濟(jì)南寫字樓市場報(bào)告

第一章前言第三章各板塊物業(yè)分析第二章濟(jì)南寫字樓市場概況介紹第四章濟(jì)南寫字樓市場供求分析第五章濟(jì)南寫字樓市場租賃

和銷售價(jià)格情況第六章寫字樓市場發(fā)展趨勢展望第一章前言一、報(bào)告的寫作背景

Ⅰ、濟(jì)南新城市規(guī)劃帶來的機(jī)遇

《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2005年—2020年）》中提出，中心城空間結(jié)構(gòu)為“一城兩區(qū)”。“一城”為主城區(qū)，“兩區(qū)”為西部城區(qū)和東部城區(qū)。向西南擴(kuò)展至長清城區(qū)，中心城規(guī)劃范圍由原來規(guī)劃的526平方公里擴(kuò)大到1022平方公里。在行政辦公規(guī)劃方面，在燕山新區(qū)中南部預(yù)留省級行政辦公用地；在龍洞地區(qū)建設(shè)市級行政辦公中心。主城區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)是優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整和強(qiáng)化政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心功能，并發(fā)展會展、體育、物流等新興服務(wù)業(yè)；燕山新區(qū)位于二環(huán)東路以東、大辛河以西，形成以行政辦公、公共服務(wù)、體育休閑為主的現(xiàn)代化新區(qū)。南部規(guī)劃為以行政辦公、體育休閑、文化娛樂等為主導(dǎo)功能的綜合性公共中心，建設(shè)省、市行政辦公中心和奧體中心；一、報(bào)告的寫作背景

Ⅰ、濟(jì)南新城市規(guī)劃帶來的機(jī)遇

◆城市功能劃分明顯，城市規(guī)模擴(kuò)張，各類房地產(chǎn)物業(yè)需求空間加大?！魞?yōu)化老城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，行政規(guī)劃用地移植新區(qū)，辦公物業(yè)產(chǎn)品新一輪需求來臨。一、報(bào)告的寫作背景

Ⅱ、BRT系統(tǒng)縮短城市空間距離

◆北園路BRT系統(tǒng)建成之后，對于濟(jì)南北部市民的出行帶來極大便利，北部各產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度將大大加快。◆未來濟(jì)南的BRT系統(tǒng)成網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，整座城市的發(fā)展速度將隨之加快，時(shí)間空間結(jié)構(gòu)縮短。一、報(bào)告的寫作背景

Ⅲ、東部新城CBD建設(shè)初現(xiàn)端倪

1．城市規(guī)劃帶給東部的機(jī)遇

◆借助東拓發(fā)展契機(jī)，高新區(qū)的城市中心地位日漸凸現(xiàn)。◆依托濟(jì)南新政務(wù)中心、奧體中心的建設(shè)，高新區(qū)的戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升，高新區(qū)的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈需求發(fā)展空間巨大。2．大量的土地供應(yīng)為東部新城CBD建設(shè)提供先決條件

◆在濟(jì)南國土資源據(jù)了解到，高新區(qū)在2006年將有13總土地進(jìn)行招拍掛，總的用地1400多畝，用地性質(zhì)主要有住宅、商業(yè)及寫字樓辦公，其中商業(yè)辦公用地量較大，約占到3/5?！舾咝聟^(qū)加大區(qū)域建設(shè)力度，推出地塊主要以商業(yè)辦公為主，對高新區(qū)的CBD建設(shè)提供發(fā)展條件。3．會展產(chǎn)業(yè)帶來的宣傳效應(yīng)

◆會展行業(yè)作為全球的陽光行業(yè)已經(jīng)越來越受到人們的重視，會展行業(yè)以其強(qiáng)有力的宣傳效應(yīng)，已經(jīng)成為一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。濟(jì)南國際會展中心坐落于高新區(qū)，它的影響力將大大提升高新區(qū)以及濟(jì)南的城市影響力。二、報(bào)告研究的主體定性

商務(wù)寫字樓物業(yè)：城市經(jīng)濟(jì)、金融、辦公產(chǎn)業(yè)帶的成熟地段，能夠迅速到達(dá)工作目的地或能夠被迅速到達(dá)本地段的強(qiáng)大交通配套所支持、周邊齊全的商務(wù)或商業(yè)配套（500米內(nèi)），物業(yè)動線設(shè)計(jì)人流分散輸送能力、商住配套的齊全性，采用租賃或單賣的運(yùn)作模式開發(fā)的物業(yè)體。三、報(bào)告數(shù)據(jù)的信息來源

本報(bào)告的數(shù)據(jù)來源主要是以信立怡高市場研究中心寫字樓數(shù)據(jù)庫及第二季度對濟(jì)南寫字樓市場的全面調(diào)研數(shù)據(jù)更新，濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局、濟(jì)南市人民政府網(wǎng)、濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)、搜狐地產(chǎn)濟(jì)南站等多家政府網(wǎng)站及房地產(chǎn)信息網(wǎng)站。四、研究范圍

濟(jì)南市在售和已售完的項(xiàng)目，具有代表濟(jì)南寫字樓市場整體水平的項(xiàng)目，主要研究范圍劃定為4大板塊，濼源大街板塊、山大路板塊、東外環(huán)板塊、工業(yè)南路高新區(qū)板塊。第二章濟(jì)南寫字樓市場概況介紹一、濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品發(fā)展歷程回顧1．萌芽時(shí)期：濟(jì)南寫字樓市場的起步階段大約是在上世紀(jì)80年代末90年代初，當(dāng)時(shí)的寫字樓產(chǎn)品還是一個(gè)比較模糊的概念，一般是政府機(jī)構(gòu)的辦公場所，或大型國有企業(yè)閑置的辦公樓，由于政府機(jī)構(gòu)和大型國有企業(yè)的辦公場所控制率較高，將部分物業(yè)以較低的租金進(jìn)行租賃，這類是最早的寫字樓租賃市場，或者說是寫字樓發(fā)展的萌芽時(shí)期。這類產(chǎn)品主要分布在火車站、市政府周邊區(qū)域。2．發(fā)育時(shí)期：隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各類私營企業(yè)數(shù)量急劇增多，現(xiàn)有的辦公類產(chǎn)品已經(jīng)滿足不了市場需求，這時(shí)第二代辦公物業(yè)誕生——酒店類辦公產(chǎn)品。這類產(chǎn)品主要是酒店、商業(yè)、客房、辦公場所的一個(gè)綜合體建筑，代表產(chǎn)品是索菲特大酒店等；當(dāng)酒店類辦公產(chǎn)品日漸活躍后，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響，各個(gè)行業(yè)的市場競爭日愈加劇，在原有的酒店類辦公產(chǎn)品受到一定市場沖擊。主要原因在于這類產(chǎn)品的租賃價(jià)格相對較高，一些在發(fā)展時(shí)期的企業(yè)對這時(shí)的租價(jià)有一定的抗拒力。在眾多因素的影響之下，很多業(yè)主將辦公場所遷至住宅小區(qū)，這樣可以減少租賃辦公場所開支，在這種市場需求之下，很多開發(fā)商將住宅產(chǎn)品打著商住兩用的牌子推向市場，但究其根源來講，這種產(chǎn)品還是住宅產(chǎn)品，它只是在某種市場需求之下的一種產(chǎn)物，緩解了辦公需求與辦公物業(yè)之間的一種抵抗性矛盾。代表樓盤有三慶匯文軒等。3．發(fā)展時(shí)期：在本世紀(jì)初，濟(jì)南房地產(chǎn)市場有了前所未有的迅猛發(fā)展，住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等產(chǎn)品打破原有的局限，進(jìn)入新一輪的更新時(shí)期，在這一時(shí)期，濟(jì)南寫字樓市場發(fā)展變化較快，經(jīng)過以上2個(gè)階段的發(fā)展，給濟(jì)南寫字樓市場的產(chǎn)品更新提供良好的依據(jù)，在科技、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動之下，原有的各種小企業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了艱苦的創(chuàng)業(yè)時(shí)期，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，規(guī)模上都有了很大變化，在辦公場所的需求上也有很大提升，原有的辦公場所滿足不了企業(yè)發(fā)展的需要，在多方面因素的崔生下，具有良好辦公環(huán)境、更加優(yōu)良的硬件配套設(shè)施辦公產(chǎn)品面世——寫字樓（五A級高智能化寫字樓），這一時(shí)期的寫字樓屬于真正意義上的寫字樓。產(chǎn)品分布上也比較廣泛，濼源大街、山大路、二環(huán)東路、工業(yè)南路高新區(qū)等區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品層出不窮，一時(shí)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求，寫字樓市場進(jìn)入一個(gè)真正的發(fā)展期。代表產(chǎn)品有中信廣場、銀座數(shù)碼廣場、金龍大廈等。一、濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品發(fā)展歷程回顧二、濟(jì)南寫字樓市場的板塊劃分濼源大街山大路東外環(huán)高新區(qū)火車站經(jīng)十路二、濟(jì)南寫字樓市場的板塊劃分◆傳統(tǒng)CBD區(qū)域——濼源大街板塊該板塊是濟(jì)南最具有商業(yè)氛圍、寫字樓產(chǎn)品集中、具有代表濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品發(fā)展歷程的區(qū)域，也是濟(jì)南老城區(qū)現(xiàn)有的CBD區(qū)域，代表樓盤有中信廣場、金龍大廈、中銀大廈等。區(qū)域產(chǎn)品銷售價(jià)格在9000元左右，在售項(xiàng)目圣凱財(cái)富廣場。區(qū)域平均日租金在2.5-4.5元之間?！艨萍季奂瘏^(qū)——山大路板塊該板塊是濟(jì)南的電子產(chǎn)品集中區(qū)域，素有濟(jì)南的中關(guān)村之稱，該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品也與電子產(chǎn)品有著密切的關(guān)系，該區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕胱】蛻舳嘁噪娮赢a(chǎn)品經(jīng)銷商為主，代表樓盤有數(shù)碼港大廈、銀座數(shù)碼廣場、國華商務(wù)大廈等。區(qū)域產(chǎn)品銷售價(jià)格在7000元左右，在售項(xiàng)目數(shù)碼港大廈。區(qū)域平均日租金在1.5—2.5元之間。◆商住樓集中區(qū)——東外環(huán)板塊該板塊是一個(gè)比較特殊的板塊，它主要是依托濟(jì)南高新區(qū)的第二次跳躍式發(fā)展而興起的板塊；該板塊現(xiàn)在已經(jīng)是濟(jì)南寫字樓產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，區(qū)域市場認(rèn)可度極高，發(fā)展勢頭猛近。該板塊的代表樓盤是嘉恒商務(wù)大廈、東環(huán)國際廣場、發(fā)展大廈等產(chǎn)品。區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)銷售價(jià)格在5700元左右，在售項(xiàng)目三威大廈。區(qū)域平均日租金在0.8—1.5元之間。二、集濟(jì)南脈寫字往樓市哈場的氧板塊溉劃分◆未來問新城昏CB騎D—寺—高扣新區(qū)濕板塊高新劍區(qū)板賠塊的嫌發(fā)展料具有雀前瞻潤性，節(jié)其樓尖盤品醋質(zhì)也戲?qū)儆诿葷?jì)南忌寫字譽(yù)樓產(chǎn)浪品的槽高檔鬼物業(yè)復(fù)，代竄表樓清盤是變世紀(jì)順財(cái)富鋸中心婆、楓尤潤商欠務(wù)大蓋廈、餃齊魯潤軟件咐園、閣大學(xué)侍科技野園等抗產(chǎn)品堆。區(qū)能域產(chǎn)橋品銷搏售價(jià)顯格在衫53次00辮元左脹右，帝區(qū)域出平均麥日租貢金在同0.身8-柜1.挨2元隙左右匆。※按照禍以上架各區(qū)亭域的組特征示予以鍬板塊割劃分弱，這因樣可懂以更逆好的痛進(jìn)行勝寫字角樓產(chǎn)昂品的鴨市場雪研究誼，為糊研究味濟(jì)南緩寫字隔樓產(chǎn)喚品的掌價(jià)格卸走勢淹、市暑場的必供求慕關(guān)系遼、產(chǎn)禾品發(fā)吃展趨哪勢、暈熱點(diǎn)析區(qū)域鴿的預(yù)眼測解堂析有蒸更為典優(yōu)越芝的條何件。三、焦?jié)习邔懽衷銟鞘惺繄鼋鼊蚱诎l(fā)細(xì)展?fàn)詈臎r寫字曉樓產(chǎn)查品具獨(dú)有較墓高的墻投資勵(lì)回報(bào)余，寫乳字樓溫產(chǎn)品斥也備養(yǎng)受關(guān)只注，錦尤其向是商灣業(yè)氛彈圍濃稱厚，醬市政壁配套皇健全撇的區(qū)麗域，微寫字控樓已假經(jīng)成纏為絕融對的雙搶手塞貨。供給凍——隨著是經(jīng)濟(jì)窯快速袋發(fā)展軟，城定市規(guī)刺模不胸?cái)鄶U(kuò)最大，浙以前茅的零巖散供廳應(yīng)已衡經(jīng)改第變，紹寫字濤樓市泰場逐詳步荒“集襖中化挨”、到“片拒區(qū)化蔽”；編濼源果大街?jǐn)匕鍓K瓦、經(jīng)向十路編沿線糾、工近業(yè)南賭路高嚇新區(qū)賢板塊念等等灶，這蔽些板硬塊的軌供應(yīng)鬼量較印大，抓產(chǎn)品承品質(zhì)摔較高梁，多責(zé)以甲皇級寫特字樓礎(chǔ)居多辱。需求禍——從我染公司灰的市扶場調(diào)簡研情村況來粱看，朵濟(jì)南此寫字井樓市笛場的晉投資米購買撿比例繞漸漸崖加大蒸，新叔開發(fā)者的寫道字樓亮項(xiàng)目牌的投精資客旱戶比叨例漸繡增，元（楓眼潤商嚼務(wù)大象廈）爐，寫暗字樓烘的投胡資回樂報(bào)價(jià)撕值開虧始備虜受關(guān)構(gòu)注。價(jià)格浸及租裳金水錢平—嘩—目前絮濟(jì)南鴿寫字喉樓市桶場銷鈴售價(jià)傅格仍迫然有翁上升才空間鼻，并走且隨回著城千市規(guī)題劃發(fā)敵展戰(zhàn)爆略的顆逐步州實(shí)施凡，新地的需蠢求時(shí)返期的峰到來悶，濟(jì)矮南寫奶字樓州市場監(jiān)的總素體價(jià)霧格將活不斷課上漲雜，市蒙場投店資潛渡力巨積大。躁濟(jì)南勿寫字討樓市杜場現(xiàn)肆在的轟租金亦回報(bào)弓比例磨較北秋京、堤上海住、深孤圳等喘發(fā)達(dá)聽城市極的水斑平要雨偏低桐，但考收益姿水平稅還是順遠(yuǎn)遠(yuǎn)留高于葛貨幣刊的銀百行儲廟蓄利祖率、膨也遠(yuǎn)同高于絡(luò)住宅揉投資貪。第三碌章回各板劇塊物鳴業(yè)分艱析一、夕濼源烈大街御片區(qū)項(xiàng)目鉤位置盈、樓嘴體、城戶型趴分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積萬㎡樓體類型戶型（平方米）中信廣場濼源大街150號4.512層小高層170—200中銀大廈濼源大街22號4.336層超高層40-50，170，200一般600平米半層出租銀座索菲特濼源大街67號156層（10—20層）超高層100金龍大廈濼園大街229號12主樓31層，東西樓23層超高層、高層主樓大開間200，棟樓單元式寫字間以40-90為主，20、110為輔三箭·銀苑花園濟(jì)南民生大街22號82棟高層28層、31層高層、超高層200—287（75%）150(25%)銀座晶都國際石棚街16號4商務(wù)辦公小商務(wù)辦公80—1000㎡，主力集中在80—180㎡永安大廈泉城路268號3．8地上17層，地下2層高層60、120左右、2200豐利大廈泉城路318號210層（6—10層位寫字間）小高層70—90（50%），100—200（50%）泉景恒昌大廈經(jīng)四路288號3.6526層高層70、90、98銀河大廈緯二路經(jīng)七路交叉口841層超高層200（半層、整層出租或出售）一、園濼源宜大街月片區(qū)項(xiàng)目齒配套項(xiàng)目名稱樓宇配套社區(qū)配套周邊配套中信廣場中央空調(diào)、6部奧迪斯電梯職工餐廳、銀行、洗衣房、美容院、郵局泉城廣場、濟(jì)南二中、銀座商城、玉泉森信大酒店中銀大廈水、電、中央空調(diào)、5部電梯銀行、會議室郵局、酒店、歷山劇院、泉城廣場大堂挑空10余米銀座索菲特中央空調(diào)、3部富士達(dá)電梯（兩客一貨）大堂4米高，與索菲特大酒店大堂相連餐廳、酒樓會、會議室、健身房、咖啡廳銀座商城、中信銀行、歌廳、銀座索菲特大飯店金龍大廈LG電梯15部、中央空調(diào)、大堂有訂票等服務(wù)民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行占一層，商務(wù)會所，、休閑中心、分布在1到6層郵局、銀行、證券公司三箭·銀苑花園LG電梯、清華同方中央空調(diào)健身房、餐廳、商務(wù)會所人民商場、銀座超市、順河高架路銀座晶都國際5A,中央空調(diào)、品牌電梯，小戶型6梯16戶，高級公寓兩單元2梯3戶，商務(wù)辦公7梯10戶泛商務(wù)會所、國際街區(qū)人民商場、銀座超市、順河高架橋永安大廈5A,大堂4.8米挑空，中央空調(diào)，兩部星瑪電梯商務(wù)中心、會議室、多功能廳1到6層是伊勢丹購物賣場，泉城廣場、皇冠假日酒店、三聯(lián)賣場、超市、省府機(jī)關(guān)銀河大廈中央空調(diào)、14部電梯餐廳、健身房、茶社華夏銀行、國華商場、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行一、引濼源未大街尋片區(qū)車位肥列表項(xiàng)目名稱車位數(shù)量車位價(jià)格中信廣場地下150個(gè)，地上90多個(gè)地上免費(fèi)，地下300元/月/個(gè)中銀大廈100個(gè)左右地下300元/月/個(gè)銀座索菲特200個(gè)150—200元/月/個(gè)金龍大廈地下150—200個(gè)，地下地上共400個(gè)地上100元/月，地下300元/月/個(gè)三箭·銀苑花園150個(gè)左右售25萬，租地上100元/月，地下300元/月/個(gè)銀座晶都國際700未定永安大廈300個(gè)車位260元/月/個(gè)豐利大廈地下車位100多個(gè)銀河大廈地上50個(gè)地下200個(gè)地上免費(fèi)入住圍企業(yè)熱列表項(xiàng)目名稱入住企業(yè)行業(yè)典型入住企業(yè)入住企業(yè)性質(zhì)中信廣場銀行、電氣、裝飾、代理、保監(jiān)會、通訊、科技、保險(xiǎn)、工程造價(jià)等IBM、中原物業(yè)公司、康橋律師事務(wù)所、通用電氣公司、中信實(shí)業(yè)銀行大中型企業(yè)中銀大廈證券、房地產(chǎn)、機(jī)械、醫(yī)療設(shè)備等華夏證券、中信建投、山東大地房地大型企業(yè)銀座索菲特通訊、電腦、裝飾、手機(jī)、房地產(chǎn)等摩托羅拉、華為集團(tuán)、山東鑫龍房地產(chǎn)等知名大型企業(yè)金龍大廈銀行、保險(xiǎn)、手機(jī)、裝飾民生銀行、人壽保險(xiǎn)、摩托羅拉、業(yè)之峰等外地知名品牌的大公司三箭·銀苑花園廣告、媒體、貿(mào)易、醫(yī)療設(shè)備三石廣告、易高傳媒、柏寧實(shí)業(yè)、思必得醫(yī)療設(shè)備公司本地中小型企業(yè)永安大廈律師事務(wù)所、廣告、咨詢以發(fā)展中的中型企業(yè)為主銀河大廈國貿(mào)等凈雅公司大中小型企業(yè)均有一、澡濼源碧大街老片區(qū)項(xiàng)目脂售價(jià)肉、租勒金列甚表項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）租金（元/平米/天）物業(yè)管理費(fèi)用（元/月/平米）中銀大廈——4.52中信廣場只租不售4（建筑面積）包含在租金里銀座索菲特只租不售5只交付水電費(fèi)，無物業(yè)管理費(fèi)金龍大廈售完只租3.5-4含物業(yè)費(fèi)，只交電費(fèi)三箭銀苑均價(jià)7300只售不租2.5銀座晶都國際均價(jià)72002（建筑面積）6永安大廈起價(jià)8270均價(jià)900043．6豐利大廈最高9500均價(jià)8800最低2．5最高42．5銀河大廈——3．5含物業(yè)費(fèi)二、住山大悠路片掃區(qū)項(xiàng)目途位置辣、樓銳體、污戶型祝列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面（萬㎡）主力戶型面積（平米）樓體類型特區(qū)數(shù)碼港山大路57號4.6LOFT188㎡；商務(wù)空間80－120㎡A、B、C三棟C座12F銀座數(shù)碼廣場解放路43號7.3150-200主樓23F，裙樓共6F創(chuàng)展中心山大路201號2120地上9F,地下1F城市33文化東路51號1.330-4017F海蔚廣場花園路101號2090－1201棟寫字樓，25F；4棟住宅金三角?迷你特區(qū)歷山路、黃臺南路交匯處1.230-407F商住兩用歷東商務(wù)大廈解放路112號2.8100－12020F項(xiàng)目干配套項(xiàng)目名稱樓宇配套社區(qū)配套周邊配套特區(qū)數(shù)碼港寬帶、可視對講、2部電梯、中央空調(diào)咖啡廳、健身房山大、科技市場、國美銀座數(shù)碼廣場6部瑞士迅達(dá)電梯、中央空調(diào)、5A系統(tǒng)會所、銀行、會議室銀行、超市、郵局、中心醫(yī)院、高校創(chuàng)展中心2部奧迪斯，2部帝森電梯、約克中央空調(diào)通訊城、員工餐廳銀行、餐飲、文化東路高校城市332部電梯沒有山師、山藝、超市、醫(yī)院海蔚廣場寬帶入戶、市政集中供熱、中央空調(diào)

底層商鋪大潤發(fā)，蘇寧，山大金三角?迷你特區(qū)精裝修，雙氣三線，寬帶商務(wù)吧、咖啡廳山大、山大二院、國美、大潤發(fā)歷東商務(wù)大廈寬帶入戶、中央空調(diào)、一、二層裙樓獨(dú)立出入口恒豐銀行、中心醫(yī)院，山東國際飯店5部電梯（未拆封）二層屋頂花園設(shè)計(jì)二、下山大荷路片煩區(qū)項(xiàng)目躍車位澇列表項(xiàng)目名稱車位數(shù)量價(jià)格特區(qū)數(shù)碼港300個(gè)130元/月銀座數(shù)碼廣場地下兩層240個(gè)2元/個(gè)/天創(chuàng)展中心200個(gè)地下300元/月，地上80元/月城市3390個(gè)

海蔚廣場地下兩層600個(gè)，地上200未定金三角?迷你特區(qū)公用停車場免費(fèi)歷東商務(wù)大廈200售5萬元/個(gè)項(xiàng)目怎租售舉價(jià)和枕物業(yè)很管理限費(fèi)列迅表項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡/天）物業(yè)管理費(fèi)用（元/月/㎡）特區(qū)數(shù)碼港70001.73．7銀座數(shù)碼廣場——均價(jià)2.3物業(yè)管理6．5元/月/平米創(chuàng)展中心——2．23．5城市33——1．52．2海蔚廣場22.5金三角?迷你特區(qū)1．51歷東商務(wù)大廈24三、脆東外叉環(huán)片華區(qū)項(xiàng)目窩位置楚、樓鉛體、然戶型預(yù)列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積（萬㎡）戶型面積（㎡）樓體類型東環(huán)國際廣場二環(huán)東路3966號15200—300（AB）130—150（CD）4棟，A、B座33FC、D座29F、均為超高層中潤世紀(jì)廣場燕山立交橋東34住宅90－150辦公80－2007幢寫字樓、高層16F，10幢住宅樓小高層11F三慶?楓潤商務(wù)大廈工業(yè)南路110號380－200A座21F高層、B座9F小高層嘉恒商務(wù)中心華龍路口5150-17026層高層項(xiàng)目蒙配套項(xiàng)目名稱樓宇配套社區(qū)配套周邊配套東環(huán)國際廣場三菱分戶式變頻空調(diào)每座3部三菱靜音高速電梯商務(wù)會所、數(shù)碼會議室、空中花園甸柳小學(xué)、省經(jīng)濟(jì)計(jì)劃學(xué)校、銀行、長途汽車站中潤世紀(jì)廣場未確定未確定萬嘉隆，各大銀行、千佛山醫(yī)院、燕山健身廣場三慶?楓潤商務(wù)大廈空調(diào)自己配置，5梯12戶，集中供暖、智能化管理A座1到2層為超市、買場，3層是美容店和咖啡店，B座1到2層經(jīng)營餐飲、美容，商務(wù)中心提供收發(fā)信件、機(jī)票預(yù)定等服務(wù)長途汽車站、餐飲嘉恒商務(wù)中心6部奧迪斯電梯、有線、寬帶四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)省圖書館、百花小區(qū)、工行、區(qū)供電局三、限東外麻環(huán)片春區(qū)項(xiàng)目構(gòu)車位滔列表項(xiàng)目企租售愉價(jià)和堅(jiān)物業(yè)手管理續(xù)費(fèi)列距表項(xiàng)目名稱車位數(shù)量價(jià)格東環(huán)國際廣場70015萬/個(gè)，220元/月/個(gè)中潤世紀(jì)廣場未確定租售未定三慶楓潤商務(wù)大廈300個(gè)12萬/個(gè)，50元/月/個(gè)嘉恒商務(wù)中心地上63個(gè)，地下110個(gè)租地上100元/月，地下150元/個(gè)/月項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡/天）物業(yè)管理費(fèi)用（元/月/㎡）東環(huán)國際廣場——均價(jià)25中潤世紀(jì)廣場7200只售不租未定三慶楓潤商務(wù)大廈——1.92．6嘉恒商務(wù)中心——均價(jià)1.32四、馳高新背區(qū)片攤區(qū)項(xiàng)目朵位置歇、樓移體、員戶型電列表項(xiàng)目僵配套項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積（萬㎡）主力戶型面積（平米）樓體類型三慶世紀(jì)財(cái)富中心國際會展中心對面20（ABCD）A、B為150到800空間，B、支持整層，C座2到8層為5套400平米空間，自由分割，9層全為45平米小戶型，4棟，12層小高層環(huán)保科技園正豐路中段10支持整層定制12棟6層多層齊魯軟件園高新管委會對過1420-2005層多層項(xiàng)目名稱樓宇配套社區(qū)配套周邊配套三慶世紀(jì)財(cái)富中心不帶空調(diào)、暖氣，AB每棟3部日立，CD每棟3部三菱、大堂挑空5.6米D座為酒店，配有歌舞廳、健身房齊魯軟件園、國際會展中心、百事可樂、陵木等園區(qū)、高新區(qū)管委會環(huán)?？萍紙@國中央空調(diào)，三菱電梯A座4部，其余各棟3部創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心800米范圍內(nèi)無任何配套，800米外為現(xiàn)文南路，有餐飲、企業(yè)，無銀行齊魯軟件園寬帶、4部電梯銀行、餐飲

四、離高新遠(yuǎn)區(qū)片鑰區(qū)項(xiàng)目紋車位鼓列表項(xiàng)目御租售招價(jià)和瘦物業(yè)知管理捎費(fèi)列苗表項(xiàng)目名稱車位數(shù)量價(jià)格三慶世紀(jì)財(cái)富中心樓間隨便停不收費(fèi)環(huán)?？萍紙@1010暫時(shí)不收費(fèi)齊魯軟件園60個(gè)免費(fèi)項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）租金（元/平米/天）物業(yè)管理費(fèi)用（元/月/平米）三慶世紀(jì)財(cái)富中心起價(jià)4800均價(jià)5200均價(jià)1.22.5環(huán)保科技園國際商務(wù)中心售完均價(jià)0.65含物業(yè)費(fèi)，交電費(fèi)齊魯軟件園只租不售1含物業(yè)費(fèi)五、半火車?yán)フ酒瑨陞^(qū)項(xiàng)目蹄位置勉、樓旺體、穗戶型功列表項(xiàng)目償配套項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積（萬㎡）主力戶型面積（平米）樓體類型明珠國際商務(wù)港緯三路與經(jīng)一路交匯處958、72、110、137、165自由分割48層匯鑫國際商務(wù)大廈大緯二路北端260－10016F高層名人廣場無影山中路121號4.280－1303棟12F，板式小高層項(xiàng)目名稱樓宇配套社區(qū)配套周邊配套明珠國際商務(wù)港6部三菱電梯、約克和格力中央空調(diào)，12米挑空大堂咖啡吧、純正西餐、豪華會議廳、健身房、星級酒店、酒店式商務(wù)公寓、國際商務(wù)會館、直升機(jī)停機(jī)坪火車站、酒店、賓館、銀行匯鑫國際中央空調(diào)，集中供暖，施耐德電梯4部餐飲、娛樂火車站、長途汽車站中恒商城，醫(yī)院商務(wù)大廈名人廣場LG高速電梯、電視監(jiān)控，智能化車庫3000平米屋頂健身花園，頂層復(fù)式附帶空中花園濼口生活圈五、懲火車部站片概區(qū)項(xiàng)目剃車位治列表項(xiàng)目僻租售籃價(jià)和遙物業(yè)窩管理暗費(fèi)列袖表項(xiàng)目名稱車位數(shù)量價(jià)格明珠國際商務(wù)港300多個(gè)200元/月/個(gè)匯鑫國際商務(wù)大廈200個(gè)100元/月名人廣場地上地下兩層車庫150元/月項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）租金（元/平米/天）物業(yè)管理費(fèi)用（元/月/平米）明珠國際商務(wù)港均價(jià)7000只售不租3匯鑫國際商務(wù)大廈均價(jià)52001．52．3名人廣場11六、晚經(jīng)十吩路片燈區(qū)項(xiàng)目皺位置臥、樓腿體、相戶型議列表項(xiàng)目估配套項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積（萬㎡）主力戶型面積（㎡）樓體類型三慶?匯文軒經(jīng)十路65號3.59130－200東25F，西20F，均為高層第一大道經(jīng)十路38號3.180－200地上24F，地下2F，高層魯信?文匯花園青年東路1號7120－2001棟寫字樓，地上10F，地下3F，小高層；2棟高層住宅，一棟17F，一棟20F，高層。1棟多層住宅。普利?海辰大廈文化西路13號3150－400地上11F，地下2F，小高層項(xiàng)目名稱樓宇配套社區(qū)配套周邊配套三慶?匯文軒中央空調(diào)、4部LG電梯室外健身設(shè)施、大潤發(fā)、省中醫(yī)、山師大第一大道4部上海迅達(dá)電梯，日本大金中央空調(diào)

商務(wù)酒店、咖啡吧、健身房、大型會議室配套較少魯信?文匯花園美國開利智能中央空調(diào)上海東芝垂直升降電梯六部市政集中供暖，通訊、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)百兆入戶

千佛山、植物園。商務(wù)、醫(yī)療、學(xué)校配套齊全普利?海辰大廈富士達(dá)電梯2部，中央空調(diào)1層為商鋪，設(shè)計(jì)有中庭大潤發(fā)，郵局，醫(yī)院，農(nóng)行、建行、工商行、招行、

六、策經(jīng)十休路片尿區(qū)項(xiàng)目楚車位概列表項(xiàng)目濫租售殘價(jià)和話物業(yè)跌管理框費(fèi)列聰表項(xiàng)目名稱車位數(shù)量價(jià)格三慶?匯文軒1003.5/平米/月第一大道停車場地未定價(jià)格未定魯信?文匯花園未定12．5萬/個(gè)（不出租）普利?海辰大廈150售15萬/個(gè)項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡/天）物業(yè)管理費(fèi)用（元/月/㎡）三慶?匯文軒70002．52．5第一大道均價(jià)9600無無魯信?文匯花園690021．7普利?海辰大廈均價(jià)75001．52．8七、斤各片孕區(qū)比乓較分沖析片區(qū)地位寫字樓類型寫字樓檔次周邊配套入住企業(yè)平均建筑面積（單位：萬平米）租金（單位：元/平米/天）濼源大街片區(qū)絕對的中央商務(wù)區(qū)、名企云集專業(yè)寫字樓酒店式寫字樓、銀行式寫字樓最高最完善大中型企業(yè)較為集中金融企業(yè)比較集中53-4.5山大路片區(qū)科技氛圍濃小戶型寫字樓集中地商住兩用較高較完善科技企業(yè)企業(yè)較多5.61.5-2.5東外環(huán)片區(qū)新老城的銜接帶寫字樓集中在主干道專業(yè)寫字樓商住兩用較高較差中小企業(yè)為主14（主要是東環(huán)國際和中潤的面積較大）1-1.5北園大街片區(qū)交通干線升級北跨提升物業(yè)價(jià)值酒店式公寓、商住兩用中低差以建材、家俱企業(yè)為主61-2火車站片區(qū)口岸經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施差，輻射力有限酒店式公寓高差——9——經(jīng)十路片區(qū)貫通東西大動脈專業(yè)寫字樓較高較完善——41.5-2.5高新區(qū)片區(qū)正在崛起的商務(wù)中心——中低差小型、高新企業(yè)為主130.6-1.2◆西部寺區(qū)域坐寫字輕樓較盟少，箏尚未蹤蝶形成極片區(qū)井；◆寫字主樓的岡檔次普、配符套和瓣租金躲，呈蛇現(xiàn)以傍濼源膏大街膊為核摟心，蘆向四撇周遞隸減的逢趨勢誼，向掉東的顆縱深唇延伸魚到高典新區(qū)肺；◆商住理兩用接樓和恨舊的框?qū)懽趾鐦牵粲捎谝m項(xiàng)目缺建設(shè)劫年代掙較早規(guī)，停攤車住料往往宮不足蠶、本拋身的昨設(shè)備憂老化寺和周痰邊的減配套籃較差瀉，原攜有租肅戶有品向東凡、向種南遷職移的的趨勢坐，主忽要遷瓜往二兆環(huán)東磚路和諒經(jīng)十港路；◆泉城介廣場隆項(xiàng)目飾位于豈濟(jì)南雜CB烈D核除心區(qū)傾，樓銅盤檔瞧次最狀高，利周邊兄配套竟最完赴善，紗該區(qū)睬域是及高檔走寫字錯(cuò)樓最授集中藝區(qū)，駱大型勢企業(yè)山云集唇；第四安章湊濟(jì)南聲寫字帖樓市胡場供地求分臭析一、裹四年性來供捧應(yīng)量均估算項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）三箭銀苑7豐利大廈2三威大廈4齊魯軟件園19.7三慶世紀(jì)財(cái)富中心7環(huán)保科技園9.6銀座晶都國際3.2銀座數(shù)碼廣場7東環(huán)國際廣場15嘉恒商務(wù)大廈5.6金龍大廈10三慶匯文軒3.4嘉匯環(huán)球廣場3.5七星吉祥大廈3.4融基大廈3.3發(fā)展大廈2.7國華商務(wù)大廈4.2第一大道3.1匯鑫國際商務(wù)廣場2泉景大廈4.4普利歷東商務(wù)大廈3.6海尉廣場3中潤世紀(jì)廣場15數(shù)碼港大廈4.6永安大廈3.8三慶楓潤商務(wù)大廈3.2銀都國際大廈5普利海晨大廈4圣凱財(cái)富廣場普利槐蔭大廈1.9（注感：以報(bào)上所僚選取慶的樣酷本，名是在中濟(jì)南導(dǎo)寫字肅樓市乳場比雁較有孤代表綁性的雖物業(yè)燭，在歇統(tǒng)計(jì)猴年供宏應(yīng)量撤方面裁，是福按照蔥該項(xiàng)簡目推耀向市垂場的神面積燒，在禁每年渠的統(tǒng)挖計(jì)中顯還包透括該詢項(xiàng)目泛銷售醫(yī)的年鞠存量腫。）一、料四年疤來供眠應(yīng)量揭估算由于山濟(jì)南住寫字課樓產(chǎn)饅品歷鉛年來普的統(tǒng)柴計(jì)都夸比較招模糊獨(dú)，統(tǒng)腳計(jì)的哪口徑肝不一棟，在帖產(chǎn)品棕的市謹(jǐn)場供喉應(yīng)量標(biāo)的統(tǒng)紋計(jì)上法有很仁大難彼度，令通過女政府水網(wǎng)站莊，加脊之公顫司進(jìn)澇駐濟(jì)綱南后撇市場餡研究很中心輪對濟(jì)悼南寫可字樓杯市場升的把職握統(tǒng)寸計(jì)，準(zhǔn)歸算資出0貪3年屈到0似6年江四年耐間的應(yīng)濟(jì)南僚寫字趕樓產(chǎn)揭品的蹦市場剩供需窯量，毅并進(jìn)錦行對哲比分蔽析：（說遲明：館本報(bào)役告中猶的統(tǒng)駛計(jì)數(shù)等據(jù)來未源是撓濟(jì)南艱市統(tǒng)昂計(jì)局蘿、濟(jì)塌南市兄寫字洗樓網(wǎng)菊、信視立怡琴高市智場研凝究中套心寫明字樓剪數(shù)據(jù)瓜庫）◆濟(jì)南初房地尚產(chǎn)市藍(lán)場在專最近獵幾年越一直禁是快還速發(fā)裝展的奸，尤產(chǎn)其是烏寫字懇樓產(chǎn)譽(yù)品的慣發(fā)展癢步伐甚過快膽，在活經(jīng)歷麥了萌感芽時(shí)昏期、勝發(fā)育殺時(shí)期休之后距，濟(jì)件南寫凱字樓丹市場嶼已經(jīng)塌走向宜真正碑意義只上的敬發(fā)展鑰時(shí)期維；寫?yīng)q字樓鼓市場劣發(fā)展暢到這狂一時(shí)阿期，上在市豆場需好求上串已經(jīng)墓處于照供需刊不平司衡的而狀態(tài)懷。二、縱濟(jì)南廣寫字戲樓未資來供臭應(yīng)及準(zhǔn)熱點(diǎn)踏區(qū)域梢預(yù)測◆由時(shí)于濟(jì)杠南是珍個(gè)比即較特訂殊的尾城市紛，就便其地狂理位把置來謝講，錘東西懶有可仁拓展溫的發(fā)辦展空僻間，峽南面繁是群諷山，價(jià)北臨宴黃河仁，南晶北的央發(fā)展易空間鬼有限尾，濟(jì)潮南市績的整混體發(fā)列展規(guī)妖劃主染要是斧以東沾拓和施西進(jìn)廢為主陽旋律垃。在唇城市況發(fā)展退的主槳旋律歲下，脂濟(jì)南罵的經(jīng)喘濟(jì)水航平、錯(cuò)市政游配套申、城舅市交晨通、撕各區(qū)荷域的農(nóng)發(fā)展疼狀況赤也是副決定喊寫字及樓產(chǎn)迷品的獨(dú)發(fā)展思走勢略的一恥個(gè)重某要因悟素?！艟蜐?jì)榮南寫奇字樓辨市場軋的熱各點(diǎn)區(qū)沈域，懶在看基來主辭要影寸響因兄素有電兩個(gè)膜，一享是政恰務(wù)中森心的咐遷移雕影響祖（市墓政府夢東遷饅），漆二是幫城市思交通枝條件養(yǎng)的改棚善（繩BR艘T系皮統(tǒng)）甜。在葛濟(jì)南街東拓倦力度譽(yù)的加嚴(yán)大、取市政誼府的坐遷移重東部訂新城堤區(qū)，督高新賽區(qū)將話是新斃一輪漫城市微中心永區(qū)發(fā)書展的副前沿置陣地念，高值新區(qū)親將是法未來扁的一致個(gè)寫愧字樓綠集中階的熱穩(wěn)點(diǎn)區(qū)酷域。躲寫字委樓產(chǎn)際品孕司育的援條件餓很多架，而屯便利納的交應(yīng)通是制首要離條件偽，北甘園大秋街B勸RT族系統(tǒng)橋完成韻后，海在北粱部工宗作的湖人們廟在時(shí)級間和立空間俘上將堆有很減大改普善，俊北園譯大街權(quán)沿線緞也將燃是寫捉字樓矛發(fā)展鈔的熱殺點(diǎn)區(qū)兵域。三、供寫字照樓需銹求客匪戶群屑體簡郵析◆濟(jì)南先寫字戶樓市插場的明需求垂客戶凝群體盆可以撞初步見劃分院為以橡下幾西類：來政府秀機(jī)關(guān)驚、事堂業(yè)單悠位客字戶群鼻；大探型國假有企渴業(yè)、蓮民營燃企業(yè)柜、中仙小型雪自營畢企業(yè)靈、個(gè)貴體工成商企港業(yè)客落戶群網(wǎng)；◆另外劑還有匠一類改特殊核的強(qiáng)惠有力描需求尚群體期——垃投資值客戶厚群體侵；四、幻玉寫字薯樓需亮求影作響因羨素簡茅析◆影響廉寫字插樓市傻場需駝求的遣要素竄很多娛，例選如宏貫觀上伐的經(jīng)抗?jié)芙锪Γ蒅D彎P）史，城虧市企精業(yè)數(shù)偽量，字產(chǎn)業(yè)爺機(jī)構(gòu)極變化楊等，嫂中觀賴上的展區(qū)域神功能鈴，市妨政配品套、兆商業(yè)制氛圍別等等滿、微肢觀上持的樓塑宇硬屢件配飄套功惜能，滋物業(yè)處管理視水平劫，銷溜售策徑略租胸賃服監(jiān)務(wù)等消等。五、融新政車及股悉市對扛濟(jì)南刻寫字涂樓市贈場的津沖擊◆“國還六條解”等革相關(guān)唇新政裁的實(shí)圾施，干對寫汽字樓眨市場止來說幸是一佛個(gè)挑奇戰(zhàn)也滾是一堅(jiān)個(gè)機(jī)筍遇。六受到歉城市言發(fā)展山階段父性以充及地日產(chǎn)開籃發(fā)模揉式的臂影響罷，區(qū)軌域的研發(fā)展血往往動是住煌宅先揉行，矩寫字集樓收鏡尾，妻城市褲中心薯區(qū)域交剩余運(yùn)土地分多為頂商務(wù)躺、商弦業(yè)等申綜合打用地因性質(zhì)緊，因咸此寫律字樓若市場寧將會排有更炸大的丑發(fā)展蓬空間眨?！粲捎趯?6笨年下夜半年紀(jì)到0鵝7年購上半降年，硬股市違基金細(xì)行情耕較好攔，社暴會大疊量資茅金涌鴨入該無行業(yè)凈，導(dǎo)販致以蠟前最垂具投孫資潛擔(dān)力的著房地忙產(chǎn)行掌業(yè)意糾識受根到抑載制，終尤其寄是辦虎公類搜產(chǎn)品羅、商衛(wèi)鋪類貞產(chǎn)品扇的投寺資客義戶減燦少，盛導(dǎo)致窩辦公宇產(chǎn)品砌市場婚一時(shí)禽銷售政量減免少，指市場游需求細(xì)縮量所。隨咬著股匆市的講下滑嫁，部放分資流金將刃會涌也入其員它投慌資行墳業(yè)，欺在0桑7年批下半院年寫顧字樓腿市場尋將會瘦好轉(zhuǎn)滾，投膚資客叮戶比把例將姜加大乞。第五助章絕濟(jì)南偉寫字遮樓市賭場租潤賃和張銷售賺價(jià)格路情況一、淡研究喜目的◆研究己寫字誘樓市昏場的侄銷售姨價(jià)格撐和租表賃價(jià)魔格的壟主要鼠目的亡有兩樓個(gè)：右一方隊(duì)面反圈映近喂期寫姻字樓遷市場堤的活敬躍程旨度，能另一爛方面段是反臨映市暖場未唯來的濕投資燦潛力徐。二、合研究枕方法◆寫字港樓產(chǎn)否品與聞住宅總產(chǎn)品鹽相比嘗投資恒屬性蜻更重保一些牙，因滑此在邀價(jià)格薄水平澆研究犧上更拾多的哈關(guān)注棗租金晌水平輕和租趟金/粘銷售縫價(jià)格抗這兩拉個(gè)方雖面。使用需求影響控制率租金水平影響投資回報(bào)率投資回報(bào)率影響銷售價(jià)格銷售價(jià)格影響投資需求租金價(jià)格影響使用需求控制率影響租金水平這種艙特殊禍價(jià)格買機(jī)制愿使我蹤蝶們在漸價(jià)格技研究歇中必肯然關(guān)越注租窩金、損銷售腥價(jià)格扔和它住們之型間的狠內(nèi)在竭聯(lián)系鐵這三手個(gè)方惱面。三、垂銷售斃價(jià)格訂及特貴征數(shù)據(jù)災(zāi)來源英：信析立怡貝高市犧場研脊究中賠心寫修字樓增數(shù)據(jù)推庫——忽高新耐區(qū)板標(biāo)塊高新置區(qū)是顆濟(jì)南升新興營的一般個(gè)行淺政區(qū)遲域，肥并且蠶隨著畝濟(jì)南膨市的朋城市秘發(fā)展裙戰(zhàn)略戀規(guī)劃鐵的實(shí)畫施，錄高新塔區(qū)將絨成為抗?jié)蟽鲂碌哪厥粔何逡?guī)齊劃下定的一索個(gè)政析務(wù)中吼心區(qū)錯(cuò)域，使該區(qū)堅(jiān)域的霞寫字忙樓產(chǎn)乘品銷蝦售價(jià)僻格一唉直上蛋漲，幸20仔06帥年底傻該區(qū)亮域?qū)懕謽菍毦鶅r(jià)那為5界10嗎0元帆，到倡07童年上批半年岸上升紙到5唉25絞0元障。尤哀其是技濟(jì)南牌政務(wù)德中心夾東移授，奧塞體中望心坐鬧落在始燕山楊立交乓東面旁，這廊些都容為東挺部的點(diǎn)寫字當(dāng)樓市肥場的褲蓬勃瞞發(fā)展維帶來扭了更民多的宇契機(jī)汁?！C濼源型大街父板塊該板拼塊是驗(yàn)濟(jì)南畢寫字垃樓市居場售闖價(jià)及淋租賃禍價(jià)格患最高諒的區(qū)范域，巨一直鎮(zhèn)是濟(jì)趁南寫戰(zhàn)字樓盜市場位的焦角點(diǎn)區(qū)防域，版該區(qū)獲域具懸有便玻利的籮交通俗、成虛熟的柔市政課配套逢，目盾前區(qū)競域市倆場銷憂售均臂價(jià)在達(dá)84隆00福元/案㎡，止該區(qū)幕域的務(wù)寫字描樓產(chǎn)杯品在筐品質(zhì)凝上也養(yǎng)是濟(jì)多南的芽代表闊，并扇且已偏經(jīng)成親為濟(jì)紙南寫雹字樓肚產(chǎn)品著的聚里集區(qū)找?！衅渌麐鸢鍓K山大百路、悟東外寒環(huán)這址兩個(gè)循區(qū)域賢的寫歷字樓數(shù)市場細(xì)一直糟處于圾平穩(wěn)翠發(fā)展椒狀態(tài)單，無盛論在罩銷售重價(jià)格威還是踏在租國賃情僚況方戚面。四、肢近幾硬年各經(jīng)板塊初租金鐘變化碼情況以下團(tuán)所選皺取的翻樣本逐是濟(jì)費(fèi)南寫崇字樓蛾各板付塊比恭較有猴代表則性的蠅樓盤泉，在殺位置湊上、夏樓盤冒自身恥品質(zhì)印、入五住率鹽、租努賃情閉況等康因素封在各既板塊搭中都纖是有絕一定租代表至性的釘，以援上樓附盤租盯金是傳通過撓大量虛市場端調(diào)研膠，主慮要是辰以二幸手房沉租賃奧交易瀉市場謀、與芽入住灑客戶逼交談柿所獲連得的箱數(shù)據(jù)瘦，在適數(shù)據(jù)愧的時(shí)茫效性但、準(zhǔn)傳確度工上都騾有一通定保類障。項(xiàng)目名稱2004年租金2005年租金2006年租金中信廣場3.24.14.3銀座數(shù)碼廣場1.51.82.3東環(huán)國際廣場0.81.251.6三慶世紀(jì)財(cái)富中心0.60.91.2◆根據(jù)阻信立悲怡高苗市場流部收突集的蟲統(tǒng)計(jì)慌數(shù)據(jù)肅，濟(jì)臉南市忘20榨06囑年的襖寫字筒樓市規(guī)場整凳體租名賃平援均價(jià)號格范課圍在厚1—微3元偶/㎡工/天洗，整勵(lì)體的含租賃齒價(jià)格昌漲幅慰不高華（2沙00秩5年轉(zhuǎn)約為咳0.策9—激2.猜8之避間）象；由壓于濟(jì)賭南寫凝字樓順市場速分布讀情況帥比較界復(fù)雜桑，位猴于傳未統(tǒng)中省心區(qū)脊域、省商業(yè)丈氛圍憐濃厚龍的地若段租圾金價(jià)努格較跳高，缸非中巧心區(qū)屠域的托銷售皺價(jià)格妻比較奸低，茄租賃鬼價(jià)格箱也一挑直上確不去賢。五、罩影響房誠租金怒價(jià)格森水平載因素1．燥地段地段源決定矩產(chǎn)品駛價(jià)值估，在款房地電產(chǎn)行民業(yè)已須經(jīng)是趙一個(gè)恥不成壯文的捎真理慘，我像們通忘常所烘說的袍地段披決定膽產(chǎn)品茅價(jià)值智，一煉般針斬對住機(jī)宅產(chǎn)舟品，州而地退段卻繳是影局響寫燥字樓烏產(chǎn)品摩租賃唯價(jià)格促的首汁要因摩素；飲寫字鈴樓的陶功能連決定頸了地巴段在邀寫字父樓開筒發(fā)中溝的中凳心地膨位，宋其銷溫售價(jià)摧格、沿租賃統(tǒng)價(jià)格乳、空盆置率版等重光要因陳素與斥地段惡的好濁壞有芝著直約接關(guān)茶系，總相對運(yùn)成熟蓬且具亂有開惑發(fā)潛表力的憑商務(wù)隊(duì)辦公消地段岔是寫捉字樓慘產(chǎn)品眉成功阿開發(fā)紐奉必不遣可少堅(jiān)的重起要條菠件。2．檢配套這里輸所要偉講的濱配套壘包括老兩個(gè)園方面束，一縮慧方面誓是外菊因，迫寫字畜樓產(chǎn)舍品的召商務(wù)疑屬性械時(shí)期憲對周踩邊的伙大市鉤政配命套遠(yuǎn)口遠(yuǎn)高戀于住禮宅，遣商業(yè)單、金穗融、膨通訊準(zhǔn)、網(wǎng)布絡(luò)交膚通、暮充足夾的停滅車場鍛地是煤必不乳可少級的；劇另一畫方面品是產(chǎn)確品自兩身的妖配套拖，也供就是拳產(chǎn)品貝的自逝身品臉質(zhì)。桶良好肆的物浮業(yè)品員質(zhì)包炊含硬概件配音套和噴軟件球設(shè)施償，他私們是私直接駁影響割入住納客戶咸對產(chǎn)勝品的勁使用忙感受少。3．朝商務(wù)使氛圍商務(wù)他氛圍棟是影戚響寫第字樓鵲銷售史價(jià)格煉和租說賃價(jià)陽格的臂另一縫大重薦要因短素，超所謂懂商務(wù)摟氛圍件是一省種自帆由形磚成的歐氛圍墨，聚怕集效止應(yīng)在甚商務(wù)加氛圍坐中扮盲演這嶄種要貧角色默。例遺如濼盼源大麻街、或泉城尋廣場仿周邊吹。六、結(jié)對各估板塊脅租金屢走勢形預(yù)測根據(jù)押信立浩怡高島市場像部對拼濟(jì)南戴寫字屠樓市及場租帽金情局況的今歷年擋統(tǒng)計(jì)億，結(jié)訂合濟(jì)臂南寫棟字樓緣瑞市場翅的發(fā)桿展趨把勢，途對未母來濟(jì)魄南寫統(tǒng)字樓贈市場嫩的租靈金水哭平進(jìn)被行簡蜓單分皆析及垂預(yù)測嘉：由于鈔市場陜供應(yīng)吹量逐尤年過望盛，何寫字液樓日御租金屠價(jià)格破蠕動姻上升住，總陵體漲滲幅不住高，墊租金撿水平藥平穩(wěn)政。寫字脊樓市蘋場的爬新熱頓點(diǎn)區(qū)巨域的形出現(xiàn)設(shè)將沖咽擊濟(jì)著南的庸“CB冷D”區(qū)域垮，原編來最容火熱胳的地荷段——濼源糠大街觸板塊烤租凍金謠價(jià)格注將有堂所下悼滑。非熱挑點(diǎn)區(qū)煤域的斧租金列水平靜增長只緩慢看，將剖繼續(xù)湊保持壺低回祖報(bào)率紅現(xiàn)象股。七、獅租金擁回報(bào)透率分市析◆目前恩濟(jì)南多市的釀住宅失投資張回報(bào)趣率一昆般是傲在2膠.5葡—4摟%之念間，賓例如考購買直山大撞路區(qū)甜域的春一住受宅產(chǎn)勤品，默面積唇是1繳00田㎡，躬現(xiàn)在歸該區(qū)徹域商偉品房耽的整養(yǎng)體銷朗售均爺價(jià)是室53屢00袋元，趙那么充總投逼資是夠在5微3萬侍元，括10勇0㎡婦住宅灰月租贏金最帶高是紋16遙50求元，難那么拌它的書投資工回報(bào)據(jù)率是門3.講7%慌；由面于山報(bào)大路排是濟(jì)好南的來科技必市場臺，人圓員流窗動性筒比較單大，愈區(qū)域趁從業(yè)穩(wěn)人員眼比較種多，卸所以活該區(qū)中域的棍住宅趣投資戀回報(bào)愛在濟(jì)醉南市徹已經(jīng)壟是比粥較高畫的了議，其恨他幾延個(gè)板懸塊的崗?fù)顿Y礦回報(bào)垃率一劍般不遠(yuǎn)會超雜過3約?！魸?jì)南崗市寫龍字樓頑產(chǎn)品拌的投園資回捕報(bào)率打一般升是在過8%蟻?zhàn)笥覍?，同鏈樣以土山大縱路區(qū)儀域?yàn)槠堇?，哥購買攝10趨0㎡名的寫批字樓禍產(chǎn)品睜，單某價(jià)是啞66疾80燒元，虧平均踏日租擦金為丸1.度6元售/㎡知/天當(dāng)，那紐奉么它帥的總萌投資逗回報(bào)杯率是斯8.嘉6%負(fù)。區(qū)域?yàn)T源大街山大路東外環(huán)高新區(qū)住宅均價(jià)（元/㎡）6500530051004400樣本面積（㎡）100100100100月租金（元/月）2000165012001000投資回報(bào)率（%）3.693.72.82.7寫字樓均價(jià)（元/㎡）7367668054255100樣本面積（㎡）100100100100日租金（元/日）2.81.61.21.05投資回報(bào)率（%）13.78.68.07.4（以圈上租普金取匹值以紛市場幼研究懷中心萍統(tǒng)計(jì)被資料訓(xùn)，并普結(jié)合艇濟(jì)南桑房地幟產(chǎn)網(wǎng)彩二手將房租摧賃市撓場的肢交易慘價(jià)格訴，時(shí)它間為播20恐07路年6廢月底跨）七、鈴租金因回報(bào)條率分兆析成熟奏的寫上字樓跡區(qū)域倚租金丹回報(bào)棚率也苗是最們高的慰，濼頓源大唱街片愿區(qū)的折租金炎回報(bào)眼率依依然引丸領(lǐng)寫川字樓工租賃鹿市場逃，該繼區(qū)域耀將會衛(wèi)一直闊是濟(jì)燥南寫的字樓掩投資賠的理因想?yún)^(qū)山域。山大就路、巷東外資環(huán)這敞兩個(gè)始片區(qū)稠的投陽資回貪報(bào)率唱處于仰正常錄范圍珠，其潑投資孝價(jià)值杯也將刻慢慢躬提升醋，穩(wěn)稼定的煌市場殼將給廟投資俘者提橫供更評加優(yōu)紫越的慰投資找平臺畝。高新誼區(qū)的母寫字奶樓產(chǎn)另品投抄資回壁報(bào)率斥是最生低的頭，該擔(dān)區(qū)域蚊還尚箱屬一技個(gè)新歌興的販寫字踩樓區(qū)拐域，除但隨文著市扁政配建套的縱完善課、城島市發(fā)艦展方疊向的析引導(dǎo)暴，市蠻場前么景及飼投資襲潛力游看好溉。八、除寫字鍬樓產(chǎn)數(shù)品銷倘售價(jià)俱格及法租金蜓變化卻前景一、寒銷售云價(jià)格檢穩(wěn)步墳提升較住齡宅產(chǎn)渣品而勉言，岡寫字或樓產(chǎn)竄品的寶高投火資回漸報(bào)率巖使其雖備受社關(guān)注輔，尤倚其是象在市栗政設(shè)鍵施配話套齊澆全，測交通輩便利耐，性吐質(zhì)較京成熟嫂的區(qū)鄰域，帳寫字款樓產(chǎn)處品將委成為姜投資包者的眼搶手盈貨，西投資窗購買匙比例雞逐漸追加大閉。這冶是促會使寫槳字樓洲市場紹銷售岔價(jià)格鞠提升澤的原寸因之碗一。繳另外聽，隨答著濟(jì)敗南市振城市泊發(fā)展黃戰(zhàn)略矛的逐污步實(shí)左施，唇大好燒的發(fā)暴展前貨景將渡引領(lǐng)金新一翅輪的曲投資鉤需求簽，市稠場需熱求旺慕盛，些投資帳潛力航巨大善，這鉆將直靠接導(dǎo)獲致寫判字樓割市場綿上價(jià)克格的脹穩(wěn)步狀提升判。二、歌價(jià)格睬差異膀逐步改拉大從總億體上勝看，下寫字伯樓產(chǎn)差品的預(yù)售價(jià)性會穩(wěn)振步上舉升，敏但若御是針衛(wèi)對不口同區(qū)逼域的倡產(chǎn)品緊而言懸，寫沾字樓訴價(jià)格李的差校異呈卡逐步蹄拉大愿的趨鞠勢。姿這與殺產(chǎn)品閑的區(qū)曬域位罵置、博配套理系統(tǒng)擴(kuò)及政語治等靜因素知有著籮不可仇脫離噸的干系系?？自跐?jì)論南，投寫字誘樓的望四大勺板塊白之間拌有著幼不同模的發(fā)經(jīng)展軌缸跡―像――真高新圈區(qū)板膏塊：測這個(gè)史新興飲的政下務(wù)中獨(dú)心區(qū)壓域，慰受濟(jì)以南發(fā)撐展規(guī)尖劃的解影響磚而蓬跪勃發(fā)我展，剝價(jià)格諸將會華一路夫飆升色。濼夜源大搖街板姓塊：羊該處鏡是濟(jì)練南寫竄字樓行產(chǎn)品捷的代倉表區(qū)忘域，雄擁有宮便利尊的交贊通和港成熟謠的配搭套設(shè)助施，琴所以籮該處抖的寫件字樓眠產(chǎn)品慮的價(jià)矛格也脆有較挪大的楚升值郵趨勢超。相擇對以碰上兩泊個(gè)板擔(dān)塊，帥山大討路和源東外即環(huán)這損兩個(gè)調(diào)板塊膝的寫沉字樓亡市場袖要相虎對穩(wěn)尚定的胳多，濫一直錄平穩(wěn)魯發(fā)展慈，價(jià)遭格的兵增勢困不是爭很明桶顯。蠻這樣校就在幕不同蜓區(qū)域店之間際拉大玻了售療價(jià)的震差距顆。三、翠整體牲租金遭水平鳳增長倒速度御有限據(jù)信凍立怡挑高市先場研蓄究中猶心對茄濟(jì)南菠寫字苗樓市爬場租企金情刻況的懲歷年資調(diào)查白及對皺寫字洋樓產(chǎn)谷品的辭趨勢仗把握劉，由紹于濟(jì)收南寫胖字樓熔產(chǎn)品誦供過敞于求答，使劑得寫智字樓既產(chǎn)品屑租金探價(jià)格長增長勢緩慢廁；從往單個(gè)市板塊弊來看糊，濼角源大選街及頓給熱紀(jì)點(diǎn)區(qū)獲域的智租金障水平典將有岔所回盞落；釣其他乘板塊朋發(fā)展梨趨緩堂?？偵缰?，葉濟(jì)南辣寫字貢樓市環(huán)場進(jìn)蟻入發(fā)亮展階君段，音整體闊租金便增長崖速度棋有限押。九、幫濟(jì)南跌寫字端樓市某場投棉資潛欲力分籍析（1優(yōu)）隨瓶著濟(jì)蜜南市蕉“東駱拓”坊的發(fā)京展方宰針，權(quán)東部偷高新雞區(qū)以征及東悼部寫跑字樓凝市場狀從無搭到有替，到匠現(xiàn)在毅慢慢冤成長滋，已烤經(jīng)逐燥漸成習(xí)為濟(jì)夸南寫師字樓擱市場步中不暑可或照缺的啄一部免分。獸在高葛新區(qū)喘有可遍能成斯為將毒