網(wǎng)獅園別墅可行性論證報(bào)告

網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書PAGEPAGE35上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書宏觀市場(chǎng)篇江蘇省江蘇省宏觀經(jīng)濟(jì)狀況全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

2003年7-12月指標(biāo)名稱累計(jì)(億元)累計(jì)增長(zhǎng)(%)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值4772.6511.2工業(yè)增加值1686.2914.8全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1667.8825.6社會(huì)消費(fèi)品零售總額1556.1212.3進(jìn)出口總額(億美元)295.3220.5出口(億美元)165.4320.0實(shí)際利用外資總額(億美元)48.3335.8財(cái)政總收入661.3020.0財(cái)政支出346.8222.3消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)(去年同期=100)99.3-城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)430812.1農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入(元)20207.2在崗職工平均工資(元)609715.4基本分析：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全線飚紅，利用外資總額大幅增加。江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析——投資強(qiáng)勁、銷售走旺投資情況：今年1-6月全省累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資204億元，同比增長(zhǎng)32.2％，增幅比上年同期提高14.9個(gè)百分點(diǎn)；其中商品住宅建設(shè)投資累計(jì)達(dá)到154.1億元，占投資比重為75.5%，同比增長(zhǎng)31.1%。商品房銷售情況：到6月底全省累計(jì)銷售商品房面積達(dá)651.7萬平方米，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額126.5億元，比去年同期分別增長(zhǎng)22.3％和31.8％；其中銷售商品住宅586.6萬平方米，銷售額為106.3億元，分別增長(zhǎng)20.8％和28.4％。個(gè)人仍是購(gòu)房主體，銷售給個(gè)人的商品房面積為619.6萬平方米，占銷售總面積的95.1%，同比增長(zhǎng)22.7％；銷售額為118.2億元，占銷售總額的93.4%，增長(zhǎng)32.2％。土地市場(chǎng)：1-6月全省累計(jì)完成土地開發(fā)投資21.4億元，同比增長(zhǎng)45.6％；本年購(gòu)置土地面積624萬平方米，增長(zhǎng)38.4％；完成開發(fā)土地面積387萬平方米，增長(zhǎng)72％。1-6月全省商品房施工面積為3733萬平方米，同比增長(zhǎng)19.1％，其中住宅施工面積為3029萬平方米，增長(zhǎng)20.4％。新開工面積1626.43萬平方米，增長(zhǎng)33.1％，增幅比去年同期提高7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示江蘇省房地產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展趨勢(shì)。

蘇州市蘇州市人文與地理環(huán)境地理位置長(zhǎng)江蘇州太湖人口：600萬上海積：8488平方公里浙江行政區(qū)劃昆山常熟蘇州吳江太倉(cāng)張家港交通聯(lián)系：周邊：南京常州無錫滬寧高速蘇州（1小時(shí)內(nèi)）蘇虹機(jī)場(chǎng)路蘇嘉杭高速滬寧高速公路312國(guó)道京滬鐵路昆山浙江上海市內(nèi)：市區(qū)先后建成了干將路、東環(huán)路、南環(huán)路等一批主次干道，齊門互通式立交橋和其他大橋10座，基本上形成井字型加環(huán)路的城市快速干道系統(tǒng)。但由于為了保護(hù)蘇州古城的風(fēng)貌，蘇州在內(nèi)城道路建設(shè)上采取的是非常保守的做法。南北、東西向的交通干道雖然也是新建了不久，但由于擴(kuò)建的時(shí)候?yàn)榱吮Ｗo(hù)古城風(fēng)貌，無法達(dá)到城市交通真正所需的要求，因此目前蘇州南北、東西向的主干道都慢慢呈現(xiàn)不堪重負(fù)的現(xiàn)象。因此，蘇州政府在積極尋求解決方法。其中之一就是將人口往外圍遷移，同時(shí)修建環(huán)城快速公路，將人流、車輛分流，以緩解市區(qū)的壓力。目前蘇州市區(qū)的發(fā)展空間幾乎沒有的情況下，勢(shì)必對(duì)新區(qū)、園區(qū)是非常有好處的。經(jīng)濟(jì)狀況整體經(jīng)濟(jì)模塊化發(fā)展一體兩翼的大發(fā)展格局新區(qū)是指蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，簡(jiǎn)稱SND，于1989年開始建設(shè)，是蘇州最早的開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積52平方公里，目前SND的城市面積已達(dá)18平方公里，總建筑面積600多萬平方米 市區(qū)：文化、商業(yè)中新蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州城東金雞湖地區(qū)，是中國(guó)和新加坡政府的最大的合作項(xiàng)目。1994年2月簽署合作協(xié)議，同年5月12日蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)施啟動(dòng)，規(guī)劃發(fā)展面積70平方公里，將用10年左右的時(shí)間建設(shè)一個(gè)以高科技為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)配套的具有一定規(guī)模的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，按照規(guī)劃將建成一座60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全市經(jīng)濟(jì)高開高走，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破2000億大關(guān)，達(dá)到2080億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.5%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過35700元，按現(xiàn)行匯率折算超過4300美元。全市三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的5.3：56.7：38.0調(diào)整為4.5：58.1：37.4。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入達(dá)290.82億元，增長(zhǎng)38.1%（同口徑增長(zhǎng)28.8%），其中地方財(cái)政收入147.03億元，增長(zhǎng)58.2%。財(cái)政收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重連續(xù)7年持續(xù)上升，達(dá)到14.0%，比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。綜上所述，蘇州的地理位置優(yōu)越、交通便捷，發(fā)展格局合理、經(jīng)濟(jì)繁榮，具備有了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件。加上蘇州本身的文化底蘊(yùn)，自古以來是文人雅士喜歡責(zé)間定居的好地方，到目前，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有大量的成功人士選擇在蘇州作為第二居所或者是功成身退后的養(yǎng)老之地。這也是多年來一直支撐蘇州高檔別墅房的主要原因。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析全市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，商品房與二手房供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上揚(yáng)，開發(fā)總量快速上升。城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓方式供地，市土地儲(chǔ)備中心已拍賣、招標(biāo)和掛牌交易45宗，計(jì)251.42萬平方米，獲得出讓金49.96億元。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資107.34億元，比上年增長(zhǎng)56.4%，商品房施工面積1457.76萬平方米，比上年增長(zhǎng)71.6%，竣工面積557.3萬平方米，增長(zhǎng)19.3%，商品房銷售面積535.52萬平方米，銷售額115.78億元，分別比上年增長(zhǎng)11.5%和30.8%。其中商品住宅銷售面積476.79萬平方米，增長(zhǎng)10.4%，全市商品住宅平均售價(jià)達(dá)到2053元/平方米，上升18.7%。房屋二級(jí)市場(chǎng)置換價(jià)格上漲，交易活躍，市區(qū)舊住宅成交過戶面積達(dá)225.14萬平方米，成交額24.57億元。（1）供需關(guān)系銷售數(shù)字直線上升：2001年下半年，園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)這三大區(qū)域的予售房一銷而空，銷售率達(dá)95%以上。全市存量房也全部清倉(cāng)。2002年度新開個(gè)案，要排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)。2001-2002年房屋二級(jí)市場(chǎng)大幅上升：房屋轉(zhuǎn)換交易日趨活躍，越來越多的市民賣掉小房換大房，賣掉舊房換新房，形成住房的梯度消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)一級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。具體原因如下：新樓盤的高價(jià)格，逼使人們考慮相對(duì)單、總價(jià)較低的二手房。購(gòu)買二手房同樣可以申請(qǐng)公積金和商業(yè)貸款。城市建設(shè)速度加快，新的貨幣拆遷政策出臺(tái)，不少拆遷戶進(jìn)入二手市場(chǎng)購(gòu)房，促進(jìn)了二手房交易。2001年市區(qū)多次舉辦了房屋展銷置換活動(dòng)，使市民們擁有了更多選購(gòu)機(jī)會(huì)，為二手房市場(chǎng)添了一把“火”。在市區(qū)購(gòu)買二手房也可根據(jù)?蘇州市區(qū)城市長(zhǎng)住戶口準(zhǔn)入登記暫行規(guī)定?的有關(guān)精神辦理購(gòu)房入戶手續(xù)，刺激了二手房市場(chǎng)。景氣指數(shù)持續(xù)上升并將繼續(xù)上揚(yáng)二季度蘇州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)依然上升，攀至161.54高點(diǎn)。二季度，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)再創(chuàng)新高，企業(yè)家信心指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)分別達(dá)161.54和153.12，比一季度又上升了7.88和4.34個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售價(jià)格情況指數(shù)由一季度的133.08上升至156.01增幅明顯。由于短時(shí)間房?jī)r(jià)的急速上升，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來持續(xù)看好，下期的企業(yè)景氣預(yù)期指數(shù)依然高達(dá)153.85，位于高位景氣區(qū)間。海外投資商聚增拉動(dòng)蘇州房?jī)r(jià)一路飚升今年以來蘇州房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，市區(qū)商品房住宅平均成交價(jià)同比增長(zhǎng)百分之三十以上。蘇州房?jī)r(jià)居高不下的原因除土地供應(yīng)不足，需求旺盛拉動(dòng)房?jī)r(jià)。尤其是海外投資商的聚增，地段好、檔次高的房產(chǎn)供不應(yīng)求，世界五百?gòu)?qiáng)中已有84強(qiáng)落戶蘇州，海外僑資企業(yè)在蘇州有2500多家，香港在蘇州投資項(xiàng)目位居境外投資第一位，臺(tái)資企業(yè)在蘇州有3000多家，海歸派創(chuàng)辦的高科技企業(yè)在蘇州有200多家，境外人士投資蘇州后紛紛看好蘇州“人居新天堂”。蘇州房?jī)r(jià)在短期內(nèi)仍將上漲，房源更趨緊張。土地拍賣帶來土地成本不斷上升2003年最新土地拍賣情況區(qū)域地塊座落編號(hào)面積（萬）用途容積率土地價(jià)樓板價(jià)成本價(jià)住宅售價(jià)均價(jià)吳中區(qū)吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)環(huán)太湖旅游專線公路北側(cè)、香山南路南側(cè)蘇地2002-G-18.5居住≤0.257262906380050005000南門路51號(hào)蘇地2003-B-210商住≤1.234492874370045004500市區(qū)西北街140號(hào)蘇地2003-B-110.66居住≤0.727203885480060008375閶胥路119號(hào)蘇地2003-B-36.4.居住≤1.64446277940005500北浩弄16號(hào)蘇地2003-B-41.2.居住≤0.53241648372009000學(xué)士街115號(hào)蘇地2003-B-50.7商住<0.25588698101060013000梅花新村北側(cè)、312國(guó)道東側(cè)蘇地2002-G-37.居住≤1.2928774160021002320東匯路北側(cè)、倪家橋?yàn)I東側(cè)蘇地2002-G-42.2居住≤1.21447120618002300蘇福公路北側(cè)、酒廠路南側(cè)蘇地2002-G-714居住≤1.3110585017002200金閶區(qū)白洋灣街道紅菱擯河北側(cè)蘇地2002-G-813居住≤1.4110585017002200園區(qū)湖畔花園5.1居住3.13290292726004500浙江名城3居住2.53666146631004200天翔花園1.9商住44657116428004000新區(qū)蘇州新區(qū)自來水廠北側(cè)地塊蘇地2002-B-825居住≤1.523631575247530003000從土地拍賣的情況來看：南門路的地塊預(yù)計(jì)在今年年底左右會(huì)推，該地塊一推，南門區(qū)域的最高房?jī)r(jià)會(huì)飆升至4500元，估計(jì)會(huì)刺激南環(huán)路到太湖路之間原來的吳縣市中心的房屋均價(jià)上升到3500-4000元。預(yù)計(jì)在該地塊沒有推出以前，發(fā)展商根據(jù)期望的市場(chǎng)值，也會(huì)把房?jī)r(jià)拉升到3000-3500左右。古城區(qū)：古城區(qū)的房屋均價(jià)已經(jīng)沖破了8000元的大關(guān)，但這些地塊基本都是別墅用地，量體少、針對(duì)客源特殊，所以并不代表市區(qū)的真正房市行情；唯一一塊閶胥路地塊，為小高層用地，是衡量市區(qū)行情的指標(biāo)個(gè)案，該項(xiàng)目的預(yù)估市場(chǎng)價(jià)最少為5500/平米。新區(qū)的土地拍賣最少，也是區(qū)域價(jià)格定位最有爭(zhēng)議的一個(gè)區(qū)域。去年新區(qū)自來水廠地塊的拍賣，標(biāo)志著新區(qū)中心的房?jī)r(jià)會(huì)飆升至4500-5000元左右。正在人們議論是否新區(qū)的房?jī)r(jià)能創(chuàng)造神話的時(shí)候，該地塊又流標(biāo)了，所以所新區(qū)的房?jī)r(jià)最具有爭(zhēng)議性和變化性。但是，依據(jù)新區(qū)在蘇州整體市場(chǎng)的地位，按照目前其他區(qū)域的情況來看，走到4000元以上是合理的。園區(qū)：園區(qū)是最早實(shí)行土地拍賣的區(qū)域，在早期，幾次土地拍賣是一次比一次熱，使土地價(jià)格迅速?gòu)?0美金/平米上升到超出400美金/平米；但是，后幾次拍賣，可以明顯感覺到400美金/平米是未來一段時(shí)間園區(qū)土地價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，基本上上升的勢(shì)頭停住了。主要是應(yīng)為，400美金/平米基本已接近天價(jià)，所有人對(duì)上升空間持懷疑態(tài)度。園區(qū)的土地供應(yīng)量龐大，市場(chǎng)的未納量是投資者最擔(dān)心的。但是，由于目前政府對(duì)于土地供應(yīng)量的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)仍然持續(xù)上揚(yáng)的勢(shì)頭帶來的慣性，目前CBD的地價(jià)要達(dá)到500美金以上，還是穩(wěn)步有升的?？偟膩碚f，土地價(jià)格一路上揚(yáng)，使得開發(fā)成本大幅增加，這成為未來房?jī)r(jià)堅(jiān)停甚至上升的重要支持。蘇州房地產(chǎn)近期動(dòng)態(tài)分析房產(chǎn)熱反映了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。●蘇州經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)城市化進(jìn)程，加快城市人氣集聚。人氣集聚度須與房產(chǎn)需求度保持一致。●跳出“盆地效應(yīng)”的蘇州房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)十大城市之首，但目前價(jià)格定位仍低于周邊城市。一座城市美不美，一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)不發(fā)達(dá)，只要看看這座城市的房子和車子。建筑和交通構(gòu)筑起了城市的基本框架，映照出一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。蘇州變美了，變大了，蘇州的房子變多了。這幾乎是所有來到蘇州的外地人的一致感受。這種感受對(duì)于久居蘇州的百姓體會(huì)尤深。蘇州城市的巨大變化決定了地產(chǎn)樓市的價(jià)格走向。一位首批購(gòu)買園區(qū)都市花園住宅的市民告訴記者，當(dāng)初他以每平方米1800元的售價(jià)購(gòu)買了一套130多平方米的住宅，現(xiàn)在這套房子每平方米的市場(chǎng)價(jià)（二手房）已接近4500元，房?jī)r(jià)幾乎漲了1.5倍。就蘇州房?jī)r(jià)的上漲，業(yè)內(nèi)人士指出，這除了房產(chǎn)市場(chǎng)的自身規(guī)律的作用之外，十分重要的一點(diǎn)是蘇州的城市格局和城市面貌發(fā)生了變化。從剛結(jié)束的園區(qū)第二屆房產(chǎn)交易會(huì)傳來的信息看，總成交房屋1240套每平方米的平均售價(jià)4466元，其中加城湖濱公寓精裝修房平均售價(jià)每平方米達(dá)5500元，即使是毛坯房均價(jià)也達(dá)到了每平方米4050元。這兩年園區(qū)房產(chǎn)平均上漲了25％。園區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)無疑得益于園區(qū)整體環(huán)境的提升和優(yōu)化。蘇州城市化的日新月異給房產(chǎn)以增值潛能。這是近年來蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因之一。隨著城市的擴(kuò)容，原本一些處在城郊接合部的地塊房產(chǎn)也開始熱了起來。在傳統(tǒng)的蘇州人眼里，越過運(yùn)河長(zhǎng)橋的房子已屬“不理想”，據(jù)稱，現(xiàn)在那里的新房已開始逼近每平方米3000元。城市化凝結(jié)著政府的投資開發(fā)，這幾年蘇州僅基礎(chǔ)設(shè)施投入就以百億計(jì)。按蘇州城市化規(guī)劃，未來繞城高速之內(nèi)均屬城區(qū)。城市化為蘇州房產(chǎn)開發(fā)帶來了前所未有的發(fā)展空間。決定城市形態(tài)的是經(jīng)濟(jì)，蘇州城市化的擴(kuò)容來源于蘇州經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。蘇州連續(xù)入選“世界九大新興科技城市”、“中國(guó)最具活力的城市”等，以世界500強(qiáng)為代表的國(guó)際資本普遍看好蘇州，不少民間資本也把蘇州作為最佳投資目的地之一。蘇州的GDP增長(zhǎng)一直走在全國(guó)前列。高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)在推動(dòng)城市化進(jìn)程的同時(shí)，大量集聚人氣。人氣集聚度又須與房產(chǎn)的需求度保持一致。這是蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍和價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的本質(zhì)因素。從市場(chǎng)的角度看，尋找供需平衡的是價(jià)值規(guī)律。按蘇州未來城市規(guī)模200萬人口計(jì)算，蘇州的房產(chǎn)市場(chǎng)的空間依然很大，價(jià)格還將穩(wěn)中有升。蘇州的房產(chǎn)樓市熱，還與房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景息息相關(guān)。上個(gè)世紀(jì)90年代中后期，蘇州的房產(chǎn)呈低迷狀態(tài)，及至1999年開始逐漸走出低谷，2001年起獲得大幅上升。6月中旬我市舉辦的房交會(huì)成交房每平方米均價(jià)為3993元，較上屆房交會(huì)每平方米上漲了1380元。居民的購(gòu)房欲望顯示了城市化給他們帶來的對(duì)生活質(zhì)量的追求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)人均住房使用面積由五年前的13.9平方米擴(kuò)大到17.5平方米，住房成套率達(dá)到83％，較五年前提高了18個(gè)百分點(diǎn)。但與其他城市相比，蘇州目前的房?jī)r(jià)漲幅雖然位于全國(guó)十大城市之首（2002年建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），但價(jià)格定位并不突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海房?jī)r(jià)每平方米價(jià)7000元，杭州5500元，南京5000元，無錫4000元。蘇州房?jī)r(jià)的“飛漲”，一定程度上與蘇州原來房?jī)r(jià)偏低不無聯(lián)系。正確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)，有助于蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱力不減，從有關(guān)部門獲悉，今年1到6月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成79．86億元，同比增長(zhǎng)103．9％，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭；其中，住宅投資達(dá)到71．02億元，同比增長(zhǎng)120．1％，繼續(xù)占開發(fā)投資的主導(dǎo)地位。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂供銷兩旺。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到6月底，全市商品房施工面積1468．01萬平方米，其中新開工面積為527．04萬平方米，竣工面積為145．31萬平方米，分別比上年同期增長(zhǎng)92．2％、37．8％和19．43％。銷售勢(shì)頭看好，1到6月，全市商品房銷售面積143．78萬平方米，增長(zhǎng)6．9％，而預(yù)售面積則達(dá)354．97萬平方米，增長(zhǎng)129．0％，其中住宅預(yù)售單價(jià)已達(dá)到每平方米3200元?？罩蒙唐贩肯瘶O快，2001年尚有191．61萬平方米，今年6月底，僅余94．01萬平方米，據(jù)有關(guān)人士介紹，其中蘇州市區(qū)空置商品住宅已幾乎沒有。對(duì)購(gòu)房者而言，房源緊張問題有望得以緩解，在6到8月期間會(huì)有近百萬平方米的商品房上市，至今年底，還有近30萬平方米的定銷商品房投向市場(chǎng)。據(jù)分析，蘇州經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)紅火的根本保障。2003年上半年，蘇州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP超過1200億元，增長(zhǎng)17％以上，財(cái)政收入達(dá)191．68億元，同口徑增長(zhǎng)34．8％，居江蘇省首位；外商投資繼續(xù)加大，實(shí)際利用外資35．01億美元，同比增長(zhǎng)70．8％；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)到1335．76億元，凈增528億元。城市規(guī)劃的發(fā)展也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好消息。環(huán)古城風(fēng)貌保護(hù)工程這一蘇州歷史上規(guī)模最大的城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，1000公頃綠地增建的啟動(dòng)，以及繞城快速道路系統(tǒng)的建設(shè)等，都將極大改善市容市貌和人居環(huán)境，提升城市形象及品位。同時(shí)，蘇州正在成為各方人才的集聚地，去年年底人口普查時(shí)，蘇州外來人口已經(jīng)達(dá)到180萬人，比2000年151萬人增加了五分之一，如此快速的人口增長(zhǎng)，客觀上造成了更大的需求。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展展望可以清晰理性的得出以下的幾點(diǎn)結(jié)論：（1）整體發(fā)展趨勢(shì)穩(wěn)定，平均價(jià)格增長(zhǎng)幅度較之前（2002年）有一定減緩，但勢(shì)頭仍然呈上升線態(tài)；（2）土地釋放量體在城市化建設(shè)進(jìn)程中迅速加大，供求關(guān)系開始變化，價(jià)格指數(shù)開始接受考驗(yàn)；（3）商鋪仍然缺乏，市場(chǎng)需求依舊搶手，價(jià)格持續(xù)走高；（4）隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，城市規(guī)模的發(fā)展方向保持“東西拓展，南北加強(qiáng)”的勢(shì)頭，所以今年將在吳江和相城兩區(qū)域的地產(chǎn)會(huì)有較大的動(dòng)作，從7月最新的土地拍賣情況來看：盡管園區(qū)地產(chǎn)仍將在蘇州地產(chǎn)舞臺(tái)上扮演最重要的角色，但上述兩個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)將以價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品的特色，吸引市場(chǎng)的注意力，進(jìn)而推動(dòng)全蘇州的地產(chǎn)板塊上升勢(shì)頭；（5）產(chǎn)品多元化、差異化要求開始凸現(xiàn)，小面積有一定成效，但不宜重復(fù)采用，同質(zhì)性產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。（6）盡管蘇州地產(chǎn)自2002年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)攀升，土地出讓和新建商品房面積之?dāng)?shù)量大幅度增長(zhǎng)，但進(jìn)入2003年后，根據(jù)慣性作用，整個(gè)市場(chǎng)還有一定上揚(yáng)空間

蘇州市別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析綜述別墅價(jià)格穩(wěn)中有升，經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)需求強(qiáng)烈別墅作為住宅的最高級(jí)別，其對(duì)居住需求的滿足應(yīng)該是最高級(jí)的。可以說，別墅是人們追求更好生活的重要載體。蘇州的別墅開發(fā)始于上個(gè)世紀(jì)90年代，一開始并沒有引起蘇州人的多少關(guān)注，然而就從2001年起蘇州別墅市場(chǎng)一下子火了起來。其中，幾大別墅板塊價(jià)格對(duì)比表：別墅價(jià)格的上漲，固然受到了蘇州整體房?jī)r(jià)上漲因素的影響，但也反映出市場(chǎng)對(duì)于別墅的需求在增加。區(qū)域2001年2003年獨(dú)棟聯(lián)體獨(dú)棟聯(lián)體市區(qū)中心40003500100007000周邊3000300050004000園區(qū)湖西45004000100007000湖東沒有80005000新區(qū)中心30006000木瀆20003500太湖3000沒有8000吳中區(qū)中心區(qū)3000220050003500長(zhǎng)橋以北18003000根據(jù)蘇州各類型別墅銷售情況的調(diào)查顯示，市區(qū)及周邊地區(qū)的別墅全面熱銷，價(jià)格均有大幅度上漲，部分別墅每平方米上漲達(dá)數(shù)千元。價(jià)格上漲的主要是這一兩年來的房地產(chǎn)大勢(shì)高漲，和土地拍賣后地價(jià)成本的上漲對(duì)于別墅項(xiàng)目的影響巨大，加上目前私營(yíng)業(yè)主、外商到蘇州投資發(fā)展的比例增加，他們成了別墅的主要購(gòu)買群。在蘇州的別墅購(gòu)買者中，部分來自于國(guó)內(nèi)其它地區(qū)及境外，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。實(shí)用性高價(jià)別墅和實(shí)惠性低價(jià)別墅市場(chǎng)前景看好。目前，以價(jià)格區(qū)分，市場(chǎng)上別墅分為兩種：高端價(jià)位與低端價(jià)位高端價(jià)位的分為兩種：市中心黃金地段、開發(fā)區(qū)頂級(jí)位置，如：市中心留園、拙政園等名勝古跡旁的別墅和園區(qū)的金雞湖畔的別墅，這些別墅由于地段的優(yōu)勢(shì)，雖然價(jià)稿，但是有著實(shí)用性，所以為一些高端客戶所喜歡，銷售狀況一直不錯(cuò)。郊外、風(fēng)景區(qū)的度假別墅，如：太湖邊、陽(yáng)澄湖邊或者蘇州地區(qū)各大高爾夫球場(chǎng)別墅，這類別墅憑借的自然風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)，以休閑度假的功能為主，這些別墅的單總價(jià)都很高，加上缺乏實(shí)用性，因此人們肯定會(huì)猶豫去花個(gè)幾百萬買一樣只是能用來享受的奢侈品，這樣的客源很少，因此這類產(chǎn)品的銷售其實(shí)不好。低端價(jià)位：如天平山、木瀆鎮(zhèn)和吳中區(qū)長(zhǎng)橋以南、園區(qū)婁葑鎮(zhèn)，這些地方屬于郊區(qū)，但是離市中心不遠(yuǎn)，單價(jià)在300-4000元/平米，總價(jià)很好的控制在100左右，這樣的別墅經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，并具有很大的升值潛力，因此同樣也得到了消費(fèi)者的喜愛。獨(dú)棟式別墅日趨受關(guān)注由于蘇州的別墅價(jià)格在滬寧線上相對(duì)較低，而蘇州的人的生活水平又相對(duì)較高。因此，許多有條件的人選擇了購(gòu)買一步到位的獨(dú)棟式花園別墅。目前在蘇州，除了歐式、美式建筑風(fēng)格的獨(dú)棟別墅外，我們還可以看到另一種具有蘇州園林特色的中式別墅。這類別墅的建筑面積一般在200平米左右，價(jià)格在150萬以上。據(jù)了解，此類別墅比較受私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)文人、以及一些海外人士的歡迎，銷售情況也比較看好。蘇州旅游業(yè)大發(fā)展的前景規(guī)劃給度假式別墅帶來新的熱點(diǎn)2003年開始的蘇州大旅游發(fā)展計(jì)劃，對(duì)于本身不被看好的度假式別墅，是一個(gè)天賜良機(jī)。同時(shí)，隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提升，目前，別墅市場(chǎng)中度假式別墅的熱銷成了一道新的風(fēng)景線。蘇州的度假式別墅大多集中在太湖風(fēng)景區(qū)附近，建筑風(fēng)格有中式的，也有歐式的。依山傍水是這類別墅不可或缺的重要因素，因?yàn)檫@最能體現(xiàn)人們回歸自然的心理需求。不同的人對(duì)于居住品質(zhì)有著不同的要求，蘇州的別墅也由此呈現(xiàn)出了多樣化發(fā)展的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)際慣例一個(gè)城市人均GDP達(dá)到4000美元以上會(huì)掀起別墅熱，而目前蘇州的這一水平已達(dá)到了3600美元，蘇州真正的別墅熱還將進(jìn)一步延續(xù)升溫。蘇州別墅市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)2002年以來，一些品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅項(xiàng)目在蘇州樓市上熱銷連連。在成功樓盤的帶動(dòng)下，下半年起已建成或?qū)⒔ㄔO(shè)的別墅項(xiàng)目將會(huì)超過30個(gè)，且還有不斷增加的趨勢(shì)。別墅在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)走俏，綜合為以下因素：區(qū)位優(yōu)越蘇州別墅的分布在五大區(qū)域，它們是以“雙塔獨(dú)院”、“獅林苑”為代表的古城區(qū)蘇州傳統(tǒng)獨(dú)院式別墅；圍繞金雞湖、獨(dú)墅湖以“瀾韻苑”、“獨(dú)墅苑”、“東方春曉”為代表的園區(qū)別墅；以“御花園”、“時(shí)代花園”為代表的蘇州新區(qū)別墅；以“香格里拉”、“美之國(guó)”為代表的城南別墅區(qū)；以及如“天倫·林語別墅”、“太湖之星”、“碧瀛谷”、“昆山別館”、“克拉水城”、“假日高爾夫別墅”為代表的以太湖、陽(yáng)澄湖、靈巖山等風(fēng)景名勝為中心的度假式居住別墅。這些地區(qū)別墅的一個(gè)最大的特點(diǎn)就是交通非常方便。品質(zhì)趨好目前蘇州的別墅在設(shè)計(jì)上，既有具現(xiàn)代別墅特征的“海派”，也有江南園林特色的“蘇式”；在結(jié)構(gòu)上，短肢剪力墻與框架結(jié)構(gòu)的運(yùn)用巧妙地將承重隱入墻，不僅減少了承重墻體的面積，而且提高了別墅的使用壽命。價(jià)格適宜目前蘇州的別墅品質(zhì)應(yīng)該是在六縣市中最高的，但是像“東方春曉”、“碧瀛谷”、“獅磷苑”等頂極別墅也只不過在10000元/平米的單價(jià)，普通別墅也有3000-4000元低價(jià)位的，這價(jià)格和周邊地區(qū)相比較，不高，甚至偏低。升值快作為住宅最高形態(tài)的別墅，類似股市中的績(jī)優(yōu)科技股，上升的潛力大。從最近的蘇州樓市的走勢(shì)來看，普通商品房?jī)r(jià)格有10％至20％的上漲已相當(dāng)不錯(cuò)。而一些聯(lián)排別墅已有30％以上的漲幅，一些獨(dú)立式別墅開盤至今售價(jià)已上升了50％，而且銷售情況依然良好。發(fā)展?jié)摿薮笥捎诔鞘型恋氐挠邢扌院筒豢稍偕?，加之土地拍賣使土地的價(jià)值得以真正體現(xiàn)，獨(dú)占“天、地、庭院”的別墅住宅的價(jià)值得到進(jìn)一步的體現(xiàn)。以市場(chǎng)來看，蘇州又是外資和臺(tái)資最集中的流入地，別墅的消費(fèi)需求十分旺盛，發(fā)展前景非常廣闊。周邊城市別墅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)及分析本項(xiàng)目有著坪數(shù)規(guī)劃加上依山傍水的好風(fēng)景，屬于度假休閑類的別墅，所以對(duì)客源的區(qū)域地理范圍未有嚴(yán)格的定位，本分析報(bào)告將以杭州、上海、南京、蘇州、無錫等五城市具有代表性的別墅物業(yè)現(xiàn)狀加以基本研究分析。蘇州幾番起落顯生機(jī)在1996年蘇州就興起了別墅的建設(shè)，但因開發(fā)、設(shè)計(jì)理念不當(dāng)，戶型差等原因，至2002有一些別墅項(xiàng)目尚未售出，有的甚至成為爛尾工程。而且市場(chǎng)總量也并不大，項(xiàng)目不太多，規(guī)模也比較小，多數(shù)別墅區(qū)在20～50幢左右。高檔樓盤售價(jià)在5000元／平方米左右，即一套獨(dú)立別墅總價(jià)在120萬元左右；其他別墅價(jià)位則在3000元／平方米左右。2003年，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)高潮的來臨，蘇州別墅市場(chǎng)已出現(xiàn)了復(fù)蘇。之前的所有空置房幾乎一搶而空。尤其是實(shí)用性別墅，在人們普遍擁有了私家車解決了交通問題和市區(qū)普通公寓都要接近百萬的高價(jià)壓迫下，人們紛紛選擇住的更舒服的近郊別墅。但是，剛剛有起色的別墅市場(chǎng)，又遭到國(guó)家對(duì)于高檔房控制的政策影響，至于影響有多大。蘇州的別墅市場(chǎng)生命力有多大，還是值得拭目以待。上海分類明顯、選擇面多上海作為全國(guó)的大都市，可供選擇的不同層次的別墅比之杭州、南京等城市，來得更多更豐富?！舾邫n別墅目前上海的高檔別墅多集中在虹橋開發(fā)區(qū)、滬青平公路、滬松公路一帶，最具代表性的就是“湯臣高爾夫別墅”。這類別墅平均售價(jià)一般在13500元／平方米。上海的高檔別墅目前面臨著供大于求的局面，一些物業(yè)空置情況相當(dāng)嚴(yán)重。◆中檔別墅這類別墅是在這兩年內(nèi)興起來的，多位于城郊結(jié)合部。此類物業(yè)的購(gòu)買者相對(duì)比較廣泛，價(jià)格覆蓋面也比較寬，不少白領(lǐng)階層和中高檔收入的家庭已把目光投向了此類物業(yè)。位于浦東的康橋半島是典型代表，其60～120萬元的價(jià)格在上海掀起了熱賣高潮。從上海這兩年的別墅價(jià)格走向來看，此類別墅的樓價(jià)始終保持著增長(zhǎng)勢(shì)頭，將是未來發(fā)展的熱點(diǎn)?！艚?jīng)濟(jì)型別墅在上海，有一種介于高檔獨(dú)立別墅和公寓之間的“經(jīng)濟(jì)型”別墅，多為排屋，主要特點(diǎn)是居住環(huán)境好，價(jià)格適中，總價(jià)控制在40～60萬元，如陽(yáng)光歐洲城等。購(gòu)買這類物業(yè)的有中產(chǎn)階層，也有一般的市民。但此類別墅的品質(zhì)和設(shè)計(jì)都不十分出色，如果作為投資并不是太合適。無錫市場(chǎng)較冷期待轉(zhuǎn)機(jī)和蘇州類似，無錫的別墅總量很少，且基本集中在太湖五里湖畔，現(xiàn)有的別墅很多為1995年左右開發(fā)的。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設(shè)施條件還不完善，因此無錫的環(huán)湖別墅開發(fā)并不理想。早年這一帶的別墅，取得市場(chǎng)成功的相當(dāng)少，如“奧嘉別墅”已爛盤，華僑城建完已五年仍未售完。現(xiàn)在正在五里湖畔開發(fā)的有“太湖世家”，離市區(qū)僅15分鐘，均價(jià)在3500元／平方米。隨著無錫市區(qū)的南擴(kuò)及橫跨五里湖的城市景觀大堤的修建，五里湖畔別墅的開發(fā)可能會(huì)好轉(zhuǎn)，這一帶的房產(chǎn)尤其是土地會(huì)增值不少。預(yù)計(jì)，隨著無錫新一輪外商投資熱潮的興起，別墅市場(chǎng)將會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)，面臨新的機(jī)遇。杭州別墅穩(wěn)中求進(jìn)，質(zhì)高質(zhì)低兩相宜進(jìn)入2002年，杭州別墅儲(chǔ)備土地已在3萬畝左右，今年的開發(fā)量將突破50萬平方米。2001年，杭州市區(qū)人均GDP已達(dá)到3025美元，2005年，人均GDP將突破4000美元。杭州的別墅消費(fèi)時(shí)代將在若干年后出現(xiàn)。◆杭州開發(fā)趨熱項(xiàng)目眾多從2001年開始，杭州的別墅市場(chǎng)開始了新一輪熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年別墅的預(yù)售量達(dá)到12.98萬平方米，是四年來的一個(gè)新高峰。預(yù)計(jì)，今年的發(fā)售量還將大量增加。據(jù)悉，杭州目前的別墅土地儲(chǔ)備量達(dá)到了3萬畝，可建的別墅量相當(dāng)驚人?！艉贾莩墙紕e墅價(jià)格較貴。杭州的別墅價(jià)格高的可達(dá)20000元／平方米，低的也在5000元／平方米左右。同樣作為省會(huì)城市的南京，別墅一般在4000元／平方米左右。同樣作為全國(guó)風(fēng)景旅游城市的蘇州，單價(jià)也只有兩4000-5000元。和上海相比，以頂級(jí)別墅來說，價(jià)格沒有上海貴，但普通別墅價(jià)格并不比上海低?！糇匀缓腿宋木坝^資源優(yōu)越。盡管同樣是江南城市，但杭州的自然和景觀優(yōu)勢(shì)還是比較明顯。其他城市沒有杭州的西湖和眾多的山山水水?！艚ㄖ途坝^設(shè)計(jì)較領(lǐng)先。杭州的“玫瑰園”、“桃花源”等別墅項(xiàng)目的建筑和景觀設(shè)計(jì)，在全國(guó)處于領(lǐng)先地位，其他四地很少有項(xiàng)目能與之相比。從建筑風(fēng)格上看，杭州別墅大多是西洋風(fēng)格，而蘇州和南京則有一些純粹中國(guó)風(fēng)格的別墅。南京價(jià)格合適、交通方便隨著近年來南京交通基礎(chǔ)設(shè)施的大大改善，郊區(qū)城市化特征愈加明顯，在南京的東郊和南郊出現(xiàn)了大量的別墅項(xiàng)目，尤其是南郊江寧區(qū)，至少有5個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)。其中規(guī)模比較大的有建筑面積達(dá)22.8萬平方米的運(yùn)盛別墅區(qū)，規(guī)劃為1200戶人家；總占地達(dá)1700畝的翠屏山莊?！魪哪暇┮淹旯さ膭e墅項(xiàng)目看，銷售情況良好。這類樓盤大多具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、價(jià)位中檔。這類別墅因處于城郊，售價(jià)相對(duì)較低，一般在3000元／平方米左右，如中國(guó)人家、聽泉水山莊等；2、交通便利。盡管處在城郊，但距南京市的車程都在半小時(shí)以內(nèi)，道路狀況良好，還有公交車直達(dá)。3、環(huán)境適宜。與杭州相同的是，南京的別墅都把景觀作為重頭戲。這類別墅不是依山，就是傍水，迎合了都市人親近自然的心態(tài)，同時(shí)也適合老年人居住。蘇州市別墅市場(chǎng)綜述宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，外商蜂擁而至，促使高檔物業(yè)暢銷。蘇州樓市持續(xù)看好，市場(chǎng)穩(wěn)步回暖，價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)。后市被大眾普遍看好。WTO加入，蘇州國(guó)際化都市進(jìn)程加快，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高，受全國(guó)乃至全球投資者關(guān)注程度加大，外商投資力度加大，投資人數(shù)增加。境外來蘇人士越來越多，成為購(gòu)房的“生力軍”。政府對(duì)交通投資力度加大?；A(chǔ)建設(shè)步伐加快，無論是園區(qū)或是新區(qū)，規(guī)劃日趨成熟。道路交通、配套設(shè)施都已成形。市民觀念改變，蘇州周邊省市特別是上海人對(duì)“出城”生活變?yōu)橐环N時(shí)尚與浪漫。別墅式的居住被市民廣泛認(rèn)可，“獨(dú)立住宅，立體生活的時(shí)代已經(jīng)到來”。家用轎車的普及化，也解決了別墅物業(yè)的交通問題蘇州別墅市場(chǎng)具體分析蘇州別墅市場(chǎng)調(diào)查表（按區(qū)域順序：吳中、市區(qū)、園區(qū)）量體表2002個(gè)案量體2003個(gè)案量體地塊占地泰盛綠島（聯(lián)）19200泰盛綠島二期15000金雞墩未知在水一方（聯(lián)、獨(dú)）16000在水一方二期50000高爾夫未知香格里拉（聯(lián)、獨(dú)）21000香格里拉二期10000雅典花園（聯(lián)、獨(dú)）45000太湖之星三期30000美之國(guó)（獨(dú)）18000天倫花園二期87000太湖天地（獨(dú)）37000金水灣60000碧瀛谷（獨(dú)）18000日興花園（聯(lián)）32000天倫花園（聯(lián)、獨(dú)）20000東岸—綠洲半島40432瑞麗緣（獨(dú)）3000泉景花園35800寒舍（聯(lián)）100000紫竹苑11500東方春曉（獨(dú)）20800綠洲.明月灣（聯(lián)）49000瀾韻苑二期14000遠(yuǎn)香居（聯(lián)）10226藝墅—家（獨(dú)，聯(lián)）32000合計(jì)332000452958從上表可以看出1、2002、2003年推出的項(xiàng)目數(shù)量較多，但是每個(gè)項(xiàng)目的量體都不大，因此整體推出的案量不是很大。2、但是，2003年的市場(chǎng)量體比2002年還是有明顯增長(zhǎng)的，增長(zhǎng)量近35%。3、這說明，目前市場(chǎng)尚未飽和，發(fā)展前景看好；市場(chǎng)有需求，因此量體也開始慢慢放大。（2）價(jià)格2002個(gè)案均價(jià)2003個(gè)案均價(jià)泰盛綠島（聯(lián)）3030泰盛綠島二期4000在水一方（聯(lián)、獨(dú)）2400、3000在水一方二期4000香格里拉2400、3000香格里拉二期6000雅典花園2400、3600太湖之星三期8500美之國(guó)花園（獨(dú)）3700天倫花園二期10000（裝修）太湖天地（獨(dú)）6000金水灣待定碧瀛谷（獨(dú)）10000日興花園（聯(lián)）4000天倫花園（聯(lián)、獨(dú)）3500綠洲明月灣（聯(lián)）2500瑞麗緣（獨(dú)）7500東岸—綠洲半島5000寒舍3800、8000泉景花園4500瀾韻苑二期7800紫竹苑4500東方春曉10000遠(yuǎn)香居（聯(lián)）5600藝墅—家（獨(dú)，聯(lián)）4200從上表分析，1、2002年，周邊郊區(qū)的普通實(shí)用型別墅，獨(dú)棟價(jià)格在3000-4000之間，市中心、太湖邊、金雞湖畔的別墅已經(jīng)達(dá)到了7000-10000元的價(jià)格范圍。2、2003年，從園區(qū)東岸的別墅行情價(jià)來看，普通實(shí)用性的別墅價(jià)格基本在5000左右，比2002年有所上升。相反，高檔別墅群受到國(guó)家出臺(tái)的控制別墅房政策的影響，價(jià)格沒有上升的趨向，并且在開發(fā)量體上有所萎縮。（3）面積2002個(gè)案規(guī)劃面積主力面積2003個(gè)案規(guī)劃面積主力面積泰盛綠島200-263263泰盛綠島二期220-280250在水一方180-260180在水一方二期170-360250香格里拉203-335208香格里拉二期250-380300雅典花園155-300190太湖之星三期250-300250美之國(guó)花園200-300255天倫花園二期350-460400太湖天地250-300250金水灣230-500300碧瀛谷295-380298日興花園230-320270天倫花園200-250250綠洲明月灣280-350297瑞麗緣250250東岸—綠洲半島200-350260寒舍190-300220泉景花園250-380300瀾韻苑二期250-300300紫竹苑176-344220東方春曉400-500遠(yuǎn)香居（聯(lián)）214-306300藝墅—家（獨(dú)，聯(lián)）210-397300從上表可以看出。像泰盛綠島、在水一方、天倫花園、香格里拉等實(shí)用性、實(shí)惠性的別墅，基本把主力面積控制在250平米左右，以便控制總價(jià)，更體現(xiàn)其實(shí)惠性。像碧瀛谷、瀾韻苑二期、東方春曉、金水灣、遠(yuǎn)香居等高檔別墅，除了東方春曉面積略大之外，其他項(xiàng)目的主力面積也都只控制在300平米左右。3、說明目前毫宅的概念不在光光停留于大房型、大面積，高品位、高質(zhì)感、好地段、優(yōu)資源的組合才是真正意義上的豪宅。（4）總價(jià)2002已推個(gè)案主力總價(jià)2003待推個(gè)案主力總價(jià)泰盛綠島80萬泰盛綠島二期100萬在水一方43萬在水一方二期100萬香格里拉52萬香格里拉二期180萬雅典花園51萬太湖之星三期200萬美之國(guó)花園94萬天倫花園二期400萬太湖天地150萬金水灣200萬碧瀛谷300萬日興花園108萬天倫花園88萬綠洲明月灣120萬瑞麗緣180萬東岸—綠洲半島130寒舍90萬泉景花園135瀾韻苑二期230萬紫竹苑110東方春曉400萬遠(yuǎn)香居（聯(lián)）180藝墅—家（獨(dú)，聯(lián)）130從上表可以看出，1、100萬-150萬為普通別墅市場(chǎng)的行情，200-350萬為高檔別墅的行情。2、2002年上半年，還有像在水一方、香格里拉、雅典花園等總價(jià)50萬左右的別墅，到了2003年，已經(jīng)沒有100萬以下的別墅了3、但是，高檔別墅的價(jià)格還是停留在原來的基礎(chǔ)上。這說明，低端價(jià)位的別墅在消失，高端價(jià)位沒有上升的空間，兩者之間的差距在縮小。（5）銷售率2002已推個(gè)案銷售率2003待推個(gè)案銷售率泰盛綠島70%泰盛綠島二期100%在水一方90%在水一方二期80%香格里拉100%香格里拉二期100%雅典花園100%太湖之星三期美之國(guó)花園100%天倫花園二期未開盤太湖天地75%金水灣碧瀛谷65%日興花園天倫花園100%綠洲明月灣85%瑞麗緣80%東岸—綠洲半島未開盤寒舍65%泉景花園瀾韻苑二期100%紫竹苑30%東方春曉40%遠(yuǎn)香居（聯(lián)）95%藝墅—家（獨(dú)，聯(lián)）100%現(xiàn)在所有的項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的銷售率。因?yàn)榇蠖柬?xiàng)目都是按照之前的市場(chǎng)的常規(guī)行情在走，因?yàn)榇髣?shì)看好，所以去化都沒有問題。只有天倫花園和東岸-綠洲半島，其各項(xiàng)自身?xiàng)l件只能說是普通型別墅，卻想利用大勢(shì)的走高，通過產(chǎn)品的后天包裝，分別在木瀆和園區(qū)湖東開出10000元和5000元的價(jià)格。是否走的通，是后來者絕對(duì)值得借鑒的。相關(guān)項(xiàng)目媒體介質(zhì)分析別墅案的推廣除了部分采用常規(guī)手段：POP看板、樓書、模型與各式樣板房外，還運(yùn)用了路邊的大型廣告看板、姑蘇晚報(bào)，大型別墅項(xiàng)目如“太湖之星”運(yùn)用了網(wǎng)絡(luò)媒體、電視作為轉(zhuǎn)播媒介。同時(shí)，眾多的別墅項(xiàng)目開始在上海等周邊區(qū)域設(shè)立接待中心進(jìn)行推廣。相關(guān)項(xiàng)目客源分析對(duì)于客源的調(diào)查研究，單價(jià)5000元左右價(jià)格適中的別墅目標(biāo)客源層極為廣泛，針對(duì)的有：臺(tái)灣人士、蘇州的私營(yíng)業(yè)主（鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多）、各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主管階層、政府機(jī)關(guān)的有影響力公務(wù)員、海歸派、外籍人士等。單價(jià)10000元以上的客源層需求集中在海外常駐蘇州開發(fā)區(qū)的老總、董事，東南亞等地的華僑等，此類別墅由于面積與單價(jià)成正比，總價(jià)過高的原因阻隔了其去化的難易程度。目標(biāo)市場(chǎng)客源需求分析區(qū)域劃分的不同地段屬性，各區(qū)域的客源也不盡相同。下面僅就總價(jià)相近的因素而造成客源存在一定的重疊性的區(qū)域做出分析。隨著蘇州外向型經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展、世界五百?gòu)?qiáng)中８４強(qiáng)的入駐、臺(tái)資企業(yè)的擴(kuò)容，以及外企高層管理者、海歸派、成功的私營(yíng)業(yè)主和ＩＴ、金融精英、文化藝術(shù)界知名人士大量涌入，“新蘇州人”作為一個(gè)群體，對(duì)別墅的追求和理念日趨多樣化。蘇州“三古一湖”大旅游概念逐漸深入人心，圍繞旅游業(yè)的房地產(chǎn)越來越多地受到人們的關(guān)注.現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)的迅速發(fā)展與貫通，使得上海市以及南京、杭州到蘇州的交通非常方便，“真山真水真空氣”蘇州已經(jīng)名副其實(shí)地成為不少外地人心目中的后花園。一些精明而又有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上海人，看中了這里投資增值的潛力，或者就是作為自己度假的“領(lǐng)地”。在蘇州的別墅購(gòu)買者中，部分來自于國(guó)內(nèi)其它地區(qū)及境外，不過，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。那些環(huán)境優(yōu)美、交通便捷，總價(jià)在60萬-80萬左右的經(jīng)濟(jì)型別墅倍受青睞。畢竟別墅更能帶給我們一種人性化的感覺。因此隨著人均收入的增加，家用轎車的普及化，部分蘇州人已經(jīng)不滿足于居住公寓房，別墅成了部分蘇州人安家置業(yè)的新選擇。綜上所述，從具體的各案數(shù)據(jù)來分析，我們可以得出以下的結(jié)論：別墅供應(yīng)量不大，有繼續(xù)投入的空間高檔別墅的價(jià)格上升空間在近期不明顯，反而低端價(jià)位的別墅價(jià)格有了飛躍目前的豪宅概念大都從地段、產(chǎn)品品質(zhì)、品位等方面著手去塑造，大房型、大面積的概念已經(jīng)被人所放棄從銷售上來說，高檔類型的別墅由于其客源少，銷售速度上稍慢，其他的實(shí)用性別墅在現(xiàn)在大勢(shì)良好的情況下，基本一開盤就銷售一空。項(xiàng)目可行性分析本案立地條件我們有利的地方：市中新區(qū)域，地段優(yōu)勢(shì)好緊鄰名勝古跡“網(wǎng)獅園”，居住檔次提升。不足之處：地塊小，無法大手筆規(guī)劃和規(guī)劃出有特色的產(chǎn)品地塊完整性不夠，規(guī)劃上容易造成浪費(fèi)今年1-7月，園區(qū)新增外企50家，加上原來的和即將進(jìn)入的外企，我們客源將非常龐大下表是我們收集的這些客源的租房標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)籍公司職務(wù)租金（人民幣/月）總經(jīng)理級(jí)荷蘭伊卡化學(xué)總經(jīng)理70000西班牙英多光學(xué)總經(jīng)理30000德國(guó)科得寶無紡布總經(jīng)理20000美國(guó)PPG包裝總經(jīng)理18000新加坡碧迪醫(yī)療器械總經(jīng)理8000新加坡裕郎科技總經(jīng)理7000臺(tái)灣羅技電子廠長(zhǎng)/經(jīng)理11000經(jīng)理級(jí)德國(guó)西門子市場(chǎng)總監(jiān)8000美國(guó)AMD工程師10000法國(guó)阿爾斯通財(cái)務(wù)總監(jiān)18000荷蘭伊卡化學(xué)技術(shù)工程師50000美國(guó)PPG包裝銷售總監(jiān)18000美國(guó)旭電工程師18000美國(guó)納貝斯克工程師18000日本日東電子工程師8000新加坡德力半導(dǎo)體工程師5000日本松下電工工程師5000臺(tái)灣羅技電子工程師4000從上表可以看出，在園區(qū)就業(yè)的外籍人士享受著相當(dāng)好的住房補(bǔ)貼條件，特別是歐美企業(yè)，實(shí)行的就是補(bǔ)貼員工租房的政策，這部分人是目前高級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)固的客源基礎(chǔ)。 目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目名稱與承辦單位 11.2研究工作的依據(jù)、內(nèi)容及范圍 11.3編制原則 31.4項(xiàng)目概況 31.5技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 51.6結(jié)論 6第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 82.1項(xiàng)目背景 82.2建設(shè)的必要性 9第三章建設(shè)條件 113.1項(xiàng)目區(qū)概況 113.2建設(shè)地點(diǎn)選擇 錯(cuò)誤！未定義書簽。3.3項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)劣勢(shì)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第四章市場(chǎng)分析與銷售方案 134.1市場(chǎng)分析 134.2營(yíng)銷策略、方案、模式 14第五章建設(shè)方案 155.1建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案 155.2建設(shè)規(guī)劃和布局 155.3運(yùn)輸 185.4建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 185.5公用工程 205.6工藝技術(shù)方案 215.7設(shè)備方案 215.8節(jié)能減排措施 24第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 256.1環(huán)境影響 256.2環(huán)境保護(hù)與治理措施 266.3評(píng)價(jià)與審批 28第七章項(xiàng)目組織與管理 297.1組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 297.2勞動(dòng)定員 297.3經(jīng)營(yíng)管理措施 307.4技術(shù)培訓(xùn) 30第八章勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生與消防 318.1編制依據(jù)及采用的標(biāo)準(zhǔn) 318.2安全衛(wèi)生防護(hù)原則 318.3自然災(zāi)害危害因素分析及防范措施 328.4生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的危害因素分析及防范措施 328.5消防編制依據(jù)及采用的標(biāo)準(zhǔn) 34HYPERLINK\l"_Toc259738640