坡與提嚇升。區(qū)域發(fā)展?jié)摿椖克刭|戰(zhàn)略發(fā)展開發(fā)計劃現(xiàn)金流管理規(guī)劃深度思考考核指標體系產品設計營銷策劃理解城市理解項目理解企業(yè)規(guī)劃設計景觀設計建筑設計推廣策略銷售策略項目開發(fā)理念項目定位目標市場和客戶營銷目標操作階段理解趨勢持續(xù)思考產品捐設計產品設計建議我們響認為膛產品騙存在陪的問碌題受土餃地局南限，法環(huán)境夏綠地冒小，嫂缺乏病大型糖社區(qū)發(fā)的居剪住氛熱圍；項目霞臨近巖主干醫(yī)道，開居住煉環(huán)境舊嘈雜貨。產品胃設計虧品質絨度不瓦夠，崗舒適殿度差留。無梁法充剩分承畜載項授目高辱端形條象。產品設計建議具體井表現(xiàn)潮：開間諸小一個趴絕對丹高端索的產越品，雅卻是蘿不足嬸4米混的開狹間？戶型格配比執(zhí)不合陡理一個棒絕對轉高端交的產濫品，低那些伶兩室女的房順子所縱面對玻的客舅群是噸不是隸狹窄翼？商業(yè)任區(qū)分換布造垂成項栽目整艦體品時質降思低。狹長富過道矛狀的照商鋪鞏真的南就是橡我們爸利潤隙點獲憂取的衡主要寸支撐說嗎？產品設計建議目前姑規(guī)劃叛設計蕩方案1#猴樓2F騾商業(yè)2#別樓4F雙商業(yè)產品設計建議調整慶一：取消劇1#制樓西膽側單兆元戶污型。原因震：設臉計不侮合理優(yōu)，面刷積浪賠費，省不適面合高濁端客春