網(wǎng)獅園別墅可行性論證報告

網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書PAGEPAGE35上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書宏觀市場篇江蘇省江蘇省宏觀經(jīng)濟狀況全省國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計指標

2003年7-12月指標名稱累計(億元)累計增長(%)國內(nèi)生產(chǎn)總值4772.6511.2工業(yè)增加值1686.2914.8全社會固定資產(chǎn)投資1667.8825.6社會消費品零售總額1556.1212.3進出口總額(億美元)295.3220.5出口(億美元)165.4320.0實際利用外資總額(億美元)48.3335.8財政總收入661.3020.0財政支出346.8222.3消費價格總指數(shù)(去年同期=100)99.3-城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)430812.1農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入(元)20207.2在崗職工平均工資(元)609715.4基本分析：各項經(jīng)濟指標全線飚紅，利用外資總額大幅增加。江蘇省房地產(chǎn)市場基本分析——投資強勁、銷售走旺投資情況：今年1-6月全省累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資204億元，同比增長32.2％，增幅比上年同期提高14.9個百分點；其中商品住宅建設(shè)投資累計達到154.1億元，占投資比重為75.5%，同比增長31.1%。商品房銷售情況：到6月底全省累計銷售商品房面積達651.7萬平方米，實現(xiàn)商品房銷售額126.5億元，比去年同期分別增長22.3％和31.8％；其中銷售商品住宅586.6萬平方米，銷售額為106.3億元，分別增長20.8％和28.4％。個人仍是購房主體，銷售給個人的商品房面積為619.6萬平方米，占銷售總面積的95.1%，同比增長22.7％；銷售額為118.2億元，占銷售總額的93.4%，增長32.2％。土地市場：1-6月全省累計完成土地開發(fā)投資21.4億元，同比增長45.6％；本年購置土地面積624萬平方米，增長38.4％；完成開發(fā)土地面積387萬平方米，增長72％。1-6月全省商品房施工面積為3733萬平方米，同比增長19.1％，其中住宅施工面積為3029萬平方米，增長20.4％。新開工面積1626.43萬平方米，增長33.1％，增幅比去年同期提高7個百分點，預(yù)示江蘇省房地產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展趨勢。

蘇州市蘇州市人文與地理環(huán)境地理位置長江蘇州太湖人口：600萬上海積：8488平方公里浙江行政區(qū)劃昆山常熟蘇州吳江太倉張家港交通聯(lián)系：周邊：南京常州無錫滬寧高速蘇州（1小時內(nèi)）蘇虹機場路蘇嘉杭高速滬寧高速公路312國道京滬鐵路昆山浙江上海市內(nèi)：市區(qū)先后建成了干將路、東環(huán)路、南環(huán)路等一批主次干道，齊門互通式立交橋和其他大橋10座，基本上形成井字型加環(huán)路的城市快速干道系統(tǒng)。但由于為了保護蘇州古城的風貌，蘇州在內(nèi)城道路建設(shè)上采取的是非常保守的做法。南北、東西向的交通干道雖然也是新建了不久，但由于擴建的時候為了保護古城風貌，無法達到城市交通真正所需的要求，因此目前蘇州南北、東西向的主干道都慢慢呈現(xiàn)不堪重負的現(xiàn)象。因此，蘇州政府在積極尋求解決方法。其中之一就是將人口往外圍遷移，同時修建環(huán)城快速公路，將人流、車輛分流，以緩解市區(qū)的壓力。目前蘇州市區(qū)的發(fā)展空間幾乎沒有的情況下，勢必對新區(qū)、園區(qū)是非常有好處的。經(jīng)濟狀況整體經(jīng)濟模塊化發(fā)展一體兩翼的大發(fā)展格局新區(qū)是指蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，簡稱SND，于1989年開始建設(shè)，是蘇州最早的開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積52平方公里，目前SND的城市面積已達18平方公里，總建筑面積600多萬平方米 市區(qū)：文化、商業(yè)中新蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州城東金雞湖地區(qū)，是中國和新加坡政府的最大的合作項目。1994年2月簽署合作協(xié)議，同年5月12日蘇州工業(yè)園區(qū)實施啟動，規(guī)劃發(fā)展面積70平方公里，將用10年左右的時間建設(shè)一個以高科技為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)配套的具有一定規(guī)模的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，按照規(guī)劃將建成一座60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。經(jīng)濟指標全市經(jīng)濟高開高走，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量穩(wěn)步提高。據(jù)初步統(tǒng)計，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破2000億大關(guān)，達到2080億元，按可比價計算比上年增長14.5%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過35700元，按現(xiàn)行匯率折算超過4300美元。全市三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的5.3：56.7：38.0調(diào)整為4.5：58.1：37.4。全年實現(xiàn)財政收入達290.82億元，增長38.1%（同口徑增長28.8%），其中地方財政收入147.03億元，增長58.2%。財政收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重連續(xù)7年持續(xù)上升，達到14.0%，比上年提高2.1個百分點。綜上所述，蘇州的地理位置優(yōu)越、交通便捷，發(fā)展格局合理、經(jīng)濟繁榮，具備有了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件。加上蘇州本身的文化底蘊，自古以來是文人雅士喜歡責間定居的好地方，到目前，蘇州的房地產(chǎn)市場仍有大量的成功人士選擇在蘇州作為第二居所或者是功成身退后的養(yǎng)老之地。這也是多年來一直支撐蘇州高檔別墅房的主要原因。蘇州房地產(chǎn)市場分析全市房地產(chǎn)市場火爆，商品房與二手房供不應(yīng)求，價格大幅上揚，開發(fā)總量快速上升。城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對除工業(yè)項目以外的經(jīng)營性用地一律實行以拍賣、招標、掛牌出讓方式供地，市土地儲備中心已拍賣、招標和掛牌交易45宗，計251.42萬平方米，獲得出讓金49.96億元。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資107.34億元，比上年增長56.4%，商品房施工面積1457.76萬平方米，比上年增長71.6%，竣工面積557.3萬平方米，增長19.3%，商品房銷售面積535.52萬平方米，銷售額115.78億元，分別比上年增長11.5%和30.8%。其中商品住宅銷售面積476.79萬平方米，增長10.4%，全市商品住宅平均售價達到2053元/平方米，上升18.7%。房屋二級市場置換價格上漲，交易活躍，市區(qū)舊住宅成交過戶面積達225.14萬平方米，成交額24.57億元。（1）供需關(guān)系銷售數(shù)字直線上升：2001年下半年，園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)這三大區(qū)域的予售房一銷而空，銷售率達95%以上。全市存量房也全部清倉。2002年度新開個案，要排隊爭購。2001-2002年房屋二級市場大幅上升：房屋轉(zhuǎn)換交易日趨活躍，越來越多的市民賣掉小房換大房，賣掉舊房換新房，形成住房的梯度消費，促進了房地產(chǎn)一級、三級市場的聯(lián)動發(fā)展。具體原因如下：新樓盤的高價格，逼使人們考慮相對單、總價較低的二手房。購買二手房同樣可以申請公積金和商業(yè)貸款。城市建設(shè)速度加快，新的貨幣拆遷政策出臺，不少拆遷戶進入二手市場購房，促進了二手房交易。2001年市區(qū)多次舉辦了房屋展銷置換活動，使市民們擁有了更多選購機會，為二手房市場添了一把“火”。在市區(qū)購買二手房也可根據(jù)?蘇州市區(qū)城市長住戶口準入登記暫行規(guī)定?的有關(guān)精神辦理購房入戶手續(xù)，刺激了二手房市場。景氣指數(shù)持續(xù)上升并將繼續(xù)上揚二季度蘇州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)依然上升，攀至161.54高點。二季度，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)再創(chuàng)新高，企業(yè)家信心指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)分別達161.54和153.12，比一季度又上升了7.88和4.34個百分點。商品房銷售價格情況指數(shù)由一季度的133.08上升至156.01增幅明顯。由于短時間房價的急速上升，房地產(chǎn)企業(yè)對未來持續(xù)看好，下期的企業(yè)景氣預(yù)期指數(shù)依然高達153.85，位于高位景氣區(qū)間。海外投資商聚增拉動蘇州房價一路飚升今年以來蘇州房價持續(xù)上揚，市區(qū)商品房住宅平均成交價同比增長百分之三十以上。蘇州房價居高不下的原因除土地供應(yīng)不足，需求旺盛拉動房價。尤其是海外投資商的聚增，地段好、檔次高的房產(chǎn)供不應(yīng)求，世界五百強中已有84強落戶蘇州，海外僑資企業(yè)在蘇州有2500多家，香港在蘇州投資項目位居境外投資第一位，臺資企業(yè)在蘇州有3000多家，海歸派創(chuàng)辦的高科技企業(yè)在蘇州有200多家，境外人士投資蘇州后紛紛看好蘇州“人居新天堂”。蘇州房價在短期內(nèi)仍將上漲，房源更趨緊張。土地拍賣帶來土地成本不斷上升2003年最新土地拍賣情況區(qū)域地塊座落編號面積（萬）用途容積率土地價樓板價成本價住宅售價均價吳中區(qū)吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)環(huán)太湖旅游專線公路北側(cè)、香山南路南側(cè)蘇地2002-G-18.5居住≤0.257262906380050005000南門路51號蘇地2003-B-210商住≤1.234492874370045004500市區(qū)西北街140號蘇地2003-B-110.66居住≤0.727203885480060008375閶胥路119號蘇地2003-B-36.4.居住≤1.64446277940005500北浩弄16號蘇地2003-B-41.2.居住≤0.53241648372009000學(xué)士街115號蘇地2003-B-50.7商住<0.25588698101060013000梅花新村北側(cè)、312國道東側(cè)蘇地2002-G-37.居住≤1.2928774160021002320東匯路北側(cè)、倪家橋濱東側(cè)蘇地2002-G-42.2居住≤1.21447120618002300蘇福公路北側(cè)、酒廠路南側(cè)蘇地2002-G-714居住≤1.3110585017002200金閶區(qū)白洋灣街道紅菱擯河北側(cè)蘇地2002-G-813居住≤1.4110585017002200園區(qū)湖畔花園5.1居住3.13290292726004500浙江名城3居住2.53666146631004200天翔花園1.9商住44657116428004000新區(qū)蘇州新區(qū)自來水廠北側(cè)地塊蘇地2002-B-825居住≤1.523631575247530003000從土地拍賣的情況來看：南門路的地塊預(yù)計在今年年底左右會推，該地塊一推，南門區(qū)域的最高房價會飆升至4500元，估計會刺激南環(huán)路到太湖路之間原來的吳縣市中心的房屋均價上升到3500-4000元。預(yù)計在該地塊沒有推出以前，發(fā)展商根據(jù)期望的市場值，也會把房價拉升到3000-3500左右。古城區(qū)：古城區(qū)的房屋均價已經(jīng)沖破了8000元的大關(guān)，但這些地塊基本都是別墅用地，量體少、針對客源特殊，所以并不代表市區(qū)的真正房市行情；唯一一塊閶胥路地塊，為小高層用地，是衡量市區(qū)行情的指標個案，該項目的預(yù)估市場價最少為5500/平米。新區(qū)的土地拍賣最少，也是區(qū)域價格定位最有爭議的一個區(qū)域。去年新區(qū)自來水廠地塊的拍賣，標志著新區(qū)中心的房價會飆升至4500-5000元左右。正在人們議論是否新區(qū)的房價能創(chuàng)造神話的時候，該地塊又流標了，所以所新區(qū)的房價最具有爭議性和變化性。但是，依據(jù)新區(qū)在蘇州整體市場的地位，按照目前其他區(qū)域的情況來看，走到4000元以上是合理的。園區(qū)：園區(qū)是最早實行土地拍賣的區(qū)域，在早期，幾次土地拍賣是一次比一次熱，使土地價格迅速從60美金/平米上升到超出400美金/平米；但是，后幾次拍賣，可以明顯感覺到400美金/平米是未來一段時間園區(qū)土地價格的標準，基本上上升的勢頭停住了。主要是應(yīng)為，400美金/平米基本已接近天價，所有人對上升空間持懷疑態(tài)度。園區(qū)的土地供應(yīng)量龐大，市場的未納量是投資者最擔心的。但是，由于目前政府對于土地供應(yīng)量的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)仍然持續(xù)上揚的勢頭帶來的慣性，目前CBD的地價要達到500美金以上，還是穩(wěn)步有升的?？偟膩碚f，土地價格一路上揚，使得開發(fā)成本大幅增加，這成為未來房價堅停甚至上升的重要支持。蘇州房地產(chǎn)近期動態(tài)分析房產(chǎn)熱反映了一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。●蘇州經(jīng)濟高速增長推動城市化進程，加快城市人氣集聚。人氣集聚度須與房產(chǎn)需求度保持一致?！裉觥芭璧匦?yīng)”的蘇州房價漲幅居全國十大城市之首，但目前價格定位仍低于周邊城市。一座城市美不美，一個地方的經(jīng)濟發(fā)達不發(fā)達，只要看看這座城市的房子和車子。建筑和交通構(gòu)筑起了城市的基本框架，映照出一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。蘇州變美了，變大了，蘇州的房子變多了。這幾乎是所有來到蘇州的外地人的一致感受。這種感受對于久居蘇州的百姓體會尤深。蘇州城市的巨大變化決定了地產(chǎn)樓市的價格走向。一位首批購買園區(qū)都市花園住宅的市民告訴記者，當初他以每平方米1800元的售價購買了一套130多平方米的住宅，現(xiàn)在這套房子每平方米的市場價（二手房）已接近4500元，房價幾乎漲了1.5倍。就蘇州房價的上漲，業(yè)內(nèi)人士指出，這除了房產(chǎn)市場的自身規(guī)律的作用之外，十分重要的一點是蘇州的城市格局和城市面貌發(fā)生了變化。從剛結(jié)束的園區(qū)第二屆房產(chǎn)交易會傳來的信息看，總成交房屋1240套每平方米的平均售價4466元，其中加城湖濱公寓精裝修房平均售價每平方米達5500元，即使是毛坯房均價也達到了每平方米4050元。這兩年園區(qū)房產(chǎn)平均上漲了25％。園區(qū)房價的持續(xù)上揚無疑得益于園區(qū)整體環(huán)境的提升和優(yōu)化。蘇州城市化的日新月異給房產(chǎn)以增值潛能。這是近年來蘇州房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要原因之一。隨著城市的擴容，原本一些處在城郊接合部的地塊房產(chǎn)也開始熱了起來。在傳統(tǒng)的蘇州人眼里，越過運河長橋的房子已屬“不理想”，據(jù)稱，現(xiàn)在那里的新房已開始逼近每平方米3000元。城市化凝結(jié)著政府的投資開發(fā)，這幾年蘇州僅基礎(chǔ)設(shè)施投入就以百億計。按蘇州城市化規(guī)劃，未來繞城高速之內(nèi)均屬城區(qū)。城市化為蘇州房產(chǎn)開發(fā)帶來了前所未有的發(fā)展空間。決定城市形態(tài)的是經(jīng)濟，蘇州城市化的擴容來源于蘇州經(jīng)濟的快速增長。蘇州連續(xù)入選“世界九大新興科技城市”、“中國最具活力的城市”等，以世界500強為代表的國際資本普遍看好蘇州，不少民間資本也把蘇州作為最佳投資目的地之一。蘇州的GDP增長一直走在全國前列。高速增長的經(jīng)濟在推動城市化進程的同時，大量集聚人氣。人氣集聚度又須與房產(chǎn)的需求度保持一致。這是蘇州房產(chǎn)市場異?；钴S和價格持續(xù)上揚的本質(zhì)因素。從市場的角度看，尋找供需平衡的是價值規(guī)律。按蘇州未來城市規(guī)模200萬人口計算，蘇州的房產(chǎn)市場的空間依然很大，價格還將穩(wěn)中有升。蘇州的房產(chǎn)樓市熱，還與房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景息息相關(guān)。上個世紀90年代中后期，蘇州的房產(chǎn)呈低迷狀態(tài)，及至1999年開始逐漸走出低谷，2001年起獲得大幅上升。6月中旬我市舉辦的房交會成交房每平方米均價為3993元，較上屆房交會每平方米上漲了1380元。居民的購房欲望顯示了城市化給他們帶來的對生活質(zhì)量的追求。據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)人均住房使用面積由五年前的13.9平方米擴大到17.5平方米，住房成套率達到83％，較五年前提高了18個百分點。但與其他城市相比，蘇州目前的房價漲幅雖然位于全國十大城市之首（2002年建設(shè)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)），但價格定位并不突出。據(jù)統(tǒng)計，上海房價每平方米價7000元，杭州5500元，南京5000元，無錫4000元。蘇州房價的“飛漲”，一定程度上與蘇州原來房價偏低不無聯(lián)系。正確認識房價，有助于蘇州房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。蘇州房地產(chǎn)市場熱力不減，從有關(guān)部門獲悉，今年1到6月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成79．86億元，同比增長103．9％，繼續(xù)保持強勁的增長勢頭；其中，住宅投資達到71．02億元，同比增長120．1％，繼續(xù)占開發(fā)投資的主導(dǎo)地位。今年以來，房地產(chǎn)市場可謂供銷兩旺。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到6月底，全市商品房施工面積1468．01萬平方米，其中新開工面積為527．04萬平方米，竣工面積為145．31萬平方米，分別比上年同期增長92．2％、37．8％和19．43％。銷售勢頭看好，1到6月，全市商品房銷售面積143．78萬平方米，增長6．9％，而預(yù)售面積則達354．97萬平方米，增長129．0％，其中住宅預(yù)售單價已達到每平方米3200元?？罩蒙唐贩肯瘶O快，2001年尚有191．61萬平方米，今年6月底，僅余94．01萬平方米，據(jù)有關(guān)人士介紹，其中蘇州市區(qū)空置商品住宅已幾乎沒有。對購房者而言，房源緊張問題有望得以緩解，在6到8月期間會有近百萬平方米的商品房上市，至今年底，還有近30萬平方米的定銷商品房投向市場。據(jù)分析，蘇州經(jīng)濟的強勁增長是房地產(chǎn)市場繼續(xù)紅火的根本保障。2003年上半年，蘇州市國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP超過1200億元，增長17％以上，財政收入達191．68億元，同口徑增長34．8％，居江蘇省首位；外商投資繼續(xù)加大，實際利用外資35．01億美元，同比增長70．8％；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達到1335．76億元，凈增528億元。城市規(guī)劃的發(fā)展也為房地產(chǎn)市場帶來利好消息。環(huán)古城風貌保護工程這一蘇州歷史上規(guī)模最大的城市改造項目的實施，1000公頃綠地增建的啟動，以及繞城快速道路系統(tǒng)的建設(shè)等，都將極大改善市容市貌和人居環(huán)境，提升城市形象及品位。同時，蘇州正在成為各方人才的集聚地，去年年底人口普查時，蘇州外來人口已經(jīng)達到180萬人，比2000年151萬人增加了五分之一，如此快速的人口增長，客觀上造成了更大的需求。蘇州房地產(chǎn)市場未來發(fā)展展望可以清晰理性的得出以下的幾點結(jié)論：（1）整體發(fā)展趨勢穩(wěn)定，平均價格增長幅度較之前（2002年）有一定減緩，但勢頭仍然呈上升線態(tài)；（2）土地釋放量體在城市化建設(shè)進程中迅速加大，供求關(guān)系開始變化，價格指數(shù)開始接受考驗；（3）商鋪仍然缺乏，市場需求依舊搶手，價格持續(xù)走高；（4）隨著城市化進程的不斷加大，城市規(guī)模的發(fā)展方向保持“東西拓展，南北加強”的勢頭，所以今年將在吳江和相城兩區(qū)域的地產(chǎn)會有較大的動作，從7月最新的土地拍賣情況來看：盡管園區(qū)地產(chǎn)仍將在蘇州地產(chǎn)舞臺上扮演最重要的角色，但上述兩個地區(qū)的房產(chǎn)將以價格上的優(yōu)勢和產(chǎn)品的特色，吸引市場的注意力，進而推動全蘇州的地產(chǎn)板塊上升勢頭；（5）產(chǎn)品多元化、差異化要求開始凸現(xiàn)，小面積有一定成效，但不宜重復(fù)采用，同質(zhì)性產(chǎn)品競爭愈發(fā)激烈。（6）盡管蘇州地產(chǎn)自2002年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)攀升，土地出讓和新建商品房面積之數(shù)量大幅度增長，但進入2003年后，根據(jù)慣性作用，整個市場還有一定上揚空間

蘇州市別墅市場現(xiàn)狀分析綜述別墅價格穩(wěn)中有升，經(jīng)濟型別墅市場需求強烈別墅作為住宅的最高級別，其對居住需求的滿足應(yīng)該是最高級的?？梢哉f，別墅是人們追求更好生活的重要載體。蘇州的別墅開發(fā)始于上個世紀90年代，一開始并沒有引起蘇州人的多少關(guān)注，然而就從2001年起蘇州別墅市場一下子火了起來。其中，幾大別墅板塊價格對比表：別墅價格的上漲，固然受到了蘇州整體房價上漲因素的影響，但也反映出市場對于別墅的需求在增加。區(qū)域2001年2003年獨棟聯(lián)體獨棟聯(lián)體市區(qū)中心40003500100007000周邊3000300050004000園區(qū)湖西45004000100007000湖東沒有80005000新區(qū)中心30006000木瀆20003500太湖3000沒有8000吳中區(qū)中心區(qū)3000220050003500長橋以北18003000根據(jù)蘇州各類型別墅銷售情況的調(diào)查顯示，市區(qū)及周邊地區(qū)的別墅全面熱銷，價格均有大幅度上漲，部分別墅每平方米上漲達數(shù)千元。價格上漲的主要是這一兩年來的房地產(chǎn)大勢高漲，和土地拍賣后地價成本的上漲對于別墅項目的影響巨大，加上目前私營業(yè)主、外商到蘇州投資發(fā)展的比例增加，他們成了別墅的主要購買群。在蘇州的別墅購買者中，部分來自于國內(nèi)其它地區(qū)及境外，隨著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。實用性高價別墅和實惠性低價別墅市場前景看好。目前，以價格區(qū)分，市場上別墅分為兩種：高端價位與低端價位高端價位的分為兩種：市中心黃金地段、開發(fā)區(qū)頂級位置，如：市中心留園、拙政園等名勝古跡旁的別墅和園區(qū)的金雞湖畔的別墅，這些別墅由于地段的優(yōu)勢，雖然價稿，但是有著實用性，所以為一些高端客戶所喜歡，銷售狀況一直不錯。郊外、風景區(qū)的度假別墅，如：太湖邊、陽澄湖邊或者蘇州地區(qū)各大高爾夫球場別墅，這類別墅憑借的自然風景的優(yōu)勢，以休閑度假的功能為主，這些別墅的單總價都很高，加上缺乏實用性，因此人們肯定會猶豫去花個幾百萬買一樣只是能用來享受的奢侈品，這樣的客源很少，因此這類產(chǎn)品的銷售其實不好。低端價位：如天平山、木瀆鎮(zhèn)和吳中區(qū)長橋以南、園區(qū)婁葑鎮(zhèn)，這些地方屬于郊區(qū)，但是離市中心不遠，單價在300-4000元/平米，總價很好的控制在100左右，這樣的別墅經(jīng)濟實惠，并具有很大的升值潛力，因此同樣也得到了消費者的喜愛。獨棟式別墅日趨受關(guān)注由于蘇州的別墅價格在滬寧線上相對較低，而蘇州的人的生活水平又相對較高。因此，許多有條件的人選擇了購買一步到位的獨棟式花園別墅。目前在蘇州，除了歐式、美式建筑風格的獨棟別墅外，我們還可以看到另一種具有蘇州園林特色的中式別墅。這類別墅的建筑面積一般在200平米左右，價格在150萬以上。據(jù)了解，此類別墅比較受私營業(yè)主、白領(lǐng)文人、以及一些海外人士的歡迎，銷售情況也比較看好。蘇州旅游業(yè)大發(fā)展的前景規(guī)劃給度假式別墅帶來新的熱點2003年開始的蘇州大旅游發(fā)展計劃，對于本身不被看好的度假式別墅，是一個天賜良機。同時，隨著人們對生活質(zhì)量的要求不斷提升，目前，別墅市場中度假式別墅的熱銷成了一道新的風景線。蘇州的度假式別墅大多集中在太湖風景區(qū)附近，建筑風格有中式的，也有歐式的。依山傍水是這類別墅不可或缺的重要因素，因為這最能體現(xiàn)人們回歸自然的心理需求。不同的人對于居住品質(zhì)有著不同的要求，蘇州的別墅也由此呈現(xiàn)出了多樣化發(fā)展的趨勢。根據(jù)國際慣例一個城市人均GDP達到4000美元以上會掀起別墅熱，而目前蘇州的這一水平已達到了3600美元，蘇州真正的別墅熱還將進一步延續(xù)升溫。蘇州別墅市場綜合評價2002年以來，一些品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅項目在蘇州樓市上熱銷連連。在成功樓盤的帶動下，下半年起已建成或?qū)⒔ㄔO(shè)的別墅項目將會超過30個，且還有不斷增加的趨勢。別墅在蘇州房地產(chǎn)市場走俏，綜合為以下因素：區(qū)位優(yōu)越蘇州別墅的分布在五大區(qū)域，它們是以“雙塔獨院”、“獅林苑”為代表的古城區(qū)蘇州傳統(tǒng)獨院式別墅；圍繞金雞湖、獨墅湖以“瀾韻苑”、“獨墅苑”、“東方春曉”為代表的園區(qū)別墅；以“御花園”、“時代花園”為代表的蘇州新區(qū)別墅；以“香格里拉”、“美之國”為代表的城南別墅區(qū)；以及如“天倫·林語別墅”、“太湖之星”、“碧瀛谷”、“昆山別館”、“克拉水城”、“假日高爾夫別墅”為代表的以太湖、陽澄湖、靈巖山等風景名勝為中心的度假式居住別墅。這些地區(qū)別墅的一個最大的特點就是交通非常方便。品質(zhì)趨好目前蘇州的別墅在設(shè)計上，既有具現(xiàn)代別墅特征的“海派”，也有江南園林特色的“蘇式”；在結(jié)構(gòu)上，短肢剪力墻與框架結(jié)構(gòu)的運用巧妙地將承重隱入墻，不僅減少了承重墻體的面積，而且提高了別墅的使用壽命。價格適宜目前蘇州的別墅品質(zhì)應(yīng)該是在六縣市中最高的，但是像“東方春曉”、“碧瀛谷”、“獅磷苑”等頂極別墅也只不過在10000元/平米的單價，普通別墅也有3000-4000元低價位的，這價格和周邊地區(qū)相比較，不高，甚至偏低。升值快作為住宅最高形態(tài)的別墅，類似股市中的績優(yōu)科技股，上升的潛力大。從最近的蘇州樓市的走勢來看，普通商品房價格有10％至20％的上漲已相當不錯。而一些聯(lián)排別墅已有30％以上的漲幅，一些獨立式別墅開盤至今售價已上升了50％，而且銷售情況依然良好。發(fā)展?jié)摿薮笥捎诔鞘型恋氐挠邢扌院筒豢稍偕?，加之土地拍賣使土地的價值得以真正體現(xiàn)，獨占“天、地、庭院”的別墅住宅的價值得到進一步的體現(xiàn)。以市場來看，蘇州又是外資和臺資最集中的流入地，別墅的消費需求十分旺盛，發(fā)展前景非常廣闊。周邊城市別墅市場發(fā)展特點及分析本項目有著坪數(shù)規(guī)劃加上依山傍水的好風景，屬于度假休閑類的別墅，所以對客源的區(qū)域地理范圍未有嚴格的定位，本分析報告將以杭州、上海、南京、蘇州、無錫等五城市具有代表性的別墅物業(yè)現(xiàn)狀加以基本研究分析。蘇州幾番起落顯生機在1996年蘇州就興起了別墅的建設(shè)，但因開發(fā)、設(shè)計理念不當，戶型差等原因，至2002有一些別墅項目尚未售出，有的甚至成為爛尾工程。而且市場總量也并不大，項目不太多，規(guī)模也比較小，多數(shù)別墅區(qū)在20～50幢左右。高檔樓盤售價在5000元／平方米左右，即一套獨立別墅總價在120萬元左右；其他別墅價位則在3000元／平方米左右。2003年，隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)高潮的來臨，蘇州別墅市場已出現(xiàn)了復(fù)蘇。之前的所有空置房幾乎一搶而空。尤其是實用性別墅，在人們普遍擁有了私家車解決了交通問題和市區(qū)普通公寓都要接近百萬的高價壓迫下，人們紛紛選擇住的更舒服的近郊別墅。但是，剛剛有起色的別墅市場，又遭到國家對于高檔房控制的政策影響，至于影響有多大。蘇州的別墅市場生命力有多大，還是值得拭目以待。上海分類明顯、選擇面多上海作為全國的大都市，可供選擇的不同層次的別墅比之杭州、南京等城市，來得更多更豐富?！舾邫n別墅目前上海的高檔別墅多集中在虹橋開發(fā)區(qū)、滬青平公路、滬松公路一帶，最具代表性的就是“湯臣高爾夫別墅”。這類別墅平均售價一般在13500元／平方米。上海的高檔別墅目前面臨著供大于求的局面，一些物業(yè)空置情況相當嚴重?！糁袡n別墅這類別墅是在這兩年內(nèi)興起來的，多位于城郊結(jié)合部。此類物業(yè)的購買者相對比較廣泛，價格覆蓋面也比較寬，不少白領(lǐng)階層和中高檔收入的家庭已把目光投向了此類物業(yè)。位于浦東的康橋半島是典型代表，其60～120萬元的價格在上海掀起了熱賣高潮。從上海這兩年的別墅價格走向來看，此類別墅的樓價始終保持著增長勢頭，將是未來發(fā)展的熱點。◆經(jīng)濟型別墅在上海，有一種介于高檔獨立別墅和公寓之間的“經(jīng)濟型”別墅，多為排屋，主要特點是居住環(huán)境好，價格適中，總價控制在40～60萬元，如陽光歐洲城等。購買這類物業(yè)的有中產(chǎn)階層，也有一般的市民。但此類別墅的品質(zhì)和設(shè)計都不十分出色，如果作為投資并不是太合適。無錫市場較冷期待轉(zhuǎn)機和蘇州類似，無錫的別墅總量很少，且基本集中在太湖五里湖畔，現(xiàn)有的別墅很多為1995年左右開發(fā)的。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設(shè)施條件還不完善，因此無錫的環(huán)湖別墅開發(fā)并不理想。早年這一帶的別墅，取得市場成功的相當少，如“奧嘉別墅”已爛盤，華僑城建完已五年仍未售完。現(xiàn)在正在五里湖畔開發(fā)的有“太湖世家”，離市區(qū)僅15分鐘，均價在3500元／平方米。隨著無錫市區(qū)的南擴及橫跨五里湖的城市景觀大堤的修建，五里湖畔別墅的開發(fā)可能會好轉(zhuǎn)，這一帶的房產(chǎn)尤其是土地會增值不少。預(yù)計，隨著無錫新一輪外商投資熱潮的興起，別墅市場將會有轉(zhuǎn)機，面臨新的機遇。杭州別墅穩(wěn)中求進，質(zhì)高質(zhì)低兩相宜進入2002年，杭州別墅儲備土地已在3萬畝左右，今年的開發(fā)量將突破50萬平方米。2001年，杭州市區(qū)人均GDP已達到3025美元，2005年，人均GDP將突破4000美元。杭州的別墅消費時代將在若干年后出現(xiàn)?！艉贾蓍_發(fā)趨熱項目眾多從2001年開始，杭州的別墅市場開始了新一輪熱潮。據(jù)統(tǒng)計，去年別墅的預(yù)售量達到12.98萬平方米，是四年來的一個新高峰。預(yù)計，今年的發(fā)售量還將大量增加。據(jù)悉，杭州目前的別墅土地儲備量達到了3萬畝，可建的別墅量相當驚人?！艉贾莩墙紕e墅價格較貴。杭州的別墅價格高的可達20000元／平方米，低的也在5000元／平方米左右。同樣作為省會城市的南京，別墅一般在4000元／平方米左右。同樣作為全國風景旅游城市的蘇州，單價也只有兩4000-5000元。和上海相比，以頂級別墅來說，價格沒有上海貴，但普通別墅價格并不比上海低?！糇匀缓腿宋木坝^資源優(yōu)越。盡管同樣是江南城市，但杭州的自然和景觀優(yōu)勢還是比較明顯。其他城市沒有杭州的西湖和眾多的山山水水?！艚ㄖ途坝^設(shè)計較領(lǐng)先。杭州的“玫瑰園”、“桃花源”等別墅項目的建筑和景觀設(shè)計，在全國處于領(lǐng)先地位，其他四地很少有項目能與之相比。從建筑風格上看，杭州別墅大多是西洋風格，而蘇州和南京則有一些純粹中國風格的別墅。南京價格合適、交通方便隨著近年來南京交通基礎(chǔ)設(shè)施的大大改善，郊區(qū)城市化特征愈加明顯，在南京的東郊和南郊出現(xiàn)了大量的別墅項目，尤其是南郊江寧區(qū)，至少有5個項目已啟動。其中規(guī)模比較大的有建筑面積達22.8萬平方米的運盛別墅區(qū)，規(guī)劃為1200戶人家；總占地達1700畝的翠屏山莊。◆從南京已完工的別墅項目看，銷售情況良好。這類樓盤大多具有以下幾個特點：1、價位中檔。這類別墅因處于城郊，售價相對較低，一般在3000元／平方米左右，如中國人家、聽泉水山莊等；2、交通便利。盡管處在城郊，但距南京市的車程都在半小時以內(nèi)，道路狀況良好，還有公交車直達。3、環(huán)境適宜。與杭州相同的是，南京的別墅都把景觀作為重頭戲。這類別墅不是依山，就是傍水，迎合了都市人親近自然的心態(tài)，同時也適合老年人居住。蘇州市別墅市場綜述宏觀經(jīng)濟不斷向好，外商蜂擁而至，促使高檔物業(yè)暢銷。蘇州樓市持續(xù)看好，市場穩(wěn)步回暖，價格平穩(wěn)上揚。后市被大眾普遍看好。WTO加入，蘇州國際化都市進程加快，城市綜合競爭力不斷提高，受全國乃至全球投資者關(guān)注程度加大，外商投資力度加大，投資人數(shù)增加。境外來蘇人士越來越多，成為購房的“生力軍”。政府對交通投資力度加大?；A(chǔ)建設(shè)步伐加快，無論是園區(qū)或是新區(qū)，規(guī)劃日趨成熟。道路交通、配套設(shè)施都已成形。市民觀念改變，蘇州周邊省市特別是上海人對“出城”生活變?yōu)橐环N時尚與浪漫。別墅式的居住被市民廣泛認可，“獨立住宅，立體生活的時代已經(jīng)到來”。家用轎車的普及化，也解決了別墅物業(yè)的交通問題蘇州別墅市場具體分析蘇州別墅市場調(diào)查表（按區(qū)域順序：吳中、市區(qū)、園區(qū)）量體表2002個案量體2003個案量體地塊占地泰盛綠島（聯(lián)）19200泰盛綠島二期15000金雞墩未知在水一方（聯(lián)、獨）16000在水一方二期50000高爾夫未知香格里拉（聯(lián)、獨）21000香格里拉二期10000雅典花園（聯(lián)、獨）45000太湖之星三期30000美之國（獨）18000天倫花園二期87000太湖天地（獨）37000金水灣60000碧瀛谷（獨）18000日興花園（聯(lián)）32000天倫花園（聯(lián)、獨）20000東岸—綠洲半島40432瑞麗緣（獨）3000泉景花園35800寒舍（聯(lián)）100000紫竹苑11500東方春曉（獨）20800綠洲.明月灣（聯(lián)）49000瀾韻苑二期14000遠香居（聯(lián)）10226藝墅—家（獨，聯(lián)）32000合計332000452958從上表可以看出1、2002、2003年推出的項目數(shù)量較多，但是每個項目的量體都不大，因此整體推出的案量不是很大。2、但是，2003年的市場量體比2002年還是有明顯增長的，增長量近35%。3、這說明，目前市場尚未飽和，發(fā)展前景看好；市場有需求，因此量體也開始慢慢放大。（2）價格2002個案均價2003個案均價泰盛綠島（聯(lián)）3030泰盛綠島二期4000在水一方（聯(lián)、獨）2400、3000在水一方二期4000香格里拉2400、3000香格里拉二期6000雅典花園2400、3600太湖之星三期8500美之國花園（獨）3700天倫花園二期10000（裝修）太湖天地（獨）6000金水灣待定碧瀛谷（獨）10000日興花園（聯(lián)）4000天倫花園（聯(lián)、獨）3500綠洲明月灣（聯(lián)）2500瑞麗緣（獨）7500東岸—綠洲半島5000寒舍3800、8000泉景花園4500瀾韻苑二期7800紫竹苑4500東方春曉10000遠香居（聯(lián)）5600藝墅—家（獨，聯(lián)）4200從上表分析，1、2002年，周邊郊區(qū)的普通實用型別墅，獨棟價格在3000-4000之間，市中心、太湖邊、金雞湖畔的別墅已經(jīng)達到了7000-10000元的價格范圍。2、2003年，從園區(qū)東岸的別墅行情價來看，普通實用性的別墅價格基本在5000左右，比2002年有所上升。相反，高檔別墅群受到國家出臺的控制別墅房政策的影響，價格沒有上升的趨向，并且在開發(fā)量體上有所萎縮。（3）面積2002個案規(guī)劃面積主力面積2003個案規(guī)劃面積主力面積泰盛綠島200-263263泰盛綠島二期220-280250在水一方180-260180在水一方二期170-360250香格里拉203-335208香格里拉二期250-380300雅典花園155-300190太湖之星三期250-300250美之國花園200-300255天倫花園二期350-460400太湖天地250-300250金水灣230-500300碧瀛谷295-380298日興花園230-320270天倫花園200-250250綠洲明月灣280-350297瑞麗緣250250東岸—綠洲半島200-350260寒舍190-300220泉景花園250-380300瀾韻苑二期250-300300紫竹苑176-344220東方春曉400-500遠香居（聯(lián)）214-306300藝墅—家（獨，聯(lián)）210-397300從上表可以看出。像泰盛綠島、在水一方、天倫花園、香格里拉等實用性、實惠性的別墅，基本把主力面積控制在250平米左右，以便控制總價，更體現(xiàn)其實惠性。像碧瀛谷、瀾韻苑二期、東方春曉、金水灣、遠香居等高檔別墅，除了東方春曉面積略大之外，其他項目的主力面積也都只控制在300平米左右。3、說明目前毫宅的概念不在光光停留于大房型、大面積，高品位、高質(zhì)感、好地段、優(yōu)資源的組合才是真正意義上的豪宅。（4）總價2002已推個案主力總價2003待推個案主力總價泰盛綠島80萬泰盛綠島二期100萬在水一方43萬在水一方二期100萬香格里拉52萬香格里拉二期180萬雅典花園51萬太湖之星三期200萬美之國花園94萬天倫花園二期400萬太湖天地150萬金水灣200萬碧瀛谷300萬日興花園108萬天倫花園88萬綠洲明月灣120萬瑞麗緣180萬東岸—綠洲半島130寒舍90萬泉景花園135瀾韻苑二期230萬紫竹苑110東方春曉400萬遠香居（聯(lián)）180藝墅—家（獨，聯(lián)）130從上表可以看出，1、100萬-150萬為普通別墅市場的行情，200-350萬為高檔別墅的行情。2、2002年上半年，還有像在水一方、香格里拉、雅典花園等總價50萬左右的別墅，到了2003年，已經(jīng)沒有100萬以下的別墅了3、但是，高檔別墅的價格還是停留在原來的基礎(chǔ)上。這說明，低端價位的別墅在消失，高端價位沒有上升的空間，兩者之間的差距在縮小。（5）銷售率2002已推個案銷售率2003待推個案銷售率泰盛綠島70%泰盛綠島二期100%在水一方90%在水一方二期80%香格里拉100%香格里拉二期100%雅典花園100%太湖之星三期美之國花園100%天倫花園二期未開盤太湖天地75%金水灣碧瀛谷65%日興花園天倫花園100%綠洲明月灣85%瑞麗緣80%東岸—綠洲半島未開盤寒舍65%泉景花園瀾韻苑二期100%紫竹苑30%東方春曉40%遠香居（聯(lián)）95%藝墅—家（獨，聯(lián)）100%現(xiàn)在所有的項目都取得了不錯的銷售率。因為大都項目都是按照之前的市場的常規(guī)行情在走，因為大勢看好，所以去化都沒有問題。只有天倫花園和東岸-綠洲半島，其各項自身條件只能說是普通型別墅，卻想利用大勢的走高，通過產(chǎn)品的后天包裝，分別在木瀆和園區(qū)湖東開出10000元和5000元的價格。是否走的通，是后來者絕對值得借鑒的。相關(guān)項目媒體介質(zhì)分析別墅案的推廣除了部分采用常規(guī)手段：POP看板、樓書、模型與各式樣板房外，還運用了路邊的大型廣告看板、姑蘇晚報，大型別墅項目如“太湖之星”運用了網(wǎng)絡(luò)媒體、電視作為轉(zhuǎn)播媒介。同時，眾多的別墅項目開始在上海等周邊區(qū)域設(shè)立接待中心進行推廣。相關(guān)項目客源分析對于客源的調(diào)查研究，單價5000元左右價格適中的別墅目標客源層極為廣泛，針對的有：臺灣人士、蘇州的私營業(yè)主（鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多）、各類經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主管階層、政府機關(guān)的有影響力公務(wù)員、海歸派、外籍人士等。單價10000元以上的客源層需求集中在海外常駐蘇州開發(fā)區(qū)的老總、董事，東南亞等地的華僑等，此類別墅由于面積與單價成正比，總價過高的原因阻隔了其去化的難易程度。目標市場客源需求分析區(qū)域劃分的不同地段屬性，各區(qū)域的客源也不盡相同。下面僅就總價相近的因素而造成客源存在一定的重疊性的區(qū)域做出分析。隨著蘇州外向型經(jīng)濟的高度發(fā)展、世界五百強中８４強的入駐、臺資企業(yè)的擴容，以及外企高層管理者、海歸派、成功的私營業(yè)主和ＩＴ、金融精英、文化藝術(shù)界知名人士大量涌入，“新蘇州人”作為一個群體，對別墅的追求和理念日趨多樣化。蘇州“三古一湖”大旅游概念逐漸深入人心，圍繞旅游業(yè)的房地產(chǎn)越來越多地受到人們的關(guān)注.現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)的迅速發(fā)展與貫通，使得上海市以及南京、杭州到蘇州的交通非常方便，“真山真水真空氣”蘇州已經(jīng)名副其實地成為不少外地人心目中的后花園。一些精明而又有經(jīng)濟實力的上海人，看中了這里投資增值的潛力，或者就是作為自己度假的“領(lǐng)地”。在蘇州的別墅購買者中，部分來自于國內(nèi)其它地區(qū)及境外，不過，隨著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。那些環(huán)境優(yōu)美、交通便捷，總價在60萬-80萬左右的經(jīng)濟型別墅倍受青睞。畢竟別墅更能帶給我們一種人性化的感覺。因此隨著人均收入的增加，家用轎車的普及化，部分蘇州人已經(jīng)不滿足于居住公寓房，別墅成了部分蘇州人安家置業(yè)的新選擇。綜上所述，從具體的各案數(shù)據(jù)來分析，我們可以得出以下的結(jié)論：別墅供應(yīng)量不大，有繼續(xù)投入的空間高檔別墅的價格上升空間在近期不明顯，反而低端價位的別墅價格有了飛躍目前的豪宅概念大都從地段、產(chǎn)品品質(zhì)、品位等方面著手去塑造，大房型、大面積的概念已經(jīng)被人所放棄從銷售上來說，高檔類型的別墅由于其客源少，銷售速度上稍慢，其他的實用性別墅在現(xiàn)在大勢良好的情況下，基本一開盤就銷售一空。項目可行性分析本案立地條件我們有利的地方：市中新區(qū)域，地段優(yōu)勢好緊鄰名勝古跡“網(wǎng)獅園”，居住檔次提升。不足之處：地塊小，無法大手筆規(guī)劃和規(guī)劃出有特色的產(chǎn)品地塊完整性不夠，規(guī)劃上容易造成浪費今年1-7月，園區(qū)新增外企50家，加上原來的和即將進入的外企，我們客源將非常龐大下表是我們收集的這些客源的租房標準：國籍公司職務(wù)租金（人民幣/月）總經(jīng)理級荷蘭伊卡化學(xué)總經(jīng)理70000西班牙英多光學(xué)總經(jīng)理30000德國科得寶無紡布總經(jīng)理20000美國PPG包裝總經(jīng)理18000新加坡碧迪醫(yī)療器械總經(jīng)理8000新加坡裕郎科技總經(jīng)理7000臺灣羅技電子廠長/經(jīng)理11000經(jīng)理級德國西門子市場總監(jiān)8000美國AMD工程師10000法國阿爾斯通財務(wù)總監(jiān)18000荷蘭伊卡化學(xué)技術(shù)工程師50000美國PPG包裝銷售總監(jiān)18000美國旭電工程師18000美國納貝斯克工程師18000日本日東電子工程師8000新加坡德力半導(dǎo)體工程師5000日本松下電工工程師5000臺灣羅技電子工程師4000從上表可以看出，在園區(qū)就業(yè)的外籍人士享受著相當好的住房補貼條件，特別是歐美企業(yè)，實行的就是補貼員工租房的政策，這部分人是目前高級市場的穩(wěn)固的客源基礎(chǔ)。 目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目名稱與承辦單位 11.2研究工作的依據(jù)、內(nèi)容及范圍 11.3編制原則 31.4項目概況 31.5技術(shù)經(jīng)濟指標 51.6結(jié)論 6第二章項目背景及建設(shè)必要性 82.1項目背景 82.2建設(shè)的必要性 9第三章建設(shè)條件 113.1項目區(qū)概況 113.2建設(shè)地點選擇 錯誤！未定義書簽。3.3項目建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析 錯誤！未定義書簽。第四章市場分析與銷售方案 134.1市場分析 134.2營銷策略、方案、模式 14第五章建設(shè)方案 155.1建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案 155.2建設(shè)規(guī)劃和布局 155.3運輸 185.4建設(shè)標準 185.5公用工程 205.6工藝技術(shù)方案 215.7設(shè)備方案 215.8節(jié)能減排措施 24第六章環(huán)境影響評價 256.1環(huán)境影響 256.2環(huán)境保護與治理措施 266.3評價與審批 28第七章項目組織與管理 297.1組織機構(gòu)與職能劃分 297.2勞動定員 297.3經(jīng)營管理措施 307.4技術(shù)培訓(xùn) 30第八章勞動、安全、衛(wèi)生與消防 318.1編制依據(jù)及采用的標準 318.2安全衛(wèi)生防護原則 318.3自然災(zāi)害危害因素分析及防范措施 328.4生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的危害因素分析及防范措施 328.5消防編制依據(jù)及采用的標準 34HYPERLINK\l"_Toc259738640