新建農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項目可研建議書評審報告(代可研報告)

PAGE48關(guān)于新建農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項目貸款評審報告

目錄總論借款人基本情況項目建設(shè)的必要性項目工程建設(shè)條件設(shè)計方案及工程估算項目建設(shè)優(yōu)勢評估項目投資估算與資金來源評估項目財務(wù)效益指標(biāo)分析項目財務(wù)估算貸款償還計劃十一、不可預(yù)見風(fēng)險十二、結(jié)論和建議十三、附表1、建設(shè)投資估算表2、建設(shè)期利息估算表3、流動資金估算表4、項目總投資使用計劃與資金籌措表5、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表6、總成本費(fèi)用估算表7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表8、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表9、利潤及利潤分配表10、建設(shè)期利息及借款還本付息計劃表11、資產(chǎn)負(fù)債表12、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表13、項目投資現(xiàn)金流量表14、項目資本金現(xiàn)金流量表15、借款還本付息計算表湖北****物流股份有限公司新建工程項目評審報告一、總論（一）項目基本情況1.1項目名稱****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心。****是江漢平原和洞庭湖平原的合稱，其中：江漢平原包括湖北省5個地級市中的17個縣市區(qū)（即****的洪湖市、監(jiān)利縣、石首市、江陵縣、公安縣、松滋市、****市區(qū)和****區(qū)；宜昌的枝江市和當(dāng)陽市；荊門的鐘祥市、京山縣、沙洋縣和東寶區(qū)；孝感的漢川市和應(yīng)城市；武漢的蔡甸區(qū)），以及天門、仙桃、潛江3個直管市；洞庭湖平原包括湖南省常德、岳陽、益陽3個地級市。總面積達(dá)9.68萬平方公里，常住人口約3500萬。1.2項目性質(zhì)既有法人新建項目。1.3項目地址湖北省****大道，西起****，東至*****，南抵****，北達(dá)****，總占地面積****畝，其中：商業(yè)用地****畝，工業(yè)用地****畝，道路綠化代征地****畝。1.4項目建設(shè)單位湖北****物流股份有限公司（以下簡稱“****公司”）。1.5項目立項及批復(fù)情況依據(jù)湖北省人民政府《關(guān)于貫徹國務(wù)院投資體制改革決定的意見》（鄂政發(fā)〔2005〕***號）規(guī)定，本項目屬備案性質(zhì)。200*年*月，項目取得了《湖北省企業(yè)投資項目備案證》（項目編碼*****）。2007年3月，項目完成了可行性研究。1.6項目建設(shè)內(nèi)容項目主要建設(shè)內(nèi)容分為三大塊：一是農(nóng)產(chǎn)品交易市場，總建筑面積104348m2，其中：糧棉油市場8394m2，蔬菜市場24765m2，水果市場36861m2，水產(chǎn)品市場7727m2、副食市場13149m2、干貨市場8077m2、肉食禽蛋市場5375m2；二是倉儲設(shè)施及冷庫，總建筑面積31612m2，其中：綜合倉庫5092m2、糧油倉庫3255m2、副食倉庫2537m2、干貨倉庫6681m2、冷庫14047m2；三是配套服務(wù)設(shè)施，總建筑面積57477m2，其中：分揀加工包裝中心14855m2、檢測檢疫中心1.7項目建設(shè)規(guī)模項目建成后，農(nóng)產(chǎn)品年交易量為290萬噸，其中：糧食50萬噸、油料45萬噸、棉花30萬噸、蔬菜50萬噸、水果50萬噸、水產(chǎn)品10萬噸、副食20萬噸、肉禽蛋30萬噸、干貨土特產(chǎn)5萬噸。配套服務(wù)規(guī)模為：農(nóng)產(chǎn)品配送5000噸/天、初清分級分揀1700噸/天、包裝能力800噸/天。1.8項目建設(shè)期2年。1.9項目投資規(guī)模項目總投資****萬元，其中：建設(shè)投資****萬元，建設(shè)期利息****萬元，配套流動資金****萬元。1.10項目資金籌措項目總籌資****萬元，其中：項目資本金****萬元，占比***%；債務(wù)資金****萬元，占比***%；其他資金來源****萬元，占比**%。1.11項目建設(shè)進(jìn)度項目已進(jìn)入施工階段，土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證全部辦理到位。冷庫、倉儲設(shè)施和干貨土特產(chǎn)市場的框架結(jié)構(gòu)已基本形成，蔬菜、水果市場的大棚基礎(chǔ)已開始建設(shè)，截至200*年底，已累計到位資金****萬元。1.12項目評估方法國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》及國家有關(guān)部門規(guī)定的評估方法。1.13項目評審依據(jù)國家糧食儲備局武漢科學(xué)研究設(shè)計院（工程咨詢甲級資質(zhì)）編制的《****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項目可行性研究報告》及****公司提供的相關(guān)資料。二、借款人基本情況2.1概況****公司前身為****市****商貿(mào)城有限公司，由****集團(tuán)有限公司于199*年發(fā)起設(shè)立，200*年更名為湖北****物流股份有限公司。該公司位于湖北省****市，主營裝飾建材、家居用品、農(nóng)副產(chǎn)品的流通和物流配送以及電子商務(wù)等業(yè)務(wù)，2001年通過ISO9001國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，200*年*月被湖北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定為湖北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級重點龍頭企業(yè)（鄂農(nóng)產(chǎn)字〔2007〕***號）。公司基本存款賬戶開設(shè)在農(nóng)行****市支行****分理處，在****市**營業(yè)部開設(shè)一般存款賬戶。公司依法合規(guī)經(jīng)營，各種證照合法、齊全、有效。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：****，組織機(jī)構(gòu)代碼證號：****，貸款卡號：****，稅務(wù)登記證號：****，糧食收購許可證號：鄂****。1996年至1998年，****集團(tuán)公司投資建設(shè)了****商貿(mào)城裝飾材料市場和****商貿(mào)城陶瓷石材市場，占地面積220畝，建筑面積16.7萬m2，主營建筑裝飾裝潢材料，市場覆蓋****、等地，是國家經(jīng)貿(mào)委評定的首批“國家重點商品市場”。1999年12月，****集團(tuán)有限公司以上述裝飾材料市場和陶瓷石材市場資產(chǎn)投資組建****市****商貿(mào)城有限公司，2001年更名為湖北****物流股份有限公司。2003年，公司投資建設(shè)了占地面積70畝、建筑面積7萬m2、主營家居用品的****國際家居城。目前，公司三大市場形成的市場集群是長江中上游地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施最全、管理最先進(jìn)的建材裝飾、家居用品集散批發(fā)中心。此外，公司1998年投資興建了主營BtoB電子商務(wù)業(yè)務(wù)、目前我國建材流通行業(yè)重點電子商務(wù)試點項目“中國建材商務(wù)網(wǎng)”?？梢哉f，在經(jīng)營物流產(chǎn)業(yè)上，公司積累了較為豐富的經(jīng)驗。2007年3月，經(jīng)股東大會決議，公司擬申請在深圳中小企業(yè)板塊上市，相關(guān)準(zhǔn)備工作正在進(jìn)行中。2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)公司***年成立時注冊資本****元，其中：****集團(tuán)有限公司****萬元，占比***%；****市****實業(yè)發(fā)展總公司*萬元，占比***%；****市****有限公司為5萬元，占比0.1%。200*年*月，公司注冊資本增加至****萬元，其中：****集團(tuán)有限公司****萬元，占比****%；北京一方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司***萬元，占比***%；****市***貿(mào)易有限公司13萬元，占比***%；****市****實業(yè)發(fā)展總公司為***萬元，占比****%；****市****有限公司為*萬元，占比*%。2001年12月，公司注冊資本增加至****萬元，其中：****集團(tuán)有限公司****萬元，占比****%；北京****開發(fā)有限公司****萬元，占比****%；****市****貿(mào)易有限公司****萬元，占比****%；****市****實業(yè)發(fā)展總公司****萬元，占比****%；****市****有限公司****萬元，占比****%。2007年11月，公司對其股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后注冊資本仍為****萬元，其中：****集團(tuán)有限公司****萬元，占比****%；深圳市****集團(tuán)有限公司****萬元，占比****%；****市****有限公司****萬元，占比****%；****科技有限責(zé)任公司****萬元，占比****%；*****500萬元，占比7.17%；****300萬元，占比****%；*********萬元，占比****%；****45.2萬元，占比****%。各股東基本情況如下：2.2.1****集團(tuán)有限公司該公司始創(chuàng)于1989年，是一家以裝飾建材、家居、農(nóng)產(chǎn)品物流交易為主，兼營廣告?zhèn)髅?、電子商?wù)、化學(xué)工業(yè)清洗、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的民營企業(yè)，注冊資本****萬元，法人代表****。近幾年來，公司先后被各級政府部門、行業(yè)協(xié)會授予“全國守信用重合同企業(yè)”、“中國500強(qiáng)民營企業(yè)”、“湖北省百佳納稅企業(yè)”、“湖北省百佳最佳成長型中小企業(yè)”、“湖北省AAA級信用企業(yè)”、“湖北省最佳文明單位”、“****市納稅大戶”等榮譽(yù)稱號。除了控股****公司外，公司還擁有********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、********廣告有限公司、湖北*******有限公司等3家子公司.2.2.2*****集團(tuán)有限公司該公司成立于****年10月，公司注冊資本****萬元，法人代表****，是目前國內(nèi)資本規(guī)模最大、投資能力最強(qiáng)、最具競爭力的內(nèi)資創(chuàng)業(yè)投資公司“領(lǐng)頭羊”。2.2.3****市****有限公司該公司成立于****年***月，注冊資本****萬元，法人代表****。公司主要投資于****項目，項目產(chǎn)品應(yīng)用廣泛，大至航天工業(yè)、通訊設(shè)備、汽車工業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)，小至家電產(chǎn)品、辦公設(shè)備、文具及玩具等，全球需求量每年增長****%以上。2.2.4*****有限公司該公司成立于****年**月，注冊資本****萬元，主營計算機(jī)技術(shù)開發(fā)、研制、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、安裝，計算機(jī)軟硬件耗材、辦公自動化、電子產(chǎn)品銷售等，法人代表****。截至****年末，公司總資產(chǎn)****萬元，總負(fù)債0萬元。*****年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入****萬元，凈利潤****萬元。2.2.5*********，男，***年***月出生，浙江***人，高級經(jīng)濟(jì)師，碩士研究生學(xué)歷，曾任****國有大型企業(yè)副廠長、廠長、總經(jīng)理等職務(wù)，****年創(chuàng)辦浙江****股份有限公司，現(xiàn)任上市公司****法人代表、董事長。2.2.6*********，男，1****年*月出生，大學(xué)學(xué)歷，中國****工業(yè)協(xié)會理事、中國工商會理事、中國建筑裝飾協(xié)會理事，****年創(chuàng)辦****有限公司，現(xiàn)任公司董事長兼總經(jīng)理。2.2.7********，男，19**年*月出生，湖北****人，中共黨員，大專學(xué)歷，高級經(jīng)濟(jì)師，歷任原****地區(qū)****局辦公室副主任、****科長，19**年至19**年任****市****科長，199*年至200*年任****市****所長，2003年至今任****市****有限公司董事長兼總經(jīng)理。2.2.8****楊薦，男，19***年**月出生，湖北****市人，大專學(xué)歷，，現(xiàn)任****公司董事、****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項目建設(shè)指揮部副指揮長。2.3組織結(jié)構(gòu)公司具有獨(dú)立的法人資格，按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行治理，最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為股東大會，股東大會選舉產(chǎn)生董事會和監(jiān)事會?？偨?jīng)理由董事會聘任，并負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營管理。公司內(nèi)設(shè)財務(wù)部、辦公室、項目部、企管部、證券部等內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，各部門部長按崗位履行自己的職能，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司現(xiàn)有一個子公司湖北********有限公司，該公司成立于20**年**月，是一家主營物業(yè)管理、房屋出租、物流配送、室內(nèi)外裝飾服務(wù)、家具及廚用機(jī)械、五金交電生產(chǎn)與銷售的民營企業(yè)。公司法人代表****，注冊資本****萬元，其中：****集團(tuán)有限公司出資****萬元，占比****%；****公司出資****萬元，占比***%。2.4經(jīng)營者素質(zhì)公司董事長、法人代表****，19**年*月出生，湖北**人，大專學(xué)歷，高級經(jīng)濟(jì)師，全國工商聯(lián)執(zhí)委、、湖北省政協(xié)委員、****市人大代表、****市工商聯(lián)副會長、****市區(qū)總商會會長，19**年創(chuàng)辦****集團(tuán)有限公司，先后獲得“湖北省勞動模范”、“湖北省優(yōu)秀建設(shè)者”和“****市勞動模范”等光榮稱號。總經(jīng)理***，*，19**年**月出生，中共黨員，大專學(xué)歷。19**年*月應(yīng)聘到****集團(tuán)，先后擔(dān)任****等職務(wù)。近幾年來，先后獲得****。副總經(jīng)理****，19**年**月出生，中共黨員，大學(xué)本科學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師。19***年參加工作，曾參與上市公司的改制、重組及上市等工作，****年加盟公司，曾任董事會秘書，****國際家居城、****裝飾城經(jīng)理、企管部部長。副總經(jīng)理****，19****年**月出生，大學(xué)文化，會計師。19***年參加工作，曾任中國***銀行****支行營業(yè)部主任，19**年加盟公司，曾任項目部部長。副總經(jīng)理***，19**年**月出生，湖北****人，大學(xué)本科學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師。19**年參加工作，19**起歷任大型國有上市公司銷售經(jīng)理、營銷副總等職，20**年加盟公司，歷任****經(jīng)理、企管部部長等職。財務(wù)總監(jiān)****，19****年***月出生，湖北****人，大專學(xué)歷，會計師。19***年參加工作，曾任湖北****會計、會計科長等職，19***年加盟公司，是公司財務(wù)電算化的倡導(dǎo)者和執(zhí)行者。2.5信譽(yù)狀況2.5.1信貸征信系統(tǒng)查詢情況該公司及其控股公司****集團(tuán)公司的貸款情況該集團(tuán)公司及控股公司目前在金融機(jī)構(gòu)貸款余額共***萬元，其中****集團(tuán)公司貸款余額為****萬元，****物流公司貸款余額****萬元。****集團(tuán)貸款其中農(nóng)行****市支行****萬元、工行****支行***萬元、市商業(yè)銀行****萬元、中行****市支行****萬元、***信用社****萬元。****物流公司貸款其中國家開發(fā)銀行貸款***萬元，****建行****萬元，*********萬元，另公司其它借款包括財政借款****萬元，臨安****公司借款*****萬元。各金融機(jī)構(gòu)貸款明細(xì)如下：（一）****集團(tuán)有限公司借款明細(xì)表單位：萬元借款銀行借款方式年末余額借款期限農(nóng)行****市支行抵押借款工行****支行抵押借款工行****支行抵押借款工行****支行抵押借款工行****支行抵押借款****市商業(yè)銀行抵押借款中行****市支行抵押借款中行****市支行抵押借款****信用社抵押借款合計（二）****物流有限公司借款明細(xì)表單位：萬元借款銀行借款方式年末余額借款期限****信用社抵押借款****信用社抵押借款國家開發(fā)銀行抵押借款建行****支行抵押借款****市區(qū)財政局信用借款臨安****公司信用借款合計2.5.2納稅情況自成立以來，公司嚴(yán)格按照****市區(qū)政府及稅務(wù)部門目標(biāo)責(zé)任考核的要求及時上繳各項稅款，無偷稅、拖欠稅款現(xiàn)象，2003至2006年連續(xù)被市、區(qū)地方稅務(wù)局評為納稅大戶，2005年被湖北省國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局聯(lián)合評為“百佳納稅人”。2.5.3信用等級評定情況200*年*月，公司被建設(shè)銀行湖北省分行評定為A級信用企業(yè)。2007年5月，公司被中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行****市分行評定為A級信用企業(yè)。三、項目建設(shè)必要性評估3.1項目建設(shè)是促進(jìn)****農(nóng)產(chǎn)品流通的需要****地處長江中游，氣候溫和，雨量充沛，物產(chǎn)豐富，是我國糧食、棉花、油菜籽、蔬菜、水果、水產(chǎn)品、肉食品、禽蛋、副食、土特產(chǎn)品的主要生產(chǎn)區(qū)和集散地，農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢突出。長期以來，****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)量占湖北、湖南兩省生產(chǎn)總量的40%左右，商品量占湖北、湖南兩省商品總量的60%以上。但是，當(dāng)前****農(nóng)產(chǎn)品流通大體處于自產(chǎn)自銷、固定攤位和流動攤販、現(xiàn)貨交易的低水平狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)65個二、三級農(nóng)產(chǎn)品市場中，85%以上屬傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場，收購、清理、分級、包裝、貯藏、交易、運(yùn)輸?shù)拳h(huán)節(jié)都還處于初級粗放階段，信息采集發(fā)布、質(zhì)量檢驗檢測等更是空白。農(nóng)產(chǎn)品市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷脫節(jié)、流通不暢和生產(chǎn)、貯藏、運(yùn)輸過程中的腐爛變質(zhì)，造成了大量農(nóng)產(chǎn)品資源的浪費(fèi)和人力物力的消耗，難以形成與該區(qū)域產(chǎn)地市場優(yōu)勢相適應(yīng)的農(nóng)產(chǎn)品大市場、大交易、大物流格局。本項目按照現(xiàn)代物流規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的要求實施農(nóng)產(chǎn)品市場“升級改造”，是促進(jìn)****農(nóng)產(chǎn)品流通的需要。3.2項目建設(shè)是確保****食品安全、提高人民生活質(zhì)量的需要隨著生產(chǎn)水平的不斷提高，人民群眾更加重視生活質(zhì)量，更加注重個人健康。但隨著城市的發(fā)展，人口的增加，工業(yè)化進(jìn)程加快，工礦企業(yè)排出的廢氣、廢水、廢渣及生活垃圾、污水中的有害物質(zhì)，使農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境不斷惡化，加上植物危險性有害生物和動物疫病的傳播以及人為不良添加物的使用，導(dǎo)致動植物產(chǎn)量減少和產(chǎn)品質(zhì)量下降，直接關(guān)系到食品的安全，關(guān)系到人民的身體健康和生活質(zhì)量的提高。因此，加強(qiáng)各類農(nóng)產(chǎn)品的檢驗檢測工作是保證食品衛(wèi)生安全的重要措施。本項目的建設(shè)，按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品檢驗檢測系統(tǒng)，確保進(jìn)出交易市場的農(nóng)產(chǎn)品符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保人民群眾的消費(fèi)安全。3.3項目建設(shè)是****及其周邊地區(qū)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要農(nóng)業(yè)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也是相對弱勢產(chǎn)業(yè)。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體高度重視“三農(nóng)”工作，對于****及整個****來說，既是挑戰(zhàn)，也是難得的機(jī)遇。解決“三農(nóng)”的關(guān)鍵在于市場建設(shè)和運(yùn)作，在****區(qū)域的中心城市****建設(shè)大型農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心，不僅有利于解決****地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品流通不暢的問題，有效引導(dǎo)市場需求和供給，促進(jìn)該區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)布局的調(diào)整和優(yōu)化，而且有利于引導(dǎo)農(nóng)民按市場需求進(jìn)行生產(chǎn)，緩解農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)域性、季節(jié)性和結(jié)構(gòu)性過剩的矛盾，在全國農(nóng)產(chǎn)品市場供需中起到調(diào)節(jié)作用。因此，本項目的建設(shè)對于發(fā)展****現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)、促進(jìn)中部崛起都具有重要作用。3.4項目建設(shè)是實施****農(nóng)產(chǎn)品市場升級和提升****城市功能的需要****是全國聞名的農(nóng)業(yè)大市，也是****區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品的傳統(tǒng)集散地。****市城區(qū)現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場4家，全部集中在中心城區(qū)，占地面積200多畝，經(jīng)營面積不足3萬m2，基本上是利用原國有企業(yè)廢舊廠房改建而成，設(shè)施簡陋陳舊。2008年1月，受雪災(zāi)影響，就有3家市場交易大棚倒塌，導(dǎo)致****農(nóng)產(chǎn)品交易市場近乎癱瘓。同時，隨著****中心城區(qū)及城郊人口的增多，交通流量的加大，這些集中在中心城區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品市場所造成的環(huán)境污染、占道經(jīng)營、交通堵塞、噪音擾民等問題都急待解決。將農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)劃建設(shè)在北部城郊結(jié)合部的***大道兩側(cè)，擴(kuò)大市場規(guī)模，提升基礎(chǔ)設(shè)施，完善市場功能，不僅符合****市城市建設(shè)的總體規(guī)劃，對****市城市的發(fā)展、環(huán)境的改善、功能的提升都能起到直接的促進(jìn)作用，也有利于發(fā)展和培育設(shè)施先進(jìn)、功能完善、帶動力強(qiáng)的大型農(nóng)產(chǎn)品物流龍頭企業(yè)。四、項目建設(shè)條件評估4.1項目建設(shè)和生產(chǎn)條件評估4.1.1地理和環(huán)境條件****市擁有四通八達(dá)的公路網(wǎng)，主骨架由****高速公路、****高速公路、***國道、****國道組成。項目緊鄰**、***高速公路****出入口，距****中心城區(qū)僅3公里，距長江碼頭約5公里，距新建的****火車站僅1.5公里，是****市整體城市規(guī)劃中的“物流商務(wù)區(qū)”。項目的交通區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，具有公路、鐵路、水路聯(lián)運(yùn)的良好地理環(huán)境。4.1.2主要農(nóng)產(chǎn)品資源本項目主要交易糧食、棉花、油料、蔬菜、水果、水產(chǎn)品、肉食品、禽蛋、副食、土特產(chǎn)品等10大類4500多個品種。湖北、湖南兩省，尤其是****地區(qū)是糧、棉、油、蔬菜和土特產(chǎn)的主要產(chǎn)區(qū)，年產(chǎn)量分別達(dá)13200多萬噸和5600多萬噸。本項目設(shè)計交易量為****和湖北、湖南兩省年產(chǎn)量的5.2%和2.2%。此外，由于****市的特殊地理位置和商貿(mào)基礎(chǔ)，全國每年還有大量的農(nóng)產(chǎn)品通過****區(qū)域進(jìn)行集中和分散，目前****市已形成了具有一定交易規(guī)模和影響力的轉(zhuǎn)手流通市場，對周邊市場有很強(qiáng)的輻射力和影響力。項目通過與各地農(nóng)產(chǎn)品市場打造“資源共享、信息互通、調(diào)劑余缺、平抑物價”運(yùn)營平臺，為項目成為我國中部規(guī)模最大、功能最強(qiáng)的農(nóng)產(chǎn)品流通樞紐和物流平臺奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。4.1.3電力：本項目新建交易物流中心總裝機(jī)容量約9500KVA，緊鄰****市草市變電站，擁有足夠的電力資源。目前，市電力局已承諾保證該項目的電力供應(yīng)。燃料：本項目屬交易、貯存、物流組織與協(xié)調(diào)項目，所需的燃料主要是生活用燃料，使用量少，可直接從市場上購買。4.1.4本項目生產(chǎn)、生活用水由****市自來水公司供應(yīng)，并自備50噸/小時深井水供應(yīng)冷凝用水和消防水池用水，提供消防管網(wǎng)用水。4.2環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生評估4.2.1環(huán)保項目建成后，主要產(chǎn)生三種污染物：一是粉塵。主要是運(yùn)輸、預(yù)清理和烘干過程中的含塵空氣排放。本項目加工區(qū)擬以密封為主，輔以吸風(fēng)。凡屬無需操作的部位均采用密閉的方法，防止粉塵飛揚(yáng)。在需要操作和易激起粉塵的部位和設(shè)備，采用吸風(fēng)除塵等措施，并采用高效膠沖布筒濾塵器來凈化空氣。通過采取上述措施，可使作業(yè)部位空氣含塵濃度低于10mg/m3，排入大氣的氣體含塵濃度低于120mg/m3。二是噪聲。主要是風(fēng)機(jī)和機(jī)械噪聲，以及運(yùn)輸過程中的汽車噪聲。對噪聲大的設(shè)備選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，同時在設(shè)備布置時擬進(jìn)行局部隔離，并配以減振器，減少噪聲的產(chǎn)生和擴(kuò)散。三是廢水。主要是生活污水。本項目加工廢水只含少量有機(jī)雜質(zhì)，將采用國家對加工廢水處理標(biāo)準(zhǔn)，采取過濾雜質(zhì)后，利用350噸/天地埋式無動力生活污水凈化裝置處理后達(dá)標(biāo)排放。為了保護(hù)環(huán)境清潔，該項目還采用立體多層次綠化方式，道路兩旁種植常綠小喬或灌木類樹，空地種植青草及觀賞性樹木及花卉，部分區(qū)域設(shè)置花壇、水池、雕塑等。本項目位于****市荊沙大道兩側(cè)，遠(yuǎn)離住宅區(qū)，對周圍環(huán)境影響較小。****市環(huán)境保護(hù)科學(xué)技術(shù)研究所編制的《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》（編號****）中認(rèn)為：“在嚴(yán)格落實擬定的污染防治措施和本報告提出的污染防治對策建設(shè)的情況下，項目的建設(shè)從環(huán)境保護(hù)而言是可行的”。****市環(huán)保局以《關(guān)于湖北****物流有限公司****農(nóng)產(chǎn)品中心項目環(huán)境影響評估報告的審查意見的函》（*環(huán)保函文****號）文件形式對環(huán)評報告表進(jìn)行了批復(fù)，批復(fù)認(rèn)為：“項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、項目選址符合環(huán)境功能區(qū)劃的要求，同意該項目實施。”4.2.2消防本項目場區(qū)內(nèi)設(shè)置多個出入口，均與城市道路和國道相通，場區(qū)所有道路寬度均大于12m，一般呈環(huán)形布置，利于消防。堆場四周有道路，消防間距和消防設(shè)施均按規(guī)范要求設(shè)計。合理地配置了消防栓和消防器材。各倉庫均按規(guī)范設(shè)防火區(qū)，每個分區(qū)不大于2000m2，其出入口不少于2個，防火分區(qū)之間用甲級防火門連接。室外最大消防流量為50L/s，全場消防采用低壓制，消防管網(wǎng)環(huán)狀布置，管徑DN100，設(shè)多座室外地上消防栓。倉庫消防電源為二級負(fù)荷，各控制室內(nèi)根據(jù)消防要求設(shè)置消防泵緊急啟動按鈕。****市公安消防大隊對本項目中的消防設(shè)施建設(shè)設(shè)計方案進(jìn)行了評審，評審認(rèn)為，“該方案符合消防設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?！?.2.3本項目嚴(yán)格按照國家規(guī)范滿足采光、通風(fēng)、衛(wèi)生要求，主要設(shè)備和通道布置均留有合理的操作和維修空間，樓梯及操作平臺設(shè)防護(hù)欄桿，粉塵和噪聲采取防護(hù)措施，達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)更衣室和浴室，保證工人衛(wèi)生安全。場區(qū)內(nèi)所有設(shè)備的傳動裝置均設(shè)安全防護(hù)罩，高溫設(shè)備及管道采取保溫措施，防止?fàn)C傷。4.2.4本項目包裝、運(yùn)輸、貯存設(shè)備或工具專品專用，不將有毒、有害和有污染的包裝用于各種產(chǎn)品。配備必要的衛(wèi)生設(shè)施。如：供水、飲水、洗手、廁所、抽排風(fēng)等。操作人員須經(jīng)健康體檢，操作場所不允許吃食物、吸煙和吐痰等。4.3項目工藝技術(shù)評估4.3.1本項目可分為會展中心、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品分揀加工、農(nóng)產(chǎn)品物流中心等四大區(qū)域以及生活公用設(shè)施。所有子項均為普通結(jié)構(gòu)，工藝和土建施工無特殊要求，其施工和安裝技術(shù)成熟，其結(jié)構(gòu)形式為：會展中心為框剪結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品分揀為輕鋼結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和生活用公設(shè)施為磚混結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品倉庫為磚混和排架結(jié)構(gòu)。4.3.2低溫冷庫制冷劑為NH3，-18℃以下蒸發(fā)溫度采用雙級壓縮系統(tǒng)。由于局部有-25℃庫，-18℃以下氨蒸發(fā)溫度為-35℃；4.3.3信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分三個層次，即電子商務(wù)系統(tǒng)、信息門戶系統(tǒng)和后臺管理系統(tǒng)。電子商務(wù)系統(tǒng)：以交易中心為依托，建立非區(qū)域性的網(wǎng)上虛擬交易電子商務(wù)系統(tǒng)，采用企業(yè)對企業(yè)（B2B）的電子商務(wù)模式，逐步實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品在網(wǎng)上的洽談、合同簽訂、電子結(jié)算、產(chǎn)品交割及物流配送等功能。信息門戶系統(tǒng)：建立交易中心信息中心，利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)立交易中心、協(xié)會組織、生產(chǎn)基地、收購企業(yè)、農(nóng)民大戶及農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)信息采集點，開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品行情報導(dǎo)系統(tǒng)及價量數(shù)據(jù)庫及加工企業(yè)需求數(shù)據(jù)庫，以Web站點形式發(fā)布，進(jìn)而連結(jié)國內(nèi)外相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷電子化組織及電子商務(wù)網(wǎng)站。后臺管理系統(tǒng)：通過該系統(tǒng)，實現(xiàn)網(wǎng)上銷售、訂單和供應(yīng)鏈的統(tǒng)一管理及批發(fā)市場交易、質(zhì)檢、物業(yè)、客戶等各方面的綜合管理。4.3.4是一個集IC卡管理、交易及市場綜合管理一體化、模塊化、開放的信息平臺，既能滿足以市場為中心和以客戶服務(wù)為目的開放式管理需求，又能滿足市場管理者對市場經(jīng)營狀況的分析與監(jiān)控。共分六大功能模塊：資料管理、IC卡管理、交易管理、攤位管理、收費(fèi)管理、質(zhì)量檢測、數(shù)據(jù)分析。4.3.5為購銷雙方提供及時準(zhǔn)確市場交易實時行情。根據(jù)市場的成交情況實時統(tǒng)計出每一種商品的行情，如最新成交價格、成交總量、當(dāng)日最高價、最低價、加權(quán)平均價等，利用電子顯示屏進(jìn)行實時播放。動態(tài)發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品供求等各類農(nóng)業(yè)信息，為客戶制作播放多媒體廣告宣傳等資料。4.3.6主要對國家目前規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥殘留檢測，常規(guī)指標(biāo)在市場內(nèi)完成，需要大型儀器設(shè)備進(jìn)行檢測的以對外協(xié)助方式進(jìn)行。本項目的檢測，重點解決糧油、蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等流通中質(zhì)量安全，本市場需對國家目前糧油產(chǎn)品99種產(chǎn)品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥殘留檢測項共計93項；蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等產(chǎn)品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥殘留檢測項中的主要常規(guī)項目進(jìn)行檢測。對肉類產(chǎn)品和禽蛋類產(chǎn)品進(jìn)行常規(guī)的檢疫、檢驗。常規(guī)項目的檢驗將直接在交易物流中心進(jìn)行，檢驗的項目將申請有關(guān)部門和單位在交易物流中心設(shè)立相應(yīng)機(jī)構(gòu)和實驗室，在現(xiàn)場無法進(jìn)行的項目送相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗。4.4項目建設(shè)土地條件評估根據(jù)****市城市規(guī)劃局規(guī)劃意見書（JGY20060080），該項目計劃占地****m2（****畝），一是建設(shè)用地****m2（****畝），其中：存量建設(shè)用地面積****m2（****0畝），新征建設(shè)用地****m2（****畝，已經(jīng)省國土資源廳和****市國土資源局批準(zhǔn)）；二是代征城市公共用地面積*****m2（*****畝）。目前，項目實際取得土地使用權(quán)證面積為****m2（****畝），其中：商業(yè)用地*****m2（****畝），工業(yè)用地****m2（*****畝）。五、設(shè)計方案及工程估算（一）項目產(chǎn)品市場評估5.1****農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷概況近年來，****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)總量穩(wěn)中有升。2006年達(dá)到5200萬噸，除自給外，提供農(nóng)產(chǎn)品商品量3280萬噸，商品率達(dá)到63%。由于農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域性、季節(jié)性特點強(qiáng)，外地農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入**市場銷售或流轉(zhuǎn)總量達(dá)500多萬噸。據(jù)統(tǒng)計，每年****農(nóng)產(chǎn)品流通總量達(dá)到3800多萬噸、年流通總額超過1200億元，大大高于全國其他地區(qū)的水平，展現(xiàn)出良好的市場建設(shè)前景。5.2全國與****農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易情況比較評估據(jù)統(tǒng)計，全國農(nóng)產(chǎn)品年交易總額約8000億元，其中約4519億元通過4682家規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場進(jìn)行交易，年平均交易額1億元左右，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場已經(jīng)成為農(nóng)產(chǎn)品流通主渠道。然而。在****億元交易規(guī)模以上的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場僅65家，年交易額220億元，僅為****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的18%。整個****市（含所轄三市三縣兩區(qū)）億元規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場僅12家，年交易額40億元，僅占****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的14%。這種批發(fā)市場建設(shè)滯后的現(xiàn)實與全國重點農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和唯一地跨兩湖區(qū)域中心城市的地位極不相稱，但同時也為農(nóng)產(chǎn)品交易物流行業(yè)的企業(yè)提供了商機(jī)和發(fā)展空間。5.3****農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)營運(yùn)情況分析評估當(dāng)前，****農(nóng)產(chǎn)品市場可分為三個層次:一是集貿(mào)市場，以縣以下城鎮(zhèn)為主，交易形式是農(nóng)民直接與消費(fèi)者買賣，交易場地一般是露天空地，交易時間為朝聚晚散；二是批零兼營的簡易市場，主要設(shè)在縣城的中心地帶,交易是經(jīng)紀(jì)人與批發(fā)商現(xiàn)貨交易，場地簡陋，且欺行霸市現(xiàn)象嚴(yán)重、農(nóng)副產(chǎn)品價格人為操作因素較大；三是集中在地級城市，以批發(fā)為主的市場。如****的長港路、沙隆達(dá)水果批發(fā)市場，常德的甘露寺，岳陽的花板橋等，主要由房地產(chǎn)業(yè)主提供場地、房屋。市場大多場地窄小，秩序混亂，并且絕大部分沒有完備的檢驗檢測設(shè)施。****65家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場存在著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不夠合理，發(fā)展空間受阻，經(jīng)營設(shè)施簡陋，交易手段落后，市場主體組織化程度低，業(yè)務(wù)經(jīng)營存在盲目性，信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，信息傳播渠道不暢，市場輻射能力不強(qiáng)，社會知名度不高等弊端。目前，****沒有一家具有強(qiáng)大輻射功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，江漢平原最大的港務(wù)副食批發(fā)市場年交易額也僅為16億元，這種狀況與****的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)地位極不相配。5.4項目在市場流通總量中的占比評估目前，****乃至****農(nóng)產(chǎn)品市場競爭態(tài)勢處于低層次的自由競爭階段。本項目設(shè)計的年交易總量290萬噸，約占****農(nóng)產(chǎn)品流通總量的10%，設(shè)計的交易總量是有保證的，同時也對區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品市場具有相對的影響力。5.5（二）項目的經(jīng)營規(guī)劃評估5.5.1項目的市場導(dǎo)入期，是指市場的建設(shè)期和建設(shè)完成后1-2年內(nèi)。項目在建設(shè)期內(nèi)，一方面合理調(diào)配各種建設(shè)要素，提高建設(shè)效率；另一方面按照“總體規(guī)劃、分步實施、邊建設(shè)邊經(jīng)營”的思路，強(qiáng)化業(yè)務(wù)拓展。其營銷策略主要是整合市場，大力發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù)，以貿(mào)易業(yè)務(wù)為突破口，提升市場的知名度。主要工作是接納或聯(lián)合****區(qū)域內(nèi)有實力的市場和商戶入場經(jīng)營，同時規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)和物流配送業(yè)務(wù)管理。此外，每年還將舉辦全國性“油料節(jié)”、“糧食展”、“棉花交易會”、“淡水產(chǎn)品節(jié)”、“糖酒會”等，擴(kuò)大市場知名度。5.5.2項目的市場發(fā)展期，是指項目營運(yùn)2-3年內(nèi)。其經(jīng)營實施方案包括三個方面：一是產(chǎn)品策略。貿(mào)易、服務(wù)、經(jīng)紀(jì)、物流配送業(yè)務(wù)縱深推進(jìn)，形成縱橫交錯的營運(yùn)格局。產(chǎn)品策略的重點在增加服務(wù)的附加值上。此時，“****農(nóng)批”品牌已有農(nóng)業(yè)基地支撐，核心價值定位于優(yōu)質(zhì)安全，能夠給廠商、流通商、農(nóng)戶帶來收入上。項目在進(jìn)一步鞏固發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù)的同時，加強(qiáng)對經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)、電子商務(wù)等交易平臺的規(guī)范提升。具體包括五大管理體系：一是產(chǎn)品的質(zhì)量管理體系，建立和完善市場準(zhǔn)入、質(zhì)檢、行業(yè)自律、先行賠付、無憂退貨等制度；二是價格管理體系，包括構(gòu)建各類農(nóng)產(chǎn)品價格信息數(shù)據(jù)庫、推行競價拍賣交易、杜絕價格欺詐、實行價格指導(dǎo)檢查制等；三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，包括服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)、崗位管理標(biāo)準(zhǔn)、建立服務(wù)投訴體系；四是物流配送體系，包括統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一運(yùn)載工具、統(tǒng)一服務(wù)流程等；五是信息技術(shù)體系，通過電子商務(wù)平臺，對外提供商戶訂單管理、銷售管理、庫存管理、賬務(wù)管理等功能，為商戶提供充分的信息，對內(nèi)實現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換。二是渠道策略。貿(mào)易業(yè)務(wù)選擇“基地+中心+超市”短渠道模式，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)在原有基礎(chǔ)上，進(jìn)行管理規(guī)范和經(jīng)營業(yè)態(tài)提升。三是促銷策略。每年繼續(xù)舉辦10-12次大型農(nóng)產(chǎn)品“節(jié)、會、展”，獲取效益；加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品物流布局，與全國有規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在資金、信息共享方面組建物流聯(lián)盟，并在國家級媒體上隆重推介。5.5.3項目的市場成熟期，是指項目營運(yùn)3-5年后，項目發(fā)展成為全國農(nóng)產(chǎn)品物流行業(yè)具有引導(dǎo)性和重大影響力的企業(yè)，重點實施四大業(yè)務(wù)綜合素質(zhì)的全面提高策略。項目在維持發(fā)展期產(chǎn)品組合不變的情況下，重在運(yùn)用品牌效應(yīng)，采取資本運(yùn)營方式建立一批有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)。中心的貿(mào)易業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)圍繞深加工產(chǎn)品服務(wù)。同時籌備行業(yè)技術(shù)規(guī)范，引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進(jìn)行競爭合作，向期貨交易市場發(fā)展。六、項目建設(shè)優(yōu)勢評估6.1政策優(yōu)勢自2004年以來，黨中央、國務(wù)院連續(xù)五年下發(fā)“一號文件”，提出了一系列發(fā)展“三農(nóng)”的政策措施。而“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵，是農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場化，其中又以突破農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的瓶頸最為關(guān)鍵。建設(shè)和發(fā)展具有現(xiàn)代交易物流功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，是落實黨中央關(guān)于建設(shè)社會主義新農(nóng)村戰(zhàn)略決策的具體實踐。本項目的總體定位和建設(shè)計劃，均屬國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型，被列入商務(wù)部“雙百市場工程”和省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點工程，受到全方位、多層次的政策支持，****市主要領(lǐng)導(dǎo)也多次對該項目給予重要批示。項目在取得項目申報和建設(shè)所必備各種前置性審批文件的基礎(chǔ)上，被列入****市“十一五”規(guī)劃的重點流通發(fā)展項目。20**年，****市人民政府為支持本項目建設(shè)，先后向該公司撥付農(nóng)村物流服務(wù)體系發(fā)展專項資金***萬元（***財商字［***］***號）、流通業(yè)發(fā)展促進(jìn)資金***萬元（**財商字［20**］*號），此外，****市****市區(qū)財政局也向該公司提供周轉(zhuǎn)金***萬元用于本項目建設(shè)。2***年，****市委、市政府**號文件繼續(xù)將本項目列為重點支持對象。6.2資源優(yōu)勢當(dāng)前，我國億元以上交易規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易額占農(nóng)產(chǎn)品交易總額56%以上，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場已成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。本項目兼有產(chǎn)地市場和銷地市場的優(yōu)勢條件?！?***”自古以來被稱為“天下糧倉”，有“兩湖熟，天下足”之譽(yù)，是國家確定的重點糧、棉、油和水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。同時形成了以京山國寶橋米、公安山下紅、潛江小龍蝦、監(jiān)利糧食深加工（“福娃”和“銀欣”系列產(chǎn)品）、洪湖特色水產(chǎn)、石首三寶（筆架山魚肚、淡水銀魚、桃花山土雞蛋）、秭歸臍橙等一批在國內(nèi)有影響的特色農(nóng)副產(chǎn)品。在以****為中心的“3小時商圈”內(nèi)建設(shè)一家實現(xiàn)“立足****，跨越***，承輻四方，面向全國，創(chuàng)新品牌，走向國際”發(fā)展目標(biāo)并具有產(chǎn)銷對接功能，能將資源潛力轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的國家級農(nóng)產(chǎn)品交易物流大市場，優(yōu)勢明顯。其農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)交易情況如表1、表2所示：表1****與湖北湖南兩省及全國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況對比一覽表單位：萬噸主要農(nóng)產(chǎn)品****湖北湖南全國占兩省比（%）占全國比（%）糧食491046947棉花60632油料4543057肉類9227260禽蛋2052700水產(chǎn)品4694855蔬菜544654927水果75215243合2****、****和全國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易情況一覽表對比區(qū)域情況總交易額（億元）規(guī)模以上農(nóng)批市場數(shù)量（家）規(guī)模以上農(nóng)批市場交易總額（億元）規(guī)模以上農(nóng)批市場交易額占比（％）“兩湖”項目在總交易額中占比（%）全國80004682451956.482.12****12006522018.3014.17****300124013.3356.67從表16、表17可以看出，****乃至****農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)滯后的現(xiàn)實與全國重點農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地的地位極不相稱，這也為從事農(nóng)產(chǎn)品交易物流的企業(yè)提供了資源基礎(chǔ)。同時“****”項目確立的以產(chǎn)地市場建設(shè)為主、銷地市場建設(shè)為輔、實現(xiàn)產(chǎn)銷對接“雙循環(huán)”的建設(shè)運(yùn)營思路，將極大推動****乃至****農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化增值進(jìn)程。6.3區(qū)位優(yōu)勢****地處****中心，也是我國中西部的結(jié)合點，自古就是我國南方重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，農(nóng)業(yè)上是名副其實的魚米之鄉(xiāng)，工業(yè)上是聞名遐邇的輕紡重鎮(zhèn)。糧、棉、油、水產(chǎn)總產(chǎn)量均居湖北省第一位，城市商品貿(mào)易額長期居湖北省第二位（僅次于***），也是湖北省第二大信息樞紐節(jié)點和信息傳輸中心。****市集鐵路、水路、公路、管道四種運(yùn)輸方式于一體。全市公路通車?yán)锍踢_(dá)3954公里，內(nèi)河通航里程1744公里。****市港是長江十大港口之一，被國家批準(zhǔn)為一類通商口岸。以318國道（上海至拉薩）、207國道（漠河至三亞）、**高速公路、**高速公路、**高速公路等為主干的陸地交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。**鐵路與焦枝線接軌，年貨運(yùn)量超百萬噸?！笆晃濉币?guī)劃中的沿江高速客運(yùn)鐵路線正在建設(shè)中。新建的****長江大橋加速了湖南、湖北的溝通。電信和網(wǎng)絡(luò)通訊農(nóng)村普及率居全國領(lǐng)先水平。****市水源充足，城區(qū)現(xiàn)有水廠5個，日綜合生產(chǎn)能力200多萬噸；****市的電網(wǎng)是華中電網(wǎng)的重要組成部分，全市現(xiàn)有220千伏變電站12座，容量為183萬千伏安，水電供應(yīng)有可靠的保證。6.4管理優(yōu)勢公司曾被湖北省委、省政府授予全省“十強(qiáng)民營企業(yè)”稱號，是****市最大的民營企業(yè)。公司運(yùn)營機(jī)制靈活，管理規(guī)范，資信度高，2001年全面通過了ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。公司十分注重對人才的招徠、培養(yǎng)和扶持。現(xiàn)有員工中，具有大專文化程度者占員工總數(shù)的45%，持有中、高技術(shù)職稱者占員工總數(shù)的33%。公司在對現(xiàn)有市場十多年的經(jīng)營管理不斷探索和創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，針對本項目新的特點擬建立五大管理體系：一是市場質(zhì)量準(zhǔn)入管理體系。（1）建立商戶進(jìn)入市場參與經(jīng)營的資質(zhì)準(zhǔn)入制度和完善的產(chǎn)品質(zhì)量管理制度，使市場形成名品、名商、名店、總代理、總經(jīng)銷的經(jīng)營格局。（2）從源頭上把好商戶經(jīng)營的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，包括建商品數(shù)據(jù)庫等內(nèi)容、規(guī)定無質(zhì)量許可證、質(zhì)量等級、生產(chǎn)日期、生產(chǎn)地址等商品不能進(jìn)場銷售。（3）組建由本公司、工商稅務(wù)部門和商戶幾方代表組成的“****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心管理委員會”，成立行業(yè)商會，加強(qiáng)行業(yè)自律，按照國家雙百市場的要求建立系列制度。（4）以保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的堡壘為市場環(huán)境建設(shè)目標(biāo)，針對農(nóng)產(chǎn)品品種多、規(guī)格雜、來源廣的特點，堅持進(jìn)行質(zhì)量和價格專項檢查；每年進(jìn)行一次經(jīng)營綜合評比，使市場不僅成為規(guī)模上的大市場，也成為信譽(yù)和服務(wù)上的大市場。二是市場價格管理體系。公司制定相關(guān)制度，實行指導(dǎo)價檢查制，堅持核定商品的進(jìn)貨價格、中間費(fèi)用、營運(yùn)成本、核準(zhǔn)毛利率浮動范圍等諸多內(nèi)容。同時，要統(tǒng)一標(biāo)簽形式，要求商家明碼標(biāo)價，規(guī)范填寫，杜絕價格欺詐。在商戶中建立起合理的、消費(fèi)者可接受的價格體系，極大地提高市場的競爭力，獲得了消費(fèi)者的認(rèn)同。三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系。建立統(tǒng)一、規(guī)范化的服務(wù)，包括規(guī)范化服務(wù)、親情化服務(wù)、無障化服務(wù)、系列化服務(wù)、免費(fèi)化服務(wù)、信息化服務(wù)等六項服務(wù)內(nèi)容，并制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。堅持實行“商戶評議”、“顧客評議”和“部門評議”三結(jié)合的服務(wù)質(zhì)量評議制度。四是物流配送體系。公司建設(shè)市場倉儲配送中心將形成現(xiàn)代化立體倉儲，形成年供貨能力100萬噸規(guī)模。同時，制定并實施配送管理規(guī)范，使配送管理由簡單的收費(fèi)型向規(guī)范管理型，進(jìn)而向服務(wù)型延伸轉(zhuǎn)變，如統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一運(yùn)載工具、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范程序、核定運(yùn)載時間等。五是信息技術(shù)體系。通過電子商務(wù)中心信息管理平臺，對外提供商戶定單管理、銷售管理、庫存管理、帳務(wù)管理等功能，為商戶提供充分的信息；對內(nèi)，信息平臺可以進(jìn)行業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換，發(fā)布內(nèi)部信息。信息技術(shù)在商場交易、服務(wù)管理中運(yùn)用，提高市場運(yùn)作效率、管理水平、服務(wù)質(zhì)量。6.5品牌優(yōu)勢本項目公司是湖北省委、省政府首批成立的現(xiàn)代物流企業(yè)。公司通過多年堅持不懈地探索和頑強(qiáng)艱苦地創(chuàng)業(yè)，不斷壯大，不斷完善，成為湖北省具有重大影響力的民營企業(yè)。****商貿(mào)城是國家經(jīng)貿(mào)委評定的首批國家級“全國重點商品市場”之一、“全國重點聯(lián)系商品市場”、中國建材市場協(xié)會理事單位，被湖北省經(jīng)濟(jì)委員會納入省重點中小企業(yè)范圍。公司三大市場形成的市場集群是長江中上游地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施最全、管理最先進(jìn)的建材裝飾、家居用品集散批發(fā)中心。按照黨中央、國務(wù)院關(guān)于“整合特色農(nóng)產(chǎn)品品牌，支持做大做強(qiáng)名牌產(chǎn)品”和“保護(hù)農(nóng)產(chǎn)品知名品牌”的要求，公司已在國家工商總局成功注冊了“兩湖熟，天下足”系列產(chǎn)品商標(biāo)，涵蓋24個大類品種。通過對市場與農(nóng)產(chǎn)品“合縱”——采取“基地（農(nóng)戶）＋加工企業(yè)＋中心”方式，形成上接基地（農(nóng)戶）和初加工企業(yè)，下連超市、深加工企業(yè)、經(jīng)銷商和消費(fèi)者，產(chǎn)、供、存、銷鏈接相扣的現(xiàn)代交易物流格局來實現(xiàn)品牌農(nóng)產(chǎn)品的安全保障。通過“連橫”——對本地各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場進(jìn)行市場整合并與全國各地大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建立資源共享、信息互通、互調(diào)余缺的協(xié)調(diào)營運(yùn)機(jī)制來擴(kuò)大品牌農(nóng)產(chǎn)品的輻射力和影響力。七、項目投資估算與資金來源評估7.1項目總投資項目總投資****萬元，其中：建設(shè)投資****萬元，建設(shè)期利息****萬元，流動資金****萬元。7.1.1項目建設(shè)投資****萬元，其中：建筑工程費(fèi)****萬元，設(shè)備及工器具購置費(fèi)****萬元，安裝工程費(fèi)****萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用****萬元，預(yù)備費(fèi)****萬元。與可行性研究報告相比，減少****萬元，原因為：一是工程費(fèi)用減少****萬元。由于實際征地比規(guī)劃用地少***畝，農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種子三個市場暫不建設(shè)，建筑工程費(fèi)減少***萬元，設(shè)備及工器具購置費(fèi)減少***萬元，安裝工程費(fèi)減少**萬元。二是工程建設(shè)其他費(fèi)用增加***萬元。第一，由于工程費(fèi)用減少***萬元，使工程建設(shè)其他費(fèi)用中的建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、工程保險費(fèi)和環(huán)境影響評價費(fèi)、開辦費(fèi)相應(yīng)減少54萬元。第二，由于土地增值，從當(dāng)前實際支出情況看，土地使用權(quán)取得成本增加2337萬元。三是預(yù)備費(fèi)減少1159萬元，按照估算的工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%提取預(yù)備費(fèi)較可研相比減少。7.1.2本項目建設(shè)期為2年，為本項目的建設(shè)合計借款**8萬元，共產(chǎn)生建設(shè)期利息****萬元。與可行性研究報告相比，減少***萬元，原因為貸款結(jié)構(gòu)、進(jìn)度以及利率發(fā)生變化。建設(shè)期第一年，集團(tuán)公司借款****萬元以合同利率****%計算，農(nóng)村信用社****萬元以合同利率****％計算，共產(chǎn)生建設(shè)期利息****萬元，建設(shè)期第二年，集團(tuán)公司追加****萬元借款以合同利率****%、***貸款****萬元按目前利率****%，假設(shè)均衡投入估算為****萬元，合計產(chǎn)生建設(shè)期利息****萬元。7.1.3按照詳細(xì)分項法估算，項目需要流動資金****萬元。與可行性研究報告相比，減少****萬元，主要由營業(yè)收入的調(diào)整引起，營業(yè)收入的調(diào)整見11.1.1經(jīng)營收入估算。對可行性研究報告調(diào)整前后的投資構(gòu)成如表3所示：表3投資估算調(diào)整表單位:萬元項目調(diào)整前調(diào)整額調(diào)整后一、建設(shè)投資1、建筑工程費(fèi)2、設(shè)備及工器具購置費(fèi)3、安裝工程費(fèi)4、工程建設(shè)其他費(fèi)其中:土地征用費(fèi)5、預(yù)備費(fèi)二、建設(shè)期利息三、流動資金四、總投資7.2項目資金來源評估項目總投資****萬元，其中：項目資本金*****萬元，債務(wù)資金****萬元，其他資金來源****萬元。項目資金結(jié)構(gòu)如表4所示:表4項目資金結(jié)構(gòu)表單位:萬元項目金額占比（%）一、項目資本金公司近三年實現(xiàn)的凈利潤二、債務(wù)資金（一）銀行貸款（二）信用社借款（三）集團(tuán)公司借款三、其他資金來源新市場門面保證金四、總籌資八、項目財務(wù)效益指標(biāo)分析（一）靜態(tài)盈利能力指標(biāo)1、投資利潤率=年利潤總額/總投資×100%其中年利潤總額=年營業(yè)收入-年營業(yè)成本費(fèi)用-營業(yè)收入稅金及附加投資利潤率=***2、投資利稅率=年利稅總額/項目總投資×100%其中年利稅總額=年銷售利潤+年銷售稅金及附加投資利稅率=****3、資本金凈利潤率=年凈利潤總額/資本金×100%=****（二）動態(tài)盈利能力指標(biāo)1、凈現(xiàn)值項目在建成后用設(shè)定折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和其計算公式如下：nt-tPNPV=∑（CI-CO）(1+I)t=1t式中：CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；（CI-CO）為第t年的凈現(xiàn)金流量；n為項目計算期該項目的全部投資稅前現(xiàn)金流量表1.1單位：萬元項目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期1234567891011121314151現(xiàn)金流入1.1營業(yè)收入1.2補(bǔ)貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收流動資金2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2流動資金2.3經(jīng)營成本2.4營業(yè)稅金及附加2.5維持運(yùn)營投資10483104831048310483122023所得稅前凈現(xiàn)金流量該項目經(jīng)營期限為15年，預(yù)計該項目15年后固定資產(chǎn)殘值及流動資金回收額為****萬。該項目的基準(zhǔn)收益率為****%。FNPN=***FNPN＞0，該項目可行Ip=所以項目的財務(wù)凈現(xiàn)值率為：FNPVR=FNPV/Ip×100%=財務(wù)凈現(xiàn)值率是財務(wù)現(xiàn)值的一個補(bǔ)充指標(biāo)，財務(wù)凈現(xiàn)值與財務(wù)凈現(xiàn)值率兩個指標(biāo)的結(jié)論一致。（三）項目盈虧平衡指標(biāo)根據(jù)項目年營業(yè)成本費(fèi)用估算可以看出，在正常的營業(yè)年份，項目的盈虧平衡式為：固定成本/（營業(yè)收入-可變成本-稅金）×100%=即該項目達(dá)到正常年營業(yè)收入的26.8%，即***萬元時，即為盈虧平衡點。（四）項目清償能力分析（1）靜態(tài)投資回收期（P）投資回收期是項目的凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標(biāo)。其投資回收期的計算公式如下：投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量依據(jù)附表12：財務(wù)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)可得：該項目投資回收期=（2）動態(tài)全部投資回收期該項目動態(tài)全部投資回收期是按照現(xiàn)值法計算的投資回收期,在計算過程中，動態(tài)投資回收期可以直接從全部投資現(xiàn)金流量表中求得，其計算公式如下：動態(tài)全部投資回收期=累計財務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年累計財務(wù)凈現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年財務(wù)凈現(xiàn)值在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上加上折現(xiàn)系數(shù)，得到凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值，可列出表如下（根據(jù)折現(xiàn)率5%，計算）該項目動態(tài)全部投資回收期=****（年）與靜態(tài)投資回收期相比，動態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時間長*年的原因是動態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營業(yè)周期15年的時間因素，反映了投資期限15年的時間價值，時間雖長，比靜態(tài)投資回收期能夠更科學(xué)反映其投資的回收情況，余下經(jīng)營期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價值。九、項目財務(wù)估算項目計算期15年，其中：建設(shè)期2年，生產(chǎn)運(yùn)營期13年。9.1經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金及附加估算9.1.1本項目的營業(yè)收入主要有自營業(yè)務(wù)收入、交易手續(xù)費(fèi)收入、配送中心服務(wù)收入、門面租金收入、倉儲經(jīng)營收入、冷庫經(jīng)營收入、整理分揀經(jīng)營收入、包裝經(jīng)營收入、商務(wù)中心經(jīng)營收入、會展中心經(jīng)營收入。與可行性研究報告相比，剔除了農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種子三個市場的經(jīng)營收入；同時對估算方式進(jìn)行了必要的調(diào)整。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的主要運(yùn)營收益主要來自于兩部分：一是門面租金收入；二是交易費(fèi)收入。目前省內(nèi)外主要批發(fā)市場收入情況如表5所示：表5省內(nèi)外主要批發(fā)市場收入情況簡表市場名稱年交易額（億元）月租金（元/m2）交易費(fèi)白沙洲農(nóng)產(chǎn)品大市場9650交易額的5%舵落口綜合批發(fā)市場8050交易額的3％常德農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場650-6020元/噸馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場6545-6045元/噸長沙紅星大市場3625-55交易額的3%布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場148150交易額的5%壽光農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場2845交易額的2.5%合肥農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場4555交易額的3%****市內(nèi)的各類涉農(nóng)商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營情況良莠不齊。其中除小北門農(nóng)資市場規(guī)劃合理，在城鄉(xiāng)結(jié)合部外，其他均建設(shè)在市區(qū)中心地帶，交易擾民、交通堵滯現(xiàn)象嚴(yán)重，腐爛農(nóng)產(chǎn)品對環(huán)境影響極壞。各市場收入情況如表6所示：表6****市主要批發(fā)市場收入情況簡表市場名稱年交易額（億元）月租金（元/m2）交易費(fèi)**副食批發(fā)市場1635-95***蔬菜批發(fā)市場8交易額的2.5％***水果批發(fā)市場10800元/車****干貨批發(fā)市場245-60交易額的1.5%***糧油批發(fā)市場825-35交易額的1%****水產(chǎn)批發(fā)市場3200元/間交易額的3%****批發(fā)市場445交易額的1.5%****農(nóng)資批發(fā)市場725-559.1.1自營業(yè)務(wù)以貿(mào)易為主，生產(chǎn)運(yùn)營期第1年經(jīng)營量****萬噸，第2～5年每年增加****萬噸，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即****萬噸，單價***元/噸。9.1.1蔬菜、水果兩個市場按照交易額的***%（交易雙方各***%）收取手續(xù)費(fèi)，生產(chǎn)運(yùn)營期第1年交易額****萬元，第2～5年每年增加****萬元，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即***萬元。9.1.1按年配送額的2%估算，配送額為交易額的***%。9.1.1除蔬菜、水果兩個市場外，其他市場按經(jīng)營面積（合計42722m2）收取租金，生產(chǎn)運(yùn)營期第1年***元/m2，第2～5年每年增加25元/m2，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即****元/m29.1.1倉儲經(jīng)營面積****m2，有效使用率***%，生產(chǎn)運(yùn)營期第1年***元/m2，第2～5年每年增加10元/m2，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即***元/m2。9.1.1冷庫經(jīng)營面積****m2，有效使用率***%，生產(chǎn)運(yùn)營期第1年****元/m2，第2～5年每年增加***元/m2，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即***元/m2。9.1.1生產(chǎn)運(yùn)營期第1年整理分揀量****萬噸，服務(wù)收入***元/噸，第2～5年整理分揀量每年增加****萬噸，服務(wù)收入每年增加***元/噸，第6～13年均穩(wěn)定在第5年的水平。9.1.1生產(chǎn)運(yùn)營期第1年包裝量****萬噸，服務(wù)收入***元/噸，第2～5年包裝量每年增加****萬噸，服務(wù)收入每年增加****元/噸，第6～13年均穩(wěn)定在第5年的水平。9.1.1商務(wù)中心建筑面積****m2，其中經(jīng)營面積****m2，有效使用率**%，生產(chǎn)運(yùn)營期第1年***元/m2,第2～5年每年增加****元/m2，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即***元/m2。9.1.1會展中心建筑面積***m2，有效使用率**%，每年舉辦會展***天（每兩個月舉辦一次會展，每次**天），生產(chǎn)運(yùn)營期第1年***元/m2·天,第2～5年每年增加****元/m2·天，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，即***元/m2·天。9.1.2營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計算。本項目自營業(yè)務(wù)收入需繳納增值稅，其他經(jīng)營服務(wù)收入需繳納營業(yè)稅，同時繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按增值稅額和營業(yè)稅額之和的7%和3%計算。綜上，正常年營業(yè)收入****萬元，其中：自營業(yè)務(wù)收入***萬元，交易手續(xù)費(fèi)收入***萬元，配送中心服務(wù)收入****萬元，門面租金收入****萬元，倉儲經(jīng)營收入***萬元，冷庫經(jīng)營收入***萬元，整理、分揀收入***萬元，包裝收入***萬元，商務(wù)中心經(jīng)營收入***萬元，會展中心經(jīng)營收入***萬元。營業(yè)稅金及附加****萬元，增值稅***萬元。9.2成本估算9.2.1外購原材料費(fèi)9.2.1.1進(jìn)貨成本按自營業(yè)務(wù)收入的***9.2.1.2低值易耗品生產(chǎn)運(yùn)營期第1年***萬元，第2～5年每年增加**9.2.1.3燃油生產(chǎn)運(yùn)營期第1年****噸，第2～5年每年增加***噸，第6～13年穩(wěn)定在第5年的水平，單價****元/噸。正常年外購原材料費(fèi)****萬元。9.2.2外購燃料及動力費(fèi)9.2.2.1電每年1500萬度，單價****元/度（含稅）。9.2.2.2水每年40萬噸，單價***正常年外購燃料及動力費(fèi)***萬元。9.2.3本項目勞動定員450人，其中：工人200人，人均年工資***萬元；技術(shù)人員50人，人均年工資****萬元；管理人員****人，人均年工資***萬元，年工資總額****萬元，福利費(fèi)按工資的***%計算，年福利總額****萬元。正常年工資及福利費(fèi)****萬元。9.2.4經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營費(fèi)用按營業(yè)收入的**%計算。正常年經(jīng)營費(fèi)用****萬元。9.2.5折舊費(fèi)固定資產(chǎn)采用直線法折舊，殘值率5%。房屋、建（構(gòu)）筑物原值****萬元，按30年折舊，年折舊額****萬元；機(jī)器設(shè)備原值****萬元，按13年折舊，年折舊額****萬元。正常年折舊費(fèi)****萬元。9.2.6攤銷費(fèi)無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)采用直線法攤銷。無形資產(chǎn)原值***萬元，按50年攤銷，年攤銷額****萬元；其他資產(chǎn)原值****萬元，按5年攤銷，年攤銷額***萬元。正常年攤銷費(fèi)*****萬元。9.2.7修理費(fèi)修理費(fèi)按年折舊額的***%計算。正常年修理費(fèi)****萬元。9.2.8財務(wù)費(fèi)用根據(jù)借款額與相應(yīng)的借款利率計算。綜上，正常年經(jīng)營成本***萬元，總成本****萬元；生產(chǎn)運(yùn)營期年平均經(jīng)營成本****萬元，年平均總成本****萬元。9.3融資前分析9.3.1項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）=***%；項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）=***%；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）（ic=8%）=***萬元；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）（ic=8%）=***萬元。項目投資回收期（所得稅前）＝*項目投資回收期（所得稅后）＝*9.3.2項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率=***%從計算結(jié)果看，項目在財務(wù)上是可行的。十、貸款償還計劃1、財務(wù)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)根據(jù)本項目“損益表”（附件9）的計算結(jié)算●資本金凈利潤率=年凈利潤總額/資本金×100%**●投資利潤率=年利潤總額/總投資×100%*根據(jù)“投資現(xiàn)金流量表”（附件13）分析，投資收回期為**年2、清償能力估算按照項目資金籌措計劃，項目總投資***萬元，其中：項目資本金****萬元，債務(wù)資金***萬元，其他資金來源***萬元。按照項目資金籌措計劃，固定資產(chǎn)投資借款***萬元，年利率按***%，期限為**年，在還款期間內(nèi)將采取等額本金按月付息的方式，具體還款安排詳見（附表15）十一、不可預(yù)測風(fēng)險1、湖北****物流股份有限公司最大股東****集團(tuán)公司控股****％（雙方法人代表均為****），其經(jīng)營活動及資金調(diào)配易受集團(tuán)公司制約。該集團(tuán)在我市金融機(jī)構(gòu)籌資額度達(dá)***多萬元，其債務(wù)的陸續(xù)到期，勢必會影響該項目貸款的償還。2、該項目籌資渠道的多樣性如貸款、建筑商墊資等需在一定時期分別償還，因此該項目貸款的按期償還具有可變性。3、結(jié)合數(shù)據(jù)分析，可以看出營業(yè)收入及成本支出對該項目財務(wù)效益指標(biāo)的影響最大，對我社借款的歸還具有決定作用。4、本次評估各項數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖（無多方案比選），如設(shè)計方案的變動將影響本次評估的有關(guān)數(shù)據(jù)。5、本次評估未考慮該項目用途變更所帶來的自用、自營所需的流動資金變動，以及帶來的對收支等數(shù)據(jù)差異的影響。6、該項目評估數(shù)據(jù)主要結(jié)合當(dāng)前客觀實際價格參考了部分資料，在實施中具有可變性，對數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有一定的影響。十二、結(jié)論及建議1、項目投資規(guī)模適當(dāng)，自籌資金比例合理，項目投資建設(shè)期為2年，靜態(tài)投資回收期為***年，動態(tài)投資回收期為***年，2、在財務(wù)數(shù)據(jù)評估基礎(chǔ)上綜合分析了影響該項目的建設(shè)技術(shù)力量和多項不確定因素后，評估結(jié)論認(rèn)為項目投資風(fēng)險較小，建設(shè)條件具備，具有較好的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)效益。3、該項目投資利潤率、資本金利潤率數(shù)據(jù)適中，償債能力較強(qiáng)，還款資金來源較為可靠，項目可行。4、可發(fā)放項目貸款****萬元，貸款預(yù)計償還期為***年。項目承建單位盡快落實資金，主要是自籌資金***萬元，應(yīng)足額到位；加快項目進(jìn)展速度，確保農(nóng)貿(mào)交易市場早投入早收益。承貸社應(yīng)針對該項目制定出行之有效的管理方案，并督促項目承建單位擬定用、還款計劃，確保該項目的順利實施。附件1、湖北****物流股份有限公司法人營業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡2、湖北****物流股份有限公司章程3、關(guān)于公布湖北省2007年度農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級重點龍頭企業(yè)名單的通知及證書4、湖北****物流股份有限公司糧食收購許可證、農(nóng)藥經(jīng)營許可證、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)許可證、質(zhì)量體系認(rèn)證書5、****市分行關(guān)于客戶信用等級評定結(jié)果的通知6、****市政府關(guān)于項目建設(shè)的會議紀(jì)要、項目備案證7、項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證8、****市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于項目的環(huán)評批復(fù)及項目選址變更意見的函9、消防證明10、水電落實證明目錄TOC\o"1-3"\h\u第一章總論 51.1項目提要 51.1.1項目名稱 51.1.2項目建設(shè)單位、法人代表、所有制形式 51.1.3建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)期限、建設(shè)內(nèi)容 61.1.4資金構(gòu)成 71.2可行性研究報告編制依據(jù) 71.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 71.4項目綜合評價 8第二章項目背景 102.1項目的由來 102.2

項目建設(shè)的重要性與必要性及其意義 132.2.1項目建設(shè)的重要性與必要性 132.2.2項目建設(shè)的意義 132.3

項目建設(shè)單位概況 142.4項目建設(shè)區(qū)域及所在地概況 162.4.1項目建設(shè)區(qū)域概況 162.4.2項目建設(shè)所在地概況 22第三章市場分析 273.1休閑農(nóng)業(yè)基地概況 273.1.1休閑農(nóng)業(yè)觀光的涵義 273.1.2發(fā)展過程的階段模式 283.1.3分布上的地域模式 293.1.4休閑農(nóng)業(yè)基地的目標(biāo) 293.2休閑農(nóng)業(yè)基地旅游分析 30第四章項目總體方案設(shè)計 344.1項目建設(shè)指導(dǎo)思想 344.2項目規(guī)劃原則 35第五章項目建設(shè)條件與建設(shè)總體方案 395.1工程建設(shè)條件5.1.2，工程地質(zhì)條件 39