北京復(fù)地首府房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品配比及售價(jià)預(yù)期建議

PEKINGHOUSE首府南區(qū)項(xiàng)目

產(chǎn)品配比及售價(jià)預(yù)期建議

北京策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

2005年3月29日

目錄1.區(qū)域辦公物業(yè)的研究2.酒店式公寓市場(chǎng)的研究3.區(qū)域商業(yè)物業(yè)的研究4.案例參照及定位前的分析5.首府南區(qū)定位建議6.產(chǎn)品配比及售價(jià)預(yù)期建議

21.區(qū)域辦公物業(yè)的研究3辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研--結(jié)論在新興辦公區(qū)域形成的同時(shí)，本區(qū)域未來幾年辦公物業(yè)市場(chǎng)也面臨比較險(xiǎn)惡的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。尤其是來自本區(qū)域以住宅立項(xiàng)的辦公產(chǎn)品對(duì)純寫字樓產(chǎn)品的直接沖擊，將會(huì)持續(xù)到2008年-2010年。目前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的在售辦公物業(yè)多為以住宅立項(xiàng)的商住辦公樓，憑借政策縫隙的優(yōu)勢(shì)，以較低價(jià)位的價(jià)位沖擊市場(chǎng)，而且產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，目前區(qū)域供給的主力辦公物業(yè)的銷售均價(jià)在7000元—12000元一線。目前區(qū)域內(nèi)的客群需求較為旺盛，客源穩(wěn)定；但多為承租能力較弱的中小型的企業(yè)或成長(zhǎng)型企業(yè)。也使區(qū)域商務(wù)氛圍的檔次有相當(dāng)程度的拉低。區(qū)域在未來五年內(nèi)，本案所處的西大望路-百子灣-兩廣路延長(zhǎng)線區(qū)域?qū)⑿纬沙^200萬平方米的綜合辦公區(qū)域，從而形成具有較好商務(wù)氛圍的新興商務(wù)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)尚無高檔辦公物業(yè)的進(jìn)駐，目前區(qū)域辦公物業(yè)租賃均價(jià)為：2.0-3.1元/天/平米。4區(qū)域辦公物業(yè)供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱規(guī)模開盤時(shí)間外企fescoA棟商務(wù)辦公1.98萬預(yù)計(jì)06年上市B棟甲級(jí)寫字樓2.67萬2005.8珠江帝景商住辦公4.6萬2003.12高檔寫字樓9.6萬預(yù)計(jì)08年上市樂成國(guó)際中心高檔寫字樓6.0萬預(yù)計(jì)07年上市后現(xiàn)代城二期商務(wù)辦公2.8萬2004.3四期6.4萬預(yù)計(jì)06年上市金港國(guó)際商住辦公樓2.0萬2003.10蘋果社區(qū)蘋果LOFT7.0萬2005.10.27EVD大廈8.0萬預(yù)計(jì)06年上市蒙太奇SOHO商務(wù)公寓12.0萬預(yù)計(jì)06年上市CBD東都南區(qū)商務(wù)寫字樓1.8萬預(yù)計(jì)06年上市西區(qū)商務(wù)寫字樓5.3萬2005.8CBD傳奇商務(wù)寫字樓2.5萬預(yù)計(jì)07年上市大城國(guó)際中心高檔寫字樓5.0萬預(yù)計(jì)06年上市廣渠路地塊高檔寫字樓10萬預(yù)計(jì)08、09年金都杭城高檔寫字樓4.0萬未確定成榮地產(chǎn)高檔寫字樓10萬未確定化工廠地塊高檔寫字樓6.8萬未確定石韻浩庭商住辦公樓0.6萬2004.6區(qū)域在售辦公物業(yè)面積：15.6萬平米區(qū)域前在供應(yīng)辦公面積：84.4萬平米區(qū)域在未來幾年內(nèi)，將形成超過200萬平方米的綜合辦公商務(wù)區(qū)。同時(shí)在未來幾年內(nèi)潛在供應(yīng)的辦公物業(yè)面積放量非常大，本區(qū)域的辦公物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻。5區(qū)域辦公物業(yè)銷售狀況項(xiàng)目名稱規(guī)模開盤時(shí)間銷售價(jià)格銷售去化外企fescoB棟甲級(jí)寫字樓2.67萬2005.812000--珠江帝景商住辦公4.6萬2003.12920086%后現(xiàn)代城二期商務(wù)辦公2.8萬2004.3810093%金港國(guó)際商住辦公樓2.0萬2003.10800096%蘋果社區(qū)蘋果LOFT7.0萬2005.10.271560074%CBD東都西區(qū)商務(wù)寫字樓5.3萬2005.8780032%石韻浩庭商住辦公樓0.6萬2004.67800100%整購(gòu)?fù)馄骹esco的A區(qū)小戶型80-100商務(wù)辦公在05年初推出后封盤停止銷售，現(xiàn)推出B區(qū)甲級(jí)寫字樓1100平米整層銷售，報(bào)價(jià)為12000元/平方米，并有相當(dāng)程度的折扣空間。蘋果社區(qū)北區(qū)轉(zhuǎn)基因蘋果蘋果LOFT，以其獨(dú)特特的產(chǎn)品得到市場(chǎng)的認(rèn)同，售價(jià)達(dá)到14700元/平方米，但由于此類產(chǎn)品層高6米，客戶可做2層使用，實(shí)際價(jià)格在7500元左右。區(qū)域辦公物業(yè)銷售均價(jià)為7000元/平米-12000元/平米區(qū)域內(nèi)在售辦公物業(yè)多為商住辦公樓為主，價(jià)位較低；低價(jià)位的物業(yè)銷售去化較快。6區(qū)域辦公物業(yè)租賃狀況項(xiàng)目名稱規(guī)模開盤時(shí)間銷售價(jià)格去化狀況租賃狀況外企fescoB棟甲級(jí)寫字樓2.67萬2005.812000—--珠江帝景商住辦公4.6萬2003.12920086%3.1元/天/平米后現(xiàn)代城二期商務(wù)辦公2.8萬2004.3810093%2.0元/天/平米金港國(guó)際商住辦公樓2.0萬2003.10800096%2.8元/天/平米石韻浩庭商住辦公樓0.6萬2004.67800整售100%目前全部空置租2.6元/天/平米九龍花園民宅兩居120平米，4000元/月石韻浩庭民宅兩居110平米，4800元/月；三居140平米，6000元/月區(qū)域內(nèi)尚無高檔辦公物業(yè)入住區(qū)域辦公物業(yè)租賃均價(jià)為：2.0-3.1元/天/平米區(qū)域內(nèi)企業(yè)的承租能力較弱7區(qū)域辦公物業(yè)客群特征項(xiàng)目名稱規(guī)模銷售價(jià)格戶型分割客群特征（部分為定位）外企fescoA棟商務(wù)辦公1.98萬--80-100平米定位中小型企業(yè)，以傳媒、廣告、貿(mào)易等行業(yè)為主B棟甲級(jí)寫字樓2.67萬120001100平米以上定位企業(yè)總部以涉外機(jī)構(gòu)、傳媒業(yè)為主珠江帝景商住辦公4.6萬920090-163平米多為中小型貿(mào)易公司等高檔寫字樓9.6萬----定位高端傳媒公司后現(xiàn)代城二期商務(wù)辦公2.8萬810073-168平米多為SOHO辦公,為活躍在東區(qū)的成長(zhǎng)型公司蘋果社區(qū)蘋果LOFT2.5萬1560060-194平米定位為studio工作室，小型攝影棚、電視臺(tái)演播廳以及制作公司等；年輕人、藝術(shù)家以及追求創(chuàng)意的廣告公司，傳媒巨頭們所帶來的附屬型公司和創(chuàng)意工作者EVD大廈4.0萬--100-4000平米定位為CBD不同規(guī)模公司，適合發(fā)展中的中小企業(yè)自由拓展空間，亦有大型企業(yè)整層或多層辦公蒙太奇SOHO5.5萬--78-149平米定位為CBD精英商務(wù)人士CBD東都西區(qū)商務(wù)辦公5.3萬7500160-640平米中小型貿(mào)易公司為主區(qū)域內(nèi)客戶多為傳媒、廣告業(yè)以及商貿(mào)業(yè)為主，需求方面的鮮明特點(diǎn)如下——（1）對(duì)擬租寫字樓的硬件設(shè)施以及物業(yè)管理水平等要求不高。（2）承租能力較弱（3）希望住宅辦公物業(yè)能夠具有寫字樓的品質(zhì)，以降低此類物業(yè)對(duì)自身企業(yè)形象負(fù)面影響。

8區(qū)域辦公物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目位于CBD的東南方向，廣渠路與西大望路交叉路口的西北角，整個(gè)項(xiàng)目占地近28000平米，總建筑面積137000平米，其中5.0萬平方米的公寓及配套和8.7萬平方米的寫字樓、商鋪及配套；設(shè)計(jì)時(shí)尚、俊朗，極具現(xiàn)代氣息，是本區(qū)域內(nèi)唯一集地標(biāo)性寫字樓、大型臨街底商及高檔公寓的高標(biāo)準(zhǔn)集合性項(xiàng)目。目前在售B區(qū)2.67萬平方米的標(biāo)志性甲級(jí)寫字樓（整層1100平米銷售）擁有近5000平米的配套會(huì)所，內(nèi)有游泳館、網(wǎng)球館、壁球館、沙壺球室、乒乓球室、健身中心、桑拿康體中心、咖啡室、茶室、中西餐廳等；5000余平米的水系園林景觀自西向東自然梯級(jí)落差；社區(qū)內(nèi)完全人車分流的安靜設(shè)計(jì)（全部地下車位，比例高達(dá)1：1.5）；采自地下1600米深的天然溫泉水；人性化的高智能安防系統(tǒng)。

外企FESCO9區(qū)域辦公物業(yè)個(gè)案分析蘋果社區(qū)北區(qū)——轉(zhuǎn)基因蘋果轉(zhuǎn)基因蘋果[國(guó)際商務(wù)傳媒港]三棟樓建筑組成，從西向東由低到高，依次呈階梯狀排列，依次為蘋果LOFT，ＥＶＤ大廈，蘋果蒙太奇SOHO樓目前在售：蘋果LOFT銷售價(jià)格：15600元/平方米蘋果LOFT層高達(dá)5.6米，開發(fā)商利用層高高度而進(jìn)行的全躍層處理，不但創(chuàng)造出獨(dú)一無二個(gè)性化空間，使業(yè)主獲得了超出購(gòu)買面積一倍的實(shí)際面積，使業(yè)主的利益成倍擴(kuò)大。作為辦公的LOFT以奢侈的空間喚回了人們的創(chuàng)造力和激情，特別適合一些需要空間高度和創(chuàng)意型的公司，比如電視臺(tái)演播廳、影視公司、廣告公司、藝術(shù)工作室、產(chǎn)品展示和追求創(chuàng)意個(gè)性的IT企業(yè)，studio工作室，小型攝影棚、電視臺(tái)演播廳以及制作公司等；年輕人、藝術(shù)家以及追求創(chuàng)意的廣告公司；傳媒巨頭們所帶來的附屬型公司和創(chuàng)意工作者。在空間上，除了能向上發(fā)展，兩個(gè)單元之間還能自由打通，空間創(chuàng)新性、自由度高，使得蘋果LOFT具有了多種的可能性。10區(qū)域辦公物業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目位于北京CBD邊緣西大望路甲23號(hào)，占地34萬平方米，總建筑面積90多萬平方米。雙地標(biāo)甲級(jí)寫字樓(與CBD的各地標(biāo)相呼應(yīng))、五星級(jí)酒店與會(huì)所、酒店式服務(wù)公寓、高檔商住公寓、高檔住宅相配合的綜合性大型高檔社區(qū)商住公寓：1號(hào)樓已于2004年9月入住，已經(jīng)去化86%，多為中小型貿(mào)易公司等，此案消化時(shí)間較長(zhǎng)。

目前在售：8號(hào)商住公寓2005年6月18日開盤，均價(jià)：9500元/平方米，預(yù)計(jì)2005年12月30日入住，主力戶型為114-125平方米戶型。

珠江帝景11區(qū)域辦公物業(yè)個(gè)案分析CBD東都整體項(xiàng)目是40萬平方米的綜合體，其中商業(yè)部分30萬平方米。目前進(jìn)行整體招商，包括百盛購(gòu)物中心、紅星美凱龍、法國(guó)迪卡儂等著名品牌商家都將落戶。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)，緊鄰東四環(huán)，交通很便利。目前在售：西區(qū)商務(wù)辦公5.3萬平方米高層塔樓銷售價(jià)格：7800元/平方米西區(qū)簡(jiǎn)介

建筑面積：8.5萬平米

業(yè)態(tài)構(gòu)成：純商務(wù)寫字樓/底商

西區(qū)共有五棟樓體，其中包括5.25萬平米的寫字樓和一部分底商；每個(gè)戶型之間可互相打通、并自由分割的辦公空間，開創(chuàng)真正意義上的高效率商務(wù)時(shí)代。12區(qū)域辦公物業(yè)個(gè)案分析位于百子灣路，憑借其獨(dú)特的產(chǎn)品特色與在CBD區(qū)域的超低價(jià)格，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。2002年9月份一期開盤銷售。二期４、５號(hào)樓全力推出原創(chuàng)寫字樓――后OFFICE。2.8萬平方米，共計(jì)230戶；客群多為SOHO,活躍在東區(qū)的成長(zhǎng)型公司量身打造。8100元/平方米的超低價(jià)格對(duì)市場(chǎng)形成巨大的沖擊。目前在售三期的尾房，四期KIDULTS公寓于2005年8月15日正式開盤，主推戶型為80-100平方米，目前熱銷。另四期將有6.4萬平方米的寫字樓將于2006年推向市場(chǎng)。

后現(xiàn)代城132.酒店式公寓市場(chǎng)的研究14

酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研—結(jié)論1、目前市場(chǎng)上在售的酒店式公寓整體供應(yīng)量約為50-60萬平米，整體銷售狀況良好，銷售均價(jià)為11564元/平米；2、市場(chǎng)上面積處于90平米以下戶型銷售速度相對(duì)較快，100平米以上面積去化較慢；4、未來幾年潛在的市場(chǎng)供應(yīng)量日益增加，但該類產(chǎn)品需求比較旺盛，市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)有利；5、主要以投資類客群為主，自主型客戶為輔；6、該類產(chǎn)品市場(chǎng)投資回報(bào)率在5%-10%之間；投資客戶非?？粗匚飿I(yè)租賃的服務(wù)以及對(duì)業(yè)主投資回報(bào)保障的銷售形式。15

酒店式公寓供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱珠江帝景（17#）大成國(guó)際（3#）晶都國(guó)際沿海賽洛城美華世紀(jì)銀鉆公寓紐約客供應(yīng)量m2——63640約3萬約6.4萬3980011萬16497套數(shù)171716456——238883250據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在售酒店式公寓總體量約有50-60萬平米。部分在售酒店式公寓物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)情況16

酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研—酒店式公寓銷售狀況項(xiàng)目名稱珠江帝景大成國(guó)際晶都國(guó)際美華世紀(jì)銀鉆公寓紐約客售價(jià)（元/平米）12000797311000160001800011611銷售率100套55套約440套200套未開234套銷售方式自然銷售自然銷售10年包租1-3年包租，8%回報(bào)率部分在售酒店式公寓物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)銷售情況17據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),整體平均租金為21.8美元/平方米·月，但因位置不同，租金的差別也十分懸殊區(qū)域平均租金水平($)燕莎26.6國(guó)貿(mào)30.96亞運(yùn)村11.9王府井18.03

酒店式公寓物業(yè)租賃狀況18

酒店式公寓物業(yè)客群特征區(qū)域酒店式公寓物業(yè)客群特征主要分為兩大類：1、投資類按地域分有：外地—江浙一帶客戶（來自溫州等地）、山西煤商等本地—高級(jí)白領(lǐng)投資群體外籍：境外投資者2、自用類北京工作的高級(jí)白領(lǐng)和各種中小企業(yè)主等；在京工作的外籍人士；部分外省市機(jī)構(gòu)以對(duì)外窗口的目的購(gòu)買。19

酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研—個(gè)案分析大成國(guó)際中心占地面積：43080平方米建筑面積：197425平方米容積率：3.30

綠化率：30%總戶數(shù)：760套物業(yè)管理費(fèi)：平層：3元/平方米/月，躍層：5元/平方米/月酒店式服務(wù)公寓建筑面積為63640平方米；購(gòu)物廣場(chǎng)面積近68000平方米，5A級(jí)智能化寫字樓面積為21973平方米。酒店式服務(wù)公寓戶型面積40-90平方米層高3.1米，躍層6.2米。開盤時(shí)間：2005-11-152、銷售狀況：平層均價(jià)：7000元/平方米，躍層均價(jià)：11000元/平方米15層新開15套平層均價(jià)7100—7400元/平方米剩余戶型銷售開發(fā)商欲和寫字樓部分1+1捆綁銷售3、客戶構(gòu)成：CBD內(nèi)工作的白領(lǐng)、外籍人士203.區(qū)域商業(yè)物業(yè)的研究21商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研—結(jié)論區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有供應(yīng)量為20萬平米左右。區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量40萬平米左右區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售狀況穩(wěn)定，銷售狀況良好。區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租賃狀況較為穩(wěn)定，租金約3－4元/平米/天，處于低檔階段；租賃客群受眾較為廣泛。部分個(gè)案租金達(dá)8元/平米/天區(qū)域商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)豐富，百貨、零售業(yè)、餐飲業(yè)均有所供應(yīng)，娛樂業(yè)較為匱乏。比較性購(gòu)物商業(yè)比例較少，便利性商業(yè)比例較大。區(qū)域商業(yè)一級(jí)客群較少，租金承受力較差；租金承受力較強(qiáng)的客群較為缺少；二級(jí)客群（消費(fèi)客群）消費(fèi)潛力實(shí)力較強(qiáng)，消費(fèi)檔次、類別取向較為明顯。22

區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)狀況（數(shù)據(jù)來源：北京策源市場(chǎng)部調(diào)研數(shù)據(jù)）項(xiàng)目名稱規(guī)模開盤時(shí)間外企FESCO150002005.8珠江帝景400002003.12100000預(yù)計(jì)2006.7樂成國(guó)際60002005.2后現(xiàn)代城100002004.330000預(yù)計(jì)2006年入市金港國(guó)際30002003.104000預(yù)計(jì)2006年3月蘋果社區(qū)80000預(yù)計(jì)2006年CBD東都250000預(yù)計(jì)2006年23區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售狀況項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間銷售價(jià)格銷售去化外企FESCO2005.826000（報(bào)價(jià)）6000平米整售珠江帝景2003.122000028％后現(xiàn)代城2004.31500019％金港國(guó)際2003.101700029%蘋果社區(qū)2005.1029000（報(bào)價(jià)）－－CBD東都2005.8125153％易構(gòu)空間2004.11500090％（數(shù)據(jù)來源：北京策源市場(chǎng)部調(diào)研數(shù)據(jù)）24區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租賃狀況項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（成交價(jià)）商業(yè)體量（平米）租賃狀況外企FESCO26000（報(bào)價(jià)）15000--珠江帝景1325714000050％蘋果社區(qū)2900080000--后現(xiàn)代城1500040000前期10000平米全部租出CBD東都12515300000－－樂城國(guó)際22000（報(bào)價(jià)）6171－－風(fēng)度柏林30000（報(bào)價(jià)）8000前期2000平米全部租出金港國(guó)際170006995前期3000平米商業(yè)首層租出，二層空置易構(gòu)空間150001000首層底商全部租出（數(shù)據(jù)來源：北京策源市場(chǎng)部調(diào)研數(shù)據(jù)）25區(qū)域商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（成交價(jià)）商業(yè)體量（平米）業(yè)態(tài)規(guī)劃外企FESCO26000（報(bào)價(jià)）15000--珠江帝俗餐飲街、歐洲風(fēng)情街蘋果社區(qū)2900080000酒吧街及商業(yè)配套后現(xiàn)代城1500040000酒吧街、商業(yè)配套、餐飲休閑CBD東都12515300000綜合商業(yè)廣場(chǎng)，主營(yíng)百貨、家居樂城國(guó)際22000（報(bào)價(jià)）6171社區(qū)商業(yè)配套風(fēng)度柏林30000（報(bào)價(jià)）8000臨街商業(yè)配套金港國(guó)際170006995社區(qū)商業(yè)配套易構(gòu)空間150001000臨街商業(yè)配套（數(shù)據(jù)來源：北京策源市場(chǎng)部調(diào)研數(shù)據(jù)）26項(xiàng)目名稱：珠江帝景商業(yè)體量：140000平米，現(xiàn)上市供應(yīng)40000平米項(xiàng)目位置：本地塊南側(cè)，北鄰廣渠路，西鄰西大望路銷售均價(jià)：20000元/平米（報(bào)價(jià)）銷售狀況：28％租賃狀況：4.5元/平米（報(bào)價(jià)）實(shí)際成交價(jià)格約3元/平米左右。整體北區(qū)售給小業(yè)主，南區(qū)目前開發(fā)商持有，可租可售；分割面積為40-200平米左右。業(yè)態(tài)規(guī)劃：民族餐飲一條街及歐洲風(fēng)情購(gòu)物街。目前北區(qū)小業(yè)主購(gòu)買區(qū)域經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為寵物店、藥店、洗衣店等。南區(qū)開發(fā)商持有部分租賃業(yè)態(tài)為寵物店、西餐、高檔家具等。東區(qū)尚未銷售，目前為客戶積累階段，意向客戶為100多家左右；西區(qū)鋪位租金較高，單價(jià)在36000元/平米左右，有意向客戶洽談。A區(qū)10萬平米商業(yè)整售給華聯(lián)，預(yù)計(jì)明年開工，后年?duì)I業(yè)。優(yōu)惠措施：前期有半年免租期付款方式為押三付三，提供5成10年按揭，一次性付款98折工程條件：4.9米凈高，上下水均有，但沒有排污，門寬10米左右。物業(yè)費(fèi)：4.98元/月/平米。商業(yè)物業(yè)個(gè)案分析27項(xiàng)目名稱：蘋果社區(qū)商業(yè)體量：80000平米銷售均價(jià)：29000元/平米銷售狀況：目前尚未有簽約客戶租賃狀況：尚未開始租賃業(yè)態(tài)規(guī)劃：臨街及社區(qū)商業(yè)配套、二十二院酒吧街及餐飲。二十二院街雖未開售，但前期推廣已經(jīng)做過多次，知名度較高，也是項(xiàng)目商業(yè)的一大亮點(diǎn)和賣點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃為酒吧娛樂一條街，區(qū)域內(nèi)較為缺乏此類業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)前景看好。但前期商業(yè)售價(jià)較高，會(huì)給招商造成一定困難，商戶前期經(jīng)營(yíng)壓力較大。商業(yè)物業(yè)個(gè)案分析28商業(yè)物業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱：后現(xiàn)代城商業(yè)體量：40000平米銷售均價(jià)：15000元/平米銷售狀況：19％租賃狀況：3元/平米后期30000平米酒吧街尚未上市，前期配套商業(yè)租賃90％左右。業(yè)態(tài)規(guī)劃：臨街及社區(qū)商業(yè)配套、酒吧街及餐飲前期10000平米商業(yè)已經(jīng)開始銷售，租賃狀況良好，經(jīng)營(yíng)狀況一般，主要為社區(qū)服務(wù)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有洗衣店、酒吧、咖啡廳、超市、餐廳等。后期有主題為“ROLLING”的酒吧街，約30000平米左右，售價(jià)為20000元/平米左右。29項(xiàng)目名稱：CBD東都商業(yè)體量：300000平米銷售均價(jià)：12515元/平米銷售狀況：3％租賃狀況：尚未開始租賃業(yè)態(tài)規(guī)劃：綜合商業(yè)廣場(chǎng)，以百貨業(yè)及家居商業(yè)為主。目前項(xiàng)目商業(yè)上市8套左右，約50000平米，已經(jīng)銷售2套，為臺(tái)灣人購(gòu)買，自營(yíng)或投資未定。整體項(xiàng)目商業(yè)表現(xiàn)良好，售價(jià)較低；后期有25000平米商業(yè)上市，規(guī)劃為家居廣場(chǎng)及綜合商業(yè)，為地塊周邊最大量體的商業(yè)供應(yīng)。商業(yè)物業(yè)個(gè)案分析30項(xiàng)目名稱：風(fēng)度柏林商業(yè)體量：8000平米銷售均價(jià)：30000元/平米（報(bào)價(jià)）銷售狀況：前期2000平米底商銷售完畢，租賃狀況良好，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為超市、藥店、美發(fā)、洗衣等社區(qū)生活配套商業(yè)。后期有6000平米商業(yè)上市，有意向大型餐飲準(zhǔn)備整購(gòu)，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)30000元/平米。

商業(yè)物業(yè)個(gè)案分析31項(xiàng)目名稱：金港國(guó)際商業(yè)體量：7000平米銷售均價(jià)：17000元/平米（報(bào)價(jià)）銷售狀況：29％租賃狀況：2元/平米，首層全部租出，二層空置業(yè)態(tài)規(guī)劃：臨街及社區(qū)商業(yè)配套。首期推出商業(yè)全部銷售，售價(jià)13000起，均價(jià)約17000元左右，租賃率達(dá)到50％左右，主營(yíng)業(yè)態(tài)為藥店、美發(fā)店、美容店、煙草超市、小型餐飲等配套商業(yè)設(shè)施，主要滿足小區(qū)居民日常生活消費(fèi)需求。后期有約3000平米商業(yè)預(yù)計(jì)與2006年3月推出，售價(jià)未定。商業(yè)物業(yè)個(gè)案分析32項(xiàng)目名稱：易構(gòu)空間商業(yè)體量：1000平米銷售均價(jià)：15000元/平米銷售狀況：90％租賃狀況：2元/平米業(yè)態(tài)規(guī)劃：臨街及社區(qū)商業(yè)配套。全部為臨街首層底商，已全部銷售完畢，經(jīng)營(yíng)狀況一般，主要服務(wù)于小區(qū)及周邊居民。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為超市、洗染店、美發(fā)店等生活配套。商業(yè)物業(yè)個(gè)案分析334.案例參照及定位前的分析34區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀物業(yè)共性——辦公形態(tài)物業(yè)共性1：住宅立項(xiàng)的辦公定位產(chǎn)品，使用年限70年，可按照住宅物業(yè)進(jìn)行銀行貸款。對(duì)于客戶尤其是投資者，此類物業(yè)的投資進(jìn)入門檻更低，這也是商住產(chǎn)品目前擾亂北京寫字樓市場(chǎng)格局的地方共性2：物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)匹配達(dá)到的乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)甚至準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。由于政府對(duì)住宅辦公的法規(guī)規(guī)定存在縫隙，部分商住產(chǎn)品的品質(zhì)已經(jīng)達(dá)到乙級(jí)，準(zhǔn)甲級(jí)甚至甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。共性3：初始入市的姿態(tài)均以低于周邊同類產(chǎn)品價(jià)格的姿態(tài)，博得投資者的關(guān)注以及投資興趣。共性4：成熟穩(wěn)健的租務(wù)策略或租務(wù)服務(wù)，打消投資者對(duì)于投資前景的疑慮。共性5：在推廣中有成熟的概念包裝，并在造勢(shì)方面擅長(zhǎng)炒作。35市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀物業(yè)共性——酒店式公寓形態(tài)物業(yè)共性1：對(duì)于提供包租返租服務(wù)的項(xiàng)目，具有強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)以及雄厚實(shí)力背景的開發(fā)企業(yè)最容易得到成為客戶的信賴。對(duì)于此種物業(yè)，物業(yè)本身產(chǎn)品甚至價(jià)格都不是客戶關(guān)心的重點(diǎn)，重點(diǎn)是對(duì)于包租返租承諾的兌現(xiàn)程度，以及是由何種企業(yè)做出的此種承諾。共性2：對(duì)于自然銷售的項(xiàng)目，價(jià)格因素以及價(jià)格所匹配的產(chǎn)品性能成為主要成交因素，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)均是在價(jià)格有吸引力或產(chǎn)品性價(jià)比高的項(xiàng)目。共性3：項(xiàng)目以精裝修甚至配齊家具電器家居的全成品的形式推向市場(chǎng)，此類物業(yè)對(duì)于投資者尤其是外地投資客的投資提供更便捷的服務(wù)，從而降低投資門檻。共性4：項(xiàng)目在后期物業(yè)管理的職能上，明顯偏向于經(jīng)營(yíng)色彩，在提供物業(yè)管理基本職能的基礎(chǔ)上，可以提供租賃經(jīng)營(yíng)方面的服務(wù)。36市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀物業(yè)共性——商業(yè)形態(tài)物業(yè)共性1：良好的交通環(huán)境，緊鄰城市主干路；道路人行通達(dá)性良好，便于人群往來。共性2：周邊居民分布密度較大，消費(fèi)水平及頻率較高。共性3：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)多樣，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，具有很強(qiáng)的消費(fèi)吸納能力。共性4：適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)可承受規(guī)模，不超過市場(chǎng)商業(yè)承受能力。共性5：良好的建筑形態(tài)，人流動(dòng)線合理，建筑布局舒適，符合主力店鋪要求。共性6：良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃，合理安排店鋪布局，業(yè)態(tài)平衡，租金穩(wěn)定，同時(shí)為商家預(yù)留利潤(rùn)空間，前期租金較低，減輕租戶初期經(jīng)營(yíng)資金壓力，同時(shí)充分滿足消費(fèi)者需求。共性7：租售比例恰當(dāng)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商戶、消費(fèi)者的“四贏”。共性8：有良好的商業(yè)形象。共性9：便于商業(yè)管理公司的全局管理。37跟蹤參數(shù)銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(￥)銷售均價(jià)(￥/m2)2005/10312257.6133903026150172005/11866049.1898528443162882005/12332698.9443461202161032006/18799.3111886900148712006/2151191.5917819845149552006/3232354.093533977815012合計(jì)19615350.7224093919415696銷售均價(jià)：15696元/平米去化速度：33套/月，較快層高達(dá)5.6米，6.4米開間；單層戶型范圍60-194平米（標(biāo)準(zhǔn)單元為60平米左右）；定位為studio工作室，小型攝影棚、電視臺(tái)演播廳以及制作公司等；年輕人、藝術(shù)家以及追求創(chuàng)意的廣告公司，傳媒巨頭們所帶來的附屬型公司和創(chuàng)意工作者蘋果LOFT38公寓式酒店案例——THEASCOTT雅詩(shī)閣（北京）北京雅詩(shī)閣位于北京商務(wù)核心區(qū)，由新加坡政府投資產(chǎn)業(yè)公司（GICRealEstate）和雅詩(shī)閣集團(tuán)的聯(lián)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)。公寓擁有各類客房272間套，提供包括以日起租在內(nèi)的長(zhǎng)短期公寓式酒店租賃服務(wù)酒店提供的服務(wù)內(nèi)容：酒店接受各種主要的信用卡支付。賓館服務(wù)及設(shè)施商務(wù)中心會(huì)議室國(guó)際長(zhǎng)途直撥電話國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途直撥電話衛(wèi)星電視西餐廳傳真服務(wù)秘書服務(wù)洗衣服務(wù)休閑設(shè)施健身中心游泳池桑拿蒸汽房按摩房按摩池

39案例-THEASCOTT雅詩(shī)閣（北京）名稱檔次位置日租金客群出租率室內(nèi)設(shè)施雅詩(shī)閣高檔國(guó)貿(mào)橋東南角一居105平米1009元人民幣兩居170平米1819元人民幣三居249平米2649元人民幣（以上為一天起租價(jià)格，超過30天有10%-15%的優(yōu)惠幅度）外籍高端客群，不超過一年的中短期居住為主60%精裝修，國(guó)外品牌高檔家具，國(guó)外品牌高檔電器，廚房設(shè)施國(guó)際青年旅社中檔長(zhǎng)虹橋西南角套房30平米（兩人間）320元套房40平米（四人間）480元套房45平米（六人間）600元外籍中端青年客群，其中以自助游為主，本地中端客群，以不超過十五天的短期居住為主。55%一般裝修，簡(jiǎn)單家具，無獨(dú)立廚房衛(wèi)浴設(shè)施。戶型短期租金（美元/天）月租金（美元/月）長(zhǎng)租優(yōu)惠幅度一居105平方米1352350五-八折一居120平方米1542680五-八折二居178平方米2704700五-八折二居205平方米3115410五-八折三居249平方米3806575五-八折北京雅詩(shī)閣租金狀況以及與中低端酒店公寓物業(yè)對(duì)比

405.首府南區(qū)定位建議41本案的地塊特征基本情況本地塊形狀為狹長(zhǎng)型、臨街。從地塊形狀以及控規(guī)指標(biāo)來看，對(duì)本案在定位上已經(jīng)有了相對(duì)明顯的限定交通環(huán)境（1）南地塊南鄰廣渠路，紅線后退6米建綠化帶，但不影響本項(xiàng)目臨街；西鄰西大望路，部分商業(yè)可以臨街。西大望路及廣渠路均為區(qū)域內(nèi)主干道，交通通達(dá)性能較好。區(qū)域交通輻射范圍較廣，地段的商務(wù)商業(yè)潛力較大，有效人群范圍較廣。（2）地段交通車流量較大，且以載人為主。（3）區(qū)域內(nèi)停車設(shè)施較為充足，具有很強(qiáng)的消費(fèi)吸納能力。區(qū)位特征本地塊處于規(guī)劃中的居民區(qū)，在城市中的地位屬于城市中心的邊緣地區(qū)。規(guī)劃前景地塊緊鄰的兩條主干路的拓寬，周邊居民入住量迅速增大，市政交通配套日益完善對(duì)本地塊形成利好因素。42定位原則：1、在對(duì)本案區(qū)位的判斷上，首府南區(qū)地塊所處的區(qū)域?yàn)樯形闯墒斓纳虅?wù)辦公區(qū)域，市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知還有一定的階段，同時(shí)本案辦公氛圍高檔次化提升也需要一定過程，建議針對(duì)區(qū)域傳媒業(yè)客群作非常規(guī)產(chǎn)品，占領(lǐng)市場(chǎng)，回避甲級(jí)高檔辦公物業(yè)的開發(fā)。2、在本案的開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的判斷上，如本案開發(fā)周期可在2008年以前完成，因目前北京寫字樓的市場(chǎng)格局還相對(duì)混亂，市場(chǎng)前景尚不明朗，建議對(duì)寫字樓的開發(fā)體量慎重抉擇，建議盡量減少寫字樓的規(guī)模。定位描述：我們對(duì)項(xiàng)目的定位的判斷是：定位于

80平米（單層）左右的loft辦公樓，總價(jià)在120-150萬之間客群指向?yàn)橹行⌒凸?，定位為studio工作室，電視臺(tái)演播廳以及制作公司等；高科技、咨詢、貿(mào)易設(shè)計(jì)等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，年輕人、藝術(shù)家以及追求創(chuàng)意的廣告公司，傳媒巨頭們所帶來的附屬型公司和創(chuàng)意工作者等與其他辦公產(chǎn)品作明顯區(qū)隔對(duì)本類物業(yè)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的判斷：15000元/平米（建筑面積）建議將原來6.59萬平米的辦公類物業(yè)，調(diào)整為居住性物業(yè)辦公類物業(yè)的定位43定位原則：1、從整體市場(chǎng)環(huán)境上看，無產(chǎn)品硬件配備支撐以及租務(wù)及托管服務(wù)的酒店式公寓類物業(yè)，客戶對(duì)于此類物業(yè)的認(rèn)知等同高檔公寓，建議本案定位上，如果為此類物業(yè)，價(jià)格定位要相對(duì)保守，與區(qū)域地段價(jià)值以及同類物業(yè)的價(jià)格持平。2、從客群的需求特征來看，對(duì)于自然銷售的物業(yè)，客戶看重銷售價(jià)格，對(duì)于提供返租包租服務(wù)的物業(yè)，客戶看重回報(bào)安全性以及經(jīng)營(yíng)方的兌現(xiàn)能力，對(duì)銷售價(jià)格不敏感。本案酒店公寓銷售方式的定位直接決定項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)。3、從客群的需求特征來看，客群對(duì)此類物業(yè)總價(jià)較低的產(chǎn)品，有相當(dāng)高的接受程度，建議在產(chǎn)品定位后與設(shè)計(jì)方發(fā)標(biāo)時(shí)，對(duì)室內(nèi)空間以及戶型設(shè)置有嚴(yán)格面積控制。酒店式公寓/公寓式酒店的定位44酒店式公寓/公寓式酒店的定位定位描述：戶型面積控制在建筑面積50-120平米的高檔酒店式公寓產(chǎn)品，其中對(duì)于以下兩種產(chǎn)品形態(tài)的初步建議如下：

平層酒店精裝公寓，面積在50-120平米（主力戶型80-90平米兩居）之間，提供從精裝修至家具家電以及生活用品的配套。將租賃托管服務(wù)作為本案產(chǎn)品的必要組成部分，平層酒店精裝公寓提供以日為起租期的酒店式管理和經(jīng)營(yíng)服務(wù)。規(guī)模及售價(jià)預(yù)期：精裝酒店式公寓：規(guī)模1.63萬平米，售價(jià)12000元/平米；精裝修公寓式產(chǎn)權(quán)酒店：規(guī)模6.59萬平米，售價(jià)13000元/平米（聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司）45定位描述：依據(jù)以上結(jié)論，結(jié)合本地塊自身情況，依據(jù)降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得最大利潤(rùn)及開發(fā)商選擇出售為主的原則，本地塊商業(yè)應(yīng)規(guī)劃為專業(yè)性商業(yè)街區(qū)，增大商圈輻射范圍，突出自身個(gè)性，打造專業(yè)、比較性商業(yè)集中的商業(yè)街區(qū)，產(chǎn)品為地上1，2層聯(lián)體街鋪性質(zhì)商業(yè)。形成自身特色，最大限度的吸納周邊客流，在增強(qiáng)地塊商業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)最大限度的減少開發(fā)商持有比例，降低開發(fā)商資金壓力及后期運(yùn)營(yíng)成本。業(yè)態(tài)取向建議：根據(jù)市場(chǎng)情況，中高檔西式、中式餐飲、娛樂休閑、少量便利商業(yè)等業(yè)態(tài)是本地塊較為適合的業(yè)態(tài)取向，這部分業(yè)態(tài)租金承受力較高，普遍在5元以上，可以太高本案商業(yè)售價(jià)，同時(shí)此類租戶對(duì)物業(yè)形態(tài)及建筑規(guī)劃要求較低，一級(jí)租戶客群廣泛且易于接受本案地段；二級(jí)消費(fèi)客群消費(fèi)潛力較大，實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)此類業(yè)態(tài)消費(fèi)要求較為寬容。

商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的初步定位46價(jià)格預(yù)期：區(qū)域銷售價(jià)格水平：就市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，目前區(qū)域商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格為17000元/平米左右，且銷售狀況良好，走勢(shì)平穩(wěn)，區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，后期價(jià)格上揚(yáng)空間較大。區(qū)域租金水平：目前區(qū)域租金區(qū)間在3-5元/平米，屬于臨街商鋪?zhàn)饨鸲屋^低檔位，隨著區(qū)域配套不斷完善，大量商業(yè)上市經(jīng)營(yíng)，區(qū)域商圈逐漸成熟，商業(yè)物業(yè)租金會(huì)有很大上揚(yáng)。商業(yè)街區(qū)的初期經(jīng)營(yíng)需要“養(yǎng)成”，根據(jù)目前市場(chǎng)的租金狀況，本地塊商業(yè)前期售價(jià)不宜過高，為一級(jí)商戶預(yù)留一定利潤(rùn)空間，對(duì)其形成一定的價(jià)格吸引；同時(shí)對(duì)商鋪面積進(jìn)行控制，可以通過適當(dāng)抬高單價(jià)降低總價(jià)的方式促進(jìn)銷售的方式保證銷售收益。價(jià)格預(yù)期：考慮取向業(yè)態(tài)租金承受力較高，按區(qū)域目前租金價(jià)格3-5元/平米/天，投資回報(bào)率為8％計(jì)算，扣除一個(gè)月空置，本地塊商業(yè)預(yù)期售價(jià)約為18000元/平米左右，考慮地塊商業(yè)入市較晚，后期預(yù)售價(jià)格還可以有一定幅度的提升商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的初步定位476.產(chǎn)品配比及售價(jià)預(yù)期建議

48方案一（降低總面積/容積率，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)）將公寓面積提高到30%，整體容積率調(diào)整為2.8；即增加1.22萬平米的公寓，減少0.74萬平米的辦公面積；兩種方案的對(duì)比分析方案二（保留原有指標(biāo)，將辦公面積調(diào)整為公寓式酒店物業(yè)）保留原有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；等價(jià)于1.22萬平米公寓和1.96萬平米辦公物業(yè)（公寓式酒店）對(duì)比49兩種方案的對(duì)比分析等價(jià)于1.22萬平米公寓和1.96萬平米辦公物業(yè)（公寓式酒店）對(duì)比市場(chǎng)判斷：基于市場(chǎng)的研判，建議將部分辦公類物業(yè)調(diào)整為50年產(chǎn)權(quán)公寓式酒店進(jìn)行銷售；根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)，公寓類物業(yè)和公寓式酒店的銷售價(jià)格初步判斷為12000元/平米和13000元/平米，從總價(jià)值的角度考慮1.96萬平米的公寓式酒店優(yōu)于1.22萬平米的公寓；結(jié)論：建議采用方案二（保留原有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。備注：區(qū)域內(nèi)住宅類物業(yè)的銷售優(yōu)于辦公類物業(yè)保留原有指標(biāo)較符合區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展（未來3年）50產(chǎn)品功能定位的依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論1：區(qū)域內(nèi)的住宅類物業(yè)銷售去化優(yōu)于辦公類物業(yè)；降低項(xiàng)目整體辦公類物業(yè)的面積，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的模型，建議將A座部分面積（北側(cè)）及B座全部調(diào)整為居住類物業(yè)51產(chǎn)品功能定位的依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論2：辦公類物業(yè)中，loft產(chǎn)品銷售較好；區(qū)域內(nèi)辦公類物業(yè)客群的特殊性：傳媒類產(chǎn)業(yè)為主；為辦公類物業(yè)的定位提供了依據(jù)，如第5部分中LOFT產(chǎn)品的定位。52產(chǎn)品功能定位的依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論3區(qū)域內(nèi)多為高檔公寓，銷售價(jià)格多為8000-9000元/平米，高端酒店式公寓市場(chǎng)匱乏；53產(chǎn)品功能定位的依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論4區(qū)域商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)豐富，百貨、零售業(yè)、餐飲業(yè)均有所供應(yīng)，娛樂業(yè)較為匱乏。5417F（公寓）17F/A座（辦公）21F/B座-a（公寓）21F/C座（公寓）17FB座-b（公寓）產(chǎn)品類型功能分布建議55產(chǎn)品類型建議及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定位原則：盡量降低辦公類物業(yè)的規(guī)劃面積。建議將原有的辦公類物業(yè)調(diào)整為居住物業(yè)。結(jié)合地塊特征以及原規(guī)劃概念模型，給出初步建議。56產(chǎn)品類型建議及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型建筑面積規(guī)模比例銷售價(jià)格備注辦公類2.0萬平米18.7%15000元/平米loft空間/去化速度較快公寓類6.57萬平米76.6%13000元/平米（精裝修）公寓式酒店/50年產(chǎn)權(quán)1.63萬平米酒店式公寓12000元/平米（精裝修）商業(yè)類0.5萬平米4.7%18000元/平米---總計(jì)10.7萬平米100%------57THEEND58謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH安全注射與職業(yè)防護(hù)PART01一、安全注射二、職業(yè)防護(hù)主要內(nèi)容安全注射阻斷院感注射傳播讓注射更安全！《健康報(bào)》

別讓輸液成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題有數(shù)據(jù)顯示，是世界最大的“注射大國(guó)”。2009年我國(guó)平均每人輸液8瓶，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上人均2.5—3.3瓶的平均水平。我國(guó)抗生素人均消費(fèi)量是全球平均量的10倍。因此我國(guó)被稱為：

“輸液大國(guó)、抗生素大國(guó)和藥品濫用大國(guó)”。2016年國(guó)家十五部委重拳出擊

遏制細(xì)菌耐藥《阻斷院感注射傳播，讓注射更安全（2016-2018年）》專項(xiàng)工作指導(dǎo)方案量化指標(biāo)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)安全注射環(huán)境、設(shè)施條件、器具配置等合格率100%醫(yī)務(wù)人員安全注射培訓(xùn)覆蓋率100%規(guī)范使用一次性無菌注射器實(shí)施注射100%（硬膜外麻醉、腰麻除外）醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)對(duì)注射后醫(yī)療廢物正確處理率100%醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)內(nèi)部安全注射質(zhì)控覆蓋率100%醫(yī)務(wù)人員安全注射知識(shí)知曉率≧95%醫(yī)務(wù)人員安全注射操作依從性≧90%醫(yī)務(wù)人員注射相關(guān)銳器傷發(fā)生率較基線下降≧20%相關(guān)內(nèi)容基本概念安全注射現(xiàn)況不安全注射的危害如何實(shí)現(xiàn)安全注射意外針刺傷的處理

基本概念

注射

注射是指采用注射器、鋼針、留置針、導(dǎo)管等醫(yī)療器械將液體或氣體注入體內(nèi)，達(dá)到診斷、治療等目的的過程和方法。包括肌內(nèi)注射、皮內(nèi)注射、皮下注射、靜脈輸液或注射、牙科注射及使用以上醫(yī)療器械實(shí)施的采血和各類穿刺性操作。

基本概念

符合三個(gè)方面的要求：對(duì)接受注射者無危害；對(duì)實(shí)施者無危害；注射后的廢棄物不對(duì)環(huán)境和他人造成危害。不安全注射發(fā)生率東歐：15%中東：15%亞州：50%印度：50%中國(guó)：50%對(duì)我國(guó)某地3066個(gè)免疫接種點(diǎn)的調(diào)查表明:一人一針一管的接種點(diǎn)為33.5％一人一針的接種點(diǎn)為62.1％一人一針也做不到的接種點(diǎn)......

目前情況

不安全注射

沒有遵循上述要求的注射常見不安全注射-對(duì)接受注射者不必要的注射注射器具重復(fù)使用注射器或針頭污染或重復(fù)使用手衛(wèi)生欠佳注射藥品污染不當(dāng)?shù)淖⑸浼夹g(shù)或注射部位醫(yī)用紗布或其他物品中潛藏的銳器常見不安全注射-對(duì)接受注射者減少不必要的注射是防止注射相關(guān)感染的最好方法據(jù)調(diào)查，從醫(yī)療的角度來說，有些國(guó)家高達(dá)70％的注射不是必須的應(yīng)優(yōu)先考慮那些同樣能達(dá)到有效治療的其他方法口服納肛不安全注射-對(duì)實(shí)施注射者采血技術(shù)欠佳雙手轉(zhuǎn)移血液不安全的血液運(yùn)輸手衛(wèi)生欠佳廢棄銳器未分類放置不必要的注射雙手針頭復(fù)帽重復(fù)使用銳器銳器盒不能伸手可及患者體位不當(dāng)不安全注射-對(duì)他人不必要的注射帶來過多醫(yī)療廢物醫(yī)療廢物處置不當(dāng)廢棄銳器置于銳器盒外與醫(yī)用紗布混放放在不安全的處置地點(diǎn)—如走廊中容易拌倒廢物處理者未著防護(hù)用品（靴子，手套等）重復(fù)使用注射器或針頭最佳注射操作注射器材和藥物注射器材藥物注射準(zhǔn)備注射管理銳器傷的預(yù)防廢物管理常規(guī)安全操作手衛(wèi)生手套其他一次性個(gè)人防護(hù)裝備備皮和消毒清理手術(shù)器械醫(yī)療廢物二次分揀2023/7/6Dr.HUBijie782023/7/611/05/0978銳器盒擺放位置不合適，放在地上或治療車下層頭皮針入銳器盒時(shí)極易散落在盒外，醫(yī)廢收集人員或護(hù)士在整理過程中容易發(fā)生損傷不正確使用利器盒絕大部分醫(yī)務(wù)人員對(duì)安全注射的概念的理解普遍僅局限于“三查七對(duì)”，因此安全注射的依從率也非常低。安全注射現(xiàn)況濫用注射導(dǎo)致感染在口服給藥有效的情況下而注射給藥臨床表現(xiàn)、診斷不支持而使用注射治療

由于濫用注射，導(dǎo)致感染的發(fā)生幾率明顯增加。安全注射現(xiàn)況注射風(fēng)險(xiǎn)外部輸入風(fēng)險(xiǎn)：注射器具、藥品、材料等產(chǎn)品質(zhì)量；非正確使用信息，非正規(guī)或正規(guī)培訓(xùn)傳遞錯(cuò)誤信息，非合理用藥及操作習(xí)慣等。內(nèi)部衍生風(fēng)險(xiǎn)：注射的“過度”與“濫用”、非正確的注射、未達(dá)標(biāo)的消毒滅菌、被相對(duì)忽略的職業(yè)暴露、不被關(guān)注的醫(yī)療廢物管理。

安全注射現(xiàn)況

當(dāng)前院感注射途徑傳播的高風(fēng)險(xiǎn)因素使用同一溶媒注射器的重復(fù)使用操作臺(tái)面雜亂，注射器易污染注射后醫(yī)療廢物管理欠規(guī)范---注射器手工分離與二次分撿

對(duì)患者的危害-------傳播感染

是傳播血源性感染的主要途徑之一，也是不安全注射的最主要危害。注射是醫(yī)院感染傳播的主要途徑之一！不安全注射的危害導(dǎo)致多種細(xì)菌感染，如膿腫、敗血癥、心內(nèi)膜炎及破傷風(fēng)等。敗血癥破傷風(fēng)心內(nèi)膜炎膿腫不安全注射

不安全注射的危害

對(duì)醫(yī)務(wù)人員的影響

針刺傷：每年臨床約有80.6%-88.9%的醫(yī)務(wù)人員受到不同頻率的針刺傷！原因：防護(hù)意識(shí)薄弱、經(jīng)驗(yàn)不足、操作不規(guī)范、防護(hù)知識(shí)缺乏。

不安全注射的危害

對(duì)社會(huì)的危害

拿撿來的注射器當(dāng)“玩具”

不安全注射的危害

如何實(shí)現(xiàn)安全注射三防：人防、技防、器防四減少：減少非必須的注射操作減少非規(guī)范的注射操作減少注射操作中的職業(yè)暴露減少注射相關(guān)醫(yī)療廢物

如何實(shí)現(xiàn)安全注射

重視環(huán)境的準(zhǔn)備警惕銳器傷正確物品管理嚴(yán)格無菌操作熟悉操作規(guī)程執(zhí)行手衛(wèi)生安全注射

如何實(shí)現(xiàn)安全注射

進(jìn)行注射操作前半小時(shí)應(yīng)停止清掃地面等工作。避免不必要的人員活動(dòng)。嚴(yán)禁在非清潔區(qū)域進(jìn)行注射準(zhǔn)備等工作。應(yīng)在指定的不會(huì)被血液和體液污染的干凈區(qū)域里，進(jìn)行注射準(zhǔn)備。當(dāng)進(jìn)行注射準(zhǔn)備時(shí)，必須遵循以下三步驟：1.保持注射準(zhǔn)備區(qū)整潔、不雜亂，這樣可以很容易清潔所有表面2.開始注射前，無論準(zhǔn)備區(qū)表面是否有血液或體液污染，都應(yīng)清潔消毒。3.準(zhǔn)備好注射所需的所有器材：-無菌一次性使用的針頭和注射器-無菌水或特定稀釋液等配制藥液-酒精棉簽或藥棉-銳器盒重視環(huán)境的準(zhǔn)備手衛(wèi)生之前先做腦衛(wèi)生！觀念的改變非常重要！安全注射，“手”當(dāng)其沖！認(rèn)真執(zhí)行手衛(wèi)生工作人員注射前必須洗手、戴口罩，保持衣帽整潔；注射后應(yīng)洗手。操作前的準(zhǔn)備注射前需確保注射器和藥物處于有效期內(nèi)且外包裝完整。操作前的準(zhǔn)備給藥操作指導(dǎo)單劑量藥瓶——只要有可能，對(duì)每位患者都使用單劑量藥瓶，以減少患者間的交叉污染多劑量小瓶——如果別無選擇，才使用多劑量藥瓶-在對(duì)每個(gè)患者護(hù)理時(shí)，每次只打開一個(gè)藥瓶-如果可能，一個(gè)患者一個(gè)多劑量藥瓶，并在藥瓶上寫上患者姓名，分開存儲(chǔ)在治療室或藥房中-不要將多劑量藥瓶放在開放病房中，在那里藥品可能被不經(jīng)意的噴霧或飛濺物污染藥物準(zhǔn)備給藥操作指導(dǎo)丟棄多劑量藥瓶：-如果已失去無菌狀態(tài)-如果已超過有效日期或時(shí)間（即使藥瓶含有抗菌防腐劑）-如果打開后沒有適當(dāng)保存-如果不含防腐劑，打開超過24小時(shí)，或制造商建議的使用時(shí)間后-如果發(fā)現(xiàn)未注明有效日期、儲(chǔ)存不當(dāng)，或藥品在不經(jīng)意間被污染或已知道被污染（無論是否過期）藥物準(zhǔn)備給藥操作指導(dǎo)具有跳起打開裝置的安瓿瓶——只要有可能，就使用具有跳起打開裝置的安瓿瓶，而不是需要金屬銼刀才能打開的安瓿瓶如果是需要金屬銼刀才能打開的安瓿瓶，在打開安瓿瓶時(shí)，需使用干凈的保護(hù)墊（如一個(gè)小紗布?jí)|）保護(hù)手指藥物準(zhǔn)備準(zhǔn)備好注射所需的所有器材：-無菌一次性使用的針頭和注射器-無菌水或特定稀釋液等配制藥液-酒精棉簽或藥棉-銳器盒注射準(zhǔn)備對(duì)藥瓶隔膜的操作步驟在刺入藥瓶前用蘸有70%乙醇棉簽或棉球擦拭藥瓶隔膜（隔層），并在插入器材前使其晾干每次插入多劑量藥瓶都要使用一個(gè)無菌注射器和針頭不要把針頭留在多劑量藥瓶上注射器和針頭一旦從多劑量藥瓶中吸出藥品并拔出，應(yīng)盡快進(jìn)行注射注射準(zhǔn)備貼標(biāo)簽多劑量藥瓶配制后，應(yīng)在藥瓶上貼上標(biāo)簽：-配制日期和時(shí)間藥物的種類和劑量-配制濃度-失效日期和時(shí)間-配制者簽名對(duì)于不需要配制的多劑量藥品，貼上標(biāo)簽：-開啟日期和時(shí)間-開啟者名字和簽名注射準(zhǔn)備皮膚消毒劑在有效期內(nèi)使用。嚴(yán)格落實(shí)皮膚消毒的操作流程（以注射點(diǎn)作為中心，自內(nèi)向外，直徑5cm以上）。一人一針一管一用，禁止重復(fù)使用。熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無菌操作使用同一溶媒配置不同藥液時(shí)，必須每次更換使用未啟封的一次性使用無菌注射器和針頭抽取溶媒。必須多劑量用藥時(shí)，必須做到一人一針一次使用。熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無菌操作熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無菌操作紅圈標(biāo)注地方絕對(duì)不能碰觸！××熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無菌操作皮膚消毒后不應(yīng)再用未消毒的手指觸摸穿刺點(diǎn)！皮膚消毒后應(yīng)完全待干后再進(jìn)行注射！熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無菌操作現(xiàn)配現(xiàn)用藥液抽出的藥液、開啟的靜脈輸入用無菌液體須注明開啟日期和時(shí)間，放置時(shí)間超過2小時(shí)后不得使用；啟封抽吸的各種溶媒超過24小時(shí)不得使用。藥品保存應(yīng)遵循廠家的建議，不得保存在與患者密切接觸的區(qū)域，疑有污染或保存不當(dāng)時(shí)應(yīng)立即停止使用，并進(jìn)行妥善處置。

熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無菌操作

2小時(shí)內(nèi)：——輸注類藥品；

24小時(shí)內(nèi)：

——溶媒啟封抽吸后；

——滅菌物品啟封后（棉球、紗布等）提倡使用小包裝。每周更換2次：

——非一次性使用的碘酒、酒精等，容器應(yīng)滅菌。

7天內(nèi)：——啟封后一次性小包裝的瓶裝碘酒、酒精.藥品保存：——應(yīng)遵循廠家的建議（溫度、避光）——不得保存在與患者密切接觸的區(qū)域?！捎形廴窘?。應(yīng)注明開啟時(shí)間物品管理

禁止雙手回套針帽禁止用手傳遞利器禁止用手分離注射器針頭禁止手持銳器隨意走動(dòng)禁止隨意丟棄銳器，隨時(shí)入銳器盒禁止用手直接抓取醫(yī)療廢物

操作時(shí)保證充足光線、空間寬敞

操作時(shí)從容不迫

操作時(shí)盡可能采用有安全保護(hù)裝置的銳器六禁止三操作警惕銳器傷耐用，防穿透，防滲漏。大小合適，銳器可以完整放入?？赡墚a(chǎn)生銳器的地方均配，不需二次分撿。放置的位置醒目且方便使用，治療車要放在上層的側(cè)面。一次性使用、禁止徒手打開、清空或清洗重復(fù)使用。禁止放入其他雜物。到達(dá)3/4時(shí)及時(shí)封閉。在轉(zhuǎn)運(yùn)過程中確保密閉，避