房地產(chǎn)投資前五章

第5章

房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析5.1房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)、原理與程序

5.1.1房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)是：對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行盈利能力分析與償債能力分析，必要時(shí)，還需對(duì)既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目的主體企業(yè)進(jìn)行盈利能力和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析。項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析是房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的首要目標(biāo)。對(duì)項(xiàng)目清償能力的分析為尋求適宜的資金來(lái)源和融資方案提供重要參考依據(jù)。包含兩個(gè)層次：一是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)清償能力；二是債務(wù)清償能力。

5.1.2房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的基本原理凈現(xiàn)值分析法是整個(gè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)的核心方法體系，其基本思想是：運(yùn)用資金的時(shí)間價(jià)值原理，將項(xiàng)目生命周期內(nèi)各年的成本和收益折算為現(xiàn)值，然后從全部收益折現(xiàn)值之和中減去全部成本折現(xiàn)值之和，再減去無(wú)項(xiàng)目狀態(tài)的財(cái)務(wù)凈效益現(xiàn)值，從而得出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。資金的時(shí)間價(jià)值原理是房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的基本原理。資金時(shí)間價(jià)值是指資金經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值?，F(xiàn)金流量，指把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，計(jì)算期內(nèi)，資金的收入與支出。資金等值，又稱資金等效值，是指不同時(shí)點(diǎn)的不同金額可以具有相等的價(jià)值。

資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算在建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中，資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式見(jiàn)表5-1：

表5-1資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式及其系數(shù)匯總表公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號(hào)復(fù)利終值公式P，i，nF普通年金終值公式A，i，nF公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號(hào)復(fù)利現(xiàn)值公式F，i，nP普通年金現(xiàn)值公式A，i，nP資金回收公式P，i，nA公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號(hào)償債基金公式F，i，nA定差數(shù)列現(xiàn)值公式G，i，nP定差年金公式G，i，nA5.1.3房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的程序

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析是一種規(guī)范化的體系，其基本程序如圖5-2所示：

編制財(cái)務(wù)報(bào)表估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)得出評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)計(jì)算方法選擇評(píng)價(jià)參數(shù)圖5-2房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析程序圖5.2房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算5.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售（營(yíng)業(yè)）收入的估算

1、租售方案的確定

2、租售價(jià)格的確定（重要環(huán)節(jié)）市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是從供需雙方（或買賣雙方）角度，運(yùn)用替代原理，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下同一供求區(qū)域內(nèi)同類、同效用、同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格趨于同一的規(guī)則，對(duì)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正消除差異，以此推算出待估房地產(chǎn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，比準(zhǔn)價(jià)格的理論依據(jù)為替代原理。

成本導(dǎo)向法成本導(dǎo)向法是從供給方（或賣方）角度，運(yùn)用等量投資獲取等量收益的投資原理，根據(jù)產(chǎn)品定價(jià)的一般原則，確定房地產(chǎn)的價(jià)格等于投入所有資本和正常利潤(rùn)之和。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，計(jì)算價(jià)格理論依據(jù)為生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。收益還原法收益還原法是從需求方（或買方）角度，運(yùn)用預(yù)期收益原理，將未來(lái)可能獲得的收益資本化，確定房地產(chǎn)價(jià)格等于其未來(lái)收益期內(nèi)可能獲得的正常凈收益現(xiàn)金流的折現(xiàn)之和，以此推算待估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，收益價(jià)格的理論依據(jù)為效用價(jià)值論。

5.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加的估算房地產(chǎn)銷售(租)租金及附加是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷售和交易階段發(fā)生的一些稅費(fèi)，這些稅費(fèi)是作為銷售收入的扣減，并不參與投資與成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)銷售(租)租金及附加主要包括兩大部分：與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)和土地增值稅。1、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)(1)營(yíng)業(yè)稅

(2)城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅

(3)教育費(fèi)附加(4)教育專項(xiàng)基金(5)交易印花稅

(6)交易管理費(fèi)2．土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物收入的增值部分征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)土地增值額的課稅,實(shí)質(zhì)上是對(duì)土地收益或者是對(duì)地租課稅。

5.2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的估算

1、總成本費(fèi)用的構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)投資成本與費(fèi)用的總和，具體包括：（1）土地使用權(quán)獲取成本（2）前期開(kāi)發(fā)費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（6）建設(shè)單位管理費(fèi)（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（8）管理費(fèi)用（9）銷售費(fèi)用（10）財(cái)務(wù)費(fèi)用

2、總成本費(fèi)用的估算(1)獲取土地的費(fèi)用①國(guó)有土地的出讓價(jià)款②集體土地的征用補(bǔ)償費(fèi)③城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(2)前期開(kāi)發(fā)費(fèi)

(3)建安工程費(fèi)

(4)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

(6)建設(shè)單位管理費(fèi)(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

(8)銷售費(fèi)用(9)財(cái)務(wù)費(fèi)用

5.楊3房地融產(chǎn)投薦資財(cái)掃務(wù)分緊析基暑本報(bào)低表5.棵3.遇1現(xiàn)金肥流量擔(dān)表現(xiàn)金棍流量冰表是譽(yù)財(cái)務(wù)輔分析失使用惜的基煤本報(bào)椅表之屆一。奧現(xiàn)金鳴流量褲表通族過(guò)反脊映房汗地產(chǎn)仙項(xiàng)目摘開(kāi)發(fā)很經(jīng)營(yíng)場(chǎng)期內(nèi)蝕各年霸的現(xiàn)上金流珠入和凱現(xiàn)金戴流出鬼情況禿，用棋以計(jì)跨算財(cái)皂務(wù)內(nèi)充部收鹿益率馬、財(cái)好務(wù)凈門現(xiàn)值宋等反語(yǔ)映項(xiàng)穿目財(cái)卵務(wù)盈絡(luò)利能侄力的您評(píng)價(jià)艘指標(biāo)保。根據(jù)記計(jì)算關(guān)基礎(chǔ)幟不同阻，現(xiàn)魯金流叛量表民可分駛為全忍部投蓋資現(xiàn)客金流甜量表鎮(zhèn)和自猛有資倉(cāng)金現(xiàn)礎(chǔ)金流嗓量表乎。5.扇3.豪2損益績(jī)表?yè)p益攏表是鐵反映幟項(xiàng)目筍計(jì)算慈期內(nèi)甲各年我的利球潤(rùn)總哥額，蝦所得墳稅及測(cè)稅后疤利潤(rùn)撈的分耗配情英況，絕用以哄計(jì)算子投資篇利潤(rùn)稿率、歌投資畫利稅覽率、戰(zhàn)資本瞧余利喘潤(rùn)率怎和資住本金薪凈利辰潤(rùn)率還等靜惹態(tài)指禁標(biāo)的坡表格淋。5.惹3.痰3資金館來(lái)源面與運(yùn)竟用表資金源來(lái)源都與運(yùn)桌用表伐反映崇項(xiàng)目次計(jì)算淡期內(nèi)綱各年量的資鐵金盈誼余或饒短缺割情況念，用扣于選那擇資帖金籌隔措方掙案，戶制定泳適宜女的借駐款及丙償還陡計(jì)劃醫(yī)，并寇為編唯制資恥產(chǎn)負(fù)安債表受提供拳依據(jù)擾，同術(shù)時(shí)還晨可以擺用來(lái)達(dá)計(jì)算努借款支償還叔期。5.既3.蜻4資產(chǎn)牧負(fù)債排表資產(chǎn)后負(fù)債傾表綜肯合反癥映項(xiàng)勤目計(jì)眉算期巷內(nèi)備典年年島末資旨產(chǎn)、慨負(fù)債途和所銅有者慈權(quán)益租的增育減變展化及臥對(duì)應(yīng)電關(guān)系忽，以浴考察絡(luò)項(xiàng)目皂資產(chǎn)徐、負(fù)登債、蠢所有徐者權(quán)墻益的摔結(jié)構(gòu)涼是否級(jí)合理筋，用懼以計(jì)列算資糟產(chǎn)負(fù)曬債率卡指標(biāo)作，進(jìn)脈行清在償能笑力分爸析。資產(chǎn)烈負(fù)債下表的耐主體棒結(jié)構(gòu)洞包括悶三大右部分勸：資禽產(chǎn)、晝負(fù)債呆和所尼有者沃權(quán)益鄰。其末平衡唇關(guān)系致用會(huì)潮計(jì)等重式表崇示，誓即：嚴(yán)資產(chǎn)同＝負(fù)券債+所有援者權(quán)洞益5.莖4.納1反映貧項(xiàng)目戚盈利塞能力錘的指態(tài)標(biāo)反映國(guó)項(xiàng)目甜盈利霧能力筒的指碑標(biāo)包砍括靜甲態(tài)指旁標(biāo)和回動(dòng)態(tài)廁指標(biāo)紡，其既區(qū)別棉在于醉是否食考慮允了資播金的毅時(shí)間軌價(jià)值疊問(wèn)題和。1、靜洞態(tài)指竿標(biāo)的持計(jì)算春與分暑析（1）投組資利悟潤(rùn)率投資兆利潤(rùn)辜率，略又可俘稱為段投資存收益贊率或晚投資禾效果守系數(shù)顏，是葵指房雜地產(chǎn)憐投資烤項(xiàng)目羽開(kāi)發(fā)汽建設(shè)覺(jué)完成協(xié)后正銀常年罷度的殃年利們潤(rùn)總賺額（勵(lì)或預(yù)孟計(jì)回統(tǒng)收期前內(nèi)的倘平均披年利甩潤(rùn)額測(cè)）與痰項(xiàng)目詳總投橫資額撲的比煉率。燭其計(jì)嬸算公腥式為芳：5.渠4房地的產(chǎn)投它資財(cái)跟務(wù)分埋析指若標(biāo)（2）投炮資利擋稅率投資償利稅差率是哈指房爬地產(chǎn)普投資窮項(xiàng)目志開(kāi)發(fā)儲(chǔ)建設(shè)解完成糾后正獲常年部度的織年利壩稅額饞與項(xiàng)零目總翅投資升額的痛比值母，它奸也是赴標(biāo)明昂投資魄效果碧的一承種指徑標(biāo)。卡計(jì)算鍋方法逆類似穿投資障利潤(rùn)真率，浮公式使為：（3）資叢本金蒼利潤(rùn)陪率資本族金利鍛潤(rùn)率妙是指致房地負(fù)產(chǎn)投顛資項(xiàng)顯目開(kāi)灰發(fā)建瀉設(shè)完做成后蜂正常五年度火的年橋利潤(rùn)鬧總額朗與項(xiàng)殲?zāi)抠Y蛇本金瘋之比慚例，戒其計(jì)遵算公歲式為不：（4）靜臺(tái)態(tài)投雀資回金收期靜態(tài)皂投資撥回收申期是先指以默項(xiàng)目推的凈勵(lì)收益鼠來(lái)抵盛償全橡部投杠資（具包括判固定獅資產(chǎn)匹和流胃動(dòng)資蓄金）刮所需提要的報(bào)時(shí)間去。靜郊態(tài)，能即不精考慮粗資金魯時(shí)間腸價(jià)值案。3、動(dòng)伍態(tài)指炭標(biāo)的遼計(jì)算抱與分壟析動(dòng)態(tài)杠指標(biāo)號(hào)是指莊考慮膝資金訓(xùn)時(shí)間止價(jià)值妨因素帆的影惑響而岸計(jì)算銷的指跟標(biāo)，解主要淋包括酬財(cái)務(wù)閣凈現(xiàn)聚值、苦財(cái)務(wù)吩內(nèi)部病收益晃率和豈動(dòng)態(tài)艙投資喊回收喚期。（1）財(cái)燭務(wù)凈突現(xiàn)值郊（FN量PV）財(cái)務(wù)申凈現(xiàn)途值是委指將羞投資輩期內(nèi)元不同銹時(shí)間擦所發(fā)貴生的處凈現(xiàn)起金流襪量，申以一支定的蓄折現(xiàn)貸率折扛算到勒第零椅年，跌將各輝期的榴凈現(xiàn)責(zé)值相場(chǎng)加，唉所得舊之和從即為柿財(cái)務(wù)像凈現(xiàn)漫值。時(shí)財(cái)務(wù)源凈現(xiàn)刻值計(jì)殖算公衫式為顧：（2）財(cái)摟務(wù)內(nèi)忠部收令益率水（FI叼RR）財(cái)務(wù)鞠內(nèi)部絡(luò)收益鮮率是部重要抄的動(dòng)溜態(tài)分糖析指迅標(biāo)，股它是殊指使徒計(jì)算炊期內(nèi)依各年里凈現(xiàn)谷金流胃量現(xiàn)扛值之胳和為嬌零時(shí)包的折彼現(xiàn)率變。內(nèi)徒部收急益率祖反映劫擬投涼資項(xiàng)鼠目的丸實(shí)際霉投資親的收脫益水劉平。桑其計(jì)贏算公晶式為勿：（3）動(dòng)始態(tài)投愿資回哭收期動(dòng)態(tài)么投資庫(kù)回收雪期是擋在考廁慮了揭資金稻的時(shí)狹間價(jià)注值的聯(lián)基礎(chǔ)撓上，莖在吳基砌準(zhǔn)折爆現(xiàn)率搖條件乘下投遇資項(xiàng)宅目從棍投資荒開(kāi)始喝到項(xiàng)防目?jī)粲找孚w補(bǔ)償洽投資枝額為剃正所矛經(jīng)歷蔬的時(shí)蒼間。公式懷如下銅：5.兩4.喉3反映覺(jué)項(xiàng)目歐清償傲能力襯的指思標(biāo)反映耐項(xiàng)目技清償哨能力罷的指據(jù)標(biāo)通忘常包損括借餓款償爐還期巴、資脂產(chǎn)負(fù)晨債率愧、流趨動(dòng)比桃率和各速動(dòng)芹比率奔等靜散態(tài)指止標(biāo)。1、借良款償羊還期借款露償還富期是仔指在麗房地骨產(chǎn)開(kāi)貢發(fā)經(jīng)競(jìng)營(yíng)期機(jī)內(nèi)，但使用燭可用勸作還琴款的渴利潤(rùn)采、折帖舊及晶其他棗還款昏資金城，償慚還建邪設(shè)投誤資借漸款本妨金和戒利息垮所需紗要的久時(shí)間嬌。借姐款償垃還期俱的計(jì)徑算公率式為貼：2、資扣產(chǎn)負(fù)爐債率資產(chǎn)佳負(fù)債突率是國(guó)負(fù)債瓜總額的除以驚資產(chǎn)姜總額章的百血分比慢，也矮就是鉛負(fù)債惑總額東與資手產(chǎn)總股額的埋比例嶄關(guān)系裳。資盒產(chǎn)負(fù)戴債率趟反映樓在總除資產(chǎn)撇中有費(fèi)多大瓣比例殼是通制過(guò)借宋債來(lái)綱籌資上的，選也可家以衡哨量企抬業(yè)在愈清算縫時(shí)保淋護(hù)債涉權(quán)人訪利益朗的程鞠度。仔資產(chǎn)顛負(fù)債慢率的顧計(jì)算務(wù)