江西某聯(lián)排別墅及高層社區(qū)開發(fā)項目營銷策劃方案

亮劍!朝陽洲正榮﹡朝陽洲項目群整合營銷解決之道Projectgroupofintegratedmarketingsolutions2011.01.19目標項目高度搶占先機，項目進入朝陽洲第一陣營企業(yè)高度強化正榮集團南昌一線開發(fā)商陣營地位targetEnterprisehighlyProjectheight報告結構Reportingstructure宏觀市場分析競爭層面洞察產品屬性及客戶分析項目定位營銷策略推廣策略宏觀市場分析MACROMARKETANALYSIS政府大力支持朝陽洲的建設，未來濱江豪宅居住區(qū)朝陽洲：北起水廠路，南至昌南大道，東臨象湖，西濱贛江，規(guī)劃人口20萬人；規(guī)劃1所醫(yī)院、2所高中，5所九年制義務教育階段學校。2008年4月正式啟動了朝陽洲片區(qū)基礎設施開發(fā)建設，計劃總工期為4年，2011年基本完工，總投資約90億元。優(yōu)勢：政府的大力支持（市政配套建設）；區(qū)位（離老城區(qū)近）；自然資源優(yōu)勢（贛江、象湖）；眾多知名開發(fā)企業(yè)匯聚，提升區(qū)域形像。區(qū)域規(guī)劃REGIONALPLANNING市場格局市中心均價過萬，客戶外溢朝陽洲未來濱江高尚居住區(qū)青山湖均價超萬城東板塊均價5500青云譜區(qū)價格洼地，均價5000大昌南片區(qū)象湖新城為供應主力，區(qū)域低價位樓盤云集，目前均價3800大紅谷灘整體均價越過7000經濟技術開發(fā)區(qū)樓盤較少，均價4000新建縣房價快速上升均價4200灣里區(qū)去化緩慢，均價3300九龍湖片區(qū)尚未有地產開發(fā)近兩年房價快速上升，市中心無地供應房價暴漲、青山湖周邊均價破萬；紅谷灘當前幾乎無房可售，紅角州未來供應也極有限，同時均價越過6500元/平方關口，這為朝陽洲未來房地產發(fā)展帶來機會；受濱江一號房價帶動及朝陽洲今年大量的土地供應，區(qū)域房價上升潛力巨大，但未來競爭十分激烈。南昌樓市房價整體上升，其中市中心、紅谷灘有價無市；朝陽洲具備承接“高房價棒”的潛力，未來發(fā)展機會較大MARKETPATTERN朝陽州、高新大量土地供應，樓市發(fā)展熱點區(qū)域；但朝陽洲因政府支持和區(qū)位等優(yōu)勢，在未來南昌樓市發(fā)展中占有先機市中心土地枯竭未來供應極少青山湖沿線土地基本開發(fā)完畢，未來供應有限高新區(qū)尚有大量土地存儲，未來土地供應量較大九龍湖片區(qū)目前土地開發(fā)量少，未來將有大量土地供應灣里土地以大規(guī)模出讓，區(qū)域未來土地供應不多新建縣長棱工業(yè)園未來居住中心區(qū)的新定位，注定未來土地將集中放量經濟技術開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)的打造，使得未來住宅土地供應有限鳳凰洲剩余可開發(fā)土地較少，未來供應有限紅谷灘中心區(qū)可開發(fā)土地都已出讓，未來基本無土地供應紅角洲土地出讓基本完成，未來土地供應較少朝陽洲2010年土地大量供應，預計2011-2013年為地產開發(fā)熱點板塊青云譜老工業(yè)區(qū)，未來將有大量土地放量象湖新城土地已大量供應，但未來住宅入市體量較大京東區(qū)域土地存量充足，未來供應熱點區(qū)域未來供應熱點區(qū)域未來供應熱點區(qū)域未來供應熱點區(qū)域未來供應熱點區(qū)域市場格局MARKETPATTERN從南昌樓市土地供應情況看朝陽洲是2011年的熱點板塊市中心、青山湖傳統(tǒng)高房價區(qū)域供應量減少，呈現三高（高品質樓盤、高房價、高端客戶購買）現象；朝陽洲憑區(qū)位優(yōu)勢占有承接先機，成為南昌高尚生活住區(qū)項目地處朝陽洲，憑借區(qū)域發(fā)展大趨勢，在南昌豪宅市場競爭中占有一席之地競爭層面洞察Competitionlevelinsight競爭板塊細分朝陽新城VS京東板塊1、優(yōu)勢：板塊定位中高端純居住區(qū)，高起點、高規(guī)格，朝陽新城區(qū)域將成為南昌市高端濱水住區(qū)；而京東板塊是高新技術開發(fā)區(qū)，區(qū)域內集中了大量的工業(yè)企業(yè)，環(huán)境不如朝陽新城。2、劣勢：朝陽新城作為規(guī)劃新興居住區(qū)，區(qū)域內客戶有限，而京東區(qū)域大量工業(yè)企業(yè)聚集，區(qū)域內客戶較多，而且京東板塊有高校園區(qū)，文化氛圍更濃。保利項目中興和園保利東灣本項目綠地綜合體萬科金域藍灣力高項目Competitionplatesubdivision朝陽新城VS紅角洲1、優(yōu)勢：朝陽新城定位中高端純?yōu)I水居住區(qū)，市政府高起點規(guī)劃，紅角洲目前可售房源很少；2、劣勢：紅角洲高校云集，人文氣息濃厚，教育配套完善，產業(yè)基礎雄厚，朝陽新城則較弱1、優(yōu)勢：朝陽新城市政府重點打造人居住區(qū)，市政配套完善環(huán)境鳳凰洲也不如朝陽新城，鳳凰洲目前在售房源稀少；2、劣勢：鳳凰洲1號地鐵線正在施工，朝陽新城規(guī)劃地鐵，但時間未定。朝陽新城VS鳳凰洲競爭板塊細分Competitionplatesubdivision與豪宅的競爭朝陽洲相比老牌豪宅區(qū)青山湖、市中心不具備競爭優(yōu)勢；但相比紅谷灘存在區(qū)位優(yōu)勢，項目主要同紅谷灘豪宅盤搶客戶。新地阿爾法紅谷灘萬科金域藍灣博泰濱江三期東方海德堡萬科青山湖綠地紅角州九頌山河浪琴灣注：區(qū)位優(yōu)勢指不過江，符合當前南昌豪宅客戶的認知Withapersonofextraordinary濱江一號在售潛在朝陽洲力高濱江國際央央春天保利東灣國際香溢花城13年09年10年11年12年新地耕阿爾貧法國云際（11萬）恒大簡綠洲萌（5.譯45萬）濱江噴一號蘋（15萬）萬科素青山排湖（6.輔5萬）浪琴晌灣（1.或5萬）在售潛在萬科貿潤園回（10萬）博泰端超高請層（6.海7萬）東方賄海德牲堡（5萬）萬科搶朝陽順洲地隊塊（7.杯63萬）央央四春天將（15萬）力高西濱江傻國際詞（14摩.9萬）舜贛腹外灘跪（14萬）香溢扮花城驢（12萬）綠地小紅角槐州別蒜墅項繪目（24果.3萬）20濫11血-2天01株2年豪摟宅塞具車年注，主府城區(qū)銷范圍突潛在喂高端行項目賞供應段量超求過10洞0萬平弓方，竊未來榴競爭惕將進貸入白們熱化睛層次爆發(fā)臂點：紅谷紅灘區(qū)孤域價笑值已容被深碗挖，翁如區(qū)恐域樓鄉(xiāng)豐盤20娛11侵-2穩(wěn)01撤2年集身中供果應、哥將呈壩倍數賀級放銜大區(qū)東域價萄值，亡在未廢來南岸昌豪痕宅區(qū)寫競爭扇上存亭在優(yōu)串勢。供應多分析Su紋pp色ly妹a廊na駛ly煤si皇s20引11賴-2集01掃2年，狗大量遠高層潮豪宅督和非幕郊區(qū)貪別墅悉推出兼，南馳昌將抄進入技豪宅會競爭氧白熱閣化階糞段，懂本項捎目客核戶有價可能蹦會被伏分流季，因零此應積該提斯升產虧品品面質，柱提高拒項目補競爭蜂力，退以贏梁取南燭昌豪煎宅客將戶的吸認可錢；面臨糧的區(qū)嶺域競儀爭主魂要來暗自綠慶地紅雄角洲狡別墅著項目械、鳳幸凰洲敲九頌察山河擔等大趣紅谷恰灘區(qū)膊域豪蹦宅供略應以犯及區(qū)畢域內撒的樓疲盤供但應；項目道競爭窗優(yōu)勢侍源于認產品垮規(guī)劃束的稀演缺性倦（區(qū)適域內確唯一塊的高嗓低配兼產品壞）；艇正榮里集團振在朝正陽州教的戰(zhàn)黨略布逼局（米擁有4塊土端地、烘企業(yè)基品牌政價值溫提升曲）。區(qū)域勇內產晃品競禾爭中低恐端市漆場中端蜓市場高端低市場單價賺走勢萬科捎金域泥藍灣中大劇項目力高春濱江北京懼東亞饅信安因項目廈門頌國貿本案江鈴頭項目煌上鉛煌項彩目高層高低遷配由于彩本項佳目為園高層+別墅旬的墅獨質社分區(qū)，動拔高梁項目駝價值豬，相埋對區(qū)乖域其女它高慣層項完目，慚本項爺目高干層更備顯高裝端，余更具值競爭胞力，Ar捎ea受p予ro憑du遲ct鏟c位om脫pe細ti怪ti欣on高低妹配產望品競茂爭區(qū)域項目名稱占地面積（㎡）住宅容積率建筑面積（萬㎡）建筑形態(tài)與本案競爭程度高新區(qū)博泰0928項目1177191.8≤R≤2.023高層+別墅一般綠地高新項目188250R≤2.545超高層+高層+別墅強保利艾溪湖項目1914492.0≤R≤2.242高層+別墅強保利東灣國際120000R=2.0524高層+別墅強青山湖萬科青山湖97000R=1.413.50高層+別墅較小博泰濱江御景64267R=1.811.5高層+別墅一般青云譜萬科潤園97109R=1.514.57高層+別墅強昌南恒大綠洲1620008R=0.697.20高層+別墅較小本項餅目在究區(qū)域君內屬斯于稀霞缺的揀高低姜配樓掌盤，屆具備謹較強俊的競叮爭力勻，預駝計會擔受到座高新書區(qū)、均青云捎譜區(qū)橫同類彩項目量的一隱定擠贏壓Ar紗ea憶p澆ro均du售ct港c辮om洋pe乓ti個ti嬌on產品變屬性漿及客埋戶分王析Pr宅od四uc模t障at者tr羨ib卸ut策es霧a贏nd百c抓us躍to誓me縣r煮an廉al仰ys墊is地段口屬性歉：本案蒸基地息位于寬朝陽貢洲板賭塊核辨心腹喇地。產品根屬性天：本案祖由聯(lián)寄排別滔墅及陽高層殺共同良組成辨。產品答亮點拔：聯(lián)排著為朝制陽洲旋唯一默別墅懶產品廳，選攔用法占式地罩中海等風格禾，高層殖風格倒為AR情TD幼EC腐O風格浮。戶型煙特征垮：聯(lián)排拴總量年為34套，塞總面替積70富00平米螺，戶炸型在22顯0-鼓25汗0平米站之間諸，高層55塊0套，哪總建頸面逾60她00勢0平米治，主淡力戶浴型為94躁-1姐32平米埋之間饑。項目眠基本絲式價值票掃描Pr勇oj繳ec第t視th子e敏ba反si玩c爆va柜lu測e睜sc冷an項目份屬性紀界定朝陽皇洲核戒心，唯一薦的中擁高端筆復合穿別墅樸社區(qū)Pr鋸oj指ec甩t椒pr云op墨er幣ti羊es朱d鴨ef粥in晴eTh滲e挎on韻ly昆i津n套hi檔gh嘆-e享nd鋪c攜om覽po溪si廳te癢v測il似la猜c系om幣mu融ni廊ti日es所屬尸區(qū)域購買些目的置業(yè)穗次數年齡南昌頓全市為第錢一居沾所考婚慮，話既追桃求城別市便眠利，左又講肚究一慈定的毀生態(tài)剖舒適堤性。以二兄次以枕上的沈多次搭置業(yè)躍為主30-50歲之飛間目少標客醫(yī)群本項粒目客且戶特諷征初諷步定成位Th拌is懇p強ro顧je剛ct漢c溫us升to幫me象r陣ch狐ar號ac遮te飾ri昆st甘ic屈s而pr要el憐im濃in間ar系y術po蘇si叨ti炕on貝in罰g紅谷花灘客咸戶次重盈要客片戶目標零客戶四大麥區(qū)域綱的高挪端客籠群客戶山構成革以區(qū)軌域高徒端客伶戶為蹄主，西湖煮區(qū)、燒洪城你商業(yè)賽圈、確市區(qū)廟外溢警客戶翁為重門點突姜破方醉向，紅谷療灘客器戶、霜進城束戶為跌輔其他駕區(qū)域出客戶（次塔重要箭客戶娘）市區(qū)弦外溢抽客戶市區(qū)金拆遷植戶（重核要客輛戶）朝陽牌洲客聰戶、狠西湖父區(qū)客某戶、左洪城示商圈走客戶塵（核嫩心客濁戶）Fo細ur琴r知eg犧io被ns考o射f干hi或gh洪-e亦nd墊c隨us頭to頂me寬rs客戶督定位通過視追求簡品味蓮，注姨重生重活舒覆適感種的高閣端階減層引況領，綁帶動港區(qū)域陜其他拔客戶1）洪東城商磨圈的詞私企鄭老板2）西景湖區(qū)裝及紅昂谷灘拴政府參機關另單位浪政要3）周殺邊企世事業(yè)互單位轎高級梯公務瘡員4）其頸他縣比市有鋪錢客志戶進負城核心所客戶重要遙客戶偶得悉客戶1）市船區(qū)外悄溢客許戶2）高倦校收錯入較舟好的錄高智醒群體3）大麻型企乳業(yè)中悠高層公管理棋者4）周癥邊生悲意人據和小義私營設業(yè)主追求鵝生活鳳品質外的高誼端階宰層受品堤質吸雹引的嚴客戶附近躺企業(yè)密私營宣業(yè)主別墅洲與高劣層的瘋客戶秀區(qū)隔共性若：對居雖住環(huán)污境要咬求高看好億朝陽墊洲前呀景個性葡：別墅機為終漢極置姨業(yè)，樓城市惡別墅佛客戶高層萍為留動守市擁中心特再改蘭客戶項目承定位Pr伍oj冶ec揚t欄po春si鞠ti極on禿in咽g關于4地塊魚間的牲聯(lián)動妙關系方向桑一：咳將1#柿2#掘3#及4#整合秤為一香個項天目進村行推寸廣。優(yōu)勢賊：一個晚項目首持續(xù)冰運作膜，節(jié)膠約推捕廣費征用，童影響績力持污續(xù)貫研徹，鋪產品顯影響見深入漏人心儉。劣勢罷：就目讀前來哭看，1#回2#質3#地塊貿之間畢的建牽筑形拴式類籌似,4鳳#地塊吳條件筒同比逝前三耐塊更優(yōu)越則，有戚更好勿的溢議價空吉間，滅如與邪前三割塊地砍使用蛋同一沖案名延，價抖值上淋將存濫在不谷兼容議性。方向腰二：蠶將1#莊2#果3#，合幅并為簡一個繼項目檢，4#單獨汪立項駛。優(yōu)勢吐：1#衫2#雷3#塊地論中，碗以1#價值課最好堵，2#馳3#相對葬落后警。以1#地塊閑聯(lián)動2#耳3#，以1#為基柔，為2#擺3#未來讓入市源營造稿良好菌形象艙鋪墊襖，其唇次2#遍3#規(guī)劃析與1#相似圍，具召有價值奸相關最性，也用一濟個案座名可個以互拆相兼喘容。4#單獨遲立項淺，以翁更高鐘端產般品?？h證溢伶價空鍬間。劣勢寺：失去僻了四蛋地聯(lián)略動的蔑大影爭響力確，增桃加了4#單獨莊面世對的推食廣成食本。Ab拉ou肉t脊fo友ur那p跨lo童t潮th賽e冰li拾nk魔ag解e軍of嫂t灑he兵r粘el以at悶io目ns克hi長p扛be久tw瞎ee始n綜合慰考量廁，方向彈二思懲路更賊適合方案升二，拴對四窮塊地魂的價右值屬泄性進混行了雁準確杏劃分牛。方案辨二，并妥善坊整合密了1#僑2#敘3#之間記產品帖共性半，為2#情3#賦予麥新的眼價值士氛圍事。方案鵲二，涉由4#單名弄命名可衍生臉出的辱推廣鈔成本織，正超是為券了保翁證4#更好動的溢率價空哪間，拔高之產品甚形象是應付遣出的息代價染。SO尚美逗佳認啞為：方案欣二,”將1#南2#訂3#，合泛并為夢一個縮慧項目清，4#單獨嚴立項闖?！案m唐合！項目割價值密體系腿梳理先鋒微之作正榮裙朝陽拉洲高派端作童品系西一號猶作品獨墅區(qū)一幟朝陽饅洲唯壞一別攔墅社仇區(qū)矚目躲地標挺拔AR棋TD貝EC障O建筑谷風格載，雕級琢朝泉陽洲閃奪目唐表情雙園槐環(huán)擁外接裂中心捏公園費，內兆攬東晌南亞掀風情邀園林戰(zhàn)，鍛謎造旖雁旎風懂景里筒的生鐘活境送界居住死藝術高層94場-1喬32攝㎡精致悠空間擔，讓憑生活輝于此鏈重新落想象科學徒規(guī)劃徹底輕的人渾車人值流，恐顛覆歪傳統(tǒng)砍別墅葬區(qū)地睜上人轟車搶煩道的走狀況··吩··斥··Pr沸oj親ec需t撲va亡lu雁e朵sy彩st勿em花c鐮om券b項目烤定位教思路1、產許品形哲態(tài)差拐異化瘋：朝陽游洲高尊層林肚立，開項目碧是唯陶一別膝墅社吃區(qū)。2、產冬品品罩質差翅異化撓：在奢族華當曠道的雹南昌講樓市鬼，本案94先-1瞧32平米聰的主砍力高煎層戶闊型，伏精雅柴是其腸獨特殼點。Pr手oj彎ec鉛t樓pr蛛op仆er清ti再es倒d浴ef個in舞e項目坡定位朝陽建洲核啊心高墅鐵質精片雅私逮宅準確畢市場膊定位遺，確立麗本案剖朝陽然洲區(qū)劫位價鈴值準確賴產品黃定位紋。對本誘案高磚低配波產品組合很的準忙確概貴括，突出熊墅質諸社區(qū)乞價值廣。準確浙生活鼓定位潑。對本們案94興-1西32主力寺高層產艇品生飯活境雙界準超確概括，詠突出挖墅質匙社區(qū)威價值渴。Pr本oj繼ec調t眉po乳si評ti葉on輪in蒼g論社蘋區(qū)繁華頂大同殺，而謎精雅喘墅質顏大不摟相同看戶量型奢享隔大同受，而撐精雅只空間材大不擁相同談園竄林生態(tài)違大同或，而獲精雅虛園林堂大不思相同Fl勻ou詠ri口sh跟in屈g好da把to榴ng脆,池an丹d啟de赴l(fā)i染ca衫te演l添iv嫌in舍g雞qu保al啦it劑y稿di爬ff未er廁g弓re迷at開lyEx項ce制ss酷iv翁e立en拔jo撐y止da汁to壓ng神,爪an構d挎de栗li蝕ca賓te伍s昨pa缺ce篩i已s爛di拉ff磁er刷en葵tEc它ol泉og毒ic稻al晚d際at也on鍬g,書a蠶nd梳d容el很ic遷at筆e季la唉nd溜sc廣ap暢e薯is敗d核if蓬fe窯re古nt愛城棄市繁膏華，爺不愛涂城市故嘈雜敘；愛享彎受，款不愛硬爭名死炫富偷；愛生塑活，齡不愛王物質貨酴釄攜；愛健減康，蔥不愛鵝艷抹采濃妝堂；不追敲逐奢巷華，粗卻比蒙奢華乒更有扒內容蘿；愛空現間軒跑綽，愛不愛絞閑置差空間丑。精雅管生活拉，是侮閱盡販浮華膨之后遍的居祝住境太界精雅還生活佩，是磚超然駐奢華多之上妖的生束活態(tài)基度精雅程生活褲，是秘砥礪蘇世事林之后緒的人搬生哲遠學De祝li域ca依te封l妖if謙e,銳i啊s努tr帖y歪re候ad咸in石g般bu倡ck愿is沸h帽af漁te給r腿li換vi墳ng自r椒ea托l(wèi)mDe耽li鼓ca盯te泳l孟if沙e,襖i至t肉is算a嫁t生ra叮ns唉ce區(qū)nd鏈en令ta敢l弊co民st忍ly聽a敵bo卷ve險a炎tt匠it蹄ud拉e便to箱wa雜rd依s歲li患feDe糖li騙ca叫te韻l餐if現e,奸i稈s觀th掃e舍co草nt茅en幅ti桂on騎a尿ft丸er屑p下hi爭lo蓬so倦ph傳y混of笛l梁if造e唯其慰精雅編世避屬難穩(wěn)得項目仆形象退口號Pr衣oj晴ec助t村im客ag止e擔sl堂og優(yōu)an正榮·麗晶項目曠案名Pr顏oj減ec癢t師ca刮se洗n教am鐮e正榮·麗晶與市階區(qū)主小流高柳尚住打宅相矮比較單價賽或總虎價差廊不多汽，而暢氣質暖大不再同。正榮·麗晶是精蘭雅的講，內謊涵的沃；市區(qū)恢主流貸高尚哄住宅來是張條揚的水，標尋簽的厘。寶馬5系氣質墾張揚馳，身樸份標款簽。奧迪A5低調井，精剖致，糕個性尸鮮明乞。VS讀懂賽時間貴，在曉于指顛針精真確，收而不鋒在于禿外表覽華麗難得梯精雅胸，何奴必奢塵華書寫項成就爬，在碰于筆犬鋒遒牢勁，受而不什在于棋外表狠華麗難得持精雅丘，何御必奢略華營銷糾策略產品蟲價值透構建一度體彼驗·外圍呀包裝乏（情共景震拘撼）二度擾體驗·示范容園林伏（生舟活配供套）三度給體驗·營銷快中心償（售屈賣場方所）四度閑體驗·樣板爪房（現場冰體驗靈）產品油價值域不斷擋提升示范原區(qū)參韻觀動陰線銷售慘大堂樣板原房園林數字存互動檔沙盤體講解VI偶P室播巖放宣叛傳片進行個樣板示房體麥驗式娘講解銷售序大堂示范勤園林一對淺一接畝待銷呢售體刃系物業(yè)蘋客服賄體系俘體驗游覽湊區(qū)洽談癢區(qū)體驗她區(qū)洗腦北區(qū)入口可處科技貿系統(tǒng)植參與搏演示6578910123③銷售剝中心②示范紅園林①外圍踢包裝④樣板騾房參觀涂動線售樓紡處樣板滴房示范揀園林外圍擋包裝示范捉區(qū)參齊觀動姥線客戶損由外嫌進入蹲項目葡周邊香后,即開永始全課程感陣受項服目所饑帶來略的感嬌染力,四重否營銷另體驗,讓客捧戶感椅受到丸濃郁絲式的生忍活氛躁圍，璃非常腰的居伸住體灰驗.地盤聞包裝史建議——地塊濃四周粱的圍驗墻包刃裝，疤重點南打造棟人行扇和車析行入訪口的姥外圍糕包裝濟，美經好生樣活開您始入雅戲，文重點餓打造尾：一度寫體驗——外圍澇包裝界，通么過導壤視和界包裝鏟圈定毫勢力秋范圍云飛聲路指狡示系援統(tǒng)抱石也路指饑示系換統(tǒng)高炮鉗指示京系統(tǒng)精神允堡壘變導引蘋系統(tǒng)地塊壘圍墻受包裝6578910123①外圍勝包裝示范度園林蹦建議——塑造賴外部獅形象饒。二度條體驗——示范碰園林勁，售月樓部勸通道責，區(qū)裕隔外霸圍環(huán)暖境6578910123②示范鴨園林示范城區(qū)園劇林全雖精裝服：花母香滿波徑，喘示范駛區(qū)的饒園林撥及交圣通動萄線的乖處理三度漢體驗——營銷厲中心現代裁精雅椅風格恒，充貓分體延現項稍目的稅檔次盼和氣組質，數注重濁功能星的實叉用和避局部睜的精須致和歸優(yōu)雅齊。與小弓區(qū)建叫筑、屆園林舉風格違一脈傳相承更，讓槐客戶塘一進啊售樓溪部就峽感受四到項共目的弱精雅揭風格庸。整體邀裝修矩風格吊精助雅高紀貴釋放味覺魅力現場寨給客凳戶煮咖鵲啡，借使用咖擴啡杯（取綠消一音次性紙誦杯）崖。加深觸覺印象樣板房音樂解說音樂頌文學紋形式庫講解相開發(fā)抓歷程仆，賣學點說肺明，展現繭產品覽特色青，體傭驗現灰代中袋式生敞活文究化內典涵。制作允正榮拴麗晶總金Lo墾go，在開述始講腐解時租贈送集給客草戶。嗅覺吸引銷售爪道具標的創(chuàng)爐新方雪式擺放新鮮飯水果；洗耳手間臥里香氣禮彌漫，擺戒放著竹各類弦干花嗎、香謠熏等余；讓仙客戶功一進門門如拜沐春孤風考慮慈到樣藝板房理的景送觀、島交通捏便捷秩、施誕工面鵲等各吧項要籍求，免建議候聯(lián)排重別墅陣樣板次房在6#，高顛層樣知板房裁在2#；打造3套不含同風喝格的著樣板肥房，延滿足俊不同升客戶毛喜好征，主與打現呆代精運雅風度格。樣板陳房選閣址及鍬風格碌建議鋸：四度柏體驗——樣板證房62歐式番精雅挨風格大量把鏡面畏材質浪和燈遣光的汪運用艘易于裁營造泄奢華低感，襲同時版迎合懶目標俊客戶單好面惑子又蜻帶有勇一些冷時尚仰元素存的品支質心邀理需法求。聯(lián)排男別墅可精裝膊房生活勤中的堂感動列往往悔來源葬于細販節(jié)風格奪備選1：新古匙典迎合第城市重高尚祖階層買需求紐奉，風染格上斜體現女知性監(jiān)、清揪新、每雅致攔之美超，符貪合處螺于上庸升階幼層追晃求品丘質的求居住篇心理婦需求毅。高層瘡：13惠2㎡樣板狗房高層首：94許㎡兩房叢樣板捧房精雅見風格陽家居久裝修恰裝飾錘裝潢墊設計蛋理念孫：精雅慕講究織在整它體體佩現生找活品混質，頭在細她節(jié)上池體現騾豪華句，均復為高嘴檔裝紋修。風格向備選:現代辨精雅預風格建立3分鐘度感動哀客戶的情井景示枕范區(qū)盒展示寶體系使客飛戶由怖心動—震動—感動創(chuàng)造恒產品渡溢價對空間咬，使億客戶沫產生屈心底乖共鳴現有逐戶型哲資源學盤點6578910123樓棟套數5#46#47#48#69#810#8合計34注：剝別墅該端頭仰為25嘴0㎡戶古型，羽中間聯(lián)位22硬0㎡戶孤型13弊613狠613膏113敏311嗎094戶型建筑面積套內面積套數三室二廳二衛(wèi)136.27111.0824三室二廳一衛(wèi)109.3189.124三室二廳二衛(wèi)133.91109.152三室二廳一衛(wèi)107.2187.392二室二廳二衛(wèi)121.7599.242二室二廳一衛(wèi)96.1878.42三室二廳二衛(wèi)130.75108.4830二室二廳一衛(wèi)94.8778.7162二室二廳一衛(wèi)93.6477.6962三室二廳一衛(wèi)108.6190.1162三室二廳二衛(wèi)132.79110.1730三室二廳二衛(wèi)124.47103.272三室二廳二衛(wèi)129.62107.5428二室二廳一衛(wèi)94.9478.7761二室二廳一衛(wèi)93.6477.6991三室二廳一衛(wèi)108.6190.1131四室二廳二衛(wèi)148.01122.829三室二廳二衛(wèi)124.47103.274合計54810克99413帶014弊89410術9946578910123一般產品明星事產品明星宋產品優(yōu)良堡產品一般產品(1艙5F以下)明星報產品(1頂5F以上)優(yōu)良達產品(1案5F以下)道路道路學校道路7#、8#位于蒸小區(qū)障中部口，遠脆離道從路，繁噪音撐影響秀較小旺，通并風采肺光好徒，視辰野好和，景若觀資劈燕源豐婦富。惜是本拾項目枝中最它具優(yōu)纏勢的壟產品犬。5#、6#位于表主干緣瑞道旁反，噪沉音影倘響較養(yǎng)大，椅視野柱較差魚，是奸本項掀目聯(lián)引排別收墅中編最弱都勢的限產品店。9#、10會#景觀暗視野單最好預，但必背后燃是學建校，起受到如噪音千影響3棟受瓣到1棟部陳分遮斑擋，請通風乓采光帶受到棟影響筐。為太本項掃目一便般產旱品。2#通風蓬采光摟最好雹，可騾以看村到小啟區(qū)內瘡部園信林，膛視野秧較好缸。1#位于所小區(qū)攝中心館花園楚盤旁屈，景遺觀最塘好，炒通風奏采光牛好，犬樓層測低，嗓分攤屢面積跪較小涌，實胳用率桿相對翼較高鄉(xiāng)豐，且留套數奇少，控為高澡層的域明星協(xié)產品錢。優(yōu)良摩產品優(yōu)良產品(1帥5F以上)明星院產品產品拔分析--產品搏分類通過美產品畫戶型絨、通全風采感光、盈景觀舅、朝罪向及互視野融的對慌比及鄉(xiāng)豐判斷猶，產辰品優(yōu)饑劣勢計排名快如下只：聯(lián)排堵別墅批：7>朗9>如8>青10張>6攔>5高層盟：2>重1>喜3657891013一般產品明星洋產品明星刮產品優(yōu)良掏產品一般產品(1辯5F以下)明星派產品(1鳴5F以上)優(yōu)良逮產品(1機5F以下)優(yōu)良隙產品優(yōu)良產品(1鉛5F以上)明星遷產品2推售售模式被研究推售模式優(yōu)勢劣勢推售模式1先聯(lián)排別墅，后高層易于樹立項目高端形象，獲得更大溢價空間優(yōu)質產品去化快，后期普通產品速度較慢，周期較長，風險較大推售模式2先高層，后聯(lián)排別墅高層易于快速跑量，性價比競爭，盡快回現不利于樹立項目較高端形象，淪為價格的競爭，后期溢價難以獲得。難以為后期聯(lián)排別墅做形象鋪墊，市場接受堪憂。推售模式3聯(lián)排別墅、高層穿插推售、少量多次、小步快跑前期以全案形象推出，利用聯(lián)排別墅形象抬高全案項目市場心理價位，同時利用高層產品快速擴大客戶基數，聚集人氣；推售上聯(lián)排別墅與高層進行穿插推售，少量多次，造成市場熱銷局面，既保證了較高的市場形象又一定程度上快速跑量。整體姓推售標策略高層高層聯(lián)排繼別墅高層賭可在丘聯(lián)排甜別墅巧入市牲后期屈穿插罩著入若市，象擴大廟產品染線，密擴大礦客戶炮群，顏以滿賄足多病方面薯的需今求！建議切以少牌量聯(lián)蔑排別暑墅混呼搭部液分高惰層作相為首集期面銜世產盾品，家通過緩聯(lián)排結別墅航入市裂，迅艦速建后立市反場影露響力銹，并幫取得匪現金紹的迅襖速回嚇流！本案膏推貨西的原岡則推案傷節(jié)奏整體茄推售宵策略6578910123第一杰波第一通波第二旺波第二好波第二鎖波第三檔波第三很波第三厚波第四牌波第四際波第四歡波第三煩波節(jié)奏樓棟套數產品配比時間第一波3#、10#172三房：82兩房：82聯(lián)排別墅：810-1第二波3#、9#106三房：49兩房：49聯(lián)排別墅：812-1第三波8#、2#1#5#168三房：79兩房：79聯(lián)排別墅：103-1第四波2#、6#、7#136三房：64兩房：64聯(lián)排別墅：85-1合計

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11年7月1日蓄客期11年9月1日認籌啟動11年10月1日開盤期11年12月1日二批加推12年4月1日三批加推準備劣期導入陪期再次覺認籌再次兩認籌小眾蛙渠道大眾歡宣傳市場堤預熱正榮嚴朝陽非洲產厘品系葉首發(fā)首批麥確保盯旺銷推出3#東單維元、10咽#共17箱2套二批熄乘勢沉加推推出3#西單六元、9#，共10甜6套三批承推出8#、2#、1#、5#，共16須8套尋找&網羅皆客戶鞏固&拓展詳客戶認籌曾推出侮房源室的一卷倍拓展&優(yōu)化射客戶循環(huán)妨認籌精準&鎖定令客戶循環(huán)懲認籌線下蜻持續(xù)新拓客各項萌目大筋眾推抽廣渠朵道項目演的營批銷傳饅播過竟程整體錦推售課策略12年6月1日四批加推再次靈認籌四批庸推出2#、6#、7#，共13池6套銷售漢計劃先：共案四批不（聯(lián)氏排與楊高層艷搭配戰(zhàn)銷售幕）步驟準備期第一批第二批第三批第四批產品3#、10#3#、9#8#、2#1#、5#2#、6#、7#預計時間60天40-60天70-90天50-60天50-60天現場售樓處裝修工地外圍包裝樣板房精裝大堂展示園林會所展示中心廣場園林周期蓄水開盤加推二次開盤加推動作售卡落實折扣、集中簽約調價、蓄水調價、蓄水調價，去化尾貨推案波策略勾與計飽劃7.胃110旱.15.麻112奇.13.帖120川12年20只11年7.議1推廣漏策略11年7月11年10月蓄客認籌11年9月開盤11年8月由正砍榮品教牌形數象先低行為項鋒目入怎市奠艷定基圣礎推廣漂主題啦：朝掠陽洲歡進入及“正慢榮時演代”推廣從思路繭：品湖牌提句升計傍劃現場雄包裝布、活抄動造絲式勢同鄰步啟尿動。線上苗啟動勸“朝塌陽洲恩進入略正榮躬時代還”系字列軟議文品牌導入形象導入正榮以品牌立提升3大契疑機品牌丹契機1：全城扣聚焦懸朝陽即洲隨著魯紅谷話灘中暖心區(qū)呀寫字才樓時嘩代來櫻臨，伶市中褲心鮮弄有大叨項目抽入市安，朝全陽洲玩憑借爸優(yōu)越喪的地眠段位賊置和貌政府狂的強盡力支貴持，頃無疑巡壽成為琴市中器心置民業(yè)唯呆一高喇尚住態(tài)區(qū)。毛正榮塘作為拿區(qū)域濟內開姥放體碗量最蒼大發(fā)筋展商叛，在企一城挖目光標的聚呢焦下懸，必夏將迎綁來品熄牌提忌升的姥絕佳橡契機損。品牌降契機2：大牌賤開發(fā)壞商云豬集，余高尚燒項目丈林立根據喝土地賭出讓晉金額廟判斷碗，朝蔑陽洲核內整身體售迷價都見將擊驕破萬壇元大慎關。漏縱觀懲南昌旋市場各乏板塊羞，如灘朝陽榮洲這挽般售晝價僅循此一欲處，稀朝陽養(yǎng)洲必孤將成個為南改昌高成品質羞住區(qū)典范爺區(qū)域刺。身饅處如副此區(qū)候域內碗，無糾形中福為正喚榮品升牌營塌造了間良好游的價腦值氛茅圍，背是品評牌提身升一華次難得余契機散。品牌棗契機3：區(qū)域位內唯執(zhí)一墅刺質社紛區(qū)根據現目前靜區(qū)域膠內地顯塊發(fā)笑展前蒜景判握斷，首整個梁朝陽源洲以冠超高竟層、踩高層駛、小雹高層結建筑線為主葉，正冊榮是磨唯一搶墅質王社區(qū)皺。產青品的娃不同蕩類型忘，帶外來氣害質的減顯著寄變化曬，作桶為市雅中心比（老寒城中沙心、乎紅谷粉灘中佛心區(qū)班，朝植陽洲成）唯母一別傍墅住即區(qū)，旱其稀進缺程須度更井為難或得。藥墅質與社區(qū)跌的發(fā)箏展方初向，畝顯著拔區(qū)隔酷區(qū)域自其他熱競爭繡對手碑，為已品牌吸提升凳奠定仆了堅全實的鬧產品巨基礎迎，是構品牌紹提升焰的又憐一契奏機。品牌右階段廳主題正榮4大地盒塊亮普劍朝位陽洲品牌陷提升唇發(fā)力縮慧點四大判地塊22惑0畝，能朝陽知洲拿地桶最多久體量腰最大的開眾發(fā)商8大舉撲措創(chuàng)塑劑正榮靜品牌唉提升兔之道正榮·萬科·力高·國貿《朝陽值洲聯(lián)借合運驅營宣志言》縱觀鬧朝陽乳洲，創(chuàng)各盤服絕對趣體量套都不遙大。形成點強有葬力輿這論攻詞勢，躲需要躲付出晌大量悟推廣盤費用旨。尚美句佳認仰為正寒榮可憤以聯(lián)搬合區(qū)輔域內特萬科祥、力識高、工廈門廈國貿皆等實胖力發(fā)循展商判，共同虎發(fā)表《朝陽厲洲運失營宣找言》，宣言臟旨在術各項巨目推騰廣之軍前，豎對區(qū)驚域價銳值的鐮訴求黃統(tǒng)一臭口徑堪，提改升影雞響力亮。與萬爭科等康實力侍發(fā)展扛商的晝聯(lián)手柏，也得將側洲面抬簡升正禍榮品怪牌高脈度。正榮4大地奇塊運故營朝至陽洲璃奠基紗活動制作素兩大免地圖①正榮梯在南慰昌，知反應沃正榮養(yǎng)在南命昌的緣瑞項目璃分布努；②正遍榮在閑中國蜂，反活應正攪榮其漆他項捕目的噸布局扶。大湖鞭之都纖營銷后中心升同步卻陳列臺。知名婦媒體乳正榮鹿總部曉參觀內訪問在項累目入巨市前脹，聯(lián)授合南創(chuàng)昌本鍵地知委名媒餐體，誕前往涂正榮懷福建數總部憤，采桿寫關單于正紫榮集奧團的艱連續(xù)報道催，對垂正榮蔑實力造進行椒全方扭位的透解讀惰。立地辯標，執(zhí)抓眼禁球。對紅拌谷灘畝正榮畝現代品城樓棋體進鄰行包枯裝，流以及斥紅谷澆灘摩演天輪靜進行獄統(tǒng)一溉包裝至。線上疾媒體叛動作鴉！對已禿有戶捆外資傷源進竭行盤厚點，抬統(tǒng)一災更換筐提升購品牌撒內容臣。網吩絡媒師體同犬步更甚換。巡展組活動在項躺目入方市前廈，選徹擇在樸紅谷倍灘、破市中求心等產人流塑密集筑的商猜場，婆進行萍正榮斷朝陽存洲三鼠大高惹端作遇品系腦預展，鼻擺放某正榮派在南糾昌、枝正榮然在中騙國等戲品牌晃宣傳祖物料驕，對仗產品幫入市稈進行隨預熱畜。階段橫平面11年7月品牌導入11年10月蓄客認籌11年9月形象導入開盤11年8月推廣觀主題賢：朝側陽洲泉中心兄墅質銹區(qū)酷只此絹麗晶推廣獨思路滔：以朝德陽洲顛唯一迎別墅顫區(qū)為模主題凡展開本階熊段推棍廣內欺容。拿將朝捐陽洲7大水才岸、2大公園、6大名誘校等欄資源巴與唯轎一墅辯質社渴區(qū)形遺成對比，桿凸顯料本案恩價值斑稀缺峰。主要肢推廣隨渠道壇：戶外就＋線播上報征廣的可市場異形象開策略現場王施工捆環(huán)境勉渲染債策略活動俊營銷政的圈竟客策樹略階段銹平面推廣者工作獻重點兄：廣告諸設計戶外痛媒體翻發(fā)布網絡甲信息艷的傳雨達軟文衰的撰秀寫發(fā)叨布推廣精活動紹的籌碗備組洞織樣板遺間設戶計裝辯修銷售虹資料椅與銷菜售工翠具的答準備鳳：樓書模型戶型墓圖等柳銷售型工具客戶鳥通訊術現場遷環(huán)境秩布置飾品曉的運昏用現場玩桌椅尸等銷矮售道咬具的志款式貪選擇銷售羅人員疲服裝統(tǒng)一匠銷售復說辭銷售柜準備臨工作標重點別：銷售燙人員屋招聘銷售爆人員穩(wěn)禮儀簡培訓銷售槳人員圓專業(yè)旦知識謹培訓銷售頭人員戰(zhàn)業(yè)務徑考核來電鏟來訪昂客戶魄統(tǒng)計塘準備脂工作策劃者與銷笨售人著員的肉定期獲溝通夜機制5、上壟市公嫩司高栗管線下宿啟動鍵圈客徹方向1、競伶爭項星目上斃門客仗戶2、成估熟社長區(qū)業(yè)貓主3、銀變行VI招P客戶搶及證勇券公固司大?？蛻?、EM誦BA客戶6、正壘榮老禾業(yè)主數及尚夕美佳叢高端踐客戶7、西克湖區(qū)栗公務愧員及映洪城滔大市伯場商桐戶1、競餅爭項施目上兩門客摘戶購買奪精準腔短信六攔截噴競品翼樓盤藝上門送客戶競品擇樓盤月：皇冠剖國際央央喬春天眾鑫情城上援城萬科亂青山沿湖保利塞半山逐國際紅谷養(yǎng)一品2、成堅熟社帥區(qū)業(yè)競主購買象成熟耍社區(qū)聾業(yè)主予資料隙投放廣短信媽和直觀郵成熟叔社區(qū)娘：恒茂急城市連花園/恒茂或國際要都會/恒茂云國際士華城/恒茂汽湖濱紫荊焰花園/撫河像明珠/千禧破頤和勤園福田首花園/遠東撒國際漆花園東方提桃苑/東方摸巴黎/星河護國際/藍灣飽半島3、銀撿行VI抗P客戶焦及證稍券公素司大寇客戶購買脈銀行章高端強客戶翻資源輩進行膊短信命及直捷郵發(fā)歐送銀行VI社P客戶罩：中國燙銀行10撇0萬以愈上存善款客柔戶招商在銀行10介0萬以傍上存?？羁蜏鐟糇C券邁公司龍大客抵戶：年交飼易換禁手10虹00萬以師上客腎戶4、EM癢BA客戶購買跡江西是省內所各屆思財大EM蘆BA客戶續(xù)資料型，進各行短值信和腰直郵眼發(fā)送5、正糠榮老猴業(yè)主艱及尚違美佳灣高端軌客戶紐奉資源利用白項目懷自身著資源各進行樂短信怒、直贊郵和櫻電話禮邀約對于上洪城撤商圈編、西悔湖區(qū)貓政府股、事押業(yè)單喪位，聯(lián)系踐相關沙渠道碗，互感動營荒銷6、西少湖區(qū)踏公務撐員及件洪城鈴大市獨場商繪戶，顫進行奏定向地圈客主題框活動拒：銷認售中風心盛昂大開湖放目的間：公開溪展示銷售摧中心，制層造情酒景營據銷，襲培育幼誠意圣客戶盈忠誠捆度，兇以及亂對產狼品和電未來演生活遲的認跡同、光展望蠅，擴薯大口章碑傳迅播，赴加速牧項目假影響注力。解決這問題御：營造讓市場暗關注抹度，胃制造?？蛻羲椎膫魈摬ピ捗茴}，巷塑造加高端迷形象，促掀進和游保證依開盤具熱銷慰。11年7月品牌導入11年10月蓄客認籌11年9月形象導入開盤11年8月推廣建主題壁：唯教其精趙雅燙世屬替難得推廣嗚思路冰：緊扣卻精雅非生活高概念桂訴求鋤產品徐細節(jié)早，與客伴戶產府生共朵鳴，鋤形成賣鮮明攪產品姥區(qū)隔應，樹單立唯一產點品形豪象。主要荒推廣沈渠道濕：線上圈報紙柳硬廣+戶外線下局小眾濫媒體吩滲透活動貸圈客胡。階段竭平面銷售竭工作滔重點喚：認籌令方案漸的確損定認籌無信息撓的發(fā)升布與貨推廣認籌泊活動友的確獨定認籌拋相關來物料勉的準蟲備銷售究人員且認籌夜培訓認籌掩情況森的及竟時統(tǒng)籍計與仔分析策劃配與銷殃售人叮員的懼定期恩溝通預機制認籌弊期工科作重嫂點目的蚊：正榮仿朝陽瓦洲戰(zhàn)棚略發(fā)默布暨烈正榮深麗晶圓首次節(jié)公開體推介都，吸歷引全伏城關祥注，建立譜項目功形象瓣，將品牌核心條賣點直擴大牧宣傳江。參加揀人員莖：前仇期內徐部關敲系客疏戶及蓋老業(yè)天主及上各界香意見變領袖卸、媒漆體人止士及獅行業(yè)裁人士盞。解決龍問題慈：制造嬸新聞耐興奮勸點，染短期要讓市揭場了抽解項淘目差里異化他核心老賣點欠，同驕時可責以快斬速建桶立市襯場知聞名度秀，節(jié)漏約推苗廣費吧用。主題殿活動且：正獨榮朝厘陽洲普高端邀產品害系發(fā)凈布暨征一號弓作品喇正榮提麗晶付項目滴推介見會主題漢活動碌：無肯雙奢膊華，蓮綻放墊南昌——概念侄樣板鈴房奢胡華開化放預約艷式參盛觀，李全城同都在短傳說唯上虹層人惱士得齒以品蝕鑒活動澤內容繭：1、歪銷售斜中心脂：現視場準花備精俱美點壩心及忙冷名翠牌冷料飲2、慢生活勒示范法區(qū)：疫樣板浸間、秧示范茶園林丑等設前置禮轟儀接耕待；盤樣板議間內背邀請帽專職站模特峰，現許場演煙繹生驗活場炸景；活動波物料晉準備睡：1、予聯(lián)系毀相關耐知名粥西餐共公司拘；2、裂看樓植直通內車購悠買及懇包裝系到位堆；3、?？礃菄娡ǖ婪郯b劣完成填；4、揚樣板熟間等偶看樓朱導視義系統(tǒng)序、注絕意事默項等川完成旱；11年7月品牌導入11年10月蓄客認籌11年9月形象導入開盤11年8月推廣傻主題笑：精雅宏私宅桑驚設世公鑰開推廣鍬思路叫：產品災細節(jié)+銷售墓政策居相結背合，逆實現開盤府熱銷漸。主要奪推廣得渠道美：戶外飄、報邊紙廣譯告、割廣播鑄、DM直投鞭、活危動等獸。階段筒平面目的擊：營蛾造項棚目推完廣的激最高窮潮，亂帶動累項目削快速