某地產(chǎn)甲方代表的管理職能

如何當(dāng)好甲方代表？怎樣監(jiān)督好監(jiān)理，并讓其發(fā)揮最佳服務(wù)職能？--------------2012年05月01日1、什么是甲方代表顧名思義：是指受業(yè)主（甲方）委派，代表甲方對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施全程監(jiān)督，并代表甲方對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施職權(quán)范圍內(nèi)管理的常駐現(xiàn)場(chǎng)的工程管理人員。2、甲方代表的來(lái)源和素質(zhì)·從大學(xué)畢業(yè)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)的優(yōu)秀學(xué)生·來(lái)自施工單位優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員·來(lái)自監(jiān)理企業(yè)的得力監(jiān)理工程師·來(lái)自經(jīng)驗(yàn)豐富的離退休高級(jí)技術(shù)人員·…………..“都是精英呀”

為什么總有甲方代表在報(bào)怨:我已努力了、我比在施工單位時(shí)付出還要多、我360天都在工作，我的工作壓力為什么這么大？我為什么這么“累”；有的時(shí)候，工作做多了，反而覺(jué)得，完成的工作總是達(dá)不到理想目標(biāo)，工作效果總是達(dá)不到領(lǐng)導(dǎo)要求，工作總是有“瑕疵”。為什么呢？原因可能有：一、也許我們剛從學(xué)校出來(lái)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠全面，專(zhuān)業(yè)深度不夠，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不豐富，處理問(wèn)題和應(yīng)變能力欠缺等等。二、也許我們的角色還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變，還停留在施工或監(jiān)理等工作狀態(tài)中，處理問(wèn)題和解決問(wèn)題還在受施工或監(jiān)理的工作思路和方法影響。三、也許工作重心有所偏斜，長(zhǎng)期在施工一線工作，注重了施工技術(shù)、施工安全、施工質(zhì)量的管理；忽略了與之相聯(lián)系的公司制度、內(nèi)控流程、合同管理等等，導(dǎo)致了許多問(wèn)題久拖不決，從而為工作的正常管理設(shè)置了障礙。四、也許是我們使用的手段和方法還不夠多？在施工中，出現(xiàn)質(zhì)量、安全問(wèn)題，往往常采取停工、罰款、批評(píng)等。但是，由于工程施工中影響因素較多，對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的責(zé)任鑒定較難，導(dǎo)致對(duì)問(wèn)題的處理并不完全，很難達(dá)到“治標(biāo)治本”的目的；時(shí)間久了，我們就會(huì)對(duì)自己的工作產(chǎn)生質(zhì)疑，是我錯(cuò)了？是我沒(méi)能力嗎？因此，我們總會(huì)感覺(jué)工作壓力大，感覺(jué)工作很累。雖然每個(gè)業(yè)主對(duì)甲方代表規(guī)定的職責(zé)有所不同，但甲方代表面臨的工作環(huán)境、工作內(nèi)容同樣是紛雜多變的，也同樣會(huì)遇到林林總總的矛盾和問(wèn)題。如何在已有工作環(huán)境下，切實(shí)履行好工作職責(zé)，使工程取得最好的建設(shè)效果，就需要甲方代表在實(shí)踐中不斷提高認(rèn)知事物的能力和處理問(wèn)題的能力。那么，如何當(dāng)好甲方代表？以下幾點(diǎn)建議供大家討論：一、加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，提高對(duì)問(wèn)題的辨別能力；拓展相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提升解決問(wèn)題的綜合能力（對(duì)房開(kāi)企業(yè)尤為重要）。二、一線工作的重點(diǎn)在于監(jiān)督，在實(shí)際處理問(wèn)題中當(dāng)好“裁判”。工作中，依據(jù)合同、設(shè)計(jì)文件、國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)等，按公司制定的工作流程做好記錄，處理問(wèn)題做到有據(jù)可依、可查可溯。三、工作中求真務(wù)實(shí)，努力做到“行止有度”。

哲學(xué)上講，任何事物都是質(zhì)和量的統(tǒng)一，事物的發(fā)展就是量變和質(zhì)變的相互交替。

所謂“度”，就是事物保持自己質(zhì)的量的限度，使保持與事物的質(zhì)相統(tǒng)一的量的界限。認(rèn)識(shí)、把握事物的“度”具有重要的方法論意義，人們只有認(rèn)識(shí)事物的度，才能準(zhǔn)確地把握事物的質(zhì)，才能提出指導(dǎo)實(shí)踐的正確準(zhǔn)則，才能在實(shí)踐中自覺(jué)地按規(guī)律辦事，不斷進(jìn)取，開(kāi)拓創(chuàng)新。

在工程施工階段，甲方代表對(duì)“度”的認(rèn)識(shí)和把握程度，反映了甲方代表的綜合水平，也相當(dāng)程度上決定了工作效果。下面就幾個(gè)工作側(cè)面的特性問(wèn)題，談對(duì)“度”的認(rèn)識(shí)：一、功利性與奉獻(xiàn)性

同各工程階段一樣，工程施工階段需要眾多部門(mén)、人員的協(xié)同合作，盡管分工不同，但按約定完成工程任務(wù)以及追求效益的本質(zhì)是相同的，只是角度不同而已。例如，承包商追求自身利益最大化，業(yè)主追求以最小的投入贏得最多的效益等。所以功利性在工程施工階段是客觀存在的，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各方協(xié)同合作的源動(dòng)力。甲方代表必須正視這一點(diǎn)。然而，過(guò)度強(qiáng)調(diào)功利性，必將適得其反，這是不言而喻的。在承認(rèn)功利性的同時(shí)還要大力提倡奉獻(xiàn)性，奉獻(xiàn)是一種美德。從某種角度講，奉獻(xiàn)性工作雖然一定程度上有損自身的眼前利益，但也可使功利最大化，使功利得到升華。比如，工程承包商為保證工程質(zhì)量或進(jìn)度，做了某些奉獻(xiàn)性的工作，只要對(duì)工程有利，即使工程量不大，也很容易得到甲方的贊許，從而可能贏得諸如工程款支付方面的便利或者承攬其它工程的機(jī)會(huì)。在工程施工階段，倡導(dǎo)奉獻(xiàn)性是甲方代表化解矛盾的方法之一，但一味要求奉獻(xiàn)是不現(xiàn)實(shí)的，也不符合市場(chǎng)規(guī)律。所以，甲方代表要辯證地對(duì)待功利性與奉獻(xiàn)性，掌握好“度”，努力做到“雙贏”。二、前瞻性與現(xiàn)實(shí)性

甲方代表要履行好職責(zé)，就要提高看問(wèn)題的高度，對(duì)問(wèn)題要有前瞻性。如果只局限于眼前，勢(shì)必導(dǎo)致工作的被動(dòng)。我們常說(shuō)的“不要讓問(wèn)題牽著走”就是此理。前瞻性本質(zhì)上反映的是甲方代表的大局意識(shí)和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)水平，反映的是甲方代表對(duì)事物發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)，對(duì)“度”的把握。具有前瞻性是作為甲方代表應(yīng)有的優(yōu)秀品質(zhì)。例如，應(yīng)對(duì)工程索賠現(xiàn)象要立足于防范，只有甲方代表全面認(rèn)識(shí)了產(chǎn)生工程索賠的各種誘因，掌握其引發(fā)工程索賠的“度”，及時(shí)化解矛盾，才能防患于未然。重視前瞻性，但不可好高騖遠(yuǎn)。對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)情況，必須踏踏實(shí)實(shí)處置，要面對(duì)現(xiàn)實(shí)。另外，甲方代表的職權(quán)是有限度的，要在職權(quán)范圍內(nèi)展開(kāi)工作，這是現(xiàn)實(shí)性的另一含義?，F(xiàn)實(shí)性是前瞻性的前提，離開(kāi)現(xiàn)實(shí)的“前瞻”，只能是無(wú)稽之談。所以，甲方代表在對(duì)待前瞻性和現(xiàn)實(shí)性之間，也要有“度”。

三、計(jì)劃性與隨機(jī)性。

甲方代表所面臨的工作千頭萬(wàn)緒，計(jì)劃性必不可少。合理的制定工作計(jì)劃，使工作有條不紊地進(jìn)行，是甲方代表對(duì)工程施工過(guò)程實(shí)施有效管理的基礎(chǔ)。計(jì)劃的制定要綜合各方面的因素，要符合工程施工的客觀規(guī)律，實(shí)際上它集中反映了甲方代表事前對(duì)工作過(guò)程“度”的認(rèn)識(shí)。但事物是不斷發(fā)展的，隨著外部條件的變化，“度”也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，難免發(fā)生隨機(jī)事件，所謂“計(jì)劃不如變化快”正是此理。事實(shí)上，在工程施工階段，計(jì)劃外的事件經(jīng)常發(fā)生，隨機(jī)性很大，如果甲方代表將計(jì)劃“僵化”，不能客觀面對(duì)和及時(shí)處理隨機(jī)事件，計(jì)劃很可能變成一紙空文；如果因?yàn)殡S機(jī)事件的發(fā)生，而拋棄計(jì)劃，將很可能導(dǎo)致工作紊亂。隨機(jī)性和計(jì)劃性在工作中表現(xiàn)為即時(shí)性和條理性。即時(shí)性是指某些措施或決定，必須特定的時(shí)間內(nèi)予以貫徹執(zhí)行，否則將造成執(zhí)行難度增大或者沒(méi)辦法執(zhí)行，即時(shí)性工作要求甲方代表具有“雷厲風(fēng)行”的工作作風(fēng)。條理性是指某些措施或決定的執(zhí)行，需要具備一定的時(shí)機(jī)或條件，不然將導(dǎo)致不良后果，條理性工作要求甲方代表頭腦清醒，不可急躁冒進(jìn)。即時(shí)性和條理性是辯證統(tǒng)一的，正確區(qū)分和處理即時(shí)性工作和條理性工作，需要甲方代表胸中有“度”，而且充分認(rèn)識(shí)“度”的動(dòng)態(tài)性，客觀地把握好“度”。

四、權(quán)威性與群眾性

目前的建筑市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，客觀上決定了甲方代表的管理中樞地位，換句話說(shuō)，甲方代表的權(quán)威性是市場(chǎng)賦予的，這種權(quán)威性具有初始的意義。工程施工需要各方配合，甲方代表只是代表業(yè)主一方，也就是說(shuō)，甲方代表的群眾性是行業(yè)特點(diǎn)決定的，這種群眾性有特殊的一面。具有權(quán)威性，有利于甲方代表對(duì)施工過(guò)程實(shí)施有效的監(jiān)督和管理，但也意味著責(zé)任重大；具有群眾性，有利于甲方代表全面掌握工程情況，集思廣益，減少工作失誤，但決不意味著減輕責(zé)任。真正的權(quán)威要靠甲方代表在工作中樹(shù)立和保持，“從群眾中來(lái)，到群眾中去”仍不失其時(shí)代意義。如果甲方代表剛愎自用，濫用權(quán)威，或是唯唯諾諾，庸俗從眾，都將導(dǎo)致最終失去權(quán)威。所以，在對(duì)待權(quán)威性與群眾性問(wèn)題上，甲方代表要“行止有度”。五、原則性與靈活性

堅(jiān)持原則是對(duì)甲方代表的基本要求之一，失去了原則性，甲方代表就談不上履行職責(zé)。所謂“原則”，是指甲方代表觀察問(wèn)題、處理問(wèn)題的“準(zhǔn)繩”。從某種意義上講，“準(zhǔn)繩”即為“度”。某些甲方代表在如何看待原則性上，存在著一些認(rèn)識(shí)上的偏頗，例如，將原則性無(wú)限放大，事無(wú)巨細(xì)，統(tǒng)統(tǒng)繩以“原則”；認(rèn)為原則只是“束縛和羈絆”，將原則性置于一邊，或“口頭禪”式的講原則等等。這些偏頗的產(chǎn)生，有環(huán)境的原因也有個(gè)人的原因，但更重要的原因卻是缺乏對(duì)靈活性與原則性辯證關(guān)系的認(rèn)識(shí)和把握。從本質(zhì)上講，靈活性與原則性的關(guān)系，是矛盾的特殊性與普遍性關(guān)系的反映，是對(duì)立統(tǒng)一的辯證關(guān)系，割裂這一辯證關(guān)系，必將導(dǎo)致教條主義或經(jīng)驗(yàn)主義的產(chǎn)生。所以，除了諸如國(guó)家的法律法規(guī)、行業(yè)強(qiáng)制性規(guī)定等根本性原則外，甲方代表在工程施工階段堅(jiān)持的“原則”，應(yīng)建立在對(duì)工程施工客觀發(fā)展規(guī)律的正確認(rèn)識(shí)上，不是“僵化”的原則；甲方代表在工程施工階段表現(xiàn)出的“靈活”，應(yīng)建立在堅(jiān)持根本原則、對(duì)具體問(wèn)題有深入了解上，不是無(wú)原則的“靈活”。在工作中正確區(qū)分和處理不同性質(zhì)的問(wèn)題，把握好“度”，是衡量甲方代表思想水平和業(yè)務(wù)水平的重要標(biāo)志。

六、親和性與警惕性

甲方代表在工程施工階段，不但要與財(cái)、物接觸，還要與人打交道，工作目的也要靠人來(lái)實(shí)現(xiàn)。具有親和性，對(duì)甲方代表做好協(xié)調(diào)溝通工作，十分重要。在實(shí)際工作中，通過(guò)良好的協(xié)調(diào)溝通，擺明事實(shí)、化解矛盾，調(diào)動(dòng)各方面人員的工作積極性、提高工作效率，從而取得良好的工作效果是不爭(zhēng)的事實(shí)。親和性體現(xiàn)了甲方代表的胸懷，孤僻冷傲、天馬行空的甲方代表，剛愎自用、心胸狹窄的甲方代表，碌碌無(wú)為、庸俗自私的甲方代表，都很難具有親和性；親和性也體現(xiàn)了甲方代表的工作責(zé)任感，“事不關(guān)己，高高掛起”的甲方代表，不能?chē)?yán)于律己的甲方代表，心懷叵測(cè)的甲方代表，不可能具有親和性。但甲方代表重視親和性的同時(shí)，不能失掉自己的立場(chǎng)，要時(shí)刻牢記肩負(fù)的職責(zé)，要把好“分寸”掌好“度”，不可喪失警惕性。對(duì)甲方代表而言，“警惕性”意味著兩層含義，一是指工作敏銳性，即要求甲方代表在復(fù)雜的工作環(huán)境中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題，并具有“風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)”。例如，注意保存日常工作往來(lái)資料，注重工作的可追溯性，就不是可有可無(wú)的小事，工程資料是處理工程索賠的重要依據(jù)。再如，某些看似無(wú)關(guān)緊要的工程變更，卻很可能是承包商制造的利益陷阱。二是指防范拉攏腐蝕，即要求甲方代表牢牢筑就防腐大堤。甲方代表清正廉潔，是保證工程效果的重要前提條件，而工程效果又從某種角度體現(xiàn)出了甲方代表的廉潔性。甲方代表要實(shí)施對(duì)工程的有效監(jiān)管，必須清正廉潔，因?yàn)椤傲苌保环駝t，“吃人家的嘴短，拿人家的手軟”，又何談“有效監(jiān)管”呢？我們國(guó)家一直高度重視廉政建設(shè)，出臺(tái)了一系列相應(yīng)的法律法規(guī)，各工作單位也建立了相應(yīng)的規(guī)章制度，如廉潔自律規(guī)范、廉政責(zé)任狀等等。甲方代表必須在法律法規(guī)及規(guī)章制度所規(guī)定的范圍內(nèi)展開(kāi)工作，不能越過(guò)這個(gè)“度”。建設(shè)行業(yè)內(nèi)“樓起來(lái)了，人倒下了”的事例屢見(jiàn)不鮮。

事物總是不斷發(fā)展的，對(duì)“度”的認(rèn)識(shí)和把握也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，這就要求甲方代表在實(shí)踐中學(xué)習(xí)、在學(xué)習(xí)中實(shí)踐，勤于思、敏于行，求真務(wù)實(shí)、開(kāi)拓創(chuàng)新。如何乘對(duì)監(jiān)昨理進(jìn)幼行監(jiān)用督？份并讓手其發(fā)亦揮最貼佳服漸務(wù)職柄能。·認(rèn)識(shí)沫監(jiān)理龜：所座謂建蔥設(shè)工畢程監(jiān)瓶理,是指狠具有詢(xún)相應(yīng)鎖資質(zhì)南的工搏程監(jiān)業(yè)理企濃業(yè)，接受沿建設(shè)失單位砌委托河，承哪擔(dān)其鍵項(xiàng)目談管理性工作枕，并只代表隆建設(shè)均單位醒對(duì)承掏包單雅位的辰建設(shè)狼行為梯進(jìn)行劇監(jiān)督誕管理輪的專(zhuān)悟業(yè)化桌服務(wù)霞活動(dòng)桌?！そㄔO(shè)略工程蘆監(jiān)理虧實(shí)施舞前提疼：建木設(shè)工射程監(jiān)皇理只活有在圍建設(shè)久單位框委托國(guó)的情充況下乎，與碌建設(shè)叉單位披訂立側(cè)書(shū)面牙委托澡監(jiān)理地合同志，明奏確了戀監(jiān)理譯的范況圍、夾內(nèi)容勢(shì)、權(quán)及利、顫義務(wù)懼、責(zé)街任等輪，工距程監(jiān)襪理企脖業(yè)才腫能在骨規(guī)定秘的范篩圍內(nèi)濾行使符管理巧權(quán)，擱合法普地開(kāi)店展建紛設(shè)工念程監(jiān)演理?！そㄔO(shè)挎工程落監(jiān)理減的性暑質(zhì)：1、服務(wù)碼性，同建設(shè)麻工程哀監(jiān)理再的服噴務(wù)對(duì)株象是迫建設(shè)息單位慢；2、科學(xué)皺性，3、獨(dú)立竟性，騙開(kāi)展?jié)彻こ讨毂O(jiān)理河過(guò)程瞎中，盒必須熄建立鐮自己鑄的組宋織，組按照扇自己鼠的工屈作計(jì)音劃、繩程序涼、流鉗程、斑方法房誠(chéng)、手計(jì)段，紗根據(jù)備自己趣的判磨斷，妨獨(dú)立段地開(kāi)強(qiáng)展工朝作。4、公正墨性。仰處理絨爭(zhēng)議側(cè)時(shí)，剝應(yīng)當(dāng)享盡量雖客觀咽、公碗正地窗對(duì)待球建設(shè)控單位優(yōu)與承乘建單俯位。業(yè)主要應(yīng)如紅何對(duì)示監(jiān)理備實(shí)施幟監(jiān)督淡控制躺？1、主要憑通過(guò)段監(jiān)理僻月報(bào)曾和進(jìn)希行現(xiàn)靜場(chǎng)檢中查。疊監(jiān)理倘工作輝月報(bào)茫主要裁反映餃內(nèi)容套之一趟就是播對(duì)工紐奉程建珠設(shè)質(zhì)倒量的更控制墾情況行。它懂包括嚼：?jiǎn)吻鹞还せ舔?yàn)宜收情璃況；辨本期斜單位雪工程蟲(chóng)一次懂驗(yàn)收懂合格舞率統(tǒng)撞計(jì)，露單位陳工程暴優(yōu)良深率，館分部蹲工程旨驗(yàn)收亡情況及，施礦工試脈驗(yàn)情貪況；敘質(zhì)量?jī)?chǔ)事故籮；暫鋪停施笛工指服令；姑本期扶工程送質(zhì)量顏分析(包